碧桂園某項(xiàng)目合同交底

工程名稱工程規(guī)模134096.13M2結(jié)構(gòu)類(lèi)型框架工程質(zhì)量合格工期2018.1.10-2019-1-31合同造價(jià)元承包方式固定全費(fèi)用綜合單價(jià)+調(diào)整價(jià)款承包范圍施工總承包，包括土建、安裝工程、室外工程等。碧桂園***項(xiàng)目處于1區(qū)■約13.4萬(wàn)E,包含7棟6層洋房（185戶型），10棟6層疊拼別墅（240戶型），2棟4層雙拼別墅（350戶型），1棟1層配套。根據(jù)招標(biāo)文件項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)計(jì)會(huì)變更，新增2層地下室。一、 施工范圍：施工總承包，包括土建、安裝工程、室外工程等，具體參考各施工界面劃分表，該表分業(yè)態(tài)類(lèi)型、專業(yè)詳細(xì)劃分了總承包施工還是指定單位專業(yè)分包。要認(rèn)真核對(duì)施工內(nèi)容，明確那些項(xiàng)目為指定分包，合理安排施工計(jì)劃，做好資源配置工作。二、 合同價(jià)格1、 合同價(jià)格：全費(fèi)用綜合單價(jià)+系數(shù)報(bào)價(jià)調(diào)整+趕工費(fèi)+價(jià)差調(diào)整+可計(jì)算的總包服務(wù)費(fèi)+其他2、 采用非總價(jià)包干：報(bào)系數(shù)的全費(fèi)用綜合包干單價(jià)：土（石）方大開(kāi)挖及回填、干掛石材排柵工程、裝修工程、安裝工程、室外市政及附屬工程；報(bào)單價(jià)的全費(fèi)用綜合包干單價(jià)：土建毛坯工程。3、 預(yù)算時(shí)間要求：承包人必須在收到各專業(yè)施工圖后一個(gè)月內(nèi)，將清單未列項(xiàng)的綜合單價(jià)隨預(yù)算書(shū)一并上報(bào)。若未按時(shí)上報(bào)的，則此清單未列項(xiàng)部分工程造價(jià)不予計(jì)取或視為承包人已同意接受發(fā)包人提供的清單未列項(xiàng)綜合單價(jià)。已上報(bào)的，承包人在接到發(fā)包人的審核意見(jiàn)后10天內(nèi)確認(rèn)或提出異議，否則視為承包人已同意接受發(fā)包人提供的清單未列項(xiàng)綜合單價(jià)。4、調(diào)差：（1）在合同約定的施工期間內(nèi)（超出此施工期間的價(jià)差不予調(diào)整）人工、鋼筋、商品混凝土、砌塊材料，調(diào)整價(jià)差（參照2017年9月鄭州市材料價(jià)格信息），材料價(jià)差為不含稅價(jià)差，價(jià)差僅記取增值稅和規(guī)費(fèi)；（2）暫估價(jià)部分調(diào)差；（3）融資貼息補(bǔ)償9%，浮動(dòng)0.3%調(diào)整；5、 趕工費(fèi)：參照示范區(qū)工程趕工費(fèi)結(jié)算方式，需要注意的趕工部分為合同約定的示范區(qū)工程，趕工面積為25013.71平米，但是還需要發(fā)包人項(xiàng)目管理部書(shū)面確認(rèn)實(shí)際發(fā)生趕工的工程部分，并且在合同約定的各節(jié)點(diǎn)工期及工程質(zhì)量；情況下可以記取地下3%、地上2%費(fèi)用。6、 總包服務(wù)：總承包管理配合服務(wù)費(fèi)及工作內(nèi)容?？偘浜腺M(fèi)主要分三部分（1）、包含在總價(jià)中；（2） 、向分包方計(jì)?。褐饕鞘┕ず蜕钣盟娰M(fèi)費(fèi)，部分分包工程不允許計(jì)算分包施工用的水電費(fèi)；（3） 向發(fā)包人計(jì)?。豪缌茉∑溜L(fēng)工程、室內(nèi)消防工程、入戶門(mén)工程（毛坯標(biāo)準(zhǔn)）防火門(mén)工程0.5%；外墻干掛石材工程按需掛石面積4.00元/m2；套內(nèi)裝修部2.20元/m?；外墻保溫、涂料工程1%等。提前安排好需要提供的服務(wù)工作，對(duì)超過(guò)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的工作注意索賠。建立一個(gè)總包配合費(fèi)收取目錄臺(tái)賬。三、 工期：1、工期要求：2018.1.10-2019-1-31，總計(jì)：387日歷天；含法定節(jié)假日，具體開(kāi)工日期以招標(biāo)人發(fā)出的開(kāi)工通知書(shū)為準(zhǔn)。包括人員進(jìn)場(chǎng)、臨設(shè)搭設(shè)、施工準(zhǔn)備、建筑物腳手架拆除至驗(yàn)收合格在內(nèi)的所有工作所需的時(shí)間。