郫縣樓盤數(shù)據(jù)分析

郫縣區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析

二零一三年九月

※2012-2013房地產(chǎn)政策綜述

※郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境綜述

※郫縣分區(qū)項(xiàng)目數(shù)據(jù)及分析

※郫縣房地產(chǎn)趨勢(shì)

回顧2012年全年，房地產(chǎn)政策環(huán)境可以概括為既沒加碼也不放松，一以貫之的樓市調(diào)控為維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行發(fā)揮了重要作用。2013年，預(yù)計(jì)仍將持續(xù)抑制投資性購(gòu)房，并繼續(xù)執(zhí)行相對(duì)謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)信貸政策。在新型城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)帶動(dòng)下，未來五年中國(guó)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)將是全球最快的市場(chǎng)之一。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)最新報(bào)告顯示，2012年四季度，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的觸底回暖，房地產(chǎn)成交量快速回升并帶動(dòng)房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)。截至2012年11月，全國(guó)商品房成交面積年內(nèi)累計(jì)達(dá)到91705萬(wàn)平方米，首次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正.8月百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.92%,同比上漲8.61%,同環(huán)比漲幅均擴(kuò)大。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10442元/平方米,環(huán)比上漲0.92%,自2012年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。※2012-2013房地產(chǎn)政策綜述2013年全國(guó)城鎮(zhèn)化規(guī)劃草案已基本定稿，未來城鎮(zhèn)化將從戶籍、土地、住房、財(cái)稅、地方投融資等改革著手，為城鎮(zhèn)化發(fā)展提供政策支持城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的應(yīng)有之義和基本之策。發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率，一般在75%—80%，甚至更高按照政府提供的教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)水平來說，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率大概只有35%~36%。官方公布的中國(guó)城市化率51%的數(shù)字中超過10%是半拉子的城市化。人力資源和社會(huì)保障部公報(bào)顯示，截至2011年，2.5億農(nóng)民工參保者不足1/5。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2011年，農(nóng)民工城鎮(zhèn)自有住房擁有率僅為0.7%。結(jié)論新型城鎮(zhèn)化"已成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)十八大報(bào)告精神，城鎮(zhèn)化未來將成為中國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要載體，更是撬動(dòng)內(nèi)需的最大潛力所在?？焖侔l(fā)展的新型城鎮(zhèn)化，正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將撬動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展，將成為為房地產(chǎn)行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn).逐步弱化和消除城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行相關(guān)制度配套改革。加大戶籍制度改革力度建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記管理制度，允許農(nóng)民自由進(jìn)出縣城以下的建制鎮(zhèn)，逐步放開城市和縣城對(duì)農(nóng)民的準(zhǔn)入限制.城鎮(zhèn)化的核心是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，而對(duì)于這群轉(zhuǎn)移的農(nóng)村人口，一個(gè)遮風(fēng)擋雨的住所是必不可少的生存需求。這部分剛需人群的住房需求恰好燃起了新一輪的樓市上升潮，有效地帶動(dòng)二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?！靶滦统擎?zhèn)化”已成為各方關(guān)注焦點(diǎn)剛性需求※郫縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境綜述商業(yè)：基本無(wú)限制；貸款方式：首付5成，按揭10年；

住宅：限“貸”，不限購(gòu)；

首次置業(yè)貸款：首付4成，二次置業(yè)貸款：首付至少6成，三次及以上置業(yè)不發(fā)放貸款2013郫縣供地情況：（一）2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在4445畝。

（二）在2013年度供應(yīng)總量中：1.商服用地273畝；2.住宅用地911畝（其中保障性住房用地279畝、商品住宅用地632畝）；3.工業(yè)用地1000畝；4.公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地和特殊用地2261畝

郫縣第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度高，規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積達(dá)15.5萬(wàn)畝，占全縣耕地面積的51.3%；特色農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，初步建成9.3萬(wàn)畝花卉苗木產(chǎn)業(yè)帶，以及珍稀食用菌等多個(gè)優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品基地依托“郫縣豆瓣”品牌優(yōu)勢(shì)，在郫縣建成了全國(guó)第一個(gè)以川菜文化為主題的“中國(guó)川菜博物館”，規(guī)劃面積達(dá)3.7平方公里“川菜產(chǎn)業(yè)化基地”，被中國(guó)食品工業(yè)協(xié)會(huì)命名為“中國(guó)川菜產(chǎn)業(yè)化食品加工基地”

