房屋轉(zhuǎn)租的法律分析

房屋轉(zhuǎn)租的法律分析

房屋租賃是承租人通過不退出租賃關(guān)系而將房屋租賃給他人的行為。它與租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓雖然相似,但性質(zhì)是不同的。由于房屋的使用收益與出租人的利益密切相關(guān),因此近現(xiàn)代各國民法在規(guī)定房屋轉(zhuǎn)租制度時(shí),形成了放任主義、限制主義和區(qū)別主義三種基本立法模式。放任主義認(rèn)為轉(zhuǎn)租乃承租人的權(quán)利,如無目標(biāo)性約定,承租人原則上可以轉(zhuǎn)租,主要以法國、奧地利等國為代表;限制主義則規(guī)定,非經(jīng)出租人同意,承租人不得轉(zhuǎn)租,以德國、日本等國為代表;而區(qū)別主義則強(qiáng)調(diào),區(qū)別不同情況或放任轉(zhuǎn)租或限制轉(zhuǎn)租,以意大利、俄羅斯及我國臺(tái)灣地區(qū)為主要代表。(P101)我國民法對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租采取限制主義的態(tài)度。我國《合同法》第224條對(duì)轉(zhuǎn)租作了明確規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”房屋轉(zhuǎn)租在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生,而且與一般的租賃相比,其法律關(guān)系更為復(fù)雜,但是我國現(xiàn)行法律對(duì)此所作的規(guī)定過于簡(jiǎn)單,因而無法解決實(shí)踐中產(chǎn)生的各種糾紛。一、轉(zhuǎn)租合同的成立房屋轉(zhuǎn)租合同是指房屋的承租人不退出租賃關(guān)系,把自己從出租人那里承租的房屋再出租給第三人的合同。在這里,我們把原房屋的出租人稱為出租人,把房屋的第一承租人稱為承租人,把第三人稱為次承租人。根據(jù)《合同法》第224條的規(guī)定,房屋轉(zhuǎn)租合同具有以下特征:(1)房屋轉(zhuǎn)租合同以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個(gè)轉(zhuǎn)租合同必然存在一個(gè)租賃合同,沒有租賃合同,也不存在轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同是租賃合同成立后,承租人另行與次承租人就房屋租賃協(xié)商一致而成立的合同。(2)出租人的同意是房屋轉(zhuǎn)租合同訂立的前提條件。轉(zhuǎn)租合同的訂立應(yīng)當(dāng)取得房屋出租人的同意。這種同意可以是書面的,也可以是口頭的。《合同法》規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,出租人可以解除合同。”如果租賃合同解除,轉(zhuǎn)租合同也就無存在的根據(jù),轉(zhuǎn)租合同應(yīng)自動(dòng)解除。房屋轉(zhuǎn)租盡管取得了房屋出租人的同意,但房屋出租人并不是房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人。轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人只能是合同權(quán)利和義務(wù)的承受者,即房屋的承租人和次承租人。(3)出租人與次承租人之間無任何法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)因法律的規(guī)定和合同的約定而產(chǎn)生,出租人與次承租人之間沒有合同關(guān)系。我國《合同法》明確規(guī)定:“次承租人對(duì)租賃物造成的損失由承租人賠償?！狈晌匆?guī)定出租人與次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此,出租人與次承租人之間不可能存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。(4)房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人,承租人退出租賃關(guān)系,租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。在房屋轉(zhuǎn)租中,承租人不退出租賃關(guān)系,仍然承擔(dān)租賃合同的權(quán)利義務(wù)。所以,轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上是不同的。另外,轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的轉(zhuǎn)租中使用收益,是以原租賃權(quán)范圍為限,但經(jīng)出租人特許的除外。對(duì)于轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租期限,我國法律未作特別規(guī)定。但因?yàn)檗D(zhuǎn)租是以原租賃關(guān)系為基礎(chǔ)的,具有附屬性,故轉(zhuǎn)租期限不應(yīng)長于原租賃所余的期限。二、未取得房屋出租人的同意合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的一定的法律拘束力?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定,民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(2)意思表示真實(shí);(3)不違反法律或者社會(huì)公共利益?！睹穹ㄍ▌t》的規(guī)定,基本概括了有效合同的標(biāo)準(zhǔn)。房屋轉(zhuǎn)租合同只要符合上述條件,應(yīng)認(rèn)定合同有效。筆者認(rèn)為在以下幾種情況下轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效:(1)房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意,這種行為完全符合《合同法》第224條的規(guī)定,依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定為有效。房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,但未作反對(duì)表示的(默示),應(yīng)視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意,該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。(2)房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情況下,房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)認(rèn)定為效力待定。我國《合同法》第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,……合同繼續(xù)有效,……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?！痹诜课莩鲎馊瞬恢榈那闆r下的轉(zhuǎn)租,出租人知情后可能會(huì)有兩種態(tài)度:一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租,那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租,那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同;如果出租人解除該合同,轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此,在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。(3)房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,未經(jīng)房屋出租人同意,房屋出租人在知道該事實(shí)后,雖反對(duì)房屋轉(zhuǎn)租,但未與承租人解除原租賃合同,該房屋轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)有效?！逗贤ā芬?guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?！钡珱]有規(guī)定合同無效。因此,在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下,轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予以解除。