6房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

第六章

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃與設計第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理組織第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標控制第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收2021/12/216房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察主要任務目的為設計、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設計、施工工作得以順利進行，在保證開發(fā)項目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)約投資，降低造價，為項目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。工程勘察是根據(jù)建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件的活動。建設工程的勘察是開發(fā)項目進行規(guī)劃、設計和施工的重要依據(jù)，一般由開發(fā)企業(yè)委托勘察設計部門進行。一、工程勘察的主要任務和目的2021/12/226房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、工程勘察的分類

Descriptionofthecontents施工勘察對地質(zhì)構(gòu)造復雜，工程要求較高以及與施工有關(guān)的工程地質(zhì)問題進行勘察，作為制定施工方案的依據(jù)

選址勘察對工程地質(zhì)的穩(wěn)定性和適宜性作出評價，繪制成1：5000的地形圖，為選址提供資料。

詳細勘察對建筑物地基進一步勘探，作出工程地質(zhì)評價，繪制1：1000的地形圖。為地基基礎設計、地基處理加固以及不良現(xiàn)象防治提供地質(zhì)資料。

初步勘察對場地是否適當適合建設作出評價，提出1：2000地形圖，作為詳細規(guī)劃或建筑總平面布置以及重要建筑地基基礎設計的依據(jù)。

房地產(chǎn)項目的工程勘察，其工作階段的劃分應與規(guī)劃、設計、施工的劃分相適應，一般可分為選址勘察、初步勘察、詳細勘察和施工勘察這幾個工作階段：2021/12/236房地產(chǎn)開發(fā)項目管理三、工程勘察工作的主要內(nèi)容地形測量工程勘察地下水、地表水的勘探氣象調(diào)查指根據(jù)規(guī)范和圖式的要求，對地物、地貌及其他地理要素進行的測量。對地球表面的地物、地貌在水平面上的投影位置和高程進行測定，并按一定比例縮小，用符號和注記繪制成圖的工作。通過地質(zhì)鉆探、挖探槽來探明建筑場地的土質(zhì)、構(gòu)造、底層及地基的承載能力及穩(wěn)定性狀況，巖土的性質(zhì)，土壤的性質(zhì)，地下水，地基承載力，地基穩(wěn)定性等方面的情況，為開發(fā)項目的總體規(guī)劃和建筑物地基基礎設計及管網(wǎng)規(guī)劃提供依據(jù)。在施工前，必須查明地下水在不同時期的水位變化、流動方向，水的化學成分，能否與混凝土發(fā)生化學反應，是否會引起鋼筋銹蝕，以及地層的透水性，以確定施工方案。同時也應收集附近河流、湖海的水系、流量、水位等資料，為夏季施工時的防洪排水提供依據(jù)。因地區(qū)不同、季節(jié)變化而會有較大的差別。其內(nèi)容應包括空氣的濕度、溫度、風向、風力、雨雪、冰凍季節(jié)長短、土壤凍結(jié)厚度等資料，為規(guī)劃、設計及施工提供依據(jù)。2021/12/246房地產(chǎn)開發(fā)項目管理四、工程勘察報告包括的內(nèi)容民用建筑地質(zhì)勘查報告一般包括以下內(nèi)容：（1）勘察目的、要求和任務；（2）建筑的功能、體型、平面尺寸、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型、荷載（有條件時列出荷載組合）、擬采用基礎類型及其概略尺寸及有關(guān)特殊要求的敘述；（3）應闡明場地不良地質(zhì)現(xiàn)象，分析論證靜力條件下場地和地基的穩(wěn)定性；在抗震設防烈度等于或大于6度的地震區(qū)，應對場地土類型、建筑場地類別作出判定，6度或大于6度的強震區(qū)，應對斷裂錯動、液化、震陷等進行分析、論證和判定，對整個場地的適宜性作出明確結(jié)論；（4）應闡明地層結(jié)構(gòu)和巖土物理力學性質(zhì)，以巖土的均勻性、強度和變形性狀作出定性和定量評價。巖土參數(shù)的分析和選定應符合現(xiàn)行《建筑地基基礎設計規(guī)范》和《巖土工程勘察規(guī)范》的規(guī)定；（5）應闡明場地水文地質(zhì)條件、地下水埋藏條件和變化幅度，評價其對地基基礎、地下室和施工邊坡穩(wěn)定性的影響，提出預防措施；2021/12/256房地產(chǎn)開發(fā)項目管理四、工程勘察報告包括的內(nèi)容民用建筑地質(zhì)勘查報告一般包括以下內(nèi)容：（6）應對地基基礎方案的論證和分析。天然地基方案應提出持力層和基礎埋深的建議，進行承載力、沉降的分析和驗算，必要時對傾斜方向和傾斜值作出預測；樁基方案應提出樁型、樁端持力層、樁端土承載力和樁周土摩擦力或單樁承載力和沉樁可能性的分析和建議，必要時應進行樁基沉降分析；其它合適的地基基礎方案的分析和論證；（7）高層與低層差異沉降的分析及對相鄰建筑影響的分析（8）基坑開挖邊坡穩(wěn)定性的分析，必要時提出支擋方案；（9）施工降水的可行性和對建筑物本身及相鄰建筑的影響,必要時提出降水方案；（10）對施工和使用過程中的監(jiān)測檢驗。2021/12/266房地產(chǎn)開發(fā)項目管理五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程勘察工作的管理（5）親自到現(xiàn)場踏勘

