天目湖國際廣場項目開發(fā)可行性分析報告

100天目湖XXX國際廣場工程開發(fā)可行性分析報告名目：一、市場論證篇1、工程市場分析工程自身市場分析工程周邊市場分析工程輻射市場分析2、工程關(guān)聯(lián)的價值分析3、工程生存根本根底分析4、行業(yè)〔產(chǎn)業(yè)〕宏觀進(jìn)展分析5、城市進(jìn)展對工程的驅(qū)動分析6、工程開發(fā)價值分析7、工程競爭分析8、區(qū)域市場投資者分析9、區(qū)域市場消費市場分析10、國內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析萬達(dá)廣場白鷺島生態(tài)旅游度假村其它參考業(yè)態(tài)借鑒案例其它參考借鑒產(chǎn)品11、市場論證結(jié)論二、工程開發(fā)篇1、工程規(guī)劃定位2、工程規(guī)劃理念3、工程規(guī)劃設(shè)計4、工程規(guī)劃指標(biāo)5、開發(fā)周期及開發(fā)打算6、工程開發(fā)預(yù)算三、投資論證篇1、工程的開發(fā)投入2、工程的經(jīng)營投入工程的市場規(guī)劃工程的經(jīng)營思路工程運營資源配置工程運營本錢3、工程收益測算4、工程開發(fā)資金分析分期開發(fā)資金分析資金回籠分析四、綜合評估篇天目湖天目湖概述天目湖鎮(zhèn)位于溧陽市省南郊，距溧陽8公里，鎮(zhèn)寬闊路與241省道穿境而過，寧杭高速道口近在咫尺，面積238.97平方公里，人口6.5萬人〔08年統(tǒng)計。4A級風(fēng)景區(qū)，是江蘇省省級旅游度假區(qū)，被譽為“江南明珠、綠色仙景”是中歐論壇永久性指定會址。2023年天目湖共接340萬人次，2023400萬人次，2023438萬人次，實38.659344元(理論收入)。天目湖已成為集研發(fā)、人居、旅游為一體的溧陽城市副中心，天目湖現(xiàn)已由觀光旅游向休閑度假的旅游深度轉(zhuǎn)型。目前住宅均價2800——3300元/㎡，商鋪售價4000元—6000元/㎡，商業(yè)租金最低為0.2元—0.4元/1.4/㎡.天。天目湖市場調(diào)研對象一、天目國際村二、天目星城三、涵田度假村四、金橋國際社區(qū)五、聆湖翠谷六、香樟茗岸七、中華茶博園八、蘇園天目國際村地址：天目湖燕山風(fēng)景區(qū)開發(fā)商：江蘇金燕地產(chǎn)526347000容積率：0.3綠化率：70%工程總規(guī)劃：28020052開盤時間：2023117000/8500/㎡〔此工程根本售完。3004002形成三山抱一水的格局，小區(qū)內(nèi)以原生態(tài)為主題，擁有70%的綠化率，屬于真正的自然山水風(fēng)景。景觀設(shè)計：美國泛亞易道建筑類別：獨棟、雙拼、聯(lián)排商業(yè)環(huán)境：VIP天目星城地址：天目路與溪緣路交匯處物業(yè)類別：商鋪、住宅建筑類別：多層、小高層開發(fā)商：溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)開工時間：0591銷售狀況：已售完124137100占地面積：11容積率：1.3建筑面積：152200/㎡〔2023111〕3200元/㎡〔最低〕——4370/㎡〔最高〕天目湖商業(yè)中心開發(fā)商：溧陽鑫盛房地產(chǎn)開發(fā)工程地址：天目湖鎮(zhèn)天目路和濱湖大道交界處用地面積：24149.5㎡〔302760〕建筑面積：3.5容積率：1.3建筑密度：41.2%綠化率：20%76200交通：9276125469業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場、超市、賓館〔百味堂、快捷酒店、消遣、名品街、土特產(chǎn)專賣等。5950/4700/㎡1052%主要是由于：1、消費者對該產(chǎn)品的開發(fā)理念不認(rèn)可；2、投資性價比不高；3、投資者對工程將來進(jìn)展缺乏信念；4、招商進(jìn)程緩慢也影響了銷售。60%緣由：1、工程缺乏應(yīng)有的營銷推廣；2、工程定位不清析，缺乏應(yīng)有的競爭力；3、經(jīng)營戶對工程原來進(jìn)展與運營狀況缺乏信念；4、整體規(guī)模不夠，難以形成商業(yè)綜合體的規(guī)模效應(yīng)，從而缺乏核心的市場支撐；5、工程缺乏足夠亮點，難以打動外來投資者；6、對于天目湖特定的市場來分析，別墅、公寓、酒店類產(chǎn)品仍是市場的主力產(chǎn)品，工程業(yè)態(tài)眾多，但缺乏真正的核心，與市場需求有所偏離。涵田度假村開發(fā)商：前沿控股集團(tuán)88號開業(yè)時間：2023928日〔實際狀況目前仍處于試業(yè)階段，功能配置仍不完善，多處設(shè)施未能交付使用，涵田度假村酒店〔號稱白金五星級酒店〕250元—600元。SPA22種度假功能，是中歐論壇指定會址。目前別墅酒店正在建設(shè)，涵田酒店正在試營業(yè)。1.2萬元/㎡。建筑類型：獨棟別墅有雅致中式、簡約歐式、泛地中海式、現(xiàn)代式四種主體建筑風(fēng)格。涵田私屬酒店，別墅：戶數(shù)：59棟，由湖景、坡地、森林別墅組成，并供給管家式效勞，業(yè)主可獨立享有產(chǎn)權(quán)。金橋國際社區(qū)東區(qū)開發(fā)商：溧陽市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：386668㎡建筑面積：9總戶數(shù)：200物業(yè)類別：酒店+別墅1600/450/套均價：1.1/㎡物業(yè)治理費：3/㎡.月建筑類別：雙拼別墅、花園洋房西區(qū)開發(fā)商：溧陽市楓林置業(yè)占地面積：28.025.334公傾建筑面積：77350㎡建筑密度：15.9%容積率：0.276建筑類別：40〔16〕/㎡綠化率：60%戶型種類：大、中、小三種558398338100298〔純地上面積。聆湖翠谷地址：天目湖鎮(zhèn)開發(fā)商：溧陽市華晨房地產(chǎn)開發(fā)占地：13000㎡〔19.7〕物業(yè)類別：別墅〔25〕200?？偨ㄖ娣e：4566.44㎡容積率：0.35建筑密度：20%均價：10000元/㎡98綠化率：50%9香樟茗岸地址：天目湖太公山東側(cè)開發(fā)商：溧陽鑫匯房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型：精裝修公寓、酒店式公寓、別墅〔一期別墅已全部售完〕房型面積：45256價格：住宅〔公寓局部〕4000/6000/㎡〔07713日執(zhí)行價格，酒店式公寓〔多層，均價300019/套06年41日執(zhí)行價格，別墅100套06年11月1日執(zhí)行價格。建筑面積：3618828建筑類別：116二期開工時間：202338430二期占地面積：17萬㎡總戶數(shù)：700地下停車位：212目前已全部售罄，只有少量二手房二期主力戶型：別墅〔獨立、雙拼、酒店式精裝修公寓、別墅式公寓銷售狀態(tài)：目前正在推出少量50827/套，均價：5670/㎡注：整個園區(qū)占地250畝，有近百棟獨立別墅，近百棟雙拼、聯(lián)排別墅及600中華茶博園〔別名天目湖金盛國際茶文化城〕地址：天目湖中華茶博園開發(fā)商：溧陽金溢房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：120010萬㎡總戶數(shù)：90物業(yè)類別：住宅、商鋪、景點商鋪建筑類別：多層91峻工時間：20231030建筑面積：315000122001000停車位：300房型面積：309005500〔202387〕目前其在網(wǎng)站上09年8月7日府強制終止，售樓始終處于無人接聽狀態(tài)。