年江蘇鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告第一篇宏觀篇一、鎮(zhèn)江市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（一）、地域情況簡介鎮(zhèn)江市地處江蘇省西南部，長江下游南岸。東南接常州市，西鄰南京市，北與揚(yáng)州市、泰州市隔江相望。全市土地總面積3847平方公里。下轄3市4區(qū)，即丹陽市、楊中市、句容市、丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。全市戶籍總?cè)丝?68.79萬人，市區(qū)總?cè)丝?02.72萬人，其中：男性人口133.92萬人；女性人口134.87萬人。水資源：全市河流60余條，總長700余公里，以人工運(yùn)河為多。水系分北部沿江地區(qū)、東部太湖湖西地區(qū)和西部秦淮河地區(qū)。長江流經(jīng)境內(nèi)長103.7公里。京杭大運(yùn)河境內(nèi)全長42.6公里，在諫壁與長江交匯。全市人工水庫、塘壩總庫容量5億多立方米。其中，庫容10萬立方米以上的水庫107座，庫容量3.74億立方米。礦產(chǎn)資源：主要集中在寧鎮(zhèn)山脈。礦種有鐵、銅、鋅、鉬、鉛、銀、金等金屬礦藏和石灰石、膨潤土、白云石、大理石、磷、耐火粘土、石膏、石墨等非金屬礦藏。其中：石灰石礦石質(zhì)優(yōu)良，儲(chǔ)量30多億噸；膨潤土礦1.5億噸，儲(chǔ)量居全國第三。寶華山發(fā)現(xiàn)省內(nèi)第一處大型紅柱石礦，開發(fā)前景廣闊。此外，尚有煤、泥炭和地?zé)豳Y源等。傭榮姐生炊物或資幕源么：夠植淺物掩方妨面箏，青落賓葉授闊基葉優(yōu)樹它有怪麻術(shù)櫟頑、漠枹門樹卵、皆黃租連號木禍、釋山首槐堆、逝楓擱楊截等毀；逢常止綠癢闊嘗葉悟樹球有癥青扎風(fēng)俯櫟牧、塞苦賣楮竄、望石敢楠條等色。仰藥錦用瑞植因物叨有威7達(dá)0稀0亮多菌種制。艱引忌進(jìn)陷的您樹涌種侵有居黑指松織、棄杉壺木醉、衫泡分桐務(wù)等鹿。唉寶屈華眠山拼自宅然蹤保霜護(hù)員區(qū)香有載木脅蘭憶科蝦中行最窯珍束稀逢的計(jì)寶丙華售玉匯蘭胖。塔動(dòng)城物燈方撒面桿，份魚澤類佩資建源渾豐此富慢，陸青泰、宿草勢、居鰱泉、元鯉葛等嚴(yán)淡弦水翠養(yǎng)鐵殖狐魚請類括和糟鮑擇、慨鯰株、旱鱔能等疊非辮人腎工插養(yǎng)秤殖柿魚億類不均得有攀大英量案出雹產(chǎn)糞。陣境報(bào)內(nèi)稿長意江浪魚箱類落有宜9禍0賞多影種柔，萌其創(chuàng)中持刀犯、寶鰣霧、鑄鰻鵝、百魚騎回膨、燦河拔豚休是鞠名怠貴拳品次種盜；耕白聰鰭具豚秘、始中陜?nèi)A告鱘蕩等從是賤我化國懼珍蘋稀計(jì)動(dòng)鮮物借。蹲全橋市牧有各鳥扔類花1傍0米0程多涂種朋，歲其記他千野徹生柳動(dòng)敘物掃2丸0鑰多勁種似。奔（都二圖）助、鈴鎮(zhèn)本江場國鉗民乎經(jīng)珍濟(jì)貓指隆標(biāo)避與腐社淘會(huì)秒發(fā)哥展記統(tǒng)演計(jì)籌2些0妻0術(shù)6津年奪全凳市門國續(xù)民梁經(jīng)紹濟(jì)蒼綜著合稼實(shí)專力鑰實(shí)霸現(xiàn)鬼新塞跨恥越執(zhí)，圈經(jīng)頃濟(jì)疫總騎量剃邁屬上識(shí)新罵平兵臺(tái)蹈，香地故區(qū)仆生色產(chǎn)盆總?cè)灾敌渫环似瓶?核0嶺0頂0環(huán)億尸元響大員關(guān)闊，稻四星年爹時(shí)線間淺地邁區(qū)扯生允產(chǎn)藍(lán)總周值竟翻穴了泊一炮番迫。由據(jù)書初甚步唯核繁算雄，戴全僵市途實(shí)豪現(xiàn)綱地悠區(qū)松生裁產(chǎn)巡總碧值促1席0財(cái)2然5藍(lán).事3勿1譜億血元匹，熟按牲可小比窮價(jià)俗計(jì)惡算阻：雪比令上姿年鍬增燃長籌1電5惑.莖2遵%螞。轟其阻中里：廳第叔一夜產(chǎn)匹業(yè)圓增糟加溫值帥4慶1桂.侄6菜9暖億睡元插，診增顧長澤7漲.無6獲%遺；盈第妙二總產(chǎn)盯業(yè)吳增寬加熔值庭6逢1責(zé)9塘.慎7惰9你億陸元舅，誓增還長坡1棄5廉.業(yè)7勞%狹；芒第抱三擠產(chǎn)腸業(yè)鈔增奶加宰值傷3吊6賴3租.爽8榜3度億芳元價(jià)，呼增左長家1喚5戲.于4陣%折。匪實(shí)申現(xiàn)美人抽均關(guān)地象區(qū)朗生企產(chǎn)大總指值嬸3嘗8艇2診2唇9災(zāi)元釀（巴按塞戶中籍螞人鑒口遵計(jì)玻算壘）獄，久比壘上足年楊增暴長毀1晶5谷.撈1舊%淺，真按拋現(xiàn)鳳行源匯仔率趕折愁算暴：逼為陵4季9臟0嫁1惰美乒元鼠。鐮經(jīng)峽濟(jì)奪結(jié)優(yōu)構(gòu)膀調(diào)滾整炎卓落有耕成傭效哲，苦三犁次估產(chǎn)重業(yè)課構(gòu)坑成好由屠2壩0輩0太5艘年山的芒4知.樹4蔑:暫6老0胞.智6弟:晌3為5維.豆0靈調(diào)賊整述為奏2褲0管0心6壺年丸的頂4郵.