新開藥店的選址與籌備

藥店選址與籌備報告

吳仕雄

李桂華Contents一、調(diào)查概述二、店址地理位置三、商業(yè)環(huán)境四、競爭對手分析五、商圈分析一、調(diào)查概述一、調(diào)查背景〔一〕醫(yī)藥行業(yè)情況及前景改革開放以來，我國醫(yī)藥行業(yè)年均增長17.7％，已成為當今世界上開展最快的醫(yī)藥市場之一。隨著我國人口的自然增長、老齡化比例的加大、國民經(jīng)濟的持續(xù)增長、醫(yī)療體制改革及藥品分類管理的實施，我國醫(yī)藥行業(yè)將持續(xù)高速增長。隨著我國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好及國家根本藥物和根本醫(yī)療保險藥物目錄的推行，醫(yī)藥行業(yè)將會得到更好的開展。從整體上看，醫(yī)藥工業(yè)在我國國民經(jīng)濟中開展情況良好，未來開展前景也很看好?！捕车滦潘帢I(yè)概況龍川縣德信藥業(yè)，總部位于龍川縣新城開發(fā)區(qū)火車站廣場前。地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，環(huán)境幽雅。公司主要以醫(yī)藥批發(fā)為主的醫(yī)藥流通企業(yè)。

公司設有管理部、采購部、營銷部、質(zhì)檢部、倉儲中心、藥品配送中心等部門。營業(yè)面積1500㎡,均按GSP標準規(guī)劃設計，統(tǒng)一布局。

公司以“以德為先，誠信為本〞的經(jīng)營理念，始終堅持“真品、價廉、務實〞的效勞宗旨，讓利于客戶，效勞于客戶。公司現(xiàn)已具備了一支有較強開拓意識的營銷隊伍，強大營銷網(wǎng)絡，以高質(zhì)量產(chǎn)品和一流的效勞質(zhì)量贏得了客戶與患者的信任與支持。5德信藥業(yè)直營店德信藥業(yè)大藥店信息化管理二、店址地理位置〔一〕地區(qū)選擇龍川縣是客家地區(qū)最古老的縣，位于廣東省東北部，東江和韓江上游，東連梅州、汕頭，西鄰韶關(guān)，北接江西，南近珠江三角洲。老隆鎮(zhèn)老隆鎮(zhèn)地處龍川縣境南部，座落在東江上游，是全縣政治、經(jīng)濟、文化和交通的中心。全鎮(zhèn)總面積15.4平方公里，三面環(huán)山，西臨東江。管轄市東、市南、市北、眠牛形、水坑、居民新村、華新、烏石下8個社區(qū)居委會，戶藉人口9.89萬人，外來流動人口2萬多人，總?cè)丝诔^12萬人，是龍川最興旺的鎮(zhèn)。

群眾文化生活豐富多彩，擁有圖書館、文化館、博物館，辦有山歌劇團、雜技團；衛(wèi)生保健機構(gòu)健全；體育場館設施完善，群眾體育活動蓬勃開展，是“全國體育先進縣〞；全縣積極開展科技普及、示范、推廣、咨詢和實用技術(shù)培訓等活動。街道的綠化、美化和燈光亮化工程得到進一步完善，縣城面貌煥然一新。