該工程現(xiàn)已被其它房產(chǎn)公司接手，銷售已全面啟動，正打算籌建二期。蘇園〔待建工程〕物業(yè)類別：別墅+酒店3002023其它狀況：不詳天目湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀消費市場分析天目湖目前正處于內(nèi)部產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級、自身品牌建設(shè)提升、外部市場深化開發(fā)、促使綜合創(chuàng)收力氣培植，走增值綜合板塊進(jìn)展的市場戰(zhàn)略階段。202334015.4億元，202338025.4億元，2023年，天目湖到訪游客達(dá)430306.5萬人〔戶籍加暫住人口，人均旅游收入4.87業(yè)的綜合效應(yīng)得到強力表達(dá)。05年——072023年，隨著全球經(jīng)濟(jì)〔中華茶博園，有的受到市場低迷與資金鏈制約陷于停頓〔涵田度假村有的因缺乏降價銷售〔天目湖商業(yè)中心，天目湖房產(chǎn)市場同國內(nèi)大格局一樣，表現(xiàn)為對市場觀望與行業(yè)理智探究階段。09年，中國經(jīng)濟(jì)逆勢上揚，受大環(huán)境的拉動，中國房地產(chǎn)市場由1—34—608年末都有加快，價格有不同幅的工程，如金橋國際楓林社區(qū)〔已開頭銷售，蘇園〔待建，目前已進(jìn)入市場定位及前期籌備階段，競爭格局已在深化，天目湖房地產(chǎn)市場的競正的成功，競爭格局下決勝之道在于產(chǎn)品的綜合設(shè)計及深度定位。2800元—3300住宅市場份額正逐年受到壓縮。段，市場需求進(jìn)步擴(kuò)大，消費品嘗進(jìn)一步提升，對產(chǎn)品的要求越來越高，消營者的頭等課題。8000元/㎡—10000/10000/11000元/1.2個方面：1300/套——400/600/套——800/1600/套以上，這個價格與面積在香港功能設(shè)施配套都不完善，效勞標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)函無法同真正的頂級別墅社區(qū)相匹生疏，僅憑自我推斷、制造產(chǎn)品從而形成如今的進(jìn)退兩難的境地。天目湖的旅游市場開發(fā)正處于深層進(jìn)展階段，但目前有關(guān)度假產(chǎn)品的品牌、度假文化的開發(fā)未能得到中高端消費者的認(rèn)可。居住、休閑、度假本天目湖目前雖有高端住宅、別墅度假式酒店等中、高端居住場所，但相關(guān)購物、休閑、美食、消遣等綜合生活元素未能與自身居住產(chǎn)品相匹配，從而造成消費者的望而卻步。天目湖商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀天目湖的商業(yè)地產(chǎn)同天目湖的商業(yè)一樣，仍處于中國八九十年的臨街45400食、效勞及其它支持商業(yè)大多暴露出衛(wèi)生狀況、效勞理念、經(jīng)營者素養(yǎng)、產(chǎn)經(jīng)營者素養(yǎng)兩方面短時期內(nèi)也不行能真正提升，實際問題將會再次暴露。解決方法：1、 規(guī)劃綜合型商業(yè)廣場。具有綜合的、一站式購物功能的、并能夠形成互補業(yè)態(tài)〔諸如休閑、消遣、美食、養(yǎng)生、體驗等〕的、具有確定品位的多功能商業(yè)體，從定位、業(yè)態(tài)與經(jīng)營效勞水平上解決消費者出行難、購物難、心理落差大的根本問題；2口碑極佳的綜合商業(yè)社區(qū)。3、 圍繞綜合商業(yè)社區(qū)開發(fā)相關(guān)酒店公寓及花園洋房滿足市場需求的同時深化工程的綜合市場影響力，表達(dá)工程的綜合商業(yè)價值。4、天目湖目前商業(yè)銷售價位及經(jīng)營狀況5700/4700/5300/㎡；0.32/㎡/0.20/㎡/元，其它均價0.17元/㎡/天。常州根本狀況城，是江蘇省13個直轄市之一，處于長江三角洲中心地帶，與上海、南京等距相望，與蘇州無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成蘇錫4383357萬人，常住人口近400萬人，市樹廣玉蘭，市花月季。2023年常州全市GDP2202.212.4%，2023年中國城市GDP35GDP50283元。全市2023年實現(xiàn)效勞業(yè)〔第三產(chǎn)業(yè)〕836.4億元，增速比GDP高出1.3個百分點，效勞業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)的增長的奉獻(xiàn)份額達(dá)44%，08年全年實現(xiàn)社758..224.1%5.7個百分點，高于全省0.8個百分點，其中批零貿(mào)易額業(yè)實現(xiàn)零售額659億元，增長23.6%，住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額90.6億元，同比增長13.3%。多年來，常504020239名、20238名，中國城市競爭30名，2023500強。20231——7月常州房地產(chǎn)銷售狀況一月份121.3970.0450.80%；24972/6.37%；345.7211.89%，25.13%41224.33二月份149.6083.09%，8.49%；24383/11.85%；325.924.554123.68三月份124.2751.2649.24%250.318594%；34789/9.26%；4223.96四月份174.2265.52%，環(huán)比持平；244.4936.62%，11.57%；34584/2.874.28%；4329.73五月份186.1670.85%，16.09%；238.9362.92%，12.50%；35014/12.50%；4447.23六月份184.6695.66%，1.74%；247.443.4421.86%；35182/3.35%；4537.22七月份196.50133.0913.99%；254.2241.71%，14.29%；34948/4.52%；4642.28常州市場調(diào)研對象天雋峰〔大潤發(fā)〕香江華廷〔大潤發(fā)〕銀河灣〔歐尚〕中心花園怡康花園〔怡康機電專業(yè)市場〕南大街商業(yè)廣場〔沃爾瑪〕時代購物中心〔在建〕和平國際商業(yè)廣場〔在建〕凱納商業(yè)廣場〔在建〕天地商業(yè)廣場〔在建〕銅鑼灣—太陽城〔在建〕世界購物中心〔在建〕萬都義務(wù)小商品城羅溪湯莊商貿(mào)中心萬泰商務(wù)廣場香江華廷物業(yè)類別：住宅、商業(yè)95建筑面積：3826210綠化率：30%開發(fā)商：常州中房實業(yè)物業(yè)治理費：1/㎡.月620交付時間：202367500/㎡，商鋪價格待定業(yè)態(tài)類型：五星級酒店、大型超市、廣場、公園、消遣城、購物中心等其它配套設(shè)施。0910銷售狀況：參觀樓盤的人很多，但價格是制約銷售局面的主要因素怡康花園物業(yè)類別：住宅、商業(yè)開發(fā)商：常州怡康房地產(chǎn)開發(fā)公司112開盤時間：202310入住時間：20239業(yè)態(tài)：商業(yè)局部為五層，主要以機電城專業(yè)市場為核心，一樓為五金機電、二樓為電線電纜、三樓為電器、四樓五樓辦公物業(yè)治理費：2/月/㎡3/1.2—1.73/1/㎡.天；銷售：住宅5400/㎡20232023年價格，商業(yè)150030000/㎡；江蘇國際塑化城物業(yè)類別：商業(yè)地址：羅溪鎮(zhèn)建筑面積：46.6718428商鋪戶型面積：85銷售價格：30〔當(dāng)時價，3529/㎡〕11.7—14.7/㎡.月物業(yè)治理費：1.2/㎡.