（1）樹立重視工程勘察工作的觀念

（2）選擇好的工程勘察單位（3）簽訂好工程勘察合同

（4）督促協(xié)助勘察單位開展工程勘察工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應委托有資格的勘察單位進行工程勘察，并做好相關(guān)管理工作。2021/12/276房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃與設計一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系1.城市規(guī)劃的含義及任務城市規(guī)劃是研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和管理各項資源、安排城市各項工程建設的綜合部署，是對城市的空間和實體發(fā)展進行的預先考慮。其對象偏重于城市的物質(zhì)形態(tài)部分，涉及城市中產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局、建筑物的區(qū)域布局、道路及運輸設施的設置、城市工程的安排等。城市規(guī)劃的任務是：根據(jù)國家城市發(fā)展和建設方針、經(jīng)濟技術(shù)政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。城市規(guī)劃通常包括總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段。2021/12/286房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系（1）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到管制作用（2）城市規(guī)劃指導和促進房地產(chǎn)開發(fā)（3）城市規(guī)劃設計是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭”，它指導和制約城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新問題而做出調(diào)整和補充，兩者關(guān)系密不可分。2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系2021/12/296房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃管理1.建設用地選址管理（1）建設項目選址管理的含義是城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃及其有關(guān)法律、法規(guī)時建設項目地址進行確認或選擇，保證各項建設按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設項目選址意見書的行政管理工作。建設項目選址規(guī)劃管理是執(zhí)行城市規(guī)劃的關(guān)鍵所在，它直接關(guān)系到城市的性質(zhì)、規(guī)模、布局和城市規(guī)劃的實施，同時也關(guān)系到建設項目實施順利與否，這是一個十分重要的環(huán)節(jié)。（2）建設項目選址管理的依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門負責對建設項目選址進行管理，主要依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和方針政策、城市規(guī)劃及經(jīng)濟技術(shù)?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十六條規(guī)定：“以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的項目，建設單位在報送有關(guān)部門批準或核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。以出讓方式提供土地使用權(quán)的建設項目不需要申請選址意見書。2021/12/2106房地產(chǎn)開發(fā)項目管理1.建設用地選址管理①保證建設項目的布點符合城市規(guī)劃②對經(jīng)濟、社會發(fā)展和城市建設進行宏觀調(diào)控③綜合協(xié)調(diào)建設選址中的各種矛盾，促進建設項目的前期工作的順利進行建設項目選址規(guī)劃管理的目的與任務（3）2021/12/2116房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（4）建設項目選址的依據(jù)①②③④⑤經(jīng)批準的項目建議書；建設項目與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)；建設項目與城市交通、通訊、能源、市政、防災規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)，采取的運輸方式；建設項目配套的生活設施與城市生活居住及公共設施規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)；建設項目對于城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與城市環(huán)境保護規(guī)劃和風景名勝、文物古跡保護規(guī)劃的協(xié)調(diào)。2021/12/2126房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（5）建設項目選址規(guī)劃管理的程序及操作要求①選址申請②參加選址③選址審查④核發(fā)選址意見書提交文件：一是已經(jīng)批準的項目建議書；二是建設單位建設項目選址意見書申請報告；三是該項目有關(guān)的基本情況和建設技術(shù)條件要求、環(huán)境影響評價報告等文件?，F(xiàn)場踏勘，共同商討，對不同的擬建地址進行比較分析，聽取各有關(guān)部門、單位的意見。城市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)過調(diào)查研究、條件分析和多方案比較論證求對該建設項目選址進行審查。必要時應組織專家論證會進行慎重研究決定。對于特別復雜的建設項目，可委托城市規(guī)劃設計院編制建設項目選址意見書的報告，然后城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)報告核發(fā)選址意見書。。2021/12/2136房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（6）《建設項目選址意見書》辦理申請材料⑥立項批復⑤土地管理部門用地意見函④現(xiàn)狀地形圖②申辦《建設項目選址意見書》的申請書，應當包括：建設項目的基本情況，建設項目選址的主要依據(jù)，建設項目選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求③申請單位身份資料①建設項目選址意見書申請表2021/12/2146房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2156房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2.建設用地規(guī)劃管理（1）建設用地規(guī)劃管理的含義及內(nèi)容建設用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準的城市規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設項目用地的選址、定點和范圍，審查總平面圖，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證等各項管理工作的總稱。建設用地規(guī)劃管理的主要內(nèi)容包括：控制土地使用性質(zhì)和使用強度；確定建設用地范圍；調(diào)整城市用地布局；核定土地使用及其他規(guī)劃管理的要求。（2）建設用地管理的目的和任務控制各項建設合理使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，保障城市規(guī)劃的實施；節(jié)約集約使用建設用地，促進城市建設和農(nóng)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展；協(xié)調(diào)建設用地的相關(guān)矛盾，綜合考慮建設用地的社會、經(jīng)濟及環(huán)境效益；不斷完善、深化城市規(guī)劃。2021/12/2166房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2.建設用地規(guī)劃管理（3）建設用地規(guī)劃管理的依據(jù)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設項目，經(jīng)有關(guān)部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設用地規(guī)劃許可證。2021/12/2176房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（4）《建設用地規(guī)劃許可證》的辦理步驟⑤提供規(guī)劃設計條件②現(xiàn)場踏勘⑦核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證④核定建設用地位置和界限①申請材料報送⑥審查建設用地總平面圖布置③根據(jù)需要征求有關(guān)部門意見辦理步驟2021/12/2186房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（5）《建設用地規(guī)劃許可證》的申請材料②《建設用地規(guī)劃許可證》申請表③《建設項目選址意見書》，對于出讓方式提供土地使用權(quán)的項目，則提交《土地出讓成交確認書》和《土地出讓合同》及相關(guān)文件④立項批復⑥按建設用地定樁成果及繪圖要求繪制的1：500或1：2000的地形圖⑤《建設用地定樁成果》①《建設用地規(guī)劃許可證》申請書2021/12/2196房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2206房地產(chǎn)開發(fā)項目管理3.建設工程規(guī)劃管理（1）建設工程規(guī)劃管理的含義建設工程規(guī)劃管理，是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門根據(jù)依法制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃及有關(guān)法律規(guī)范和技術(shù)規(guī)范，對各類建設工程進行組織、控制、引導和協(xié)調(diào)，使其納入城鄉(xiāng)規(guī)劃的軌道，并核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的行政管理工作。城市規(guī)劃行政主管部門把《建設工程規(guī)劃許可證》定義為“依法核發(fā)的有關(guān)建設工程的法律憑證”。2021/12/2216房地產(chǎn)開發(fā)項目管理道路管理建筑管理管線管理（2）建設工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程（包括各類房屋、構(gòu)筑物）的性質(zhì)、規(guī)模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距（日照、消防、衛(wèi)生、安全、空間等）、建筑密度、建筑退讓控制（退界、退紅線、退鐵路線、退電力線、退河道線等）、建筑色彩和風格等進行審查和控制。對象是各類城市管線工程，根據(jù)其所輸送的不同介質(zhì)，主要有：電力線、有線通訊線、給水管、燃氣管、供熱管、雨水管、污水管和其他特殊管線(如軌道交通的電網(wǎng)、輸油管、輸氣管、化工物料等)。市政管線工程規(guī)劃管理包括對管線的平面布置(水平排序、水平間距)、豎向布置(豎向間距、覆土深度)、管線敷設與行道樹、綠化的關(guān)系、管線敷設與市容景觀的關(guān)系，并對其進行綜合協(xié)調(diào)。主要是按照城市規(guī)劃要求對各類道路的走向、坐標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進行審查和規(guī)劃控制。2021/12/2226房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（3）建設工程規(guī)劃管理的程序①②③④⑤申請審核核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證竣工驗收前的規(guī)劃核實報送竣工驗收資料2021/12/2236房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（4）《建設工程規(guī)劃許可證》辦理申請材料

