金融不良資產(chǎn)評(píng)估

2003年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師后教育

程鳳朝金融不良資產(chǎn)評(píng)估今天授講的內(nèi)容

處置金融不良資產(chǎn)對(duì)評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)的需求金融不良資產(chǎn)處置的特性要求區(qū)分（定義）評(píng)估價(jià)值類型和采取不同的評(píng)估形式不同的評(píng)估形式應(yīng)采取不同的評(píng)估方法處置金融不良資產(chǎn)對(duì)評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)的需求金融不良資產(chǎn)的涵義?

四級(jí)分類：呆滯、呆賬?五級(jí)分類：次級(jí)、可疑、損失?四家資產(chǎn)公司持有：1.4萬(wàn)億元?

四家國(guó)有商業(yè)銀行（2002年底）工行25.52%農(nóng)行>30%中行22.37%建行15.28%?所有金融機(jī)構(gòu)平均：19.8%機(jī)器設(shè)備土地使用權(quán)

1.物權(quán)2.股權(quán)3.債權(quán)

債權(quán)物權(quán)房地產(chǎn)其他股權(quán)說(shuō)明：債權(quán)打包出售是基于各債權(quán)之間的整體價(jià)值及受讓人的綜合考慮。單戶債權(quán)多戶打包債權(quán)處置對(duì)象法人股房屋／建筑物經(jīng)營(yíng)權(quán)出具土地/房地產(chǎn)/資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。其他需要評(píng)估咨詢2訴訟5實(shí)物資產(chǎn)抵債1收本收息7債務(wù)重組現(xiàn)金折讓3破產(chǎn)清算6商業(yè)性債轉(zhuǎn)股4債權(quán)轉(zhuǎn)讓債權(quán)處置方式不良資產(chǎn)評(píng)估的含義不良資產(chǎn)評(píng)估是指依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定和資產(chǎn)管理公司的實(shí)際情況，以某一時(shí)點(diǎn)為評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)不良資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定、估算和分析判斷的行為。包括物權(quán)和股權(quán)類的土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估，債權(quán)類的償債能力評(píng)估、債權(quán)價(jià)值分析以及其他評(píng)估咨詢等。評(píng)估結(jié)果是進(jìn)行不良資產(chǎn)處置的重要參考依據(jù)。金融不良資產(chǎn)處置的特性要求區(qū)分（定義）評(píng)估價(jià)值類型和采取不同的評(píng)估形式金融不良資產(chǎn)處置的特點(diǎn)?時(shí)間?市場(chǎng)?區(qū)域?信息價(jià)值類型的涵義價(jià)格：交易雙方協(xié)議的出售者所索取的或已支付的某項(xiàng)商品或某項(xiàng)服務(wù)的金額。價(jià)值：是能夠用貨幣表現(xiàn)的所購(gòu)置商品或所征求的服務(wù)與購(gòu)銷者之間的聯(lián)系。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值：是指在了解行情的、精明的且無(wú)外界脅迫的買方和賣方的參與之下，資產(chǎn)經(jīng)充分的交易活動(dòng)之后，于評(píng)估基準(zhǔn)日交易時(shí)的評(píng)估價(jià)值，此價(jià)值應(yīng)是在無(wú)特殊關(guān)系的自愿購(gòu)買者和自愿的出售者之間形成的價(jià)值。非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(Non-marketValue）:是與市場(chǎng)價(jià)值既相區(qū)別又相聯(lián)系的一個(gè)概念,包括但不限于：在用價(jià)值（ValueinUse）有限制市場(chǎng)價(jià)值（LimitedMarketValue）投資價(jià)值（InvestmentValueorWorth）、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值（Going-ConcernValue）清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值（LiquidationorForcedSaleValue）殘余價(jià)值（SalvageValue）等金融不良資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值屬性?評(píng)估對(duì)象先天不足?是一種限制性評(píng)估?評(píng)估結(jié)果不加定義無(wú)法使用?更多適用強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值針對(duì)金融不良資產(chǎn)評(píng)估主體的現(xiàn)狀要求采取不同的評(píng)估形式債務(wù)人有實(shí)物資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商或裁決，債權(quán)轉(zhuǎn)成物權(quán)（股權(quán)），可以開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估。債權(quán)人存在、且有財(cái)務(wù)資料，經(jīng)過(guò)協(xié)商，以低于賬面?zhèn)鶛?quán)貨幣資金償還債務(wù)，可以開(kāi)展償債能力評(píng)估。債務(wù)人存在或不存在，財(cái)務(wù)資料不齊全，不配合評(píng)估；債權(quán)人有債權(quán)資料，擬轉(zhuǎn)讓債權(quán)，可以開(kāi)展債權(quán)價(jià)值分析。債務(wù)人不存在，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)或事實(shí)上列為損失類的債權(quán)，無(wú)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，但處置時(shí)仍需要履行內(nèi)部評(píng)估程序。

根據(jù)評(píng)估對(duì)象不同出具不同類型的評(píng)估報(bào)告,物權(quán)、股權(quán)類評(píng)估屬土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估范疇，應(yīng)依據(jù)《土地估價(jià)操作規(guī)程》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—無(wú)形資產(chǎn)》分別出具土地估價(jià)報(bào)告、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；債權(quán)類資產(chǎn)依據(jù)《**資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)操作規(guī)范》出具償債能力評(píng)估咨詢報(bào)告（資料齊備）或債權(quán)價(jià)值分析咨詢報(bào)告（無(wú)法獲取債務(wù)企業(yè)近期資料）。不同報(bào)告由于分析依據(jù)不同,分析結(jié)果屬性不同，其對(duì)處置的參考價(jià)值也不同，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是處置的重要依據(jù)；償債能力評(píng)估報(bào)告是債務(wù)重組的參考依據(jù)；債權(quán)價(jià)值分析報(bào)告是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的咨詢意見(jiàn)不同的評(píng)估形式應(yīng)采取不同的評(píng)估方法?以資抵債的前提條件?抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)的評(píng)估?處置抵債資產(chǎn)的評(píng)估?債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評(píng)估?評(píng)估報(bào)告物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評(píng)估物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評(píng)估以資抵債的前提條件以資抵債的概念：指?jìng)鶛?quán)人按照其與債務(wù)方達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決，同意債務(wù)企業(yè)、擔(dān)保人或責(zé)任第三方以其依法所有或擁有處置權(quán)的非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)，即債務(wù)人轉(zhuǎn)讓其非現(xiàn)金資產(chǎn)給債權(quán)人以清償債務(wù)。物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評(píng)估非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債的途徑：債權(quán)人、債務(wù)人雙方協(xié)商，簽定以資抵債協(xié)議；債務(wù)人或擔(dān)保人提供的抵押物（質(zhì)押物）暫時(shí)無(wú)法變現(xiàn)用于清償債務(wù)，債權(quán)人經(jīng)與抵押人（質(zhì)押人）協(xié)商后取得抵押物（質(zhì)押物）的所有權(quán)或處置權(quán)；通過(guò)訴訟和仲裁等方式主張債權(quán)，經(jīng)法院裁決、調(diào)解或仲裁機(jī)構(gòu)裁決取得的抵債資產(chǎn)所有權(quán)或處置權(quán)；債務(wù)企業(yè)、擔(dān)保人因資不抵債或其他原因倒閉或破產(chǎn)，經(jīng)合法清算后取得的抵債資產(chǎn)所有權(quán)或處置權(quán)；其他合法的抵債途徑。物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評(píng)估非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債方式：