不考慮因?yàn)槭姓Ｋ?、停電而給承包人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償及順延工期。2、 重要工期節(jié)點(diǎn)：工程分為示范區(qū)和貨量區(qū)，分8個(gè)重要里程碑節(jié)點(diǎn)（1）±0.00完成；（2）預(yù)售節(jié)點(diǎn)（2層）；（3）結(jié)構(gòu)封頂；（4）裝修工程進(jìn)場(chǎng)；（5）拆除外排架；（6）單體工程完成；（7）提交全部竣工驗(yàn)收備案資料；（8）竣工日期（完成備案）；3、 工期重要性：（1）超出此施工期間的價(jià)差不予調(diào)整人工、鋼筋、商品混凝土、砌塊材料；（2）工期獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)建筑面積20元/m2；（3）超過(guò)絕對(duì)工期400天發(fā)包人項(xiàng)目總辭退（據(jù)悉）；4、 做好工期簽證：鑒于工期的重要性，一定要不遺余力低按照節(jié)點(diǎn)工期完成，過(guò)程中做好工期簽證，建立工期索賠臺(tái)賬，做好工期索賠。認(rèn)真研究合同細(xì)化工期約定的各項(xiàng)條款，包括工期索賠的條款對(duì)明確不能索賠的工期不要浪費(fèi)時(shí)間，比如市政停水、停電不能對(duì)工期索賠，但是要深化理解假如甲方原因或者是甲方指定分包造成的停水停電是否就可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償及順延工期了。四、 質(zhì)量：1、 質(zhì)量要求：合格。2、 過(guò)程質(zhì)量管理文件：《工程質(zhì)量技術(shù)管理手冊(cè)》（第一版）；《SSGF工業(yè)化體系1.0工藝技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做法（2017試行版）》；根據(jù)合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，以目標(biāo)為導(dǎo)向做好質(zhì)量過(guò)程管理。五、 工程款支付：1、 付款節(jié)點(diǎn)及比例：工程款按月支付80%。三方協(xié)議材料支付100%；2、 支付時(shí)間及方式：發(fā)包人接到報(bào)告后7天內(nèi)審核完畢，24小時(shí)內(nèi)通知承包人，在確認(rèn)計(jì)量結(jié)果后14天內(nèi)，發(fā)包人應(yīng)向承包人支付工程款。工程款（質(zhì)量保證金除外）采用供應(yīng)鏈融資支付方式，貼息補(bǔ)償為9%；，據(jù)悉是保理方式支付，提前與財(cái)務(wù)溝通，辦理兌付渠道。民工保證金由發(fā)包人代扣代繳，在第一期進(jìn)度款中一次性扣回。3、 進(jìn)度款準(zhǔn)備資料：每次撥付工程款承包人應(yīng)按發(fā)包人要求同時(shí)提供竣工驗(yàn)收所需的施工資料及結(jié)算資料（本合同第三冊(cè)《專用條款》條款32.1-條款32.2中約定的結(jié)算資料及本合同第五冊(cè)《合同附件》附件1中約定的工程資料）；若承包人不按發(fā)包人要求提供的，發(fā)包人有權(quán)不予當(dāng)期付款，待承包人將資料提供完整后才支付。要認(rèn)真學(xué)習(xí)《碧桂園工程款支付流程》，避免工作遺漏導(dǎo)致工程不能及時(shí)撥付；4、 付款懲罰約定：（1）連續(xù)兩次拖延工期，從第三次起罰伍萬(wàn)元次；連續(xù)三次或累計(jì)四次出現(xiàn)進(jìn)度完成指標(biāo)低于計(jì)劃指標(biāo)60%時(shí)暫停支付進(jìn)度款情況。（2）施工圖預(yù)算不能按時(shí)提交，則視為承包人已同意按發(fā)包人編制的預(yù)算造價(jià)作為付款依據(jù)，逾期提期間，進(jìn)度款支付比例調(diào)整為70%：（3）若承包人不按發(fā)包人要求提供進(jìn)度款資料，發(fā)包人有權(quán)不予當(dāng)期付款。六、 材料管理：1、 甲指、甲供材料覆蓋范圍：詳見(jiàn)合同“發(fā)包人指定、供應(yīng)品牌材料表”分A\B\C三類(lèi)管理，暫定價(jià)格詳見(jiàn)清單；2、 材料管理要求：（1）承包人應(yīng)在收到施工圖紙或設(shè)計(jì)變更后7天內(nèi)編制發(fā)包人供材料、設(shè)備的計(jì)劃，包括數(shù)量、規(guī)格、到貨時(shí)間、到貨地點(diǎn)，并報(bào)發(fā)包人審核；（2）承包人根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，在發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備安裝前30天（空調(diào)設(shè)備類(lèi)須提前60天），將“發(fā)包人供應(yīng)材料計(jì)劃”提交發(fā)包人審核并配合完成三方確進(jìn)度違約責(zé)任。