〔二〕店址選擇大地街地處東江河畔，是老隆鎮(zhèn)的中心地帶。這條街道是貫穿整個縣城、連接全縣的樞紐地帶，是龍川縣最為重要的商業(yè)街?，F(xiàn)時是龍川縣最具商機的黃金地段，成為第三產(chǎn)業(yè)，特別是零售業(yè)的重要開展地段。這里的主要消費人群分布在眠牛形、居民新村、華新、烏石下這幾個居民區(qū)。這一帶有多個住宅區(qū)和眾多的高級工商機構(gòu)。該街道地處市中心的黃金商業(yè)圈，比鄰老隆鎮(zhèn)新街這一商業(yè)黃金走廊，后倚風龍川火車站，緊靠縣人民政府，交通便捷，融商業(yè)、住宅、飲食、醫(yī)療于一體。旁邊有和大福超市、龍川縣最大的數(shù)碼呈金馬電器。附近地區(qū)有銀行、酒店、娛樂城、電影院、體育場、學校、廣場、醫(yī)院、公園等完善的市政配套設施，四通八達的交通網(wǎng)絡。許多的住宅小區(qū)建立在此商圈，帶來更龐大的中高檔消費群體，另一方面，大地街這一帶的零售業(yè)十分蓬勃，主要是酒店、大型的購物中心、超級市場、服裝專賣店、快餐店、百貨商店等。新店址所在地在通往龍川縣人民醫(yī)院、龍川縣中醫(yī)院、龍川縣婦幼保健院的三叉路口，大多數(shù)患者都要經(jīng)過這條街道。三、商業(yè)環(huán)境〔一〕經(jīng)濟環(huán)境龍川縣是農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)人口占80%以上，但龍川縣城老隆鎮(zhèn)是全縣的經(jīng)濟、政治中心。近年來，珠三角地區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移給了山區(qū)新的工業(yè)開展時機。老隆鎮(zhèn)實施“工業(yè)富縣〞、“借外開展〞戰(zhàn)略，堅持改革開放，建立較完善的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，工業(yè)開展后勁增強、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步開展。此外，山區(qū)獨有的山清水秀也吸引著大批游客前來欣賞。在旅游旺縣〞戰(zhàn)略的帶動下，老隆鎮(zhèn)成為優(yōu)秀旅游地區(qū)。至2001年，老隆鎮(zhèn)共有8家星級酒店。當年，入龍川縣游客達29.7萬人次，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益達2.8億元。在工業(yè)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)的快速開展下，老隆鎮(zhèn)居民收入有了很大的提高，生活水平得到了很大的改善，居民生活開始逐步實現(xiàn)小康。人們關(guān)注健康的意識越來越強?！捕橙丝诃h(huán)境人口總量。據(jù)最新的人口普查顯示，今年龍川縣總?cè)丝谝呀?jīng)超過了100萬，而縣城老隆人口更是超過了12萬。其中戶藉人口9.89萬人，外來流動人口2萬多人，總?cè)丝谝呀?jīng)超過12萬人。隨著城鎮(zhèn)化的進程加速，該鎮(zhèn)的人口仍將進一步提高。年齡結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)階段，特別是未來的二三十年，人口老齡化的情況將不斷加劇。老年人的增多給醫(yī)藥行業(yè)提供了廣闊的開展空間。三、交通條件老隆鎮(zhèn)水陸交通方便，205國道從境內(nèi)貫穿而過，已經(jīng)落成的河梅高速公路穿城而過，京九鐵路和廣梅汕鐵路在城郊交匯，并設有華南地區(qū)最大的編組站；水路，沿東江可上抵和平，下可達河源、惠州、東莞、廣州。是粵東北乃至中南地區(qū)的交通樞扭和物資交流的集散地與中轉(zhuǎn)站，素有東江上游交通樞紐之稱。鎮(zhèn)內(nèi)，公共汽車覆蓋整個老隆鎮(zhèn)。四、競爭對手分析德信藥店私人診所其他藥店各大醫(yī)院競爭對手分析〔續(xù)〕各大醫(yī)院。各大醫(yī)院規(guī)模大、歷史久、名醫(yī)多，且是公立醫(yī)藥，很多病人在診斷后就會在醫(yī)院醫(yī)治。這將很大程度上減少本店的顧客。但是，醫(yī)藥是醫(yī)院的主要盈利手段，因此醫(yī)院藥房的價格都非常的貴，許多低收入家庭難以支撐高昂的藥費，會轉(zhuǎn)而自行憑醫(yī)生的藥方到藥店買藥。這就為各大藥店提供了很大的市場空間。而新店址選在三大醫(yī)院的中間，占據(jù)了地利，將第一時間截住目標顧客。其它藥店。初步統(tǒng)計，老隆鎮(zhèn)大大小小的藥店有六七十家。但至今只有一家大型醫(yī)藥連鎖店，而這家連鎖店就是德信藥業(yè)。該店位于東風路，規(guī)模較大，在我鎮(zhèn)已經(jīng)形成了良好的口碑，這種天然的優(yōu)勢將使新店能在短時間內(nèi)被廣闊民眾熟悉，降低市場開拓本錢。私人診所。收入較低的人會選擇相對廉價的私人診所。五、商圈分析新店址商圈分析〔續(xù)〕〔一〕主要商圈主要商圈主要包括大地街、果園新村、廣場路、龍城路〔即圖中紅色的圈內(nèi)〕。商圈內(nèi)聚集了多個住宅區(qū)和學校，擁有近2萬消費群體?！捕炒我倘Υ我倘χ饕ㄐ陆帧|風路、兩渡河、下泡水、老隆崗〔藍色的圈內(nèi)〕等。此商圈內(nèi)主要的顧客消費群大約有7萬人。六、經(jīng)濟效益分析銷售收入：平均每月的銷售額為6萬〔元/月〕固定租金：2000元/月人工本錢：月工資約1000元/人，每月工資總額為：1000*6＝6000〔元〕進貨本錢：約20000元/月，店面維護費用：1500元/月。月稅前利潤：60000-2000-6000-20000-1500＝32500七、未來前景〔SWOT分析〕地價高、周圍醫(yī)院多弱點醫(yī)藥行業(yè)快速發(fā)展機會藥店日趨增多威脅優(yōu)勢店址好、品類全未來前景分析〔續(xù)〕