終結(jié)債務(wù)方式：債權(quán)人在受償?shù)謧Y產(chǎn)后，不再對(duì)剩余債權(quán)保留追償權(quán)，債權(quán)人和債務(wù)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系終結(jié)；不終結(jié)債務(wù)方式：債權(quán)人在受償?shù)謧Y產(chǎn)的價(jià)值不足以補(bǔ)償全部債權(quán)的情況下，對(duì)剩余債權(quán)保留追償權(quán)。

不宜作為抵債資產(chǎn)的范圍：存在產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的資產(chǎn)；不宜作為抵債的動(dòng)產(chǎn)；不宜作為抵債的不動(dòng)產(chǎn)；不宜作為抵債的無(wú)形資產(chǎn)；不宜作為抵債的投資類資產(chǎn)。物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評(píng)估

資產(chǎn)管理公司對(duì)抵債資產(chǎn)的評(píng)估需求：

首先，是評(píng)估債務(wù)方依法所有或擁有處置權(quán)的非現(xiàn)金資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司與債務(wù)方達(dá)成抵債協(xié)議而進(jìn)行的評(píng)估，即“抵債時(shí)評(píng)估”；其次，是評(píng)估金融資產(chǎn)管理公司依法取得的抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司處置抵債資產(chǎn)時(shí)而進(jìn)行的評(píng)估，即“處置時(shí)評(píng)估”。物權(quán)抵債資產(chǎn)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)評(píng)估抵債非現(xiàn)金資產(chǎn)的評(píng)估

?

價(jià)值類型選用的價(jià)值類型應(yīng)為在用價(jià)值或持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。?土地價(jià)格的形成：包括地租、征地拆遷安置費(fèi)、城市土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。評(píng)估方法：1.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

（1）搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料（2）查出估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)（3）進(jìn)行交易日期修正（4）進(jìn)行區(qū)域因素修正（5）進(jìn)行個(gè)別因素修正（6）求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格如：北京：宗地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)宗地樓面毛地價(jià)=適用的樓面毛地價(jià)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)杭州：[基準(zhǔn)地價(jià)×（1±調(diào)整幅度）+臨街加價(jià)額）]×交易日期修正×土地狀況修正該方法主要適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)土地估價(jià)、快速進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)格估價(jià)。物權(quán)

土地估價(jià)

2.市場(chǎng)比較法

（1）搜集交易實(shí)例（2）選取可比實(shí)例（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（4）進(jìn)行交易情況修正（5）進(jìn)行交易日期修正（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正（8）求取比準(zhǔn)價(jià)格如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，上述公式還要考慮兩因素。該方法主要適用于土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的土地估價(jià)物權(quán)

土地估價(jià)3.收益還原法

（1）選擇估價(jià)方法

a為年凈收益；i為土地還原利率；n為收益年限（2）搜集有關(guān)資料如：租金水平；空置率；建筑物原值；家具設(shè)備原值；經(jīng)常費(fèi)用；其他稅費(fèi)率等（3）計(jì)算年收入（4）計(jì)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)常費(fèi)用；房產(chǎn)稅；家具設(shè)備折舊費(fèi)；其他稅費(fèi)等（5）確定土地還原利率、房屋還原利率（6）計(jì)算年凈收益年凈收益=年收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用-房屋原值×房屋還原利率（7）計(jì)算土地價(jià)格該方法主要適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地，如土地出租、房地產(chǎn)出租、經(jīng)營(yíng)性企業(yè)、生產(chǎn)性企業(yè)的土地估價(jià)。物權(quán)

土地估價(jià)

4.成本逼近法

（1）判斷待估土地是否適用成本逼近法（2）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益資料（3）通過(guò)直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)（4）確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額（5）求取待估土地的土地價(jià)格土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值（6）對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格個(gè)別因素修正、年期修正土地取得費(fèi)：征地費(fèi)（農(nóng)村）、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（農(nóng)村）、拆遷安置費(fèi)（城鎮(zhèn)）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：紅線外——道路費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公用設(shè)施配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)費(fèi)；紅線內(nèi)——如三通一平、小設(shè)施配套費(fèi)稅費(fèi)：征地——耕地占用稅、征地管理費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)基金等；拆遷——拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)、其他稅費(fèi)該方法主要適用于新開(kāi)發(fā)土地或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地估價(jià)物權(quán)

土地估價(jià)5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法）

（1）調(diào)查待估宗地的基本情況（2）確定待估宗地的最有效利用方式（3）估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排（4）估算開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值（5）估算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)（6）確定待估土地的土地價(jià)格土地價(jià)格=開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)或房地產(chǎn)總價(jià)-開(kāi)發(fā)成本-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)或地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-銷售費(fèi)-利息-稅費(fèi)-利潤(rùn)式中：利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利息率利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利潤(rùn)率該方法主要適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：①待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地估價(jià)；②僅將土地開(kāi)發(fā)整理成可供直接利用的土地估價(jià)（生地變熟地）；③現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估物權(quán)

土地估價(jià)?

房地合一價(jià)格的形成：包括成本和利潤(rùn)兩大部分；房地合一租金的構(gòu)成：包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、利息、地租、保險(xiǎn)、稅金等。評(píng)估方法：1.市場(chǎng)法2.收益法

3.成本法

（1）土地取得成本①征用農(nóng)地取得：農(nóng)地征用費(fèi)+出讓金②城鎮(zhèn)拆遷取得：拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+出讓金③市場(chǎng)購(gòu)買取得：購(gòu)買價(jià)款+買方稅費(fèi)（如交易手續(xù)費(fèi)、契稅）（2）開(kāi)發(fā)成本：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，③建筑安裝工程費(fèi)，④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，⑤開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)（3）管理費(fèi)（4）投資利息（5）銷售稅費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

物權(quán)房地產(chǎn)估價(jià)4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法物權(quán)房地產(chǎn)估價(jià)

?

房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的特別事項(xiàng)：

房地產(chǎn)權(quán)證不完備情況下，要使用合理的評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)如果債務(wù)人事實(shí)上擁有擬進(jìn)行抵債的房地產(chǎn)的支配權(quán)和控制權(quán)，那么，由債務(wù)人出具承諾函，評(píng)估機(jī)構(gòu)按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，對(duì)債務(wù)人擁有或控制的“無(wú)證”房地產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)在評(píng)估實(shí)踐中予以確認(rèn)，其評(píng)估前提是合理假設(shè)債務(wù)人能夠辦理合法的產(chǎn)權(quán)證明，同時(shí)，在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，作為重大事項(xiàng)提請(qǐng)資產(chǎn)管理公司予以關(guān)注。物權(quán)房地產(chǎn)估價(jià)抵債土地的權(quán)屬有瑕疵時(shí)，應(yīng)合理運(yùn)用評(píng)估方法，有的擬抵債的土地使用權(quán)是劃撥土地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)。在評(píng)估國(guó)有劃撥土地時(shí)要考慮土地出讓金和其他稅金，其中土地出讓金按國(guó)家規(guī)定計(jì)算，并區(qū)分真破產(chǎn)和假設(shè)清算的含義。有些債務(wù)人與資產(chǎn)管理公司協(xié)議將其持有的集體土地使用權(quán)抵債，對(duì)這樣標(biāo)的物評(píng)估也要遵循合法性原則，即按照集體變征用、劃撥變出讓的關(guān)系評(píng)定其價(jià)值。也就是說(shuō)，計(jì)算該宗土地處置價(jià)格要按全值減去應(yīng)交稅費(fèi)(包括土地出讓金、征地費(fèi)用等)計(jì)算，在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)明確列示這些內(nèi)容。抵債資產(chǎn)部分不合法時(shí)，應(yīng)按照合法性原則進(jìn)行評(píng)估。物權(quán)動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

