旅游物業(yè)管理(限選課程)

旅游物業(yè)管理

（旅游管理專業(yè)適用）《旅游物業(yè)管理》

本課程綜合了旅游學(xué)和物業(yè)管理相關(guān)學(xué)科專業(yè)的知識(shí)，從物業(yè)管理概念、內(nèi)容、方法、政策法律等方面系統(tǒng)介紹旅游物業(yè)管理的基本理論和知識(shí)。教學(xué)目的旨在培養(yǎng)學(xué)生從事旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、行業(yè)管理、企業(yè)經(jīng)營所必備的知識(shí)和能力，為學(xué)生畢業(yè)后從事旅游開發(fā)及管理奠定寬厚的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)。周次教學(xué)內(nèi)容學(xué)時(shí)課外作業(yè)及平時(shí)考核1－2第1章：物業(yè)管理概述42－3第2章：房地產(chǎn)與物業(yè)管理43－4第3章：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與物業(yè)檔案管理45第4章：物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理36第5章：物業(yè)管理與社區(qū)文化3第一次書面作業(yè)7第6章：物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量38第7章：物業(yè)管理法律法規(guī)39第8章：住宅小區(qū)物業(yè)管理310－11第9章：收益性物業(yè)及其它物業(yè)管理6第二次書面作業(yè)12－13第10章：旅游物業(yè)管理6期末考試2第一章物業(yè)管理概述一、物業(yè)物業(yè)主要包括三部分內(nèi)容：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物與這些建筑物相配套的設(shè)施設(shè)備相關(guān)的場地第一節(jié)物業(yè)管理基本概念物業(yè)的分類物業(yè)可分為四類：居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)其他用途物業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)使用的長期性建設(shè)周期長、投資大位置的固定性價(jià)值上的保值性與增值性形式上的多樣性受政策影響大二、物業(yè)管理（一）涵義物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以及國家有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。（二）物業(yè)管理的特征社會(huì)化專業(yè)化市場化規(guī)范化第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、早期物業(yè)管理二、現(xiàn)代物業(yè)管理三、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展香港的物業(yè)管理中國內(nèi)地的物業(yè)管理第二節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

本次課討論題：以廣州為例，分析城市房地產(chǎn)業(yè)（物業(yè)）快速發(fā)展的原因及其對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義。

第三節(jié)物業(yè)管理的基本內(nèi)容一、常規(guī)性的公共服務(wù)房屋建筑物主體的管理房屋設(shè)備、設(shè)施的管理環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理安全防范和消防管理車輛停放秩序和道路、場地的管理物業(yè)維修費(fèi)用和維修基金的賬務(wù)管理物業(yè)檔案資料的管理公眾代辦服務(wù)二、針對(duì)性的專業(yè)服務(wù)日常生活類商業(yè)服務(wù)類文化、教育、衛(wèi)生、體育類中介服務(wù)社會(huì)福利類三、委托性的特約服務(wù)四、經(jīng)營性服務(wù)

1．開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店；

2．辦收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場；

3．養(yǎng)花種苗出售；

4．利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費(fèi)停車場（需得到業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)）；

5．開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)；

6．從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評(píng)估、物業(yè)管理咨詢等；

7．其他多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。五、社會(huì)性管理與服務(wù)

思考：以你家的小區(qū)為例，說說物業(yè)管理企業(yè)為你們小區(qū)業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)有哪些內(nèi)容。你認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)提供的這些服務(wù)項(xiàng)目能否滿足業(yè)主的要求，還存在哪些問題與不足，需要進(jìn)行哪些方面的改進(jìn)。第四節(jié)物業(yè)管理的基本原則用戶至上、服務(wù)第一業(yè)主自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合統(tǒng)一經(jīng)營、綜合管理社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營合理競爭依法管理與服務(wù)第五節(jié)物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理的策劃階段前期介入制定物業(yè)管理方案確定管理檔次確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)收支預(yù)算選聘物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置和擬定人員編制人員的選聘和培訓(xùn)規(guī)章制度的制定物業(yè)租售的代理三、物業(yè)管理的啟動(dòng)階段物業(yè)的接管驗(yàn)收用戶入住產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立四、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段日常綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)本章課后復(fù)習(xí)思考題：1．簡述物業(yè)管理的概念；2．簡述物業(yè)的涵義與特點(diǎn)；3．簡述物業(yè)管理的基本內(nèi)容；4．試述物業(yè)管理公共服務(wù)的內(nèi)容。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理教學(xué)目的與要求：

1、了解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的涵義；

2、了解房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的關(guān)系；

3、了解物業(yè)管理在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的地位和作用；

4、結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際，分析一些現(xiàn)實(shí)問題。教學(xué)時(shí)間：4學(xué)時(shí)

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)1、房地產(chǎn)的涵義房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房屋和土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格。因此，在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營

在實(shí)際生活中，講到房地產(chǎn)，一般均指房屋建筑和建筑地塊所組成的有機(jī)整體。習(xí)慣上也不把房地產(chǎn)與房屋、土地作嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)即房屋與土地。房屋與土地不可移動(dòng)，一般又稱之為不動(dòng)產(chǎn)。但這只是不動(dòng)產(chǎn)概念的狹義解釋或通俗解釋，廣義概念的不動(dòng)產(chǎn)還包括水壩、地下工程、港口等其他建筑。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)2、城市房屋（1）住宅（2）生產(chǎn)用房（3）營業(yè)用房（4）行政用房（5）文教用房（6）其他專用房第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)3、城市土地（1）生活居住用地（2）工業(yè)用地（3）交通運(yùn)輸用地（4）市政公用設(shè)施用地：指設(shè)置公用設(shè)施和工程構(gòu)筑物的用地，包括水源地、自來水廠、污水處理廠、變電所、煤氣站、消防站、各種管線工程及其構(gòu)筑物、防洪堤壩、火葬場及墓地等用地。（5）風(fēng)景游覽區(qū)用地第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營3、城市土地（6）公共綠地：指為城市居民服務(wù)的公園、動(dòng)物園、植物園、陵園、街心花園以及城市林蔭道綠地等。（7）文教衛(wèi)生等公共用地（8）道路廣場及倉庫用地（9）特殊用地：特殊用地通常指各種軍用設(shè)施、監(jiān)獄、看守所以及自然保護(hù)區(qū)等作特殊用途的用地。（10）其他用地：指不屬于以上所列項(xiàng)目的其他城市用地，包括市區(qū)邊緣的菜田、苗圃、果園、牧場等地以及城市內(nèi)不易劃出的零星用地。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)4、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。1987年11月20日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部《關(guān)于發(fā)展城市房地產(chǎn)業(yè)的報(bào)告》，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵作了如下表述：“房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此而形成的房地產(chǎn)市場。”也就是說，房地產(chǎn)業(yè)具體涉及租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營管理等項(xiàng)目工作。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)營的概念有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程及售后管理；廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程、經(jīng)營和流通過程，經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。

房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)環(huán)節(jié)組成。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行機(jī)制(二)流通環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)即房地產(chǎn)的勞動(dòng)產(chǎn)品進(jìn)入市場，進(jìn)行交易活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過程。當(dāng)然，未經(jīng)開發(fā)的“生地”也能投入市場流通。房地產(chǎn)市場活動(dòng)主要有房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等三種流通方式。

房地產(chǎn)買賣，是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的買賣。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其生產(chǎn)與消費(fèi)在地點(diǎn)上是相同的，而只是通過交易轉(zhuǎn)換了所有權(quán)或使用權(quán)。因此，其交易活動(dòng)自始至終都貫穿著權(quán)屬，比一般商品的交易活動(dòng)要復(fù)雜得多。