栗1任∶寄6宗0益.擋4鑰∶分3男5供.查5洋。堅(jiān)經(jīng)割濟(jì)躬運(yùn)怎行揀質(zhì)網(wǎng)量雨逐水步敘提史高闊，餐財(cái)債政炎一悄般療預(yù)平算擾收爬入桃占灘G雪D謎P性比秧重蠻5稼.頌9脊%繞，粥比末上猶年護(hù)提添高叢0老.士5鄰個(gè)踩百柴分把點(diǎn)撤。乳市誓場賽物桐價(jià)搖總亮體繡平廣穩(wěn)肌運(yùn)尋行舅，傅但唯部山分湖商獸品狗價(jià)胡格賽漲求跌堆明猾顯食，糧下價(jià)半釀年瞎食風(fēng)品幣價(jià)濕格穗反您彈辟較研快窮，釋居嶼民惑對即物倘價(jià)陡上句漲村感促受恩明譽(yù)顯展。唐全四年紐居遷民畢消免費(fèi)剪價(jià)膛格預(yù)總康指仙數(shù)和1竹0達(dá)1蘆.記7炕，萍比看上您年命上烘漲愿1訂.誘7較個(gè)擾百鏡分煩點(diǎn)泉。盯在霜八灑大布類仔消應(yīng)費(fèi)肉品辰價(jià)域格撫中拿呈謠現(xiàn)賽“清五約漲莖三廉降曾”首，漁其廊中粗：配食奏品漁類減上制漲耐2飾.舒7響%乖，毯煙倚酒貴及補(bǔ)用晨品勿類遵下彈降擺0夾.駐8目%喬，亞衣所著沃類姿上寨漲宜0夢.奮1柳%刑，償家辛庭束設(shè)執(zhí)備辦用見品口及佩維邊修快服森務(wù)薯類者上匹漲欲1島.紛3類%睬，紅醫(yī)塌療柿保督健懇和雷個(gè)輝人炕用是品提類精上裁漲剛2辜.演8盆%王，膨交呼通科和胳通巴訊覆類解下蔬降蠻2爆.旨5蘿%鐮，蛇娛腎樂鴉教便育殲文巴化劫用張品扯及咬服姨務(wù)被類打下垂降山0堅(jiān).氧4顏%重，售居悠住避類請上攀漲刮5挺.誓2掠%危。線源礎(chǔ)就海業(yè)子形晴勢篇持訪續(xù)端轉(zhuǎn)勢好突。沈全榨市杏城顏鄉(xiāng)劑從寄業(yè)向人勒員郵1扇5堅(jiān)1悅.典6袋9混萬驚人處，蜻比活上宅年及增慨加呢3眠.綢2羽3交萬布人蹤。拆城噴鎮(zhèn)是新節(jié)增張就周業(yè)刻崗衣位撓4轎.題7壺萬玉人型，供農(nóng)匹村容勞掌動(dòng)渣力代轉(zhuǎn)慣移弟6糟.沾4京6謙萬驗(yàn)人規(guī)。性城油鎮(zhèn)覆登距記清失寄業(yè)掏率午為肚3頂.網(wǎng)1陡8灣%俊。鼓固糞民該營截經(jīng)劍濟(jì)城發(fā)遷展個(gè)勢鈔頭猛良脅好價(jià)。斤全瘡市咸私第營戶企謹(jǐn)業(yè)召1災(zāi)9王4擁8純3柳戶氏，胞本臉年直新罩增債企祖業(yè)福3另4訴9度4多戶干；努注沖冊供資椒本汽2妙7肝3賠.石3補(bǔ)億偽元薯，晝本賴年優(yōu)新神增扯注豈冊路資萬本肅4搶5掉.等4演億社元輝；干從設(shè)業(yè)求人枕員掉3駛3希.裳2刊4寬萬食人雜，如本玩年罪新坐增軍從舉業(yè)狂人壯員泡3誤.處3拖萬高人她。鉗個(gè)妥體芬工步商比戶完8柳3很0桐9掀2臥戶骨，晨本縣年領(lǐng)新卵增野個(gè)羞體派工逼商舊戶租1黃5擠8蠅4謙5勞戶謊；詞注桃冊跟資撿本猴2脹7通.警8盡億揭元附，仆本囑年?duì)钚滤阍鲒s注甜冊邊資念本鬼7疑.啦8壓億默元數(shù)；威從哥業(yè)忘人你員屆1勺5松.英1誠萬植人狹，釘本斗年晃新丘增淘從燙業(yè)糖人慌員倍2線.困6襪萬意人飄。霧全腐年充民駱營雜經(jīng)目濟(jì)用實(shí)壓現(xiàn)胳稅降收昨3建6濤.壯1鉗2穩(wěn)億是元弄，翠比艇上聞年檔增公長素2末9半.惑4花%訓(xùn)；類實(shí)催現(xiàn)玉增晨加摘值曬5值4住7黑.徐5悉億苗元惹，癥比煩上浮年鵝增頸長越1末5夠.踏3夸%夠，曬占酬G戰(zhàn)D費(fèi)P拾的釣比晶重鋪5限3纏.谷4軋%臣，桿比沸上熊年展提浴高始1雨.劇3詳個(gè)肥百鳳分緊點(diǎn)久。峰括把國源民投經(jīng)釘濟(jì)夜和或社羞會(huì)賤發(fā)汪展鹿中聽存盼在膏的岸主男要基問科題妻：篇經(jīng)珠濟(jì)喚增岸長溜方映式超比漢較貿(mào)粗芒放艦，從科盼技廈創(chuàng)壤新榴能騰力醫(yī)進(jìn)趙步辨不惑快垃，處結(jié)習(xí)構(gòu)咬性雞矛鼠盾棍依帆然要存跑在式，喊大揚(yáng)項(xiàng)歡目晌推呼進(jìn)臺(tái)速灰度窄緩楊慢妄，讀經(jīng)淹濟(jì)律發(fā)博展斤后列勁私不田足釋，分農(nóng)鋒村牢經(jīng)是濟(jì)似基舟礎(chǔ)躺發(fā)虹展手仍達(dá)較工薄汽弱莊，齡農(nóng)權(quán)民筋增將收鍬壓帳力蠢仍梨然判較吩大狂，體少矩?cái)?shù)徹低懶收稼入態(tài)家云庭逼生珍活病仍談較吵困積難涼等芝。屑農(nóng)秋林慘牧消漁學(xué)業(yè)那農(nóng)懂業(yè)素生罵產(chǎn)壯喜葉獲腿豐避收猶。由2場0賓0汪6續(xù)年閱，遵全槽市釋完慰成愈農(nóng)績、閱林暮、腿牧剖、作漁欄業(yè)奉總榆產(chǎn)虛值歌7哥3喝.具4章3濃億小元仁，如比件上墊年燃增呆長繼7土.不4凈%宣。牧糧子食化種踩植煤面御積乓穩(wěn)疑定逃增捉加親，貨糧步食槍總膝產(chǎn)哀量繩較朽快職增掀長忌。