①建設工程規(guī)劃許可證申請表；②土地權(quán)屬資料（土地使用證或者建設用地批準書）；③1：500或1：1000的地形圖；④規(guī)劃設計方案審核意見；⑤施工圖中的總平面圖及平、立、剖面圖；⑥道路管線工程需提供道路管線規(guī)劃圖紙、文件二套；⑦人防等相關(guān)專業(yè)部門的審查意見。2021/12/2246房地產(chǎn)開發(fā)項目管理三、建設工程設計1.建設工程設計的內(nèi)容建設工程設計，是指根據(jù)建設工程的要求，對建設工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條件進行綜合分析、論證，編制建設工程設計文件的活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般為民用建筑項目，常采用兩階段設計，即初步設計和施工圖設計，對于技術(shù)復雜的工業(yè)或民用建筑項目，可增加技術(shù)設計；對于小型開發(fā)項目中技術(shù)簡單的，可在簡化的初步設計后，進行施工圖設計。2021/12/2256房地產(chǎn)開發(fā)項目管理1.建設工程設計的內(nèi)容(1)初步設計設計總說明書和各專業(yè)設計說明書總平面建筑設計說明書和設計圖紙結(jié)構(gòu)設計說明書給水排水說明書及圖紙電氣設計說明書及圖紙弱電設計說明書及圖紙采暖設計說明書及圖紙動力設計說明及方案圖、計算書、主要設備和材料表工程概算書2021/12/2266房地產(chǎn)開發(fā)項目管理1.建設工程設計的內(nèi)容(2)施工圖設計①建筑施工圖

②結(jié)構(gòu)施工圖

③給排水施工圖

④電氣施工圖2021/12/2276房地產(chǎn)開發(fā)項目管理三、建設工程設計2.規(guī)劃設計的組織委托選擇設計單位設計資格設計等級設計范圍確定技術(shù)經(jīng)濟指標方案評價與選擇審查設計圖紙2021/12/2286房地產(chǎn)開發(fā)項目管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計與評價1.城市居住區(qū)的規(guī)劃設計（1）居住區(qū)的涵義構(gòu)成居住區(qū)的基本單位，之間被小區(qū)道路分隔人口規(guī)模1000~3000人，300~1000戶，占地2~3公頃居住組團有機組合成居住小區(qū)，由城市道路以及自然界線（如河流）劃分而成的完整居住地段

1000～15000人、3000～5000戶，占地約12～35公頃由城市干道或自然分界線所圍合人口規(guī)模30000～50000人、10000～16000戶，用地規(guī)模應在50～100公頃左右，配套建設有一整套較完善，能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施。居住組團居住小區(qū)居住區(qū)2021/12/2296房地產(chǎn)開發(fā)項目管理住宅用地公共服務設施用地綠化用地道路用地M1M2M4M31.城市居住區(qū)的規(guī)劃設計居住區(qū)用地根據(jù)不同的功能要求，一般可以分為四類：2021/12/2306房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

點式：建筑物橫截面寬度和長度比較接近的住宅2021/12/2316房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型條式：由兩個或兩個以上的居住單元按直線鄰接的住宅2021/12/2326房地產(chǎn)開發(fā)項目管理條式住宅2021/12/2336房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

錯層房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。2021/12/2346房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

躍層躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。2021/12/2356房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

復式在躍層式住宅的基礎上發(fā)展而成的一種經(jīng)濟型住宅復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下2021/12/2366房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2376房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

退臺：由下至上逐層退讓，整體效果類似于臺階2021/12/2386房地產(chǎn)開發(fā)項目管理退臺式住宅2021/12/2396房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

花園別墅：帶有花園草坪的獨院式低層高級住宅2021/12/2406房地產(chǎn)開發(fā)項目管理花園別墅2021/12/2416房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

綜合性商住樓2021/12/2426房地產(chǎn)開發(fā)項目管理住宅類型選擇的原則①要充分認識、利用基地的特點，根據(jù)基地的地形和地貌特征，并結(jié)合土地的高效利用，選擇住宅類型。

②要了解居住者的屬性，使住宅類型更適應生話方式，既能滿足群體需要也能滿足個體的需要。

③正確把握住宅區(qū)與城市、街區(qū)的關(guān)系。住宅特別是高層住宅的建設會給周邊地域環(huán)境帶來很大的沖擊。因此要將住宅區(qū)納入城市空間的設計范圍中去考慮，以確保城市的開敞空間；要與周邊環(huán)境景觀保持協(xié)調(diào)發(fā)展，共同構(gòu)筑城市的良好的空間形態(tài)。2021/12/2436房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置②住宅的布置

周邊式：居住建筑沿街道或街坊周圍布置，并形成安靜、安全、方便的內(nèi)院式住宅組團2021/12/2446房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置

②住宅的布置行列式：居住建筑一律朝一個方向（一般是南北方向）成排布置

2021/12/2456房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置②住宅的布置混合式：采用周邊式和行列式相結(jié)合的布置方式

2021/12/2466房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）住宅及其用地的規(guī)劃布置②住宅的布置

