洗浴中心可行性分析報(bào)告

洗浴中心可行性分析匯報(bào)洗浴市場未來發(fā)展趨勢(shì)洗浴行業(yè)已成為一種朝陽產(chǎn)業(yè)并處在繼續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)不完全記錄，北京洗浴行業(yè)整年收入約在25至30億元左右。就我國國內(nèi)來講，伴隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，消費(fèi)能力的增強(qiáng)，消費(fèi)觀念的進(jìn)步，消費(fèi)者對(duì)洗浴的規(guī)定會(huì)越來越高，已經(jīng)不再是單純的清潔過程，而是追求更愜意的享有。洗浴市場出現(xiàn)了三個(gè)轉(zhuǎn)變：經(jīng)營業(yè)態(tài)由過去單一的大眾浴室向浴場、桑拿、保健中心、大眾浴室等多種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變；所有制形式向股份制、股份合作制、外資經(jīng)營等多種形式，以民營經(jīng)濟(jì)為主，這符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；服務(wù)功能由過去單一的清潔向休閑、保健、娛樂、餐飲多功能轉(zhuǎn)變。從洗浴業(yè)看，伴隨規(guī)模的不停擴(kuò)大，經(jīng)營設(shè)施逐漸現(xiàn)代化，服務(wù)項(xiàng)目日益增多，現(xiàn)已形成高、中、低級(jí)多種經(jīng)營模式，建立了與北京消費(fèi)水平相適應(yīng)的洗浴市場體系。目前，北京洗浴行業(yè)出現(xiàn)了洗浴網(wǎng)點(diǎn)多、服務(wù)功能多、經(jīng)濟(jì)成分多、消費(fèi)層次多、經(jīng)營業(yè)態(tài)多的“五多”現(xiàn)象和浴場、洗浴中心、大眾浴室、便民浴室、保健中心五種經(jīng)營業(yè)態(tài)的格局。伴隨社會(huì)的不停發(fā)展，洗浴業(yè)將繼續(xù)朝著休閑、康樂、健身的模式發(fā)展下去，而那些單純以洗浴為功能的浴池將會(huì)慢慢退出市場。盡管綜合性的洗浴中心投資很高，但由于洗浴消費(fèi)的規(guī)模性、大眾化，加上業(yè)已形成的時(shí)尚性、時(shí)尚化趨勢(shì)，獲利能力亦是相稱可觀（日營業(yè)額乃至高達(dá)百萬元）。但伴隨北京洗浴市場日趨飽和，伴隨競爭的加劇，諸多洗浴中心相繼關(guān)門，但只要價(jià)格合適，定位精確，定會(huì)掀起新的消費(fèi)高潮。誰都懂得：市場上最大利潤不是塔尖和塔基，而是中間的塔身?，F(xiàn)北京洗浴市場東部有成熟的大東海健身俱樂部，南部有帶動(dòng)整個(gè)南城休閑娛樂發(fā)展的天水河俱樂部、南洋俱樂部等，北部有大江南俱樂部，西部有藍(lán)黛俱樂部和金佰瀚商務(wù)會(huì)館。但這些企業(yè)仍不滿足現(xiàn)實(shí)狀況，如大江南俱樂部在在八大處風(fēng)景區(qū)新建了一種北京大江南花園酒店，規(guī)模五倍于北京大江南俱樂部；而位于西部的海淀區(qū)總?cè)丝跒?18萬，就業(yè)人口達(dá)73萬，排名北京城八區(qū)之首，且全國個(gè)人所得稅中有2％來自海淀，海淀區(qū)的人均收入水平不僅高于北京市平均水平，其娛樂、教育、文化方面的消費(fèi)支出所占比例均在前列。同步金佰瀚商務(wù)會(huì)館正在進(jìn)行二期開發(fā)，闡明西部既有的洗浴場所已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的需求，西部洗浴市場需要新血液的注入，從而真正帶動(dòng)整個(gè)西部洗浴娛樂市場的發(fā)展。

