管理學(xué)課件-城市土地市場(chǎng)管理

城市土地市場(chǎng)管理內(nèi)容提要城市土地市場(chǎng)管理概述城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理城市土地市場(chǎng)價(jià)格管理城市土地市場(chǎng)微觀管理7.1城市土地市場(chǎng)管理概述一、概念（一）土地市場(chǎng)和城市土地市場(chǎng)

1、土地市場(chǎng)狹義的土地市場(chǎng)，指以土地作為交易對(duì)象進(jìn)行交易的場(chǎng)所。廣義的土地市場(chǎng)，指土地這種特殊商品在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。我國(guó)土地市場(chǎng)包括城市土地市場(chǎng)和農(nóng)村土地市場(chǎng)。

（二）我國(guó)城市土地市場(chǎng)的形成與發(fā)展1979年前，無(wú)償劃撥土地的用地制度1979-1987年，合資企業(yè)有償使用建設(shè)土地1988年《土地管理法》，土地有償使用用地制度改革，萌芽階段1990年建立土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度形成階段1999年《城市房地產(chǎn)管理法》，完善了土地市場(chǎng)完善階段（三）城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)體系

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)反映的是市場(chǎng)體系內(nèi)部組成狀況及其相互關(guān)系，城市土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)體系包括類(lèi)型結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)。1、城市土地市場(chǎng)類(lèi)型結(jié)構(gòu)——由城市土地的用途多樣性決定，包括住宅用地市場(chǎng)、商業(yè)用地市場(chǎng)、工業(yè)用地市場(chǎng)等類(lèi)型。

城市各類(lèi)用地市場(chǎng)

由于土地經(jīng)濟(jì)供給稀缺性的影響，各類(lèi)用途的土地之間存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)城市土地區(qū)位選擇最佳用途的競(jìng)爭(zhēng)，形成城市土地各類(lèi)用地市場(chǎng)之間的關(guān)系。

城市土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)

是反映人與人之間關(guān)系的土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，但在市場(chǎng)上只有產(chǎn)權(quán)的交易，沒(méi)有土地實(shí)體的空間移動(dòng)。

我國(guó)土地市場(chǎng)上交易的產(chǎn)權(quán)，僅限土地使用權(quán)，因我國(guó)城市土地實(shí)行的是國(guó)有制，土地所有權(quán)不允許買(mǎi)賣(mài)。所以，我國(guó)的土地市場(chǎng)實(shí)質(zhì)上是土地使用權(quán)市場(chǎng)。2、城市土地市場(chǎng)層次結(jié)構(gòu)

城市土地一級(jí)市場(chǎng)——城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者

特征：壟斷性市場(chǎng)

反映土地所有者和土地使用者之間的關(guān)系

交易方式：出讓、出租、入股

城市土地二級(jí)市場(chǎng)——城市土地一級(jí)市場(chǎng)的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者

特征：競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)

反映各土地使用者之間的關(guān)系

交易方式：轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、入股我國(guó)城市土地二級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)示意圖土地所有者（各級(jí)政府）土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者土地使用者…一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)

從城市土地層次結(jié)構(gòu)來(lái)看，一級(jí)市場(chǎng)是關(guān)鍵，是整個(gè)土地市場(chǎng)的“總閥門(mén)”，一級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況決定了二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，因此，城市土地市場(chǎng)管理的重點(diǎn)，就是對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的供需和價(jià)格進(jìn)行管理。3、城市土地市場(chǎng)組織結(jié)構(gòu)

城市土地市場(chǎng)主體組織

土地市場(chǎng)主體是土地市場(chǎng)的動(dòng)能要素，土地市場(chǎng)的存在依賴于土地市場(chǎng)主體的活動(dòng)，土地市場(chǎng)主體是形成土地供需的關(guān)鍵。

市場(chǎng)主體要求具有產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、自主進(jìn)行市場(chǎng)決策和追求自身最大經(jīng)濟(jì)利益三個(gè)規(guī)定性內(nèi)涵。

城市土地市場(chǎng)中介組織

由于城市土地的位置固定性、異質(zhì)性、產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性和市場(chǎng)信息的不完全性，需要中介組織保障土地市場(chǎng)的有序運(yùn)行。

