西安房地產(chǎn)市場分析報告

西安房地產(chǎn)市場分析匯報全國房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資2323.57億元，同比增長26.7%，增幅比去年回落了14.4個百分點，比同期固定資產(chǎn)投資增幅（25.3%）高1.4個百分點，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為21.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品住宅投資占66.1%，其中，經(jīng)濟合用房占商品住宅的比重為3.9%。東、中、西部地區(qū)商品住宅開發(fā)完畢投資同比增長分別為23.0%、37.9%、36.3%。東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅略低于中、西部地區(qū)。全國完畢購置土地面積7374.16萬平方米，同比增長3.9%，同比去年增幅回落了29.3個百分點，低于商品房施工面積漲幅的15.9個百分點、新動工面積5.4個百分點。伴隨宏觀調(diào)控政策措施的貫徹貫徹，房地產(chǎn)投資過快增長勢頭得到了一定的控制，不過由于住房供應(yīng)構(gòu)造不合理，開發(fā)成本提高，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增長，市場需求較大，導(dǎo)致部分地區(qū)房價一路上漲過快。根據(jù)以上原因，3月國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳有關(guān)切實穩(wěn)定住房價格的告知》，對此后一段時間，從重視穩(wěn)定住房價格工作、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)構(gòu)造，嚴(yán)格控制被動型住房需求，對的引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期，全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行，積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施，認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。今年以來，西安住宅與房地產(chǎn)業(yè)與全國同樣，繼續(xù)保持著良好的發(fā)展態(tài)勢，仔細(xì)分析西安房地產(chǎn)的狀況后我們認(rèn)為，西安房地產(chǎn)市場的商品房價格的增長幅度尚屬正常，至于詳細(xì)狀況，分析如下：1.西安房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析西安房地產(chǎn)市場近期體現(xiàn)出強勁的升溫趨勢，一是由于金九銀十老式旺季的原因，二則是由于上六個月市場整體萎靡的自然反彈。上六個月的宏觀調(diào)控，其目的重要是克制房價的過快增長，而采用的手段之一則是剔除市場上的投機性和投資性需求。由于新政的不停出臺，購房者對市場在調(diào)控下的走向并不是十分明朗，因此也導(dǎo)致市場一度的觀望情緒。但伴隨市場逐漸走出調(diào)控的影響，市場上真正的購房需求深入釋放，從而促使地產(chǎn)市場逐漸升溫。

雖然西安地產(chǎn)市場中，投機性需求所占的比例并不大，但把房產(chǎn)置業(yè)作為投資收益途徑的仍有相稱一部分群體。再加上此前開發(fā)商對地產(chǎn)升值的刻意炒作，也讓房價在需求過旺的虛火中不停提高。但進入九月份以來，西安地產(chǎn)市場首先新盤供應(yīng)量增大，另首先不少項目也出現(xiàn)熱銷的趨勢，甚至此前的排隊購樓現(xiàn)象也有發(fā)生。有關(guān)人士分析，這是由于調(diào)控把市場上真正的購房需求和炒作性購房需求辨別開來，而真正的購房需求也通過幾種月的觀望逐漸理性，并在近期逐漸釋放出對市場發(fā)展的強勁需求推進力。