?動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

動(dòng)產(chǎn)的分類在金融不良資產(chǎn)評(píng)估中，涉及動(dòng)產(chǎn)一般為機(jī)器設(shè)備、車輛以及實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)。機(jī)器設(shè)備又可分為外購(gòu)設(shè)備和自制設(shè)備，進(jìn)口設(shè)備和國(guó)產(chǎn)設(shè)備，通用設(shè)備和非標(biāo)設(shè)備等。實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)主要是指各類材料、低值易耗品、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品、包裝物等。物權(quán)動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成機(jī)器設(shè)備的價(jià)格主要包括：設(shè)備購(gòu)置價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、其它費(fèi)用及資金成本。車輛的價(jià)格主要包括：車輛的購(gòu)置價(jià)、購(gòu)置附加費(fèi)、牌照及工本費(fèi)。1.成本法

◎重置成本1、物價(jià)指數(shù)法2、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法X——規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)◎成新率的確定1、觀察法2、使用年限法3、修復(fù)費(fèi)用法3.收益法Ri——未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額及期末資產(chǎn)剩余凈額

N——收益年期

r——折現(xiàn)率物權(quán)動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法2.市場(chǎng)法根據(jù)市場(chǎng)同類或相似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)各項(xiàng)影響因素進(jìn)行修正，得出評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值的一種方法。物權(quán)動(dòng)產(chǎn)評(píng)估適用范圍對(duì)于實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)根據(jù)不同情況選擇相適應(yīng)的評(píng)估方法。材料評(píng)估：以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格考慮運(yùn)雜費(fèi)用確定評(píng)估值，對(duì)于已脫銷材料通過(guò)替代品價(jià)格修正確定評(píng)估值，對(duì)于超儲(chǔ)積壓物資，以可變現(xiàn)凈值確定評(píng)估值。低值易耗品：采用成本法進(jìn)行評(píng)估在產(chǎn)品：對(duì)生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，仍需繼續(xù)生產(chǎn)銷售并且有盈利的在制品，評(píng)估時(shí)按相關(guān)市場(chǎng)價(jià)格及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)重置同等級(jí)在制品及自制半成品所投入的合理料工費(fèi)計(jì)算評(píng)估值。對(duì)淘汰落后產(chǎn)品評(píng)估，只能按可變現(xiàn)凈值確定評(píng)估值。產(chǎn)成品：采用成本法和市場(chǎng)法確定評(píng)估值。物權(quán)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

?無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估

無(wú)形資產(chǎn)的概念無(wú)形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶經(jīng)濟(jì)利益的資源。在金融不良資產(chǎn)評(píng)估中，抵債的無(wú)形資產(chǎn)主要為債務(wù)人擁有的專利權(quán)、非專利技術(shù)等，一般來(lái)說(shuō)，商標(biāo)、商譽(yù)不宜作為抵債資產(chǎn)。。物權(quán)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的注意事項(xiàng)鑒定無(wú)形資產(chǎn)區(qū)分無(wú)形資產(chǎn)和有形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益區(qū)分可確指無(wú)形資產(chǎn)和不可確指無(wú)形資產(chǎn)物權(quán)投資類評(píng)估

?投資類資產(chǎn)的評(píng)估

投資類資產(chǎn)的分類：在金融不良資產(chǎn)評(píng)估中，投資類資產(chǎn)主要指?jìng)鶆?wù)人擁有的債券、股票和其他投資等

投資類資產(chǎn)的評(píng)估方法及適用范圍對(duì)于在證券市場(chǎng)上市交易的股票和債券一般采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于非上市交易或不能采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估的股票和債券采用收益法進(jìn)行評(píng)估。物權(quán)投資類評(píng)估

債券：可上市流通債券：按評(píng)估基準(zhǔn)日收盤(pán)價(jià)確定評(píng)估值;非上市流通債券：距評(píng)估基準(zhǔn)日一年內(nèi)到期的，以本金加持有期利息確定評(píng)估值,評(píng)估基準(zhǔn)日一年以上到期的，以本利和現(xiàn)值確定評(píng)估值。

股票：上市流通股票，按評(píng)估基準(zhǔn)日收盤(pán)價(jià)確定評(píng)估值,非上市流通股票，采用收益現(xiàn)值法評(píng)估。

其他投資：對(duì)于控股長(zhǎng)期投資，對(duì)被投資企業(yè)整體評(píng)估后，根據(jù)收益法確定評(píng)估值；對(duì)于非控股長(zhǎng)期投資，可取得被投資單位審計(jì)后報(bào)表，根據(jù)權(quán)益法或成本法確定評(píng)估值。物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評(píng)估處置抵債資產(chǎn)的評(píng)估

?價(jià)值類型：處置抵債資產(chǎn)時(shí)的評(píng)估通常適用于公開(kāi)市場(chǎng)條件下的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值或殘余價(jià)值。

?評(píng)估方法:

間接法評(píng)估思路：

首先，假設(shè)評(píng)估對(duì)象可以實(shí)現(xiàn)其在用價(jià)值，采用市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等評(píng)估方法得出委估資產(chǎn)在用條件下的評(píng)估值；其次，對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)；最后，由在用條件下的評(píng)估值和還原系數(shù)計(jì)算得出委估資產(chǎn)的強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。

物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算公式：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值=在用條件下的評(píng)估值×快速變現(xiàn)系數(shù)快速變現(xiàn)系數(shù)的測(cè)算和評(píng)定：有限市場(chǎng)因素；處置時(shí)間因素；處置費(fèi)用因素；使用狀態(tài)因素；資產(chǎn)質(zhì)量因素；處置方式因素；買方心理因素；其他因素在因素選取運(yùn)用中，應(yīng)針對(duì)不同評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況選取不同的影響因素，并闡述每一因素確實(shí)存在的合理依據(jù)和理由，因素的選取不能簡(jiǎn)單用一個(gè)綜合折扣率來(lái)確定變現(xiàn)價(jià)值。。物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評(píng)估

直接法

評(píng)估思路：

強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值的評(píng)估可以采用市場(chǎng)比較法，參照物為拍賣的可比資產(chǎn)、二手交易市場(chǎng)的可比資產(chǎn)。計(jì)算公式為：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值=參照物拍賣價(jià)值（或參照物售價(jià)）×調(diào)整系數(shù)或：強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值=參照物拍賣價(jià)/參照物重置成本×評(píng)估對(duì)象的重置成本×調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)：在運(yùn)用直接法評(píng)估時(shí)，要充分考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素以及個(gè)別因素等對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值的影響。物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評(píng)估

