天門調(diào)查報告

天門項目調(diào)查匯報一、天門都市概述湖北天門市地處鄂中腹地江漢平原，地理位置優(yōu)越，上通荊沙，下接武漢，南瀕江漢黃金水道，北枕三峽過境鐵路，緊銜107、318國道和宜黃高速公路。

市內(nèi)有縱橫交錯的高等級公路，5000噸級優(yōu)良港口，8萬門程控電話，電力供

應(yīng)充足，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達；全市國土面積2622平方公里，人口161.92萬。天門市境內(nèi)公路縱橫，漢（口）宜（昌）公路、荷（包湖）沙（洋）公路貫穿東西，李（場）毛（咀）公路溝通南北。天（門）仙（桃）一級公路于建成通車，隨（州）岳（陽）高速公路和武（漢）荊（門）高速公路相繼通車，正在動工建設(shè)的漢宜高速鐵路將過境本市并在仙北設(shè)站，建成后，將使天門市形成以隨岳高速公路、武荊高速公路、長荊鐵路、漢宜高速鐵路、漢北河、漢江為主骨架的公路、鐵路、水路聯(lián)運的綜合運送體系，構(gòu)成江漢平原腹地的迅速交通網(wǎng)絡(luò)。天門市地理位置優(yōu)越、歷史悠久，在長江、漢水經(jīng)濟開發(fā)帶中，具有強大的接納和輻射能力。伴隨武漢1+8都市圈建設(shè)步伐的加緊和增進中部崛起戰(zhàn)略的實行，為天門承接沿海發(fā)達地區(qū)和大武漢的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了千載難逢的機遇，尤其是高速鐵路、高速公路的相繼通車，天門的迅速交通網(wǎng)絡(luò)基本完善。天門迎來了新世紀的發(fā)展機遇。天門都市定位：天門市地理位置優(yōu)越、歷史悠久，在長江、漢水經(jīng)濟開發(fā)帶中，具有強大的接納和輻射能力。伴隨武漢都市圈建設(shè)步伐的加緊和增進中部崛起戰(zhàn)略的實行，為天門承接沿海發(fā)達地區(qū)和大武漢的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了千載難逢的機遇，尤其是高速鐵路、高速公路的相繼通車，天門的迅速交通網(wǎng)絡(luò)基本完善，天門市將成為武漢都市圈現(xiàn)代制造業(yè)加工配套基地、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、江漢平原北部物流中心和休閑度假區(qū)。1、天門市宏觀經(jīng)濟技術(shù)指標天門市是全國農(nóng)業(yè)大市,是國家著名的優(yōu)質(zhì)糧產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)棉產(chǎn)區(qū),農(nóng)業(yè)一直是本市的經(jīng)濟支柱，但伴隨天門市融入武漢都市圈后，天門市機械、醫(yī)化、輕紡、食品等四大工業(yè)板塊發(fā)展勢頭強勁，可充足發(fā)揮優(yōu)勢，積極承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，全市經(jīng)濟展現(xiàn)出迅速發(fā)展的良好勢頭。GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式GDP增長率不不小于4%4-5%5-8%不小于8%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展天門近幾年GDP增長率年份GDP增長率11.50%11.00%12.50%15.50%14.60%根據(jù)上圖根據(jù)上圖數(shù)據(jù)，、、、、GDP同比增長分別為11.50%、11.00%、12.50%、15.50%、14.60%，五年增長率均超過8%。天門市近年來整體經(jīng)濟得到迅速發(fā)展，生產(chǎn)總值由的105.13億元增長到的187.25億元，年均增長12％；天門市國民生產(chǎn)總值187.25億元，比上年增長48.19%。生產(chǎn)總值穩(wěn)步迅速增長，良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢將為天門房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定良好、堅實的基礎(chǔ)。人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP（美元）800-13001300—80008000—1300013000以上階段住房起步階段迅速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段天門市天門市人均GDP為1522美元左右，根據(jù)以上的原則判斷，天門目前人均GDP水平下，房地產(chǎn)發(fā)展處在住房迅速上升階段。近年來伴隨經(jīng)濟迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯提高，由的6600元增長到的10448元，年均增長11％；天門城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10448元，比上年增長11.84%。