西安市房地產(chǎn)市場在迅速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、迅速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢大好，商品房市場展現(xiàn)出前所未有的火爆，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)迅速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少。這是由于人們的居住理念的變化，并規(guī)定改善居住條件所至。也是實行西部大開發(fā)戰(zhàn)略的一大成果，伴隨國家商品房建設(shè)步伐的加緊及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產(chǎn)市場進入了一種強勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長，闡明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)并且也闡明了大眾對西部大開發(fā)的信心和支持。另首先于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，深入激活房地產(chǎn)市場，今年政府準(zhǔn)備重點整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力爭給房地產(chǎn)業(yè)一種自由發(fā)揮且有充足公益保障的空間，闡明了西安的房地產(chǎn)市場將辭別成長期，前進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為愈加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟性。因此，未來西安的市場走勢將展現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的—些特性將逐漸涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速度。２.房地產(chǎn)市場供求狀況分析由于部分?jǐn)?shù)據(jù)的不可取，對西安房地產(chǎn)市場當(dāng)年新動工、竣工、銷售、空置面積等數(shù)據(jù)的獲取時間段略有差異，但基本不影響我們的分析判斷。1997年以來西安房地產(chǎn)市場的新動工面積展現(xiàn)出波折上升的走勢，這重要是受西部大開發(fā)政策的推進，在國家宏觀調(diào)控措施的作用下，當(dāng)年新動工面積又有了較大幅度的回落。從竣工、銷售面積看，1998-1999年間西安房地產(chǎn)市場的竣上面積和銷售面積均大幅增長之后，兩者一直保持平穩(wěn)增長的發(fā)展態(tài)勢，在1999-間，竣工面積一度超過新動工面積或與新動工面積持平。盡管數(shù)年來西安房地產(chǎn)市場的銷售量基本都處在竣工量的下方，但由于竣工量與銷售量保持了較為同步的增長幅度，因此，1997年以來西安房地產(chǎn)市場的空置量，其變化并不大。闡明西安房地產(chǎn)市場的供求基本趨于平衡，但市場供求構(gòu)造方面仍存在某些不協(xié)調(diào)的方面。３.房地產(chǎn)市場價格分析從1998年來西安房地產(chǎn)市場的多種價格指數(shù)看，土地交易、房屋銷6以及房屋租賃的價格一直展現(xiàn)“較為平穩(wěn)、略有上升”的發(fā)展態(tài)勢，與全國房地產(chǎn)價格走勢基本一致，但低于全國平均水平。認(rèn)為例，全國住宅類房屋平均銷售價格2267元／平方米，西安平均1930元／平女米，在全國35個大中都市中，西安的住宅銷售價格位居第20位(由高到低排列)，處在中下游水平。按照三口之家購置一套100平方米的商品房測算，全國平均水平需要22．67萬元，為年家庭收入的9．81倍，西安需要19．3萬元，為年家庭收入的8．99倍。而35個大中都市中房價最高的深圳，購置一套100平方米的住房需要52．67萬元，為年家庭收入的7.04倍；與西安經(jīng)濟發(fā)展水平相稱的成都和哈爾濱則分別需要17.75萬月和21.57萬元，分別為年家庭收入的6.73倍和10.27倍。我們認(rèn)為，就目前西安的房地產(chǎn)價格來看，與廣大居民的承受能力大體匹配，基本處在合理水平。４.西安地產(chǎn)業(yè)的壁壘

首先是資金壁壘。這是一種地產(chǎn)公理，沒有龐大的資金作后盾，地產(chǎn)開發(fā)是白日做夢。細(xì)數(shù)地產(chǎn)圈，有多少項目是由于資金不到位而成為“半拉子”工程，投出的錢成了潑出去的水，有去無回。伴隨國家對資金的嚴(yán)格控制、開發(fā)商對資金的重視,某些國外基金組織對中國市場的看好，以及國家融資渠道的逐漸完善，大家都在為企業(yè)融資而發(fā)愁。因此,資金成為地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘.另一方面是土地壁壘.土地供應(yīng)、土地開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭。我國的一系列房產(chǎn)政策,正是從土地控制開始的.從年初停止對別墅的供地到全國性的土地整改與開發(fā)并出臺了“招拍掛”的土地供應(yīng)政策。從源頭上控制了土地供應(yīng)關(guān)系。作為房地產(chǎn)開發(fā)商不用說，沒有地，哪兒去蓋房？國家現(xiàn)如今對土地供應(yīng)量的限制，讓諸多開發(fā)商都叫苦不迭。巧婦難為無米之炊啊！“外行地產(chǎn)商”有多少土地儲備？能開發(fā)幾年？

從而規(guī)劃了房地產(chǎn)市場，增長了進入壁壘。

再者是技術(shù)壁壘。專業(yè)的人才能做好專業(yè)的事情。做紡織的能蓋好房子嗎？開飛機的能搞好建筑設(shè)計嗎？也許天才是可以，不過天才有幾種？絕大多數(shù)人都不敢拍著胸脯說“能”！房地產(chǎn)專業(yè)的環(huán)境容不得半點馬虎，建筑設(shè)計、綠化設(shè)計、構(gòu)造設(shè)計、水暖設(shè)計、市場調(diào)查、商業(yè)管理、籌劃推廣等，沒有一條缺乏技術(shù)含量能做好的，沒有一種環(huán)節(jié)能讓開發(fā)商松口氣的，一種環(huán)節(jié)出問題，將會影響后來的若干環(huán)節(jié)，最終導(dǎo)致的成果就是回款緩慢，甚至不能完全回款，我認(rèn)為，這是進入房地產(chǎn)最大的壁壘。當(dāng)然，這幾種壁壘只是冰山一角，困難是不停涌現(xiàn)的，倘若功力不夠，身手不到家，在地產(chǎn)行業(yè)里很輕易碰得滿頭是包甚至頭破血流。外行假如想進入這個行業(yè)一展拳腳，至少必須具有這些條件：有錢、有地、有門道，這是可以從事地產(chǎn)操作的前提。復(fù)雜的宏觀環(huán)境、微妙的消費心理、劇烈的競爭環(huán)境等，注定進入地產(chǎn)的都是行動與思想上的巨人。

