太原市房地產(chǎn)市場分析報告

太原市房地產(chǎn)市場分析報告〔一)內(nèi)容摘要:本爭論報告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的根底上,進20232023上半年的運行狀況，并對存在的問題和緣由進展了深層探究，初步推想了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，認為太原市房地產(chǎn)市場在2023年下半年和2023,房價總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。同時房地產(chǎn)市場的競爭將進一步加劇，品牌競爭和資本競爭將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場。一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢2023年“快速增長，供求兩旺，形勢大好，問題不少。”2023年“調(diào)控，標準，搞活；問題與進展同時存在?！?023年“政策年，穩(wěn)中有升?！?023年“重洗牌，品牌競爭、資本競爭?！弊ⅲ阂陨暇芯唧w分析資料。二、山西省房地產(chǎn)市場運行狀況分析(一〕2023年山西房地產(chǎn)市場根本狀況2023年山西房地產(chǎn)市場的總體運行狀況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長；一級商品房市場需求增幅大于供給增幅；商品房價格連續(xù)增長;建商品房購置對象以個人為主；商品住宅空置面積逐步消化;土地開發(fā)投資強勁擴張。(二〕2023上半年山西房地產(chǎn)市場分析1、供給分析395家,141家.1412．7萬平方米,4910．7萬平方米,114%；266．7%。落成的各種房屋為省城的人們供給了多種選擇。然而，在供給構(gòu)造中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔,而中低價位,一般商品房與經(jīng)濟適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供給總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供給缺乏，但需求量,目前依據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟實力,可購置70100120平方米。2、銷售分析全市建商品房屋銷售面積為135．1152．26萬平方米，67．7972．51%4．32萬平方米15．5萬平方米。18％、本地農(nóng)村人口購房1765％.同時，由于高層、大戶型房屋供給量過大，土地價格較高導(dǎo)致房價居高不下等緣由，形成了確定數(shù)量的商品房空置.目前，全市商品房空置〔含一年萬平方米3．331500平方米。3、房價分析729日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場形勢分析會狀況報道，上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢.商品房銷售價格在本錢增加和市場需.6月底，1797元/平方米,27.6％，比同期16320位，9位.11個市看，商品房售價最高的是太原市，為3244元/1000元的是陽泉市與忻州市，分別為966元/924元/平方米。上半年，太原市建商品房銷售均價為每平方米 4872元,同比增長8．62％，其中住宅均價每平方米2948元，同比增長4．6%，每套商品住宅銷售均價為40萬元。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長13．3％,建商品住宅的價格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價格漲幅。國際閱歷認為房價增長速度超過GDP增長速度的兩倍以上,就會產(chǎn)生嚴峻泡沫。目前太原市房價遠離戒備線，房地產(chǎn)市場進展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢.然而，調(diào)查中覺察，太原市80％的購房者承受價位為每平方米1800250085房價上漲的緣由主要有:一是土地價格過高，在太原市商品住房本錢構(gòu)土地價格占％住房制度改革深化，擴大了市場需求量;四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲；五是經(jīng)濟適用房在住房供給中所占的比例小,平抑商品房價格作用相對薄弱.4、存量分析1738元,22．27％，每套存量住宅交易均價為21萬元.盡管存量住房價格上漲幅度超過建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢，市場潛力很大。從交易狀況來看,上半3．97460萬元；存量房交易量為454套,19萬平方米,7．64％；住宅交易348套,交易4．69243．18％，其中房改房、經(jīng)濟適用房186157．88％。存量房交易量下降,這是由于政策連接等問題，形成個人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中供給小土地使用證的總數(shù)量的沖突,嚴峻影響了交易量.5、拆遷分析174．5萬平方總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺后，開發(fā)商融資渠道有限、資金缺乏，加之舊城改造優(yōu)待政策落實不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的樂觀性，舊城改造工程啟動乏力。微觀因素是:太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一方面由于目前中、小戶型、低價位的一般商品房和經(jīng)濟適用房供給量缺乏,致使貨幣安置居民在拿到貨幣補償款后在市場上難以買到適宜的住房，影響了群眾協(xié)作拆遷的樂觀性，另一方面小局部被拆遷人脫離拆遷政策提出不合理的補償要求,漫天要價，個別開發(fā)商實行偷拆和擅自強拆等違法行為，激化了沖突。6、消費者分析7月份舉辦的“住在龍城“房展會上,主辦單位進展了一次房地1046個小項，涉及到購房需求時間、欲購房區(qū)域、承受價位及戶型要求等方方面面。經(jīng)過5164份，被調(diào)查者具體地對調(diào)查表中各項內(nèi)容進展了認真填寫。804075%3萬元以下;在一年內(nèi)有購房愿望的家庭占總數(shù)的％的家庭能夠承受的商品房價位在每平方米0元以41％,短期內(nèi)購房意愿猛烈.,調(diào)查內(nèi)容豐富,涵蓋了購房者購房需求的方方面面,具有相當?shù)拇硇?反映的狀況與太原市目前房地產(chǎn)市場的實際狀況相吻合，為太原市房地產(chǎn)業(yè)的進展指出了方向，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有確定的參考價值.