本項(xiàng)目洗浴中心的可行性分析2.1項(xiàng)目經(jīng)營洗浴中心的優(yōu)勢(shì)①洗浴規(guī)模：本項(xiàng)目純洗浴桑拿面積達(dá)8000平米，在北京來說，也是絕無僅有的，如此大的面積進(jìn)行洗浴中心的開發(fā)，無疑形成了規(guī)模效應(yīng)，首先有助于投資商將項(xiàng)目作為京西地區(qū)的一種洗浴娛樂的亮點(diǎn)；另首先有助于項(xiàng)目形成自我的獨(dú)立環(huán)境，若配以完善的服務(wù)配套設(shè)施，優(yōu)雅高貴的洗浴娛樂環(huán)境，營造一種放松的洗浴娛樂氣氛，必能增長該項(xiàng)目的市場競爭力。②交通條件：本項(xiàng)目位于五路居中街與彰化路的交匯處，規(guī)劃中的五路居中街將與西三環(huán)和西四環(huán)連接起來，當(dāng)?shù)貕K離定慧橋、四季青橋、航天橋和紫竹橋也只是有幾分鐘的車程，并且從本項(xiàng)目步行至西四環(huán)也僅需要五分鐘旅程，綜上所述，五路居物流中心項(xiàng)目在交通條件方面的優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目的一大長處。③完善周圍居民生活：項(xiàng)目所處地段位于中關(guān)村商圈的邊緣地帶，周圍擁有多種大型的成熟居住區(qū)，如世紀(jì)城、曙光花園、酈城等，而這些居住區(qū)都位于金融街與三里河中央行政區(qū)及中關(guān)村的輻射圈之內(nèi)，因此，居住在小區(qū)的居民重要來自金融街、行政機(jī)關(guān)和中關(guān)村的高知階層。本項(xiàng)目為他們提供了一種夜生活的理想去處。④物業(yè)管理：由于本項(xiàng)目是開發(fā)商自己經(jīng)營，同步項(xiàng)目對(duì)于物業(yè)管理的規(guī)定相對(duì)也比較高，而開發(fā)商的物業(yè)有10數(shù)年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，儲(chǔ)備了大量專業(yè)的物業(yè)管理人才，可以防止經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并減少管理成本。⑤企業(yè)實(shí)力：開發(fā)商由于是北京市海淀區(qū)玉淵潭農(nóng)工商總企業(yè)所屬二級(jí)法人企業(yè)，不管從經(jīng)濟(jì)實(shí)力還是政府背景，對(duì)于項(xiàng)目來說都是一種強(qiáng)有力的支撐，對(duì)于企業(yè)后期的經(jīng)營有非常大的協(xié)助。⑥地塊優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目屬于永久性項(xiàng)目，沒有拆遷風(fēng)險(xiǎn)，可認(rèn)為經(jīng)營者提供穩(wěn)定的經(jīng)營場所，保證投資回報(bào)的準(zhǔn)期實(shí)現(xiàn)。2.2項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析①從上面提到的本項(xiàng)目的幾大方面優(yōu)勢(shì)，尤其是項(xiàng)目規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，是當(dāng)?shù)囟文酥寥本┧邢丛≈行乃鶡o法比擬的。像金佰瀚商務(wù)會(huì)館、大江南俱樂部、藍(lán)黛俱樂部、碧水云天，相對(duì)本項(xiàng)目而言，都只是中小項(xiàng)目。②位于項(xiàng)目北部2.5公里處的北京第一家大型Mall——金源ShoppingMall即將于今年10月1日開業(yè)，依托本項(xiàng)目的特色和服務(wù)，金源ShoppingMall在一定程度上可以給本項(xiàng)目帶來諸多客流量。③伴隨海淀區(qū)政府對(duì)于目的區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃和開發(fā)，在很快的未來，目的區(qū)域不管是生活環(huán)境還是商務(wù)環(huán)境都將會(huì)有一種質(zhì)的飛躍，而本項(xiàng)目作為開拓者，可以在此后立于不敗之地。④在周圍已經(jīng)有不一樣檔次和有一定著名度的洗浴娛樂場所，如金佰瀚商務(wù)會(huì)館、藍(lán)黛俱樂部、碧水云天、千島湖等，且金源ShoppingMall中也有桑拿娛樂部分，而本項(xiàng)目的加入在一定程度上可以形成規(guī)模效應(yīng)，帶動(dòng)西部洗浴娛樂的發(fā)展，給西部的消費(fèi)群體增長一種可選擇的休閑娛樂場所，建成如同“三里屯酒吧一條街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娛樂城”。