物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題淺析匯編(完整版)資料

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物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題淺析匯編（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題淺析隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場(chǎng)逐步確立和完善，居民自己購(gòu)買(mǎi)房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一種專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬(wàn)戶(hù)，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和特征物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書(shū)面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則，是業(yè)主的權(quán)利保障書(shū)，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項(xiàng)，對(duì)每位業(yè)主都很重要。1、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)在我國(guó)傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門(mén)統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專(zhuān)人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶(hù)與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領(lǐng)導(dǎo)的地位。隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。[１]兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。2、物業(yè)服務(wù)合同的特征（1）物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無(wú)名合同，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國(guó)民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團(tuán)體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)發(fā)布的《中華人民共和國(guó)國(guó)民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定。我個(gè)人認(rèn)為，基于物業(yè)服務(wù)合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定極為簡(jiǎn)單，應(yīng)該在合同法中增設(shè)物業(yè)服務(wù)合同，以規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權(quán)益。在法律未作出明確規(guī)定時(shí)，則可適用合同法的一般規(guī)定。（2）物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。[２]現(xiàn)代社會(huì)高速發(fā)展，要求實(shí)現(xiàn)社會(huì)化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員完成，知識(shí)專(zhuān)業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。（3）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對(duì)待給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對(duì)應(yīng)相互依賴(lài)的。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一項(xiàng)基本原則是質(zhì)價(jià)相符，充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點(diǎn)。（4）物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。3、物業(yè)服務(wù)合同是否委托合同有人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務(wù)的合同。[３]物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務(wù)，代替業(yè)主管理小區(qū)物業(yè)及相關(guān)事物。從這點(diǎn)看，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同有相似之處。但仔細(xì)分析合同的特點(diǎn)以及當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。（1）委托合同中，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔(dān)。而物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營(yíng)方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時(shí)，它以自己的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，自己的名義開(kāi)展業(yè)務(wù)，并獨(dú)立承擔(dān)對(duì)外法律后果。（2）委托合同的重要特點(diǎn)之一就是委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。而對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會(huì)只有在業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿(mǎn)足合同解除的相關(guān)條件。（3）委托合同一般是無(wú)償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報(bào)酬，是有償合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式，有的地方物業(yè)管理?xiàng)l例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，是典型的要式合同。二、物業(yè)服務(wù)合同的訂立——業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由根據(jù)契約自由原則，當(dāng)事人可以自由選擇相對(duì)人。在物業(yè)服務(wù)合同中表現(xiàn)為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實(shí)際生活中，開(kāi)發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，與開(kāi)發(fā)商利益一致，或者由原來(lái)的房管所轉(zhuǎn)變而來(lái)，受到行政單位制約。開(kāi)發(fā)商捆綁銷(xiāo)售，強(qiáng)制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門(mén)加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會(huì)成立后，可以通過(guò)決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數(shù)情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會(huì)接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)為自己服務(wù)。等到出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，業(yè)主常常處于弱勢(shì)，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權(quán)益，首先要規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的法人，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。只有這樣，開(kāi)發(fā)商才能從維護(hù)整個(gè)物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時(shí)能夠防止傳統(tǒng)的行政權(quán)力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開(kāi)先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的物業(yè)管理模式成為終結(jié)，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱(chēng)為“景洲事件”，得到了國(guó)家建設(shè)部的肯定，推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標(biāo)就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”，[４]為業(yè)主更好的行使自由選擇權(quán)提供條件。選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權(quán)利是以在業(yè)主大會(huì)中行使投票權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)的?！斑x聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)”，實(shí)行的是少數(shù)服從多數(shù)的原則，所以單個(gè)業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主簽訂的。實(shí)踐中出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時(shí)，與業(yè)主大會(huì)的決議不符的情況，這樣的行為無(wú)疑侵犯了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，罷免業(yè)主委員會(huì)，同時(shí)申請(qǐng)法院以業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。三、合同主要條款——物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請(qǐng)，對(duì)城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開(kāi)展維護(hù)、修繕、整頓服務(wù)以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。作為物業(yè)合同的一項(xiàng)主要條款，服務(wù)收費(fèi)關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的切身利益，是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問(wèn)題。[５]1、合同相對(duì)性原理——物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納合同關(guān)系具有相對(duì)性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間，只有合同當(dāng)事人一方能夠向另一方基于合同提出請(qǐng)求或提起訴訟；與合同當(dāng)事人沒(méi)有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提起訴訟，也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)和責(zé)任；非依法律或合同的規(guī)定，第三人不能主張合同上的權(quán)利。[６]所以，在履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù)和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的過(guò)程中，必須明確合同的雙方當(dāng)事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。（1）區(qū)分物業(yè)服務(wù)合同和售房合同要注意，物業(yè)服務(wù)合同與售房合同是兩個(gè)獨(dú)立、互不相干的合同。售房合同的雙方當(dāng)事人是購(gòu)買(mǎi)人（業(yè)主）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。在實(shí)踐中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了吸引更多的購(gòu)買(mǎi)人，把物業(yè)管理也作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，打出“如購(gòu)買(mǎi)房屋則送（免）半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”這樣的促銷(xiāo)廣告。