?評(píng)估時(shí)注意的問(wèn)題

首先，要索取抵債資料，沒(méi)有抵債資料或沒(méi)有形成以資抵債事實(shí)的，不具備評(píng)估前提條件。第二，根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)政策以及不良資產(chǎn)處置的實(shí)際情況，應(yīng)允許在證據(jù)較為充分的前提下考慮快速變現(xiàn)問(wèn)題，一般適用的價(jià)值類型應(yīng)為強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。第三，應(yīng)針對(duì)不同評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況選取不同的影響因素，并闡述每一因素確實(shí)存在的合理依據(jù)和理由，對(duì)于市場(chǎng)法中已經(jīng)充分考慮的因素，不可進(jìn)行重復(fù)修正。物權(quán)處置抵債資產(chǎn)評(píng)估?擬處置房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵的處理

在處置房地產(chǎn)權(quán)證不完備情況下，要使用合理的評(píng)估產(chǎn)權(quán)依據(jù)。注意處置土地性質(zhì)，要合理運(yùn)用評(píng)估方法。處置對(duì)象不明確，要合理界定評(píng)估對(duì)象。股權(quán)債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評(píng)估

?債轉(zhuǎn)股的基本概念

債轉(zhuǎn)股，實(shí)質(zhì)是債權(quán)人將其對(duì)債務(wù)人所享有的債權(quán)依法轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)債務(wù)人的投資，變更債務(wù)人的注冊(cè)資本或債權(quán)人以債權(quán)出資與債務(wù)人設(shè)定新公司，并取得股權(quán)的投資行為。

?債轉(zhuǎn)股對(duì)評(píng)估工作的需求客觀的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果是確定各方出資額的主要依據(jù)。股權(quán)債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估?主要評(píng)估程序：對(duì)企業(yè)進(jìn)行整體清查，對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行剝離。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照賬冊(cè)清單對(duì)各類資產(chǎn)實(shí)物進(jìn)行核對(duì)，在資產(chǎn)清查時(shí)注意轉(zhuǎn)股企業(yè)擁有的一些特殊的無(wú)形資產(chǎn)，如特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)等是否進(jìn)入新公司，對(duì)于一般不應(yīng)進(jìn)入新公司的各種不良資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是否進(jìn)入新公司，轉(zhuǎn)股企業(yè)是否擁有或有負(fù)債等。股權(quán)債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估對(duì)剝離后的債務(wù)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行整體評(píng)估，確定評(píng)估后的凈資產(chǎn)。資產(chǎn)管理公司審核報(bào)告。?主要資產(chǎn)、負(fù)債的評(píng)估原則：

企業(yè)債權(quán)類資產(chǎn)：綜合分析判斷回收的可能性。

企業(yè)實(shí)物類資產(chǎn)（包括存貨）：對(duì)其真實(shí)性、可靠性作出判斷后確定評(píng)估值。股權(quán)債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估長(zhǎng)期投資：評(píng)估時(shí)認(rèn)為所涉及的整體資產(chǎn)評(píng)估確有難度的項(xiàng)目，包括非控股的其他股權(quán)投資，較多的股權(quán)投資項(xiàng)目中被投資單位資產(chǎn)價(jià)值量較小、存在特殊情形等，征得資產(chǎn)管理公司同意后，按帳面值列示評(píng)估結(jié)果，涉及對(duì)上市公司的長(zhǎng)期投資，可按評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)的上市公司凈資產(chǎn)值為基礎(chǔ)計(jì)算。

應(yīng)攤未攤的待攤費(fèi)用、遞延資產(chǎn)及其它潛虧掛帳或核算錯(cuò)誤，應(yīng)提請(qǐng)企業(yè)進(jìn)行調(diào)整，爾后再進(jìn)行評(píng)估。股權(quán)債轉(zhuǎn)股時(shí)評(píng)估在評(píng)估過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)巨額潛虧掛帳等資產(chǎn)損失，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照實(shí)際情況評(píng)估，并作為特別事項(xiàng)在評(píng)估報(bào)告中充分披露。由于歷史原因未辦理房產(chǎn)證明的應(yīng)辦理房產(chǎn)證，不能及時(shí)辦理的應(yīng)說(shuō)明原因并由有關(guān)單位出具有效的證明文件。對(duì)已出售住房周轉(zhuǎn)金余額，依據(jù)財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)住房制度改革有關(guān)財(cái)務(wù)處理問(wèn)題的通知》處理。股權(quán)1.單項(xiàng)資產(chǎn)加和法

評(píng)估值＝重置成本×成新率被投資企業(yè)凈資產(chǎn)=∑各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值-∑各項(xiàng)負(fù)債評(píng)估值委估股權(quán)價(jià)值=被投資企業(yè)凈資產(chǎn)×投資比例適于虧損企業(yè)、非持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

2.企業(yè)價(jià)值法

a為企業(yè)年凈收益；i為行業(yè)基準(zhǔn)收益率；n企業(yè)獲利年限委估股權(quán)價(jià)值=被投資企業(yè)凈資產(chǎn)×投資比例適于盈利企業(yè)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。但需要用成本法驗(yàn)證。

3.其他

如：流通股一般按照評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)并考慮流通盤(pán)大小、市場(chǎng)活躍程度以及被評(píng)估股權(quán)量的大小。股權(quán)退出時(shí)評(píng)估物權(quán)股權(quán)評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告

?評(píng)估報(bào)告的基本概念和基本制度概念評(píng)估報(bào)告的基本制度《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》《關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)的規(guī)范意見(jiàn)》《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》。

?評(píng)估報(bào)告的屬性抵債資產(chǎn)和債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的評(píng)估歸屬于資產(chǎn)評(píng)估范疇，應(yīng)按照行業(yè)規(guī)范要求出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，評(píng)估結(jié)果具有咨詢作用。

?評(píng)估報(bào)告的基本內(nèi)容（略）

?評(píng)估報(bào)告的效用

評(píng)估報(bào)告是委托方作為物權(quán)、股權(quán)處置的重要依據(jù)，但不是唯一依據(jù)，金融資產(chǎn)管理公司應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣等方式確定受讓人和受讓價(jià)格。評(píng)估報(bào)告也是履行委托協(xié)議和支付評(píng)估費(fèi)用的依據(jù)。債權(quán)評(píng)估

債權(quán)關(guān)系及對(duì)象

1.單戶債權(quán)2.多戶打包債權(quán)

評(píng)估咨詢思路單戶債權(quán)價(jià)值=優(yōu)先償付額+一般償付額+擔(dān)保償付額打包債權(quán)價(jià)值=∑單戶債權(quán)價(jià)值

1.評(píng)估咨詢方案2.評(píng)估咨詢方法

評(píng)估方案實(shí)施

1.假設(shè)清算法評(píng)估程序、報(bào)告

2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估程序、報(bào)告3.綜合分析法評(píng)估程序、報(bào)告

4.交易案例比較法分析程序、報(bào)告5.特爾菲法分析程序、報(bào)告6.分類評(píng)估方法（不是一種獨(dú)立的方法）程序、報(bào)告主債務(wù)企業(yè)擔(dān)保企業(yè)信用貸款抵押貸款其他企業(yè)其他企業(yè)債權(quán)對(duì)象1.單戶債權(quán)2.打包債權(quán)債權(quán)對(duì)象1.評(píng)估咨詢方案