散點式

將多層點式(墩式)住宅或高層點式(塔式)住宅，圍繞住宅組團的中心設施、公共綠地、水面等，有規(guī)則地布置。自由式

結(jié)合地形地貌、周圍條件，自由靈活地布置，以追求空間的變化和較大的綠化、活動空間。2021/12/2476房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（3）公共建筑及其用地的規(guī)劃布置①公共建筑的分類居住區(qū)內(nèi)的公共建筑主要是滿足居民基本的物質(zhì)和精神生活方面的需要，并主要為本居住區(qū)的居民所使用，一般根據(jù)公共建筑的使用性質(zhì)和居民對公共建筑使用的頻繁程度來進行分類。按使用性質(zhì)可以分為八類系統(tǒng)：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、服務業(yè)、文娛體育、金融郵電、行政管理及市政公用系統(tǒng)。2021/12/2486房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（3）公共建筑及其用地的規(guī)劃布置②公共建筑的規(guī)劃布置規(guī)劃布置的基本要求如下：a.為便于居民使用，各級公共建筑應有合理的服務半徑。合理服務半徑，是指居住區(qū)內(nèi)居民到達居住區(qū)級公共服務設施的最大步行距離。一般為居住區(qū)級800～1000m，居住小區(qū)級400～500m，居住組團級150～200m。b.應設在交通比較方便，人流比較集中的地段，要考慮職工上下班的走向。c.產(chǎn)生噪音、氣味、污染物的公共建筑應和住宅保持適當?shù)木嚯x，使居民有安寧衛(wèi)生的居住環(huán)境。如地下車庫、垃圾轉(zhuǎn)運站。d.在滿足居住區(qū)需要的同時，兼顧區(qū)外服務，提高經(jīng)濟效益。2021/12/2496房地產(chǎn)開發(fā)項目管理居住區(qū)文化商業(yè)服務項目，可采用下列三種方式布置：a.沿街線狀布置:對改變城市面貌，豐富城市景觀有顯著的效果，特別是采用沿街住宅帶底層商鋪的方式比較節(jié)約用地，但在使用上和經(jīng)營管理方面不如成片集中布置方式有利。2021/12/2506房地產(chǎn)開發(fā)項目管理居住區(qū)文化商業(yè)服務項目，可采用下列三種方式布置：b.在獨立地段成片集中布置：在居民使用和經(jīng)營管理方面比較方便，但是在用地上比較沿街線狀布置要多些。2021/12/2516房地產(chǎn)開發(fā)項目管理居住區(qū)文化商業(yè)服務項目，可采用下列三種方式布置：c.沿街和城中集中相結(jié)合：吸取了前兩種特點。一般規(guī)模較大的項目可集中布置，較小項目以分散布置為宜，就近滿足居民需求。2021/12/2526房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（4）居住區(qū)道路的規(guī)劃布置1居住區(qū)級道路是居住區(qū)的主要道路，用以劃分、聯(lián)系內(nèi)部各小區(qū)，并解決居住區(qū)對外部聯(lián)系，其車行道寬度不小于9m，紅線寬度一般為20～30m2居住小區(qū)級道路是居住小區(qū)內(nèi)的道路，是居住區(qū)的次要道路，用以解決居住區(qū)內(nèi)部組團與組團之間的聯(lián)系，車行道寬度一般為7m，紅線寬度不小于16m3居住組團級道路是聯(lián)系住宅建筑棟與棟之間聯(lián)系的道路，以通自行車和人行為主，寬度一般為4m；通向各單元門的小路，一般寬度為3m2021/12/2536房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2546房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（5）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置a.公共綠化b.公共建筑和公共設施的專用綠地c.宅旁及庭院綠化d.街道綠化居民區(qū)內(nèi)居民公共使用的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)公園、林蔭道、居住組團的小塊綠化等。指居住區(qū)內(nèi)學校、幼兒園、醫(yī)院、門診、鍋爐房等用地的綠化。指住宅四旁及庭院的綠化。指居住區(qū)內(nèi)各種道路的行道樹等綠化。①居住區(qū)綠化系統(tǒng)包括:2021/12/2556房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（5）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置整個居住區(qū)用地的綠地覆蓋率（√）每居民平均占有多少平方米綠地面積（m2/人）②居住區(qū)綠地的標準2021/12/2566房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（5）居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置為形成完整統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)，要采取集中與分散，重點與一般，點、線、面相結(jié)合，地面與地上相結(jié)合的原則1盡可能利用劣地、波地、洼地進行綠化，以節(jié)約用地。對原有的綠化，湖河水面等自然條件要充分利用。2美化居住環(huán)境的同時，要與經(jīng)營相結(jié)合，發(fā)揮綠化的經(jīng)濟效益。3注意景觀要求，合理選種、配置，力求經(jīng)濟便于管理，使居住環(huán)境四季常青。4③居住區(qū)綠化規(guī)劃布置的基本要求：2021/12/2576房地產(chǎn)開發(fā)項目管理武漢高綠化樓盤欣賞2021/12/2586房地產(chǎn)開發(fā)項目管理朗詩綠色街區(qū)地段：漢陽龍陽大道68號(龍陽大道與龍陽湖湖南路交匯處)均價：D戶型12300-12500元/平方米，C戶型11800—12000元/平方米，B戶型10400—10600元/平方米，A戶型9800—9990元/平方米。戶型：預計11月中旬推出一期三棟住宅，1、2、3號樓，共有88、95、130—170平方米4種精裝修戶型。朗詩綠色街區(qū)規(guī)劃建設住宅共9棟，其中8棟高層綠色科技住宅住宅以及一棟24層的酒店式公寓產(chǎn)權(quán)40年，2011年11月中旬即將開盤的是1-3棟住宅，70年產(chǎn)權(quán)。綠化率/容積率：72%/2.38交通：585、205、208、413、204、801、579、596、597路公交到龍陽大道升官渡站，交通非常方便。而且規(guī)劃的地鐵三號線有龍陽湖南路站離小區(qū)僅5分鐘路程。2021/12/2596房地產(chǎn)開發(fā)項目管理樓盤關(guān)鍵字：獨創(chuàng)高科技住宅，冬暖夏涼如今人們買房子，越來越注重樓盤的綠化率和社區(qū)環(huán)境。據(jù)觀察，目前江城大多數(shù)樓盤的綠化率都在35%左右，只有別墅項目才擁有較高的綠化率。朗詩綠色街區(qū)卻擁有72%的綠化，在武漢的普通住宅項目中，確實是很少。且該項目作為顛覆傳統(tǒng)的科技住宅，采用歐洲成熟十大住宅科技系統(tǒng)，室內(nèi)溫度全年恒定保持在18-26℃，濕度常年維持在30-70%，無需空調(diào)也能享受冬暖夏涼。同時，室內(nèi)24小時持續(xù)置換經(jīng)過除塵、加濕處理的新風。2021/12/2606房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2.規(guī)劃設計方案的各項技術(shù)經(jīng)濟指標分析（1）住宅建筑設計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標分析①外墻周長系數(shù)是指每平方米建面所分攤的外墻周長。在住宅建筑的造價構(gòu)成中，外墻造價占較大比重，如果分攤在每平方米建筑面積上的周長越小，則住宅建筑的單位造價就低，反之，外墻周長系數(shù)越大，則住宅建筑單位造價就高。一般而言，住宅的建筑平面形狀簡單，它的外墻周長系數(shù)就小，則單位造價就低；如果住宅建筑的平面形狀又長又窄，或復雜不規(guī)則時，則外墻周長系數(shù)必然增大，造價也會增高。2021/12/2616房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（1）住宅建筑設計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標分析②平面系數(shù)（K）住宅建面由居住面積，輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。其中居住面積是指居室凈面積；輔助面積指客廳、廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)空間的面積；結(jié)構(gòu)面積是指墻體和柱等結(jié)構(gòu)所占面積。輔助面積占住宅總建面的比重稱為輔助面積系數(shù)，一般為25％左右。結(jié)構(gòu)面積占住宅面積總建面的比例稱為結(jié)構(gòu)面積系數(shù)，結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小，設計方案越經(jīng)濟。也就是說墻體、柱這樣一些結(jié)構(gòu)所占面積越小，就越經(jīng)濟。一般地，不同的住宅建筑，結(jié)構(gòu)面積系數(shù)是不同的，磚混結(jié)構(gòu)約為19%，外磚內(nèi)模體系為16%，裝配式大板體系為14%，框架結(jié)構(gòu)體系為11%。2021/12/2626房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（1）住宅建筑設計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標分析③層高住宅層高的變化，對建筑造價和建筑用地都有較大的影響。令層高為H，降低層高值為△H，墻體造價占住宅建筑物造價的比重為K，那么層高降低△H時的造價降低率為：P=K·△H/H以5層磚混結(jié)構(gòu)住宅為例，當H=3m,K=0.4，層高降低值為△H=0.1m時，則住宅造價降低率為：P=0.4×0.1/3=0.0133造價較原來降低1.33%。而且由于降低層高引起的管線工程費用減少和減輕自重使基礎費用降低還未計算在內(nèi)。另一方面，降低層高，可以降低建筑物的總高度，相應建筑物的間距也可以減小，土地利用率得以提高。2021/12/2636房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（1）住宅建筑設計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標分析④住宅層數(shù)住宅建筑的層數(shù)對住宅造價的影響比較復雜，并隨著建筑的類型、形式、結(jié)構(gòu)而變化。一般而言，住宅的層數(shù)越高，總造價也越高。就單方造價而言，當層數(shù)在四層以下時，增加樓層不影響其結(jié)構(gòu)形式，單位建面的造價一般會隨層數(shù)的增加而降低。但當層數(shù)超過四層時，因結(jié)構(gòu)形式的改變，承重墻改為框架結(jié)構(gòu)或加厚，或是因為設置電梯、補充建筑設備、增加結(jié)構(gòu)強度等原因，單位建面的造價會增加。但增加住宅的建筑層數(shù)可提高土地的使用強度，可以達到節(jié)約用地的目的。2021/12/2646房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（1）住宅建筑設計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標分析⑤住宅長度將住宅單元進行組合，組合前的外山墻變?yōu)榱私M合后的內(nèi)山墻，從而降低了住宅的單位造價。但住宅的單元組合得過長時，需設置沉降縫或伸縮縫，設計成了雙墻，又會增加了造價，而且對抗震不利。因此單元組合時應該少于5個單元。一般四單元長住宅比二單元長住宅每平米居住面積造價省2.5%～3%,采暖省10～21%。2021/12/2656房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（1）住宅建筑設計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標分析⑥結(jié)構(gòu)形式住宅建筑的結(jié)構(gòu)和構(gòu)件，對住宅建筑的技術(shù)經(jīng)濟效果，也有較大的影響。例如一般樓板造價占總造價的9%～13%，選擇預制樓板，不光重量輕，強度大能滿足功能上的要求，另外還能縮短工期、降低造價。同樣對基礎、墻體、屋面等部位的構(gòu)件設計，要因地制宜，并進行技術(shù)經(jīng)濟分析，擇優(yōu)選擇方案。2021/12/2666房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟指標分析①用地容積率容積率=總建筑面積/規(guī)劃用地面積是規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總建筑面積與地塊面積之比。容積率主要用來控制土地的使用強度，開發(fā)企業(yè)必須在控制性詳細規(guī)劃或規(guī)劃管理部門提出的容積率內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)，不能擅自提高容積率。2021/12/2676房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟指標分析②建筑密度是規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑物基底占地面積與地塊面積之比，通常用上限控制。建設密度=建筑物基底占地面積/規(guī)劃用地面積建筑密度指標是規(guī)劃部門用來控制建筑基地面積，保證空地率、綠化率的重要規(guī)劃控制指標。2021/12/2686房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟指標分析③建筑間距指前后兩排居住建筑之間的水平距離。一般根據(jù)所在地區(qū)日照、通風、防止噪音與視線干擾、綠化、管線埋置，建筑規(guī)劃布局，節(jié)約用水等要求綜合考慮確定。其中，日照要求是確定住宅間距的主要依據(jù)。一般按照規(guī)定住宅的日照標準是“在條狀建筑呈行列式布置時，原則上要求按當?shù)囟寥者@一天在住宅底層日照時間不小于1小時”的要求，以此作為來計算房屋間距的依據(jù)。2021/12/2696房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟指標分析④戶室比戶室比是各種戶型的住宅在總戶數(shù)中所占的百分比。戶室比反映了在一定時期，該地區(qū)社會對住宅需求的基本趨勢和構(gòu)成。如果戶室比確定得不合理，就會出現(xiàn)住房的供給與住房需求不一致。因此，在居住區(qū)開發(fā)時規(guī)劃設計中，科學合理地確定戶室比是很重要的。2021/12/2706房地產(chǎn)開發(fā)項目管理戶型設計的指導思想：