城市土地市場(chǎng)調(diào)控組織

各級(jí)政府是調(diào)控的主體，目的在于合理配置土地資源，合理分配土地利益。

在城市土地市場(chǎng)上交易的是土地的產(chǎn)權(quán)，交易的實(shí)質(zhì)是實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不是土地實(shí)體的移動(dòng)，與一般商品交易具有根本區(qū)別。（四）城市土地市場(chǎng)特點(diǎn)

交易實(shí)體的非移動(dòng)性

城市土地市場(chǎng)是一個(gè)地方性市場(chǎng)，受各地經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大。

區(qū)域性

壟斷性

流通方式的多樣性

土地作為稀缺資源，自然供給無(wú)彈性，經(jīng)濟(jì)供給有較小的彈性，土地價(jià)格主要受需求影響。

土地供給彈性?。ㄎ澹┏鞘型恋厥袌?chǎng)運(yùn)行機(jī)制二者的聯(lián)系：

市場(chǎng)機(jī)制

在市場(chǎng)秩序的形成過(guò)程中，市場(chǎng)機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量，主要包括供需機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、價(jià)格機(jī)制，核心是競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

宏觀調(diào)控機(jī)制

市場(chǎng)也存在缺陷，需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，以彌補(bǔ)市場(chǎng)機(jī)制的不足。一方面，宏觀調(diào)控的措施必須以市場(chǎng)為依據(jù)；

另一方面，宏觀調(diào)控為市場(chǎng)導(dǎo)航，規(guī)定市場(chǎng)的發(fā)展方向，克服市場(chǎng)機(jī)制在利益關(guān)系上的的局限性和短期性行為，為市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮經(jīng)濟(jì)功能提供必要的前提。二、城市土地市場(chǎng)管理概述（一）城市土地市場(chǎng)管理的必要性

1、土地市場(chǎng)本身的特性

①土地市場(chǎng)是一類(lèi)典型的不完全市場(chǎng)

②土地市場(chǎng)是一類(lèi)地區(qū)性市場(chǎng)

③土地市場(chǎng)是產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)

④土地供給彈性小

2、城市土地市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題

①土地開(kāi)發(fā)和供給存在盲目性

②土地收益分配不合理

③城市土地資源配置不合理（二）城市土地市場(chǎng)管理的內(nèi)容

1、城市土地市場(chǎng)的宏觀管理：國(guó)家從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。主要包括城市土地市場(chǎng)的供需管理和城市土地市場(chǎng)的價(jià)格管理。

2、城市土地市場(chǎng)的微觀管理：國(guó)家通過(guò)法律手段和行政手段，對(duì)城市土地市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)交易程序進(jìn)行管理。7.2城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理

一、城市土地市場(chǎng)供需平衡模型和調(diào)控機(jī)制

1、城市土地市場(chǎng)供需平衡的涵義LLLLSDPPPDDSS城市土地供需平衡是指城市土地供需運(yùn)動(dòng)的趨勢(shì)

----從非均衡趨向與均衡，是一種動(dòng)態(tài)的平衡。2、城市土地供需平衡模型

我國(guó)城市土地供需運(yùn)動(dòng)是在一、二級(jí)市場(chǎng)中的土地所有者、土地開(kāi)發(fā)公司、土地需求者之間進(jìn)行的，其供需平衡在一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)上共有存在四種供需關(guān)系情形。土地所有者S1h土地開(kāi)發(fā)公司D1h和S2h土地需求者D2h一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)S1h=D1h：代表土地所有者與開(kāi)發(fā)公司之間的一級(jí)市場(chǎng)供需平衡

S2h=D2h：代表開(kāi)發(fā)公司與土地需求者之間的二級(jí)市場(chǎng)的供需平衡D1h土地閑置，耕地減少，農(nóng)業(yè)發(fā)展受到影響；穩(wěn)定S1h，刺激D1hS1h3、城市土地市場(chǎng)供需平衡調(diào)控機(jī)制D1hS1hD2h商品房大量空置；控制S2h，刺激D2hS2hD2hS2h土地緊缺，環(huán)境惡化，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)城市用房緊張；只能調(diào)節(jié)穩(wěn)定S1h，避免由D1h引起D2h短缺有一級(jí)市場(chǎng)供不應(yīng)求引起的，采取前述措施；由房?jī)r(jià)偏低導(dǎo)致，則需刺激S2h，抑制D2h供需狀況表現(xiàn)和措施3、城市土地市場(chǎng)供需平衡調(diào)控機(jī)制（1）對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地供過(guò)于求的調(diào)控