這實(shí)際上超出了其售房合同的范圍。雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，由開(kāi)發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但實(shí)際履行時(shí)，由于得不到開(kāi)發(fā)商的實(shí)際承諾常常引起爭(zhēng)議，業(yè)主利益無(wú)法得到保障。有的開(kāi)發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個(gè)部門(mén)管理，實(shí)際上提供的物業(yè)服務(wù)水平低下，并且以維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益為主，忽視業(yè)主權(quán)益。所以，業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一定要理清楚這兩者之間的關(guān)系，簽好售房合同，不要被開(kāi)發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同和售房合同時(shí)相互獨(dú)立的，所以物業(yè)服務(wù)費(fèi)用與購(gòu)房款無(wú)關(guān)。因而，開(kāi)發(fā)商不能以業(yè)主沒(méi)有預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用而拒絕交付房屋，同時(shí)買(mǎi)房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)于前期出現(xiàn)的遺留問(wèn)題，如果保修服務(wù)可以解決的，通過(guò)保修服務(wù)解決。通過(guò)保修服務(wù)解決不了的問(wèn)題或者其他非保修方面的問(wèn)題，應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)解決。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照國(guó)家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人都只能依照合同的約定來(lái)履行義務(wù)和追究相對(duì)人的責(zé)任，從而保護(hù)自己的權(quán)利。(2)物業(yè)管理企業(yè)不能以停電停水的方式逼繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用目前，很多居民小區(qū)都出現(xiàn)了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況，消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)也表明這類(lèi)投訴處于前列并有不斷上升的趨勢(shì)。[７]這類(lèi)問(wèn)題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主的憤怒。對(duì)于其處理，應(yīng)當(dāng)引起重視。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費(fèi)、電費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)用。而且，物業(yè)服務(wù)合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認(rèn)為，業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒(méi)有不妥。同樣，物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，涉及不同的合同當(dāng)事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對(duì)人是供水公司和電力供應(yīng)公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相一致的原則，用水用電人有義務(wù)交納水費(fèi)和電費(fèi)，供水供電公司有義務(wù)按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電公司相應(yīng)的享有收取水費(fèi)電費(fèi)的權(quán)利。根據(jù)雙務(wù)合同履行中抗辯權(quán)行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費(fèi)電費(fèi)的義務(wù)，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務(wù)，即供水供電公司此時(shí)有停水停電的權(quán)利?？梢?jiàn)，享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應(yīng)公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人，不享有停水停電的權(quán)利。在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權(quán)利是不合理的，因?yàn)檫@一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過(guò)第三然即供水供電人的同意，否則是無(wú)效的。并且，由于供水供電義務(wù)所對(duì)應(yīng)的是交納水費(fèi)電費(fèi)義務(wù)，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費(fèi)電費(fèi)并可以停水停電作為收取費(fèi)用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，只能以它來(lái)催繳水費(fèi)電費(fèi)。因?yàn)?，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，其從供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。過(guò)去，物業(yè)管理企業(yè)往往代收整個(gè)小區(qū)的水費(fèi)、電費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)等公共服務(wù)費(fèi)，同時(shí)向業(yè)主收取一定的手續(xù)費(fèi)，這是作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一個(gè)組成部分寫(xiě)入合同的，是由《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》所明確的?，F(xiàn)在，新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。從而明確了公共服務(wù)提供人與業(yè)主之間的直接關(guān)系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共服務(wù)的主體之間的關(guān)系，防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件，侵害業(yè)主的利益，獲取不正當(dāng)?shù)氖找?。?dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)利，也必須要給予保障。在業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定或者法律的規(guī)定，采取合法程序來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益，比如申請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用，親自上門(mén)與業(yè)主溝通，向法院提出訴訟，或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請(qǐng)仲裁等等。(3)物業(yè)管理企業(yè)未公布財(cái)務(wù)報(bào)表，業(yè)主能否拒絕交納服務(wù)費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)合同中，雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)是明確的：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。實(shí)際生活中發(fā)生了這樣的案例，物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照規(guī)定或者約定公布其財(cái)務(wù)收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，引發(fā)爭(zhēng)議。在這種情況下，業(yè)主究竟有沒(méi)有權(quán)利拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，有不同的觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)是：如果物業(yè)管理企業(yè)按照合同提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，盡管沒(méi)有公布其財(cái)務(wù)狀況，業(yè)主也應(yīng)該交納服務(wù)費(fèi)。另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，如果其不履行義務(wù)，業(yè)主就可以行使抗辯權(quán)，拒絕交納服務(wù)費(fèi)。我個(gè)人認(rèn)為，在這種情況下，必須對(duì)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)合同進(jìn)行分析，然后做出判斷。第一，如果物業(yè)服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支狀況，如果不公布的，業(yè)主有權(quán)拒絕繼續(xù)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。根據(jù)合同意思自治原則，當(dāng)事人之間的合意達(dá)成的契約，在當(dāng)事人之間有相當(dāng)于法律的效力。所以，業(yè)主可以暫時(shí)拒絕支付服務(wù)費(fèi)用，并通過(guò)業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)盡快公布。如果物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)補(bǔ)正的，業(yè)主也應(yīng)該及時(shí)補(bǔ)交服務(wù)費(fèi)用。在被稱(chēng)作物業(yè)管理行業(yè)的“204條”——《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》中，第四條（物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及其管理）第八項(xiàng)明確規(guī)定：景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個(gè)月向業(yè)主公布一次（張貼時(shí)間不少于1個(gè)月），賬目公布前送交業(yè)主委員會(huì)審核備存。賬目公布時(shí)間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。第二，如果物業(yè)合同中僅規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布財(cái)務(wù)收支報(bào)告，并未規(guī)定業(yè)主的權(quán)利，此時(shí)，合同的主給付義務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)依照約定提供服務(wù)，業(yè)主依照預(yù)定支付費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)定期公布其財(cái)務(wù)收支報(bào)告，是其根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所負(fù)有的附隨義務(wù)。在雙務(wù)合同中，根據(jù)同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使條件，一方單純違反附隨義務(wù)，但已履行了主給付義務(wù)，另一方不得援用同時(shí)履行抗辯權(quán)。[８]所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促其公布或者要求業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行檢查。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的情況進(jìn)行監(jiān)督，是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)工作的重要方式。如何保障業(yè)主的這一權(quán)利呢？最好的做法就是學(xué)習(xí)深圳景洲大廈的做法，以合意的方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)賴(lài)以生存的資金來(lái)源，這樣的約定必然促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)、全面的公布財(cái)務(wù)帳目。