郫縣第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)支撐強(qiáng)勁。成都國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（西區(qū)）成都出口加工區(qū)（西區(qū)）、成都保稅物流中心均位于郫縣境內(nèi)。成都現(xiàn)代工業(yè)港一港三區(qū)（南北片區(qū)和安德川菜產(chǎn)業(yè)園區(qū)）已建成12平方公里承載能力，全年實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值101億元，增長(zhǎng)27.4%，全縣工業(yè)集中度達(dá)78%以上，初步形成以電子、電器產(chǎn)業(yè)和調(diào)味品等為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群。成都市富士康“一號(hào)工程”生活配套項(xiàng)目建在郫縣境內(nèi)，該工程涉及政府投資資金為：一期市政道路(六條道路含兩座橋梁)項(xiàng)目，全長(zhǎng)約11.

5公里，總投資約13億元；安置房項(xiàng)目總建設(shè)面積約112萬(wàn)平方米，安置人口約2萬(wàn)人，項(xiàng)目投資約36億元；征地坼遷補(bǔ)償項(xiàng)目涉及

12000

畝，總投資約22億元.

郫縣第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。環(huán)顧周邊縣區(qū)，都江堰城區(qū)下移，彭州市工礦化，溫江區(qū)城市化，是的具有濃郁鄉(xiāng)情的天府之國(guó)文化母體區(qū)域逐漸被肢解和蠶食，郫縣居于全域成都的理念大力發(fā)展秀水田園旅游業(yè)。隨著成灌快鐵與地鐵二號(hào)線的貫通十五分鐘生活圈為郫縣的第三產(chǎn)業(yè)帶來前所未有的機(jī)遇。郫縣緊緊圍繞“水潤(rùn)蜀都、生態(tài)郫縣”的發(fā)展定位從安居工程、飲用水源保護(hù)、智慧城市建設(shè)到城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)惠民……郫縣今年加大投入，實(shí)施10大類民生工程，涉及項(xiàng)目102個(gè)。完善犀浦快鐵、地鐵2號(hào)線犀浦站公交接駁交通樞紐建設(shè)，實(shí)現(xiàn)犀浦快鐵、地鐵、公交運(yùn)輸無(wú)縫接駁和同站換乘.GDP城鎮(zhèn)化房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程中政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的大量投入必然帶來房地產(chǎn)的高速發(fā)展郫縣郫縣地處川西平原的腹心地帶、成都上風(fēng)上水,是成都市重要的通風(fēng)口、水源地和生態(tài)濕地保護(hù)區(qū),承擔(dān)了成都市區(qū)90%以上的供水任務(wù)。郫縣具有良好的生態(tài)本底,被譽(yù)為"八河并流的水上城市、成都平原至美的田園",是全國(guó)首批文明縣城、國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)、全國(guó)綠化模范縣。郫縣，地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊。東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰是通往世界著名風(fēng)景名勝區(qū)都江堰、青城山、黃龍和九寨的必經(jīng)之路。郫縣面積437．5平方公里。郫縣地理位置郫縣——古蜀之源、川菜之魂、蜀繡之鄉(xiāng)、生態(tài)之城，是一座歷史文化和自然生態(tài)交相輝映的城市，處處流淌著獨(dú)具特色的人文脈息。據(jù)1996～1999年對(duì)古城遺址的發(fā)掘研究，早在4500年前，古蜀便有很高的文明程度，成都平原已是長(zhǎng)江上游古代文明的中心。距今3000年前，望帝杜宇和叢帝鱉靈就在此建立國(guó)都，以郫為都邑。老成灌路新成灌路第二繞城高速成灌高鐵成彭高鐵郫縣已形成"三縱六橫一環(huán)"的現(xiàn)代化立體公路網(wǎng)，成灌高速公路和國(guó)家213線橫貫全境，其中成灌高速公路已被定為國(guó)家級(jí)旅游公路，是川西黃金旅游線的主干道。目前郫縣連接成都中心城區(qū)的線路有320路(郫縣客運(yùn)中心—茶店子公交站)、325路(郫縣客運(yùn)中心—中海國(guó)際公交站)、362路(榮軍?！爬锏坦徽?