借款合同審查要點

竭誠為您提供優(yōu)質文檔/雙擊可除借款協(xié)議審查要點

篇一：貸款協(xié)議法律審查要點

貸款協(xié)議法律審查要點

貸款法律審查是指銀行對擬簽訂的借款協(xié)議和擔保協(xié)議的合法性、合規(guī)性進行的書面審查以及在借款協(xié)議和擔保協(xié)議履行過程中對有關法律問題進行檢查。實踐中，根據現(xiàn)行法律法規(guī)，在風險可控的基礎上，貸款法律審查要突出“四大要點”，到達如下規(guī)定：借款協(xié)議及擔保協(xié)議主體合格、內容合法、擔保有效以及法律文書規(guī)范嚴謹。

一、主體合格

主體真實性審查。假如是企業(yè)類借款人，要審查該企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證明、法人代碼證、貸款卡(證)等法律文獻;審查上述法律文獻與否在有效期限內辦理的年檢手續(xù);與否發(fā)生內容、名稱變更;與否已吊銷、注銷、申明作廢等。要注意審查部分企業(yè)“一套人馬、多塊牌子”以及產權不清，管理混亂的情形。假如是個人借款，要審查個人身份證原件以及借款申請書上與否是本人的簽字或蓋章。

主體合法性審查。要審查法人及法定代表人印章使用與否合法;經辦人與否超越職權使使用方法人公章及法定代表人印章;法人及法定代表人授權委托與否真實，授權內容、期限、事項與否清晰;審查法定代表人、經辦人身份證號碼，查對法人及法定代表人蓋章與預留印鑒與否相符;審查有關協(xié)議和文獻與否有法定代表人、經辦人簽字，合作組織與否有各合作人簽字蓋章等。

主體資信程度審查。審查企業(yè)(或個人)、關聯(lián)企業(yè)、企業(yè)股東及其配偶在金融機構貸款狀況，以親朋名義在金融機構貸款狀況，對外擔保狀況，有無不良信用記錄，有無大額或有負債或重大涉訟案件等;審查企業(yè)法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴賬不還等劣跡，有無道德風險等。審查匯報中要對以上狀況作專門簡介，并在征信系統(tǒng)中查詢記錄附后佐證。

二、內容合法

貸款項目合法性審查。在對主體合格審查的過程中，要審查借款人的借款的用途;屬于特種行業(yè)的與否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證;屬于房地產開發(fā)企業(yè)的與否持有齊全的資質證件;貸款項目與否符合國家政策，與否為高耗能、高污染、產能過剩行業(yè)，以及其他商業(yè)銀行已退出的領域;審查個人經營項目與否合法合規(guī)等。

資料及文本簽字審查。要審查貸款調查時與否二人以上，調查人與否在采集的每份資料上加蓋“調查查對，資料真實”章，并簽名。目前部分金融機構蓋的是“與原件查對相符”章，貸前調查關鍵是調查資料的真實性，而“與原件查對相符”章僅是形式審查，并不能證明該資料與否真實，也不是調查人對資料真實性的承諾，因此，統(tǒng)一改蓋“調查查對，資料真實”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代

簽，不許蓋私人名章。調查匯報、審查匯報等落款處除調查人、審查人簽字外，還應加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上規(guī)定蓋章簽字或一人調查的申報資料，一律不予受理。

審查與否是雙人簽字。審查調查匯報的審查人、調查人與否到位，與否堅持“雙人四眼”并雙人簽字原則。按照有關貸款管理規(guī)定，上報有權機構的大額貸款，客戶經理、主辦信貸員、信貸業(yè)務經理等都必須由本人簽名，以示負責。同步，審查申報資料內容之間與否銜接，資料為復印件的與否清晰等。

三、擔保有效

擔保與否有效審查。審查保證擔保貸款時，必須以審慎性原則考察保證人的經濟實力、資產負債狀況和資信程度以及有無實際代償能力。此外，根據我國《擔保法》規(guī)定：精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人擔保無效;醫(yī)院、學校、幼稚園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體擔保無效;國家機關，法人分支機構未經授權擔保無效;法律、法規(guī)規(guī)定對外保證合(:借款協(xié)議審查要點)同應當經國家主管部門同意的，未同意擔保無效。