優(yōu)勢

弱點

機會

威脅地段優(yōu)勢，交通便利有良好的企業(yè)形象被廣泛認可的市場地位產(chǎn)品質(zhì)量保證優(yōu)質(zhì)客戶服務戰(zhàn)略導向不明顯市場規(guī)劃能力缺乏缺少成本競爭優(yōu)勢核心競爭力不明顯資源沒有充分利用醫(yī)藥行業(yè)前景好服務獨特的客戶群體產(chǎn)品組合優(yōu)勢分享醫(yī)院廣告資源品牌形象拓展較早、口碑好強勢競爭者進入市場占有率增長緩慢小型藥店數(shù)量猛增新的行業(yè)規(guī)則引起的變動政府攻關(guān)做的不夠

THANKYOU!李安物流師特格爾中國藥店采購聯(lián)盟

執(zhí)行總經(jīng)理

湖南芝林大藥房零售連鎖高級參謀講師介紹：門店選址與籌備主講：李安目錄商圈知識立店選址新店籌備第一局部商圈知識商圈的定義：指店鋪能夠有效吸引顧客來店的地理區(qū)域。

商圈的層次:邊緣商圈次級商圈核心商圈認識你的真實商圈

確定商圈的位置、形狀、大小和消費容量是任何選址工作的起點，但真實的商圈是什么樣子的呢？

傳統(tǒng)的選址理論中商圈形狀，是以店鋪為中心的三個大小不一的同心圓，按照從內(nèi)到外的順序依此為店鋪的核心商圈、次要商圈和邊緣商圈同心圓商圈:現(xiàn)實中的同心圓商圈

----同心多邊形商圈

在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向內(nèi)收縮，而在交通路網(wǎng)比較興旺的方向，商圈形狀向外擴張，從而形成不規(guī)那么的多邊形。不規(guī)那么多邊形商圈------理想中真實的商圈

城市公共交通體系是零售網(wǎng)點最主要的輻射途徑，而公共交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形狀更加不規(guī)那么。理想中真實的商圈綜合考慮了消費者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競爭對手的分布。

無論是同心圓商圈、同心多邊形商圈還是不規(guī)那么多邊形商圈，都忽略了一個重要的因素——你的競爭對手，因此只能稱為理想商圈。那么真實的商圈又是什么樣子的呢?

核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費者到該網(wǎng)點購物實際概率，而非單純的地理距離。