、310路(團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)公交站—茶店子公交站)、716路(花園鎮(zhèn)公交站—茶店子公交站)、305路(郫縣客運(yùn)中心—金沙公交站)、365路(唐昌公交站—九里堤公交站)等7條公交線路。郫縣連接周邊區(qū)縣記有：郫溫路、郫彭路、郫花路交通四通八達(dá)，成青快速通道繞城而過郫縣溫江都江堰彭州※郫縣分區(qū)項(xiàng)目數(shù)據(jù)及分析面積437.5平方千米，下轄14個(gè)鎮(zhèn)分別為紅光鎮(zhèn)、郫筒鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、安靖鎮(zhèn)、花園鎮(zhèn)、安德鎮(zhèn)、三道堰鎮(zhèn)、德源鎮(zhèn)、新民場(chǎng)鎮(zhèn)、唐昌鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、古城鎮(zhèn)、唐元鎮(zhèn)、友愛鎮(zhèn)?？h政府駐郫筒鎮(zhèn)。：郫筒鎮(zhèn)片區(qū)（郫縣城區(qū)）樓盤基本情況項(xiàng)目名稱中冶田園世界綠地繽紛城+國(guó)際花都華僑鳳凰城海駿達(dá)1號(hào)花樣龍年國(guó)際五彩城美聯(lián)墅2號(hào)龍湖弗萊明戈中信未來城一里陽(yáng)光華宇天府花園置信逸都開發(fā)商中冶田園上海綠地集團(tuán)華僑鳳凰集團(tuán)廣東海駿達(dá)成都望叢房地產(chǎn)萬(wàn)騰集團(tuán)美聯(lián)蜀房地產(chǎn)成都西璽置業(yè)成都中信城市建設(shè)舜苑置地四川華宇成都置信實(shí)業(yè)總占地面積222207m251668m141404m142071m282668m118954m133334m122980m136667m80000m183998m總建筑面積1060000m1120000m452063m800000m589063m1600000m270000m130000m660000m500000m400000m1050000m目前建面均價(jià)5000/m52005200/6500/m6200/m4800/m4800/m4300/5000/m5400/7000/m5600/m4900/m5000/m5000/m3100樓盤形態(tài)電梯高層電梯商住辦公鉆石公寓電梯高層大型城市綜合體電梯高層城市綜合體電梯高層電梯/花園洋房電梯高層電梯高層電梯高層/花園洋房電梯高層樓盤賣點(diǎn)現(xiàn)房、部分贈(zèng)送空間大型辦公商業(yè)綜合體贈(zèng)送房間精裝自帶租約贈(zèng)送空間大配套完善性價(jià)比/配套完善特價(jià)出售整體抬高5.3米臨市政公園價(jià)格歐式英倫風(fēng)格法式風(fēng)情商業(yè)目前銷售狀態(tài)良好良好未開盤中等中等良好差尾盤尾盤中等良好尾盤郫縣城區(qū)（郫筒鎮(zhèn)）典型樓盤解析項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（畝）建筑面積商業(yè)情況容積率建面單價(jià)實(shí)得單價(jià)銷售情況項(xiàng)目地址五彩城萬(wàn)騰集團(tuán)424160萬(wàn)30萬(wàn)4.048004700良好蜀信東路五彩城作為蜀都新城的第一大盤以造城的方式打造大型城市綜合體，開發(fā)商自持17萬(wàn)方物業(yè)主力引進(jìn)歐尚及寶麗百貨。以造城的方式，打造出出由國(guó)際購(gòu)物中心、超級(jí)大賣場(chǎng)、風(fēng)情商業(yè)街、世界美食廣場(chǎng)、港派生態(tài)住宅、闊景中庭公園，頂級(jí)商務(wù)公寓、星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫字樓等國(guó)際高端建筑群落組成的160萬(wàn)方新一代大型公園城市綜合體。滿足高新西50萬(wàn)城市精英的高端居住生活需求，打造西成都新生活中心五彩城營(yíng)銷定位思路：①造城，依托郫縣城市副中心規(guī)劃，五彩城項(xiàng)目總占地424畝，建筑面積約160萬(wàn)平，其中住宅約130萬(wàn)平，商業(yè)約30萬(wàn)平米，開發(fā)商自持大部分商業(yè)。住宅總戶數(shù)3912戶，配套完善。②大性價(jià)比，周邊樓盤建面均價(jià)都在5000以上，五彩城均價(jià)4800且加大贈(zèng)送面積（臥室，挑高陽(yáng)臺(tái)）③首期面市的戶型為68-114㎡寬面積段，還附帶可變功能空間，滿足客戶不同的選擇.④客戶群體：郫縣本地及周邊小鎮(zhèn)及郫縣工業(yè)區(qū)中層人員均為首次置業(yè)或改善性剛性需求。