S1h

＞D1h

措施：①控制城市土地增量供給，穩(wěn)定S1h

。具體包括加強(qiáng)城市規(guī)劃管理；提高農(nóng)地特別是耕地的價(jià)格；建立耕地用途管制制度。②刺激開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)閑置的城市土地。具體包括對(duì)城市土地價(jià)格實(shí)行“最高限價(jià)”管制；開(kāi)征城市土地閑置稅并逐步提高其征收標(biāo)準(zhǔn)。（2）對(duì)一級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求的調(diào)控S1h＜D1h

措施：只能調(diào)控供給一方使S1h增大，不能抑制D1h。具體包括建立城市規(guī)劃的反饋機(jī)制，及時(shí)修編和適度擴(kuò)大規(guī)劃限額；在新編規(guī)劃范圍內(nèi)，適時(shí)、適度降低農(nóng)地價(jià)格。（3）對(duì)二級(jí)市場(chǎng)土地供過(guò)于求的調(diào)控

S2h

＞D2h

措施：

①控制S2h進(jìn)一步增大的趨勢(shì)，控制一級(jí)市場(chǎng)增量供給；

②刺激居民對(duì)商品住房的需求，具體包括適度降低商品房?jī)r(jià)格；提高居民的收入。

（4）對(duì)二級(jí)市場(chǎng)土地供不應(yīng)求的調(diào)控

S2h

＜D2h

產(chǎn)生這種狀況的原因有兩個(gè)，一個(gè)原因在（二）中已論述。另一原因是房?jī)r(jià)偏低，針對(duì)后一原因應(yīng)采取以下措施：①刺激開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)行為。②抑制購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)行為。具體包括政府放松對(duì)土地價(jià)格管制，使房?jī)r(jià)隨行就市；適度降低土地開(kāi)發(fā)貸款利率，提高購(gòu)房貸款利率。二、城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的“三維立體模型”

調(diào)控的方向

調(diào)控的時(shí)間

調(diào)控的力度選擇調(diào)控目標(biāo)確定調(diào)控措施的作用方向繁榮階段——抑制、向下蕭條階段——刺激、向上調(diào)控效應(yīng)——正、負(fù)效應(yīng)調(diào)控開(kāi)始的時(shí)間調(diào)控持續(xù)的時(shí)間要考慮到調(diào)控效應(yīng)的滯后性和慣性土地經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度調(diào)控手段的滯后時(shí)間和慣性大小調(diào)控環(huán)境

（一）城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的方向

調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：

①選擇調(diào)控的目標(biāo)。當(dāng)土地市場(chǎng)處于蕭條階段時(shí)，目標(biāo)是增加有效需求；當(dāng)處于過(guò)熱階段時(shí)，目標(biāo)是降低發(fā)展速度。

②確定調(diào)控措施的作用方向。兩類(lèi)措施：一類(lèi)是刺激土地市場(chǎng)發(fā)展的措施；另一類(lèi)是抑制土地市場(chǎng)發(fā)展的措施。

（二）城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的時(shí)間要準(zhǔn)確把握供需調(diào)控時(shí)機(jī)，正確確定供需調(diào)控的時(shí)限：

①準(zhǔn)確掌握土地市場(chǎng)運(yùn)行的狀態(tài)和變化趨勢(shì)

②由于供需調(diào)控決策時(shí)間和調(diào)控效應(yīng)滯后性的存在，必須盡早發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，超前采取調(diào)控措施。

③密切注意調(diào)控效應(yīng)的強(qiáng)弱，及時(shí)修正調(diào)控手段，調(diào)整調(diào)控力度。（三）城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控的力度

決定調(diào)控力度時(shí)，要考慮如下因素：

①土地經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的幅度

②調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時(shí)間

③調(diào)控效應(yīng)慣性大小

④調(diào)控環(huán)境

三、城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理的政策工具

（一）發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃

1、發(fā)展計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、中期計(jì)劃和年度計(jì)劃。年度計(jì)劃主要有年度建設(shè)用地計(jì)劃（或年度土地出讓計(jì)劃）和年度信貸投放計(jì)劃。政府作為惟一的土地供應(yīng)者，合理確定每年各類(lèi)土地供應(yīng)數(shù)量和投放時(shí)機(jī)對(duì)城市市場(chǎng)供求平衡有直接影響。政府對(duì)信貸資金的投量和投向只能通過(guò)間接調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)。2、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃（1）土地利用總體規(guī)劃對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