么全擦市鐮糧蔥食碗種唯植遭面逝積肅1耐5伙9席.盛2濤8闊千孝公理頃笛，拜比氣上氣年屋增臂長切2凝.犬4喬%濾，奧糧饑食鴉總講產(chǎn)中量旱9習(xí)9屢.作5座7秩萬駁噸異，懂比認(rèn)上耕年姥增味長妥9種.賴8析%想，斃其置中償小客麥屯總普產(chǎn)財(cái)量定2罵0王.皮6冠6蝦萬歷噸做，鞭增潛長早1營3姻.突1紋%稈；隨水框稻晉總循產(chǎn)沙量廟7脈3沖.義6嶺2耽萬便噸纏，支增運(yùn)長仿9惱.筋5交%舞。理棉震花眉種癥植貧面寒積驚1葬.誼8蜂千襲公赴頃仔，硬比混上窯年那下稈降甘6斃.沾7雪%功，樂棉對花怕總?cè)岙a(chǎn)清量淘0筒.捉1我7擦萬炎噸乓，侵比柜上欺年講下果降鞭5榴.跟5叮%欄。梢油璃料殃種堤植影面衡積奶4本1自.取2憤9枯千催公性頃撿，迅比清上營年誘下稻降延6列.工1我%饒，累油危料嘩總邪產(chǎn)頸量章7津.閣6避3炮萬贏噸宿，罰比垮上巖年洞下學(xué)降考1泄0治.子9介%撤。融壞促多晝種旗經(jīng)證營蒼生權(quán)產(chǎn)勁有偷增腦有乘減填。秋全蚊年掠造號林召面渾積酸2絹0米0壽6繁.鉗3始3徒公邪頃湯，涼比踏上柱年唉下院降縣3監(jiān).招0塔%注。脹受說“鼠高沸熱嘴病泡”忍疫甩情香的填影電響過,紹生傾豬李出亡欄攻量鵝6然2規(guī).奮2描9欺萬衛(wèi)頭袋,械比什上酷年增下蹈降藥1趨2壞.誘0遷%朱；萌鬧家子禽篩出賺欄握量附9暮9纖1咐.浙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。地區(qū)生產(chǎn)總值和增加值按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，速度按可比價(jià)計(jì)算。以上信息來自鎮(zhèn)江市統(tǒng)計(jì)局二、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)發(fā)展概況（一）、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)指數(shù)：市區(qū)：2007年1季度鎮(zhèn)房市區(qū)住宅指數(shù)2253點(diǎn)比上季上升11點(diǎn)，升幅為0.49％比去年同期上升51點(diǎn)，升幅為2.32％主城區(qū)：2007年1季度鎮(zhèn)房主城區(qū)住宅指數(shù)2428點(diǎn)比上季上升14點(diǎn)，升幅為0.58％比去年同期上升44點(diǎn)，升幅為1.85％（基期為2001年1季度，基期指數(shù)為1000點(diǎn)）2007年一季度市區(qū)住房各片區(qū)均價(jià)及漲幅概覽表單位：元/平方米區(qū)域2007年1季度商品住房2007年1季度二手住房均價(jià)環(huán)比增長同比增長均價(jià)環(huán)比增長同比增長市區(qū)（區(qū)域算術(shù)平均）3052+0.34%+2.35%2565+2.04%+4.79%主城區(qū)（區(qū)域算術(shù)平均）3424+0.49%+1.94%2892+2.08%+4.37%（注：上表均價(jià)不含獨(dú)立、聯(lián)排、疊加別墅及政策性住房）（二）、鎮(zhèn)江總體樓市分析緩慢上升發(fā)展時(shí)期緩慢上升發(fā)展時(shí)期鎮(zhèn)江屬于三級城市，根據(jù)自身城市特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)，樓市尚處于第一波啟動(dòng)期的上升通道內(nèi)，市場表現(xiàn)如下：·房地產(chǎn)市場尚處在自主需求的初級階段，但已經(jīng)歷過外來炒房者第一波浪潮·房產(chǎn)市場開發(fā)量持續(xù)增長，市場供應(yīng)外延性擴(kuò)展·樓市已經(jīng)進(jìn)入大盤時(shí)代，銷售壓力加大·產(chǎn)品層次逐步完善，呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢·受購買力影響，價(jià)格上漲缺乏動(dòng)力（三）、鎮(zhèn)江房產(chǎn)投資及土地供應(yīng)房產(chǎn)投資平穩(wěn)而且土地放量趨于平穩(wěn)態(tài)勢土地價(jià)格在合理基數(shù)增長的情況下基本持平（四）、鎮(zhèn)江房產(chǎn)供需情況供需比逐年加大，06年銷售回暖·近三年鎮(zhèn)江市區(qū)供求情況——供應(yīng)快速增長、需求增長乏力·05年受宏觀調(diào)控影響，成交增長幅度相對較小/06年市場信心已經(jīng)回升，但供應(yīng)隨著大盤集中上市，只增不減（五）、鎮(zhèn)江房產(chǎn)價(jià)格走勢價(jià)格上漲乏力，06年波動(dòng)不大·06年鎮(zhèn)江房價(jià)與2005年相比漲幅較小，全年各月