三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)在給“次承租人的優(yōu)先購買權(quán)”下定義之前,應(yīng)該先解決一個(gè)問題,即什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指公民、法人作為房屋承租人時(shí),對(duì)于出租人在出賣其出租房屋時(shí),在同等條件下,優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。由此推論,次承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指次承租人基于其轉(zhuǎn)承租關(guān)系,對(duì)于出租人在出賣其出租房屋時(shí),在同等條件下,通過承租人來行使優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。(一)轉(zhuǎn)租關(guān)系中的利益平衡關(guān)于次承租人是否能享有對(duì)房屋的優(yōu)先購買權(quán),一直是學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論的一個(gè)問題。有的學(xué)者認(rèn)為,在租賃關(guān)系存續(xù)期間因出租人與次承租人不存在直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系,出租人欲出賣房屋時(shí),即使承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),次承租人仍不享有該項(xiàng)權(quán)利。(P29)筆者不同意這種觀點(diǎn),理由如下:(1)優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定給所有權(quán)的行使設(shè)置了一個(gè)合法的負(fù)擔(dān),其以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價(jià),換取對(duì)特定主體的特殊保護(hù)。轉(zhuǎn)租關(guān)系先于買賣關(guān)系而存在,將這種既存的社會(huì)關(guān)系穩(wěn)定下來,避免因出租房屋所有權(quán)的任意處分而使次承租人生活發(fā)生大的變動(dòng),應(yīng)賦予次承租人享有順位在先的優(yōu)先購買的權(quán)利。(2)給次承租人以優(yōu)先購買權(quán)有利于簡(jiǎn)化交易程序、降低交易成本、增進(jìn)效率,此與優(yōu)先購買權(quán)制度的設(shè)計(jì)目的相吻合。臺(tái)灣著名法學(xué)家王澤鑒認(rèn)為,私法上有兩個(gè)原則:自由和效率。轉(zhuǎn)租關(guān)系從屬于私法范疇,同樣要實(shí)現(xiàn)自由和效率。在轉(zhuǎn)租關(guān)系中,如何實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置、物盡其用是法律應(yīng)當(dāng)做出的價(jià)值選擇。(3)法律制度的內(nèi)在理念之一是保護(hù)弱勢(shì),實(shí)現(xiàn)公平正義。較承租人而言,次承租人的合法權(quán)益更容易因房屋所有權(quán)的任意處分而受侵害。在這一涉及三方的法律關(guān)系當(dāng)中,次承租人是真正的弱勢(shì)。給予次承租人優(yōu)先購買權(quán)符合公平正義的原則。(4)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中廣泛而大量地存在,尤其在城市房地產(chǎn)交易中,許多寫字樓、店鋪及居民住宅等都以轉(zhuǎn)租的形式存在。寫字樓、店鋪等的次租賃人出于商業(yè)利益的考慮,往往對(duì)租賃房屋投入了高昂的裝修費(fèi)用、廣告費(fèi)用及其他費(fèi)用。隨著生活品質(zhì)的提高,住房等也往往涉及價(jià)格高昂的裝修費(fèi)用。次承租人作為利用主體,其優(yōu)先購買權(quán)順位在先,既可避免其投入的成本遭受無謂的損失,也能避免社會(huì)資源的浪費(fèi),充分發(fā)揮物的經(jīng)濟(jì)效益。(P97)(二)增加了承租人的優(yōu)先購買權(quán)和通知義務(wù)筆者認(rèn)為,次承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有以下法律特征:(1)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)以承租人的優(yōu)先購買權(quán)的存在為基礎(chǔ)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中,存在出租人與承租人、承租人與次承租人之間兩個(gè)租賃合同關(guān)系,次承租人與出租人之間無直接的合同關(guān)系。因而,次承租人不能直接享有優(yōu)先購買權(quán)。次承租人的優(yōu)先購買權(quán)只能在承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)上才能存在。(2)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)以承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)為前提。法律直接規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權(quán),在承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí),次承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。轉(zhuǎn)租合同法律關(guān)系的產(chǎn)生以原租賃合同關(guān)系為基礎(chǔ),原租賃合同解除轉(zhuǎn)租合同也隨之解除。如果轉(zhuǎn)租合同的次承租人與原租賃合同的承租人均等地享有優(yōu)先購買權(quán),就喪失了承租的基礎(chǔ)地位。因此,只有在承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí),次承租人才能間接地主張優(yōu)先購買權(quán)。(3)次承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得超越承租人優(yōu)先購買權(quán)的范圍。次承租人的優(yōu)先購買權(quán)是以承租人的優(yōu)先購買權(quán)為基礎(chǔ)的,沒有承租人的優(yōu)先購買權(quán),就不能產(chǎn)生次承租人的優(yōu)先購買權(quán),次承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當(dāng)以不超越承租人的優(yōu)先購買權(quán)的范圍為原則。(4)次承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使應(yīng)受一定的限制。由于次承租人與出租人之間無合同上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,次承租人不能直接向出租人主張優(yōu)先購買權(quán)。次承租人在行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí),應(yīng)先通過承租人,即由次承租人向承租人主張優(yōu)先購買權(quán),承租人應(yīng)以自己的名義向出租人主張?jiān)摍?quán)利。(5)通知義務(wù)的承擔(dān)?！逗贤ā返?30條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。承租人享有以下同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”《合同法》規(guī)定了通知義務(wù)由出租人承擔(dān)。在轉(zhuǎn)租合同關(guān)系中,通知義務(wù)該由誰來承擔(dān),法律未作明確規(guī)定。由于出租人與轉(zhuǎn)租人的合同中,承租人作為出租人出租其所承租的房屋,因此,原合同的承租人應(yīng)對(duì)次租人承擔(dān)通知義務(wù)。如果承租人不履行通知義務(wù),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,該民事責(zé)任應(yīng)與出租人對(duì)承租人所承擔(dān)的民事責(zé)任不同。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹民法通則若干問題的意見(試行)》第118條的規(guī)定,出租人不履行通知義務(wù),承租人可以向法院請(qǐng)求宣告該房屋買賣無效。但在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中,出租人出賣房屋,應(yīng)由承租人通知次承租人;如果承租人未履行通知義務(wù),不能由此請(qǐng)求宣