①確定了建設(shè)用地總量和耕地保有量的控制指標(biāo)，制約著城市土地市場(chǎng)上的土地供給總量。

②縣級(jí)土地利用總體規(guī)劃明確了土地用途，土地用途的轉(zhuǎn)變受土地用途管制制度的制約。

③土地利用總體規(guī)劃是土地利用年度計(jì)劃編制的重要依據(jù)。（2）城市規(guī)劃對(duì)具體土地和房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制

①用地使用控制，包括用地性質(zhì)、用地面積、位置、邊界范圍等。

②建筑控制，包括建筑類(lèi)型、建筑高度、容積率、建筑密度等。

③環(huán)境容量控制，包括人口密度、綠地率、空地率等。

④設(shè)施配套控制，即對(duì)地上公共設(shè)施和市政設(shè)施提出定量配置要求。

⑤形體景觀控制。（二）財(cái)政政策

1、地租政策（土地出讓金或年租金的升降）

2、稅收政策（增減各種稅賦）

3、財(cái)政投資政策（對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或不同地區(qū)采取財(cái)政投資的傾斜政策）（三）金融政策

1、直接調(diào)控

2、間接調(diào)控四、城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理創(chuàng)新

——土地儲(chǔ)備制度

作用

組織體制

內(nèi)容和運(yùn)作程序培育和規(guī)范土地市場(chǎng)盤(pán)活企業(yè)存量土地資產(chǎn)落實(shí)城市總體規(guī)劃，加快市區(qū)舊城改造增加政府土地收益土地收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備土地儲(chǔ)備中心土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)土地供應(yīng)

（一）定義城市土地儲(chǔ)備制度是指由城市政府委托的機(jī)構(gòu)通過(guò)征用、收購(gòu)、換地、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來(lái)，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)。在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開(kāi)發(fā)工作后"根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃"有計(jì)劃地將土地投入市場(chǎng)的制度。四、城市土地市場(chǎng)供需調(diào)控與管理創(chuàng)新

——土地儲(chǔ)備制度（二）土地儲(chǔ)備制度的組織體制兩級(jí)管理模式：①土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)，土地儲(chǔ)備體系的決策機(jī)構(gòu)，制定相關(guān)的規(guī)章制度和政策，審批土地儲(chǔ)備中心的工作計(jì)劃和重要的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)的項(xiàng)目，協(xié)調(diào)有關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系，對(duì)土地儲(chǔ)備中心的工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管。②土地儲(chǔ)備中心，土地儲(chǔ)備體系的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備以及供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。1996年11月25日上海市成立了第一個(gè)土地發(fā)展中心。

2001年4月30日國(guó)務(wù)院關(guān)于《加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)務(wù)院15號(hào)文件）明確要求“有條件的地方政府試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度”從此，眾多城市紛紛成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2003年5月，全國(guó)已有1258個(gè)市、縣政府建立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度。（三）土地儲(chǔ)備運(yùn)作程序的三個(gè)階段

1、土地收購(gòu)

對(duì)象：10種土地工作程序：9步驟補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算：

2、土地儲(chǔ)備（包括前期開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理）

3、土地供應(yīng)（招標(biāo)拍賣(mài)和協(xié)議出讓）（四）城市土地儲(chǔ)備制度的功能1、國(guó)外實(shí)行土地儲(chǔ)備制度各國(guó)實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的政策目的提升社會(huì)福利并促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。國(guó)外城市儲(chǔ)備土地的主要來(lái)源是城市周邊的土地。國(guó)外土地儲(chǔ)備制度的實(shí)際動(dòng)機(jī)因土地儲(chǔ)備的目標(biāo)差異而有所不同。各國(guó)土地的取得方式大多以協(xié)議購(gòu)買(mǎi)為主。儲(chǔ)備土地的處置方式，多采用出租和出售。2、我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的功能①有利于增強(qiáng)政府對(duì)城市土地的宏觀調(diào)控能力。②優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，盤(pán)活城市存量土地，提高土地利用率。③籌集城市建設(shè)資金，實(shí)現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)城市”的建設(shè)理念。④提升城市總體價(jià)值，提高政府效率。⑤提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻，調(diào)整財(cái)富分配格局。⑥將推動(dòng)土地金融的發(fā)展土地儲(chǔ)備與金融業(yè)的結(jié)合將有力地推動(dòng)土地金融的發(fā)展