跨行業(yè)經(jīng)營不是易事，奉勸那些躍躍欲試的“外行”，先鍛煉好自己的身體素質(zhì)是關(guān)鍵，假如蝦兵蟹將也想到地產(chǎn)行業(yè)混水摸點魚，小心被地產(chǎn)洪流沉沒。５.西安房地產(chǎn)風(fēng)險與收益

從近來幾年市場體現(xiàn)可以看到，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼。雖然有時受國家宏觀調(diào)控的影響，局部地區(qū)房價會出現(xiàn)下滑，但地產(chǎn)業(yè)仍是有利可圖。從全國來看，房價仍是穩(wěn)中有漲，地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢不可擋。國家的某些政策，只是讓地產(chǎn)業(yè)在一種良性、健康、市場化的環(huán)境中成長，或許這給某些地產(chǎn)商帶來了年度毛利潤或單個項目的利潤下滑，但陣痛過后，將會是產(chǎn)業(yè)的一片光明。

５.１房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險原因分析同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)由于其物質(zhì)的自然特性以及由其自然特性衍生的社會經(jīng)濟特性所決定而具有某些明顯的特性：位置的固定性、壽命的耐久性、價值的雙重性、價值的高大性、需求的普遍性、產(chǎn)權(quán)的易分割性(權(quán)益的流動性)和保值增值性等。正是房地產(chǎn)的這些特性而使該行業(yè)的投資活動具有其自身活動的特點和風(fēng)險源泉。首先，從其價值的高大性來看。由于房地產(chǎn)資源數(shù)量的有限性和投入資金需求巨大決定了其價值的高大性，這也闡明房地產(chǎn)投資具有高投資的特性。從現(xiàn)實狀況來看，房地產(chǎn)的投資過程需要大筆資金的運作，一種房地產(chǎn)項目，少則投資數(shù)百萬，多則數(shù)億甚至數(shù)十億元。同步由于投資數(shù)額比較大，其投資完畢周期也就比較長。由于投資數(shù)額大、投資周期長，很難精確判斷房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展趨勢，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)價格波動，供求趨勢的逆轉(zhuǎn)，便會導(dǎo)致投資回收的困難甚至是血本無歸。由于房地產(chǎn)投資數(shù)額較大，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的變現(xiàn)比較差，最終也會影響房地產(chǎn)企業(yè)的收益。另一方面，從房地產(chǎn)位置的固定性來看。由于房地產(chǎn)位置的固定性，決定了房地產(chǎn)區(qū)域特性比較明顯，使得房地產(chǎn)投資展現(xiàn)區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的特性。由于社會經(jīng)濟發(fā)展與人們的生活水平的差異，導(dǎo)致了不一樣地區(qū)房地產(chǎn)需求水平的差異，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展最終必然受到這些多重原因的制約。同步房地產(chǎn)自身的這種區(qū)域性特性，又會使得房地產(chǎn)的價格、房地產(chǎn)企業(yè)的收益又較為明顯的地區(qū)差異，級差收益明顯不一樣。再者，由于房地產(chǎn)行業(yè)價值的巨大性和需求的普遍性，使得房地產(chǎn)行業(yè)的重要性非常明顯，各地政府對房地產(chǎn)行業(yè)非常關(guān)注，會對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費等過程中的法律、經(jīng)濟利益關(guān)系進行調(diào)整，出臺有關(guān)的土地供應(yīng)政策、住房交易政策、稅收政策及貸款管理規(guī)定。由于房地產(chǎn)的不可移動性，使用周期的長期性以及與周圍環(huán)境的高度有關(guān)性，上述政策的出臺會明顯影響到房地產(chǎn)的投資活動。此外，房地產(chǎn)由于其產(chǎn)權(quán)的易分割性(尤其以土地和樓花)與權(quán)益的流動性而成為大眾炒作的對象，假如房地產(chǎn)投資不是介入實際的房地產(chǎn)開發(fā)而是參與土地或樓花的買賣，就很輕易形成房地產(chǎn)的炒作泡沫而最終導(dǎo)致虧損甚至是蝕本。從上述現(xiàn)象的分析來看，相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)一般會具有更高的投資風(fēng)險。５.２房地產(chǎn)業(yè)投資的收益分析首先是凈資產(chǎn)收益率。根據(jù)開發(fā)成本和銷售價所得的利潤率，從財務(wù)分析角度講只是房產(chǎn)開發(fā)的主營利潤率，是房產(chǎn)這頭“大象”的局部。要真正理解這頭“大象”的全貌，不僅要看它的銷售利潤率，更要看它一年能做多少利潤，以及這一利潤和它的凈資產(chǎn)的比率，即凈資產(chǎn)收益率有多高。凈資產(chǎn)收益率是衡量一種行業(yè)真正盈利水平的最重要指標(biāo)。道理很簡樸，不一樣的行業(yè)有不一樣的特性。有的行業(yè)，產(chǎn)品利潤率很高，但由于生產(chǎn)和銷售周期長，生產(chǎn)商的凈資產(chǎn)收益率反而并不太高。房產(chǎn)是一種長周期產(chǎn)品，從最初的置地、設(shè)計、開發(fā)，到完畢銷售，平均周期長達(dá)3年，有的甚至超過3年。而房地產(chǎn)又是投入資金量很大的產(chǎn)業(yè)，絕大多數(shù)的開發(fā)商主線就無法像工業(yè)企業(yè)同樣，進行持續(xù)不停的大規(guī)模滾動開發(fā)。因此，看起來很高的主營業(yè)務(wù)利潤率，分?jǐn)偟矫恳荒?，其年均的凈資產(chǎn)收益率卻并不像主營業(yè)務(wù)利潤率顯示的那么嚇人。今年上六個月，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)銷售利潤率普遍超過30%，但53家房地產(chǎn)上市企業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率卻只有6.64%，折算成年率是13.26%。這一水平和一般處在景氣周期的行業(yè)盈利率相比，并不算高。其中，銷售利潤率拔得頭籌的3家上海上市企業(yè)-中華企業(yè)、陸家嘴、浦東金橋，其銷售利潤率分別是44.15%、41.58%、52.85%，但它們的凈資產(chǎn)收益率折合成年率是22.1%、9.72%、12.46%。凈資產(chǎn)是一家企業(yè)擁有的凈資本總額，在其他行業(yè)中，凈資產(chǎn)收益率到達(dá)和超過30%的其實并不少見。