房價(jià)波瀾起伏，整體走低，受宏觀調(diào)控影響明顯/06年價(jià)格除了5/7月局部跳高外，上漲幅度十分有限·價(jià)格預(yù)測：價(jià)格處于長期上升通道,但受城市經(jīng)濟(jì)影響空間有一定限制，但不同區(qū)域價(jià)格變化將有所不同三、鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場客戶群體調(diào)查分析調(diào)查方式：問卷調(diào)查時(shí)間：2006-11-11至2006-11-12地點(diǎn)：2006年秋季房展會(huì)現(xiàn)場調(diào)查份數(shù)：2000份調(diào)研對象：參加此次房展會(huì)的市民調(diào)查單位：鎮(zhèn)江市房管局`鎮(zhèn)江日報(bào)、居住情況分析A年齡構(gòu)成從本次參加房展會(huì)的市民年齡結(jié)構(gòu)看，20-29歲的被調(diào)查人數(shù)最多，占到35.6％，而20-40歲的被調(diào)查的人數(shù)比例達(dá)到61.2％。說明此次房展會(huì)的主力看房人員皆為工作處于穩(wěn)定上升期有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中青年人員。B職業(yè)情況此次看房的市民中，企業(yè)職工占絕大多數(shù)，達(dá)到54.9％。其次為公務(wù)員及事業(yè)單位人員。說明關(guān)注此次房展會(huì)的主力人群還是普通消費(fèi)者。C居住的區(qū)域D調(diào)查對象目前居住面積從上圖可以看出，目前居住面積100㎡以下的意向購房者占76％，而70㎡以下的居民占28％。居住大面積的居民比例只有24％。E調(diào)查對象目前住房所居住年限居住年限在6年以下的占大部分，其中居住處所10年以上的居民占33.6％。F調(diào)查對象目前住房的權(quán)屬關(guān)系從上圖可以看出，與配偶居住、與父母居住及與配偶及子女居住的居民總比例占66.4％。以上數(shù)據(jù)比例可以說明，小面積、長年限住所的居民及與家人居住的居民占據(jù)大部分比例。他們的實(shí)際居住狀況具備購買住房的一些條件，他們是未來購房的主力軍。、未來購房意向分析A購房目的上圖可以看出，希望改善居住環(huán)境的購房意向者占49.4%，說明消費(fèi)者已經(jīng)開始認(rèn)識(shí)到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環(huán)境.尤其是城郊的項(xiàng)目較有規(guī)模有比較好的內(nèi)部環(huán)境及較好的外部環(huán)境，將是市民的首選。準(zhǔn)備結(jié)婚買房的市民總比例占20.4%，也占到較大的比例，該部分客戶可能由于工作年限短積蓄少，更多的會(huì)選擇城郊中價(jià)位的小區(qū)。投資客戶占到5.6%，在當(dāng)前宏觀調(diào)控出臺(tái)系列政策后，回歸到比較理性的狀況。B置業(yè)意向區(qū)域上圖可以看出，大部分意向客戶還是選擇城東北老城區(qū)、南徐新區(qū)、城中老城區(qū)，總比例達(dá)到66%?？梢钥闯隼铣菂^(qū)有較好的生活配套設(shè)施，生活比較便利.南徐新城19.2%，說明南徐新城是較好的環(huán)境，加上離市區(qū)比較近，而且市政府即將遷入，所以市民對該區(qū)域選擇排到第三位。丁卯片區(qū)通過幾年的開發(fā)，大規(guī)模的社區(qū)形成在即，因此也有14.2%的居民希望在那里置業(yè)。雖然城西老區(qū)靠近大市口商業(yè)圈，但由于那里大盤不多，整體環(huán)境較差，且消費(fèi)觀念比較陳舊，因此關(guān)注城西老城區(qū)的居民僅占8%。至于丹徒新區(qū)，由于工作生活的交通不方便，加上已開發(fā)完成的小區(qū)人住率極其低，因此從去年開始市區(qū)居民已經(jīng)很少考慮那里了。而大港地區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，市區(qū)居民基本上不會(huì)考慮那里,所占的4%的市民也皆為大港本地消費(fèi)群。C購買房屋的類型上圖可以看出，選擇多層者比例高達(dá)60.2%，占絕對優(yōu)勢，小高層的選擇率也有23.2%，說明鎮(zhèn)江的市民因?yàn)槭茏≌l(fā)展的傳統(tǒng)原因選擇的還是多層住宅；但對小高層的接受程度占到普通住宅的28%的比例，根據(jù)我市去年的監(jiān)測結(jié)果有一定比例的上升，說明老百姓的夠房觀念正在發(fā)生著變化，已經(jīng)慢慢接受了小高層。普通住宅合計(jì)選擇率為83.4%，可以表明市民需要更多的是普通住宅，這與中央對房地產(chǎn)調(diào)控政策控制別墅開發(fā)完全吻合。而其他三種產(chǎn)品，總和占16.5%，說明部分有良好經(jīng)濟(jì)條件的人還是需要高檔住宅。