（五）我國(guó)實(shí)施土地儲(chǔ)備制度存在的主要問(wèn)題

①土地儲(chǔ)備立法滯后，具體操作無(wú)法可依。②儲(chǔ)備資金籌集困難③土地收購(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不盡合理。④城市一級(jí)土地市場(chǎng)未壟斷⑤土地儲(chǔ)備中心職責(zé)定位矛盾，妨礙了土地儲(chǔ)備目的的實(shí)現(xiàn)。7.3城市土地市場(chǎng)價(jià)格管理一、城市土地市場(chǎng)價(jià)格管理的含義

地價(jià)管理是指政府為了規(guī)范土地市場(chǎng)的交易行為，保持土地市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護(hù)土地交易者和國(guó)家等各方面的合法利益而采取的以土地價(jià)格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施。二、城市土地市場(chǎng)價(jià)格管理的依據(jù)（一）土地利用計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃（地價(jià)受供求關(guān)系的影響）（二）國(guó)家有關(guān)法律1986年國(guó)家頒布的《土地管理法》1994年國(guó)家頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》1990年國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（三）國(guó)家的地價(jià)政策國(guó)家地價(jià)政策制定的一般原則①與土地利用政策一致。②與產(chǎn)業(yè)政策一致。③考慮地域差異性。④不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段地價(jià)政策不同。⑤不同用途土地地價(jià)不同。（四）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》三、我國(guó)城市土地市場(chǎng)價(jià)格管理政策和制度

(一)土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行最低限價(jià)制度（協(xié)議價(jià)格過(guò)低，給國(guó)家?guī)?lái)?yè)p失）

(二)土地價(jià)格定期公布制度.包括：基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估、報(bào)上級(jí)人民政府審批、正式對(duì)外公布

(三)政府按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，提前收回以出讓土地的土地使用權(quán)

(四)政府對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

(五)政府對(duì)地價(jià)上漲可采取必要行政手段，進(jìn)行干預(yù)

(六)征收土地增值稅

(七)土地價(jià)格評(píng)估制度

(八)土地登記和土地價(jià)格申報(bào)制度

(九)土地估價(jià)人員資格認(rèn)證及土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評(píng)級(jí)制度土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

1、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

四、土地價(jià)格的監(jiān)測(cè)系統(tǒng)---地價(jià)指數(shù)

（一）定義

地價(jià)指數(shù)是反映某一區(qū)域內(nèi)土地交易量和價(jià)格變動(dòng)水平的一種相對(duì)指數(shù)，是以原基礎(chǔ)地價(jià)評(píng)估的時(shí)期為基礎(chǔ)，基期的指數(shù)為100，然后用各期地價(jià)平均值（報(bào)告期水平）與基期平均值相比，即得出各期的地價(jià)指標(biāo)。它能夠直接或間接地透射出土地市場(chǎng)的有關(guān)價(jià)格、數(shù)量的變動(dòng)信息，是政府管理、調(diào)控土地市場(chǎng)的重要依據(jù)，它對(duì)于城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整、土地估價(jià)的期日修正，土地增值稅的征收等都具有重要的應(yīng)諾似的。

（二）地價(jià)指數(shù)的分類(lèi)

綜合地價(jià)指數(shù)：一般稱為地價(jià)指數(shù)分類(lèi)地價(jià)指數(shù)：按城鎮(zhèn)用地類(lèi)型分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地所測(cè)算的地價(jià)指數(shù)。

定基地價(jià)指數(shù)：在指數(shù)系列中都以某一固定時(shí)期的地價(jià)水平為對(duì)比基準(zhǔn)的指數(shù)。

環(huán)比地價(jià)指數(shù)：在指數(shù)系列中隨著時(shí)間的推移，每期的指數(shù)都以前一期的地價(jià)水平作為對(duì)比基準(zhǔn)的指數(shù)。

今年一季度，(天津)中心城區(qū)綜合地價(jià)指數(shù)為137，商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)為138，居住用地地價(jià)指數(shù)為145，工業(yè)用地地價(jià)指數(shù)為116?？傮w地價(jià)水平