評(píng)估公司接受委托后，根據(jù)資產(chǎn)管理公司提供的債務(wù)人情況和信貸檔案，對(duì)**等**戶債務(wù)人的基本情況進(jìn)行初步分析，并根據(jù)實(shí)際情況將上述債務(wù)人分為三類：1、滿足以下四個(gè)條件的：

①債權(quán)人債務(wù)人經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，擬對(duì)該項(xiàng)（筆）債權(quán)（務(wù)）進(jìn)行債權(quán)（務(wù)）重組，包括以低于帳面價(jià)值的現(xiàn)金資產(chǎn)或非現(xiàn)金資產(chǎn)償還債務(wù)。②債務(wù)企業(yè)具有合法的法人資格，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。③擬處置債權(quán)方是最大債權(quán)人或債權(quán)占債務(wù)企業(yè)債務(wù)的比重較大，債務(wù)企業(yè)愿意積極配合并出具同意評(píng)估的承諾函，確保提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和全面性。④被評(píng)估的債務(wù)企業(yè)應(yīng)該具有基本的評(píng)估資料。在對(duì)債務(wù)人進(jìn)行整體評(píng)估的基礎(chǔ)上，從債務(wù)人和擔(dān)保人的角度對(duì)債務(wù)人和擔(dān)保人的償債能力進(jìn)行評(píng)估咨詢，分析評(píng)估其償債能力，從而測(cè)算資產(chǎn)公司擁有的這些債務(wù)人的債權(quán)價(jià)值，此種方法稱為償債能力評(píng)估（法）。此類債務(wù)人共有**家，有效擔(dān)保人**家，債權(quán)總金額**萬(wàn)元。

評(píng)估咨詢思路2、對(duì)于下列三種情況：

①無(wú)法對(duì)債務(wù)人獲取可用于進(jìn)行評(píng)估咨詢所必需的分析資料；②債務(wù)人拒絕對(duì)其進(jìn)行評(píng)估；③剝離行剝離前已經(jīng)認(rèn)定為損失類，收購(gòu)后找不到債務(wù)人和對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的。

僅基于債權(quán)人所掌握的資料對(duì)債權(quán)本身價(jià)值進(jìn)行分析，此種方法稱為債權(quán)價(jià)值分析(法)。此類債務(wù)人共有**家，債權(quán)總金額**萬(wàn)元。3、對(duì)于呆帳貸款部分，由于在剝離至資產(chǎn)公司前商業(yè)銀行已經(jīng)按條件進(jìn)行了嚴(yán)格的評(píng)估認(rèn)定，并且是以單獨(dú)規(guī)模收購(gòu)的不良貸款、從財(cái)務(wù)核算的角度認(rèn)定損失的貸款，雖然現(xiàn)實(shí)中有確實(shí)存在極個(gè)別呆帳對(duì)于特定主體仍有少量的可回收殘值，但這種不確定的潛在價(jià)值很難以量化評(píng)估，對(duì)于此類貸款，依據(jù)評(píng)估公司掌握的金融系統(tǒng)對(duì)呆帳類回收價(jià)值的大致情況，直接確定其價(jià)值。此種方法稱為呆帳價(jià)值直接確定法。。此類債務(wù)人共有**家，債權(quán)總金額**萬(wàn)元。評(píng)估咨詢思路1.評(píng)估咨詢方案2.評(píng)估咨詢方法評(píng)估咨詢思路債權(quán)價(jià)值評(píng)估方法償債能力評(píng)估假設(shè)清算法信用評(píng)價(jià)法債權(quán)價(jià)值分析綜合因素分析法特爾菲法交易案例比較法2.評(píng)估咨詢方法1、對(duì)于運(yùn)用償債能力分析進(jìn)行評(píng)估的部分債權(quán)，具體采用“假設(shè)清算法”和“信用評(píng)價(jià)法”。

“假設(shè)清算法”是指在假設(shè)對(duì)債務(wù)人和責(zé)任第三方進(jìn)行清算償債的情況下，基于對(duì)債務(wù)人整體資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)被評(píng)估債權(quán)在債務(wù)人中的地位，分析判斷被評(píng)估債權(quán)可能收回的金額或比例。在進(jìn)行償債能力分析時(shí)，應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況不同和評(píng)估目的的不同，采取不同的清算價(jià)格：。⑴強(qiáng)制清算價(jià)格：假設(shè)債務(wù)企業(yè)或資產(chǎn)在短期內(nèi)將被強(qiáng)制出售，以出售所得償還現(xiàn)有債務(wù)，在此情況下，考慮資產(chǎn)要在短期內(nèi)快速變現(xiàn)，其評(píng)估價(jià)格一般低于正常價(jià)格。強(qiáng)制清算價(jià)格一般適用于關(guān)停企業(yè)或即將進(jìn)入訴訟償債的企業(yè)。。⑵有序清算價(jià)格：假設(shè)債務(wù)人以現(xiàn)有資產(chǎn)出售償債，但資產(chǎn)的出售不是立即的，而可以允許在一定時(shí)間內(nèi)出售，在此情況下，資產(chǎn)價(jià)值不會(huì)因?yàn)橐⒓醋儸F(xiàn)而損失較大，其評(píng)估價(jià)格一般也低于正常價(jià)格。有序清算價(jià)格一般適用于半關(guān)停企業(yè)。

評(píng)估咨詢思路⑶續(xù)用清算價(jià)格：雖然假設(shè)企業(yè)準(zhǔn)備以現(xiàn)有資產(chǎn)償還現(xiàn)有債務(wù)，但企業(yè)仍處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，真正對(duì)企業(yè)進(jìn)行清算的可能性很小，此時(shí)，企業(yè)一方面可以用現(xiàn)有資產(chǎn)償還債務(wù)，一方面還可以用經(jīng)營(yíng)新增收益清算債務(wù)。在此情況下，企業(yè)的資產(chǎn)處于充分有效狀態(tài)，對(duì)企業(yè)用于償還債務(wù)的資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值估算時(shí)，一般采用正常價(jià)格，不考慮因?yàn)樽儸F(xiàn)而產(chǎn)生的折扣。續(xù)用清算價(jià)格適用于持續(xù)經(jīng)營(yíng)企業(yè)?！锔鶕?jù)資產(chǎn)的先進(jìn)性、流動(dòng)性、通用性，資產(chǎn)類型，行業(yè)及產(chǎn)品發(fā)展周期，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)、人文環(huán)境，市場(chǎng)需求狀況，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及清算價(jià)格類型確定清算折扣率。評(píng)估咨詢思路2.評(píng)估咨詢方法2.評(píng)估咨詢方法

“信用評(píng)價(jià)法”是指通過(guò)對(duì)債務(wù)人財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算分析，評(píng)估債務(wù)人的信用等級(jí)狀況，根據(jù)信用等級(jí)狀況和貸款方式、形態(tài)狀況計(jì)算本息的損失率，在此基礎(chǔ)上計(jì)算貸款本息折扣率和現(xiàn)值的一種計(jì)算方法。