⑤消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一種重要?jiǎng)恿Γ趯で笮碌耐黄?，從新世紀(jì)起，旅游、教育和電訊及文化休閑服務(wù)開始成為新興的消費(fèi)熱點(diǎn)。而洗浴娛樂則是休閑服務(wù)中的一種，因此本項(xiàng)目正迎合了目前都市人的消費(fèi)心理，又彌補(bǔ)了西部的娛樂消費(fèi)空白。2.3結(jié)論本項(xiàng)目經(jīng)營洗浴中心的市場機(jī)會(huì)和社會(huì)效應(yīng)都是巨大的。洗浴中心消費(fèi)群體特性分析自營洗浴中心的空間布局劃分洗浴中心初步規(guī)劃面積為8000平米。表洗浴中心項(xiàng)目的大概面積規(guī)劃序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單面積面積（平方米）1前臺(tái)大廳15002男桑拿區(qū)115003女桑拿區(qū)17504自助餐廳15005按摩室6010平米/個(gè)6006VIP包間2040平米/個(gè)8007休息室8012平米/個(gè)9608套間（棋牌室）3030平米/個(gè)9009游泳池162510公共部分865合計(jì)8000自營洗浴中心的人員配置5.1洗浴中心的組織框架保安部保安部工程部保健部鞋部洗滌部客房部采購部財(cái)務(wù)部預(yù)定接待總機(jī)總經(jīng)理副總經(jīng)理洗浴部經(jīng)理客房部經(jīng)理桑拿部市場部后勤部經(jīng)理5.2洗浴中心的人數(shù)配置本項(xiàng)目規(guī)模的洗浴中心至少配置400人左右。表洗浴中心項(xiàng)目的人員配置序號(hào)職位數(shù)量（人）1總經(jīng)理12副總經(jīng)理13大堂經(jīng)理44前臺(tái)經(jīng)理25前臺(tái)服務(wù)人員146洗浴部經(jīng)理27技師1008服務(wù)人員1509保安部經(jīng)理210保安2011內(nèi)保2012會(huì)計(jì)113出納314后勤部經(jīng)理215后勤人員10－1516餐廳經(jīng)理117餐廳服務(wù)人員2018后廚619維修工程部經(jīng)理120維修工621采購人員2022銷售部經(jīng)理123銷售推廣人員10備注：1、技師的數(shù)量根據(jù)生意的好壞可以隨時(shí)調(diào)整；2、至少保證坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩師20人，保健、修腳師各10人；3、足底按摩師必須具有全身按摩的技能，而保健師則不一定非要會(huì)足底按摩；4、管理人員可以自定；5.3洗浴中心的人員招聘途徑重要招聘途徑為從競爭對(duì)手那招聘有經(jīng)驗(yàn)的管理人員，俗稱“挖墻角”，另一方面是從外地的按摩學(xué)校招聘技師。一般一種部門經(jīng)理或大堂經(jīng)理可運(yùn)用他們已成熟的渠道帶來5－10名有豐富經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)生，這樣很輕易使企業(yè)上軌道。但同步也要注意招聘來的員工有想法，因此，需要對(duì)一批招聘進(jìn)來的員工進(jìn)行有關(guān)調(diào)整，如兩個(gè)經(jīng)理兩班倒，把經(jīng)理帶來的服務(wù)生和經(jīng)理分開管理，這樣有助于企業(yè)的管理。自營洗浴中心的成本分析員工工資根據(jù)如下數(shù)據(jù)測(cè)算，每月員工工資為250,000元/月，年員工工資為300萬元。表洗浴中心項(xiàng)目的員工工資序號(hào)項(xiàng)目單人工資（元/月/人）1前臺(tái)（收銀、迎賓）8002保安8003內(nèi)勤、人事、采購800—10004后勤、出納、技術(shù)人員800—10005會(huì)計(jì)1500－6領(lǐng)班（大堂經(jīng)理）50007內(nèi)保1200備注：技師的費(fèi)用較為特殊，一般都是以返點(diǎn)的形式，就是一種鐘（45分鐘）的收入按比例提成，開始時(shí)提議洗浴中心與技師是四六開提成，技師拿六，由于洗浴中心剛剛開業(yè)沒有著名度和客源，只能依托技師的技術(shù)和服務(wù)招攬客源，等洗浴中心發(fā)展后來且有一定著名度后可以改為六四開，即洗浴中心拿六，技師拿四，假如你技師不一樣意這樣的做法，洗浴中心可以再聘任其他技師。