房地產(chǎn)租賃，是房地產(chǎn)出售的另一種形式。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人通過租金的形式逐步收回成本和獲取利潤，其實(shí)質(zhì)仍然是流通領(lǐng)域的買賣關(guān)系。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行機(jī)制(二)流通環(huán)節(jié)房地產(chǎn)抵押，是指單位或個(gè)人以一定量的房地產(chǎn)作為如期償還借款的保證物，向銀行或其他信貸機(jī)構(gòu)作抵押，從而取得貸款。貸款到期，借款者除了歸還本息外，還要繳納抵押品的保管費(fèi)用。如果到期無力歸還貸款，銀行或其他貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)處理用作抵押的房地產(chǎn)商品，處理所得的資金必須首先用于歸還貸款。抵押貸款還可用于解決房地產(chǎn)開發(fā)公司或購房者資金不足的困難，即開發(fā)公司或購房者把即將投入開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)或購得的房屋作為抵押品來獲得貸款。目前流行的銀行“按揭”，即是個(gè)人購房抵押貸款，其房屋的所有權(quán)屬于抵押銀行，但購房者仍享有居住權(quán)，如到期無力歸還貸款，房屋則由抵押銀行收回。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行機(jī)制(三)消費(fèi)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品，經(jīng)過流通環(huán)節(jié)的市場交易活動(dòng)，轉(zhuǎn)移給使用者，從而進(jìn)入了消費(fèi)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期很長，作為不動(dòng)產(chǎn)，它具有固定性、耐久性和增值性。在長期的消費(fèi)中，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維護(hù)修繕管理等每時(shí)每刻都不能缺少。在房地產(chǎn)市場日益活躍的今天，房屋的售后管理和維修服務(wù)工作也顯得越來越迫切和重要了。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位■支柱產(chǎn)業(yè)■基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)■是國家的一筆巨大財(cái)富第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用

(1)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)系統(tǒng)中基本單位的承載體，起著連結(jié)生產(chǎn)與生活、生產(chǎn)與流通、生產(chǎn)與消費(fèi)等方面的作用。(2)房地產(chǎn)業(yè)可以提供大量的財(cái)政積累，是高附加值的產(chǎn)業(yè)。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

(3)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以合理充分地利用土地資源。土地資源是稀缺和不可再生的，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展可以合理分配和重組土地資源，充分提高土地利用效益。

(4)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)和帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它在開發(fā)中可以帶動(dòng)建材、建筑設(shè)備、建筑機(jī)械以及冶金、儀表、鋼材、木材、水泥等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房屋在投入使用后又可促進(jìn)家電、家具、園林、保險(xiǎn)、裝飾、服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將為其他產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)業(yè)開辟渠道和提供基礎(chǔ)。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用(5)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。(6)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可使更多人獲得就業(yè)機(jī)會(huì)(7)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于營造優(yōu)美的居住環(huán)境，改善居住條件，建設(shè)社區(qū)文明。(8)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有利于完善投資環(huán)境，吸引外商投資，促進(jìn)改革開放向縱深發(fā)展。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理一、房地產(chǎn)市場的含義房地產(chǎn)市場，廣義上可以理解為房地產(chǎn)交換關(guān)系，即房地產(chǎn)全部流通過程的總和。狹義的房地產(chǎn)市場，是指進(jìn)行房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押等交易活動(dòng)的場所。第二節(jié)房地產(chǎn)市場第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理二、房地產(chǎn)市場的特性(一)房地產(chǎn)商品的物質(zhì)特性1.固定性：房地產(chǎn)的固定性是指它在位置上的不可移動(dòng)性，它不像其他普通商品，生產(chǎn)場所是固定的，但產(chǎn)品是流動(dòng)的；而房地產(chǎn)則是生產(chǎn)過程流動(dòng)，產(chǎn)品始終是固定的。2.獨(dú)特性：房地產(chǎn)商品沒有兩個(gè)是完全相同的，不像其他商品那樣可以通過重復(fù)生產(chǎn)來滿足消費(fèi)者對(duì)同一產(chǎn)品的需要。而房地產(chǎn)商品一旦形成，別的需求者只能去尋求其他房地產(chǎn)商品。3.權(quán)益性：是指被開發(fā)后承載房屋的土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)的合法權(quán)益。房地產(chǎn)商品雖然不可移動(dòng)，但其權(quán)益卻是可以流通交易的。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理(二)房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特性

1.差異性：主要是指土地作為一種不可再生的資源，供應(yīng)量缺乏彈性，價(jià)值和價(jià)格則受多種因素制約，難以用簡單的投入產(chǎn)出或成本加利潤的方法加以測定，更多的是非經(jīng)濟(jì)因素產(chǎn)生的價(jià)值偏離結(jié)果。這些因素包括：城市規(guī)劃所規(guī)定的使用性能、容積率、建筑式樣，以及城市建設(shè)與管理的有關(guān)規(guī)定，等等。除了這些因素的制約外，房地產(chǎn)價(jià)格還受地理位置、區(qū)域環(huán)境、交通條件等因素的影響。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理(二)房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)特性

2.雙重性:指房地產(chǎn)所具有的消費(fèi)特性和資本特性。房地產(chǎn)的使用價(jià)值不以時(shí)間的推移而減少，一般情況下都具有保值和增值的功能，因而人們除把它作為一般商品消費(fèi)使用外，還把它作為資本投入獲利和貨幣儲(chǔ)存。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場第三節(jié)房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、戶籍管理產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)管理所謂產(chǎn)權(quán)，是指城市房屋的所有權(quán)，即房屋所有者在法律的范圍內(nèi)對(duì)其享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所謂產(chǎn)權(quán)管理，也就是對(duì)房屋所有權(quán)的管理，是房管部門按照法律規(guī)定的原則，對(duì)物業(yè)所有權(quán)及其合法變動(dòng)情況的確認(rèn)，保障產(chǎn)權(quán)人合法行使權(quán)力而進(jìn)行的一系列管理工作。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)管理■產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)管理產(chǎn)權(quán)管理任務(wù)產(chǎn)權(quán)管理的主要內(nèi)容：

(1)產(chǎn)權(quán)登記

(2)審查確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)

(3)核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書

(4)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記

(5)產(chǎn)權(quán)檔案第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、戶籍管理產(chǎn)籍與產(chǎn)籍管理

產(chǎn)籍也就是城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料，是在產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記材料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊、證件等資料的總稱。產(chǎn)籍管理是指通過經(jīng)常性的測繪和房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的登記，不斷完善和修正產(chǎn)籍資料，保持產(chǎn)籍資料的完整、準(zhǔn)確，有效地為產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)，為城市規(guī)劃建設(shè)提供準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)而對(duì)產(chǎn)籍資料進(jìn)行的綜合管理。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)經(jīng)營管理(一)房地產(chǎn)經(jīng)營管理的概念

房地產(chǎn)經(jīng)營包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程的經(jīng)營和流通過程的經(jīng)營，是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工以及策略和售后服務(wù)等全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的內(nèi)部管理和國家宏觀管理兩個(gè)方面。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)管理房地產(chǎn)經(jīng)營管理

(二)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的建立

1.組建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的條件

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的設(shè)立程序

(三)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質(zhì)管理第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第四節(jié)房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系一、房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理的關(guān)系物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物。作為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)環(huán)節(jié)，物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是一種社會(huì)化和專業(yè)化的服務(wù)方式。房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重在物業(yè)的開發(fā)建設(shè)方面，而物業(yè)管理則主要從事物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)方面。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。因此，物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。我國的物業(yè)管理也就是改革開放以來房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的派生結(jié)果。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第四節(jié)房地產(chǎn)與物業(yè)管理的關(guān)系二、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的影響第一，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣第二，有利于物業(yè)保值升值第三，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展完善第四，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)第五，有利于推動(dòng)外向型房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位

1、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的組成部分

2、良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能

3、物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營上的需要

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用二、開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入

良好的物業(yè)管理可以使開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中得到大筆的利潤和無形的資本——社會(huì)信譽(yù)、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠(yuǎn)見的開發(fā)商都愿意對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行必要的投入，以得到更多的回報(bào)。

1、觀念的投入

2、行動(dòng)的投入

3、資金的投入第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用三、物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開發(fā)全過程的參與

1、把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)一般應(yīng)注意五個(gè)方面：■配套設(shè)施的完善■水電供應(yīng)容量問題■垃圾處理方式■消防設(shè)施■一些特殊情況的意見第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用三、物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開發(fā)全過程的參與

2、把好施工監(jiān)理關(guān)

■指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)

■掌握新物業(yè)的全部情況

■物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第五節(jié)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用三、物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開發(fā)全過程的參與

2、把好驗(yàn)收關(guān)：從某種意義上來講，物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。驗(yàn)收時(shí)，要細(xì)致入微，鐵面無私。第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理本章思考討論題：試論房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理之間的關(guān)系及其協(xié)調(diào)途經(jīng)，以某個(gè)案例加以闡述。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第一次書面作業(yè)題：查找相關(guān)資料，分析“旅游房地產(chǎn)”的概念及其在我國的發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合我國旅游業(yè)的發(fā)展論述旅游房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