郫縣城區(qū)（郫筒鎮(zhèn)）典型樓盤解析項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（畝建筑面積商業(yè)情況容積率建面單價(jià)實(shí)得單價(jià)銷售情況項(xiàng)目地址花樣年龍年國(guó)際成都望叢房地產(chǎn)19180萬(wàn)10萬(wàn)住宅：4800良好郫縣三環(huán)外商業(yè)：3萬(wàn)花樣年龍年國(guó)際分兩期開發(fā)目前是第一期，是一個(gè)集各種業(yè)態(tài)為一體的大型商業(yè)城市綜合體。產(chǎn)品組合：大型百貨、超市、獨(dú)立商業(yè)、空中商鋪、住宅新產(chǎn)品：空中商鋪特性：商業(yè)產(chǎn)權(quán)，總價(jià)低于一般商鋪，帶有一般住宅功能，通氣，在國(guó)家出臺(tái)住宅禁商以后有很大市場(chǎng)，一般表現(xiàn)為L(zhǎng)OFT和平層兩種。

龍年國(guó)際商業(yè)情況：開發(fā)商自持大部分商業(yè)做大型商業(yè)綜合體主力經(jīng)營(yíng)百貨、超市。商業(yè)步行街一層均價(jià)在3.1萬(wàn)—3。6萬(wàn)。二層均價(jià)在1.6萬(wàn)三層價(jià)格在1.2萬(wàn)。二三層銷售80%。獨(dú)立商業(yè)三棟二、三層基本售罄，一層優(yōu)惠后價(jià)格在2.8萬(wàn)左右，面積區(qū)間在50-70，最小戶型40左右的基本售罄。商業(yè)層高均在5.4米-6米。獨(dú)立商業(yè)主營(yíng)餐飲帶租約15年，返祖12年簽合同返3年租，百貨簽約12年但是租金只返10年。主力店引進(jìn)五星級(jí)影城：成龍影城。酒店引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)：喜達(dá)屋酒店集團(tuán)龍年國(guó)際商業(yè)布局情況①創(chuàng)造一站式消費(fèi)的購(gòu)物空間。由于地處郫縣三環(huán)外，項(xiàng)目采取定位郫縣望叢商圈改造，商業(yè)帶動(dòng)住宅方式啟動(dòng)。商業(yè)引進(jìn)主力商家，借助國(guó)際知名商家的品牌效應(yīng)和號(hào)召力聚集人氣。主流：百貨、全球知名星級(jí)酒店、超市、主題商業(yè)街、影院、寫字樓、LOFT、住宅等多種業(yè)態(tài)組合。②零售商鋪面積控制較小消費(fèi)者利于接受且?guī)ё饧s簽約時(shí)限較長(zhǎng)13-15年?；貓?bào)率7%。③住宅贈(zèng)送面積大，達(dá)到20%，定位于郫縣及周邊改善型或居家三代人剛性需求。龍年國(guó)際營(yíng)銷定位思路：項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（畝建筑面積商業(yè)情況容積率建面單價(jià)實(shí)得單價(jià)銷售情況項(xiàng)目地址綠地繽紛城+國(guó)際花都上海綠地成都申蓉651120000m22oooom5000良好南北大道三環(huán)外3100