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定迅速增長，將為德保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來伴隨經(jīng)濟迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯提高，由的6600元增長到的10448元，年均增長11％；天門城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10448元，比上年增長11.84%。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定迅速增長，將為德保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速上升提供了條件。2、天門人口構(gòu)成及數(shù)據(jù)指標天門市總?cè)丝?61.65萬人，其中城鎮(zhèn)人口44.47萬人，占總?cè)丝诘?7.51%；鄉(xiāng)村人口117.18萬人，占總?cè)丝诘?2.49%。男性84.97萬人，女性76.68萬人,都市常住人口388559人，都市流感人口178792人（只計市區(qū)人口）；大專以上文化程度人口18381人，占6歲以上人口1.2%；文盲率6.36%，比1990年減少7.56%;社會從業(yè)人數(shù)66.63萬人，其中，從事第一產(chǎn)業(yè)30.09萬人，第二產(chǎn)業(yè)9.32萬人，第三產(chǎn)業(yè)27.22萬人。農(nóng)村外出經(jīng)商務(wù)工人員（一年外出3個月以上）約有29.6萬人;鄉(xiāng)村勞動力51.73萬人,其中男勞力26.57萬人,女勞力25.16萬人;人口密度為每平方公里639人；人口壽命平均為72歲；老年人口（65歲及以上）比重為5.9%。漢族人口占99.92%,全市有17個少數(shù)民族,占全市總?cè)丝诘?.08%。500人以上的少數(shù)民族有土家族、回族。3、天門宏觀經(jīng)濟指標分析結(jié)論——天門市是武漢都市圈重要構(gòu)成部分，是全國農(nóng)業(yè)大市,是國家著名的優(yōu)質(zhì)糧產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)棉產(chǎn)區(qū)。伴隨輕工業(yè)迅速發(fā)展和交通建設(shè)的加緊，天門的經(jīng)濟實力將得到本質(zhì)的提高，人民的消費購置能力迅速增強，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供有力的消費支撐。——天門市充足發(fā)揮優(yōu)勢加緊輕工業(yè)發(fā)展，積極承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，徹底變化以老式農(nóng)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)模式，建設(shè)以輕工業(yè)為重點的新興都市。伴隨都市的發(fā)展，投資熱潮不停加劇，將吸引大量的外來商家落戶天門，為房地產(chǎn)未來的投資開發(fā)提供廣闊的空間。——天門市居民生活水平不停提高，伴隨都市化建設(shè)的縱深發(fā)展，天門市中高檔人群的居住觀念逐漸轉(zhuǎn)變，對居住環(huán)境、品質(zhì)的規(guī)定也越來越高，為房地產(chǎn)迅速發(fā)展提供了有力的需求保證。二、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展狀況.1天門城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量,銷售量天門市房地產(chǎn)市場起步早發(fā)展快，到目前為止，共有20多種房地產(chǎn)項目。其中西湖名居、西湖花園、錦繡嘉園、都市花園（一、二期）、天門寶安商業(yè)廣場、渠畔美居、錦江花園、劉家坡花園、西湖苑、冠南景林春天、鑫港鴻漸豪庭、君馨花園、天門市陸羽商業(yè)步行街、天門新東方建材城、天門新東方苑、紡機人才苑、百花小區(qū)、銀華花園、天門新城（一、二、三期）等已全面交付使用；目前在建設(shè)天門新城（四期）、冠南匯僑城、君佳陸羽華府、新加坡獅城商業(yè)廣場、都市花園（三期）等項目天門市地理、地質(zhì)條件的優(yōu)越性，可開發(fā)土地充足，政府有效控制土地市場，使得天門市房地產(chǎn)二級市場呈良性發(fā)展趨勢，價格上漲合理，三級市場發(fā)展緩慢，消費以居住型為主，投資型相對少。截止4月，房價價年均上漲幅度均勻，目前住宅均價在2700元/平方米，價格在2500-3300元/平方米居間，住宅銷售受區(qū)域型影響不大，價格比較均勻。