2、對(duì)于運(yùn)用債權(quán)價(jià)值分析法進(jìn)行評(píng)估的部分債權(quán)，具體采用“綜合因素分析法”、“交易案例比較法”和“特爾菲法”。

債權(quán)價(jià)值分析的前提條件：⑴有債權(quán)債務(wù)關(guān)系存在的證明資料，包括借款借據(jù)、合同、債權(quán)轉(zhuǎn)移通知書(shū)及貸款剝離清分資料等。⑵有債權(quán)處置人員的債權(quán)調(diào)查報(bào)告，內(nèi)容應(yīng)包括；債權(quán)形態(tài)和抵押擔(dān)保情況，債務(wù)企業(yè)性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況及資產(chǎn)負(fù)債情況，調(diào)查過(guò)程中拍攝的圖片以及債權(quán)處置詢價(jià)過(guò)程記錄等。⑶有一定數(shù)量類似的債權(quán)處置已成交案例，這些參照案例可以是債權(quán)人自己的債權(quán)處置案例，也可以是其他債權(quán)人處置案例。

評(píng)估咨詢思路

“綜合因素分析法”是指通過(guò)調(diào)閱剝離收購(gòu)資料，剖析債務(wù)人信貸檔案，結(jié)合調(diào)查情況及搜集的材料，綜合確定債權(quán)潛在價(jià)值的方法“交易案例比較法”是指在相同或相近區(qū)域選擇與所擬處置債權(quán)在債權(quán)形態(tài)，債務(wù)人性質(zhì)，行業(yè)特點(diǎn)、處置規(guī)模等方面類似的債權(quán)交易案例進(jìn)行比較，綜合考慮相應(yīng)的調(diào)整因素，從而對(duì)擬處置債權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析的方法。“特爾菲法”又稱為專家答卷預(yù)測(cè)法。。

3、對(duì)于打包出售債權(quán)的分類評(píng)估分法

分類評(píng)估方法是指通過(guò)對(duì)債務(wù)人檔案、債權(quán)處置人員調(diào)查資料的分析和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，確定必須進(jìn)行土地估價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、資產(chǎn)評(píng)估、償債能力評(píng)估、債權(quán)價(jià)值分析的范圍以及不需要評(píng)估（呆帳）的范圍，在分類評(píng)估、分析的基礎(chǔ)上，綜合評(píng)定資產(chǎn)包的整體價(jià)值。評(píng)估咨詢思路2.評(píng)估咨詢方法１.假設(shè)清算法（文字表述）

對(duì)主債務(wù)人的償債能力分析評(píng)估

對(duì)債務(wù)人現(xiàn)有有效資產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行價(jià)值分析評(píng)估

⑴對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)和價(jià)值分析評(píng)估，特別是債權(quán)類資產(chǎn)和存貨類資產(chǎn)⑵對(duì)固定資產(chǎn)（房產(chǎn)、設(shè)備）、在建工程、土地等資產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬確認(rèn)和價(jià)值分析評(píng)估⑶對(duì)短期投資、長(zhǎng)期投資項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)和價(jià)值分析評(píng)估⑷通過(guò)審計(jì)、分析，判斷企業(yè)有無(wú)轉(zhuǎn)移資產(chǎn)現(xiàn)象對(duì)或有資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查取證。⑸剔除不能用于償債的無(wú)效資產(chǎn)：非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（如待攤費(fèi)用）、涉訟資產(chǎn)、其他⑹估算有效資產(chǎn)價(jià)值

對(duì)主債務(wù)人現(xiàn)有有效債務(wù)進(jìn)行價(jià)值分析評(píng)估

⑴首先對(duì)企業(yè)帳面負(fù)債進(jìn)行審計(jì)和價(jià)值分析評(píng)估⑵剔除無(wú)效負(fù)債（長(zhǎng)期掛帳無(wú)需支付的負(fù)債）⑶分析計(jì)算假設(shè)企業(yè)清算的或有債務(wù)，包括對(duì)外擔(dān)保及其有效性、真實(shí)性，未入帳負(fù)債⑷估算有效負(fù)債：⑴-⑵+⑶評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序

對(duì)主債務(wù)人償債能力（債權(quán)價(jià)值）分析評(píng)估

⑴優(yōu)先償還的特定債務(wù)（如抵押）：∑min（抵押物價(jià)值，抵押權(quán)價(jià)值）其中，被評(píng)估債權(quán)優(yōu)先受償額=min（被評(píng)估債權(quán)的抵押物可變現(xiàn)價(jià)值，被評(píng)估債權(quán)的抵押權(quán)可變現(xiàn)價(jià)值）⑵假設(shè)清算的費(fèi)用性支出：清算費(fèi)用及中介費(fèi)用、職工安置費(fèi)（試點(diǎn)城市國(guó)有企業(yè)）⑶優(yōu)先償還的其他債務(wù)：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、養(yǎng)老統(tǒng)籌金、住房公積金、應(yīng)交稅金、涉訟債務(wù)、其他⑷一般債務(wù)資產(chǎn)=有效資產(chǎn)-⑴-⑵-⑶

⑸一般債務(wù)總額=有效負(fù)債-⑴-⑶⑹一般償債能力系數(shù)=⑷/⑸⑺被評(píng)估債權(quán)一般受償額=（被評(píng)估債權(quán)總額-被評(píng)估債權(quán)優(yōu)先受償額）×⑹⑻被評(píng)估債權(quán)的債務(wù)人償付額債務(wù)人償付額=優(yōu)先償還的特定債務(wù)+評(píng)估債權(quán)一般受償額評(píng)估咨詢思路１.假設(shè)清算法（文字表述）評(píng)估程序１.假設(shè)清算法（文字表述）評(píng)估程序

對(duì)擔(dān)保人的償債能力分析評(píng)估

對(duì)擔(dān)保人現(xiàn)有有效資產(chǎn)現(xiàn)值進(jìn)行價(jià)值分析評(píng)估

同主債務(wù)人

對(duì)擔(dān)保人現(xiàn)有有效債務(wù)進(jìn)行價(jià)值分析評(píng)估

同主債務(wù)人，另考慮擔(dān)保或有負(fù)債的影響（兩種方式）⑴將“被評(píng)估債權(quán)-主債務(wù)人償付額”作為有效負(fù)債※債務(wù)人先償付⑵將“被評(píng)估債權(quán)”作為有效負(fù)債※同時(shí)償付

對(duì)擔(dān)保人償債能力（債權(quán)價(jià)值）分析評(píng)估

同主債務(wù)人根據(jù)第二項(xiàng)的假設(shè)確定擔(dān)保人的償債能力（債權(quán)額-債務(wù)人償付額）×擔(dān)保人一般償債能力系數(shù)+優(yōu)先償還的特定債務(wù)或債權(quán)額×擔(dān)保人一般償債能力系數(shù)+優(yōu)先償還的特定債務(wù)

對(duì)**戶債權(quán)價(jià)值分析評(píng)估

被評(píng)估債權(quán)價(jià)值=最?。▊鶆?wù)人償付額+擔(dān)保人償付額，債權(quán)額）對(duì)于仍有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、能產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流量的債務(wù)企業(yè)（擔(dān)保企業(yè)），當(dāng)采用上述假設(shè)清算法計(jì)算的償債能力低于實(shí)際債務(wù)時(shí)，應(yīng)充分考慮其未來(lái)收益償債的可能性。新增償債能力=新增償債收益×償債系數(shù)×(被評(píng)估一般債權(quán)/企業(yè)一般債務(wù)總額)