（3）彩鋁雨水管的管件以及相關(guān)配件為發(fā)包人指定品牌，必須簽訂三方買(mǎi)賣(mài)合同。3、 材料認(rèn)價(jià)格：所有甲方指定材料均需要建設(shè)單位認(rèn)價(jià)，及時(shí)確認(rèn)材料價(jià)格，指定材料暫估材料含采保費(fèi)、卸車(chē)費(fèi)、材料損耗費(fèi)及規(guī)費(fèi)稅金，價(jià)差計(jì)取11%增值稅，計(jì)取2.5%的采保及卸車(chē)費(fèi)，規(guī)費(fèi)按工程所在地政府造價(jià)部門(mén)紅頭文件的規(guī)定計(jì)取，除此外不再計(jì)取其他費(fèi)用。七、 預(yù)結(jié)算1、 施工圖預(yù)算編制要求：圖紙下發(fā)后一個(gè)月內(nèi)完成施工圖預(yù)算，內(nèi)容編制一定要齊全不能漏項(xiàng)，出現(xiàn)清單缺失的可以根據(jù)合同約定計(jì)價(jià)方式編制清單；過(guò)程中做好調(diào)差等合同價(jià)格調(diào)整工作；2、 結(jié)算資料整理：預(yù)算人員要會(huì)同技術(shù)資料員等有關(guān)人員將施工過(guò)程嚴(yán)格按照合同中《各階段送審工程結(jié)算及驗(yàn)收資料簽收表》的要求，收集整理相關(guān)資料并歸檔，為各階段結(jié)算做好準(zhǔn)備；3、 變更洽商：認(rèn)真學(xué)習(xí)碧桂園《設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證流程操作步驟》與技術(shù)人員一起搞好變更洽商，注意所有變更洽商必須由成本部簽字認(rèn)可；4、 二次經(jīng)營(yíng)注意問(wèn)題：（1） 合同約定本工程平整場(chǎng)地清單項(xiàng)目?jī)H適用于沒(méi)有基坑大開(kāi)挖土方情況，也就是說(shuō)如果配套工程或者零星工程需要增加場(chǎng)地平整清單費(fèi)用。（2） 如果改為地下兩層，地下面積增加，可以以基礎(chǔ)加深為由調(diào)整措施費(fèi)、土方價(jià)格，工期。土方甲方指定分包，可以嘗試對(duì)清槽人工土方價(jià)格進(jìn)行索賠；（3） 塔吊的基礎(chǔ)屬于總價(jià)包干范圍（特殊土質(zhì)需打樁時(shí)，樁工程可辦理簽證），（4） 因配合發(fā)包人銷(xiāo)售需要，展示區(qū)與貨量區(qū)之間設(shè)置臨時(shí)圍擋分隔的，可辦理簽證（5） 配合樁基檢測(cè)，原則上不另計(jì)取費(fèi)用。若因特殊情況（僅用于樁基檢測(cè)設(shè)備進(jìn)場(chǎng)的道路修建、檢測(cè)樁基換填及檢測(cè)樁帽），由承包人報(bào)送方案經(jīng)發(fā)包人審核后，僅材料費(fèi)可按簽證處理。（6） 若發(fā)包人交付承包人施工之施工現(xiàn)場(chǎng)（施工圍墻內(nèi)）土方標(biāo)高超過(guò)設(shè)計(jì)室外標(biāo)高的土30cm以外的，則由發(fā)包人項(xiàng)目管理部解決。因此現(xiàn)場(chǎng)在修建臨時(shí)設(shè)施超過(guò)300mm可以辦理簽證；（7） 竣工驗(yàn)收前外墻一次性清洗包含在合同價(jià)款內(nèi)，工程施工順序安排上盡量避免外墻二次清洗；（8） 天然基礎(chǔ)地基檢測(cè)費(fèi)（荷載試驗(yàn)、輕型動(dòng)力觸探即釬探）、樁試驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)（荷載試驗(yàn)、小應(yīng)變?cè)?驗(yàn)）、消防系統(tǒng)檢測(cè)費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)由發(fā)包人繳納。注意變更洽商的辦理；（9） 施工過(guò)程中的實(shí)際施工方案僅作為發(fā)包人對(duì)承包人技術(shù)上的肯定，不作為計(jì)價(jià)的依據(jù)，發(fā)包人不接受承包人重新組價(jià)的要求。