萬(wàn)科土地溢價(jià)

土地溢價(jià)紅谷灘區(qū)東湖區(qū)青云譜區(qū)高新區(qū)青山湖區(qū)新建縣南昌縣本項(xiàng)目西湖區(qū)高新大道京東大道昌東大道洛陽(yáng)路解放路北控南延?xùn)|進(jìn)西拓項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目隸屬青山湖區(qū)，處于城東新區(qū)核心腹地、城市“東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略門戶，城東橫/縱干道交匯中心、連接高新區(qū)昌東組團(tuán)樞紐區(qū)域。三塊宗地四至臨路，分別通過(guò)洛陽(yáng)路及天香園路與城市縱向主干道昌東大道、京東大道及高新大道相連，交通十分便利。項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目擁有城市較為稀有的生態(tài)環(huán)境區(qū)、南昌市最大的市區(qū)綠洲，北臨1800畝（不含水域）艾溪湖濕地公園、東臨1600畝都市候鳥公園，西側(cè)為局部建成的天香園，周邊生態(tài)環(huán)境極其優(yōu)越。本項(xiàng)目基地周邊用地情況基地基地基地商業(yè)用地商業(yè)用地社會(huì)福利用地城市公園用地城市公園用地居住用地居住用地居住用地地塊土地價(jià)值分析基地基地基地此界面緊鄰城市規(guī)劃商業(yè)地塊，因此此區(qū)域具備較好的商業(yè)價(jià)值，建議此處設(shè)置沿街商業(yè)，充分挖掘地塊商業(yè)價(jià)值。此界面緊鄰城市公園地塊，因此此區(qū)域具備較好的景觀價(jià)值，建議在此處布置較大面積的戶型產(chǎn)品，將此處景觀價(jià)值最大化?；刂苓叺缆方煌ǚ治鲇欣蛩?、京東大道和解放路為基地周邊目前已經(jīng)建成的城市主干道，客戶通過(guò)這兩條主干道能較為便捷的從南昌老城區(qū)到達(dá)本地塊。2、新增規(guī)劃一路的公園延伸段，能非常便利的將客戶引入地塊內(nèi)，此段道路能給客戶一個(gè)很好的生態(tài)體驗(yàn)。不利因素1、基地北側(cè)和東側(cè)的順外路與廣陽(yáng)路規(guī)劃為城市次干道，目前現(xiàn)狀均為鄉(xiāng)村公路，在地塊前期啟動(dòng)期不具備較好的通車功能。2、其余規(guī)劃道路均為新規(guī)劃道路，何時(shí)建成還未知，具備一定的不可控性。基地基地基地京東大道月坊湖路廣陽(yáng)路順

外路解放路規(guī)劃一路天香園路規(guī)劃二路前期只有這一條路！

京東大道基地前期客戶回家流線基于對(duì)地塊周邊現(xiàn)狀城市道路的分析，我們可以歸納出如右圖的前期客戶回家流線。回家流線分析月坊湖路廣陽(yáng)路順

外路解放路規(guī)劃一路天香園路一期城市主干道生態(tài)公園林蔭路小區(qū)風(fēng)情街小區(qū)入口廣場(chǎng)組團(tuán)出入口氣派的入口大堂溫馨的家學(xué)校與幼兒園位置分析根據(jù)基地上級(jí)控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定，本基地內(nèi)需設(shè)置一所小學(xué)和兩所幼兒園，通過(guò)與貴司溝通，目前按照小學(xué)與幼兒園在一個(gè)區(qū)域內(nèi)集中設(shè)置，小學(xué)與幼兒園總用地面積為18000平米。由于此用地面積較大，學(xué)校的布局對(duì)整個(gè)地塊的規(guī)劃將有著較為明顯的影響，因此在進(jìn)行規(guī)劃布局前我們對(duì)學(xué)校的選址進(jìn)行了一輪比較分析，分析結(jié)果如下：