企業(yè)擔保審查。首先審查企業(yè)提供擔保行為與否符合該企業(yè)章程規(guī)定;審查被擔保人與擔保人關系，被擔保人與否為企業(yè)股東或企業(yè)實際控制人。另一方面審查企業(yè)章程對擔保額度的限制以及簽訂擔保協(xié)議的簽訂人有無該企業(yè)的法定授權。最終是在接受企業(yè)提供的擔保時，要審查企業(yè)對外提供擔保行為與否根據規(guī)定經企業(yè)董事會或股東會決策，如不履行審慎注意義務也許要承擔擔保債權落空的法律后果。

抵押貸款審查。首先，審查抵押物權利證書真實性。另一方面，審查抵押物詳細清單。包括：產權人、抵押物名稱、用途、建造年份、房產證號、土地證號、購置價、賬面價、評估價、抵押價等。最終，審查抵押物的價值根據。現(xiàn)實中，尤其要關注政府有關部門對土地經濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關規(guī)劃、計劃等方面的政策，實時理解土地價值狀況，防止因土地價值虛增或其他狀況而導致的貸款風險。

四、法律文書規(guī)范嚴謹

1、要約和承諾。

要約、承諾是借款協(xié)議成立必須通過的兩個階段。所謂要約，就是協(xié)議一方當事人向另一方提出協(xié)議的重要條款，但愿對方接受并簽訂協(xié)議的意思表達。簽訂借款協(xié)議，借款人向貸款人遞交借款申請的行為，即為要約。所謂承諾，是指被要約人(受約方)同意接受要約內容，決定與要約方就要約的內容簽訂協(xié)議的意思表達。對要約

內容提出修改意見或補充的答復都不是承諾，而是一種反要約或新要約。實踐中，借款協(xié)議的簽訂往往是要約、反要約直到最終承諾，是反復蹉商的過程。

2、借款協(xié)議的重要條款。

借款協(xié)議的重要條款包括：借款種類，即根據借款人所屬行業(yè)、借款用途等確定的類別;借款用途，即借款人使用貸款的范圍;借款數(shù)額，即協(xié)議標的;借款利率，即一定期期內利息量與本金的比率;借款期限，即借款有效期限;還款資金來源及還款方式，即借款人償還貸款的資金渠道;擔保條款，即債權實現(xiàn)的保障條款。同步包括借貸雙方約定的其他條款。

3、借款協(xié)議的簽訂與生效。

借款協(xié)議必須采用書面形式。我國《協(xié)議法》規(guī)定協(xié)議生效的方式有：協(xié)議自成立時生效;協(xié)議自標的物交付之日起生效;附生效條件(期限)的協(xié)議，自條件成就(期限屆滿)時生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理同意、登記等手續(xù)的，自辦妥同意或登記手續(xù)之日起生效。

4、借款協(xié)議的變更與解除。

借款協(xié)議有效成立后，當事人可以就協(xié)議的內容到達修改或補充的協(xié)議。借款協(xié)議的變更重要是協(xié)議內容的變更。任何一方未經對方同意，私自變更借款協(xié)議內容，將構成違約，原借款協(xié)議繼續(xù)有效。假如協(xié)議變更的內容不明確的，視為未變更。借款協(xié)議的解除包括約定解除和法定解除。約定解除是指借款協(xié)議當事人可以通過其約定或行使約定的解除權而導致借款協(xié)議的解除;法定解除是指借款協(xié)議有效成立后，沒有履行或沒有履行完畢此前，當事人一方行使法定解除權而使借款協(xié)議效力消滅的行為。

篇二：協(xié)議審查要點關鍵

一、問詢之前該類協(xié)議或類似協(xié)議存在過的爭議、目前也許或會存在在的爭議和風險、未來也許或會存在的爭議和風險；

二、提供審查要點、工作目的、背景狀況；

三、內在問題的審查：

1、對主體合格性的審查⑴對于營業(yè)執(zhí)照（實際中更重要的是對企業(yè)代碼證的審查）的審查，應注意根據其原件判斷相對人的經營期限、經營范圍、與否年檢等信息，以鑒定其身份與否符合工商法規(guī)的規(guī)定；