房地產(chǎn)是一種長周期產(chǎn)業(yè)，由于開發(fā)周期長，行業(yè)景氣節(jié)拍難以踩準(zhǔn)，萬一踩錯后的風(fēng)險極大，因此，除了“過江龍”，即行業(yè)景氣時進來撈一票的項目企業(yè)外，即便是以房地產(chǎn)為長期主業(yè)的企業(yè)，絕大多數(shù)也會采用兩種政策。一是“有風(fēng)使盡帆”，即在景氣高漲時盡量把利潤做到極至；二是在一種樓盤開發(fā)完畢后，先賣掉其中的70%或80%，收回成本和少許利潤，剩余的就作為儲備。要衡量我國房產(chǎn)開發(fā)的利潤看它長期平均銷售利潤率是24.45%，高于其他行業(yè)的平均利潤率；凈資產(chǎn)收益率5.78%，低于所有上市企業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率；總資產(chǎn)收益率3%，和所有上市企業(yè)基本持平，但低于銀行利率。相對房地產(chǎn)來說，簡樸地以銷售利潤率來衡量其收益狀況是不可取的。一位房產(chǎn)開發(fā)商說，“沒有25%的利潤，誰做房地產(chǎn)”，原因就在25%的利潤，貫徹到凈資產(chǎn)收益率上，僅僅比銀行一年期利率高出一點點。也闡明，盡管近一年多來，我國房地產(chǎn)開發(fā)利潤率極高，并且今年上六個月房地產(chǎn)類上市企業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率到達(dá)了一種較高水平，但就房地產(chǎn)企業(yè)的長期平均利潤率來講，和大多數(shù)行業(yè)實際上并沒有太大區(qū)別，由于即便是今年上六個月，我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率到達(dá)6.63%，折合成年率是13.26%，但也僅僅比1300多家上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率5.59%、年率11.18%，高出2.08個百分點。６.西安房地產(chǎn)業(yè)競爭格局在國家宏觀調(diào)控政策的有效作用之下，，中國房地產(chǎn)行業(yè)景氣水平呈調(diào)整之勢，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)和銷售指標(biāo)在繼續(xù)保持迅速增長的狀況下增幅略有回落;動態(tài)看來商品房空置面積有所下降;雖然過熱跡象仍然存在，但并非整體過熱。細(xì)分市場供需構(gòu)造失衡，部分地區(qū)供求構(gòu)造性矛盾明顯。區(qū)域發(fā)展極不平衡，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展不充足，但市場潛力較大。受國家土地政策及信貸政策的影響，房地產(chǎn)市場的不規(guī)范運作現(xiàn)象將減少，競爭深入加劇，行業(yè)集中度將有明顯提高，行業(yè)平均利潤也將逐漸改善。一般住宅的建設(shè)和開發(fā)將繼續(xù)保持主流地位，投資額與新動工面積將迅速增長;受國家宏觀經(jīng)濟形勢的刺激，辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)和需求總量也將增長，構(gòu)造矛盾有望緩和。土地價格與商品房銷售平均價格將有小幅增長，個別都市價格上升明顯。６.１背景西安的房地產(chǎn)通過近十?dāng)?shù)年的發(fā)展，已形成東郊、北郊、西郊、南郊、城區(qū)五個大的區(qū)域市場。同步，在區(qū)域市場內(nèi)部又細(xì)分出許多各具特色的板塊，例如北郊的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、太華路板塊，東郊的東高新、灞河板塊，南郊的西高新、長安路板塊等。這種區(qū)域化、板塊化的格局越來越分明、越來越細(xì)化。板塊之爭向來是地產(chǎn)市場的焦點話題，曲江、高新、北郊等區(qū)域也在西安地產(chǎn)市場中一直演繹著王者爭霸的故事。雖然西安的居住區(qū)域不停向都市外延擴展，但老式板塊的營造仍然在地產(chǎn)市場中飾演了重要的角色，并且地產(chǎn)板塊之爭正在向縱深化和特色化的方向發(fā)展。