第二章房地產(chǎn)經(jīng)營與物業(yè)管理第三章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與物業(yè)檔案管理教學(xué)目的與要求：1、了解物業(yè)管理的相關(guān)機(jī)構(gòu)；2、了解物業(yè)管理企業(yè)的組建、組織機(jī)構(gòu)及業(yè)務(wù)內(nèi)容；3、了解物業(yè)管理檔案資料管理的內(nèi)容；4、結(jié)合的實(shí)際，分析一些現(xiàn)實(shí)問題。教學(xué)內(nèi)容：第一節(jié)——第三節(jié)教學(xué)時(shí)間：4學(xué)時(shí)第一節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)一、房地產(chǎn)行政主管部門(一)審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)(二)對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理(三)對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理(四)組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比第一節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門(一)工商行政主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督與指導(dǎo)(二)稅務(wù)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)(三)物價(jià)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)(四)安全管理部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo)(五)環(huán)衛(wèi)部門和園林部門對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo)第一節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位(一)物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合第一節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu)四、物業(yè)建設(shè)單位五、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)六、街道辦事處和居委會(huì)七、行業(yè)協(xié)會(huì)第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理人物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。是專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，也稱物業(yè)管理公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)立性。

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（一）物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是企業(yè)的一種類型，具備企業(yè)所具有的一般特征，但由于其所從事行業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)不同，又有其自身的一些特征：1．物業(yè)管理企業(yè)從事的工作具有服務(wù)性質(zhì)如前所述，物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是依照物業(yè)管理合同的約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，并提供各類服務(wù)。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)2．物業(yè)管理企業(yè)必須在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營管理活動(dòng)

1999年10月31日建設(shè)部頒發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、申請與審批、業(yè)務(wù)范圍等作出明確的規(guī)定，將我國的物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)資質(zhì)等級(jí)和一個(gè)臨時(shí)資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)必須在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)進(jìn)行。

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)3．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理是以物業(yè)管理合同為核心開展的雖然物業(yè)管理企業(yè)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)依法獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營管理活動(dòng)，但其開展經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)是業(yè)主（使用人）的物業(yè)，而且在具體針對(duì)某一物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理活動(dòng)時(shí)，其進(jìn)行經(jīng)營管理活動(dòng)的詳細(xì)范圍、服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)深度及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等因具體物業(yè)而異。因而，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營管理活動(dòng)時(shí)，具體的物業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為核心的。

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（二）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置1．機(jī)構(gòu)設(shè)置應(yīng)遵循的原則（1）目標(biāo)原則（2）分工協(xié)作原則（3）權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)原則（4）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理原則（5）統(tǒng)一指揮原則（6）有效管理幅度原則第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（二）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置2．機(jī)構(gòu)設(shè)置的程序（1）部門劃分（2）職責(zé)權(quán)限的界定（3）關(guān)系協(xié)調(diào)（4）組織管理文件的建設(shè)（5）崗位設(shè)定（6）人員配備第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（三）我國物業(yè)管理企業(yè)的組建類型1．發(fā)展商組建的物業(yè)管理企業(yè)2．由房管所改制而成的物業(yè)管理企業(yè)3．企事業(yè)單位行政房管部門改制的物業(yè)管理企業(yè)4．按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)5．由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來看，可將物業(yè)管理企業(yè)分為三大類：1．管理型物業(yè)管理企業(yè)2．顧問型物業(yè)管理企業(yè)3．實(shí)體型物業(yè)管理企業(yè)第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（四）物業(yè)管理企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)1．直線式2．直線職能式3．事業(yè)部式4．矩陣式組織第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（五）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1．物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利（1）依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；（2）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，結(jié)合實(shí)際情況，制定該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度；第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（3）依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金及業(yè)主大會(huì)決議通過的應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等；（4）依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定獲得酬金以及其他合法經(jīng)營收益；（5）勸阻、制止、處理違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；（6）要求業(yè)主大會(huì)給予配合與協(xié)助；第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)（7）提請召開業(yè)主大會(huì)；（8）選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)；（9）拒絕任何機(jī)關(guān)和單位違反法律、法規(guī)、規(guī)章，對(duì)企業(yè)進(jìn)行人力、物力、財(cái)力攤派；（10）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理合同規(guī)定的其他權(quán)利。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)2．物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)（1）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)；（2）接受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督；（3）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；（4）協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)；第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)2．物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)（5）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)、開展社區(qū)文化活動(dòng)；（6）按照法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動(dòng)；（7）在解除或者終止物業(yè)管理服務(wù)合同時(shí)，依法配合接管單位的接管，及時(shí)移交有關(guān)物業(yè)、物品和檔案資料；（8）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的概念

物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，是指從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備的人員素質(zhì)、資金數(shù)量、專業(yè)技能、管理水平及物業(yè)管理業(yè)績等。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理，有利于提高物業(yè)管理的水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)（二）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理部門物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行分級(jí)管理制度1．建設(shè)部負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；2．省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市房地產(chǎn)局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；3．設(shè)區(qū)的市的房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理一、物業(yè)管理檔案建立與管理工作要求⒈設(shè)置檔案專職人員管理。⒉建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室、柜。⒊明確收集、整理、分類、編號(hào)、登記、電腦入網(wǎng)、入柜、利用、檢查的建檔流程。⒋采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表等。⒌原始文件、合同、訴訟文件等重要資料的接收、借閱、復(fù)印等必須經(jīng)專人審批。第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理一、物業(yè)管理檔案建立與管理工作要求⒍實(shí)行原始資料和電腦儲(chǔ)存雙檔管理。⒎專人負(fù)責(zé)審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。⒏注重檔案管理信息開發(fā)，開展檔案編研工作。⒐設(shè)專人每季對(duì)檔案資料管理情況進(jìn)行檢查。10.全體員工牢固樹立檔案意識(shí)、保密意識(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理

二、物業(yè)管理檔案建立（一）客戶檔案的建立

1．產(chǎn)權(quán)備案

2．建立客戶檔案（二）物業(yè)檔案的建立

1．收集物業(yè)資料

2．整理物業(yè)資料第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理六、物業(yè)管理檔案資料的來源(一)按時(shí)間順序劃分1．報(bào)建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段信息2．施工、竣工及驗(yàn)收階段信息3．選聘管理階段信息4．招商階段信息5．用戶入住信息6．日常管理信息第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理六、物業(yè)管理檔案資料的來源(二)按來源劃分(1)在物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)從建設(shè)單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、施工單位處收集的產(chǎn)權(quán)及工程技術(shù)等原始資料。(2)在業(yè)主入住以及進(jìn)行二次裝修階段收集的業(yè)主、客戶的相關(guān)資料。(3)在日常管理中建立和收集房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄等以及其他相關(guān)資料（應(yīng)將檔案收集制度化）。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類(一)按管理內(nèi)容分類1．基礎(chǔ)管理包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料、接管驗(yàn)收資料、管理合同資料、業(yè)主委員會(huì)資料、專項(xiàng)維修資金資料、管理目標(biāo)及方案、物業(yè)管理制度資料、員工管理資料、行政文件資料、客戶資料、維修資料等。2．房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)包括物業(yè)編號(hào)、標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示資料，房屋安全檢查、鑒定、管理資料等。第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類3．共用設(shè)施設(shè)備管理包括綜合管理制度，供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)采暖系統(tǒng)及共用配套設(shè)施資料，共用管線資料，照明設(shè)施資料等。4．安全管理包括保安管理、消防管理、車輛及停車場管理資料等。5．環(huán)境衛(wèi)生管理包括污染防治、環(huán)境設(shè)施、清潔衛(wèi)生管理、綠化管理資料等。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類6．社區(qū)文化文明建設(shè)包括社區(qū)文明活動(dòng)計(jì)劃方案、總結(jié)記錄；社區(qū)文化活動(dòng)圖片及錄像；文化活動(dòng)場所等設(shè)施使用情況等。7．其他包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳統(tǒng)計(jì)表；物業(yè)服務(wù)整體經(jīng)營項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表等；物業(yè)管理項(xiàng)目檢查評(píng)比、用戶調(diào)查、所獲取的榮譽(yù)稱號(hào)及媒體相關(guān)報(bào)道等方面的資料。