位置一

位置二

位置三

位置四

優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)學(xué)校與C30、C31商業(yè)結(jié)合在一起，使地塊區(qū)域配套聚集在一起,配套設(shè)施可以產(chǎn)生聚集效應(yīng)1.學(xué)校一側(cè)臨路，北側(cè)與東側(cè)均為商業(yè)用地，未來(lái)交通壓力較大，不便于家長(zhǎng)接送孩子上下學(xué)2.距周邊居住用地較遠(yuǎn)，服務(wù)范圍有限3.南側(cè)可能為18層高層住宅，不利于滿足學(xué)校和住宅的日照要求1.學(xué)校南側(cè)與東側(cè)臨路，能較好解決學(xué)校車流需求，便于家長(zhǎng)接送孩子上下學(xué)2.學(xué)校位于C33地塊南側(cè)，有利于滿足住區(qū)與學(xué)校的日照要求3.前期可借用學(xué)校用地打造較大場(chǎng)景的示范區(qū)，有利于樹立地塊前期的銷售形象1.學(xué)校北側(cè)與東側(cè)臨路，能較好解決學(xué)校車流需求，便于家長(zhǎng)接送孩子上下學(xué)2.與控規(guī)設(shè)定的學(xué)校用地位置吻合,便于與政府溝通1C33C37C461.學(xué)校南側(cè)與東側(cè)臨路，能較好解決學(xué)校車流需求，便于家長(zhǎng)接送孩子上下學(xué)2.與聯(lián)排別墅地塊C46鄰近，空間形態(tài)上形成連續(xù)的低矮區(qū)域3.地處周邊居住用地中心，服務(wù)半徑較前三個(gè)位置更為均勻。1.此位置南側(cè)可能為18層高層住宅，不利于滿足學(xué)校和住宅的日照要求2C33C37C463C33C37C464C33C37C46規(guī)劃要點(diǎn)與測(cè)算前提一、地塊周邊各條城市道路建筑退界要求

根據(jù)《南昌市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》的要求，我們對(duì)地塊周邊各條城市道路建筑退界進(jìn)行了梳理，如下表：道路路名道路紅線寬度建筑退界廣陽(yáng)路30米8.5米（18層55米高建筑）11.5米（道路轉(zhuǎn)角處）順外路50米12米（大型商業(yè)）15米（道路轉(zhuǎn)角處）規(guī)劃一路25米8米（50米以下建筑）天香路30米8米（50米以下建筑）規(guī)劃二路25米8米（50米以下建筑）二、地塊建筑限高要求1、基地沿廣陽(yáng)路一側(cè)建筑限高為55米。2、基地其余部位建筑限高為36米。三、日照要求

每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間在大寒日的日照時(shí)數(shù)不少于2小時(shí)，當(dāng)一套住宅的居住空間總數(shù)超過(guò)四個(gè)時(shí)，其中宜有兩個(gè)居住空間在大寒日的日照時(shí)數(shù)不少于2小時(shí)。

四、住宅建筑間距要求1、中高層居住建筑南北向平行布置間距為南側(cè)建筑高度的1.1倍2、中高層以下居住建筑山墻間距新區(qū)不小于6米，同時(shí)滿足消防要求3、高層居住間距與其他居住建筑山墻間距按照消防要求控制，但山墻有居室開窗間距不能小于13米4、高層居住建筑平行布置（1）南側(cè)為條式（面寬大于30米），建筑高度50米以下部分，間距按0.8倍高度計(jì)，但不小于24米，建筑高度50米以上部分，按照每4米加1米計(jì)（2）南側(cè)為點(diǎn)式（面寬小于30米），50米以下部分，間距按0.7倍高度計(jì)，但均不能小于24米，建筑高度50米以上部分，按照每4米加1米計(jì)5、高層與低、多層平行布置（1）低多層在高層建筑北側(cè)，按上條第（1）條控制6、其余類型建筑間距參照南昌市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定產(chǎn)品初選定位配比

房型

面積段（建筑面積）建面占比2房75-80㎡

25%3房1衛(wèi)85-90㎡

30%3房2衛(wèi)110-115㎡

25%4房2廳140㎡、160㎡

10%聯(lián)排

套均200㎡

10%五、戶型面積配比任務(wù)書

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推導(dǎo)一、聯(lián)排別墅地塊的條件設(shè)定

根據(jù)貴司要求C46地塊確定為純聯(lián)排別墅地塊，按照常規(guī)做法聯(lián)排別墅地塊的容積率可做到0.7，C46地塊用地面積為74891平米，經(jīng)計(jì)算：

本地塊建筑面積SC46=74891*0.7=52424平米

聯(lián)排別墅面積為200平米/戶（甲方給的戶型面積）

聯(lián)排別墅戶數(shù)約為262戶二、C33、C37地塊扣除學(xué)校后凈地容積率測(cè)算1、已知條件：

（1）土地出讓合同總用地面積為299845.15平米（六塊地）

其中C30與C31之和為26000平米，C32用地面積為7200平米

學(xué)校用地面積18000平米（學(xué)校用地含在C33、C37地塊中）C46聯(lián)排別墅用地面積74891平米、C37地塊用地面積88580平米已建部分占地面積50974平米

（2）C33、C37、C46地塊綜合容積率為1.4（3）C33地塊已建部分計(jì)容建筑面積為68809平米，其中商業(yè)1283平米，

套型建筑面積90平米以下住宅面積為33777平米

(4)學(xué)校建筑面積按14400計(jì)算2、計(jì)算得出的數(shù)據(jù)

（1）扣除學(xué)校和已建部分用地后C33、C37用地面積之和為122780.15平米

（2）扣除學(xué)校和聯(lián)排別墅后C33、C37計(jì)容建筑面積為

（299845.15-26000-7200）*1.4-52424-68809-14400=237670平米由此可得：扣除學(xué)校和已建部分后C33、C37兩地塊的凈地容積率為1.94