月85120—150現(xiàn)狀：已全部售完〔12，招商完成93對尚可，周六周日相對較旺。銀河灣星苑物業(yè)類別：商業(yè)、住宅地址：晉陵北與北環(huán)路交匯處6200/14500/㎡開發(fā)商：常州華光房地產(chǎn)630830周邊環(huán)境：都市桃園、永寧花園、歐尚購物中心建筑面積：119.61.4租金：2040/㎡2/0.70/㎡容積率：2.73銷售狀況與現(xiàn)狀：形成都市核心綜合社區(qū)。羅溪湯商貿(mào)中心物業(yè)類別：商業(yè)89開發(fā)商：常州潤發(fā)房地產(chǎn)銷售價格：6000/㎡66交付時間：0912綠化率：20%容積率：1.030/㎡.月物業(yè)治理費：1.5/㎡主要業(yè)態(tài)：百貨、超市、飲食、效勞、消遣等7082%。保納商業(yè)廣場〔在建〕物業(yè)類別：公寓、商鋪、商務(wù)辦公511開發(fā)商：常州三達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：6綠化率：45%物業(yè)治理費：1.8/㎡20231220235寓為主，二期復(fù)合體〔商業(yè)+商住〕天地不夜城物業(yè)類別：商鋪、商務(wù)辦公、公寓地址：廣電中路和花園街交匯處銷售價格：12/㎡90/㎡.月物業(yè)治理費：2業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、健身、辦公商務(wù)、購物等現(xiàn)狀：天地不夜城物業(yè)的出租率較高，目前已無空閑商鋪，人氣較旺，平16/分的人流量。凱納華僑城〔在建〕物業(yè)類別：酒店式公寓〔精裝修〕1開發(fā)商：常州洛察納房地產(chǎn)開發(fā)銷售價格：1/㎡綠化率：50%容積率：4.2入住時間：20236泰宮世紀(jì)大廈物業(yè)類別：商業(yè)15830建筑面積：5/㎡〔當(dāng)時價〕租金：45/㎡.月〔均價〕物業(yè)治理費：3.6/㎡業(yè)態(tài)：商務(wù)辦公、酒店、飲食、效勞、消遣、休閑、購物等經(jīng)營現(xiàn)狀：招商與銷售已全部成完，經(jīng)營場所人氣較旺，工程運營良好。萬都義烏小商品城物業(yè)類別：商業(yè)8銷售價格：7500/㎡開發(fā)商：常州平順投資置業(yè)開盤時間：07112112建筑面積：20營業(yè)面積：16主力業(yè)態(tài)：五金、建材、電器、傳統(tǒng)百貨、飾品、工藝等小商品租金：70/㎡.月〔均價〕6590%，尚有少量空鋪待售待租，人氣相對較好〔周六、日，其它時間一般。萬泰商務(wù)廣場物業(yè)類別：住宅、商業(yè)、辦公地址：鐘樓區(qū)龍江路與懷德南交匯處3800/4300/㎡開發(fā)商：常州萬泰置業(yè)開盤時間：09628828筑面積：7150015%3.545/㎡.月物業(yè)治理費：0.5/㎡.月置看，該工程屬于中低端物業(yè)。中心花園物業(yè)類別：商業(yè)、住宅地址：北區(qū)晉陵北路以東，外環(huán)路以南開發(fā)商：中國百興集團(tuán)、武房集團(tuán)建筑面積：504631綠化率：40%容積率：2.28物業(yè)治理費：1.2/㎡58006500/1.11.5/㎡戶型面積：200300交付時間〔竣工時間2023年12月樓盤現(xiàn)狀：1—10116600/㎡起價，商業(yè)為上下兩層聯(lián)體，目前銷售順當(dāng)。溧陽城市分析溧陽總?cè)丝?7.8萬人〔截止2023年1月，面積1535平方公里，距上海、杭州200公里左右，距南京祿口機場80公里，距常州機場60公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，寧杭高速大路將跨越溧陽全境，104國道穿境而過，寧杭高速與楊溧高速縱橫全境，長鐵路正在建設(shè)之中，蕪太水道直達(dá)長江碼頭。202367位，202345位，全國縣域經(jīng)濟(jì)根本競爭力百強縣第44位，國家環(huán)保典范城市、國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、省級文明城市、福布斯2023年中國大陸最正確商業(yè)城市榜排名前50，202345，中國十佳休閑生態(tài)城市。202321778202323782元的標(biāo)準(zhǔn)，排名江蘇省第14位，經(jīng)濟(jì)總量占常州的14%，工業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主要組成局部，旅游業(yè)進(jìn)展較快，08年天目湖、南山竹海等45046.517.83%，人22%的GDP增速，消費市場潛力巨大。20—60萬元/20—30萬元/8000—10000元/㎡。溧陽商業(yè)分布的現(xiàn)狀及格局的城商業(yè)中心；外加文化公園南大街的城市商業(yè)副中心；天目湖集人居、旅游、研發(fā)為一體的城市的城市副中心。202374636/㎡。溧陽工程調(diào)查對象平陵廣場〔沃爾瑪〕陽光城市〔家樂?！辰鸸葟V場錦匯廣場〔大潤發(fā)〕福田中心南大街商業(yè)街〔溧陽文化公園商業(yè)街〕嘉豐廣場華地廣場華地商業(yè)廣場地址：溧陽市平陵中路〔城市中心區(qū)域〕開發(fā)商：香港華地國際實業(yè)、上海華地企業(yè)進(jìn)展?fàn)I業(yè)面積：1.5定位：現(xiàn)代百貨、超市、休閑、效勞、美食、消遣等經(jīng)營品種：3.5建筑類別：共三層，其中一層為現(xiàn)代時尚百貨，二、三層為大型現(xiàn)代綜合超市消費檔次：中高檔17/24/分鐘1、平陵中路與西大街結(jié)合點租金最高〔沿街商鋪512//年，2、從華地百貨西街向西端延長是溧陽主要的沿街商貿(mào)街，主要鋪面30——100496/㎡/年左右，3、平陵中路、華地百貨向西媒建路延長，主要以五金為主，主力店15——50430/年。福田中心地址：平陵路與天目湖交匯處〔大潤發(fā)對面〕建筑類別：高層〔28〕物業(yè)類別：購物中心、酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)街容積率：2.59綠化率：15%35%總戶數(shù)：4700戶停車位：4000交通狀況：1、3、6開發(fā)公司：江蘇福田置業(yè)20231020231交通銀行等為數(shù)不多的零星商業(yè)在營業(yè)外，其余絕多數(shù)為空鋪，緣由分析：1、該工程緊臨溧陽汽車總站且為商業(yè)工程，在人們觀念中車站仍為坑蒙拐騙偷的人群集結(jié)地，同是又偽劣產(chǎn)品的銷售場所，習(xí)慣不四周大洋百貨的慘淡經(jīng)營即為明例；2072023爭趨于白熱化，社會傳聞將有70%中小開發(fā)商被淘汰，房地產(chǎn)進(jìn)入了行業(yè)最終的瘋狂，此狀況造成投資購房者信念缺乏，自用購房者等待價格下挫的觀望心態(tài)較為普遍；3、該工程非城市中心地帶，只是規(guī)劃的副中心，常駐人口少，人氣5-6而溧陽為小城市，城市集聚效應(yīng)差，所謂旅游業(yè)在蘇杭的遮罩下也難有大的作為；4、該工程近鄰競爭對手錦匯商業(yè)廣場，錦匯商業(yè)廣場對該工程具有規(guī)模優(yōu)勢，又有知名連鎖超市大潤發(fā)進(jìn)駐，且經(jīng)營狀況良好，但是錦匯商業(yè)廣場商鋪租賃狀況不甚抱負(fù)，空置率仍未到達(dá)成熟商業(yè)的要求，類似大型超市進(jìn)駐只賺人氣不賺商機的狀況：沈陽大〔20236拆遷，媒體曾廣為報道對該工程有很大的負(fù)面影響；5、該工程前期已經(jīng)定位為購物中心，規(guī)劃及媒體公布都已心廣泛傳播，欲退不能；6、該工程前期銷售狀況不抱負(fù)，且前期推出的即為優(yōu)質(zhì)房源，而購置者對工程前景不看好，并反映價格偏高，但房地產(chǎn)工程價格下調(diào)乃為行業(yè)大忌；7、工程前期銷售資金回籠少，必定造成開發(fā)商資金鏈緊急；8、溧陽房地產(chǎn)市場上同質(zhì)工程較多，競爭猛烈，且操作手法簡潔跟進(jìn)抄襲；9、購房者經(jīng)過數(shù)年的市場洗禮，已漸漸走向成熟，對于該工程面臨的狀況能夠進(jìn)展冷靜分析，不會盲目投資；10、工程定位購物中心，且經(jīng)營業(yè)態(tài)以高檔品牌為主，無視了溧陽城市自身屬性〔溧陽真正的商業(yè)中心在平陵中路華地廣場〕與溧陽消費者的消費習(xí)慣與消費行為〔消費者已經(jīng)習(xí)慣于到華帝購物進(jìn)展中高檔消費，可以到達(dá)一站式選購，購物便利、性價比更好〕沒有對市場需求與工程定位、經(jīng)營思想、運作手法作出正確的分析推斷與合理的選擇。