3、關(guān)于開(kāi)發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納問(wèn)題實(shí)踐中，由于開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，兩者通常約定，對(duì)于開(kāi)發(fā)商尚未售出的空置物業(yè)，不交納或者少交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，則小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用只能由已經(jīng)入住的業(yè)主全部承擔(dān)，利益受到損害。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)等。從這些費(fèi)用的構(gòu)成來(lái)看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)是否空置而有太大的變動(dòng)。并且，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用都是入伙預(yù)收的，即物業(yè)費(fèi)在交房時(shí)即開(kāi)始支付，而無(wú)論是否實(shí)際入住，即使交房后空置，也要交納相應(yīng)的費(fèi)用。[９]所以，開(kāi)發(fā)商為空置物業(yè)支付與業(yè)主相平等的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，才是公平的做法。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。從而解決了開(kāi)發(fā)商空置物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納問(wèn)題，保障了業(yè)主的權(quán)益。四、結(jié)語(yǔ)物業(yè)服務(wù)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心。它是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的重要法律文件，是約束當(dāng)事人雙方行為的“法律規(guī)范”，雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，尤其應(yīng)明了自己的權(quán)利與義務(wù)。對(duì)于法律上沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。雖然新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在很大程度上規(guī)范了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但是對(duì)于小區(qū)物業(yè)管理中的一些爭(zhēng)議問(wèn)題和細(xì)節(jié)問(wèn)題，還沒(méi)有做出規(guī)定。在我國(guó)的物權(quán)法和合同法也未提供相關(guān)法律依據(jù)的情況下，要得到最滿(mǎn)意的物業(yè)服務(wù)，最好的方法就是在物業(yè)服務(wù)合同中盡可能全面、詳細(xì)的對(duì)各項(xiàng)事物做出約定，然后由雙方當(dāng)事人善意，誠(chéng)信的履行合同，依據(jù)合同解決一切糾紛。我國(guó)實(shí)踐中深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會(huì)與深圳市金風(fēng)帆物業(yè)管理發(fā)展所簽訂的《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務(wù)合同》就是這方面的典范，集中解決了實(shí)踐中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題，給出了相關(guān)處理措施，值得各地業(yè)主學(xué)習(xí)和借鑒。[１]周柯主編.物業(yè)規(guī)范管理教程【M】.北京：中國(guó)計(jì)量出版社2001：[２]夏善勝主編.物業(yè)管理法【M】.法律出版社2003：159[３]《中華人民共和國(guó)合同法》第三百九十六條[５]劉玉.物業(yè)收費(fèi)亂與難的癥結(jié)所在【J】.價(jià)格與市場(chǎng)1999（5）：28[６]王利明崔建遠(yuǎn)著.合同法新論?總則（修訂版）【M】.中國(guó)政法大學(xué)出版社2000：27[７]《北京現(xiàn)代商報(bào)》2003年9月8日[８]王利明崔建遠(yuǎn)著.合同法新論?總則（修訂版）【M】.中國(guó)政法大學(xué)出版社2000：341[９]夏善勝主編.物業(yè)管理法》【M】.法律出版社2003：296（作者為中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院2003級(jí)民商法學(xué)碩士）物業(yè)服務(wù)合同甲方：乙方：甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在自愿、公平、平等的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致就乙方為甲方位于的園區(qū)提供物業(yè)服務(wù)相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：一、護(hù)衛(wèi)服務(wù)1、經(jīng)雙方協(xié)商，乙方為甲方提供以下護(hù)衛(wèi)服務(wù)項(xiàng)目：安全防范及秩序維護(hù)工作。協(xié)助甲方發(fā)現(xiàn)治安隱患，堵塞漏洞，健全安全防范制度。嚴(yán)格執(zhí)行甲方的門(mén)衛(wèi)值班制度，負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)出甲方園區(qū)的外來(lái)人員、車(chē)輛、物資進(jìn)行登記驗(yàn)證和檢查。負(fù)責(zé)疏導(dǎo)出入車(chē)輛和行人，保障進(jìn)出車(chē)輛、人員出入有序，對(duì)園區(qū)車(chē)輛有序停放負(fù)有管理責(zé)任。值勤護(hù)衛(wèi)著裝規(guī)范并佩戴工牌，主警衛(wèi)室值勤護(hù)衛(wèi)必須實(shí)行立崗（上下班時(shí)間立崗）；甲方有重大活動(dòng)須配合甲方做好值勤工作。協(xié)助甲方對(duì)各公共部位定時(shí)和不定時(shí)地進(jìn)行巡視、檢查警戒，減少影響甲方安全的各種因素，并認(rèn)真做好各項(xiàng)檢查記錄，隨時(shí)接受甲方的檢查。負(fù)責(zé)甲方信件、信函和小物品郵件的登記、接收和簽收(不負(fù)責(zé)驗(yàn)收)。協(xié)助甲方園區(qū)內(nèi)消防器械的日常檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告甲方相應(yīng)負(fù)責(zé)人。護(hù)衛(wèi)人員維護(hù)好甲方所配發(fā)的各種物資。護(hù)衛(wèi)人員做好警衛(wèi)室及門(mén)前10M半徑內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。2、護(hù)衛(wèi)人員要求：護(hù)衛(wèi)人員全天24小時(shí)，兩班值勤，每周工作6天/人。護(hù)衛(wèi)人員考勤由乙方統(tǒng)一管理。所有隊(duì)員年齡應(yīng)在25至50周歲，且必須身體健康、五官端正、軍事素質(zhì)高。乙方護(hù)衛(wèi)人員必須按規(guī)定統(tǒng)一著裝，服裝由乙方配備，且必須干凈整潔。進(jìn)駐甲方的護(hù)衛(wèi)人員在執(zhí)勤時(shí)所需要的警械、日常用品，如橡膠警棍、對(duì)講機(jī)、手電筒、登記表、圓珠筆等由乙方解決。乙方護(hù)衛(wèi)人員，應(yīng)嚴(yán)格遵守甲方相關(guān)的規(guī)章制度，按乙方制定的業(yè)務(wù)操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。3、人員配置及服務(wù)費(fèi)用：根據(jù)護(hù)衛(wèi)服務(wù)項(xiàng)目確定乙方派駐甲方護(hù)衛(wèi)人員名，門(mén)崗每班人，巡邏崗每班人甲方支付給乙方護(hù)衛(wèi)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為￥元/人/月，即每月支付費(fèi)用￥元，（含工資、相關(guān)保險(xiǎn)等所有費(fèi)用）。甲方另提供乙方護(hù)衛(wèi)人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費(fèi)用之外的任何費(fèi)用。乙方需保證設(shè)定的崗位在要求的工作時(shí)間內(nèi)有人值守。4、護(hù)衛(wèi)考核標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）：甲方對(duì)乙方隊(duì)員實(shí)行考核（見(jiàn)附件），每月考核一次，總分?jǐn)?shù)在90分以上視為達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，不扣服務(wù)費(fèi)用；85分至90分之間的，扣除當(dāng)月服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)用的1%；80分至85分之間的扣除當(dāng)月服務(wù)項(xiàng)目的5%；70分至75分之間的扣除相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目的10%；70分以下視為達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)扣除當(dāng)月服務(wù)費(fèi)用。如乙方不能達(dá)到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方提出整改意見(jiàn)后，一個(gè)月內(nèi)仍達(dá)不到甲方要求的，甲方有權(quán)提前解除本合同。二、保潔服務(wù)1、經(jīng)雙方協(xié)商，乙方為甲方提供以下保潔服務(wù)項(xiàng)目：在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無(wú)衛(wèi)生死角親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺(jué)垃圾及時(shí)清理，免除空氣的污染保持建筑常用常新2、具體清潔服務(wù)人員的選擇、培訓(xùn)、教育選擇年青、工作勤勞、有一定文化素質(zhì)的員工注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn)器材及洗劑選定針對(duì)石材選用養(yǎng)護(hù)技術(shù)設(shè)備大堂適時(shí)采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行大面積清潔作業(yè)不銹鋼表面使用進(jìn)口高密度柔軟清潔巾進(jìn)行不損傷清潔公共場(chǎng)所設(shè)施清潔洗手間設(shè)施定期進(jìn)行消毒垃圾桶、箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染保護(hù)作業(yè)法保護(hù)建筑的作業(yè)：不同的建筑采用不同的方法和洗劑保護(hù)使用者的作業(yè)：A、選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間作業(yè)；B選擇無(wú)噪音作業(yè)，避免干擾使用保護(hù)劑全面保護(hù)建筑外觀(guān)清潔作業(yè)的實(shí)施制定詳細(xì)的計(jì)劃書(shū)管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況定期進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)緊急事件的應(yīng)急增援加強(qiáng)夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作嚴(yán)格控制外部垃圾、塵沙對(duì)內(nèi)部建筑的破壞加強(qiáng)大堂的日常作業(yè)3、清潔業(yè)務(wù)的基本方針建筑物本來(lái)是美造型，臟便會(huì)降低其價(jià)值。建筑物的美在于通過(guò)頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響。清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因?yàn)橐话阋煌ㄟ^(guò)肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜。如對(duì)建筑物的清掃偷懶會(huì)加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務(wù)的一般常識(shí)，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀(guān)，在保護(hù)建筑方面的作用更為顯著。例如：地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀(guān)，同時(shí)也是保護(hù)地板的一項(xiàng)重要工作。4、確定清潔作業(yè)基準(zhǔn)制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況（場(chǎng)所）、季節(jié)、時(shí)間等因素。對(duì)于制作貴園區(qū)的作業(yè)基準(zhǔn)，由于建筑物詳細(xì)情況目前尚有個(gè)別不明之處，請(qǐng)?jiān)试S我們按照通常的作業(yè)基準(zhǔn)制作程序加以說(shuō)明。在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)、作業(yè)實(shí)施不是孤立分開(kāi)的，而是如下表一樣，從制定計(jì)劃到判斷，評(píng)價(jià)都作為有機(jī)整體來(lái)考核實(shí)施。因此，我們確認(rèn)在與貴方密切交流、會(huì)商共進(jìn)的前提下，通過(guò)下列循環(huán)可以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境。