⑵對于資質等級的判斷，應審查其有關的資質證書，以確定其與否合法、有效及與否在合法的范圍之內從事經營活動；

⑶對于某些特定交易內容，應審查其與否符合有關的生產許可或經營許可等有關許可制度，以確定協(xié)議與否存在效力問題；

⑷對于波及從業(yè)人員專業(yè)資格的交易，應結合委托人的需要或協(xié)議履行的需要，審查履行協(xié)議過程中所需的特定人員與否具有對應的專業(yè)資格。

注：1、對法人的資格審查。對法人資格審查重要從如下幾方面進行：審查（1）與否依法成立；（2）有無必要的財產或經費；（3）與否有自己的名稱、組織構造和場所；（4）與否能獨立承擔民事責任。判斷一種經濟組織與否具有法人資格，重要是看其與否有國家工商行政管理機關頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

2、對非法人單位的資格審查。非法人單位是指未獲得法人資格，但依法定程序和條件獲得營業(yè)執(zhí)照，法律容許其從事生產經營活動的組織。對此類組織，應審查其與否按規(guī)定登記并獲得營業(yè)執(zhí)照。有些法人單位設置的分支機構或經營單位，可以在授權范圍內，以其所附屬的法人單位的名義簽訂協(xié)議，產生的權利義務由該法人單位承受，對此類組織，重要審查其所附屬的法人單位的資格及其授權。

3、對外方當事人的資格審查。對方當事人假如是外國的企業(yè)、組織的，對其主體資格的審查更應當謹慎，應弄清其法律地位和性質。審查的內容重要有三項：

（1）該企業(yè)或組織與否合法存在，（2）法定名稱、地址、法定代表人姓名、國

籍以及企業(yè)或組織注冊地；（3）企業(yè)是有限企業(yè)還是無限企業(yè)，與否具有法人條件。

4、對自然人個人的資格審查。對自然人的資格審查重要是對自然人的自然狀況的理解，確定其與否具有對應的民事行為能力。假如該自然人所簽協(xié)議是依法不能獨立簽訂的協(xié)議，應及時獲得該自然人的法定代理人的追認。

5、對保證人的資格審查。協(xié)議的簽訂規(guī)定有保證人擔保時，還應審查保證人的主體資格的合法性。首先作為保證人必須具有民事行為能力；另一方面，保證人必須具有代為清償主債務的能力；最終，保證人還必須符合如下規(guī)定：一、國家機關不得作為保證人，不過經國務院同意為使用外國政府或國際經濟組織貸款進行轉貸的除外；二、學校、幼稚園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體不得作為保證人；三、企業(yè)法人的分支機構（除有書面授權）、職能部門不得作為保證人。

6、對代簽訂協(xié)議的代理人的資格審查。所謂代簽訂協(xié)議是指代理人在授權范圍內以被代理人的名義與第三人簽訂協(xié)議，所簽訂協(xié)議的法律后果由被代理人承擔。因此，在審查協(xié)議步一定要審查代理人的代理身份和代理資格即與否有被代理人簽發(fā)的授權委托書，其代理行為與否超越了授權范圍，最終審查其代理權與否超過了代理權限。

7、對于特殊行業(yè)的當事人，從事某些重要的生產資料或特殊商品的生產和經營，法律或行政法規(guī)規(guī)定獲得生產許可證、經營許可證或對應的資質。在這種狀況下，企業(yè)法律顧問在審查協(xié)議主體資格合法性的時候，還應規(guī)定對方出示對應的證明。

2、對內容合法性的審查

審查協(xié)議的合法性應當根據國家法律、國務院行政法規(guī)、地方性法規(guī)、各類規(guī)章、有關國際公約（如有）的規(guī)定，其中審查協(xié)議與否也許無效只能根據國家法律及國務院行政法規(guī)。此類審查工作重要包括：