(1)以人為本。

(2)滿足每個家庭成員的個性化需要。

(3)因地制宜，適應變化。

(4)戶型面積要與目標客戶需求相適應。根據(jù)目標客戶的需求進行戶型面積設計，實際上是指調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使開發(fā)出來的住宅產(chǎn)品更加適合市場需要。2021/12/2716房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2726房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2736房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2746房地產(chǎn)開發(fā)項目管理東方綠苑戶型2021/12/2756房地產(chǎn)開發(fā)項目管理東方綠苑戶型2021/12/2766房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2776房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2021/12/2786房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟指標分析⑤造價造價是開發(fā)區(qū)規(guī)劃設計方案最重要的技術(shù)經(jīng)濟指標。開發(fā)項目的造價可分為開發(fā)項目的總造價（綜合造價）和分攤到每平方米商品房上的造價，即綜合單方造價。造價的高低直接影響到項目的開發(fā)成本，從而影響到開發(fā)企業(yè)的投資收益；而且造價高售價也會高，從而影響到住房需求者的購買能力。2021/12/2796房地產(chǎn)開發(fā)項目管理3.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價（1）開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的特點居住區(qū)的規(guī)劃設計方案，評價主體除開發(fā)企業(yè)本身外，還涉及到使用者，項目的管理者（城市的規(guī)劃管理部門），甚至還涉及到設計者本身，以及項目施工人員。

應同時符合規(guī)劃管理部門需求，即社會效益與環(huán)境效益，以綜合效益的好壞作為方案取舍的標準。

通過評價者利用設計圖紙、模型等來進行分析、設想來作出主觀判斷。這就難以保證這種預測性的主觀判斷十分準確，因此，這一些都導致我們對方案評價值的不確定。

①評價主體的多元化

②評價目標的多樣性

③評價值的不確定性2021/12/2806房地產(chǎn)開發(fā)項目管理3.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價①用地面積指標②主要的技術(shù)經(jīng)濟指標③綜合評價指標對住宅建筑設計方案的評價可以從住宅建筑的適用性、安全性、經(jīng)濟性和藝術(shù)性這樣的四個方面考慮。

（2）開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價的指標體系2021/12/2816房地產(chǎn)開發(fā)項目管理3.房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設計方案的評價（3）開發(fā)項目規(guī)劃設計方案評價方法對規(guī)劃設計方案的各評價指標進行評分，其中定性指標采取專家打分，定量指標轉(zhuǎn)化為相應的評分。然后將多項指標的得分累加，就得出這個方案的綜合評分值。哪個方案的綜合評價值高就選擇哪種方案。沒有掩蓋，保留了專家的獨特看法和前面兩種方法的區(qū)別，不強行綜合評價者的意見，保持評價中的客觀性。按照評價問題中各類因素之間的隸屬關(guān)系把它們排成從高到低的若干層次。根據(jù)對同一層次元素相對重要性比較的結(jié)果，確定其重要性的先后次序，以此作為方案的依據(jù)。

①綜合評分法

③模糊評價法

②層次分析法2021/12/2826房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

招標投標的概念房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的方式房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的基本流程施工許可證的獲取4123施工許可證的獲取152021/12/2836房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一、招標投標的概念