第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類

(二)按文件、檔案的連貫性分類

1、產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料

2、客戶檔案

3、裝修檔案

4、維修檔案

5、治安、車輛管理資料

6、設(shè)備設(shè)施管理資料第三節(jié)物業(yè)管理檔案的建立與管理七、物業(yè)管理檔案資料的分類

(二)按文件、檔案的連貫性分類

7、環(huán)境管理資料

8、社區(qū)文化建設(shè)資料

9、員工管理資料

10、業(yè)主反饋信息

11、行政文件資料

12、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)資料第三章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與物業(yè)檔案管理作業(yè)題：調(diào)查你家所在的物業(yè)管理公司，分析其內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)是如何設(shè)置的，其經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容有哪些，廣大業(yè)主對(duì)其服務(wù)是否滿意，其服務(wù)還存在哪些問題，需要作哪些改進(jìn)？據(jù)此，寫一篇調(diào)查報(bào)告：《關(guān)于ⅹⅹⅹ物業(yè)管理公司經(jīng)營管理服務(wù)狀況的調(diào)查報(bào)告》（不少于3000字）。

第四章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理教學(xué)目的與要求：1、了解物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概念、基本內(nèi)容；2、了解物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營收入、成本、利潤等相關(guān)概念；3、了解物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理的重要性；4、以某個(gè)物業(yè)管理公司為例，分析其財(cái)務(wù)管理流程及其經(jīng)營收益狀況。第四章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

一、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)中非常重要的組成部分。其主要內(nèi)容包括對(duì)資金籌集和運(yùn)用的管理；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理；固定資金、流動(dòng)資金和專項(xiàng)資金的管理；資金分配的管理；財(cái)務(wù)收支匯總平衡等。物業(yè)財(cái)務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運(yùn)行的管理，在資金運(yùn)行過程中，包括整個(gè)物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務(wù)收費(fèi)等資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配。

第四章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

二、企業(yè)財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)分析的概念（二）財(cái)務(wù)分析的對(duì)象（三）財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容（四）財(cái)務(wù)分析的方法

1．橫向財(cái)務(wù)分析

2．縱向分析第四章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

三、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)決策1．籌資決策2．投資決策3．利潤分配決策第四章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

四、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置五、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度第四章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本、費(fèi)用、收入與利潤一、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本與費(fèi)用1．營業(yè)成本2．管理費(fèi)用3．財(cái)務(wù)費(fèi)用第四章物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本、費(fèi)用、收入與利潤二、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入1．主營業(yè)務(wù)收入2．其他業(yè)務(wù)收入三、物業(yè)管理企業(yè)的利潤1．營業(yè)利潤2．補(bǔ)貼收入第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化教學(xué)目的與要求：1、了解社區(qū)、文化和社區(qū)文化的概念；2、了解物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系；3、了解社區(qū)文化建設(shè)的內(nèi)容、原則、特點(diǎn)、功能和方法；4、調(diào)查廣州市的某個(gè)社區(qū)，分析其社區(qū)文化的建設(shè)狀況。教學(xué)時(shí)間：3學(xué)時(shí)第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化一、社區(qū)、文化和社區(qū)文化的概念(一)社區(qū)從物業(yè)管理的實(shí)際出發(fā)，我們言及的社區(qū)是指區(qū)域性的社會(huì)，是在相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域內(nèi)，具有一定人口和建筑規(guī)模，能滿足人們的日常文化需要，憑感覺能夠感覺到的具體化了的社會(huì)。社區(qū)作為一定的地緣性群體和區(qū)域性社會(huì)，具有四個(gè)基本特征：(1)地域要素。指為城市干道所分割或自然界限所包圍，具有生存發(fā)展的硬件設(shè)施、相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的地域。第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化(一)社區(qū)(2)人口因素。指有一定規(guī)模、數(shù)量、分布狀況和類型構(gòu)成的人口。(3)結(jié)構(gòu)要素。社區(qū)由一些群體和組織所構(gòu)成，如家庭、鄰里、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、民間團(tuán)體、政府機(jī)關(guān)等。(4)社會(huì)心理要素。群體對(duì)個(gè)體的行為產(chǎn)生決定性的影響，形成共同的生活方式、行為規(guī)范和心理取向。社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)具有歸屬感，產(chǎn)生參與群體的集體意識(shí)和行為。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化(三)社區(qū)文化

社區(qū)文化是在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，在一定的社會(huì)歷史條件下，社區(qū)成員在社區(qū)社會(huì)實(shí)踐中共同創(chuàng)造的具有本社區(qū)特色的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。社區(qū)文化的基本載體是全體業(yè)主、住戶。他們的生活模式、價(jià)值取向、道德觀念、行為方式等最終決定了一個(gè)社區(qū)文化的面貌。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化(三)社區(qū)文化社區(qū)文化的建立還是一個(gè)長期的過程，一種高雅的社區(qū)文化的形成，是發(fā)展商、管理機(jī)構(gòu)及業(yè)主、住戶共同努力的結(jié)果，與整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相關(guān)，也只有在建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、營銷及廣告方面都要有一個(gè)整體的以人為本的思路，才可能體現(xiàn)出物業(yè)和業(yè)主的特色，滿足人性中對(duì)文化的追求，照顧到人們對(duì)于所居住物業(yè)的精神需要，進(jìn)而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化二、社區(qū)文化的內(nèi)容（一）環(huán)境文化社區(qū)環(huán)境是由社區(qū)成員共同創(chuàng)造維護(hù)的自然環(huán)境與人文環(huán)境的結(jié)合，是社區(qū)精神物質(zhì)化、對(duì)象化的具體體現(xiàn)。它主要包括社區(qū)容貌、休閑娛樂環(huán)境、文化設(shè)施、生活環(huán)境等。通過社區(qū)環(huán)境，可以感知社區(qū)成員理想、價(jià)值觀、精神面貌等外在形象。如殘疾人無障礙通道設(shè)施可以充分體現(xiàn)社區(qū)關(guān)懷、尊重生命、以人為本的社區(qū)理念。當(dāng)然，怡人的綠化園林、舒心的休閑布局、寫意的小品園藝等都可以營造出理想的環(huán)境文化氛圍。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化二、社區(qū)文化的內(nèi)容(二)行為文化行為文化也可以被稱為活動(dòng)文化，是社區(qū)成員在交往、娛樂、生活、學(xué)習(xí)、經(jīng)營等過程中產(chǎn)生的活動(dòng)文化。通常所說社區(qū)文化都是指這一類的社區(qū)文化活動(dòng)。這些活動(dòng)實(shí)際上反映出社區(qū)的社區(qū)風(fēng)尚、精神面貌、人際關(guān)系范式等文化特征。如兒童節(jié)晚會(huì)、國慶節(jié)聯(lián)歡會(huì)、廣場交響音樂會(huì)、元旦千人舞會(huì)、重陽節(jié)文藝匯演、趣味家庭運(yùn)動(dòng)會(huì)、游泳比賽、新春長跑等等。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第一節(jié)社區(qū)、文化和社區(qū)文化二、社區(qū)文化的內(nèi)容(四)精神文化精神文化是社區(qū)文化的核心，是社區(qū)獨(dú)具特征的意識(shí)形態(tài)和文化觀念，包括社區(qū)精神、社區(qū)道德、價(jià)值觀念、社區(qū)理想、行為準(zhǔn)則等。這是社區(qū)成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀生成的主要途徑。環(huán)境文化、行為文化、制度文化都屬于精神文化的外在體現(xiàn)。如社區(qū)升旗儀式、評(píng)選文明戶、學(xué)雷鋒演講等。由于精神文化具有明顯的社區(qū)特點(diǎn)，所經(jīng)往往要多年積累，逐步形成。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)一、物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)（一）通過社區(qū)文化的建設(shè)，可以增強(qiáng)住戶對(duì)居住區(qū)的歸屬感。（二）以社區(qū)文化架起小區(qū)文明的“橋梁”。（三）有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。（四）社區(qū)文化工作是我們?yōu)闃I(yè)主提供的一項(xiàng)重要的增值服務(wù)。第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)二、物業(yè)公司及業(yè)主在社區(qū)文化建設(shè)中的角色定位（一）物業(yè)公司的角色定位從長遠(yuǎn)來說，應(yīng)當(dāng)逐步從社區(qū)活動(dòng)的組織者過渡到社區(qū)文化的協(xié)調(diào)者與引導(dǎo)者，社區(qū)文化最終應(yīng)逐漸發(fā)展為以業(yè)主為主，自發(fā)開展的自主式和自助式社區(qū)文化活動(dòng)。