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推導(dǎo)三、新的產(chǎn)品配比1、已知條件（1）土地出讓合同對(duì)戶型要求：

居住用地套型建筑面積90平米以下住宅按不少于70%比例控制。

（2）地塊商業(yè)建筑面積按7000平米計(jì)2、計(jì)算得出下列數(shù)據(jù)

（1）C33、C37、C46三地塊目標(biāo)建筑面積為373303平米

（2）地塊新建住宅面積為284377平米

（3）地塊新建套型建筑面積小于90平米的住宅面積為366303*70%-33777=222635平米

占新建住宅建筑面積78.29%

（4）新建商業(yè)建筑面積為5717平米由以上數(shù)據(jù)可以判斷出：

1、貴司提供的戶型配比任務(wù)書中110-115平米的三房二廳二衛(wèi)戶型應(yīng)歸為套型建筑面積小于90平米的戶型中，否則無(wú)法滿足土地出讓合同對(duì)“90、70條款”的要求。2、新的戶型配比表如下

房型面積段建面占比2房75-80m223.29%78.29%3房1衛(wèi)85-90m230%3房2衛(wèi)110-115m225%4房2衛(wèi)140m2、160m23.28%聯(lián)排別墅套均200m218.43%基礎(chǔ)數(shù)據(jù)推導(dǎo)四、戶型面寬設(shè)定

戶型編號(hào)產(chǎn)品描述甲方要求的產(chǎn)品面積段戶均建筑面積戶型面寬設(shè)定（單位：米）

南向面寬數(shù)客廳主臥客臥一客臥二總面寬A二房二廳一衛(wèi)75-8078二面寬3.83.4

7.2B三房二廳一衛(wèi)85-9088二面寬43.5

7.5C三房二廳二衛(wèi)110-115112三面寬4.23.63

10.8D四房二廳二衛(wèi)140,160150四面寬4.53.83.3314.6E聯(lián)排200200

注：其中A、B二個(gè)系列戶型為套內(nèi)90平米以下戶型；C系列需要甲方去公關(guān)歸類在套內(nèi)90平米以下。規(guī)劃方案原方案：18F+11F方案一：規(guī)劃優(yōu)先模式112平米78平米112平米78平米18F：一梯四戶112平米三面寬：4.2米客廳+3.6米主臥+3米客臥=10.8米78平米二面寬：3.8米客廳+3.4米主臥=7.2米88平米88平米9F：一梯二戶88平米二面寬：4米客廳+3.5米主臥=7.5米150平米150平米6F：一梯二戶150平米四面寬：4.5米客廳+3米書房或餐廳+3.8米主臥+3.3米客臥+=14.6米采用的產(chǎn)品模塊學(xué)校幼托前期作為車行口，后期周邊道路成熟，改為步行入口C33商業(yè)入口，結(jié)合商業(yè)打造類似寶山的商業(yè)氛圍與對(duì)面控規(guī)商業(yè)形成雙邊商業(yè)，拉動(dòng)商業(yè)氣氛C33主要車行口商業(yè)后勤道路C37主要車行口已建部分9F商業(yè)入口花園18F沿街商鋪6F啟動(dòng)區(qū)9F18F沿河面依次抬高，最大化共享河景資源商業(yè)結(jié)合小區(qū)入口的城市形象（藝境前區(qū)）學(xué)校穿插在高層區(qū)之間，形成塌陷空間，緩解垂直空間的壓力中心景觀帶若隱若現(xiàn)，連接兩個(gè)組團(tuán)根據(jù)學(xué)校的位置調(diào)整整體規(guī)劃的可能性根據(jù)學(xué)校的位置調(diào)整整體規(guī)劃的可能性方案一指標(biāo)核算目標(biāo)新建商業(yè)面積5717目標(biāo)新建住宅面積284377.2戶型戶型面積任務(wù)書面積比層數(shù)實(shí)際單元數(shù)實(shí)際戶數(shù)實(shí)際總建筑面積實(shí)際面積比用地面積容積率A二房二廳一衛(wèi)7820.0%75.0%18107205616023659219.75%78.13%1268541.91B三房二廳一衛(wèi)8830.0%95910629345632.86%C三房二廳一衛(wèi)11225.0%18186487257625.52%D四房二廳一衛(wèi)15010.0%

6896144005.06%

E別墅20010.0%

477854778516.80%

748910.64住宅小計(jì)

95.0%

284377100.00%

注：A、B、C三種類型房型面積比例大于75%時(shí)，可以滿足整體地塊9070的要求。方案二：產(chǎn)品優(yōu)先模式88平米88平米11F：一梯二戶88平米二面寬：4米客廳+3.5米主臥=7.5米150平米150平米11F：一梯二戶150平米四面寬：4.5米客廳+3米書房或餐廳+3.