只有認識了你的真實商圈，才能真正了解你的顧客群體有多大和他們的具體來自哪里。三個層次商圈的比較：層次含義地理范圍時間范圍顧客比重核心商圈最接近店鋪的區(qū)域顧客來店最方便。小0.8公里內(nèi)大3公里內(nèi)15分鐘之內(nèi)55％～70％三個層次商圈的比較：層次含義地理范圍時間范圍顧客比重次級商圈核心商圈的外圍區(qū)域,顧客來店比較方便。小1.5公里內(nèi)大4公里內(nèi)小20分鐘內(nèi)大40分鐘內(nèi)15％～25％三個層次商圈的比較：層次含義地理范圍時間范圍顧客比重邊緣商圈次級商圈以外的區(qū)域，顧客來店不夠方便。小1.5公里之外大6公里外小20分上大40分上10％居住人口工作人口流動人口商圈的顧客來源核心商圈次級商圈邊緣商圈是店鋪選址的重要前提有助于零售店鋪制定競爭策略有助于零售店鋪制定市場開發(fā)策略有助于零售店加快資金周轉(zhuǎn)商圈分析的重要性1.店鋪的經(jīng)營特色2.店鋪的經(jīng)營規(guī)模3.經(jīng)營商品的種類4.競爭店鋪的位置商圈的影響因素〔1〕5.顧客的流動性6.交通地理條件7.店鋪的促銷手段商圈的影響因素〔2〕零售飽和理論通過計算零售飽和指數(shù)來測定商圈的大小，進而確定某一地區(qū)零售店鋪缺乏還是過多，以及是否能夠開設店鋪的理論。計算公式：C為某地區(qū)購置某類商品的潛在顧客數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購置額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的店鋪營業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。例：現(xiàn)有A、B、C三個地區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料計算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。項目A地B地C地潛在顧客數(shù)（萬人）15108每一顧客平均購買額240200150同類店鋪營業(yè)面積350003000025000A地區(qū)：B地區(qū)：C地區(qū)：零售飽和指數(shù)的提示：霍夫模型認為：一個店鋪的商圈取決于店鋪對顧客的吸引力，而店鋪在一個地區(qū)對顧客的吸引力是可以測量的；這個吸引力主要取決于兩個因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。計算公式：Aij為店鋪j對顧客I的吸引力；Sj為店鋪的規(guī)模;Dij為顧客I到店鋪j的距離和花費的時間;a為顧客對店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù);b為顧客對距離或花費時間的敏感性參數(shù)。Pij＝店鋪j對顧客的吸引力該地區(qū)所有同類店鋪對顧客的吸引力之和霍夫模型------顧客來店購物的可能性計算公式：霍夫模型例：假設一個顧客有時機在3個店鋪中任何一個店鋪購物，這3個店鋪的規(guī)模及與這個顧客居住地的距離如下：〔假設a=1,b=2〕

項目A店鋪B店鋪C店鋪店鋪規(guī)模（平方米）600080005000店鋪與顧客的距離（公里）473解：根據(jù)公式：A店鋪的吸引力B店鋪的吸引力=C店鋪的吸引力=

∑Aij=375+163.3+555.56=1093.86顧客到A店鋪的可能性

P=375/1093.86=0.343顧客到B店鋪的可能性

P=163.3/1093.86=0.149顧客到C店鋪的可能性

P=555.56/1093.86=0.508

從方案地點到競爭店的距離商圈的境界點=———————————————競爭店的賣場面積1+——————————方案用地的賣場面積A競爭店60平米B競爭店20平米方案地30平米1000米600米商圈之界定

1．方案地與A競爭店的分歧點：1000米1000米商圈的境界點=——————————=—————=414米60平米2.4141+————30平米2．方案地與B競爭店的分歧點：600米600米商圈的境界點=————————=—————=330米20平米1.8161+————30平米商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的根底，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：——商業(yè)區(qū)：商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購置及消費金額比較高等。——住宅區(qū)：該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購置率高等。——文教區(qū)：該區(qū)附近有大、中、小學校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購置率高等?！k公區(qū)：該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外來人口多、消費水準較高等?！旌蠀^(qū)：住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。商圈形態(tài)商鋪的類型，按照所屬工程的開發(fā)形式不同可以分成以下七大類：商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場類商鋪：“市場〞是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。社區(qū)商鋪：其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅底商：住宅底商指位于住宅底層的商用鋪位。百貨商場、購物中心商鋪：鑒于該類工程規(guī)模龐大，開發(fā)復雜，所以投資風險也比較高商務樓、寫字樓商鋪：酒店、商住公寓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。交通設施商鋪：交通設施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