郫縣城區(qū)（郫筒鎮(zhèn)）典型樓盤解析產(chǎn)品組合：大型百貨、LOFT、SOHO、住宅綠地住宅情況主力戶型還是以70-90內(nèi)的套三為主帶一定的贈(zèng)送面積均價(jià)：5000/m銷售情況良好。綠地繽紛城商業(yè)情況：開發(fā)商自持部分商業(yè)做大型百貨運(yùn)營(yíng)。LOFT公寓目前已售罄，開發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)商業(yè)綜合體，目前在售商業(yè)為6-1-4號(hào)樓，為獨(dú)立商業(yè)體分為ABCDE5小棟。每棟之間有廊橋連接，均價(jià)在3.1萬(wàn)，面積均在1000平以上，針對(duì)定制型客戶。可分拆出售的只有B區(qū)面積在100余平米，一1層層高6米，二層層高3.6米其余層高5.6米由開發(fā)商引進(jìn)的運(yùn)營(yíng)商總體運(yùn)營(yíng)，客戶直接與運(yùn)營(yíng)商簽約，開發(fā)商不包租。綠地繽紛城商業(yè)布局情況首打品牌戰(zhàn)略，世界500強(qiáng)品牌企業(yè).（讓客戶有信心）項(xiàng)目本身配套相當(dāng)完善構(gòu)建大新商業(yè)區(qū)：LOFT、百貨、獨(dú)立商業(yè)體、商業(yè)街。（讓客戶放心）客戶定位于郫縣周邊區(qū)鎮(zhèn)及工業(yè)區(qū)剛性需求客戶。（因地制宜）綠地營(yíng)銷定位思路空中商鋪產(chǎn)品專題起源于香港，最早的空中商鋪是香港尖沙咀大型商廈THEONE，29層銀座式大廈，為香港最高的零售商廈。發(fā)展：首先進(jìn)入：重慶茂業(yè)東方時(shí)代，位于觀音橋核心商圈位置，周邊商業(yè)氣氛濃厚，人流量極大。發(fā)展時(shí)期：龍湖時(shí)代天街，位于大坪商圈位置，交通相當(dāng)便利，周邊配套完善，人流量極大。龍湖SOPO，位于西永大學(xué)城核心位置，周邊高校林立，靠地鐵1號(hào)出口交通相當(dāng)便利。金科SO鋪。未來商業(yè)中心。定義：空中商鋪式商務(wù)公寓發(fā)展出的一種新產(chǎn)品具有低成本、空間小、空間靈活特點(diǎn)。項(xiàng)目名稱主力面積單價(jià)主力總價(jià)推廣思路龍湖時(shí)代天街28-5810500（平層）50萬(wàn)品牌，低總價(jià)龍湖SOPO38625430萬(wàn)品牌，低總價(jià)金科SO鋪40570023萬(wàn)超低總價(jià)與開發(fā)商的超高價(jià)值構(gòu)成吸引客戶的主要原因空中商鋪出現(xiàn)背景：稀缺的土地資源，繁華商業(yè)區(qū)日益上漲的租金空中商鋪需要的支撐：①現(xiàn)在的城市核心地段或未來的核心②商業(yè)氣氛濃，人流量大或未來人流量大③完善的商業(yè)配套物業(yè)管理和市政配套④主力商家的加盟⑤專業(yè)強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力郫縣地區(qū)新產(chǎn)品空中商鋪分析：郫縣區(qū)域目前常住人口50余萬(wàn)?？罩猩啼佀庬?xiàng)目不是目前的城市核心地段，均處于不成熟區(qū)域或未來的成熟區(qū)域，人口支撐不達(dá)標(biāo)，還需要具有強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商支持，預(yù)計(jì)在未來的五到十年才會(huì)逐漸成熟。郫縣城區(qū)住宅思考現(xiàn)狀：目前郫縣城區(qū)在售及未售和已規(guī)劃地塊住宅項(xiàng)目普遍總體量大，占地面積基本200畝以上，且呈越來越大趨勢(shì)。各大知名品牌開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入郫縣或已規(guī)劃進(jìn)入郫縣市場(chǎng)，知名度高，品牌效應(yīng)大。小區(qū)內(nèi)配套完善，高爾夫場(chǎng)地、網(wǎng)球場(chǎng)、塑膠跑道、游泳池、幼兒園、自來水凈化器、社區(qū)巴士等越趨完善。各大樓盤基本都有自己的商業(yè)體系配套，在住宅和商業(yè)各品種上實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。住宅戶型配比基本拋棄一居室，中小戶型（60-90M）套二套三并帶一定贈(zèng)送空間成為市場(chǎng)主流。隱患：同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)飽和度提速，各樓盤定位客戶群體基本雷同競(jìng)爭(zhēng)加劇。郫縣城區(qū)商業(yè)思考：A