成穩(wěn)步緩慢上升趨勢項目名稱項目名稱項目地址總套數(shù)占地面積建筑面積天門新城水岸頤景灣天門市西湖南路169285933127451天門新城濱江美景灣天門市西湖南路11265379294647.5天門新城水岸頤景灣南區(qū)12#-15#樓天門市西湖南路2888765.8719580天門新城嘉華御景灣天門市中山大街以南178075482145680華晟置業(yè)有限企業(yè)閘北路25號9527749267.26銀華花園天門市鐘惺大道電力企業(yè)西側(cè)1498256.5618567.5百花小區(qū)天門市百花路992726.2812162.47百花小區(qū)北樓、轉(zhuǎn)角附樓竟陵百花路與四牌路交匯處469484.5紡機人才苑天門竟陵人民大道125號782901.56100天門新東方苑天門市鐘惺大道東南側(cè)特1號141天門新東方建材城天門市鐘惺大道東南側(cè)特1號196天門市陸羽廣場商業(yè)步行街天門市竟陵鴻漸大道松園2號40410295.6442625.32君馨花園天門市陸羽大道37號154632511238.94君佳陸羽華府竟陵西寺路28號28912412.5927928鑫港鴻漸豪庭鴻漸大道89號16245333冠南景林春天接官路(原四機廠)471冠南·匯僑城（北區(qū)）匯橋大道與天門路的交匯處57179910161983西湖苑天門市竟陵人民大道166號219劉家坡家園天門市竟陵東湖路1773487.158850錦江花園天門市竟陵人民大道西42號663615.669438渠畔美居天門市僑鄉(xiāng)客運站南3396884.2217600天門金炎汽車家電商貿(mào)城天門市僑鄉(xiāng)開發(fā)區(qū)匯僑大道南39322142.243960天門寶安商業(yè)廣場人民大道特1號42319561.3737288西湖名居天門市人民大道西端204605218681.13西湖花園天門市人民大道西段94304010078錦繡嘉園陸羽大道東段1967240.820300.92都市花園天門竟陵大橋路20號562149.16511.68天門仁信姜店小城天門竟陵大橋路73號29328909.36世紀大廈天門市鐘惺大道91號2326499.2128431.46獅城商業(yè)廣場人民大道47號49815088.3440045天門尤其特職業(yè)培訓學校天門市竟陵接官路南604516.86470.6410991454384.3983412.7天門地產(chǎn)信息總匯2.城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格走勢城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格在6000-23000元/平方米居間，商業(yè)地產(chǎn)受區(qū)域影響很大，重要商業(yè)地產(chǎn)投資在人民大道東段、鴻漸大道南段為主，以寶安商業(yè)街為代表的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)氣氛濃厚，其他區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷售一般，并且無法形成商業(yè)氣氛。目前發(fā)展處在半停滯階段。3、城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析（1）都市重要商圈及商街天門市重要商圈位于西寺路以東，文學路以南，東湖路以西，天門河以北，以人民大道東段和竟陵大街形成商業(yè)帶，然后以鴻漸路南段為中軸延伸，整個商圈集中了舊新市場，如竟陵大街舊小商品批發(fā)市場，人民大道東段新興服裝一條街，寶安商業(yè)廣場，中百購物廣場，整個商圈新老交替，滿足各個層次消費群的需要，是天門最繁華的商圈?！局匾探帧咳嗣翊蟮罇|段—以服裝業(yè)為主，電器、飲食、娛樂為輔竟陵大街—以小商品批發(fā)為主，是天門歷史以來最繁華的商業(yè)干道。鴻漸路南段—以電子科技為主，餐飲、服裝為輔；四牌樓街—以餐飲、休閑為主，服裝為輔；東湖路南段—以娛樂、大型超市為主，服裝為輔?！旧虡I(yè)街租金狀況】街道名稱主流鋪面面積區(qū)間(㎡)租金單價區(qū)間（元/月/㎡）重要經(jīng)營業(yè)態(tài)人民大道東段30-60150-200服裝、鞋類、家電、餐飲、皮具、飾品、美發(fā)竟陵大街25-6060-120小商品、家電鴻漸路南段25-4080-150服裝、通訊、電子四牌樓街20-5050-100餐飲、服裝、休閑東湖路南段20-60100-150娛樂、超市、餐飲小結(jié)：天門市城區(qū)規(guī)模比較大，但商業(yè)重要集中在人民大道路、竟陵大街、鴻漸路南段、東湖路南段、四牌樓街。以上各街道地段優(yōu)勢差異性比較小，而經(jīng)營業(yè)態(tài)的檔次、層次分明，租金價格的層次差異也較大，因此租金水平相差明顯；人民大道東段有效銜接老商業(yè)街區(qū)形成以新興服裝為主商業(yè)中心，人流集中、交易額相對較大，可以支撐相對較高的租金；東湖路南段、鴻漸路南段有天門寶安商業(yè)廣場和中百購物廣場的支撐，輻射周圍商鋪，其租金水平自然不低；竟陵大街作為老的商業(yè)街區(qū)，由于其歷史悠久，建筑簡陋，但人氣旺，能滿足一般消費的購物需求，租金水平維持中上水平；四牌樓街離商業(yè)中心有一定的距離，但周圍單位眾多，還可以吸引一定人氣，租金維持中等水平。3.當?shù)厣唐贩肯俣茸?