業(yè)態(tài)定位：購物、休閑、酒店、消遣、辦公建筑類別：2844300/㎡，/㎡〔1000030000/㎡〕房型面積：70130包裝、招商，企圖東山再起。錦匯廣場地址：燕山路與東亭路交匯用地面積：73423建筑密度：30.8%綠化率：37%容積率：1.0241214開發(fā)商：溧陽錦匯置業(yè)進(jìn)展物業(yè)類別：五星級酒店、綜合超市及商鋪〔400。6070/㎡.月，商業(yè)面積：27891113921106754322475922150商鋪售價：9000—22023/8600/㎡801.5/㎡，租金3.6萬元/3%；1.2/3.2/年出租回報率3.31.3㎡，租金2.8年，出租回報率2.5溧陽文化公園商業(yè)廣場〔南大街商業(yè)街，文化公園商業(yè)街〕地址：溧陽市南大街〔城市南片區(qū)內(nèi)，北起臺港路，南至龍亭路，東起錢家路，西臨體育路〕物業(yè)類別：住宅，商業(yè)，辦公，酒店開發(fā)商：常州蘭居地產(chǎn)開發(fā)建筑面積：642開盤時間：20234商業(yè)業(yè)態(tài)：消遣、休閑、效勞、美食等臨街商業(yè)占地面積：47〔31190〕容積率：1.17物業(yè)治理費：0.6/㎡35005100/㎡；商業(yè)局部開盤時8000/3/19000/㎡。商鋪戶型面積：40—100現(xiàn)狀：住宅、別墅已全部售完，商業(yè)主力局部也已售完，只余20%左右的尾鋪〔二層商業(yè)與少量三層，其中三層局部買二送一，這局部現(xiàn)在均價元/㎡〔開發(fā)商欲清盤出售，價格下調(diào)同時也是由于招商進(jìn)度緩慢而帶來的壓力。67.5%，整體進(jìn)展。金谷廣場地址：南環(huán)路與燕山中路交匯處開發(fā)商：溧陽金臺房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類別：住宅、商住、商鋪、酒店、寫字樓業(yè)態(tài)組合：百貨、消遣、生活、休閑104003建筑類別：多層、低層、小高層周邊環(huán)境：市政府大廈、人民廣場、燕山中學(xué)、交通大廈、公安大廈、供電大廈、客運中心開盤時間：20236300400/間，可自由分割，兩層建筑812銷售價格：6500/3500/㎡—3200/㎡；住宅均價：1800/㎡—2500/㎡商鋪售價：沿街〔燕山中路〕965000/㎡；寫字樓四周76㎡，5800/㎡；沿街〔錢家路〕844800/㎡〔燕山中路〕3.4/年，29.5/㎡.月寫字樓四周3.6/年，39.5/㎡.月沿街〔錢家路〕2.8/年，28/㎡.月出租回報率沿街〔燕山中路〕7.1%寫字樓四周8.1%沿街〔錢家路〕6.9%美景天城地址：溧陽市溪遂路與天目路交匯處物業(yè)類型：住宅、商鋪、別墅開發(fā)公司：溧陽市峰達(dá)置業(yè)1001255：3：2，1200銷售狀況：目前兩房銷售率較高，已根本售完，三房兩衛(wèi)銷售較慢。建筑類別：多層、小高層停車位：1：1占地面積：12銷售價格：住宅均價2800/㎡、商鋪均價4000/㎡〔已售完，只余兩套230〕物業(yè)治理費：0.80/㎡優(yōu)勢：1、區(qū)位優(yōu)勢顯著，位于寧杭高速出口南，與東尼中心花園、天目星城共同構(gòu)筑了溧陽南公寓生活片，同時交通便利；2、低價位，有潛在消費市場。平陵商業(yè)廣場地址：平陵中路與西大街穿插口開發(fā)商：豐聯(lián)〔香港〕工程總投資：10占地面積：4.3〔五層〔二層1.282918公寓：3.94123088住宅：729847業(yè)態(tài)：休閑、購物、消遣、五星級酒店、商務(wù)辦公、住宅開工時間：09410峻工時間：20233招商狀況：目前招商順當(dāng)，已簽訂入駐合同訂商家有沃爾瑪、中心商場、麥Friendycosta等等。規(guī)劃業(yè)態(tài)：精品百貨、時尚天地、服飾天地、美食天地、生活天地、兒童天KTV、酒吧、健身、咖啡廳、茶座等。4800/255——6/4/2/1.5/1萬元/6000/2.5/㎡，負(fù)二層停車場。容積率：4工程分析：橢圓形雙子樓，主要功能為辦公及餐飲共3098.47—24力。陽光城市商業(yè)廣場北靠平陵中路。開發(fā)商：江蘇萬恒房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類別：住宅、商鋪建筑類別：多層、小高層占地面積：313650建筑面積：77000049300015000016600容積率：2.0綠化率：35%業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、步行街、超市、休閑、消遣、商務(wù)、辦公、酒店、公寓、影劇院等等。停車位：1：17物業(yè)治理費：0.3/㎡.月53005500/65007200/㎡。商鋪均價：17500/㎡，銷售一般商鋪回報：5%/年低首付〔8〕招商狀況：零售巨頭家樂福入住合同已簽，其它招商對象：中心百貨、樂園、屈臣氏、千色店、麥當(dāng)勞、星巴克、耐克、阿迪達(dá)、大食代、華書店等一線品牌已簽意向協(xié)議，整體招商進(jìn)展順當(dāng)。定位：集購物、消遣、休閑、和餐飲為一體的現(xiàn)代生活空間。溧陽市中心品質(zhì)較高的商住綜合體。嘉豐廣場302開發(fā)商：溧陽市嘉豐房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型：商業(yè)、住宅〔別墅〕建筑面積：38萬㎡規(guī)化率：50%商業(yè)面積：8.1銷售：住宅，一二期已售完，三期住宅均價4280/㎡；別墅335—350/32534011.21.2/7000/㎡。8.1的商業(yè)街，與周邊錦匯大酒店、大潤發(fā)購物中心、溧陽汽車站、燕山中學(xué)等1505500/130100—150/售不甚抱負(fù)，尚有確定積余，同時招商力度與營銷不太到位，招商未到達(dá)55%，尚有大量空置鋪位，入住的商業(yè)大多為休閑、消遣、效勞業(yè)，未有一成品牌或大的主力店入駐，人氣較差。爭論：一、主力客群：泛長三角投資人群，這局部人群將是本工程的主力客群。二、次主力客群：旅游資源帶動的投資消費人群三、補充客群：區(qū)域城市客群及城市本地人群。溧陽城市商業(yè)地產(chǎn)分析〔一〕1.4—1.85市中心商業(yè)售價：底層：55.5/22.5/㎡1.3/4000—6000/㎡次中心商業(yè)售價：1.8/㎡之間城郊結(jié)合部商業(yè)售價：4300/㎡之間郊縣商業(yè)售價：/㎡/㎡/㎡43/㎡、1.43/㎡/天32/㎡、1.1/㎡/天/㎡/天26/㎡、0.87/㎡/天15/㎡、0.5/㎡/天郊縣〔鎮(zhèn)〕10/㎡、0.33/㎡/天0.25/㎡/天5/㎡、0.17/㎡/天溧陽商業(yè)地產(chǎn)分析〔二〕生活，領(lǐng)導(dǎo)潮流、追趕消費者偏好，主次業(yè)態(tài)布局趨于清楚合理化，重視商綜合性價比上，因此商業(yè)地產(chǎn)的最終競爭就是對消費市場的最終比拼。