從調(diào)查結(jié)果來看目前太原市房地產(chǎn)市場最大的問題是住宅供給的構(gòu)造性失衡問題,主要表達在兩個方面，一是房價過高，二是面積過大。太原市房地局的統(tǒng)計數(shù)字說明，上半年太原市的住宅平均價格已到達2900多元,1800元以下的水平，導(dǎo)致工薪階層望房興嘆；開發(fā)商為吸引高收入階層買房，爭相蓋大房子，相應(yīng)提高了購房總價,80平方米左右的中小戶型格外少，更是把一些急需購房的老百姓堵在房地產(chǎn)市場的門外。這個調(diào)查結(jié)果和太原市目前房地產(chǎn)市場的供給狀況比較吻合.因此加大中低價位商品房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度,確定合理的房價,把工薪階層作為房地產(chǎn)市場購置的主力人群，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠進展是很有利的。7、競爭態(tài)勢分析太原房地產(chǎn)市場面臨變局，最近幾年,外地開發(fā)商已經(jīng)通過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，目前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家,比方山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；正在柳巷進展大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司來自東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團和天津順馳公司也已經(jīng)落戶晉中市.有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦時機成熟，他們隨時會進入太原市.北京房地產(chǎn)傳奇人物、500～1000畝的土地在太原開發(fā)房地產(chǎn)。估量，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗。近幾年來隨著國內(nèi)興盛城市房地產(chǎn)市場競爭日趨猛烈，北京待興盛城而太原這樣的省會城市正是國內(nèi)大型開發(fā)商關(guān)注的重點目標。和全國比較興盛的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，從供給房子似乎是一個模子里刻出來似的,要蓋高層全是高層，要造水景全是水景，沒有一點兒共性。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足一般居住需求。一個城市的房地產(chǎn),從房價上就可以看出它處在一個什么樣的產(chǎn)品狀態(tài)。在平均房價不超過3000元的時候，房地產(chǎn)確定是處于功能產(chǎn)品時代，房價只是地價和房屋根本造價的總和，購房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的根本居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的進展后就應(yīng)當細分市場,產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。也就是說，房子要具有兩個功能：商品性和文化性。房地產(chǎn)市場既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗價值和文化品位的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡潔的水泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀.正是由于太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的進展機遇,很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點。太原房地產(chǎn)目前還處于初級階段,市場沒有劃分，競爭不猛烈,房子好賣，進展空間很大。太原的開發(fā)商，房子好賣，根本上沒有什么大的競爭，不用作秀,廣告做的很少。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的進展和利用狀況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很猛烈.吸引外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一大因素是：山西有一大批潛在的高檔商品房消費群體，這是很多開發(fā)商夢寐以求的最貴重的資源。山西擁有一大批有錢人，可這批人都到北京買房子去了。山西人在北京買房子出手大方是出了名的，背著整麻袋錢買房.與此同時，太原有些樓盤銷售狀況不好，還有很多空置房，這是為什么？很多專家認為緣由還在開發(fā)商身上,產(chǎn)品太單一，商品房的共性沒有充分表達出來。購房者對住宅的需求與現(xiàn)實供給有很大差距,供給與需求脫節(jié)。假設(shè)太原有真正好的樓盤，完全可以吸引全省有錢人來太原置業(yè)，好房子不愁賣不出去.正由于以上兩大緣由，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入山300余家，但真正成規(guī)模的幾乎沒有。在經(jīng)過年檢的公司中，只有不到1/3的公司有工程運轉(zhuǎn)，1/31/3處于休眠狀態(tài)；1000800萬元，這對資金密集型的行業(yè)來說如同小孩做玩耍,那么少的資本金只能在太原買三四畝地,更不用說搞開發(fā)了。現(xiàn)在銀行又提高了房地產(chǎn)行業(yè)信貸門檻,對于靠銀行資金買地開發(fā)的房地產(chǎn)公司來說更難生存.外地有實力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金水平，提高競爭力。同時也有利于成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā),還可以帶來的開發(fā)理念和開發(fā)模式，這對太原房地產(chǎn)行業(yè)將是一個很大的提升。目前山西的政府也認為，外來開發(fā)商的介入將有助于提高太原房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力，淘汰一批開發(fā)企業(yè)，對抑制房價上漲，制止開發(fā)商違規(guī)開發(fā)、欺詐銷售,提升產(chǎn)品檔次都有很大的促進作用。但由于太原目前市場上最擔(dān)憂的問題還是外來開發(fā)商的大量介入會導(dǎo)致太原土地價格大幅攀升，房價上