1．自主式社區(qū)文化：2．自動(dòng)式社區(qū)文化：第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)（二）發(fā)展商的角色定位發(fā)展商在未來的社區(qū)文化建設(shè)中所應(yīng)承擔(dān)的角色，主要是在社區(qū)前期規(guī)劃及配套設(shè)施方面。發(fā)展商應(yīng)充分考慮未來的社區(qū)文化開展需求，把社區(qū)文化滲透到居住環(huán)境的設(shè)計(jì)中去。如社區(qū)整體建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)、客戶(業(yè)主)的社會(huì)層次定位，同時(shí)還包括社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施，如休閑場所等。使社區(qū)不僅成為建筑文化和景觀文化的展示地，同時(shí)也是社區(qū)文化發(fā)展的舞臺(tái)。

第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)三、充分重視各方面資源的整合利用（一）重視管理處自身的資源整合利用（二）重視物業(yè)公司內(nèi)部的資源整合利用（三）重視對(duì)社會(huì)資源的整合利用第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)四、社區(qū)文化活動(dòng)組織及創(chuàng)意（一）關(guān)注不同人群的不同需求（二）注重參與性（三）娛樂性、文化性和宣傳價(jià)值并重（四）傳統(tǒng)化+創(chuàng)新化（五）注重節(jié)假日的活動(dòng)及氛圍營造第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)五、社區(qū)文化建設(shè)的功能(一)引導(dǎo)功能(二)約束功能(三)凝聚功能(四)娛樂功能(五)激勵(lì)功能(六)改造功能第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)六、社區(qū)文化建設(shè)的原則（一）老與少相結(jié)合（二）大與小相結(jié)合（三）雅與俗相結(jié)合（四）遠(yuǎn)與近相結(jié)合第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化第二節(jié)物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)七、社區(qū)文化建設(shè)的方法(一)關(guān)于場地(二)關(guān)于資金(三)關(guān)于機(jī)構(gòu)(四)關(guān)于方案第五章物業(yè)管理與社區(qū)文化本章思考練習(xí)題：以廣州市某社區(qū)為例，說說如何建設(shè)社區(qū)文化及構(gòu)建“和諧社區(qū)”第六章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量主要教學(xué)內(nèi)容：1、如何認(rèn)識(shí)并提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量？2、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)估的主要內(nèi)容有哪些？3、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)估的主要內(nèi)容有哪些？4、物業(yè)管理實(shí)施ISO14000的意義、難題及對(duì)策。5、調(diào)查廣州市的某個(gè)社區(qū)，分析其物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量狀況。第六章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量教學(xué)安排：1、自學(xué)為主，圍繞前四個(gè)主要教學(xué)內(nèi)容，分四個(gè)小組集體學(xué)習(xí)、討論、交流。2、每個(gè)小組回答一個(gè)問題，寫出講解提綱，推選1名代表上臺(tái)發(fā)言，發(fā)言要求脫書。3、在任一小組上臺(tái)講解問題時(shí)，其他小組要注意傾聽，講解完后要進(jìn)行點(diǎn)評(píng)、補(bǔ)充或糾正。4、準(zhǔn)備15分鐘，各小組匯報(bào)時(shí)間不超過5分鐘。第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理一、ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)介紹ISO是國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(InternationalOrganizationforStandardization)的簡稱。它是由ISO成員團(tuán)體(各國官方或非官方的標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體)組成的國際性的聯(lián)合會(huì)，同時(shí)又是聯(lián)合國的一級(jí)咨詢組織。國際標(biāo)準(zhǔn)化組織下設(shè)各個(gè)技術(shù)委員會(huì)，由技術(shù)委員會(huì)制定的國際標(biāo)準(zhǔn)草案提交各成員團(tuán)體表決，獲得75%以上表決通過，就作為正式的國際標(biāo)準(zhǔn)。ISO9000標(biāo)準(zhǔn)是由ISO／TCl76委員會(huì)制定，并由國際標(biāo)準(zhǔn)化組織通過后推薦給各國采用的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。各國采用這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)化為本國的標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理一、ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)介紹ISO9000是關(guān)于質(zhì)量管理和質(zhì)量保證的系列標(biāo)準(zhǔn)。第一個(gè)版本是1987年3月15日頒布的，第二個(gè)版本是1994年7月1日頒布的，2000年頒布了第三個(gè)版本。該系列標(biāo)準(zhǔn)又派生出一整套質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)，稱為ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)。第六章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理二、ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)和基本思想1．質(zhì)量控制必須體現(xiàn)生產(chǎn)的全過程2．對(duì)過程控制出發(fā)點(diǎn)是預(yù)防不合格3．文件化的質(zhì)量管理4．定期的質(zhì)量體系評(píng)審5．持續(xù)的質(zhì)量改進(jìn)6．八項(xiàng)管理質(zhì)量原則內(nèi)容第六章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理三、推行ISO9000的意義1．有利于提高產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量2．有利于全員素質(zhì)的提高3．有利于提高企業(yè)的品牌效應(yīng)第六章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理四、如何推行質(zhì)量保證體系1．組織準(zhǔn)備和思想發(fā)動(dòng)2．基本知識(shí)培訓(xùn)3．體系設(shè)計(jì)4．試運(yùn)行階段5．內(nèi)部審核階段6．認(rèn)證(外部審核)階段第六章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量第一節(jié)ISO9000與物業(yè)管理五、推行ISO9000應(yīng)注意的問題1．把握“三個(gè)關(guān)鍵”和“一個(gè)中心”2．質(zhì)量體系模式并不代表管理水平2．不能單純?yōu)榱耸袌鲂?yīng)3．防止形式主義和商業(yè)化第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理一、ISO14000的含義ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理系列標(biāo)準(zhǔn)是國際標(biāo)準(zhǔn)化組織(ＩSO)為保持全球環(huán)境，促進(jìn)世界經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展而制訂的第一套關(guān)于組織內(nèi)部環(huán)境管理體系建立、實(shí)施與審核的通用標(biāo)準(zhǔn)。該體系主要用于通過組織經(jīng)常性的、規(guī)范化的管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)減少污染和環(huán)境保護(hù)的承諾以及應(yīng)盡的義務(wù)；其目的在于指導(dǎo)組織建立和保持一個(gè)符合要求的環(huán)境質(zhì)量管理體系(ＥnvironmentalＭanageSystem，簡稱ＥＭＳ)，再通過不斷的環(huán)境評(píng)價(jià)、管理評(píng)審、體系審核(內(nèi)審和外審)活動(dòng)，推動(dòng)這個(gè)體系的有效運(yùn)行，推動(dòng)環(huán)境質(zhì)量的不斷改進(jìn)。第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理一、ISO14000的含義目前，國際上已有很多有實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)在引進(jìn)ＩＳO9002質(zhì)量管理與質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，實(shí)施ISO14000環(huán)境質(zhì)量管理體系。從某種意義上講，ISO14000是在ＩSO9000基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)管理企業(yè)(公司)提出的更高要求。同時(shí)，在物業(yè)管理中實(shí)施IＳO14000也是一項(xiàng)蘊(yùn)含著許多商機(jī)的新型的環(huán)境經(jīng)營戰(zhàn)略。

第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理二、物業(yè)管理實(shí)施ISO4000國標(biāo)的意義(一)物業(yè)管理實(shí)施ISO14000是21世紀(jì)全球發(fā)展戰(zhàn)略和潮流之一(二)物業(yè)管理實(shí)施ISO14000有利于改善政府機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系(三)物業(yè)管理實(shí)施ISO14000可滿足物業(yè)消費(fèi)者的需要第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理(四)物業(yè)管理實(shí)施ISO14000是物業(yè)管理自身可持續(xù)發(fā)展的需要(五)物業(yè)管理實(shí)施ISO14000有利于企業(yè)改進(jìn)和降低成本(六)物業(yè)管理實(shí)施ISO14000是物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)競爭力的需要第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理三、物業(yè)管理實(shí)施ISO14000國標(biāo)的注意事項(xiàng)與對(duì)策（一）注意事項(xiàng)（二）難題與對(duì)策