金壇975.49里，總?cè)丝?4萬人2023年戶籍人口，全市2023年GDP263GDP4825740002740273420/㎡。金壇房地產(chǎn)〔主要為商住綜合體〕調(diào)研對象：華城商業(yè)廣場金?！とf象城左鄰右里親親家園左鄰右里物業(yè)類型：住宅、別墅、商業(yè)地址：金壇市五中南側(cè)物業(yè)類別：一至三期為一般住宅、四期高檔住宅、五期純商業(yè)占地面積：15綠化率：40%開發(fā)商：金壇匯景房地產(chǎn)開發(fā)公司3000/㎡〔已售完〕/㎡，099四期未定，2023920239環(huán)境、生活配套等極具人性化，獲得中高端消費者的大多認(rèn)可。親親家園金壇賣得最好的房子。物業(yè)類別：住宅、少量商業(yè)地址：金壇市橫街與文化路交匯處開發(fā)商：無錫虹亞房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)開盤時間：2023101入住時間：202391建筑面積：2219.62.413層以下3600—4200/13層以上4400/元/㎡〔已售完〕9〔200〕13一切良好。金?！とf象城地址：金壇市金沙廣場開發(fā)商：常州金福房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：15物業(yè)類別：購物中心〔四層、商住樓〔32〕5500/3.7/㎡1.82/1/㎡5500/㎡8/㎡/6/㎡//1.5/㎡/天22023120910德基已買鋪入駐。華城商業(yè)廣場物業(yè)類別：商業(yè)、高檔高層住宅109開發(fā)商：金壇市房屋建設(shè)開發(fā)開盤時間：0849228建筑面積：9.6綠化率：22%容積率：3.13700/2.4/㎡業(yè)態(tài)：精品女人街、華潤蘇果超市、購物中心、休閑、消遣、效勞等。宜興2038.7106人，人口綜合素養(yǎng)較高，有“中國教授之鄉(xiāng)”的美譽。202360013.3%，人均GDP56386元，同比增長13.5%，宜興經(jīng)濟(jì)進(jìn)展主要得力于其次與第三產(chǎn)業(yè)，分別占GDP61.32730752202375460/㎡。2023宜興房地產(chǎn)市場高調(diào)研對象馬德利花園蛟橋步行街君悅、逸品尚東龍澤苑中星湖濱城君悅府邸海德名園荊溪人家氿溪國際中心中星湖濱城物業(yè)類別：住宅、商業(yè)開發(fā)商：上海中星集團(tuán)宜興置業(yè)1111占地面積：650建筑面積：95206500/5400/㎡建筑類型：臨湖別墅、聯(lián)體別墅、多層、小高層、超高層、精英公寓銷售狀況：中星湖濱城工程202320234二期已竣工，銷售根本完成。君悅府邸物業(yè)類別：商業(yè)、住宅開發(fā)商：無錫陶都房地產(chǎn)開發(fā)公司98容積率：2.31綠化率：65%建筑密度：42%4600—5500/3.2/㎡銷售狀況：已售完海德名園物業(yè)類別：住宅、別墅開發(fā)商：江蘇恒順集團(tuán)宜興恒興置業(yè)地址：宜興中池路建筑類型：高層、多層、小高層、別墅建筑面積：15.83銷售價格：4600/㎡銷售狀況：已售完荊溪人家物業(yè)類別：商業(yè)、住宅占地面積：142728建筑面積：133270.548347703883835㎡建筑類型：聯(lián)排別墅、多層、小高層、沿街商業(yè)、配套公建及商住樓綠化率：31.4%建筑密度：29.2%容積率：0.869000/5200/㎡、商業(yè)局部暫未確認(rèn)氿溪國際中心物業(yè)類型：商業(yè)、住宅開發(fā)商：上每農(nóng)工商房地產(chǎn)〔集團(tuán)〕建筑面積：127340地址：團(tuán)氿湖東側(cè)3800/2.1/㎡〔05〕230/㎡/160/㎡/月4.7街。君悅·逸品尚東地址：宜興市東氿湖畔物業(yè)類別：住宅、商業(yè)綠化率：33%容積率：2.5開發(fā)商：宜興市君悅置業(yè)進(jìn)開放盤時間：202312入住時間：2023126000/25000/㎡工程現(xiàn)狀：工程目前根本完工，正進(jìn)入最終裝修階段，住宅銷售狀況良好，商業(yè)局部銷售較慢。馬德利花園352物業(yè)類別：住宅、商鋪11123800/㎡、商鋪暫未確定占地面積：4.5綠化率：33.6%容積率：1.58規(guī)劃戶型：400建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格、簡約歐洲風(fēng)格外立面設(shè)計工程現(xiàn)狀：工程因位置相對較偏，同時四周又無成熟社區(qū)及相對配套物業(yè)，目前銷售平淡。蛟橋步行街工程地址：宜興市解放西路市中心物業(yè)類別：商鋪、商住86容積率：0.78占地面積：31519開發(fā)商：無錫華京置業(yè)10000/㎡12樓均價，全部出售商鋪為精裝修工程現(xiàn)狀：工程商鋪目前已全部售完，運營效果不太抱負(fù)，主要表現(xiàn)為：1、業(yè)態(tài)亂，缺乏競爭力；25—7%的商鋪空余；330.4%；4、人氣較差。宜興市龍澤苑地址：宜興市龍澤路建筑類別：酒店、住宅、商鋪、別墅開盤時間：20239交付時間：20239〔小高層6000〔臨主干道元/8500/㎡。過于嘈雜及四周相關(guān)配套有所欠缺，銷售比較緩慢，目前仍有確定剩余。蘇州8488平方公里，市區(qū)總面積1650平方公里，2023年全市4376162023年GDP到達(dá)6698.26億元人民幣，總量居中國大陸第五位〔僅次于上海、北京、廣州、和深圳華東地區(qū)其次位〔僅次于上海，中國地級市第一位，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為78236元〔超過1萬美元，列中國大陸第三位〔僅次于深圳和廣州，華東地區(qū)第一位〔已超上海。市花：桂花，市樹：香樟蘇州考察工程觀前街〔步行街〕〔步行街〕蘇州萬達(dá)廣場蘇州區(qū)商業(yè)地帶蘇州洗浴業(yè)代表：水晶之戀、星海浪蘇州萬達(dá)廣場蘇州萬達(dá)廣場坐落于蘇州平江區(qū)城內(nèi)，位于312國道與人民路北延段交312側(cè)為金民東路，東側(cè)為河道及規(guī)劃綠地，地處“平江城”核心商務(wù)區(qū)的中心位置〔平江城被蘇州市政府定位為“蘇州城市副中心。工程開工時間：202310號估量交付時間：20237月開業(yè)時間：20239日占地面積：6.4萬㎡建筑面積：45萬㎡定位：集購物、休閑、消遣、商務(wù)、辦公于一體的城市綜合體KTV、室內(nèi)精品店步行街、寫字樓、城市公寓、商務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)。蘇州水晶之戀浴城9家分7萬㎡。經(jīng)營現(xiàn)狀：口碑較好、人氣較好、但消費偏高150元〔38元〕觀前街業(yè)態(tài)：集商業(yè)、消遣、飲食、銷售于一體的消費場所，總長度約600米。昆山928平方公里，2023年全市總?cè)丝?646995萬人，2023年地區(qū)生產(chǎn)總15001500.2612.37億元，978.81509.08億元，效勞業(yè)增加值占GDP比重34%〔按戶籍地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)120882〔17687美元2023年全國縣域經(jīng)濟(jì)百強縣排行榜其次名。