近來，政府北遷的舉措已經(jīng)進入實質(zhì)性的報批階段，這讓北城區(qū)域急速升溫，主城向北、居住北移的提法也多了起來。此前，西安都市總體規(guī)劃也已經(jīng)在九宮發(fā)展格局的基礎(chǔ)上，提出了某些諸如南唐北漢的發(fā)展想法，這實際上也會促使區(qū)域的發(fā)展走向了更為實質(zhì)的特色道路，而曲江新區(qū)幾年內(nèi)的都市建設(shè)方向也證明了區(qū)域特色性的文化方向。而浐灞河區(qū)域，建設(shè)西安的副城，依托水岸風(fēng)光建設(shè)西安的高檔居住區(qū)域，也得到了西安人的承認(rèn)。同步，也有某些人士提出，在區(qū)域板塊特色化的發(fā)展中，地產(chǎn)市場應(yīng)緊密結(jié)合特色主題，同步走精品路線，真正使得西安地產(chǎn)版圖的發(fā)展更為炫目多彩。

６.２各板塊優(yōu)劣勢分析及預(yù)測板塊優(yōu)勢劣勢趨勢預(yù)測西高新區(qū)板塊1、政府大力倡導(dǎo)和鼓勵新區(qū)發(fā)展2、優(yōu)惠的開發(fā)政策、購房政策，寫字樓集中區(qū)域3、中高檔樓盤集中區(qū)域和市政配套的迅速前進4、外地大開發(fā)商的項目炒作5、市區(qū)可開發(fā)土地面積的大量減少1、缺乏生活配套2、缺乏居住人氣3、學(xué)校、醫(yī)療等配套4、高檔商品房，市場競爭壓力大1、國家提出西部開發(fā)戰(zhàn)略思想，此區(qū)域作為一種支點可輻射全市2、大量可開發(fā)運用的土地資源，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域3、伴隨市政配套跟進、學(xué)校入住、人氣的提高，一部分觀望的開發(fā)商會進入，較高的土地價格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現(xiàn)4、西高新區(qū)的住宅和商業(yè)開發(fā)均會成為西安新的形象區(qū)域，其檔次和售價也不言而喻曲江板塊1、生活及商業(yè)配套齊全，功能定位于旅游度假區(qū)，重點發(fā)展旅游、娛樂、集中居住。2、會展中心投入使用和市政配套的迅速前進3、中高檔樓盤集中區(qū)域，空氣較清新，合適喜歡郊區(qū)居住的消費4、大雁塔對此區(qū)域的增進作用5、交通以便1、潛在開發(fā)項目多，未來板塊內(nèi)部競爭壓力大2、區(qū)域可開發(fā)運用土地有限，缺乏基本的生活配套1、可開發(fā)項目均會定位于中高檔樓盤2、此區(qū)域有良好的市場需求潛力，大規(guī)模高層物業(yè)面市必然會帶來較大的競爭壓力3、目前此區(qū)域的商業(yè)有潛力，必將大大提高區(qū)域人氣，住宅升值空間喜人北郊板塊1、生活及商業(yè)配套齊全，住宅開發(fā)量大，居住人氣較大提高2、板塊市場政環(huán)境大為改觀3、政府及火車站北移1、北郊過去天擦黑就不見人影，