(1)經(jīng)費(fèi)來源難以落實(shí)；

(2)實(shí)施管理的難度較大；

(3)現(xiàn)行理念差異較大；

(4)系統(tǒng)界定難；

(5)基礎(chǔ)設(shè)施條件差。第二節(jié)ISO14000與物業(yè)管理針對(duì)上述問題以及目前的實(shí)際狀況，要在物業(yè)管理中推行ＩSO14000環(huán)境管理系列標(biāo)準(zhǔn)可采取以下對(duì)策：(1)加強(qiáng)宣傳教育，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，增強(qiáng)法律觀念；(2)加強(qiáng)管理；(3)轉(zhuǎn)變觀念，鼓勵(lì)參與；(4)在法律符合的范圍內(nèi)，加強(qiáng)合作；(5)增加投入，依靠科技；(6)加強(qiáng)試點(diǎn)工作。第六章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量本章實(shí)踐作業(yè)題：

調(diào)查廣州市的某個(gè)社區(qū)，分析其物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量狀況。第八章住宅小區(qū)物業(yè)管理

教學(xué)目的與要求：1、了解住宅物業(yè)的涵義、構(gòu)成及特點(diǎn)；2、了解住宅小區(qū)管理中的內(nèi)容、目標(biāo)和要求；3、了解住宅小區(qū)的文化文明建設(shè)的意義和途經(jīng)；4、結(jié)合實(shí)際案例，分析住宅小區(qū)如何實(shí)施有效管理。

第一節(jié)住宅小區(qū)概述一、何謂住宅小區(qū)？請大家講講

住宅小區(qū)是指人們集中成片居住的區(qū)域或區(qū)塊。新型住宅小區(qū)是指按有關(guān)規(guī)范要求興建的市政配套比較完善、公用設(shè)施比較齊全、經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)建設(shè)的成片住宅區(qū)。與以往城市中以行業(yè)、系統(tǒng)為主建設(shè)的職工住區(qū)不同，新型住宅小區(qū)不再是單一的居住功能，其還兼具服務(wù)功能、經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能等各種功能，它是規(guī)劃布局合理、配套設(shè)施齊全、功能多樣、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好的新型城市組成單元。一個(gè)城市住宅小區(qū)的規(guī)模到底有多大呢？（同學(xué)們思考）

按國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，依據(jù)居住戶數(shù)和人口多少的不同，城市住宅小區(qū)可分為居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)三種規(guī)模。一個(gè)居住區(qū)規(guī)模是住戶10000－16000戶、人口30000－50000人，一個(gè)居住小區(qū)住戶3000－5000戶、人口10000－15000人，一個(gè)居住組團(tuán)住戶300－1000戶、人口1000－3000人。二、住宅小區(qū)的特點(diǎn)與傳統(tǒng)的居民點(diǎn)比較而言，住宅小區(qū)有哪些特點(diǎn)呢？

（一）住宅形式的多樣性（二）規(guī)劃的統(tǒng)一性（三）小區(qū)功能的多樣性（四）房屋產(chǎn)權(quán)的多元性（五）小區(qū)的現(xiàn)代社會(huì)性（一）住宅形式的多樣性

現(xiàn)在住宅小區(qū)中的住宅，不管是室內(nèi)裝修布局，還是外觀色彩造型都豐富多樣，風(fēng)格迥異。一個(gè)小區(qū)往往高層、底層錯(cuò)落有致，組合、變化多樣，再飾以假山、綠地、回廊、雕塑、人工湖渠等景致，使一個(gè)小區(qū)無論是整體還是局部都有鮮明的個(gè)性特色。（二）規(guī)劃的統(tǒng)一性

小區(qū)的規(guī)劃統(tǒng)一性主要表現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)建筑整體布局協(xié)調(diào)、結(jié)構(gòu)相連、設(shè)施設(shè)備統(tǒng)一布設(shè)，附屬生活服務(wù)設(shè)施如學(xué)校、幼兒園、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、健康娛樂場所等配套齊全；基礎(chǔ)設(shè)施如道路、給排水、煤氣、電力、有線電視、電話電纜等構(gòu)成一個(gè)完整的網(wǎng)絡(luò)，自成體系。這種規(guī)劃的統(tǒng)一性也使得住宅小區(qū)相對(duì)封閉獨(dú)立，便于居民集中居住。（三）小區(qū)功能的多樣性一個(gè)住宅小區(qū)一般具備哪些功能？大家思考。

新型小區(qū)除了基本的居住功能外，還兼具服務(wù)功能，如：文教衛(wèi)生服務(wù)、商業(yè)飲食業(yè)服務(wù)、文體娛樂服務(wù)、金融、郵電服務(wù)等多種服務(wù)功能；社會(huì)功能，如社區(qū)交際交往、社區(qū)文化、社區(qū)活動(dòng)、社區(qū)文明建設(shè)等；經(jīng)濟(jì)功能，體現(xiàn)在住宅小區(qū)在節(jié)約用地、合理配置資源、保持住宅的價(jià)值等方面。（四）房屋產(chǎn)權(quán)的多元性根據(jù)前面學(xué)習(xí)的知識(shí)，住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)的多元性指的是什么？

現(xiàn)在，住宅小區(qū)中的住宅，一般絕大部分為分散的個(gè)人購買，產(chǎn)權(quán)為眾多居民個(gè)人所擁有，加之建設(shè)單位保留產(chǎn)權(quán)和少數(shù)單位購買的情況，形成了小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化的各局。小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化與小區(qū)大量共有部分、共同用設(shè)施設(shè)備統(tǒng)一管理的要求，是物業(yè)管理得以存在發(fā)展的重要原因之一。（五）小區(qū)的現(xiàn)代社會(huì)性

現(xiàn)代住宅小區(qū)，少則幾百戶，多則幾萬戶，來自不同地區(qū)（甚至不同國家）、不同行業(yè)，具有不同社會(huì)背景、文化層次、宗教信仰、膚色、語言的各色人等聚居一處，小區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)。小區(qū)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、文化宗教多元、生活方式多樣、家庭規(guī)模核心化、血緣關(guān)系疏淡、人際關(guān)系廣泛而松散、代溝明顯、資源（公共空間、土地、公用設(shè)施設(shè)備）共享、（區(qū)內(nèi)公共）事務(wù)共管、責(zé)任共擔(dān)等許多現(xiàn)代社會(huì)的特點(diǎn)在現(xiàn)代住宅小區(qū)都能得到體現(xiàn)。第二節(jié)住宅小區(qū)管理的內(nèi)容、目標(biāo)和要求一、住宅小區(qū)管理概述何謂住宅小區(qū)管理？請同學(xué)們敘述。

廣義的住宅小區(qū)管理既包括政府有關(guān)部門對(duì)小區(qū)的管理即行政管理和行業(yè)管理(如房管、規(guī)劃、工商、治安、環(huán)衛(wèi)、消防、街道辦事處、居委會(huì)等部門的管理)，也包括物業(yè)管理公司等具體的專門管理單位對(duì)小區(qū)的管理，二者都是對(duì)小區(qū)的社會(huì)居住活動(dòng)、行為關(guān)系及居住習(xí)俗進(jìn)行制約、調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)、監(jiān)督與服務(wù)。這里所將的住宅小區(qū)管理就是住宅小區(qū)業(yè)主（組織）通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主（組織）和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)小區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)其區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。二、小區(qū)管理的目標(biāo)、內(nèi)容與要求請同學(xué)們思考討論（5分鐘）：（一）小區(qū)管理的目標(biāo)（二）住宅小區(qū)管理內(nèi)容與要求（一）小區(qū)管理的目標(biāo)住宅小區(qū)的管理目標(biāo)，就是要通過優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)，創(chuàng)造發(fā)揮小區(qū)的整體價(jià)值，即達(dá)到小區(qū)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益和心理效益的最佳統(tǒng)一。使得業(yè)主滿意、政府滿意、管理服務(wù)企業(yè)滿意。1．經(jīng)濟(jì)效益