調(diào)查籌劃調(diào)查籌劃編制計(jì)劃實(shí)施營(yíng)運(yùn)診斷評(píng)價(jià)5、清潔的目的及特點(diǎn)1、清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達(dá)到提高建筑美觀(guān)、保護(hù)建筑、延長(zhǎng)其壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。提高建筑美觀(guān)提高建筑美觀(guān)延長(zhǎng)建筑壽命注重環(huán)境衛(wèi)生2、清潔概念園區(qū)的清潔因其建材、場(chǎng)所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有“千變?nèi)f化”之稱(chēng)，正是這樣的變化對(duì)作業(yè)人員的要求也提出具有專(zhuān)業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識(shí)。1）針對(duì)不同的建材采用不同的清潔方法（如石材、金屬、毛織物、膠等）2）針對(duì)不同的場(chǎng)所采用不同的清潔方法（洗手間、走廊、停車(chē)場(chǎng)等）3）針對(duì)清潔分類(lèi)采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等）4）不同的用途采用不同的清潔方法（辦公樓、住宅等）6、人員配置及服務(wù)費(fèi)用：根據(jù)清潔服務(wù)項(xiàng)目確定乙方派駐甲方保潔人員名，甲方支付給乙方保潔的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為￥元/人/月，即每月支付費(fèi)用￥元，（含工資、相關(guān)保險(xiǎn)等所有費(fèi)用）。甲方另提供乙方保潔人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費(fèi)用之外的任何費(fèi)用。乙方需保證設(shè)定的崗位在要求的工作時(shí)間內(nèi)有人值守。7、保潔考核標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）：甲方對(duì)乙方人員實(shí)行考核（見(jiàn)附件），每月考核一次，總分?jǐn)?shù)在90分以上視為達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，不扣服務(wù)費(fèi)用；85分至90分之間的，扣除當(dāng)月服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)用的1%；80分至85分之間的扣除當(dāng)月服務(wù)項(xiàng)目的5%；70分至75分之間的扣除相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目的10%；70分以下視為達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)扣除當(dāng)月服務(wù)費(fèi)用。如乙方不能達(dá)到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方提出整改意見(jiàn)后，一個(gè)月內(nèi)仍達(dá)不到甲方要求的，甲方有權(quán)提前解除本合同。三、維修服務(wù)1、經(jīng)雙方協(xié)商，乙方為甲方提供以下維修服務(wù)項(xiàng)目：負(fù)責(zé)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃，并組織維修人員實(shí)施。負(fù)責(zé)所轄工業(yè)園項(xiàng)目的供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)、空調(diào)及建筑裝修等項(xiàng)目的接管驗(yàn)收和技術(shù)資料的交接工作。巡查、檢查工業(yè)園內(nèi)公用設(shè)備及設(shè)施運(yùn)行情況，監(jiān)督有關(guān)責(zé)任人對(duì)公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)處理公共設(shè)備設(shè)施的搶修及由設(shè)備設(shè)施故障運(yùn)行不正常引起的突發(fā)事故、及時(shí)排除設(shè)施設(shè)備的故障。根據(jù)設(shè)備的實(shí)際運(yùn)行狀況，提出對(duì)設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)或技術(shù)改造方案提報(bào)物業(yè)服務(wù)中心審核并制定零件采購(gòu)計(jì)劃。負(fù)責(zé)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)維修工作。配合供水供電供氣等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修、檢查、保養(yǎng)。每月配合有關(guān)部門(mén)抄錄水電表數(shù)。制定部門(mén)年工作計(jì)劃，制定設(shè)備設(shè)施的年度保養(yǎng)、檢查、維修計(jì)劃。2、制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法1.維修養(yǎng)護(hù)的方式與類(lèi)別(1)維修方式對(duì)各類(lèi)不同的對(duì)象應(yīng)采用不同的維修方式，房屋及設(shè)施設(shè)備維修應(yīng)遵循其自身的客觀(guān)規(guī)律，在保證運(yùn)行的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到物理壽命周期內(nèi)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。1)預(yù)防性維修為了降低故障率或防止房屋及設(shè)施設(shè)備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動(dòng)，稱(chēng)為預(yù)防性維修。預(yù)防性維修是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級(jí)階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設(shè)施設(shè)備的正常使用，是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。特別是對(duì)重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備，更應(yīng)該實(shí)行預(yù)防性維修。預(yù)防性維修有以下幾種方式：計(jì)劃性預(yù)防維修。計(jì)劃性預(yù)防維修又稱(chēng)定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類(lèi)別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修。這是一種以設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)施設(shè)備劣化發(fā)展情況，在高度預(yù)知的情況下，適時(shí)安排的預(yù)防性修理，又稱(chēng)預(yù)知的維修。它主要適用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備，利用率高的精、大、稀設(shè)備等。改善性的預(yù)防維修。為消除設(shè)施設(shè)備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)施設(shè)備局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱(chēng)為改善性維修。2)事后維修事后維修是對(duì)一些沒(méi)有列入預(yù)防維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿(mǎn)足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構(gòu)件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟(jì)性好。但對(duì)物業(yè)管理而言，由于設(shè)備故障或性能減低通常會(huì)給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應(yīng)該盡量避免事后維修，僅在下述場(chǎng)合可以采用：故障停機(jī)后再修理不會(huì)給物業(yè)使用造成影響;修理技術(shù)不復(fù)雜，修理迅速而又能及時(shí)提供備件;某些利用率低或有備用的設(shè)備。3)緊急搶修緊急搶修是對(duì)意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類(lèi)意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見(jiàn)性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應(yīng)該將緊急搶修列為單獨(dú)的項(xiàng)目加以考慮。通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序的方法對(duì)緊急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。實(shí)踐證明，這是提高房屋及設(shè)施設(shè)備管理水平的重要手段。(2)修理類(lèi)別(對(duì)于修理的類(lèi)別，一般在物業(yè)服務(wù)合同中加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍)1)大修設(shè)施設(shè)備大修是工作量最大的一種計(jì)劃修理。它是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)過(guò)全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理形式。進(jìn)行設(shè)備大修時(shí)，一般需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，消除缺陷，恢復(fù)設(shè)備的規(guī)定精度和性能。為了補(bǔ)償設(shè)備的無(wú)形磨損，還可結(jié)合大修，采用新技術(shù)、新工藝、新材料進(jìn)行改造、改進(jìn)和改裝，提高設(shè)備效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結(jié)構(gòu)和構(gòu)成不復(fù)雜的情況下，可取消中修類(lèi)別。3)小修設(shè)施設(shè)備小修是維修工作量最小的一種計(jì)劃修理。對(duì)于實(shí)行狀態(tài)(監(jiān)測(cè))維修的設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要是針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復(fù)設(shè)備的正常功能;對(duì)于實(shí)行定期維修的設(shè)備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結(jié)構(gòu)1)修理周期對(duì)已在使用的設(shè)施設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間;對(duì)新設(shè)備來(lái)說(shuō)，修理周期是指從開(kāi)始使用到第一次大修理之間的間隔時(shí)間(單位：月或年)。3、人員配置及服務(wù)費(fèi)用：根據(jù)維修服務(wù)項(xiàng)目確定乙方派駐甲方保潔人員名，甲方支付給乙方維修的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為￥元/人/月，即每月支付費(fèi)用￥元，（含工資、相關(guān)保險(xiǎn)等所有費(fèi)用）。甲方另提供乙方保潔人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費(fèi)用之外的任何費(fèi)用。乙方需保證設(shè)定的崗位在要求的工作時(shí)間內(nèi)有人值守。4、維修考核標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）：甲方對(duì)乙方隊(duì)員實(shí)行考核（見(jiàn)附件），每月考核一次，總分?jǐn)?shù)在90分以上視為達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，不扣服務(wù)費(fèi)用；85分至90分之間的，扣除當(dāng)月服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)用的1%；80分至85分之間的扣除當(dāng)月服務(wù)項(xiàng)目的5%；70分至75分之間的扣除相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目的10%；70分以下視為達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)扣除當(dāng)月服務(wù)費(fèi)用。如乙方不能達(dá)到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方提出整改意見(jiàn)后，一個(gè)月內(nèi)仍達(dá)不到甲方要求的，甲方有權(quán)提前解除本合同。四、綠化服務(wù)1、經(jīng)雙方協(xié)商，乙方為甲方提供以下維綠化務(wù)項(xiàng)目：負(fù)責(zé)做好各種雜草的清除、枯枝敗葉的清理、落葉的處理、施肥、澆水、松土、殺蟲(chóng)等具體工作。負(fù)責(zé)做好各種植物的補(bǔ)種、移植和其它工程種植。負(fù)責(zé)枝葉修剪、造型，打造清新美麗的園區(qū)外圍環(huán)境2、養(yǎng)護(hù)方案1）、草坪養(yǎng)護(hù)服務(wù)