月16日開始，本市網(wǎng)上供應(yīng)商品房數(shù)量：4481套本月成交面積：9876.11平方米本月成交套數(shù)：99套本月成交均價：2530.42元/平方米今日成交均價：2283.1元/平方米供應(yīng)面積分析（）1月2月3月4月商品房316603.11299807.19318157.21308279.32住宅188227.51173768.18193691.43184392.26商業(yè)用房43543.0743543.0743081.5243081.52辦公樓0000銷售套數(shù)分析（）1月2月3月4月商品房30915249099住宅26612841787商業(yè)用房80210辦公樓0000供應(yīng)與銷售記錄商品房供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）成交均價（元/㎡）全市結(jié)轉(zhuǎn)1821593150新增126012.4313312412.75竟陵結(jié)轉(zhuǎn)157131.192920新增85628.389662454.564、目的客戶群體天門項目的目的客戶群體重要為：根據(jù)調(diào)查，天門市購置房地產(chǎn)的客戶重要有三大來源：1、天門市是湖北省最大的僑鄉(xiāng)，每年尚有大量外出務(wù)工人員，受到全國房地產(chǎn)價格普遍上漲，尤其是武漢等一線都市價格爆漲的影響，諸多人會選擇回天門購房。2、伴隨天門市都市化進程的加速、對都市基礎(chǔ)設(shè)施投資加大，諸多周圍農(nóng)村人口會選擇在天門市購房。3、天門市當?shù)氐墓珓?wù)員、學校、醫(yī)院等企事業(yè)單位的職工也是購房的一種很大的群體。5、購置能力分析消費狀況（與否一次性付款，貸款比例）天門市目前的在售地產(chǎn)項目的報價均價大概為2500-3200元/㎡，目前平均價格約為2800元/㎡，以天門市購置了一套100-120㎡的房子的家庭為例，總價約在30萬元左右，按照房價與收入比的正常公式推算這個家庭的年收入因該在6萬元左右，家庭人均月收入在元以上，而天門人均可支配在就到達了10448元，因此目前以天門市的購房群體收入水平超過平均人口收入水平的比例約為50%，其中尚有大量的返鄉(xiāng)購房群體，因此房地產(chǎn)銷售價格尚有一定的上漲空間。6開發(fā)集中區(qū)域,戶型產(chǎn)品類型,項目品質(zhì)、物業(yè)管理天門市目前開發(fā)區(qū)域重要集中在天門市竟陵區(qū)，其中冠南·匯僑城（北區(qū)）位于匯橋大道與天門路的交匯處，天門新城（一、二，三期）位于天門市西湖南路，天門新城（四、五期）位于天門市中山大街以南。天門市目前戶型面積為80-160㎡，主力戶型有二房二廳、三房二廳，四房二廳等。項目品質(zhì)和武漢的項目品質(zhì)大體相似，重要處在多層到高層的過渡階段。三、天門市場調(diào)研結(jié)論通過數(shù)天對于天門市場銷售狀況的調(diào)研、對于天門市購房者心理的訪問、同各售樓部銷售員的訪談，我們得出天門房地產(chǎn)市場的如下特性：房地產(chǎn)發(fā)展速度較慢，房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)正處在由多層向小高層產(chǎn)品過渡的階段，市場銷售價格不高，市場銷售手段與銷售能力不強，項目消化數(shù)量局限性，主力項目平均月銷售套數(shù)約為15~20套天門房地產(chǎn)市場屬于經(jīng)典的四級都市房地產(chǎn)市場，自建房、單位集資房、小產(chǎn)權(quán)房等多種房屋獲得形式均存在，房地產(chǎn)剛性需求存在被淡化的狀況，故天門房地產(chǎn)市場的價格提高速度及消化狀況均受到一定影響。天門市購房群體的經(jīng)典特性是：具有精明或較為精明的投資頭腦，但部分群體對于房地產(chǎn)有關(guān)知識不甚理解，銷售過程中的單兵作戰(zhàn)能力規(guī)定較高。天門商業(yè)氣氛并不濃厚，臨街門面的消化速度永遠比專業(yè)市場要快。天門人對于商業(yè)地產(chǎn)的見解首先是自己能不能做生意，而不是有無穩(wěn)定的回報。在總結(jié)了天門市房地產(chǎn)市場的特性后，對于企業(yè)提出如下天門項目開發(fā)提議：我項目處在東湖北側(cè)，與主干道靠連通道相連，距離老城區(qū)及中百商圈較遠，開發(fā)大規(guī)模商超是不合適的，必然碰到交通瓶頸和發(fā)展預(yù)期瓶頸。本項目地理環(huán)境優(yōu)越、屬于天門難得一見的鬧中取靜之所，且用地范圍較為平整，且可以發(fā)明臨湖概念，同步項目開發(fā)體量大，提議項目的產(chǎn)品類型為如下類別：別墅2%，小高層產(chǎn)品28%，高層產(chǎn)品70%左右較為合適。戶型配比為：二房產(chǎn)品：40%三房產(chǎn)品：35%四房產(chǎn)品：10%單層產(chǎn)品：10%別墅產(chǎn)品：5%（含獨棟別墅、聯(lián)排別墅、底層及頂層復(fù)式產(chǎn)品）項目的推盤方略首先推出別墅產(chǎn)品，拉高項目的市場預(yù)期，此時在推出新奇的電梯小高層產(chǎn)品沖擊市場，最終用高層評價迅速回收資金。開發(fā)周期20萬方的項目，基本可以成為天門目前單小區(qū)投資開發(fā)量最大的項目，而天門消化量受到嚴重限制，故整體開發(fā)周期提議為滾動開發(fā)，單期開發(fā)量盡量以3萬平米左右為主，在前一期銷售超過60%后來再進行后一期的開發(fā)與銷售準備工作，整體開發(fā)周期應(yīng)在5-6年時間。多種規(guī)費的收取狀況.