規(guī)模集群效應(yīng)：大體量，住宅體量都在50萬(wàn)以上商業(yè)總體量都在10萬(wàn)以上。B

互補(bǔ)性：多品種配合，大型百貨、商業(yè)綜合體、LOFT、空中商鋪、辦公樓、住宅、底商、商業(yè)步行街、獨(dú)立商業(yè)體。C

集中運(yùn)營(yíng)性：開發(fā)商均自持部分商業(yè)加強(qiáng)投資者信心，簽約即收租任是主流，解決投資者后顧之憂。D

品牌效應(yīng)：大品牌開發(fā)商或聘請(qǐng)知名運(yùn)營(yíng)公司；引進(jìn)主力商家提高競(jìng)爭(zhēng)力。E

低總價(jià)與高價(jià)值效應(yīng)：總面積控制50內(nèi)是主力，回報(bào)高，提出永不供鋪口號(hào)。隱患：市場(chǎng)飽和度提速，各商業(yè)客戶群體基本雷同競(jìng)爭(zhēng)加劇，商業(yè)面積供應(yīng)過剩造成人均商業(yè)面積嚴(yán)重超標(biāo)?，F(xiàn)狀：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模已與商業(yè)發(fā)展水平嚴(yán)重脫節(jié)。樓盤名稱中鐵銀杏廣場(chǎng)西城御景恒大帝景西郡英華上置綠洲雅賓利花園晶寶塞納國(guó)際華潤(rùn)橡樹灣開發(fā)商恒全置業(yè)郫縣寅生房地晨明置業(yè)成都中鐵置業(yè)成都上置置業(yè)成都晶寶實(shí)業(yè)成都蜀都華潤(rùn)總占地面積40555m26666m62639m103268m142666m64836132038m總建筑面積144439m119004m400000m364898m299880m225584660000m目前建面均價(jià)5500/m5200/m6200/m5000/m6100/m5700/m8900/m樓盤形態(tài)電梯高層電梯高層精裝電梯高層電梯高層電梯高層電梯高層電梯高層、多層樓盤賣點(diǎn)房間部分贈(zèng)送無(wú)精裝，配套齊省級(jí)幼兒園高檔會(huì)所臥室贈(zèng)送空間贈(zèng)送超大目前銷售狀態(tài)良好中等良好中等差中等尾盤郫縣紅光片區(qū)樓盤基本情況

郫縣紅光片區(qū)典型樓盤解析項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（畝）建筑面積商業(yè)情況容積率建面單價(jià)實(shí)得單價(jià)銷售情況項(xiàng)目地址恒大帝景晨明置業(yè)93.96400000暫無(wú)6200精裝良好高新西區(qū)雙柏路恒大帝景營(yíng)銷定位策略：①精裝取勝②降低首付，首付一成不到，由開發(fā)商墊資貸款。③多戶型配合大贈(zèng)送加大性價(jià)比。④針對(duì)目前交通不暢情況小區(qū)專配社區(qū)巴士滾動(dòng)發(fā)車。超低首付售樓部實(shí)景恒大帝景典型戶型參考主力戶型80-90M套三恒大樓盤營(yíng)銷定位思路：縱觀恒大最近兩年房地產(chǎn)發(fā)展傾向于在不成熟片區(qū)拿地，再輔以完善的配套與大性價(jià)比吸引客戶。恒大產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)目一般位于不成熟區(qū)域，高品質(zhì)精裝，多戶型配合，戶型贈(zèng)送空間較小，每個(gè)盤均配有自帶商業(yè)體系，性價(jià)比較高。