⑴審查協(xié)議條款及簽訂協(xié)議的過程中，與否涉嫌存在協(xié)議法中所規(guī)定的協(xié)議無效、免責條款無效、可申請變更或撤銷的狀況；

⑵協(xié)議中的約定與否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；

⑶審查協(xié)議中所用的法律術語、技術術語與否規(guī)范；

⑷審查交易標的物的質量原則與否符合法律的明確規(guī)定；

⑸審查協(xié)議名稱與協(xié)議內容、屬性與否一致，尤其是有名協(xié)議的名稱與協(xié)議內容與否存在沖突。

對于某些協(xié)議，必須結合協(xié)議主體資格的審查，判斷其與否違法或無效。

注：合法性的審查除內容、主體外外還應包括：

一、審查協(xié)議形式與否合法

協(xié)議的形式應當符合規(guī)定。當事人簽訂協(xié)議，有書面形式、口頭形式和其他形式。假如法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。例如《協(xié)議法》、《擔保法》規(guī)定：融資租賃協(xié)議、建設工程協(xié)議、技術開發(fā)協(xié)議和技術轉讓協(xié)議及借款協(xié)議（自然人借款另有約定的除外）保證協(xié)議、抵押協(xié)議、質押協(xié)議等，定金應以書面形式約定。假如當事人約定采用書面形式簽訂協(xié)議，也應當采用書面形式。但假如法律、法規(guī)規(guī)定或當事人約定采用書面形式的，當事人未采用書面形式但一方已經履行重要義務，對方接受的，該協(xié)議成立。同樣，采用協(xié)議形式簽訂協(xié)議，在簽字或蓋章之前，當事人一方已經履行重要義務，對方接受的，該協(xié)議成立。有些狀況，同一種協(xié)議采用不一樣的形式，其法律后果是不一樣樣的。如，對于一般的贈與協(xié)議，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與，不過對于通過公證的贈與協(xié)議，贈與人不得隨意撤銷贈與。對于企業(yè)來說，協(xié)議一般都是比較重大、復雜的，一般也不是即時清結的，因此應當盡量采用書面形式。

二、審查協(xié)議簽訂程序與否合法

審查協(xié)議簽訂程序與否合法，應從如下幾種方面進行：

1、審查協(xié)議與否需要通過有關機關同意或登記或立案，假如有關法律、法規(guī)規(guī)定需要履行上述手續(xù)的，應審查與否履行了上述手續(xù)；

2、如協(xié)議中約定經公證協(xié)議方能生效，應審查協(xié)議與否經公證機關公證；

3、假如協(xié)議附有生效期限，應審查期限與否屆至；

4、假如協(xié)議約定第三人為保證人的，應審查與否有保證人的簽字或蓋章，采用抵押方式擔保的，如法律規(guī)定或協(xié)議規(guī)定必須辦理抵押物登記的，應審查與否辦理了登記手續(xù)；采用質押方式擔保的，應按協(xié)議中約定的質物交付時間，審查當事人與否履行了質物交付的約定。

5、審查協(xié)議雙方當事人與否在協(xié)議上簽字或蓋章；簽名或印章上的企業(yè)名稱與否和當事人姓名或者名稱一致；簽字人與否是企業(yè)法定代表人或其授權代表；簽字蓋章的方式與否符合法律規(guī)定或協(xié)議的約定等等。

3、對條款實用性的審查

根據委托人的行業(yè)性質、產品特性、相對人狀況等，審查協(xié)議中與否具有防止爭議或明確權利義務的實用性條款。假如協(xié)議審查只是平常性的審查或委托人并無此項需要，可不進行此類審查。此類審查包括下列內容：