這是目前洗浴行業(yè)較為通用的手法。6.2管理費(fèi)用根據(jù)如下數(shù)據(jù)測(cè)算，每月的管理費(fèi)用為1,250,760元/月，其中包括了溫泉每月的維護(hù)費(fèi)用57,090元/月。每年的管理費(fèi)用為1501萬元/年。表洗浴中心項(xiàng)目的管理費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目顧客量數(shù)量單價(jià)費(fèi)用1水600人300噸/天70元/噸21000元/天2電600度0.69元/度414元/天3柴油900公升/天3.75元/公升3375元/天4溫泉維護(hù)費(fèi)用800立方米1903元/天57090元/月5員工工資250000元/月6其他管理費(fèi)用00元/月合計(jì)1,250,760元/月備注：1、水：柴油＝1（噸）：3（公升）6.3裝修費(fèi)用本項(xiàng)目的裝修費(fèi)用大概為750*4＝3000萬元，當(dāng)中包括墻體裝修、屋頂裝修、防水和隔音設(shè)備等等，由于裝修的規(guī)定和檔次不一樣，費(fèi)用是不一樣的，因此裝修費(fèi)用與實(shí)際有一定的差距。表洗浴中心項(xiàng)目的裝修費(fèi)用（部分）序號(hào)項(xiàng)目面積單位造價(jià)費(fèi)用（元）備注1一般裝修7000平米500元/平方米350萬2局部特殊裝修1000平米4000元/平方米400萬合計(jì)750萬6.4硬件投入費(fèi)用硬件投入重要包括燈具、潔具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包間內(nèi)的電視、DVD、家俱、地毯、字畫、鍋爐、水處理設(shè)備，都是根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模和企業(yè)的資金實(shí)力自定。例如，一種VIP包房的水龍頭也許售價(jià)為1萬元，因此硬件投入費(fèi)用的測(cè)算有不確定性，大概在萬元左右（保守估算）。6.5開發(fā)地下熱水的有關(guān)費(fèi)用按鑿井深度4000米計(jì)算，開發(fā)運(yùn)用地下熱水的一次性投入為890余萬元。地下熱水不會(huì)單收水費(fèi)，只要按照《北京市礦產(chǎn)資源賠償費(fèi)（地?zé)幔┱魇赵瓌t》和《北京市地下熱水資源費(fèi)》交納有關(guān)費(fèi)用即可。（詳細(xì)請(qǐng)見附件《有關(guān)溫泉開發(fā)文獻(xiàn)》）

6.6廣告宣傳及市場推廣費(fèi)廣告宣傳及市場推廣費(fèi)為：（管理費(fèi)用＋裝修費(fèi)用＋硬件投入費(fèi)用＋溫泉投入費(fèi)用）×1％＝73.91萬元6.7不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)用為：221.73萬元（管理費(fèi)用＋裝修費(fèi)用＋硬件投入費(fèi)用＋溫泉投入費(fèi)用）×3％＝221.73萬元6.8總投入費(fèi)用總投入費(fèi)用為：7686.64萬元管理費(fèi)用＋裝修費(fèi)用＋硬件投入費(fèi)用＋溫泉投入費(fèi)用＋廣告宣傳及市場推廣費(fèi)＋不可預(yù)見費(fèi)＝1501＋3000＋＋890＋73.91＋221.73＝7686.64萬元洗浴中心自營可行性分析7.1自營洗浴中心的利潤根據(jù)對(duì)洗浴中心經(jīng)營者的定性研究，假如本項(xiàng)目進(jìn)行自營，則可獲得非?？捎^的利潤，承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營者所不可防止的。本項(xiàng)目得出如下參照數(shù)據(jù)：人均消費(fèi)200元300元400元夏季春秋冬季夏季春秋冬季夏季春秋冬季日客流量200300400200300400200300400日營業(yè)額（萬元）468691281216營業(yè)額（萬元）36010807205401620108072021601440年?duì)I業(yè)額（萬元）216032404320一次性投入（萬元）7687年運(yùn)行成本（萬元）1501利潤（萬元）65917392819回收期11.5年4.5年3年