昆山考察對象人民路步行街黃河路飲食一條街水文化代表：在水一方溫泉浴場〔高檔、維也那〔中高檔〕浴城維多利亞浴城〔中檔、海闊天空〔中檔〕浴城在水一方溫泉浴場8號10號，是昆山目前首家連鎖浴場。5700㎡，五層配置，其中一樓為男、女賓浴區(qū)，二樓為免費配套效勞區(qū)，包括演藝休息大廳、小吃廣場，三樓休閑域，四、五樓為標(biāo)準(zhǔn)客房。6100120余個車位，五層配置。亮點：1、裝修豪華、文化氣息濃郁，雕塑及園藝協(xié)作得到恰到好處；2、業(yè)態(tài)合理、功能完善效勞良好；3、產(chǎn)品設(shè)計到位：獨立影視，可調(diào)式移動豪華沙發(fā)，24小時三餐自助效勞，休閑種類齊全，包括男士美容香熏護(hù)理，女士的精神排毒，效勞；4括異國風(fēng)情洗浴。5、經(jīng)營有道：在夏季，可免費入標(biāo)房80元〔38元起〕經(jīng)營現(xiàn)現(xiàn)狀：知名度較高，口碑良好，超高人氣，顧客素養(yǎng)普遍較高，目前朝陽店為了迎接旺季到來，已在裝修。昆山市世界維多利亞浴場42號，坐落于商圈核心位置經(jīng)營面積：8000㎡價位：90人以上〔28元浴資〕經(jīng)營現(xiàn)狀：超高人氣格外火爆亮點：中低檔浴資張家港位于江蘇省東南部，南邁太湖，東臨常熟西接江陰，北濱長江，距上海98200公里，是沿海和長江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的興港口工業(yè)城市，2023年全國縣域經(jīng)濟(jì)百強縣競爭力第三位，獲得聯(lián)合國人居獎。張家港先后榮獲國家第批衛(wèi)生城市90多項國家級、100998.5平方公里，總戶籍人9864萬人。張家港考察對象：香港城〔在建〕沙洲路步行街城航西路美食街東方威尼斯浴城張家港馨苑度假村張家港馨苑度假村279號工程狀況：1990年開業(yè)，2023308套。933802801670%的綠化率，是一個具有蘇州園林的五星級度假村。6萬人次，大多在旅游季節(jié)頂峰期及淡季的周末。四周景觀：張家港公園張家港香港城業(yè)態(tài)規(guī)章：一站式來購物、休閑、消遣、養(yǎng)生、度假、住宿等為一體的大型商業(yè)中心。工程地址：張家港市東二環(huán)路與乘航西路穿插口占地面積：260畝總投資：11.8億元人民幣工程現(xiàn)狀：目前已成功開發(fā)一期工程：奧特萊斯購物中心，歐尚超市、東方威尼斯、麥當(dāng)勞“得來速”餐廳等已投入運營，其中歐尚3.5萬㎡，奧特萊360097%。開工時間：2023年2月 交付時間：2023年10月100萬元以上〔20231126日開業(yè)。2023828日開業(yè)，到訪顧客為蘇州、無錫、江陰、常熟、南通當(dāng)?shù)?，營運一般，人氣較差。麥當(dāng)勞“得來速”于2023年12月30日開業(yè)，節(jié)假日日營業(yè)額高達(dá)8488000㎡，免費停車位2500個，日均人流量在3000—4000人次，泊車約6000輛/60%，張家港本市車40%，二期規(guī)劃：數(shù)碼、電器廣場、星級酒店，奧特萊斯二期，高檔酒吧，電影響院、健身房、兒童樂園、老年休閑廣場、餐飲一條街等。東方威尼斯休閑養(yǎng)生會館20231116日經(jīng)營面積：12023㎡浪浴場、游泳館、賓館客房、商務(wù)休閑、美食、消遣等。工程定位：是張家港目前設(shè)施最全、裝修最豪華、檔次最高的、規(guī)模最大的一站式休閑會所。80元〔38元〕香港城城航西路美食街地址：張家港城航西路，香港城對面業(yè)態(tài)：大排檔、小吃類、薈集中國主力菜系與傳統(tǒng)特色小吃類亮點：群眾化需求，經(jīng)濟(jì)實惠，極具特色，能夠滿足不同地區(qū)的消費需求。600米長的食街，直至與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道連接。經(jīng)營現(xiàn)狀：運營良好，人氣較旺。缺乏：1、沿街衛(wèi)生條件有待改善，未有統(tǒng)一物業(yè)；2、缺乏統(tǒng)一的推廣與統(tǒng)一的治理，無法形成品牌優(yōu)勢。常熟100里，南連昆山，西臨無錫，素有“江南魚米之鄉(xiāng)”的美譽。1266104個獲得“國際花園城市”稱號殊榮的縣級市。20年經(jīng)濟(jì)增長15%此上，2023年全國縣域經(jīng)濟(jì)百強縣排行榜第四位。常熟考察對象沙家浜旅游度假村蘆葦蕩常熟中國國際服裝城蘆葦蕩調(diào)研核心是生態(tài)文化與紅色旅游的經(jīng)典結(jié)合借鑒，常熟中國國際際服裝城作為中國目前最大的綜合服裝交易、批發(fā)、呈現(xiàn)、信息溝通中心，不僅在主產(chǎn)業(yè)上極為成功，在配套產(chǎn)業(yè)購物、休閑、美食上多有亮點，此次萃。沙家浜旅游度假村游擊依據(jù)地之一，全區(qū)以“蘆花放、稻花香、岸柳成行之獨特的江南水鄉(xiāng)及田園風(fēng)光崛起于旅游市場。沙家浜風(fēng)景區(qū)是全國愛國主義教育示范基地，全國百家紅色旅游經(jīng)典景區(qū)，華東地區(qū)最大的生態(tài)濕地區(qū)之一。假村的產(chǎn)權(quán)絕大局部被上海相關(guān)科研單位所把持，全部承受自主經(jīng)營模式，的后經(jīng)營時代。太倉太倉位于江蘇省東南部，長江口南岸，總面積823平方公里，全市人口56.646.6310萬人，2023年全市實現(xiàn)GDP528.02億元，同比增長14.6%，按常住人口計算，人均GDP794492023年中國縣域經(jīng)濟(jì)百強縣排名榜上居第五位。太倉考察工程：明清一條街羊肉一條街明清一條街工程地址：太倉市瀏河鎮(zhèn)閘村〔明清一條街指的就是濱河街〕工程特點：歷史文化沉淀建筑+古風(fēng)古意古韻+傳統(tǒng)的地方美食業(yè)態(tài)：飲食、休閑、效勞、購物及其他旅游配置，一街兩行，全是老字號商鋪。市場現(xiàn)狀：每年到訪量都在15萬人左右，旅游產(chǎn)業(yè)占全鎮(zhèn)GDP的51%。工程曲巷、小橋流水、粉墻黛瓦、重檐雕窗，還有轱轱轆轆的獨輪車，咿呀做聲的烏篷船，青布包頭的村姑，身著作裙的老漢，好幾里的長街，古舊而又高雅，既有內(nèi)里的神韻，又有深邃的古意，一到晚上，古色古香的宮燈使小鎮(zhèn)。太倉羊肉一條街工程地址：太倉市雙風(fēng)鎮(zhèn)，鎮(zhèn)里的主干道就是最知名的羊肉美食街。工程概況：雙風(fēng)羊肉美食一條街始建于東晉，富強于明朝，東西走向，全1.517家店面鑲嵌其中，羊14.3萬人。17家羊肉飯館，主要以羊肉面為主，這條街據(jù)歷百年老店，主要產(chǎn)品就是羊肉面〔遠(yuǎn)近著名，這里鎮(zhèn)上的居民有把羊肉面客。當(dāng)?shù)氐木用裾J(rèn)為，太倉羊體大皮薄，全部羊都是食白草的散養(yǎng)羊，品質(zhì)很高。上?？疾鞂ο螅荷虾５罔F沿線地下步行街南京路步行街佘山度假村手段及模式，考察南京路行街主要是考察美食相關(guān)業(yè)態(tài)元素的排列與補充，經(jīng)營手法與運營。佘山上海只有一座山，就是佘山。30公里遠(yuǎn)，交通格外便利，滬寧滬杭高速均能通達(dá)，周邊沒有產(chǎn)業(yè)帶，度假、居住條件優(yōu)越。中地區(qū)，也是上海度假型別墅典型成功區(qū)域。地址;上海西部古城松江境內(nèi)。占地面積：40110.33平方公里，是上海唯一的自然山林86%，佘山國家森林公園是上海最大的國家森林公園。佘山國家旅游度假區(qū)是全國十二個國家旅游區(qū)之一，是上海十二個現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)之一，目前正在打造國內(nèi)一流集生態(tài)、旅游、文化、休閑、度開發(fā)的重點。