⑴與否根據交易所涉行業(yè)的特點界定雙方各自的責任；

⑵與否根據標的的特點設定防止爭議的條款；

⑶與否根據違約特點設定界定責任的條款；

⑷與否根據交易相對人的狀況設定實用性條款；

⑸協(xié)議中履行方式及次序、履行地點等對委托人交易安全的影響；

⑹協(xié)議中明示的或隱含約定的管轄等條款對委托人的影響。

4、對權益明確性的審查

在審查協(xié)議步，應注意協(xié)議中的權利義務與否明確，以防止當事人因權利義務不明而喪失權益或導致?lián)p失。此類審查包括可識別性、明確性。

⑴交易內容與否明確、詳細、可識別、可履行；

⑵交易程序與否明確、詳細且定有時限、義務歸屬；

⑶爭議處理方式與否明確詳細且有時限、義務歸屬；

⑷條款之間與否由于配合問題而存在權利義務不明確的缺陷；⑸與否由于表述不嚴謹而存在權利義務不明確；

⑹權利義務及違約與否具有可識別性；

⑺附件內容與否明確、與否與協(xié)議正文沖突，如有沖突與否有解釋次序。

5、對需求滿足性的審查

實現(xiàn)交易目的是協(xié)議的意義所在，但如委托人未提供對應的背景或規(guī)定，則可以不進行此類審查。此類審查包括：

⑴判斷協(xié)議條款能否到達委托人所規(guī)定的目的；

⑵判斷標的、交易方式、交易期限等能否滿足委托人的交易目的。

四、對協(xié)議外在問題的審查

1、對構造體系性的審查

建立協(xié)議構造體系的目的在于確定協(xié)議條款間的秩序，使之符合閱讀的習慣，從而便于協(xié)議的閱讀、理解。對于構造體系性的審查一般僅針對委托人自行制定并用于長期使用的協(xié)議文本，除非委托人有明確規(guī)定，對于相對人提供的文本一般不進行此項審查。此類審查包括如下內容：

⑴與否將協(xié)議內容提成若干主題，以便于內容的安排及理解和使用；

⑵各主題之間與否條理清晰、劃分合理、內容互相分開；

⑶各主題之間與否存在協(xié)議履行中的時間次序或先后次序，從而便于履行。

假如審查協(xié)議步需要，可輔助性地標注出協(xié)議的構造體系，以便后續(xù)工作的開展，保證效率及質量。

2、對條款完備性的審查

此項審查的目的，是通過對協(xié)議已經設置的各層標題，判斷協(xié)議條款與否完備，檢查與否缺乏影響協(xié)議履行及權利義務明確的條款。

對于篇幅較大但未設置標題體系的協(xié)議，可先整頓出不一樣層級的標題，然后進行此項審查。此類整頓僅為輔助審查之用，也可用于后續(xù)的修改。

⑴判斷各層級的標題體系與否合理、完整；

篇三：信貸審查要點

信貸資產是我們農合行重要生息資產和收入來源，只有貸款“放得出，收得回，有效益，無風險”,實現(xiàn)資金良性循環(huán)，信用合作事業(yè)才會不停向前發(fā)展。近年來，某些不良貸款戶運用合法的途徑、合規(guī)的手續(xù)，采用“一戶多貸”，“多社串貸”等不合法方式,大肆套取農合行的貸款，讓各級信貸管理部門束手無策。出現(xiàn)這種違規(guī)違紀貸款問題的主線癥結，就在于我們放松了貸款審查。尤其是目前農村農合行大額貸款日益增多,假如貸款投放把關不嚴，信貸資產質量低劣，不良貸款積累到一定程度，便會拖垮一種農合行，甚至總行，使數(shù)年經營成果付之東流，嚴重危及到農合行的生存,阻礙農合行的發(fā)展。加強貸款審查就是要消除事實風險，同步盡量把可以預見的貸款風險控制在最低程度,縮短與其他商業(yè)銀行在信貸管理上的差距，提高我們的關鍵競爭力。因此，根據新時期農合行信貸管理工作的新狀況和新規(guī)定，切實加強貸款審查顯得尤為重要。

一、基本資料審查要點

（一）準入條件審查。受理貸款時審查其主體與否符合農合行貸款準入條件，是決定貸款的關鍵性問題，假如客戶主體不符合規(guī)定規(guī)定，則可直接退審，不必進入下一審查環(huán)節(jié)。按照有關法律和農合行管理規(guī)定，準入條件審查重要有如下三個方面：

一是確認客戶真實性。審查企業(yè)類客戶其經營證照與否真實，有無涂改等造假現(xiàn)象，與否在有效期限內，與否辦理年檢等；個人客戶要審查其身份證與否真實。

二是審查貸款項目的政策性、合法性。屬于特種行業(yè)的審查與否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證；屬于房地產開業(yè)企業(yè)的審查與否持有齊全的資質證件；審查貸款項目與否符合國家政策，與否為高耗能、高污染、產能過剩行業(yè)的劣質企業(yè)，以及商業(yè)銀行已退出的領域；審查個人經營項目與否合法合規(guī)；審查企業(yè)或個人經營與否正常，有無虧損；審查產品銷售協(xié)議與否真實等。三是審查企業(yè)（或個人）資信程度。審查企業(yè)（或個人）、關聯(lián)企業(yè)、企業(yè)股東及其配偶在金融機構貸款狀況，以親朋名義在農合行貸款狀況，對外擔保狀況，有無不良信用記錄，有無大額或有負債或重大涉訟案件等；審查企業(yè)法人代表或個人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風險等。審查匯報中要對以上狀況作專門簡介，并將人行和農合行查詢記錄附后佐證。