Ri=未來(lái)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+財(cái)務(wù)費(fèi)用

對(duì)**等**戶債權(quán)價(jià)值分析評(píng)估（打包）評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（報(bào)告內(nèi)容）

(1)、報(bào)告摘要（含基本結(jié)論、償債能力分析估算表）(2)、債務(wù)企業(yè)、擔(dān)保企業(yè)基本概況(3)、債權(quán)及評(píng)估范圍說(shuō)明(4)、評(píng)估目的(5)、評(píng)估基準(zhǔn)日(6)、評(píng)估依據(jù)(7)、評(píng)估過(guò)程(8)、評(píng)估方法(9)、債務(wù)企業(yè)償債能力分析評(píng)估1)、有效資產(chǎn)價(jià)值分析評(píng)估2）、有效負(fù)債價(jià)值分析評(píng)估3）、企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)4）、償債能力分析評(píng)估評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估報(bào)告（10）、擔(dān)保企業(yè)償債能力分析評(píng)估1）有效資產(chǎn)價(jià)值分析評(píng)估2）有效負(fù)債價(jià)值分析評(píng)估3）企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)4）償債能力分析（11）、被評(píng)估債權(quán)價(jià)值的估算（12）、影響企業(yè)償債能力的期后事項(xiàng)和重大事項(xiàng)（13）、評(píng)估結(jié)論及結(jié)論成立的假設(shè)條件★債權(quán)關(guān)系簡(jiǎn)單的可以將咨詢報(bào)告及說(shuō)明融合一體，但資產(chǎn)部分的評(píng)估說(shuō)明一定要有。評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估報(bào)告1.假設(shè)清算法（報(bào)告內(nèi)容）1.假設(shè)清算法（表格表述）評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（表格表述）評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（評(píng)估原則）

?流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)不能取得確證是否收回的應(yīng)收帳款，應(yīng)根據(jù)其收回的可能性分類進(jìn)行判斷；對(duì)存貨應(yīng)在帳帳核實(shí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)物盤(pán)點(diǎn)，盤(pán)點(diǎn)存貨金額應(yīng)達(dá)全部金額80％以上。

?待攤費(fèi)用和遞延資產(chǎn)

對(duì)于待攤費(fèi)用和遞延資產(chǎn)核算的具體內(nèi)容應(yīng)進(jìn)行列表披露，對(duì)于屬于資本性費(fèi)用支出和財(cái)務(wù)費(fèi)用性支出以及其它應(yīng)予核銷的費(fèi)用支出也應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)披露，并說(shuō)明評(píng)估的依據(jù)。評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（評(píng)估原則）

?長(zhǎng)期投資

應(yīng)在核實(shí)投資額及投資對(duì)象經(jīng)營(yíng)狀況的基礎(chǔ)上，將其投資額、投資時(shí)間、投資對(duì)象、投資股權(quán)所占比例、評(píng)估值列表披露，并說(shuō)明評(píng)估的依據(jù)。

?機(jī)器設(shè)備

按當(dāng)?shù)囟衷O(shè)備市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估；沒(méi)有二手設(shè)備市場(chǎng)，或者市場(chǎng)中不能找到類似功能的自制和專用設(shè)備，應(yīng)以重置價(jià)為基點(diǎn)，估算一個(gè)折扣率，并說(shuō)明折價(jià)的依據(jù)。評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（評(píng)估原則）

房屋建筑物及在建工程

在充分調(diào)查了解當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)的基礎(chǔ)上，以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)為評(píng)估基點(diǎn)，沒(méi)有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的以重置成本為評(píng)估基點(diǎn)，考慮其快速變現(xiàn)的需要，以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍程度，評(píng)估物的變現(xiàn)能力等，估算一個(gè)折扣率，并說(shuō)明折價(jià)的依據(jù)。評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（評(píng)估原則）

?無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)

結(jié)合城市規(guī)劃，按照最優(yōu)使用原則進(jìn)行評(píng)估評(píng)估應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)價(jià)做為評(píng)估作價(jià)的基點(diǎn)?？紤]其快速變現(xiàn)的需要，和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度，以及交易情況估算一個(gè)折扣率。并說(shuō)明折價(jià)的依據(jù)債務(wù)企業(yè)的土地使用權(quán)屬于行政無(wú)償劃撥沒(méi)有辦理出讓手續(xù)和繳納土地出讓金的，應(yīng)予以說(shuō)明，并將其應(yīng)補(bǔ)交的出讓金數(shù)額單獨(dú)列示。評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（評(píng)估原則）?可確指無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)逐項(xiàng)核查，并對(duì)其中有轉(zhuǎn)讓價(jià)值的進(jìn)行評(píng)估。?不可確指無(wú)形資產(chǎn)

鑒于債務(wù)企業(yè)通常情況下經(jīng)營(yíng)效益差、資產(chǎn)負(fù)債率高的現(xiàn)實(shí)，對(duì)其不可確指無(wú)形資產(chǎn)——商譽(yù)的評(píng)估以零值計(jì)算。。評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（評(píng)估原則）

?非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)

對(duì)于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的評(píng)估應(yīng)按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[1994]年59號(hào)）的規(guī)定，屬于不納入評(píng)估范圍的，應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中予以披露并說(shuō)明依據(jù)，屬于納入評(píng)估范圍的應(yīng)按上述評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

?抵押資產(chǎn)

債權(quán)人放棄優(yōu)先受償權(quán)利的，抵押財(cái)產(chǎn)計(jì)入清算財(cái)產(chǎn)，并按債務(wù)企業(yè)其他資產(chǎn)相同的評(píng)估原則進(jìn)行評(píng)估；債權(quán)人不放棄優(yōu)先受償權(quán)利的，也應(yīng)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，并將其評(píng)估依據(jù)和結(jié)論單獨(dú)列示，對(duì)于抵押資產(chǎn)評(píng)估值超過(guò)抵押債權(quán)的部分需并入清算資產(chǎn)的評(píng)估值中。需要強(qiáng)調(diào)，確定抵押資產(chǎn)價(jià)值要考慮變現(xiàn)過(guò)程中的費(fèi)用因素。評(píng)估方案實(shí)施1.假設(shè)清算法（舉例）序號(hào)債權(quán)（萬(wàn)元）合同號(hào)貸款方式備注1500******抵押抵押物300萬(wàn)元2500******擔(dān)保擔(dān)保企業(yè)一般償債能力系數(shù)50%3500******信用注：企業(yè)債務(wù)中除對(duì)該資產(chǎn)管理公司抵押貸款外另有抵押物價(jià)值700萬(wàn)元，相應(yīng)債務(wù)300萬(wàn)元