D希望購買房屋的面積絕大多數(shù)消費(fèi)者考慮80-120m2的住宅（占65.1%），E購買房屋能承受的單價(jià)價(jià)格在2200-3000元/m2（占53.9%/）之間的占大部分F購買房屋能承受的總價(jià)總價(jià)承受價(jià)為20萬-40萬（占69.1%）G小區(qū)周邊配套通過上表我們可以看到，購房者正變得越發(fā)理性成熟；對居住小區(qū)外部生態(tài)環(huán)境及交通市政配套比較看重，總比例占68.4%。對都市氣息的關(guān)注率比較低（11.2%），側(cè)面反映了廣大消費(fèi)者已經(jīng)開始注重小區(qū)的綜合品質(zhì)。H小區(qū)內(nèi)部配套從上圖可以看出，市民重視戶型第一位的還是戶型設(shè)計(jì)，第二位的是小區(qū)的景觀，而立面造型、色彩和物業(yè)管理以及內(nèi)部休閑設(shè)施認(rèn)可程度相當(dāng)。由于可見市民注重的一內(nèi)一外，內(nèi)部的戶型布局的合理性，外部是小區(qū)的環(huán)境。I影響購房的因素購房者對自己所購買的小區(qū)有很多的要求。對價(jià)格，生活配套，物業(yè)管理比較看重，這三者比例分別占到21.6%，16.3%，11.1%。對升值要求僅有6.1%，說明自主需求較多，投資關(guān)注較少。而對人文環(huán)境，園林景觀及開發(fā)商和樓盤知名度對其影響力較小。說明當(dāng)前鎮(zhèn)江市民購買住宅者著重考慮的是價(jià)格、生活配套。J對裝修的需求上圖中購房者對房屋的品質(zhì)要求可以直觀的了解到，希望裝修品質(zhì)為毛坯房的要求占到50.8%，說明購房者還是比較傾向于按照自己的思路去裝修家居。也有49.2%的市民對裝修或簡裝修有一定的需求，也反映了部分市民已經(jīng)慢慢接受“裝修房”這一新概念。第二篇微觀篇一、項(xiàng)目綜合情況分析項(xiàng)目區(qū)位本案位于鎮(zhèn)江市丁卯新區(qū)與一中隔谷陽大道相望，南側(cè)為江南世家，占地面積約400余畝。江南世家江南世家沃得第一城丁卯橋路谷陽大道緯五路本案鎮(zhèn)江一中沃得雅苑世紀(jì)名門2、項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目權(quán)比優(yōu)秀良好中等一般較差備注自然景觀★項(xiàng)目自然景觀較少，主要依托項(xiàng)目自身營造交通情況★距市中心4公里，谷陽路與丁卯橋路相互交叉于項(xiàng)目，公交線路較少社會(huì)人文★鎮(zhèn)江一中及初中環(huán)列項(xiàng)目區(qū)位形象

★傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)居住板塊打造的居住型區(qū)域生活配套★

目前附近暫時(shí)缺乏生活配套，但沃得沃爾瑪廣場即將開業(yè)，項(xiàng)目自身商業(yè)更多。周邊各項(xiàng)指標(biāo)大都屬于中流，對于打造中高檔項(xiàng)目有一定難度。板塊先天支撐不足，成長性來自于項(xiàng)目突破。3、丁卯板塊綜合分析A戰(zhàn)略區(qū)隔上——在板塊中心區(qū)形成規(guī)模和配套聚集。沃爾瑪超市+市民廣場+……。但配套升級的導(dǎo)入周期尚難以確定（商業(yè)規(guī)模決定了本案板塊新核心地位）。B產(chǎn)品定位上——在主抓區(qū)域客戶市場的基礎(chǔ)上，開始尋找兩極突破：小戶型和小區(qū)高層市場。在傳統(tǒng)120-130平米舒適型三房主流。沃得雅苑103平米主打戶型/江南世家出現(xiàn)別墅類產(chǎn)品（規(guī)模決定了本案多元產(chǎn)品形態(tài)）。C產(chǎn)品檔次上——相對于其他板塊，丁卯板塊樓盤品質(zhì)感普遍較低。前期以江南園林概念造勢的江南世家實(shí)景并不理想，反之其他板塊大盤突起，品質(zhì)大大提升，尤其是在競爭激烈的丹徒板塊（本案品質(zhì)提升相當(dāng)重要）。D板塊市場價(jià)格競爭力薄弱在05年宏觀調(diào)控以后，鎮(zhèn)江樓市一蹶不振，整體價(jià)格舉步不前。隨著板塊開發(fā)的深入，與東部老城區(qū)、南徐新城價(jià)格落差逐漸縮小，先前的價(jià)格優(yōu)勢依然消失，在品質(zhì)相對落后的情況下，板塊的價(jià)格支撐非常薄弱。E板塊居住環(huán)境及條件對消費(fèi)者選擇區(qū)域的影響。與南徐相比，板塊的自然環(huán)境、政府支持等均弱于南徐，造成南徐對市區(qū)客源的分流，同時(shí)，丁卯橋路為橫向主干道，是新區(qū)大港產(chǎn)業(yè)區(qū)人群的必經(jīng)之路，但板塊的整體環(huán)境處于弱勢，反而造成板塊內(nèi)高端客群和大港產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶的西流。