（二）資料完整性審查。重要是對照省聯(lián)社大額貸款申報資料目錄，看資料與否齊全完整，尤其是關鍵性資料與否缺漏，缺漏資料應作理由充足的闡明。

（三）資料合規(guī)性審查。

一是審查資料及文本簽字規(guī)定。審查調查與否二人以上，調查人與否在調查采集的每份資料右上角加蓋“調查查對，資料真實”章，并簽名。目前多數(shù)聯(lián)社蓋的是“與原件查對相符”章，貸前調查關鍵是調查人承諾調查資料的真實性，而“與原件查對相符”章僅是確認和辨別資料與否真實的一種環(huán)節(jié)，并不能證明該資料與否真實，也不是調查人對資料真實性的承諾，統(tǒng)一改蓋“調查查對，資料真實”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款申報審批書、調查匯報、審查匯報等落款處除負責人、調查人、審查人簽字外，還應加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上規(guī)定蓋章和簽字或一人調查的申報資料，一律不予受理。二是審查調查匯報應參與調查人與否到位，與否簽字。按照省、市有關貸款管理規(guī)定，上報辦事處大額貸款，分管信貸領導、聯(lián)社業(yè)務科長等都必須參與調查，調查匯報落款要注明參與調查人單位、職務，并由本人簽名，以示負責。

三是審查申報資料內容與否銜接一致；資料是復印件的與否模糊不清等。

二、抵押貸款審查要點

（一）審查抵押物權利證書的真實性。股東會同意抵押的決策與否符合企業(yè)章程規(guī)定，與否符合法律文書規(guī)定；財產共有人與否出具有效的同意抵押的承諾。

（二）審查抵押物詳細清單。內容包括：產權人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產證號、土地證號、購置價（指購置價或建導致本價）、賬面價（指在報表上反應的價值）、評估價（指評估企業(yè)評估價值或農合行初步評估價值）、抵押價（指農合行在評估價基礎上，最終核定確認的抵押作價或與產權人約定的抵押價，重要是防止評估企業(yè)估價虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力）。

（三）審查抵押物價值根據。《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指導》第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應親密關注政府有關部門及有關機構對土地經濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，防止由于土地價值虛增或其他狀況而導致的貸款風險”。因此說，貸款審查中必須防止房地產評估價值虛增風險。

抵押物價值有自行認定和評估認定兩種：

1、自行認定。自行認定抵押物價值重要有三種措施：一是獲得抵押物的對價支付根據。如：購置協(xié)議或轉讓協(xié)議，建筑承包協(xié)議、自建購置材料等付款憑據、交易收據，企業(yè)固定資產帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產價格。三是當?shù)胤康禺a管理部門在報紙等媒體掛牌轉讓的土地價格。以上有關資料要復印作證明。

2、評估認定。謹慎采用評估企業(yè)評估數(shù)據，必須以購置價為基礎，評估價為參照，合理核定抵押價，防備抵押物虛高風險。審查中對一貫缺乏職業(yè)道德，瞎評亂估的評估企業(yè)要予抵制，對其評估成果一律不予承認。此外，不一樣品種抵押物抵押率的計算評估，按省聯(lián)社[20XX]35號文獻及有關管理措施執(zhí)行。

（四）審查抵押物狀況及抵押限制。

除《擔保法》規(guī)定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時還應關注如下狀況：1.抵押物與否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施；2．抵押物權屬與否有爭議；房主抵押意圖；抵押物變現(xiàn)能力；3．以出讓方式獲得土地使用權，滿二年未動工開發(fā)，可以免費收回的土地使用權；4．未按土地出讓協(xié)議約定支付所有土地出讓金或獲得《國有土地使用證》的；5．按照土地出讓協(xié)議約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，未完畢投資總額25％以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的；6．以劃撥的土地使用權設定抵押，未獲得有權人民政府同意同意的；劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金原因；7.都市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地，未轉為國有土地的；8、在建工程抵押的，抵押協(xié)議應載明如下內容：（1）《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》的編號；（2）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相稱于土地使用權出讓金的款額；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工進度及工程竣工日期；（5）已完畢的工作量和工程量；（6）抵押后對抵押人出租、轉讓抵押房地產或變化抵押房地產用途的限制等。