以上不同類型商鋪的投資特點、價值影響因素及市場成熟度差異都特別大，比方在北京，住宅底商和購物中心商鋪屬于處在開展初期的商鋪類型，其投資收益中的價值升值收益和租金收益空間顯著區(qū)別于開展成熟的商業(yè)街商鋪。位于不同地區(qū)的零售店類型1.位于市區(qū)主要街道的商店便利商店——如藥店、快餐店、美容院等。通常為工作和生活在市區(qū)的人們效勞高度專業(yè)化商店——包括提供個人效勞的高級服裝店、禮品店、工藝品店、珠寶店等，能夠為顧客提供在其他地方得不到的效勞

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缺陷：停車問題，特別是要考慮到在頂峰期是否有足夠的停車位。2．位于小巷的商店

這些店鋪沒有相對較大的客流量，但是大多數(shù)小巷店有自己的顧客群，從而不需要主街帶來的人群，地價本錢較低，容易擁有屬于自己的停車場。

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缺陷：可見性不高。3．位于街區(qū)的商店

街區(qū)位置是距離顧客生活和工作最近的零售位置。一般在金融區(qū)、司法區(qū)、生產(chǎn)廠區(qū)或醫(yī)療區(qū)內(nèi)。

※優(yōu)勢：擁有很大的便利性，容易獲得長期的顧客。4．位于路邊的商店

路邊的位置是指位于獨立式建筑群中并沿著馬路的位置。如沃而瑪、麥當勞和大型家具店，顧客會為了專門購物到那里。這類商店的營業(yè)時間比較隨意，并且擁有自己的停車點。5．位于區(qū)域型商業(yè)中心的商店

這種類型的購物中心的規(guī)模非常大，擁有2~5個部門型商店和超過100個零售商店。大多數(shù)地區(qū)型購物中心的目標顧客來自于一小時車程以內(nèi)的距離，中心所在的地區(qū)\的人口一般在100000以上。并可擁有大量的顧客群。

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缺陷：商店的獨立性相對較低，地價十分昂貴。第二局部立店選址十四種零售業(yè)態(tài)：

1、百貨公司DEPDepartmentStore2、量販店GMSGeneralMerchandiseStore3、超級市場SMSupermarket4、大型超市Hypermarket5、倉庫型商店WarehouseStore6、精品店Boutique7、折扣店DSDiscountStore(House)8、雜貨店BarityStore9、便利商店CVSConvenienceStore10、連鎖店ChainStore〔1〕自愿加盟連鎖店VCVoluntaryChain〔2〕特許加盟連鎖體系FSFranchiseSystem11、購物中心SCShoppingCenter12、大型購物中心Mall(ShippingMall)13、

處分品店OutletStore14、廉價品店P(guān)riceStore(OffPriceStore)決定在何處營業(yè)是所有零售商成功的關(guān)鍵。一項清晰連續(xù)的戰(zhàn)略應明確選址的目的。選址決策之所以重要，是因為它的高本錢和長期性。一項選址決策的失誤很顯然要比一次采購失誤給零售商造成更大的損失。零售商發(fā)現(xiàn)一個完美的店址要經(jīng)歷一個艱難的過程。每個店址都有優(yōu)勢和劣勢，在評估特定店址的可行性時，零售商必須明確該商店的目標市場顧客會光臨該店址。店址分析員的工作一直持續(xù)至考慮到占用條款和其他一些法律問題。過程復雜：綜合性決策本錢較高：固定投入大靈活性差：一經(jīng)選定，很難變動經(jīng)營影響大：選址、選址、再選址選址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的決策店址是顧客選擇商店時的首要考慮的因素〔便利性大〕選址是個戰(zhàn)略決策〔可變性小〕選址的難度大〔稀缺性高〕選擇一個地址，包涵一系列優(yōu)缺點的評估。對不同的零售商，一般與本錢和地址的商業(yè)價值有關(guān)店鋪位置選擇的地域商業(yè)活動頻度高的地域人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地同類商品集聚地不宜做店鋪的地區(qū)快速車道旁周圍居民少且缺乏增長的地區(qū)店鋪密度過大高層建筑物內(nèi)選址的步驟：地區(qū)分析商業(yè)區(qū)或購物區(qū)分析具體位置分析需求測算人口規(guī)模：收入水平：人口的性別、年齡、收入、家庭規(guī)模、類型地區(qū)分析〔1〕利用消費價格指數(shù)或其它方法計算購置力指數(shù)地區(qū)分析〔2〕購置力流入與流出額的測算流入額流出額流入指數(shù)零售引力指數(shù)流出指數(shù)零售潛力指數(shù)地區(qū)分析〔3〕其他因素的分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)物流系統(tǒng)勞動力供給政策法律可能開設的新店鋪的數(shù)量中心商業(yè)區(qū)城市的零售中心副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)二級商業(yè)區(qū)商業(yè)小區(qū)集客地周邊、居民區(qū)附近購物中心居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)性購物中心獨立店區(qū)商業(yè)區(qū)或購物區(qū)分析1.交通條件2.客流分析客流類型客流目標、速度和滯留時間街路兩側(cè)的客流規(guī)模具體位置分析〔1〕自身客流分享客流派生客流3.競爭店鋪分析4.地形特點及位置布局分析5.城市規(guī)劃分析6.效益分析具體位置分析〔2〕拐角效應能見度高

