學(xué)習(xí)情境二：物業(yè)管理投標(biāo)

PropertyManagementPractices物業(yè)管理實(shí)務(wù)學(xué)習(xí)情境二物業(yè)管理投標(biāo)物業(yè)管理實(shí)務(wù)CONTENT單元一知識(shí)準(zhǔn)備單元二投標(biāo)可行性分析與投標(biāo)策略技巧目錄單元三物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的測(cè)算單元四物業(yè)管理方案的制訂單元五物業(yè)管理投標(biāo)書的準(zhǔn)備單元六物業(yè)管理定標(biāo)后的工作

單元一知識(shí)準(zhǔn)備011.物業(yè)管理投標(biāo)的概念、原則（1）概念物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件要求的投標(biāo)人，根據(jù)招標(biāo)文件確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，以及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實(shí)力，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)的活動(dòng)。（2）原則

1投標(biāo)原則2真實(shí)性原則正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)原則2.物業(yè)管理投標(biāo)程序收集招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目相關(guān)資料進(jìn)行投標(biāo)可行性分析購(gòu)買并閱讀招標(biāo)文件參加標(biāo)前會(huì)議制定管理服務(wù)方法及工作量制定資金計(jì)劃標(biāo)價(jià)試算標(biāo)價(jià)評(píng)估與調(diào)整考察項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦理投標(biāo)保函封送標(biāo)書、保函相關(guān)法規(guī)政策標(biāo)準(zhǔn)1.《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》2.《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》4.《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》5.《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》6.《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》

單元二物業(yè)管理投標(biāo)可行性分析與投標(biāo)策略技巧021.物業(yè)管理投標(biāo)可行性分析1內(nèi)容招標(biāo)物業(yè)條件分析2投標(biāo)人自身投標(biāo)條件分析3競(jìng)爭(zhēng)者分析4風(fēng)險(xiǎn)分析2.物業(yè)管理投標(biāo)可行性分析方法（1）SWOT分析法SWOT分析是將投標(biāo)人內(nèi)外環(huán)境所形成的機(jī)會(huì)（Opportunities），風(fēng)險(xiǎn)（Threats），優(yōu)勢(shì)（Strengths），劣勢(shì)（Weaknesses）四個(gè)方面的情況，結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析，以確定物業(yè)管理投標(biāo)是否可行。

2.物業(yè)管理投標(biāo)可行性分析方法（2）SWOT分析法的項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)用

2.物業(yè)管理投標(biāo)可行性分析方法（3）SWOT分析法的市場(chǎng)評(píng)估應(yīng)用

3.物業(yè)管理投標(biāo)策略技巧（1）投標(biāo)策略1投標(biāo)策略攻勢(shì)策略3低成本策略2守勢(shì)策略4差異策略5集中實(shí)力，重點(diǎn)突破6客觀分析，趨利避害7精益求精，合理估算8適當(dāng)加價(jià)，靈活報(bào)價(jià)3.物業(yè)管理投標(biāo)策略技巧（2）現(xiàn)場(chǎng)答辯技巧1現(xiàn)場(chǎng)答辯技巧熟悉情況3控制時(shí)間2狀態(tài)良好4巧用媒介5把握心理6體態(tài)致勝7巧妙站位8巧用數(shù)據(jù)3.物業(yè)管理投標(biāo)策略技巧（3）簽約談判技巧1簽約談判技巧進(jìn)駐物業(yè)項(xiàng)目和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定3預(yù)測(cè)承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避2慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費(fèi)用及獎(jiǎng)罰條件等方面的任何承諾

單元三物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)的測(cè)算03物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算的內(nèi)容（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算工資及福利費(fèi)用主要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的基本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費(fèi)、加班費(fèi)、服裝費(fèi)(不含獎(jiǎng)金)等構(gòu)成。①基本工資(元/月)②福利費(fèi)(元/月)③加班費(fèi)（元/月）④服裝費(fèi)（元/月）物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算的內(nèi)容（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)是指住宅小區(qū)的公共部位如過(guò)道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費(fèi)，以及室外上下水管道、電氣、燃?xì)獠糠值娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，樓宇公共照明費(fèi)等。①測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本②測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費(fèi)③測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)④電梯費(fèi)用物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算的內(nèi)容（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用測(cè)算清潔衛(wèi)生費(fèi)用包括清潔工具購(gòu)置費(fèi)、勞保用品費(fèi)、衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)等。（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的測(cè)算綠化費(fèi)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用包括綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)及其他費(fèi)。物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算的內(nèi)容（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用的測(cè)算秩序維護(hù)費(fèi)用是指封閉小區(qū)公共秩序的維護(hù)費(fèi)。它包括裝備費(fèi)、秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、秩序維護(hù)用房及人員住房租金等。（6）辦公費(fèi)用的測(cè)算辦公費(fèi)用主要包括交通費(fèi)(車輛的耗油、維修保養(yǎng)、保險(xiǎn)養(yǎng)路費(fèi)用)、通訊費(fèi)（含電話、電傳、手機(jī)、電報(bào)等）、低值易耗晶費(fèi)(含紙張、筆墨、打印費(fèi)等)、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、辦共用房租金、辦公水電費(fèi)、節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算的內(nèi)容（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊的測(cè)算固定資產(chǎn)折舊是指物業(yè)項(xiàng)目管理處所擁有與物業(yè)管理直接相關(guān)且使用年限在一年以上的資產(chǎn)所提取的折舊費(fèi)。（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用的測(cè)算物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指購(gòu)買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用，以所在地保險(xiǎn)公司收取的保險(xiǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。物業(yè)管理投標(biāo)報(bào)價(jià)測(cè)算的內(nèi)容（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用。（10）法定稅收物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)。