招標投標是在市場經(jīng)濟條件下進行工程建設、貨物買賣、財產(chǎn)出租、中介服務等經(jīng)濟活動的一種競爭形式和交易方式，是引入競爭機制訂立合同(契約)的一種法律形式。招投標制度實際上就是訂立合同的一個特殊程序，是市場經(jīng)濟眾多競爭方式中的一種，象大宗商品的購銷、承攬加工、財產(chǎn)租賃、技術(shù)攻關(guān)等都經(jīng)常采用。招標是指招標人發(fā)出招標通知或公告，說明擬采購的商品的名稱、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請投標人在規(guī)定時間、地點，按照一定的程序進行投標的行為。投標是指招標的對稱概念，指投標人應招標人的邀請，按照標的要求和條件在規(guī)定時間內(nèi)向招標人遞送投標文件（包括填寫標書，提出報價，并等候開標），爭取中標的行為。2021/12/2846房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一、招投標的概念表6-1招投標締約與一般締約方式比較表締約方式招投標締約方式一般締約方式(如競爭性談判、詢價、單一來源采購)締約條件、要求的提出一次性、公開透明；當事人一般不直接接觸談判了解、漸進式明朗；當事人直接接觸締約當事人一個招標人對多個競爭的投標人；一般法人和其他組織；最終的締約人需要經(jīng)過下評議程序產(chǎn)生一般一對一；法人、其他組織和自然人均可；最終締約人一般即時產(chǎn)生締約標的規(guī)定項目的締約必須采用招投標自愿選擇締約過程具體程序明確、公開；要約邀請、要約、承諾（三段）；無為一次性、書面方式進行具體程序不確定、隱蔽；要約、承諾（二段）；要約、新（反）要約可以多次、交替出現(xiàn)、次數(shù)不定，可以是書面、口頭或其他方式合意的表達方式必須書面；合同成立與生效有一定的間隔任意方式；一般合同成立即生效2021/12/2856房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的方式1.公開招標是招標人向不特定的人群發(fā)布公告，是一種廣而告之，邀請不特定的法人或其他組織投標。所以又稱為無限競爭招標。公開招標方式的優(yōu)點是：投標的承包商多、競爭范圍大，業(yè)主有較大的選擇余地，有利于降低工程造價，提高工程質(zhì)量和縮短工期。其缺點是：由于投標的承包商多，招標工作最大，組織工作復雜，需投人較多的人力、物力，招標過程所需時間較長，但整體來主說優(yōu)越性十分明顯。主要適用于投資額度大、規(guī)模大、周期較長、技術(shù)復雜的較大型工程建設項目。2021/12/2866房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的方式2.邀請招標只邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織來投標，又稱為有限競爭性招標。這種方式不發(fā)布廣告，業(yè)主根據(jù)自己的經(jīng)驗和所掌握的各種信息資料，向有能力承擔該項工程施工的承包商發(fā)出投標邀請書，收到邀請書的單位有權(quán)利選擇是否參加投標。這是一種非公開化的招標方式，一般被邀請參加投標的承包商在3-10個左右。優(yōu)點是：參加競爭的投標商數(shù)目可由招標單位控制，目標集中，招標的組織工作較容易，工作量比較小。其缺點是：由于參加的投標單位相對較少，競爭范圍較小，有許多可能的競爭者被排除在外，縮小了招標單位的選擇余地。邀請招標的方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和一些專業(yè)技術(shù)的建設項目；或者是公開招標這種方式其結(jié)果沒有產(chǎn)生出中標單位的建設項目；還可用于工期緊迫或有保密要求等原因而不宜進行公開招標的建設項目。2021/12/2876房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的方式3.議標議標（又稱協(xié)議招標、協(xié)商議標）是一種以議標文件或擬議的合同草案為基礎的,直接通過談判方式,分別與若干家承包商進行協(xié)商，選擇自己滿意的一家，簽訂承包合同的招標方式。也不需要進行資格預審以及開標。議標通常適用于涉及國家安全的工程或軍事保密的工程，或緊急搶險救災工程及小型工程。2021/12/2886房地產(chǎn)開發(fā)項目管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目招標的基本流程

（13）商簽合同（10）評標

（1）組建招標機構(gòu)（2）準備招標文件、編制攔標價（3）發(fā)布招標公告或邀請投標（4）進行資格預審（5）發(fā)售招標文件（6）組織現(xiàn)場考察（7）解答標書疑問（8）接受投標文件始于組建招標工作小組發(fā)布招標邀請書，終于發(fā)出中標通知書，其間大致經(jīng)歷了招標→投標→開標→評標→定標→簽訂合同（若產(chǎn)生中標人，最后就要授標和簽訂合同）這幾個主要階段。（11）定標

（12）發(fā)中標通知書

（9）開標

2021/12/2896房地產(chǎn)開發(fā)項目管理四、施工許可證的獲取申領(lǐng)施工許可證應具備條件：（1）已辦理該工程用地批準手續(xù)，獲得《國有土地使用權(quán)證》、《建設用地規(guī)劃許可證》（2）如果是在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，還要取得《建設工程規(guī)劃許可證》。（3）已經(jīng)通過招標確定了施工企業(yè)，簽署施工合同。（4）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。（5）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。（6）按規(guī)定需要委托監(jiān)理的工程委托了監(jiān)理，并簽署委托監(jiān)理合同。（7）建設資金已落實。由銀行出具的到位資金證明。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%；建設工期超過一年的，到位資金不得少于合同價款的30%。（8）持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納按法律規(guī)定需要繳納的費用。2021/12/2906房地產(chǎn)開發(fā)項目管理招投標視頻欣賞Clicktoaddtitleinhere2021/12/2916房地產(chǎn)開發(fā)項目管理五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同管理1.房地產(chǎn)開發(fā)項目合同概念及類別房地產(chǎn)開發(fā)合同是指在房地產(chǎn)開發(fā)階段，當事人就房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得和房屋建設以及房屋銷售的相關(guān)事宜設立、變更、終止權(quán)利義務關(guān)系而達成的協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的階段分，房地產(chǎn)開發(fā)合同主要包括前期工作類合同、建設實施類合同以及房屋銷售服務類合同。本節(jié)主要針對建設實施類合同的管理。2021/12/2926房地產(chǎn)開發(fā)項目管理五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同管理積極預防和公正處理索賠。對合同履行情況進行監(jiān)督、檢查。建立合同目錄、編碼和檔案。認真進行合同分析,。（4）（3）（2）（1）2.房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理2021/12/2936房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理組織狹義：指項目在施工建造階段的管理。（√）廣義：指從項目可行性研究開始，完成拆遷征地、規(guī)劃設計等前期工作，進行施工建造，直到項目建成交付使用的全過程管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設管理2021/12/2946房地產(chǎn)開發(fā)項目管理一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理組織方式與管理模式