人氣相對平淡，造成很多上海人周末情愿到嘉興，南京、蘇州、杭州去玩，也不愿到佘山，效勞也有待升級。無錫位于江蘇省南部距上海128公里，東鄰蘇州、西接常州、南瀕太湖、北臨長江，距南京183公里，全市總面積4787.61平方公里，其中市區(qū)1659平方公里，2023464.2312.3萬人，2023年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4419.50億元，2023年中國城市GDP排名第1073053達(dá)10689美元。市樹：香樟、市花：杜鵑、梅花202312252023中國最具幸福感城市。無錫考察對象：保利廣場世紀(jì)明珠休閑消遣會所無錫湖濱路酒吧街保利廣場——無錫最大的公園式休閑購物廣場地址：中山路火車站前商業(yè)圈內(nèi)總面積：16.5萬㎡70%還設(shè)置了中心公園、亞歷山廣場，丘比特花園等內(nèi)外休閑廣場12個，有3條主題大道，13處水景，32部透亮觀光電梯，可閱盡廣場風(fēng)光，顧客可以邊購物休閑，邊賞識四周的風(fēng)光，該廣場是華東首次將公園概念引進(jìn)商場，讓顧客在購物的同時享受到大自然的真正魅力。8MALL，由上市公司無錫商業(yè)大廈集團(tuán)與民生房地產(chǎn)開發(fā)共同投資人10.3億打造，現(xiàn)在與位居MALL業(yè)態(tài)定制開發(fā)的系統(tǒng)進(jìn)展的整體運營把握與治理奠定了根底。20232.6億元，上漲到6億元，保利廣場屬于整地塊開發(fā)的一期工程，目前二期正在興建，包括3.4萬㎡的五星級酒店和寫字樓，2.4萬㎡的住宅，7000㎡的試驗小學(xué)和2萬㎡的地下室，總16.5萬㎡。亮點：1、休閑空間占總面積到達(dá)46%。2、保利廣場屬于產(chǎn)權(quán)分割式物業(yè)。借鑒點：1、整體規(guī)模大，能夠形成市場的競爭力與集聚效應(yīng)；2、擁有專業(yè)的治理與經(jīng)營公司，能夠保證工程的順當(dāng)進(jìn)展；3、業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，一線品牌入駐率高，功能配置完善，能夠形成商業(yè)市場的核心驅(qū)動力與生存競爭力；4、將商業(yè)與休閑文化真正結(jié)合起來，形成市場強有力輻射。5、開發(fā)理念到位，使工程先天立于不敗之地；6、選址正確，大交通帶來了大人流與大商流。世紀(jì)明珠休閑消遣商務(wù)會所8號〔湖濱區(qū)〕營業(yè)時間：24小時營業(yè)面積：15000㎡包廂：100多個交通：1、11、33、41、56、73、211等公交車業(yè)態(tài)：集沐浴、美食、健身、演藝、休閑、住宿于一體。裝修：造型氣派高雅，極盡奢華、精巧，內(nèi)部風(fēng)格溫馨舒適、融古典風(fēng)格與現(xiàn)代建筑為一體，是國內(nèi)最具規(guī)模、無錫最高檔次的沐浴休閑消遣場所。120元〔58元，是目前無錫最高門票的浴場〕效勞：五星級經(jīng)營狀況：生意比較爆旺，從同一到同日、演藝大廳根本火爆。顧客構(gòu)成：七本錢地人，三成外來出差或隨機外地客人。江陰987.512176萬人。2023年地區(qū)GDP1530202314.9%，全市戶籍人口人均12762219.84%18673美元，在第八屆〔2023年〕全國縣域經(jīng)濟(jì)濟(jì)根本競爭力評價名列第一。考察對象：江陰金科東方大院金科東方大院工程地址：江陰敔山灣金科東方大院是金科國家專利產(chǎn)品之一的原創(chuàng)中國洋房的升級版——中國第七代洋房，目前已獲得亞洲人居協(xié)會〔中國〕金牌示范工程稱號，被〔坡屋頂、馬頭墻、花窗及無助青磚、白墻灰瓦等，在設(shè)計中表達(dá)“院”的主〔露臺等。價格：臨湖一、二層〔戶數(shù)有限，均價1.5㎡，其它均價7000/㎡〔二期8000元/㎡。借鑒點：1第七代洋房，以超越別墅的高度引領(lǐng)市場；2做得格外到位，讓購房者倍受感染；3冠移植珍稀樹木，太湖石園林小路，亭、臺、榭、池的景點點綴，成品園林的呈現(xiàn)一改園林的“只看不用”的功能誤區(qū)；4、物業(yè)效勞質(zhì)量全程延長，金科地產(chǎn)首倡的地產(chǎn)效勞“廣泛化”將物業(yè)著金科對業(yè)主供給的售后效勞從物業(yè)治理一類延長到消費價值領(lǐng)域范圍。5金科大院全力提倡親鄰、交融、和諧、互助的人際關(guān)系，是一種在目前中國城市化進(jìn)展下人際關(guān)系越來越趨向冷漠的時代、對人文的喚醒與回歸，。鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江位于南京市東南方，京杭大水道和長江十字穿插口，與揚州隔岸相望，轄丹陽、揚中、句容三市，丹徒區(qū)、京口區(qū)、潤州區(qū)和鎮(zhèn)江區(qū)，面積3848平方公里，人口330萬〔截止2023年年底，是一個集港口、工貿(mào)、旅游于一體的興工貿(mào)旅游城市。2023年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1421〔排行江蘇第9位，2023城市GDP60位，人均GDP6700美元。鎮(zhèn)江考察對象：鎮(zhèn)江國際商貿(mào)城鎮(zhèn)江國際工品城工程地址：鎮(zhèn)江市檀山路與312國道交匯處向西100米，距鎮(zhèn)江火車站5公里，據(jù)京滬高鐵鎮(zhèn)江火車站僅500米，距滬寧高速鎮(zhèn)江出口處僅2公里。占地面積：870畝總投資：16億元建筑規(guī)劃：營業(yè)用房、倉儲設(shè)施、商品呈現(xiàn)、商務(wù)賓館、生活配套、綜合辦公大樓和區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場。一期工程占地260畝，建成870套復(fù)合式商鋪。建45㎡〔商鋪95㎡〔辦公和商務(wù)〕心，市場信息中心和技術(shù)溝通中心。開工時間：20233月開業(yè)時間：20238月銷售均價：4500元/㎡經(jīng)營現(xiàn)狀：目前銷售估量在55%左右，招商在40%左右，整體運營效果不入駐。句容茅山度假村4A級風(fēng)景區(qū)工程名稱：美加?xùn)|部假日開發(fā)商：江蘇美加房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類別：別墅、酒店式公寓〔精裝修〕建筑類型：聯(lián)排別墅、獨立別墅、酒店公寓綠化率：42%開盤時間：20235月入住時間：20236月均價：6000元/㎡工程賣點：160451小時生活圈內(nèi)度假養(yǎng)生佳地。2、業(yè)態(tài)齊全、功能合理3、5年返租南京南京萬達(dá)廣場39100120游商業(yè)街、寫字樓和高端城市公寓。南京萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)繼街口萬達(dá)廣場之后在南京開發(fā)的其次個商業(yè)地產(chǎn)工程。工程地址：建鄴區(qū)云錦路河西城建筑規(guī)劃：商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、公寓區(qū)、旅游、商業(yè)街等版塊。業(yè)街、31萬㎡的寫字樓、26㎡的高端城市公寓。業(yè)態(tài)規(guī)劃：打算引入15個主力店，業(yè)態(tài)涵蓋百貨、超市、商業(yè)步行街、健身、餐飲、影院等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，可以滿足百姓購物、休閑、消遣、交際四大需求。亮點：購物中心內(nèi)設(shè)有一條長達(dá)450m4萬㎡，配置了3個總面積達(dá)5萬㎡的大型城市廣場，7000個機動停車場，30000個非機動停車場。銷售商鋪均價2.31.3〔售完SOHO公寓1.3/47㎡〕正在銷售中。物業(yè)治理費：3.7元/㎡招商萬達(dá)〔南京〕廣場的招商目前除主力店外，關(guān)心性業(yè)態(tài)并不抱負(fù)。安徽省滁州市來安縣6018公805公里，104國道從南京長江大橋自東向西橫穿全境。1小時都市圈的核心層，安徽的東大門，全縣總面積平方公里，49萬人口?？疾鞂ο螅喊槏u國際生態(tài)旅游度假村