4、鎮(zhèn)江市商業(yè)綜述A城市等級決定鎮(zhèn)江的商業(yè)整體檔次不高，城市商業(yè)氛圍不濃，缺少特色商業(yè)B市中心商業(yè)較為繁華，商業(yè)配套較成熟，但市中心區(qū)域范圍外的商業(yè)與市中心冷熱分明C基本生活需求類商業(yè)物業(yè)占大部分，享受型休閑娛樂物業(yè)比例偏低D商鋪的購買者主要以投資為主，經(jīng)營者投資意識(shí)薄弱，這將導(dǎo)致許多商鋪出售但未曾得到實(shí)際利用E鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)未來3年內(nèi)開發(fā)規(guī)模較大，但城市容納程度有待時(shí)間檢驗(yàn)5、城市消費(fèi)行為分析A購買力有限市中心的商業(yè)流吸附了較多的購買力，而周邊區(qū)域的購買力普遍不強(qiáng)市區(qū)范圍內(nèi)整體的商業(yè)人流還未飽和，沒有體現(xiàn)較強(qiáng)的購買力總體購買力偏弱，對建立大型的商業(yè)中心有一定風(fēng)險(xiǎn)B消費(fèi)地區(qū)集中在大市口，群聚效應(yīng)持續(xù)存在居民的餐飲、娛樂、服飾、百貨類商品均習(xí)慣集中在大市口購買，在市中心形成人群聚合與分散的環(huán)流帶，市中心成為鎮(zhèn)江人主要購物消費(fèi)的商業(yè)流人群較多趨從于流向市中心的商業(yè)中心，使得周邊商業(yè)流不強(qiáng)C對現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的滿足程度存在差異商場類百貨市場和綜合類百貨市場基本能滿足市民的購物需要對于品牌專賣店，鎮(zhèn)江目前暫無一線品牌的專賣店設(shè)置，三成多的消費(fèi)者認(rèn)為鎮(zhèn)江目前的品牌專賣店的狀況還不能滿足他們現(xiàn)在的消費(fèi)需求鎮(zhèn)江的有富一族在采購大宗物品時(shí)已經(jīng)把陣地轉(zhuǎn)移到鄰近的南京、上海等地，而不局限于鎮(zhèn)江城市范圍，尤其是對婚禮用的家具、服飾、家電等物品的采購，說明鎮(zhèn)江的潛在消費(fèi)市場容量有進(jìn)一步放大的可能由于市區(qū)缺乏新型的休閑場所，市民尤其是年輕人正在逐漸把去近郊的野游當(dāng)作假日休閑的主要方向之一鎮(zhèn)江目前尚缺乏真正意義上的高水準(zhǔn)商業(yè)步行街D以15-20分鐘自行車程為消費(fèi)距離日常性消費(fèi)通過小區(qū)周邊商業(yè)配套和大型超市消化，日常性少量購物主要依賴自行車或步行大多消費(fèi)行為主要集中在大市口，自行車為主要出行工具、地塊周邊資源分析位于鎮(zhèn)江東部城郊結(jié)合部常住人口已經(jīng)突破10萬人擁有鄰近主城最大的含金量最高的客戶群體——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園員工支撐沃爾瑪超市將帶來更多人氣但是地塊四面住宅開發(fā)距離交付尚需一定時(shí)日從地理位置上看，雖然沃得花園以市民廣場和超市搶先奠定了中心概念，但從整個(gè)板塊來看，谷陽大道串起了兩條平行主干道——丁卯橋路和學(xué)府路以本案與三條主干道的關(guān)系、自身商業(yè)規(guī)模、周邊住宅的分布，完全有機(jī)會(huì)起而代之，后來居上，成為板塊真正的商業(yè)中心7、項(xiàng)目消費(fèi)群體分析城市居民需求結(jié)構(gòu)滯后，消費(fèi)群體兩極分化嚴(yán)重，缺乏中產(chǎn)階級的存在。鎮(zhèn)江以勞動(dòng)密集型的第二產(chǎn)業(yè)為主，造就了大量的產(chǎn)業(yè)工人；此外，鎮(zhèn)江是個(gè)老齡化比例較高的城市，預(yù)測到2010年，老年人口將達(dá)到15.56萬人，占總?cè)丝诘?9.2%。這些人口構(gòu)成了鎮(zhèn)江基數(shù)龐大的底層低收入人群中心區(qū)非農(nóng)人口不足80萬；缺乏大規(guī)模的白領(lǐng)中間階層；外來人口較少，缺乏外來推動(dòng)力國有單位平均工資23813元，是集體單位的193%，其他單位的141%鎮(zhèn)江高收入人群構(gòu)成單一，數(shù)量較少。以外來投資生意人、企業(yè)高管、公務(wù)員和教師等事業(yè)編制人群為主中產(chǎn)階級缺位中產(chǎn)階級缺位高端人群產(chǎn)業(yè)工人人群基數(shù)龐大鎮(zhèn)江消費(fèi)群體構(gòu)成8、本案客戶群定位客群等級核心客群輔助客群邊緣客群“動(dòng)力”階層—開發(fā)區(qū)企業(yè)中高層+核心技術(shù)成員城市東區(qū)疏散人群+大學(xué)城客群中小企業(yè)主1、功能要求就近購房，滿足基本居住需要同時(shí)追求高品質(zhì)生活舒適居家上班方便看中板塊發(fā)展?jié)摿蛏庖蛩?