①自建②委托施工工程總承包

工程部分承包

開發(fā)企業(yè)把開發(fā)項目工程設計文件所包含的全部內(nèi)容都一起委托給建筑承包商去完成，包括建筑材料和房屋設備的采購工作?？梢灾怀邪A工程，也可以承建主體結(jié)構(gòu)過程、安裝工程或裝修工程，可以包工不包料，也可以包除主材之外的其他工料。開發(fā)企業(yè)自己組織施工隊伍，自己配備或租用施工機械，自己采購材料，自己組織施工完成開發(fā)項目的工程建設。采用這種方式的主要是兼營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的建筑企業(yè)。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設的組織方式2021/12/2956房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設的管理模式①自行管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行組織工程建設管理班子進駐施工現(xiàn)場，直接行使業(yè)主的全部職權(quán)，對開發(fā)項目的施工質(zhì)量、工程進度、建設投資進行控制，有的還負責主材和房屋設備的采購工作，當前這種模式運用得很普遍。自行管理模式的權(quán)威性更易得到施工單位的承認，開發(fā)企業(yè)的意圖能得到更好的體現(xiàn)。但是，自行管理需要開發(fā)企業(yè)擁有專業(yè)配套、結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)驗豐富的管理班子，對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言很難做到，而且考慮到開發(fā)淡季，常備的管理班子會造成人才浪費和管理成本的提高。2021/12/2966房地產(chǎn)開發(fā)項目管理2.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設的管理模式

②委托管理開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)取得開工許可證的過程委托給有資格的工程建設咨詢管理公司（我國稱其為“工程監(jiān)理公司”）對工程建設過程實施管理。監(jiān)理單位利用自身的專業(yè)知識和工程經(jīng)驗為工程建設提高智力服務，并向開發(fā)企業(yè)收取相應的酬金。它實際是由項目法人（即開發(fā)企業(yè)）、監(jiān)理單位和承建單位組成的三元管理體制。有了監(jiān)理單位后，開發(fā)企業(yè)可以將項目管理、組織、控制、協(xié)調(diào)等大量工作交給監(jiān)理單位來做，而自己集中精力處理外部協(xié)調(diào)、重大決策、工程款的支付控制及對監(jiān)理單位的檢查、考核與監(jiān)督等方面事項，有利于開發(fā)企業(yè)精簡機構(gòu)和管理人員，有利于專業(yè)協(xié)作。2021/12/2976房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理的組織結(jié)構(gòu)總經(jīng)理職能部門職能部門職能部門項目部項目部職能部門項目部圖6.1矩陣型組織結(jié)構(gòu)圖開發(fā)項目經(jīng)理由公司任命，職能管理人員（如財務、銷售）由項目經(jīng)理與各職能部門協(xié)商聘用，在項目工作期間接受職能部門和項目經(jīng)理的雙重領(lǐng)導。開發(fā)項目完成后，所有人員均回到各自原來的職能部門或轉(zhuǎn)移到新項目中去。這種方式充分體現(xiàn)了開發(fā)項目管理層次減少，人員精干，管理直接和富于彈性流動的特點。2021/12/2986房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設管理的組織結(jié)構(gòu)圖6.2事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)圖

總經(jīng)理職能部門職能部門職能部門事業(yè)部事業(yè)部事業(yè)部職能部門項目部項目部項目部項目部各事業(yè)部有自己特點的開發(fā)項目或地區(qū)，各事業(yè)部以經(jīng)濟效益為中心，實行獨立核算，自主經(jīng)營。采用事業(yè)部制要注意幾個方面：一是事業(yè)部應與地區(qū)、開發(fā)項目同壽命，沒有開發(fā)項目時，應予以撤銷；二是一個地區(qū)只有一個開發(fā)項目且沒有后續(xù)項目時，一般不宜設立地區(qū)事業(yè)部，避免機構(gòu)重疊。2021/12/2996房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標控制房地產(chǎn)開發(fā)項目目標控制的內(nèi)容包括進度控制、質(zhì)量控制、投資控制和安全控制。2021/12/21006房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標控制一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程進度控制1.概念:對開發(fā)項目工程建設各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施過程中經(jīng)常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補救措施或者調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。

最終目的：項目進度目標

總目標：建設工期影響因素：人的因素，技術(shù)因素，材料、設備和構(gòu)配件因素，機具因素，資金因素，水文、地質(zhì)和氣象因素，其他環(huán)境、社會因素等

2021/12/21016房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標控制2.進度控制的計劃系統(tǒng)及表示方法(1)進度控制的計劃系統(tǒng)工程項目前期工作計劃

工程項目總進度計劃

文字部分

工程項目一覽表

工程項目總進度計劃

投資計劃年度分配表

工程項目進度平衡表工程項目年度計劃

文字部分

表格部分2021/12/21026房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標控制2.進度控制的計劃系統(tǒng)及表示方法(2)進度計劃的表示方法

①橫道圖以“一條橫道”表示進度

②網(wǎng)絡圖由“箭線、節(jié)點”表示進度

雙代號網(wǎng)絡圖

單代號網(wǎng)絡圖2021/12/21036房地產(chǎn)開發(fā)項目管理橫道圖示例2021/12/21046房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標控制3.進度控制方法及措施（1）控制方法：把計劃進度和實際進度間的平衡作為控制進度和計劃管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（2）控制措施

組織措施:落實工程項目中各層次進度目標的責任人，具體任務和工作責任；建立進度控制目標體系；建立工程進度報告制度及進度信息溝通網(wǎng)絡；建立進度計劃審核制度和進度計劃實施中的檢查分析制度；建立進度協(xié)調(diào)會議制度，包括協(xié)調(diào)會議舉行的時間、地點，協(xié)調(diào)會議的參加人員等；建立圖紙審查、工程變更和設計變更管理制度。

技術(shù)措施:審查承包商提交的進度計劃；編制進度控制工作細則；采用網(wǎng)絡計劃技術(shù)及其他科學適用的計劃方法，并結(jié)合電子計算機的應用，對建設工程進度實施動態(tài)控制。