目錄拓展市調(diào)流程及根本思路市場分析內(nèi)容及途徑2.1零售飽和理論物業(yè)調(diào)查內(nèi)容及途徑3.1物業(yè)的尋找途徑商圈調(diào)查內(nèi)容及途徑4.1新址銷售額的預估4.2損益平衡點分析5.附表拓展市調(diào)方法市場分析物業(yè)調(diào)查商圈調(diào)查報批拓展市調(diào)流程為了全面了解市場，各公司應該組織力量，對本省區(qū)進行認真細致的市場分析，掌握本省區(qū)醫(yī)藥經(jīng)濟開展狀況和開展趨勢、競爭對手的經(jīng)營管理狀態(tài)和開展變化趨勢、當?shù)卣摺４_定待進入省、市、地區(qū)后，迅速組織拓展人員進行選址，綜合考慮交通、租金等各方面的影響因素，尋找適宜物業(yè)；根據(jù)實地情況設定候選物業(yè)的商圈范圍，對商圈內(nèi)的居民、交通、氣氛及開展前景等進行詳細調(diào)查，并做投資收益分析，形成市調(diào)報告。將市調(diào)報告報上級主管部門審批。根本思路1.拓展市調(diào)流程及根本思路

2.市場分析競爭對手醫(yī)院經(jīng)營環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境市場特色及開展前景地域〔省、市、縣〕