1．澆灌、排水

（1）用土鉆檢查草坪土壤干濕程度土層深100mm～150mm處若呈干燥狀應(yīng)及時(shí)進(jìn)行澆灌

（2）草坪養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)使用專(zhuān)用水管進(jìn)行澆灌澆灌應(yīng)濕透根系層浸濕的土層深度為100mm但不允許地面長(zhǎng)時(shí)間積水

（3）澆灌時(shí)期和澆灌時(shí)間可遵循下列規(guī)定

①冷季型草：春秋兩季充分澆水每周一次；夏季適量澆水每?jī)芍芤淮我嗽绯繚舶踩较?/p>

②暖季型草：夏季勤澆水每周兩次宜早、晚澆；春秋季每?jī)芍芤淮味究刹粷菜?/p>

2．修剪

（1）草坪長(zhǎng)到70mm～80mm時(shí)草坪養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)人員應(yīng)予修剪

①大面積草坪（面積≥50m2）應(yīng)用手推式草坪機(jī)進(jìn)行統(tǒng)一修剪

②小面積草坪（面積<50m2）可用割草機(jī)（亦稱(chēng)割稈機(jī)、打邊機(jī)）或大號(hào)枝剪進(jìn)行局部修整

（2）草坪修剪后高度為60mm左右

（3）草坪修剪次數(shù)見(jiàn)下表

3．清除雜草、雜物

（1）與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清除并要求除早、除小、除凈

（2）清除雜草作業(yè)分人工除草和化學(xué)除草

①人工除草用尖頭小刀進(jìn)行挑除

②化學(xué)除草應(yīng)由綠地養(yǎng)護(hù)人員用噴藥器進(jìn)行噴灑

（3）一周后對(duì)未清除的部分雜草可通過(guò)人工除草的方法進(jìn)行補(bǔ)除除草效果測(cè)評(píng)以立姿目視草坪無(wú)雜草為準(zhǔn)

4．施肥

（1）冷季型草種追肥宜在春季或秋季暖季型草種追肥宜在晚春

（2）追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定早春、晚秋可施有機(jī)肥施肥方法可采用撒施和根外追肥

（3）每年施肥一次每次施肥成分含量分別為：磷3g/m2；鉀2g/m2；氮5g/m2

5．病、蟲(chóng)害防治

病、蟲(chóng)害防治應(yīng)以防為主防治結(jié)合

（1）預(yù)防：預(yù)防性噴藥每年一次預(yù)防病害以噴滅菌靈等為主常用濃度800～1000倍液；預(yù)防蟲(chóng)害以噴愛(ài)福丁等為主常用濃度20xx倍液

（2）除害：綠化人員可依具體情況選擇無(wú)公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑消除病、蟲(chóng)害

6．其他養(yǎng)護(hù)

草坪邊緣線(xiàn)應(yīng)整齊劃一裝飾性草坪或花壇可運(yùn)用切邊機(jī)進(jìn)行切邊養(yǎng)護(hù)

2）、樹(shù)木養(yǎng)護(hù)服務(wù)

1．澆灌、排水

（1）夏季澆灌宜早、晚進(jìn)行冬季澆灌宜在中午進(jìn)行澆灌要一次澆透尤其是春、夏季節(jié)

（2）若處高溫久旱（氣溫高于35℃10天未下雨）時(shí)期應(yīng)及時(shí)進(jìn)行澆灌一般應(yīng)在清晨或傍晚進(jìn)行

（3）暴雨后一天內(nèi)樹(shù)木周?chē)杂蟹e水應(yīng)予排水對(duì)處于地勢(shì)低洼處的雪松等易受水淹的樹(shù)種可采取打透氣孔的方式排水（挖若干小洞直徑50mm左右至根部；垂直插入相同直徑PVC管周邊用土填實(shí)）

2．中耕、除草

（1）樹(shù)木根部附近的土壤要保持疏松易板結(jié)的土壤在蒸騰旺季應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月松土一次

（2）喬木、灌木周?chē)笮鸵安輵?yīng)結(jié)合中耕進(jìn)行鏟除特別注意鏟除具有嚴(yán)重危害的各類(lèi)藤蔓

（3）中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣且土壤不過(guò)分潮濕的條件下進(jìn)行

3．施肥

（1）樹(shù)木休眠期可施基肥(如豆餅)每年10月中旬至11月進(jìn)行一次樹(shù)木處于生長(zhǎng)期可依據(jù)植株的長(zhǎng)勢(shì)對(duì)其施追肥（注：花灌木應(yīng)在花期前、花期后進(jìn)行）

（2）一般喬木胸徑在15cm以下的每3cm胸徑可施堆肥0．5kg胸徑在16cm以上的每3cm胸徑施堆肥0．5kg～1．5kg樹(shù)木青壯年期欲擴(kuò)大樹(shù)冠及觀(guān)花、觀(guān)果植物可適當(dāng)增加施肥量

（3）喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝其外徑應(yīng)與樹(shù)木的冠幅相適應(yīng)深度和寬高均為25cm～30cm

（4）施用的肥料種類(lèi)應(yīng)視樹(shù)種、生長(zhǎng)期及觀(guān)賞等不同要求而定早期欲擴(kuò)大冠幅宜施氮肥觀(guān)花、觀(guān)果樹(shù)種應(yīng)增施磷鉀肥

（5）施肥宜在晴天

4．修剪、整形

（1）樹(shù)木應(yīng)通過(guò)修剪調(diào)整樹(shù)形均衡樹(shù)勢(shì)調(diào)節(jié)樹(shù)木通風(fēng)透光和肥水分配調(diào)整植物群落之間的關(guān)系促使樹(shù)木茁壯生長(zhǎng)各類(lèi)綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹(shù)形為主

（2）喬木類(lèi)：主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲(chóng)枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭

（3）灌木類(lèi)：灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂分布勻稱(chēng)修剪應(yīng)遵循“先上后下先內(nèi)后外去弱留強(qiáng)去老留新”的原則進(jìn)行

（4）綠籬類(lèi)：綠籬修剪應(yīng)促其分枝保持全株枝葉豐滿(mǎn)；花球應(yīng)確保春、秋兩季各修剪一次

（5）地被、攀緣類(lèi)：地被、攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)分枝加速覆蓋和攀纏的功能對(duì)多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓清除枯枝

（6）修剪時(shí)切口都要靠節(jié)剪口要平整對(duì)于過(guò)于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法操作時(shí)應(yīng)注意安全