首先，經(jīng)濟(jì)效益最直接的體現(xiàn)就是小區(qū)的物業(yè)管理能保障和發(fā)揮小區(qū)物業(yè)的整體使用功能和價(jià)值，維護(hù)小區(qū)的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)的保值、增值；其次，良好的物業(yè)管理在前期有助于物業(yè)以更高的價(jià)格和更快的速度銷售，加快資金的周轉(zhuǎn)，贏得更好的回報(bào)，在后期可以進(jìn)一步帶動(dòng)其它項(xiàng)目的開發(fā)；再者，小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)可以以自己良好的專業(yè)素質(zhì)和適用的服務(wù)項(xiàng)目贏得合理的服務(wù)收益。還可以通過發(fā)揮自身潛能，提高管理效率，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益；最后，從政府的角度，小區(qū)物業(yè)管理使住宅小區(qū)房屋維修、治安管理、環(huán)境管理等不再需要政府進(jìn)行大量補(bǔ)貼，而且政府還可以向物業(yè)管理企業(yè)收稅，增加財(cái)政收入。

2．社會(huì)效益社會(huì)效益主要指良好的小區(qū)管理，能為整個(gè)小區(qū)居民提供一個(gè)安居樂業(yè)的生活空間，利于小區(qū)的家庭和睦、鄰里友善、社會(huì)穩(wěn)定和精神文明建設(shè)，同時(shí)能滿足居民在居住、文教、健康、交往、娛樂等多方面的需求，促進(jìn)社會(huì)的協(xié)調(diào)與發(fā)展。

3．環(huán)境效益

小區(qū)的環(huán)境因素主要包括小區(qū)的衛(wèi)生綠化、通風(fēng)、采光、水質(zhì)、空氣質(zhì)量、噪音大小、建筑密度及景觀等。小區(qū)管理的環(huán)境效益主要指通過良好的小區(qū)管理，可以提高小區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量，使居民有一個(gè)整潔、優(yōu)美、安寧、舒適的居住環(huán)境，利于人們修身養(yǎng)性和身心健康。同時(shí)，小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的提高，也會(huì)提高城市整體的環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)城市環(huán)境的良性循環(huán)。

4．心理效益心理效益是指良好的小區(qū)物業(yè)管理可以促使居民產(chǎn)生積極向上、安逸、滿足、趨善等健康有益的心理心態(tài)。反之會(huì)使人產(chǎn)生煩躁、疲塌、低迷、自暴自棄、不負(fù)責(zé)任等消極心理。

（二）住宅小區(qū)管理內(nèi)容與要求住宅小區(qū)管理的內(nèi)容與要求總的來說，包括小區(qū)物質(zhì)環(huán)境的改善和社會(huì)環(huán)境的改善兩個(gè)方面。各小區(qū)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況和條件制定具體的內(nèi)容與管理要求。目前，有以下全國性和地區(qū)性的規(guī)范文件和標(biāo)準(zhǔn)可以遵循與參考。

1．全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則：

2000年5月建設(shè)部發(fā)布《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》2．普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

2004年初，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（試行），該《標(biāo)準(zhǔn)》為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)需求的不同情況，由高到低設(shè)定為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)三個(gè)服務(wù)等級(jí)。各等級(jí)服務(wù)分別由基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六大項(xiàng)主要內(nèi)容組成。第三節(jié)住宅小區(qū)的文化文明建設(shè)一、小區(qū)文化文明建設(shè)的重要性請大家談?wù)勛≌^(qū)文化文明建設(shè)的重要性。（3分鐘）

住宅是人們的基本生存依托之一，人的一生有二分之一以上的時(shí)間要在住宅中渡過。因此，搞好住宅小區(qū)的文化文明建設(shè)，改善人們居住的物質(zhì)環(huán)境和人文環(huán)境，使人們有一個(gè)家庭和睦、四鄰友善、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、風(fēng)格高雅的生活空間對(duì)促進(jìn)小區(qū)居民的身心健康，養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，形成互助友善、關(guān)心他人、關(guān)心社會(huì)的良好風(fēng)氣，提高人們精神境界和道德水平有著不可替代的作用。第三節(jié)住宅小區(qū)的文化文明建設(shè)一、小區(qū)文化文明建設(shè)的重要性

從大的方面說，小區(qū)是城市的基本組成單元，小區(qū)文化文明建設(shè)抓得好對(duì)于減輕政府負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定，塑造居民品性、形成良好的市風(fēng)市貌，乃至促進(jìn)下一代的健康成長，促進(jìn)整個(gè)國民素質(zhì)的提高都有十分重要的意義。

第三節(jié)住宅小區(qū)的文化文明建設(shè)二、如何抓好小區(qū)文化文明建設(shè)

大家思考討論回答（5分鐘）1．抓好小區(qū)物質(zhì)環(huán)境的改善提高2．完善服務(wù)體系，做小區(qū)居民的貼心人第三節(jié)住宅小區(qū)的文化文明建設(shè)3．制定小區(qū)文明公約4．開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)5．進(jìn)一步拓展文化文明建設(shè)的深度第九章收益性物業(yè)及其他物業(yè)管理教學(xué)目的與要求：1、了解收益性物業(yè)及其他物業(yè)的涵義和類型；2、了解收益性物業(yè)及其他物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；3、了解收益性物業(yè)及其他物業(yè)管理的目標(biāo)和途經(jīng)；教學(xué)時(shí)間：6學(xué)時(shí)教學(xué)方法與手段：講授與討論，運(yùn)用多媒體進(jìn)行教學(xué)第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述一、收益性物業(yè)收益性物業(yè)是指在市場上公開出租經(jīng)營的物業(yè)。它包括工業(yè)類、辦公類、商業(yè)類、餐旅類、綜合類等幾種類型的物業(yè)。其中：工業(yè)類物業(yè)包括工業(yè)大廈、工業(yè)廠區(qū)、特種工業(yè)建筑等；辦公類物業(yè)包括行政辦公大樓、業(yè)務(wù)大樓、商務(wù)寫字樓等；第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述一、收益性物業(yè)商業(yè)類物業(yè)包括商場、購物中心、購物廣場等；餐旅類物業(yè)包括酒店大廈、飯店賓館等；綜合類物業(yè)包括會(huì)展中心、會(huì)所、娛樂中心、旅游度假區(qū)等。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述二、收益性物業(yè)管理收益性物業(yè)管理就是指對(duì)出租經(jīng)營型物業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。與非收益性物業(yè)管理所不同的是，收益性物業(yè)管理往往要重點(diǎn)考慮到物業(yè)的出租經(jīng)營狀況、經(jīng)營收益狀況、租戶客戶穩(wěn)定狀況，所以其管理內(nèi)容和方式比非收益性物業(yè)管理要豐富和復(fù)雜得多。本章將根據(jù)收益性物業(yè)的特點(diǎn)，重點(diǎn)介紹寫字樓、商業(yè)場所、工業(yè)區(qū)、會(huì)所、酒店商務(wù)樓層等收益性物業(yè)的管理內(nèi)容和特點(diǎn)。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述三、收益性物業(yè)管理的模式目前，我國收益性物業(yè)管理的模式主要包括自主經(jīng)營型和委托服務(wù)型兩種物業(yè)管理模式。1、自主經(jīng)營型物業(yè)管理自主經(jīng)營型物業(yè)管理是指發(fā)展商或產(chǎn)權(quán)單位自己組建下屬的物業(yè)管理公司或部門對(duì)此收益性物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的模式。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述

其特點(diǎn)是：物業(yè)管理公司從屬于產(chǎn)權(quán)單位，不僅擁有該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)，而且還擁有該物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)；不但要為該物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，還要為該物業(yè)提供出租經(jīng)營管理服務(wù)。

第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述

其優(yōu)點(diǎn)是：采用此模式進(jìn)行物業(yè)管理一方面有利于物業(yè)管理公司根據(jù)承租人或客戶要求調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，也有利于物業(yè)管理公司根據(jù)該物業(yè)的出租經(jīng)營狀況調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)的成本和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。從而，有利于產(chǎn)權(quán)單位最大限度地追求最佳的收益狀態(tài)，及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)的成本、質(zhì)量、價(jià)格和服務(wù)內(nèi)容。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述

其缺點(diǎn)是：？其應(yīng)用物業(yè)是：物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量較敏感的收益性物業(yè)，如商場、酒店、購物中心等物業(yè)。

第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述2、委托服務(wù)型物業(yè)管理根據(jù)前面談到的自主型物業(yè)管理的分析，請你說說委托型物業(yè)管理的涵義、特點(diǎn)、優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)和應(yīng)用物業(yè)形態(tài)第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述2、委托服務(wù)型物業(yè)管理指發(fā)展商或產(chǎn)權(quán)單位以招標(biāo)的方式委托專業(yè)的物業(yè)管理公司或部門對(duì)此收益性物業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的模式。