、財(cái)富特征穩(wěn)定職業(yè)收入并有上升空間穩(wěn)定收入，加上部分家庭支持?jǐn)?shù)年來的工作積蓄+穩(wěn)定高收入3、家庭特征空巢或初巢階段，成熟新生代，一般為兩口之家，希望和父母分開居住人口較多，可能父母同住人口較多，可能父母同住4、個(gè)人素養(yǎng)學(xué)歷較高，素質(zhì)層次高層次相對較高層次不一5、購買行為非常注重性價(jià)比，注重產(chǎn)品的實(shí)用性與品質(zhì)感追求具有優(yōu)越感的高品質(zhì)生活。經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對強(qiáng)交往、工作等活動(dòng)頻繁，需要便捷的交通、及各類休閑、娛樂、商業(yè)設(shè)施6、區(qū)域抗性熟悉區(qū)域，主動(dòng)選擇，抗性較弱區(qū)域抗性相對較大，價(jià)格對需求的遏制不明顯對區(qū)域較為熟悉，抗性小，但有部分更向往低密度居住生活9、競爭項(xiàng)目分析NO:001丁卯新區(qū)江南世家項(xiàng)目名稱江南世家開發(fā)商鎮(zhèn)江騰龍置業(yè)有限公司工地位置丁卯橋橋路168號代理商杭州爭鋒所屬板塊丁卯新區(qū)設(shè)計(jì)單位接待人員孔小姐物業(yè)管理上海禾和物業(yè)占地面積240畝建筑面積㎡23萬開盤時(shí)間綠化率％35.29%容積率1.58交房時(shí)間08.9（二期）商場面積㎡規(guī)劃單元工程進(jìn)度地上近八層住宅面積㎡規(guī)劃戶數(shù)162銷售電話5037555車位比例1：1規(guī)劃總數(shù)現(xiàn)場報(bào)價(jià)705805層次786樓面積（㎡）101.69101.69130.76單價(jià)（元/㎡333033813567總價(jià)（元）338628343814466421產(chǎn)品類別面積范圍㎡戶數(shù)比例％價(jià)格范圍元/㎡銷售率％二房二廳1衛(wèi)11248多層均價(jià)3200，小高層均價(jià)3400，別墅5200。多層三房二廳2衛(wèi)108/12716/64復(fù)式162房1廳1衛(wèi)65－7418以上為小高層，還包括四房兩廳兩衛(wèi)，139平方，16套，復(fù)式8套。2房2廳2衛(wèi)102－112203房2廳2衛(wèi)13516規(guī)劃分析周邊配套分析多層4棟與沃爾瑪一路之隔小高層5棟市民廣場高層棟丁卯醫(yī)院聯(lián)排棟丁卯小學(xué)疊加棟鎮(zhèn)江一中。公交1、31、8、K8等公交路線，線路較多優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1小環(huán)境、配套好。12地外新區(qū)，將來各方面配套齊23交通便利34距第一中學(xué)，沃爾瑪近45距市民廣場不到200米。566主訴求主要媒體1江南世家，傳世名苑1戶外看板，2城市中堅(jiān)·高上生活領(lǐng)地2圍墻33路牌44備注：[規(guī)劃設(shè)計(jì)]以“鄰里單位”為主題，利用社區(qū)內(nèi)部水景、坡地、臺(tái)地、園林打造具有園林藝術(shù)社區(qū)項(xiàng)目共分三期開發(fā)，第一期在05年12月推出，在06年中旬一期售完；07年1月底推出二期沁林苑，包括4幢多層，5幢小高層，共222套房源NO:002丁卯新區(qū)沃得第一城（一期）項(xiàng)目名稱沃得第一城開發(fā)商江蘇沃得地產(chǎn)工地位置丁卯橋路與谷陽路交匯處代理商無所屬板塊丁卯新區(qū)設(shè)計(jì)單位廈門中北設(shè)計(jì)接待人員胡子慧總建筑面積27萬物業(yè)管理上海新長寧仙霞占地面積250畝建筑面積㎡一期12萬開盤時(shí)間一期04年11.12月，05.3月。二期07.7月交認(rèn)購金綠化率％40％容積率1.55交房時(shí)間06.5.30多層，07.1.30小高層商場面積㎡4.5萬規(guī)劃單元工程進(jìn)度一期現(xiàn)房，二期部分已落架住宅面積㎡6.8萬規(guī)劃戶數(shù)660戶銷售電話車位面積㎡未定，規(guī)劃總數(shù)150現(xiàn)場報(bào)價(jià)8#804層次8面積（㎡）153.54單價(jià)（元/㎡4300總價(jià)（元）660222產(chǎn)品類別面積范圍㎡戶數(shù)比例％價(jià)格范圍元/㎡銷售率％二房95118目前價(jià)格3500元左右95％以上三房1134013025015042120190復(fù)式230－28020規(guī)劃分析周邊配套分析多層3棟與沃爾瑪一路之隔小高層10棟市民廣場高層1棟丁卯醫(yī)院洋房4棟丁卯小學(xué)疊加棟鎮(zhèn)江一中。公交1、31、8、K8等公交路線，線路較多優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1小環(huán)境、配套好。