（7）休眠期修剪以整形為主可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹(shù)勢(shì)為主宜輕剪；有傷的樹(shù)種應(yīng)在夏、秋兩季修剪3、人員配置及服務(wù)費(fèi)用：根據(jù)綠化服務(wù)項(xiàng)目確定乙方派駐甲方綠化人員名，甲方支付給乙方綠化的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為￥元/人/月，即每月支付費(fèi)用￥元，（含工資、相關(guān)保險(xiǎn)等所有費(fèi)用）。甲方另提供乙方保潔人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費(fèi)用之外的任何費(fèi)用。乙方需保證設(shè)定的崗位在要求的工作時(shí)間內(nèi)有人值守。4、綠化考核標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）：甲方對(duì)乙方隊(duì)員實(shí)行考核（見(jiàn)附件），每月考核一次，總分?jǐn)?shù)在90分以上視為達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，不扣服務(wù)費(fèi)用；85分至90分之間的，扣除當(dāng)月服務(wù)項(xiàng)目費(fèi)用的1%；80分至85分之間的扣除當(dāng)月服務(wù)項(xiàng)目的5%；70分至75分之間的扣除相應(yīng)服務(wù)項(xiàng)目的10%；70分以下視為達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)扣除當(dāng)月服務(wù)費(fèi)用。如乙方不能達(dá)到雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)甲方提出整改意見(jiàn)后，一個(gè)月內(nèi)仍達(dá)不到甲方要求的，甲方有權(quán)提前解除本合同。五、權(quán)力、義務(wù)與責(zé)任甲方：協(xié)助乙方對(duì)人員實(shí)施有效管理，并按服務(wù)范圍與要求實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)和考核。對(duì)乙方派駐的人員所抓獲的犯罪分子、查獲的物資，甲方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。甲方應(yīng)按公安部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，建立一套行之有效的安全防范措施，特別是重點(diǎn)要害部位、貴重物品嚴(yán)格管理，妥善保管；根據(jù)公安部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，各部門(mén)人員不得在抽屜內(nèi)存放現(xiàn)金、有價(jià)證券、金銀首飾、等貴重物品，財(cái)務(wù)保險(xiǎn)柜內(nèi)夜間不得超額存放現(xiàn)金。對(duì)乙方提出的整改措施、合理化建議以及事故隱患報(bào)告，應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)并進(jìn)行整改。對(duì)個(gè)別不適應(yīng)在甲方工作的人員，甲方有權(quán)要求乙方進(jìn)行調(diào)換。對(duì)重要物資、產(chǎn)品、設(shè)備、工具等，下班后，應(yīng)及時(shí)收進(jìn)倉(cāng)庫(kù)存放。甲方應(yīng)指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)指導(dǎo)工作。乙方：按乙方的規(guī)定和章程及甲方的管理要求對(duì)派駐甲方的護(hù)衛(wèi)人員進(jìn)行管理與調(diào)配。因責(zé)任原因或護(hù)衛(wèi)人員失職造成（經(jīng)公安部門(mén)破案認(rèn)定乙方責(zé)任的）甲方被盜的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償。乙方向甲方提供派駐人員的詳細(xì)檔案（身份證復(fù)印件、暫住證復(fù)印件等），并應(yīng)對(duì)人員的偷盜行為（經(jīng)公安部門(mén)破案認(rèn)定乙方責(zé)任的），承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)責(zé)任區(qū)的管理，發(fā)現(xiàn)或抓獲服務(wù)范圍內(nèi)的違法犯罪分子，應(yīng)通報(bào)甲方，并送交有關(guān)部門(mén)處理。建立治安情況通報(bào)制度，及時(shí)將治安環(huán)境和安保信息進(jìn)行通報(bào)，杜絕不安全因素和事故苗頭，及時(shí)報(bào)告甲方有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。乙方承諾履行護(hù)衛(wèi)服務(wù)項(xiàng)目的要求，虛心聽(tīng)取甲方對(duì)人員管理方面的批評(píng)意見(jiàn)，不斷改進(jìn)工作，做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。七、合同的有效與終止1、本合同自年月日起至年月日止，合同到期前1個(gè)月甲乙雙方應(yīng)就合同續(xù)簽事宜進(jìn)行協(xié)商，若雙方繼續(xù)合作，則應(yīng)另行簽訂服務(wù)合同。2、有下列情況之一，甲、乙雙方，守約方有權(quán)單方面解除本合同：（1）如遇到戰(zhàn)爭(zhēng)以及其它不可抗拒因素；（2）甲方無(wú)故拖欠乙方服務(wù)費(fèi)一個(gè)月以上的；（3）由于乙方人員責(zé)任心不強(qiáng)，給甲方造成5000元以上的經(jīng)濟(jì)損失。（5）乙方人員監(jiān)守自盜的。八、其他：1、本合同經(jīng)雙方代表簽字加蓋公章后生效2、本合同未盡事項(xiàng)，由雙方協(xié)商解決。3、本合同一式四份，甲乙雙方各二份。4、甲乙雙方因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方均可向合同履行地人民法院起訴解決。甲方：（蓋章）法定地址：委托代理人（簽字）：電話(huà)：傳真：簽訂日期：年月日乙方：（蓋章）法定地址：委托代理人（簽字）：電話(huà)：傳真：簽訂日期：年月日淺析網(wǎng)絡(luò)暴力問(wèn)題——以“人肉搜索”為例姓名：學(xué)號(hào)：2021系別：新聞系專(zhuān)業(yè)：播音與主持藝指導(dǎo)老師：職稱(chēng)：講師摘要：在人類(lèi)歷史進(jìn)程中，暴力行為是一直存在的，而自從大眾媒介普遍產(chǎn)生并發(fā)展以后，暴力文化應(yīng)運(yùn)而生并得到推廣，它對(duì)人們的心理、認(rèn)知及行為方式產(chǎn)生這深刻而廣泛的影響。網(wǎng)絡(luò)暴力問(wèn)題是近年來(lái)新生的一種網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)象，它同時(shí)反映著社會(huì)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和人們的心理素質(zhì)水平。對(duì)網(wǎng)絡(luò)暴力問(wèn)題的研究不僅可以正確了解網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)象更能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決其所帶來(lái)的消極影響。本文首先概括介紹了網(wǎng)絡(luò)暴力的含義及其主要表現(xiàn)方式——“人肉搜索”，接著又分析了“人肉搜索”的正反兩方面作用，在說(shuō)明了促使網(wǎng)絡(luò)暴力所產(chǎn)生的三個(gè)根源后，又針對(duì)性地提出了一系列監(jiān)控措施。用以引導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)傳播，凈化網(wǎng)絡(luò)信息，從而使得網(wǎng)絡(luò)、社會(huì)和諧發(fā)展。