經(jīng)濟措施:及時辦理工程預付款及工程進度款支付手續(xù)；對應急趕工給予優(yōu)厚的趕工費用；對工期提前給予獎勵；對工程延誤收取誤期損失賠償金。

合同措施:加強合同管理，協(xié)調(diào)合同工期與進度計劃之間的關(guān)系，保證合同中進度目標的實現(xiàn)；嚴格控制合同變更，對各方提出的工程變更和設計變更，應嚴格審查后再補入合同文件之中；加強風險管理，在合同中應充分考慮風險因素及其對進度的影響，以及相應的處理方法；加強索賠管理，減少不必要的設計變更。2021/12/21056房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量控制1.設計質(zhì)量的控制（1）設計單位的選擇開發(fā)企業(yè)應該應根據(jù)擬開發(fā)項目性質(zhì)、高度、規(guī)模對照等級要求，選擇資質(zhì)合格、信譽好、技術(shù)力量強、設計經(jīng)驗豐富的專業(yè)設計院。為控制設計質(zhì)量，開發(fā)企業(yè)還可以通過設計招標、組織開展設計方案競賽等方式，從多個設計方案中選擇的最優(yōu)方案。2021/12/21066房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設質(zhì)量控制1.設計質(zhì)量的控制（2）嚴格進行設計文件審查審查設計方案目的在于保證項目設計符合設計大綱要求，符合國家有關(guān)工程建設的方針政策，符合現(xiàn)行設計規(guī)范、標準，符合國情，工藝合理，技術(shù)先進，能充分發(fā)揮工程項目的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。其次是設計圖紙的審核，主要包括初步設計圖紙和施工圖設計圖紙的審查。初步設計是決定工程采取何種技術(shù)方案，審查重點是所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，是否達到項目決策階段的質(zhì)量標準。施工圖是對設備、設施、建筑物、管線等工程對象的尺寸、布置、選材、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細圖紙和說明，是指導施工的直接依據(jù)，從而也是設計階段質(zhì)量控制的一個重點。審查重點是使用功能是否滿足質(zhì)量目標和水平。2021/12/21076房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設質(zhì)量控制1.設計質(zhì)量的控制（3）重視設計交底和圖紙會審請施工單位、供應商、監(jiān)理單位對參加圖紙會審，這樣可以減少圖紙差錯，并使施工單位熟悉設計圖紙，了解設計意圖及對關(guān)鍵部位的質(zhì)量要求；有利于檢查設計中沒有考慮到的施工的可能性、便捷、安全性問題；有利于檢查設計中沒有考慮到的運行中的維修、設備更換、保養(yǎng)方便的問題；有利于檢查設計中沒有考慮到的運營的安全性和運行費用的高低等問題。2021/12/21086房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設質(zhì)量控制2.施工質(zhì)量的控制

（1）預測建造期和使用期對質(zhì)量影響的全部因素，做好建設項目的全部規(guī)劃。（2）選擇資質(zhì)等級、經(jīng)驗、信譽合格的施工及監(jiān)理單位，與其簽訂書面合同，在合同中必須涉及質(zhì)量條款并明確質(zhì)量責任。（3）做好對重大技術(shù)方案、設計文件、施工組織設計的審定。（4）做好實施階段的質(zhì)量控制，如圖紙會審與技術(shù)交底、施工設備、材料、機械供應及施工中的質(zhì)量控制。（5）做好質(zhì)量信息反饋，通過組織與協(xié)調(diào)手段，進行全面質(zhì)量管理。2021/12/21096房地產(chǎn)開發(fā)項目管理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制

（1）土地費用（2）前期費用（3）政策要求的各種收費（4）配套設施費用（6）其它費用（5）建安造價政策要求的各種收費：如質(zhì)檢費、監(jiān)理費、基礎設施配套費、人防工程費、墻改基金、消防費、規(guī)劃管理費、勞保費、開發(fā)管理費、交易手續(xù)費、保險費等。配套設施費用，主要包括：供水管線及增容費、供電設施的各項費用、道路硬化、區(qū)內(nèi)綠化、物業(yè)管理的準備費用及其它公共服務設施費用等。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資的構(gòu)成2021/12/21106房地產(chǎn)開發(fā)項目管理321321（1）嚴格工程款的支付（2）慎重處理工程變更投資控制監(jiān)理和開發(fā)企業(yè)要嚴格把關(guān)嚴格按照合同結(jié)算和結(jié)算手續(xù)竣工決算的審查和審核三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資控制業(yè)主提出變更應慎重鼓勵簡化施工工藝變更前要進行經(jīng)濟核算2.工程施工階段的投資控制2021/12/21116房地產(chǎn)開發(fā)項目管理四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全管理安全第一，預防為主明確安全管理責任分工，確保安全設施經(jīng)費投入嚴把施工單位入門關(guān)，按章操作不違規(guī)加大宣傳和檢查力度423施工許可證的獲取152021/12/21126房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收一、竣工驗收的條件①完成建設工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場試驗報告；④有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；⑤有施工單位簽署的工程保修書。2021/12/21136房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收（5）有施工單位簽署的工程保修書。（1）完成建設工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；

（2）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備的進場試驗報告；（4）有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；一、竣工驗收的條件2021/12/21146房地產(chǎn)開發(fā)項目管理二、竣工驗收的依據(jù)經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質(zhì)量檢驗評定標準，以及合同中有關(guān)竣工驗收的條款。工程建設規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設備安裝等應與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致。2021/12/21156房地產(chǎn)開發(fā)項目管理三、竣工驗收的工作程序

（1）單項工程竣工驗收在開發(fā)小區(qū)總體建設項目中，一個單項工程完工后，首先由施工承包單位根據(jù)國家有關(guān)驗收標準對工程質(zhì)量進行自我評定，向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請。之后，開發(fā)商負責組織承包商、設計單位、客戶(使用方)、質(zhì)量監(jiān)督部門等有關(guān)部門進行驗收，統(tǒng)一檢查工程的質(zhì)量情況，隱蔽工程驗收資料、關(guān)鍵部位施工記錄、按圖施工情況及有無漏項等，并在驗收后給予認可或提出修改意見，由工程項目的監(jiān)理工程師列出需要修補的質(zhì)量缺陷“清單”，這時承包商應切實落實修復這些缺陷，并承擔由自身原因造成修改的費用。2021/12/21166房地產(chǎn)開發(fā)項目管理三、竣工驗收的工作程序

（2）綜合驗收綜合驗收是指開發(fā)項目按規(guī)劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規(guī)定要求組織綜合驗收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向主管部門提出綜合驗收申請，主管部門應當在收到申請后一個月內(nèi)組織有關(guān)部門進行綜合驗收。綜合驗收不合格的，不準交付使用。2021/12/21176房地產(chǎn)開發(fā)項目管理（2）綜合驗收①規(guī)劃要求是否落實②配套建設的基礎設施和公共服務設施是否建設完畢③單項工程質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備④拆遷補償款安置方案是否落實⑥其他⑤物業(yè)管理是否落實綜合驗收應當包括的內(nèi)容2021/12/21186房地產(chǎn)開發(fā)項目管理辦理工程竣工驗收備案應提交的文件①工程竣工驗收備案表；②工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號,施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認為需要提供的有關(guān)資料；③法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；④施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；⑤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。在組織竣工驗收時，應對工程質(zhì)量的好壞進行全面鑒定。工程主要部分或關(guān)鍵部位若不符合質(zhì)量要求會直接影響使用和工程壽命，應進行返修和加固，然后再進行質(zhì)量評定。工程未經(jīng)竣工驗收或竣工驗收未通過的，開發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。2021/12/21196房地產(chǎn)開發(fā)項目管理案例分析2