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省級市場調(diào)查7天，地市級市場調(diào)查3天，縣市級市場調(diào)查2天商務環(huán)境外部環(huán)境指標內(nèi)容調(diào)查途徑方式經(jīng)營環(huán)境當?shù)厮幈O(jiān)、工商部門的政策、醫(yī)保開放程度、公共關(guān)系情況藥監(jiān)局、工商局、社保局公共關(guān)系調(diào)查表經(jīng)濟環(huán)境市區(qū)人口總數(shù)、人口密度、行政區(qū)人口分布狀況、社會消費品零售總額、年人均可支配收入、人均醫(yī)療保健消費、藥品零售市場份額、醫(yī)保市場份額統(tǒng)計網(wǎng)、統(tǒng)計局、街道辦城市綜合概況調(diào)查市場特色市場藥店數(shù)量、居民用藥習慣、購藥習慣問卷調(diào)查、詢問藥監(jiān)局文字分析發(fā)展前景新老商圈的分布、特色、發(fā)展前景詢問當?shù)鼐用窕蛳嚓P(guān)職能部門文字分析2.1商務環(huán)境指標內(nèi)容調(diào)查途徑方式競爭對手經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營特色、經(jīng)營模式、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營面積、平均毛利率和價格、分店數(shù)量、年藥品銷量、員工及一般管理人員工資水平、實地調(diào)查、詢問藥監(jiān)局、網(wǎng)絡競爭對手調(diào)查表人力資本情況調(diào)查表醫(yī)院分布、等級、規(guī)模、年門診量，年藥品銷售額、病床數(shù)量、手術(shù)例數(shù)、門診特色實地調(diào)查、詢問藥監(jiān)局、網(wǎng)絡醫(yī)院調(diào)查表2.2外部環(huán)境物業(yè)調(diào)查基本情況硬件設施租金費用結(jié)構(gòu)指標物業(yè)產(chǎn)權(quán)裝修輔助設施租金其它費用3.物業(yè)調(diào)查項目指標內(nèi)容途徑物業(yè)情況基本情況產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、消防合格證、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式、可交付時間、物業(yè)是否空閑、原停做原因、房屋結(jié)構(gòu)、房屋形狀、建筑物業(yè)類型、物業(yè)外觀、建筑年限、整體面積、租用情況、面積使用率實地觀察、向周邊居民或物業(yè)方詢問物業(yè)指標層高、層數(shù)、柱距、臨街面寬、進深、供電量、水壓觀察、測量、詢問物業(yè)方費用租金、物業(yè)管理費標準、支付方式、裝修免租期、租金免遞增期、租金遞增率、水電費、廣告位費用、門招費用物業(yè)方談判、鄰居租金水平調(diào)查裝修天花、地面、墻壁的裝修現(xiàn)狀和可使用程度觀察設施倉庫、辦公區(qū)、前坪、停車場、廣告位、消防設備、空調(diào)、電梯、供水、排水觀察、詢問物業(yè)方接近度離公交車站、十字路口、斑馬線、人行天橋、地下通道的距離、物業(yè)與街道面的落差、招牌展示觀察、測量前景街道發(fā)展規(guī)劃、合同期內(nèi)是否會拆遷或改造建設、規(guī)劃局3.1物業(yè)的尋找途徑掃街：對所在商圈的主次干道進行地毯式搜索，尋找目標物業(yè)；發(fā)布廣告：在報紙，電視等媒體上發(fā)布求租廣告，廣告內(nèi)容應注意保密性。利用中介：利用房產(chǎn)中介幫助尋找物業(yè)；招商廣告：留意在報紙、電視等媒體上或者是室外的張貼廣告上的招商或招租廣告；合作方協(xié)助：可利用當?shù)睾献鞣降馁Y源優(yōu)勢協(xié)助尋找適宜物業(yè)；4.商圈調(diào)查項目指標內(nèi)容途徑人口基本情況所在商圈類型、常住居民數(shù)量，人口密度、人口分布形狀、主要住宅類型、主要收入水平、居民文化水平、對價格的敏感程度、購物出行方式、每月購藥頻率計算（棟數(shù)*單元*樓層*3.07）或街道辦事處、街道派出所、問卷調(diào)查年齡結(jié)構(gòu)居民年齡結(jié)構(gòu)、街道辦事處或派出所人車流門前街道人、車流量、人車流主要類型實地觀察、詢問、測定和統(tǒng)計交通公交車公交車站、車站距離、車路數(shù)、行駛路線、停車場、便利性實地觀察街道物業(yè)位置、街道類型、道路情況、路幅、車道路、街道隔離帶、坡度商業(yè)氛圍