關(guān)鍵詞：網(wǎng)絡(luò)暴力；良性監(jiān)控；人肉搜索；網(wǎng)絡(luò)和諧OntheNetworktheProblemofViolence-tothe"HumanFleshSearch,forexampleAbstract:Inthecourseofhumanhistory,violencehasalwaysexisted,sincethemassmediagenerallyproduceanddevelopacultureofviolencecameintobeingandpromoteitspeople'spsychological,cognitiveandbehaviorofthisprofoundandextensiveimpact.Thenetworkproblemofviolenceinrecentyears,thenascentphenomenonofanetwork,italsoreflectsthestateofsocialdevelopmentandpeople'slevelofpsychologicalquality.Studytheproblemofviolenceonthenetworkisnotonlyaproperunderstandingofthenetworkphenomenonmorepromptlyidentifyandaddressthenegativeimpacttheybring.Thisarticlefirstprovidesanoverviewofthemeaningofthenetworkofviolenceanditsmainmanifestations-"humanfleshsearch",followedbyanalysisoftheprosandconsoftheroleof"humanfleshsearch",towardsthethreerootcausesofviolencenetwork,butalsoputsforwardaseriesofcontrolmeasures.Toguidethenetworkpropagation,purificationofthenetworkinformation,whichmakesnetwork,theharmoniousdevelopmentofsociety.KeyWords:Networkofviolence;optimumsupervisorycontrol；humanfleshsearch;networkharmony現(xiàn)今社會(huì)，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，人們可以在網(wǎng)絡(luò)上完成很多事情，聊天、游戲、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、甚至交朋友、談戀愛(ài)。適當(dāng)?shù)纳暇W(wǎng)可以方便我們的生活，給我們帶來(lái)很多樂(lè)趣，但是隨著科技越來(lái)越發(fā)達(dá)，人們對(duì)網(wǎng)絡(luò)的了解和依賴(lài)也開(kāi)始迅速增強(qiáng)，于是出現(xiàn)了各種各樣的網(wǎng)絡(luò)問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)今社會(huì)人們的道德水平形成了一種空前的挑戰(zhàn)。其中，網(wǎng)絡(luò)暴力問(wèn)題成為近年來(lái)人們的熱點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題。 一、以“人肉搜索”為主的網(wǎng)絡(luò)暴力問(wèn)題的概述（一）網(wǎng)絡(luò)暴力的含義及主要表現(xiàn)方式網(wǎng)絡(luò)暴力問(wèn)題出現(xiàn)以來(lái)，人們對(duì)它的研究越來(lái)越多，越來(lái)越深入，但是，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)暴力的定義，至今還是見(jiàn)仁見(jiàn)智，沒(méi)有定論。筆者認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)暴力是指借助互聯(lián)網(wǎng)這一載體，對(duì)一定的人物、事物進(jìn)行謾罵、抨擊、侮辱、誹謗等進(jìn)行攻擊，并對(duì)當(dāng)事人的隱私權(quán)、人身安全權(quán)及其正常生活造成威脅或某種不良影響的行為?！叭巳馑阉鳌笔蔷W(wǎng)絡(luò)暴力表現(xiàn)得最為突出的一種方式。近些年來(lái)，網(wǎng)絡(luò)上的一些暴力語(yǔ)言，暴力行動(dòng)，暴力視頻等不斷地觸犯著社會(huì)的道德行為規(guī)范，這些都是一些網(wǎng)民通過(guò)“人肉搜索”制造出來(lái)的。對(duì)于“人肉搜索”，人們普遍認(rèn)為這種現(xiàn)象“很恐怖”，應(yīng)該提高警惕，避免其擾亂社會(huì)正常秩序，敗壞和諧社會(huì)之風(fēng)。但是，也有部分人認(rèn)為這種引擎有其存在的道理和作用。網(wǎng)絡(luò)自身的強(qiáng)大力量使民意得以表達(dá)，正義得以伸張，它可以讓罪惡暴露，也可以讓親人團(tuán)聚。本文將以“人肉搜索”為主來(lái)闡述網(wǎng)絡(luò)暴力的相關(guān)問(wèn)題。（二）“人肉搜索”的類(lèi)型人肉搜索是由貓撲網(wǎng)的提問(wèn)解答形式發(fā)展而來(lái)，如今已形成更多類(lèi)型。1.友好幫助型。主要是網(wǎng)友們自發(fā)形成的對(duì)那些國(guó)家無(wú)法進(jìn)行救濟(jì)的個(gè)人提供安全或利益幫助?；蛘呤切枰獛椭膫€(gè)人在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上發(fā)布自己的信息，從而得到幫助。比如某網(wǎng)民得了高血壓，想知道吃什么藥效果好，就可以把自己的問(wèn)題放到網(wǎng)上，會(huì)有許多人回復(fù)。2.監(jiān)督型。它是指網(wǎng)友對(duì)政府官員或國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的收入、資金投放、權(quán)力行使以及道德行為等的監(jiān)督。3.倫理批評(píng)型。主要是指網(wǎng)友集合起來(lái)對(duì)一些違背道德人倫的事情進(jìn)行調(diào)查抨擊。如虐貓事件中，網(wǎng)友因不滿(mǎn)動(dòng)物被虐待而對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行瘋狂的“人肉搜索”和猛烈的人身抨擊。4.犯罪調(diào)查型。主要是指網(wǎng)友在網(wǎng)上對(duì)犯罪分子進(jìn)行“人肉搜索”，調(diào)查事實(shí)真相，聲討違法犯罪的行為。比如網(wǎng)友對(duì)待北京寶馬車(chē)撞人案時(shí)，可以迅速查找出犯罪分子的身份資料。5.娛樂(lè)惡搞型。主要是指網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)布一些與事實(shí)相悖的文字，惡搞他人。比如“小月月事件”。還有是惡意報(bào)復(fù)型的。這種類(lèi)型的“人肉搜索”主要是網(wǎng)友為了報(bào)復(fù)他人或賺取不義之財(cái)而實(shí)行的。二、“人肉搜索”的正反兩方面作用（一）“人肉搜索”的積極作用1.在大的社會(huì)活動(dòng)或?yàn)?zāi)難中體現(xiàn)集體力量回顧汶川地震，我們不能忘卻傷痛，但是，我們同樣不能忘卻的是國(guó)人團(tuán)結(jié)的力量，給汶川人民帶來(lái)了無(wú)限希望。這其中，網(wǎng)絡(luò)也發(fā)揮了其重大優(yōu)勢(shì)。地震過(guò)后，網(wǎng)民在網(wǎng)絡(luò)上建立了汶川地震尋人吧，此時(shí)的“人肉搜索”不僅使許許多多的人獲得了親友平安的消息，還組織捐款，為生者祈福，為亡者哀悼。2.揭露社會(huì)陰暗面“人肉搜索”之所以讓人“害怕”，原因在于它的“搜索”功能。在互聯(lián)網(wǎng)通向家家戶(hù)戶(hù)的同時(shí)，很多人的個(gè)人信息都能在網(wǎng)上找到，通過(guò)網(wǎng)友們的“不懈努力”，當(dāng)事人對(duì)于不道德的妄想、對(duì)于逃脫追查的僥幸心理幾乎無(wú)法實(shí)現(xiàn)，很多打抱不平、懷有正義的網(wǎng)友可能盯你盯得很緊。3.幫助司法部門(mén)偵破案件“人肉搜索”應(yīng)用最普遍、最凸顯其社會(huì)積極效應(yīng)的地方當(dāng)屬此類(lèi)情況。公安機(jī)關(guān)在網(wǎng)上發(fā)布案件的情況，通過(guò)網(wǎng)民們的幫助，很快可以找到犯罪分子的相關(guān)信息，使得他們無(wú)處遁形。4.維護(hù)社會(huì)公義，填補(bǔ)法律漏洞對(duì)社會(huì)上一些不道德不文明的行為進(jìn)行披露，對(duì)官場(chǎng)職場(chǎng)的腐敗做法進(jìn)行監(jiān)督，都是“人肉搜索”的強(qiáng)大力量?！叭巳馑阉鳌辈粌H僅是一種網(wǎng)上娛樂(lè)，它還是一種責(zé)任，在很大程度上，它彌補(bǔ)了我國(guó)法律體系不完整的缺憾。