（五）審查與否提供抵押物實景彩色照片。由于貸咨會組員一般不親臨抵押物現(xiàn)場調查，將抵押物拍成實景彩色照片，重要是為了加深貸咨會組員對抵押物的直觀認識和理解。因此凡提交辦事處的抵押物照片不要裝訂入申報資料中，以便供貸咨會組員傳閱。抵押物實景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。

三、保證貸款審查要點

（一）無效擔保。審查保證擔保貸款時，必須審慎考察保證人的經濟實力、資產負債狀況和資信程度，與否具有實際的代償能力。但實際工作中，某些農合行追求表面上的擔保手續(xù)合規(guī)，而忽視債務擔保的實質內容，出現(xiàn)以小保大、以弱保強，交叉擔保、連環(huán)擔保等假性擔保現(xiàn)象,雖然擔保有效，也難以實現(xiàn)擔保目的。此外，并非所有具有代為清償債務能力的單位和個人都可以作為擔保人，如下為無效擔保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人所作的擔保；（2）醫(yī)院、學校、幼稚園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體所作的擔保；（3）國家機關所作的擔保；（4）法人分支機構未經授權所作的擔保;（5）董事、經理以企業(yè)名義為股東擔?；騻€人貸款所作的擔保；（6）法律、法規(guī)規(guī)定對外保證協(xié)議應當經國家主管部門同意的，未經同意所作的擔保。

（二）企業(yè)擔保審查

1、注意審查企業(yè)提供擔保行為與否符合企業(yè)章程規(guī)定；審查被擔保人與擔保人關系，被擔保人與否為企業(yè)股東或企業(yè)實際控制人；股東會決策與否符合法律規(guī)定，防止因股東會決策無效而帶來的信貸風險。

2、審查企業(yè)章程對擔保額度的限制。假如企業(yè)章程規(guī)定擔?？傤~或單項擔保限額的，應注意審查董事會或股東大會決策所同意的擔保額度有無超過企業(yè)章程的限額規(guī)定，同步還要注意審查決策所同意擔保的款項與否為對應的貸款；簽訂擔保協(xié)議的訂約人有無企業(yè)授權。

3、接受企業(yè)提供的擔保時，要注意審查企業(yè)對外提供擔保行為與否根據企業(yè)章程規(guī)定經企業(yè)董事會或股東會決策，如不履行審慎注意義務將也許導致?lián)鶛嗦淇盏姆珊蠊?/p>

四、企業(yè)財務報表要點

（一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產負債表和損益表，但跨月上報辦事處的貸款，必須提供辦事處實際收到貸款申報資料日期上月報表，并對報表科目作明細分析。辦理了年度審計的應提供上年度審計匯報，關注其年度審計匯報反應的問題，并審查其提供會計師事務所的報表與本行報表與否一致。

（二）審查資產負債表和損益表。報表必須字跡清晰，有單位公章及有關負責人簽章；按照“資產=負債+所有者權益”的會計平衡公式，審查借貸方與否平衡、上年結轉與否真實、近兩年來財務變動異常狀況等。

（三）重點審查科目。應重點審查的科目包括：應收及其他應收款、存貨、固定資產、無形資產、短期及長期負債、應付及其他應付款，所有者權益和損益類科目等。

（四）審查規(guī)定。應收及其他應收款，應付及其他應付款進行帳齡記錄、列出大戶名單；存貨分類記錄、存貨積壓的原因分析；固定資產和無形資產分類記錄、固定資產清單、購置價值、入帳價值等；短期及長期負債明細，包括貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權益和損益類科目與否真實合理。

（五）現(xiàn)金流分析。分析現(xiàn)金流要從兩個方面考慮：一是現(xiàn)金流的數(shù)量，假如企業(yè)總的現(xiàn)金流為正，則表明企業(yè)的現(xiàn)金流入可以保證現(xiàn)金流出的需要。二是現(xiàn)金流的質量，這包括現(xiàn)金流的波動狀況、企業(yè)的管理狀況，如銷售收入的增長與否過快，存貨與否已通過時或流動緩慢，應收帳款的可收回性等等。最終是企業(yè)所處的經營環(huán)境，如行業(yè)前景，行業(yè)內的競爭格局，產品的生命周期等。所有這些原因都會影響