因此，如果有施工方案差異想索賠，必須是在建設(shè)單位的降至要求下開(kāi)有可能進(jìn)行索賠；（10） 人工調(diào)差：以合同約定人工含量和一般技工工日單價(jià)為準(zhǔn)，按照及有關(guān)紅頭文件（《豫建標(biāo)定（2016）40號(hào)》和人工成本信息價(jià)通知的紅頭文件）；浮動(dòng)率調(diào)差知道每個(gè)人工單價(jià)的計(jì)算方式；（11） 合同約定土（石）方大開(kāi)挖、回填工程原則上由發(fā)包人另行分包，若在實(shí)際施工過(guò)程中由承包人施工按投標(biāo)結(jié)算。土方開(kāi)挖回填在通用條款中也約定有甲方單獨(dú)分包。創(chuàng)造條件該部分一定不能做，如果不能推脫，有可能的情況下盡量避免大開(kāi)挖方案，規(guī)避大開(kāi)挖的價(jià)格偏低問(wèn)題。（12） 外墻內(nèi)外側(cè)抹灰工程計(jì)算分兩種，一種為清單砌體外墻面（含鋼筋砼柱子、梁），一種是鋼筋砼外墻外側(cè)墻面。第一種情況參照清單價(jià)格，第二種參照合同價(jià)格，合同約定鋼筋砼外墻外側(cè)墻面與外墻飾面之間的抹灰層和鋼筋砼外墻內(nèi)側(cè)墻面與內(nèi)側(cè)墻飾面之間抹灰層（綜合考慮如：薄抹灰、防水層、抗裂砂漿等做法及厚度、層數(shù)）分別按25元/E和20元/E包干（除保溫板或保溫砂漿可計(jì)算外），結(jié)算不作調(diào)整。（上述費(fèi)用計(jì)算的前提是墻面處理后達(dá)到直接做飾面的要求，若墻面僅為鋼筋砼墻面未做任何處理則此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)?。ｄ摻铐磐鈮?nèi)外面如果真抹灰的話肯定賠錢(qián)，但是綜合考慮薄抹灰、防水層、抗裂砂漿等做法及厚度、層數(shù)，也就是說(shuō)外墻找補(bǔ)達(dá)到直接裝飾的要求即可，這類(lèi)是否可以依據(jù)施工圖紙或者讓建設(shè)單位下一個(gè)工作聯(lián)系單等，爭(zhēng)取隨便找補(bǔ)找補(bǔ)達(dá)到結(jié)算計(jì)量目的；（13） 腳手架：如施工戶型與報(bào)價(jià)戶型檐口高度不同時(shí)，按兩者高度套用相應(yīng)的定額子目，調(diào)整兩者高度的差價(jià)；但是本工程招標(biāo)階段只給出戶型圖和層數(shù)，沒(méi)有明確的檐口高度。因此，施工過(guò)程中，可以根據(jù)戶型、建筑高度、結(jié)構(gòu)類(lèi)型不一致對(duì)比16定額可以進(jìn)行調(diào)整。如：地下室由1層變?yōu)?層也算戶型變化，可以嘗試計(jì)算16定額地下1層和2層腳手架價(jià)差，雖然投標(biāo)時(shí)候已經(jīng)說(shuō)明有可能改為地下2層，由于合同約定腳手架調(diào)整方式，故該費(fèi)用包含在清單價(jià)格中；（14） 結(jié)合招標(biāo)工程現(xiàn)場(chǎng)情況說(shuō)明表，對(duì)比實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)情況，如不一致導(dǎo)致成本增加可以進(jìn)行索賠，比如現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有場(chǎng)地搭建臨設(shè)，可以索賠早期租房費(fèi)用、場(chǎng)地租賃費(fèi)用、交通降效費(fèi)用；（15）合同約定的地下3%、地上2%費(fèi)用太低，趕工的時(shí)候一定要根據(jù)合同約定的趕工情況的變化，如趕工面積變化（合同約定示范區(qū)的25013.71平米）、壓縮工期比例變化、季節(jié)和政策環(huán)境等變化，如趕工條件和環(huán)境發(fā)生變法要據(jù)理力爭(zhēng)，重新要求核定趕工費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，并書(shū)面確認(rèn);。（16）去造價(jià)站咨詢，落實(shí)河南16定額規(guī)費(fèi)的記取方式和標(biāo)準(zhǔn)；定額中沒(méi)有明確規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。八、合同風(fēng)險(xiǎn)及注意事項(xiàng)：1、工期風(fēng)險(xiǎn)：工期風(fēng)險(xiǎn)是本合同最大的風(fēng)險(xiǎn)，拖延工期的部分人工及主要材料不予調(diào)差的，這直接決定本項(xiàng)目是否盈利的問(wèn)題。項(xiàng)目在施工過(guò)程中嚴(yán)格按照合同約定的工作流程及時(shí)