（二）“人肉搜索”的消極作用作為一種新型的社會(huì)暴力問(wèn)題，“人肉搜索”帶來(lái)的危害不容小覷。1.破壞網(wǎng)絡(luò)和諧，阻礙網(wǎng)絡(luò)正常運(yùn)行秩序它通過(guò)各種網(wǎng)絡(luò)上的交流空間對(duì)某個(gè)事件或個(gè)人進(jìn)行針對(duì)性的群體性的抨擊甚至辱罵，使得網(wǎng)絡(luò)和諧遭到破壞。也許大部分的網(wǎng)民的初衷是好的，但是基于網(wǎng)絡(luò)的傳播力量，如果“通緝指令”一旦發(fā)出，就很難控制事情的發(fā)展趨勢(shì)，比如虐貓事件，銅須門(mén)事件，還有最毒后媽事件等，一連串的網(wǎng)絡(luò)暴力事件，讓我們真正體會(huì)到了“人肉搜索”的恐怖之處。而參與“人肉搜索”的網(wǎng)民中，還不乏追求刺激、惡意詆毀他人的人，這就使得網(wǎng)絡(luò)社會(huì)更加混亂。2.侵犯?jìng)€(gè)人隱私權(quán)，影響他人正常生活網(wǎng)民們僅憑網(wǎng)上的一張照片或留言等簡(jiǎn)單的個(gè)人信息就可以找到當(dāng)事人的IP地址，上網(wǎng)痕跡等，也有通過(guò)網(wǎng)民之間的相互交流，得知其真實(shí)身份和居住地點(diǎn)，甚至不乏找上門(mén)威脅、騷擾。這一切已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正義的底線(xiàn)，不僅給當(dāng)事人的生活帶來(lái)了極大的困擾，也危及到了其家人朋友。置社會(huì)道德、法律于不顧，置人們的隱私權(quán)、人身安全權(quán)于不顧，久而久之，必然會(huì)影響、破壞正常的社會(huì)秩序，并誘發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題。于是“人肉搜索”開(kāi)始被認(rèn)為是一種窺視個(gè)人隱私，實(shí)施網(wǎng)絡(luò)暴力的手段。三、網(wǎng)絡(luò)暴力問(wèn)題產(chǎn)生的根源（一）“把關(guān)人”的失職著名的“把關(guān)人”蘭飛.網(wǎng)絡(luò)暴力信息的傳播倫理研究[J].南昌：新聞世界，223.理論是由傳播學(xué)四大先驅(qū)之一盧因提出來(lái)的。它是指在信息的流通渠道里，總是有一定的規(guī)定或“把守人”根據(jù)自己的想法和意見(jiàn)去約束信息，決定哪些商品或信息可以進(jìn)入流通渠道，而哪些不可以繼續(xù)在渠道里流通?，F(xiàn)今網(wǎng)絡(luò)上的色情、暴力信息之所以如此猖獗，就是因?yàn)椤鞍咽厝恕钡氖?，就是因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)規(guī)章制度的不健全，也就是沒(méi)做好把關(guān)。原因是傳統(tǒng)意義上的“把關(guān)”在遇上網(wǎng)絡(luò)這個(gè)具有靈活性與交互性平臺(tái)后，其意義就變得微弱了。在互聯(lián)網(wǎng)上隨意發(fā)布的一條信息就可以在瞬間傳遍傳播到世界的任何一個(gè)角落。不僅傳播內(nèi)容無(wú)法考證，而且由于網(wǎng)絡(luò)信息量的巨大性和傳播速度的飛速性，人們也無(wú)法也無(wú)心去尋求消息的來(lái)源?；诖?，網(wǎng)絡(luò)上便隨處可見(jiàn)虛假、暴力信息，即使有一些信息是真實(shí)的，也很可能被虛假信息所覆蓋，或是被懷疑其真實(shí)性?，F(xiàn)今網(wǎng)絡(luò)“把關(guān)人”依舊存在，但是由于網(wǎng)絡(luò)傳播速度太快，“把關(guān)人”可能來(lái)不及阻止。比如有些色情的東西，在它遭到封鎖時(shí)，其實(shí)已經(jīng)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生了相當(dāng)負(fù)面的影響。因此我們需要提高“把關(guān)”效率。蘭飛.網(wǎng)絡(luò)暴力信息的傳播倫理研究[J].南昌：新聞世界，223.（二）“現(xiàn)實(shí)暴力”趨向于虛擬化任何暴力都是有目的有淵源的。首先拿現(xiàn)實(shí)中的暴力現(xiàn)象來(lái)說(shuō)吧。在原始社會(huì)的時(shí)候，人類(lèi)為了生存，往往要與殘酷的自然條件作斗爭(zhēng)，他們打獵時(shí)，需要與野獸動(dòng)物作斗爭(zhēng)，他們爭(zhēng)奪地盤(pán)時(shí)，與其他生物甚至同類(lèi)作斗爭(zhēng)，這些都是暴力的表現(xiàn)。再后來(lái)，代代帝王通過(guò)戰(zhàn)爭(zhēng)來(lái)建立自己的王朝，不惜一切力量剿滅反對(duì)派，甚至逼迫活人陪葬，都是權(quán)利的惡果，暴力的彰顯。在文明時(shí)代，現(xiàn)實(shí)暴力在很大程度上得到了法律和道德的遏制，人們逐漸喪失了發(fā)泄情緒的途徑，因此虛擬的暴力手段開(kāi)始出現(xiàn)，在各種報(bào)刊雜志媒體中的暴力文字屢禁不止，而互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)更是使暴力現(xiàn)象如同火上澆油。尤其是當(dāng)有些事件滿(mǎn)足了人們伸張正義、打抱不平的心理時(shí)，暴力行徑就越發(fā)得容易被人們接受，因此忽略了對(duì)事件本身的正確認(rèn)知，使得那些為滿(mǎn)足人們的低級(jí)趣味而產(chǎn)生的宣揚(yáng)暴力的圖像、文字、聲音等媒體信息日漸猖獗。當(dāng)今社會(huì)存在的一系列問(wèn)題，諸如房?jī)r(jià)居高不下、硬性拆遷、貧富分化嚴(yán)重等，民眾普遍存在一種忿忿不平的感覺(jué)。然而，表達(dá)個(gè)人要求、意見(jiàn)的渠道又極其缺乏，人們的權(quán)益遭到破壞時(shí)，就發(fā)生“走路無(wú)門(mén)”的情況。久而久之，民主缺失，暴力出現(xiàn)，并且成為了發(fā)泄情緒、呼吁民主、訴求利益的一種途徑。因此，健全國(guó)家各項(xiàng)機(jī)制，打通官民交流渠道，嚴(yán)格控制大眾媒體是根本。（三）網(wǎng)絡(luò)媒體對(duì)利益的過(guò)度追求網(wǎng)絡(luò)暴力出現(xiàn)的動(dòng)機(jī)是什么呢？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是因?yàn)楸┝π畔⒋蠖季哂行侣剝r(jià)值。比如一些娛樂(lè)節(jié)目中參雜暴力，迎合了很多觀(guān)眾的口味，從而為其主辦方帶來(lái)利益。再比如報(bào)刊雜志等媒體中刊登大量暴力信息最終也可以提高發(fā)行量。隨著網(wǎng)絡(luò)使用的興起，暴力信息找到了更加強(qiáng)大的“靠山”，由此引發(fā)的各種問(wèn)題也越來(lái)越不容忽視。因此我們需要更加強(qiáng)調(diào)“媒介倫理?！毙熳嬗?網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督中應(yīng)處理好的四對(duì)關(guān)系[J].鄭州：中州學(xué)刊，2021，7，（4）.網(wǎng)上言論自由是我們所不斷追求的，它對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)、爭(zhēng)取公民權(quán)益是很有意義的，但是，如果不加限制，對(duì)他人的名譽(yù)和隱私造成傷害，就會(huì)成為可怕又可恨的網(wǎng)絡(luò)暴力，所以要注意自由也是有限度的。由于網(wǎng)絡(luò)具有很強(qiáng)的匿名性、互動(dòng)性和廣泛性，及其對(duì)社會(huì)的消極方面的影響，使得暴力問(wèn)題日漸嚴(yán)重，社會(huì)大眾對(duì)于網(wǎng)絡(luò)文化和網(wǎng)絡(luò)安全監(jiān)控的需求越來(lái)越普遍。徐祖迎.網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督中應(yīng)處理好的四對(duì)關(guān)系[J].鄭州：中州學(xué)刊，2021，7，（4）.(四)網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)主體的局限性相關(guān)調(diào)查表明，中國(guó)內(nèi)地的網(wǎng)民大部分都是收入不高或?qū)W歷不高的年輕人。做為中國(guó)網(wǎng)絡(luò)論壇的主力軍，大部分青年網(wǎng)民在社會(huì)經(jīng)驗(yàn)、政治地位、經(jīng)濟(jì)收入、文化積累等方面有很多局限。另外，由于網(wǎng)絡(luò)的一大特點(diǎn)是具有匿名性，因此，更使一些網(wǎng)民在網(wǎng)絡(luò)上肆無(wú)忌憚的發(fā)