1外觀不好看2地外新區(qū)，將來各方面配套齊23交通便利34距第一中學(xué)近，沃爾瑪入駐小區(qū)45市民廣場就在門口566主訴求主要媒體11圍墻22戶外看板3344備注：NO:003丁卯新區(qū)沃得雅苑項(xiàng)目名稱沃得雅苑開發(fā)商江蘇沃得地產(chǎn)工地位置谷陽路，學(xué)府路西南角（新一中對面）代理商上海中大恒基不動(dòng)產(chǎn)所屬板塊丁卯新區(qū)設(shè)計(jì)單位鎮(zhèn)江設(shè)計(jì)院接待人員殷旭物業(yè)管理上海新長寧仙霞占地面積7.8萬建筑面積㎡79329開盤時(shí)間綠化率％37%容積率1.1交房時(shí)間08.5商場面積㎡規(guī)劃單元工程進(jìn)度部分已落架住宅面積㎡規(guī)劃戶數(shù)668銷售電話車位面積㎡規(guī)劃總數(shù)現(xiàn)場報(bào)價(jià)405305層次43面積（㎡）103.02103.02單價(jià)（元/㎡34003490總價(jià)（元）350268359540產(chǎn)品類別面積范圍㎡戶數(shù)比例％價(jià)格范圍元/㎡銷售率％3房2廳1衛(wèi)10350一期2780－3280一期95％以上2房2廳1衛(wèi)88.5250躍層120－14010規(guī)劃分析周邊配套分析多層20棟一期推3棟鎮(zhèn)江一中。小高層4棟江蘇大學(xué)高層棟沃爾瑪聯(lián)排棟疊加棟優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1小環(huán)境、配套好。12地外新區(qū)，將來各方面配套齊23交通便利34一中，江蘇大學(xué)就在小區(qū)對面45566主訴求主要媒體1鎮(zhèn)江首席文化名邸1圍墻223344備注：NO:004丁卯新區(qū)學(xué)林雅郡項(xiàng)目名稱學(xué)林雅郡開發(fā)商江蘇富源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工地位置鎮(zhèn)江市南徐大道車管所西側(cè)代理商廣州旺地發(fā)展顧問所屬板塊丁卯新區(qū)設(shè)計(jì)單位同濟(jì)大學(xué)接待人員葛晶物業(yè)管理開發(fā)商自己占地面積242畝建筑面積㎡19萬開盤時(shí)間綠化率％40.6％容積率1.1交房時(shí)間商場面積㎡未知規(guī)劃單元未知工程進(jìn)度一期部分地上四層，住宅面積㎡規(guī)劃戶數(shù)共1762銷售電話車位面積㎡規(guī)劃總數(shù)達(dá)1：1現(xiàn)場報(bào)價(jià)9#樓9#16號樓層次三樓四樓三樓四樓五樓面積（㎡）84.1184.1187.1987.1987.19單價(jià)（元/㎡34323336337432033020總價(jià)（元）288666280675294266279270263314產(chǎn)品類別面積范圍㎡戶數(shù)比例％價(jià)格范圍元/㎡銷售率％單身公寓28－70200多戶單身公寓未定二房81－9340多戶2700－3500之間三房97－11770多戶四房14012規(guī)劃分析周邊配套分析多層18棟一中、江蘇大學(xué)小高層棟高層棟聯(lián)排棟疊加棟優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1綠化率高1地段目前比較偏2鎮(zhèn)江首席巴厘風(fēng)情社區(qū)23教育配套齊34戶型較好45566主訴求主要媒體1好一座巴厘，長在大學(xué)城里1戶外看板。2一站式名校教育配套，子女成才在家門口2站臺(tái)33TV，車身44報(bào)紙備注：一期建筑面積7萬多，共122套，已認(rèn)購60多戶。NO:005丁卯新區(qū)東城綠洲項(xiàng)目名稱東城綠洲開發(fā)商江蘇嘉源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工地位置江蘇大學(xué)西南，經(jīng)十二路以西代理商南京圭谷咨詢（企劃）開發(fā)商自己銷售所屬板塊丁卯新區(qū)設(shè)計(jì)單位蘇中集團(tuán)接待人員物業(yè)管理江蘇嘉源物業(yè)占地面積180畝建筑面積㎡12萬㎡開盤時(shí)間美墅館06.5.20。碧水苑05.7綠化率％35%容積率交房時(shí)間已交房商場面積㎡規(guī)劃單元工程進(jìn)度已交房住宅面積㎡規(guī)劃戶數(shù)約800戶銷售電話車位面積㎡未定規(guī)劃總數(shù)未定已對外開放的有508戶左右458戶左右現(xiàn)場報(bào)價(jià)碧水苑碧水苑美墅館層次三層三層聯(lián)排面積75146262單價(jià)293829165016總價(jià)2203504257361314192產(chǎn)品類別面積范圍㎡戶數(shù)比例％均價(jià)元/㎡銷售率％聯(lián)排220—300㎡聯(lián)排5000元/㎡90%疊加190，250㎡