單元四物業(yè)管理方案的制訂041.物業(yè)管理方案的內(nèi)容與要求（1）物業(yè)管理方案的內(nèi)容物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費(fèi)用測(cè)算與成本控制、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作計(jì)劃等。1.物業(yè)管理方案的內(nèi)容與要求（2）物業(yè)管理方案的基本要求1要求響應(yīng)并符合招標(biāo)文件的需求2實(shí)施內(nèi)容依物業(yè)項(xiàng)目制定3響應(yīng)內(nèi)容應(yīng)是能夠履行的4物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須合理2.制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)、方法與程序（1）制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)①確定物業(yè)管理方法。②提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實(shí)措施。③制訂樓盤早期介入計(jì)劃、承接計(jì)劃。④確定組織架構(gòu)、人員配備、編制崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。⑤制訂有針對(duì)性的日常管理措施。2.制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)、方法與程序（1）制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)⑥編制開辦費(fèi)用預(yù)算。⑦確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。⑧提出合理化建議。⑨對(duì)重點(diǎn)管理內(nèi)容展開敘述⑩提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。（2）制訂物業(yè)管理方案的方法1方法做好招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思2確定管理方式與運(yùn)作程序3做好人員的配備、培訓(xùn)與管理4制訂管理指標(biāo)與措施2.制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)、方法與程序5制訂管理制度6檔案資料的建立與管理（2）制訂物業(yè)管理方案的方法7方法制訂早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容8做好常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述9制訂工作計(jì)劃10制訂物資裝備計(jì)劃2.制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)、方法與程序11測(cè)算費(fèi)用12做好成本控制方案2.制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)、方法與程序（3）制訂物業(yè)管理方案的程序組織相關(guān)人員參與方案制訂分析物業(yè)項(xiàng)目基本情況編寫工作分工測(cè)算物業(yè)管理成本制訂詳細(xì)操作方案測(cè)算物業(yè)費(fèi)審核物業(yè)管理方案排版印制裝幀確定組織架構(gòu)和人員配置

單元五物業(yè)管理投標(biāo)書的準(zhǔn)備051.物業(yè)管理投投標(biāo)書的組成與主要內(nèi)容（1）物業(yè)管理投投標(biāo)書的組成投標(biāo)致函組成附件①表明態(tài)度

②管理期限

③履約保證金

④報(bào)價(jià)有效期

⑤法律約束力

⑥表明理解內(nèi)容

①投標(biāo)人簡(jiǎn)介

②投標(biāo)人證明

③合同意向承諾

④專案小組配備

⑤實(shí)施規(guī)劃

1.物業(yè)管理投投標(biāo)書的組成與主要內(nèi)容（2）物業(yè)管理投投標(biāo)書的主要內(nèi)容1內(nèi)容介紹投標(biāo)人概況和經(jīng)歷2分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目和管理要點(diǎn)3介紹投標(biāo)人將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能4說(shuō)明管理模式、費(fèi)用和期限2.投投標(biāo)書的寫作技巧1技巧投標(biāo)書的標(biāo)題2投標(biāo)書的序言3管理的方式、方法4管理人員5必須具備的物質(zhì)裝備計(jì)劃6經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算2.投投標(biāo)書的寫作技巧7技巧管理規(guī)章制度8各項(xiàng)管理指標(biāo)9便民服務(wù)項(xiàng)目10社區(qū)文化11愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰內(nèi)容3.編寫物業(yè)管理投標(biāo)書的注意事項(xiàng)1注意事項(xiàng)確保填寫無(wú)遺漏，無(wú)空缺2不得任意修改填寫內(nèi)容3填寫方式規(guī)范4不得改變投標(biāo)文件格式5計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無(wú)誤6報(bào)價(jià)合理7包裝整潔美觀

單元六物業(yè)管理定標(biāo)后的工作061.中標(biāo)后的合同簽訂與實(shí)施（2）注意事項(xiàng)（3）“宜細(xì)不宜粗”的原則

（4）（1）不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的約定實(shí)事求是留有余地明確界定違約責(zé)任與處理方式2.未中標(biāo)的總結(jié)

（1）總結(jié)內(nèi)容（2）準(zhǔn)備工作是否充分（3）估價(jià)是否準(zhǔn)確報(bào)價(jià)是否得當(dāng)3.招標(biāo)投標(biāo)資料的整理與歸檔1內(nèi)容招標(biāo)文件2招標(biāo)文件附件及圖樣3對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行澄清和修改的會(huì)議記錄和書面文件4投標(biāo)文件及標(biāo)書5同招標(biāo)人的來(lái)往信件6其他重要資料案例2-1物業(yè)管理公司這樣做行不行案例：某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)管理公司把維修費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)以及綠化保潔費(fèi)劃撥給其他專業(yè)服務(wù)公司，并不像業(yè)主原來(lái)想象的這些專業(yè)服務(wù)人員都屬于