7.2出租物業(yè)的利潤假如將自營洗浴中心的物業(yè)面積進(jìn)行對(duì)外租賃，相對(duì)于自營洗浴中心來說，租賃風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，但獲得的利潤也不可觀。經(jīng)營面積：8000平米租金：1.7元/平米/天年租金收入：489.6萬元/年管理費(fèi)用（10％）：48.96萬元/年租賃利潤：440.64萬元7.3自營與租賃利潤的比較針對(duì)以上兩組數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，自營利潤是租賃利潤的9.8倍－13.2倍，且自營僅僅是一次性的投入，即一次投入7687萬元，之后獲得的則是幾倍的利潤。7.4結(jié)論自營洗浴中心的收益明顯不小于租賃所獲取的收益。提議本項(xiàng)目洗浴中心部分自營。初步市場推廣方案8.1不按牌理出牌，創(chuàng)新業(yè)態(tài)；在未來一年的籌辦期，通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新來發(fā)明新的需求，規(guī)避競爭進(jìn)入無競爭領(lǐng)域，制定新的游戲規(guī)則以喝到市場的“頭啖湯”。8.2先聲奪人，造勢(shì)開路，大幅度提高著名度；在項(xiàng)目開業(yè)前，通過事件營銷等超常規(guī)運(yùn)作手法，來到達(dá)聚焦眼球萬眾矚目的效果，從而使得一炮打響，一夜走紅。8.3擒賊先擒王，開業(yè)公關(guān)，通過領(lǐng)頭羊發(fā)明時(shí)尚，引領(lǐng)時(shí)尚；開業(yè)期，運(yùn)用公關(guān)活動(dòng)首先征服消費(fèi)群中的意見領(lǐng)袖，以點(diǎn)帶面引起“多米諾骨牌”效應(yīng)，從而帶動(dòng)整體消費(fèi)。8.4導(dǎo)入體驗(yàn)營銷，通過獨(dú)特的參與活動(dòng)，提高顧客忠誠度，打造品牌；開業(yè)后，通過營造一種深刻的難以磨滅的消費(fèi)體驗(yàn)（或“痛快刺激”，或“溫馨浪漫”，或“輕松舒適”），培養(yǎng)一大批長期穩(wěn)固、忠實(shí)優(yōu)秀的客戶群，這是防止競爭對(duì)手模仿的無上法寶。由于洗浴中心80％的客戶是回頭客。8.5與時(shí)俱進(jìn)，打造關(guān)鍵競爭力；這幾種方略的方案執(zhí)行能保證本項(xiàng)目的開業(yè)成功與發(fā)展看好，但我們也必須明白，競爭對(duì)手可以通過模仿來逐漸抵消我們的固有優(yōu)勢(shì)。因此，與時(shí)俱進(jìn)、永創(chuàng)新高是保持長期競爭力和永續(xù)經(jīng)營的惟一之路。通過環(huán)境、服務(wù)與產(chǎn)品的不停完善與更新，自我否認(rèn)，推陳出新，一直走在產(chǎn)業(yè)前沿，領(lǐng)先一步，保持品牌的時(shí)代感，使之歷久如新，經(jīng)久不衰，實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的夢(mèng)想。8.6軟廣技巧在北青報(bào)，時(shí)尚雜志等主流媒體刊登洗浴中心的老總訪談，探討洗浴中心的社會(huì)價(jià)值和影響范圍，從而獲得本項(xiàng)目的社會(huì)著名度8.7固定客源的鎖定在瑞麗，風(fēng)范雜志和背靠背傳播企業(yè)等擁有高消費(fèi)者渠道的媒體附贈(zèng)5折消費(fèi)卡，3個(gè)月后發(fā)放8折卡，以初步鎖定客源。實(shí)際經(jīng)營者的經(jīng)驗(yàn)分享9.1用水量一般來說，洗浴中心客人越多就越省水，同步冬天較夏天費(fèi)水30％以上，4－6月、9－11月最省水，平均2個(gè)人用1噸水。9.2水溫控制洗浴中心的水溫伴隨季節(jié)的變換，洗浴中心對(duì)水溫的控制也是不一樣的，一般冬天水溫控制在42度左右，夏天水溫控制在38度左右。9.3柴油用量業(yè)內(nèi)人士簡介說，北京90％的洗浴中心都是用鍋爐燒水的，用鍋爐則會(huì)用到柴油，一般燒一噸水至少耗柴油3公升，由于目前成品油市場柴油供應(yīng)緊縮，此前洗浴中心每天都要有2－3家供應(yīng)商提供柴油，才能保證洗浴中心的需求；而本項(xiàng)目規(guī)模的洗浴中心