郫縣紅光片區(qū)典型樓盤解析項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（畝）建筑面積商業(yè)情況容積率建面單價(jià)實(shí)得單價(jià)銷售情況項(xiàng)目地址西郡英華成都中鐵置業(yè)330364898m15000m5000/m中紅光通北一路項(xiàng)目配套歐式商業(yè)街及社區(qū)底商

小區(qū)內(nèi)部配套：150畝濱河公園，極具英倫風(fēng)情的湖畔休閑會(huì)所，1.8萬(wàn)平米的社區(qū)英倫風(fēng)情商業(yè)街、籃球場(chǎng)、游泳池、兒童游樂區(qū)……產(chǎn)品組合：高層電梯，花園洋房，底商，商業(yè)街小區(qū)內(nèi)實(shí)景圖建筑形態(tài)建面均價(jià)別墅16000/m花園洋房7000/m電梯高層5000/m西郡英華目前在售主力戶型小區(qū)配套完善，開發(fā)商出資打造10萬(wàn)平濱河公園，周邊配套完善，項(xiàng)目引進(jìn)統(tǒng)一優(yōu)瑪特、人人樂超市等大型商業(yè)。戶型結(jié)構(gòu)以70-80平套二套三為主，戶型結(jié)構(gòu)合理均帶有房間部分面積贈(zèng)送以增大性價(jià)比?？蛻舳ㄎ唬痕h及外地剛需人群以完善的配套優(yōu)美的環(huán)境大性價(jià)比，多品種產(chǎn)品配合為客戶提供多種選擇。西郡英華營(yíng)銷定位思路：項(xiàng)目的整體建筑承襲英倫200年精華，項(xiàng)目自帶完善商業(yè)，合理的戶型設(shè)計(jì)吸引郫縣及周邊剛需客戶。1519畝歐陸城邦是與7343畝中信蜀都項(xiàng)目、1811畝中海國(guó)際社區(qū)同向并肩的土地。中鐵瑞城·西郡英華是一個(gè)在郫縣規(guī)劃超前、檔次超前的1519畝歐陸城邦的首發(fā)作品。英倫風(fēng)情之西郡英華1519歐陸城邦是紅光政府規(guī)劃的新城區(qū)域受到社會(huì)各界的關(guān)注，縣政府及相關(guān)部門各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)專家、協(xié)作單位都給予了極大的關(guān)注和支持。項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（畝）建筑面積商業(yè)情況容積率建面單價(jià)實(shí)得單價(jià)銷售情況項(xiàng)目地址中鐵銀杏廣場(chǎng)恒全置業(yè)60144439m10萬(wàn)平5500/m4200/m良好紅光廣場(chǎng)路

郫縣紅光片區(qū)典型樓盤解析產(chǎn)品組合：電梯高層、底商、獨(dú)立商業(yè)體中鐵銀杏廣場(chǎng)在售高層主力戶型：77m變99m套三68m變85m套二紅色區(qū)域?yàn)槿?zèng)送面積;藍(lán)色區(qū)域?yàn)榘胭?zèng)送面積中鐵銀杏廣場(chǎng)營(yíng)銷定位思路：知名品牌開發(fā)商，名牌效應(yīng)。自帶完善商業(yè)配套體系：底商、獨(dú)立商業(yè)體。加大贈(zèng)送面積，拉低實(shí)得均價(jià)吸引客戶。

郫縣紅光片區(qū)典型樓盤解析項(xiàng)目名稱開發(fā)商占地面積（畝）建筑面積商業(yè)情況容積率建面單價(jià)實(shí)得單價(jià)銷售情況項(xiàng)目地址華潤(rùn)橡樹灣成都蜀都華潤(rùn)20066