收費項目

計算單位

收費原則同意收費的機關(guān)及文號

備注一、土地（礦產(chǎn)）交易服務(wù)收費鄂價房服[]6號（一）以拍賣、拍賣掛牌等公開方式出讓（租憑）、轉(zhuǎn)讓（協(xié)議出讓）國有土地使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)累進計費率按照成交價格總額，采用差額定率分檔累進計收。1、成交額10萬元如下（含10萬元）2.50%2、10萬元以上至100萬元（含100萬元）2.00%3、100萬元以上至500萬元（含500萬）1.20%4、500萬元以上至1000萬元（含1000萬）1.00%5、1000萬元以上至5000萬元（含5000萬）0.80%6、5000萬元以上0.65%（二）土地使用權(quán)抵押代理按以上原則的30%收（三）土地使用權(quán)出租代理按不超過一種月成交租金金額的5%一次性收二、代理服務(wù)費受政府委托，預(yù)征土地的代理收費，按征地費用的2%收取。鄂價房服[]6號此費用應(yīng)計入土地收益的成三、征詢服務(wù)費鄂價房服[]6號1、此收費原則屬指導性參照價格，實際成交收費原則與委托方協(xié)商議定。2、對口頭征詢的，不收取服務(wù)費用。3、對已交付交易服務(wù)費的，不得收取征詢服務(wù)費1、出具一般書面征詢匯報元/份300-10002、技術(shù)難度大、狀況復(fù)雜的書面征詢不超過征詢標的0.5%收取服務(wù)費天門市國土資源局行政性收費原則一覽表收費項目計費單位收費原則同意收費的機關(guān)及文號備注一、土地復(fù)墾費鄂價費[]167號1、建設(shè)用地元/公頃150002、林果用地元/公頃170003、種植用地元/公頃187504、水產(chǎn)養(yǎng)殖用地元/公頃22500二、土地閑置費按同類土地年產(chǎn)值1-2倍收取(2-5元/平方米）鄂政發(fā)[1999]52號鄂價費字[1992]130號三、耕地開墾費鄂政發(fā)[1999]52號1、占用基本農(nóng)田按土地賠償費的2倍2、占用基本農(nóng)田以外的耕地按土地賠償費的1倍四、征地管理費住房建設(shè)非住房建設(shè)鄂價房服字[]177號鄂價房服[]47號鄂價房服函[]105號1、一次性征地用耕地1000畝以上的（含1000畝）0.70%1.10%1、以征地費為基數(shù)計收；2、臨時使用土地，其征地管理費以土地賠償費為基數(shù)按比例計收。1、以征地費為基數(shù)計收；2、臨時使用土地，其征地管理費以土地賠償費為基數(shù)按上述比例計收。2、一次性征地用耕地500-1000畝的1.10%1.60%3、一次性征用耕地100-500畝的1.40%2.10%4、一次性征地用耕地100畝如下的1.8-2.1%2.6-3.1%五、土地登記費財預(yù)[]127號鄂價費字[1992]130號1、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費學校、福利院、敬老院、孤兒院、免稅殘疾人企業(yè)、無收入的教堂、寺廟、監(jiān)獄等免收（1）黨政機關(guān)、團體、全額預(yù)算管理事業(yè)單位；土地使用面積在平方米（含本數(shù)）如下元/宗200每超過500平方米以內(nèi)加收25元，最高不超過700（2）企業(yè)、自收自支、預(yù)算管理事業(yè)單位：土地使用面積在1000平方米元/宗100每超過500平方米以內(nèi)加收40元，最高不超過4（3）差