某資產(chǎn)管理公司收購(gòu)的某有限責(zé)任公司的不良貸款在評(píng)估基準(zhǔn)日本息合計(jì)1500萬(wàn)元（見(jiàn)下表）債務(wù)企業(yè)有效資產(chǎn)2000萬(wàn)元，有效負(fù)債3000，應(yīng)優(yōu)先償還的債務(wù)800萬(wàn)元，采用假設(shè)清算法評(píng)估債權(quán)價(jià)值如下：。1、債務(wù)企業(yè)償債能力分析⑴優(yōu)先償還的特定債務(wù)：∑最?。ǖ盅何锟勺儸F(xiàn)值，抵押權(quán)可變現(xiàn)值）=最?。?00,500）+最小（700,300）=300+300=600其中，被評(píng)估債權(quán)優(yōu)先受償額=最小（被評(píng)估債權(quán)的抵押物可變現(xiàn)值，被評(píng)估債權(quán)的抵押權(quán)可變現(xiàn)值）=最小（300,500）=300⑵假設(shè)清算的費(fèi)用性支出：清算費(fèi)用及中介費(fèi)用、職工安置費(fèi)（試點(diǎn)城市國(guó)有企業(yè)）取清算費(fèi)用等為有效資產(chǎn)的8%，即2000×8%=160。⑶優(yōu)先償還的其他債務(wù)：應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)、養(yǎng)老統(tǒng)籌金、住房公積金、應(yīng)交稅金、涉訟債務(wù)、其他，800⑷一般債務(wù)資產(chǎn)=有效資產(chǎn)-⑴-⑵-⑶=2000-600-160-800=440⑸一般債務(wù)總額=有效負(fù)債-⑴-⑶=3000-600-800=1600⑹一般償債能力系數(shù)=⑷/⑸=440/1600=27.5%⑺被評(píng)估債權(quán)一般受償額=（被評(píng)估債權(quán)總額-被評(píng)估債權(quán)優(yōu)先受償額）×⑹=(1500-300)×27.5%=330⑻被評(píng)估債權(quán)的債務(wù)人償付額債務(wù)人償付額=優(yōu)先償還的特定債務(wù)+評(píng)估債權(quán)一般受償額=300+330=6302、擔(dān)保企業(yè)償債能力分析同上過(guò)程：擔(dān)保人償付額=（被評(píng)估債權(quán)總額-債務(wù)人償付額）×擔(dān)保企業(yè)一般償債能力系數(shù)=（1500-630）×50%=4353、償債能力分析被評(píng)估債權(quán)價(jià)值=債務(wù)人償付額+擔(dān)保人償付額=630+435=1065綜合償債能力系數(shù)=1065/1500=71%2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序

?不良債權(quán)回收風(fēng)險(xiǎn)的影響因素及信用評(píng)價(jià)法適用條件

?評(píng)估思路?企業(yè)信用等級(jí)及損失系數(shù)的計(jì)算?確定貸款方式損失系數(shù)?確定貸款形態(tài)損失系數(shù)?計(jì)算本息損失率2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序?不良債權(quán)回收風(fēng)險(xiǎn)的影響因素及信用評(píng)價(jià)法的使用條件一筆不良債權(quán)可回收的價(jià)值，或可能發(fā)生的損失有多大，一般與以下三方面因素相關(guān)：債務(wù)企業(yè)自身的素質(zhì)包括企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和非財(cái)務(wù)狀況，將這些影響因素歸集就可以確定企業(yè)的信用等級(jí)，信用等級(jí)越高，則企業(yè)的償債能力越強(qiáng)；該筆貸款的方式貸款；逾期時(shí)間。

信用評(píng)價(jià)法是指通過(guò)信用評(píng)價(jià)的方式對(duì)債務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算分析，評(píng)估債務(wù)企業(yè)的信用等級(jí)狀況，根據(jù)信用等級(jí)狀況、貸款方式和貸款形態(tài)計(jì)算貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)損失系數(shù)，在此基礎(chǔ)上計(jì)算貸款本息損失率和現(xiàn)值的一種方法。

使用條件:債務(wù)企業(yè)處在持續(xù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，有經(jīng)審計(jì)可信的會(huì)計(jì)報(bào)表（三年）。2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序

?信用評(píng)價(jià)法的評(píng)估思路搜集債務(wù)企業(yè)經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表。計(jì)算債務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)和對(duì)非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行量化。確定各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)于企業(yè)信用等級(jí)影響的權(quán)重。計(jì)算綜合評(píng)價(jià)得分，根據(jù)綜合評(píng)價(jià)得分與信用等級(jí)對(duì)應(yīng)關(guān)系確定債務(wù)企業(yè)的信用等級(jí)及信用等級(jí)損失系數(shù)。

綜合評(píng)價(jià)得分=財(cái)務(wù)指標(biāo)綜合得分×0.8+非財(cái)務(wù)指標(biāo)綜合得分×0.22.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序

根據(jù)信用等級(jí)損失系數(shù)和貸款方式、貸款形態(tài)損失系數(shù)計(jì)算債務(wù)企業(yè)的貸款本息損失率。

貸款本金資產(chǎn)損失率=（貸款企業(yè)信用等級(jí)損失系數(shù)×貸款方式損失系數(shù)+貸款資產(chǎn)形態(tài)損失系數(shù)）-貸款企業(yè)信用等級(jí)損失系數(shù)×貸款方式損失系數(shù)×貸款資產(chǎn)形態(tài)損失系數(shù)

貸款利息資產(chǎn)損失率=（貸款企業(yè)信用等級(jí)損失系數(shù)+貸款資產(chǎn)形態(tài)損失系數(shù)）-貸款企業(yè)信用等級(jí)系數(shù)×貸款資產(chǎn)形態(tài)損失系數(shù)2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序計(jì)算債務(wù)企業(yè)特定貸款的可變現(xiàn)價(jià)值。

貸款本金可變現(xiàn)價(jià)值=債權(quán)本金金額×（1-貸款本金資產(chǎn)損失率）

貸款利息可變現(xiàn)價(jià)值=債權(quán)利息金額×（1-貸款利息資產(chǎn)損失率）特別事項(xiàng)說(shuō)明。2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序?企業(yè)信用等級(jí)及損失系數(shù)的計(jì)算設(shè)置評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)置指標(biāo)權(quán)重設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)值及系數(shù)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際值及綜合得分修正基礎(chǔ)得分確定信用等級(jí)及損失系數(shù)2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序設(shè)置評(píng)價(jià)指標(biāo)信用評(píng)價(jià)法的指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)三層次共32項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)

基本指標(biāo)

財(cái)務(wù)效益狀況：凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率

資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）

償債能力狀況：資產(chǎn)負(fù)債率、已獲利息倍數(shù)發(fā)展能力狀況：銷售（營(yíng)業(yè)）增長(zhǎng)率、資本積累率2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序修正指標(biāo)：財(cái)務(wù)效益狀況：資產(chǎn)保值增值率、銷售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況：存貨周轉(zhuǎn)率（次）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（次）、不良資產(chǎn)比率、資產(chǎn)損失比率償債能力狀況：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率、長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率、經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率發(fā)展能力狀況：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)成新率、三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率、三年資本平均增長(zhǎng)率2.信用評(píng)價(jià)法評(píng)估方案實(shí)施評(píng)估程序評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重的設(shè)置

基本指標(biāo)權(quán)重100財(cái)務(wù)效益狀況42（1）凈資產(chǎn)收益率30（2）總資產(chǎn)報(bào)酬率12資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況