其特點(diǎn)是：物業(yè)管理公司不屬于產(chǎn)權(quán)單位，產(chǎn)權(quán)單位與符合要求的物業(yè)管理公司簽訂管理合同，物業(yè)管理公司根據(jù)合同內(nèi)容和約定提供相應(yīng)的服務(wù)并收取相應(yīng)的報(bào)酬。

其優(yōu)點(diǎn)是：采用此模式進(jìn)行物業(yè)管理一方面有利于物業(yè)管理公司提高競爭意識(shí)，改善服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)成本；另一方面也有利于產(chǎn)權(quán)單位從繁瑣的物業(yè)管理服務(wù)中脫身出來，專心搞好收益性物業(yè)的出租經(jīng)營活動(dòng)。第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述

其缺點(diǎn)是：采用此模式進(jìn)行物業(yè)管理一方面不利于協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)公司、租戶客戶三方的關(guān)系；另一方面也不利于產(chǎn)權(quán)單位和物業(yè)管理公司根據(jù)出租經(jīng)營狀況及時(shí)調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容質(zhì)量和策略手段。其應(yīng)用物業(yè)是：一般應(yīng)用此管理模式的是產(chǎn)權(quán)單位自己沒有足夠的力量實(shí)施必要的物業(yè)管理活動(dòng)，且物業(yè)出租經(jīng)營收益與物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量關(guān)聯(lián)性不大的收益性物業(yè)，如辦公大樓、工業(yè)大廈、工業(yè)廠區(qū)等物業(yè)。

第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容1．物業(yè)管理計(jì)劃制定①確定管理目標(biāo)②檢測物業(yè)狀況③制定租金方案和經(jīng)租策略④編制物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算⑤簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同⑥編制物業(yè)管理方案第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容2．租戶客戶關(guān)系管理①服務(wù)關(guān)系管理②費(fèi)用關(guān)系管理③糾紛關(guān)系管理第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容3．租賃營銷管理①市場推廣管理②租賃業(yè)務(wù)管理③營銷計(jì)劃管理④營銷活動(dòng)管理第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容4．制定出租管理辦法①制定招租管理辦法②制定租金管理辦法③制定合同管理辦法第一節(jié)收益性物業(yè)管理概述四、收益性物業(yè)管理的內(nèi)容5．制定經(jīng)營管理辦法①物業(yè)宣傳管理辦法②消費(fèi)顧客管理辦法③物業(yè)服務(wù)管理辦法第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理

廣義的寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理公務(wù)或商務(wù)等活動(dòng)的建筑物。而我們所講的收益性寫字樓是指以出租辦公室為主的收益性物業(yè)，是企業(yè)或公司從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的統(tǒng)稱，是各類公司、機(jī)構(gòu)集中辦公、開會(huì)、進(jìn)行商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)的場所。

第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理一、寫字樓的類型及特點(diǎn)(一)寫字樓的類型寫字樓在我國還沒有統(tǒng)一的分類標(biāo)準(zhǔn)，一般我們是參照寫字樓的所處位置、交通狀況、大小、形象、智能化水平、建筑功能、收益能力等方面進(jìn)行分類。從不同角度可以把寫字樓分成以下類型：

1．按建筑面積的大小，可分為小型、中型和大型寫字樓。建筑面積在1萬平方米以下的，稱為小型寫字樓；建筑面積在1萬至3萬平方米之間的，稱為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的，稱為大型寫字樓。第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理2．按功能可分為單純型、商住型和綜合型寫字樓。單純型寫字樓，就是寫字樓基本上只有辦公一種功能，沒有其它功能（如公寓、展示廳、餐飲等）；商住型寫字樓，就是既提供辦公又提供住宿的寫字樓。這類樓宇又分為兩種，一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿，如上海的啟華大廈；另一種是樓的一部分作辦公用途、另一部分作住宿用途，如北京的國際大廈；第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理2．按功能可分為單純型、商住型和綜合型寫字樓。

綜合型寫字樓，就是以辦公用途為主，同時(shí)兼具多種功能，如兼作公寓、餐廳、商場、展示廳、舞廳、保齡球館用途等，但各功能部分所占樓宇總面積的比例都不會(huì)太大，用于辦公的部分依然是主要的，否則便不稱其為寫字樓。廣州的中信廣場、世貿(mào)大廈便屬這種類型。

第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理3．按現(xiàn)代化程度可分為智能型寫字樓與非智能型寫字樓。智能型寫字樓是指具有高度自動(dòng)化功能的辦公大樓；反之，傳統(tǒng)的、不具備現(xiàn)代功能的寫字樓即為非智能型寫字樓。智能化是寫字樓發(fā)展的方向，當(dāng)今建造的大型高層寫字樓幾乎清一色的為智能型寫字樓。

第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理4．按建造等級(jí)、所處位置和物業(yè)管理的檔次等，可分為甲、乙、丙級(jí)寫字樓。

根據(jù)大家的理解，寫字樓有哪些特點(diǎn)呢？第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理（二）寫字樓的特點(diǎn)1.寫字樓多建于城市的繁華地段2.寫字樓建筑規(guī)模大，各類公司機(jī)構(gòu)集中3.設(shè)施設(shè)備先進(jìn)，專業(yè)化程度高4.服務(wù)功能齊全，設(shè)施配套完善5.使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大6.經(jīng)營管理要求高，時(shí)效性強(qiáng)第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理二、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點(diǎn)（一）營銷推廣管理（二）前臺(tái)服務(wù)管理（三）設(shè)施設(shè)備管理

1.設(shè)備制度管理

2.維修與保養(yǎng)管理第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理二、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容與特點(diǎn)（四）保安管理（五）消防管理

1．進(jìn)行消防宣傳

2．建立三級(jí)防火組織

3．消防責(zé)任界定

4．建立消防檢查機(jī)制

5．制定消防預(yù)防制度

6．配備消防設(shè)備設(shè)施第二節(jié)寫字樓的物業(yè)管理7．建立義務(wù)消防隊(duì)伍

8．建立自防自救組織

9．明確火災(zāi)緊急疏散程序

10．建立消防檔案

11．制訂應(yīng)急滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案（六）清潔衛(wèi)生管理

1、制訂完善的清潔細(xì)則

2、制訂部門各崗位的責(zé)任制

3、建立衛(wèi)生清潔的檢查制度

4、保持樓內(nèi)公共場所的清潔第三節(jié)商業(yè)場所的物業(yè)管理一、商業(yè)場所的類型和特點(diǎn)（一）商業(yè)場所的類型商業(yè)場所是指用于商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)的物業(yè)及其場所，其目的是為投資租賃者提供經(jīng)營、為顧客提供消費(fèi)休閑活動(dòng)。這里所稱商業(yè)場所一般包括商場、購物中心、購物廣場、綜合商業(yè)樓宇等物業(yè)類型。商業(yè)場所根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同有不同的類型：

1．從建筑規(guī)模來分類：分為大型商業(yè)場所，如廣州的中華廣場、正佳廣場等；中型商業(yè)場所，如廣州的萬國廣場、維多利亞廣場等；小型商業(yè)場所，一般指具有商業(yè)性質(zhì)的各種小規(guī)模的商業(yè)場所。

第三節(jié)商業(yè)場所的物業(yè)管理（一）商業(yè)場所的類型

2．從建筑筑結(jié)構(gòu)來分類：分為開放型商業(yè)場所，如廣州的海印電器城、天河電腦城等；封閉型商業(yè)場所，如廣州天河城、廣州百貨大廈、香港太古城等。

3．從建筑功能分類：分為綜合型商業(yè)場所，如廣州時(shí)代廣場、財(cái)富廣場等；商住兩用型商業(yè)場所，如寧波的金光中心、廣州的東峻廣場等。

4．從建筑產(chǎn)權(quán)來分類：臨時(shí)產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所，具體是指開發(fā)商向多個(gè)投資者出售物業(yè)一定年限的產(chǎn)權(quán)，到期后開發(fā)商退回投資款收回物業(yè)的的類型；分散產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所，具體是指將整體商業(yè)物業(yè)分隔成不同面積的單位出售給不同的業(yè)主，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)由多人擁有；統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型商業(yè)場所，具體是指物業(yè)產(chǎn)