賣場或商業(yè)街主要大型的商場、賣場或者是商業(yè)街、公共設施、及距離、影響力實地觀察、詢問業(yè)內(nèi)人士、咨詢相關(guān)規(guī)劃部門聚客能力周圍鄰居業(yè)態(tài)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃方向、影響力競爭醫(yī)院距新址距離、級別、年門診量、門診特色、影響力實地觀察、暗訪、詢問、問卷調(diào)查、詢問業(yè)內(nèi)人士對手對手數(shù)量、距新址距離、商品結(jié)構(gòu)、價格、毛利率、日營業(yè)額、特色、影響4.1新址銷售額的預估1〕新址商圈內(nèi)居民數(shù)量×人均醫(yī)療保健支出×預計可占市場份額.2〕商圈內(nèi)競爭對手坪效×新址營業(yè)面積.3〕〔新址營業(yè)面積÷新址商圈內(nèi)營業(yè)總面積〕×商圈內(nèi)零售總額.4〕公司同類型門店的平均坪效×新址營業(yè)面積.注：以上四種方法相結(jié)合，綜合考慮。1).損益平衡點(保本點〕損益平衡點=月經(jīng)營費用/〔毛利率－變動費用率〕2).年投資回報率年投資回報率=預計年稅前利潤/前期總投資3).投資回報年限投資回報年限=前期總投資/〔年折舊費用+年利潤〕4.2損益平衡點分析5.表格5.1城市綜合概況5.2醫(yī)院調(diào)查表5.3競爭對手調(diào)查表5.4人力資本情況調(diào)查表5.5醫(yī)療保險情況調(diào)查表5.6立地情況調(diào)查表5.7常住人口數(shù)量分布調(diào)查表5.8人口年齡分布調(diào)查表5.9新址人車流量測定表5.10新址公交站點調(diào)查表5.11商圈商業(yè)情況調(diào)查表5.12商圈內(nèi)藥品零售價風格查表5.13選址審批表5.14盈虧平衡點分析表工商注冊部門負責人/聯(lián)系注冊要求注冊費用國稅部門負責人/聯(lián)系納稅要求納稅比例藥監(jiān)部門負責人/聯(lián)系資料來源調(diào)查方式_______市場公共關(guān)系情況調(diào)查綜合評估調(diào)查人：____________時間______年______月_______日城市綜合概況項目____年項目____年市區(qū)人口總數(shù)人口密度社會消費品零售總額年人均可支配收入人均醫(yī)療保健消費藥品零售市場份額醫(yī)保市場份額藥店數(shù)量其它說明:附表5.1名

稱地

址營業(yè)面積經(jīng)營品種經(jīng)營模式收銀臺數(shù)中藥柜數(shù)醫(yī)保情況有無會員制有無殘、孕通道有無促銷活動是否代客煎藥日客流量客單價日營業(yè)額競爭對手調(diào)查表營業(yè)時間特色附表5.3附表5.2醫(yī)院調(diào)查表NO.名稱地

址等級年門診量年住院人數(shù)年手術(shù)例數(shù)床位數(shù)年藥品銷售額其

他1234567891011門診特色附表5.4單位名稱人均月工資門店經(jīng)理部門主管營業(yè)員當?shù)仄骄疁嗜肆κ袌稣衅腹芾碚衅纲M用招聘方式資料來源調(diào)查方式______市場人力資本情況調(diào)查調(diào)查人：___________調(diào)查時間：________年______月______日---備注附表5.5醫(yī)保主管機構(gòu)名稱地址負責人姓名

醫(yī)保市場份額現(xiàn)參保人數(shù)定點醫(yī)院定點零售藥店其他詳細情況調(diào)查人：

調(diào)查時間：城鎮(zhèn)職工根本醫(yī)療保險情況調(diào)查附表5.6物業(yè)名稱地

址行政區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬物業(yè)管理租約期可入場時聯(lián)系人聯(lián)系電話簽約人聯(lián)系電話物業(yè)狀況物業(yè)前景臨街位置道路類型臨街距離公交線路乘客走向車站位置輻射區(qū)域非機動車流量商圈人口數(shù)外

觀空

調(diào)□有

□無電

梯水衛(wèi)浴面積辦公區(qū)前

坪□無

□有供電量供電情況停車場車場位置租

金押

金支付方式橫

招招牌展示效果直

招□好□差天

花

□毛胚

□材料

□顏色

□其它地

面

□毛胚

□材料

□顏色

□其它墻

壁

□毛胚

□材料

□顏色

□其它消防設施

□有

□無商圈類型建筑情況

□商業(yè)區(qū)

□近商業(yè)區(qū)

□文教區(qū)

□住宅區(qū)

□辦公區(qū)

□工業(yè)區(qū)

□混合區(qū)

□其它消防通道（□有

□無）

□消防栓

□滅火器

□噴淋

□煙感

□火災報警器

□緊急電源室內(nèi)裝修裝修說明

年租金（含物業(yè)管理）招牌廣告位位置

長×寬

使用(□無償

□有償)位置

長×寬

使用(□無償

□有償)柱

距

米

□中央空調(diào)

其它□自來水

□非自來水

□水壓正常

□水壓低□無

，面積

平米

使用(□無償

□有償)倉庫（

□有

□無

）

面積

平米

使用(□無償

□有償)

□有

□無臨街門面長

米房屋結(jié)構(gòu)

（

□框架

□磚混

）

建筑面積