148白鷺島國際生態(tài)旅游度假村13公里。占地面積：4.2萬畝規(guī)劃面積：1.7萬畝核心開發(fā)區(qū)域：1.1萬畝建筑面積：20萬㎡總投資：3億人民幣開發(fā)策略：滾動開發(fā)開發(fā)周期：5年開發(fā)商：南京鄉(xiāng)村大世界投資旅游實業(yè)731360公里，驅(qū)車50分鐘。工程簡介白鷺島生態(tài)旅游區(qū)與南京僅一河之隔，從南京長江二橋經(jīng)寧蚌高速僅需50分鐘，白鷺島生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)有3萬多只留鳥“白鷺10090%14.9度。白鷺島生態(tài)旅游區(qū)依山傍水，環(huán)境秀麗，氣候宜人，融湖光山色、人文靜美、純樸等特點，集森林、湖光、古寺、靈島等美景于一體。白鷺山莊120畝，規(guī)劃建筑面積3萬平米，以聯(lián)排別墅和獨立別墅兩局部構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店公40-60平米。配套設(shè)施：5000平米，以現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格為主，具備餐飲、會議、洗浴、消遣等功能；1003.2萬平米，在經(jīng)營上以吸納會員為主，同時供給一個休閑、度假的其次居所；202310幢，以木構(gòu)造為主，營造濃郁的山村風(fēng)情，院落與院落之間用木構(gòu)造長廊連接，外墻設(shè)計為農(nóng)舍，室內(nèi)達(dá)星級標(biāo)準(zhǔn)；16人發(fā)球的練習(xí)場及小九洞高爾夫運動場〔待建；馬術(shù)場，充分利用地形按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的馬術(shù)俱樂部〔待建；沙灘浴場，結(jié)合白鷺島水資源優(yōu)勢建筑的一個人造淺水沙灘浴場，營造南國海邊風(fēng)情；潛水俱樂部〔待建；溫泉公園功能：觀光，休閑，養(yǎng)生；開業(yè)時間：2023516日投資額：6800萬元〔人民幣〕50多個風(fēng)格各異、大小功能不一的溫泉地，包括中藥養(yǎng)生、養(yǎng)顏六湯、七味SPA、特色石板浴，砂療浴、泥浴，魚療浴等其它溫泉文化工程。9：00-凌晨1：00門票：138元/人〔6小時〕白鷺島一期度假產(chǎn)品別墅類與酒店公寓類目前已全部售完〔不含正在開發(fā)的二期。工程賣點：〔1〕南京一小時都市圈度假勝地；〔2〕5年返租；〔3〕10年回購；每105年使用權(quán)及共同經(jīng)營權(quán)；靈敏的支付方式；精裝修、配家電、家具；銷售狀況：26/套40-60平米，已售完，均價4500元/68—78萬元/〔151期房。銷售建筑類別：聯(lián)排別墅，獨立別墅，酒店公寓。一期，開盤時間：20236月入住時間：20233月二期〔世外桃源2023年9月入住時間：20238月馬鞍山馬鞍山是安徽省皖江開發(fā)的龍頭城市，皖江城市群的重要城市，戶籍總?cè)丝?28.1萬人，外來及流淌人口41萬人，是安徽省人均收入20年來始終很客觀，2023636.318667元。4230公里，是型移民城市，市民素養(yǎng)普遍偏高，人均收入和消費支出經(jīng)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計連續(xù)多年在安徽省保持第一，在消費領(lǐng)域與南京有很大的互補性，高檔生活用品及日用品大多到南京購置，南京人的休閑、消遣大多到馬鞍山。馬鞍山的洗浴在全國知名，據(jù)統(tǒng)計，2023年流入馬鞍山的外地浴客超過了45萬，僅南京的客人就到達(dá)30萬/人次，人均消費116元，由于浴場規(guī)模超大，行業(yè)效勞口碑良好，因此，馬鞍山也贏了“中國浴城”的美名。游客及幾大權(quán)威網(wǎng)站評比的馬鞍山浴城競爭力排名中國馬鞍山浴城豪華浴城排行榜：1、翠林〔300家加盟店，總部在馬鞍山，人氣爆滿，80%消費。2、家興隆〔60%消費。3、現(xiàn)代商務(wù)會所〔開浴場，環(huán)境超豪華。4、在水一方〔40%消費。5、碧海藍(lán)天〔老牌子，環(huán)境不錯。6、鼓浪嶼〔環(huán)境優(yōu)雅，效勞良好。406小時，有西餐、中餐，200128元〔享受2小時按摩，可以享受12小時，該浴城配置24小時豪華自助餐廳。馬鞍山是中國目前在洗浴休閑領(lǐng)域把水文化做的最好的城市。馬鞍山翠林浴場40公里。交通：123.5元坐上8057次火車，35120路就直接可到翠林浴城，也可直按到南京火車站，坐開往黃山方向的火車，時間大約1小時。240分鐘車程國。收費標(biāo)準(zhǔn)：浴資〔門票〕302860元/12小時，110元/24小時配置：棋牌、閱覽室、網(wǎng)吧、商務(wù)中心、按摩房、豪華休息大廳，五星級自助餐廳30元以內(nèi)，運動室，健身房、包房。層數(shù)：四層，經(jīng)營面積：1.2萬㎡亮點：1、規(guī)模超大，功能完善2、星級效勞，全程伴隨在洗澡時有效勞員手棒茶盤，盤子里有茶水、飲料、水果等，不時地詢問客人是否需要效勞〔免費飲用，洗澡完畢效勞人員已為客人預(yù)備好了浴種應(yīng)有盡有，邊進(jìn)食邊讀聞，也可以觀看大屏幕電視。用餐完畢，進(jìn)入個人運動區(qū)域，可以上網(wǎng)，可以商務(wù)，可以休閑，浴場內(nèi)效勞人員眾多，永久都會有人伴隨在客人左右。3、來住客人素養(yǎng)較高、人氣火爆，周一至周日，沒有清淡的時候，客人特別多，全是周邊地區(qū)蕪湖、南京的，絕大局部是南京的。每逢周末，合地人，南京消費者處于主導(dǎo)地位，雖然場面火爆，但治理有方，從沒有混亂與嘈雜的現(xiàn)象消滅，效勞質(zhì)量與品位從始至終從未降低。4、品牌經(jīng)營收費合理20—403020元，每個工程效勞的時間大約為45分鐘，效勞質(zhì)量一流，無論走到哪里，都會有快活的心情。5、有固定消費市場支撐，淡季不淡，旺季更旺，有三個休息大廳，每個大廳平130張床位，治理得井井有條，使每一位前往的嘉賓流連忘返。溧陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、溧陽是興外部經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)、正處進(jìn)展快速期的縣級城市，2、商業(yè)形態(tài)相對初級，存在形式以低層面、零散交易為主，需求方式以解決人們的根本生存與生活為目標(biāo)，尚無消費深度激化的商業(yè)意識與業(yè)態(tài)消滅；3、城市快速進(jìn)展下正催生著消費市場與消費理念的升級，溧陽已具備相當(dāng)消費實力與消費潛力；4、溧陽消費市場呼喚規(guī)?；?、品質(zhì)型、綜合性多功能的現(xiàn)代商業(yè)，將來兩年，平陵大廈與陽光城市的誕生將在確定程度上緩解這個局面，但整個商業(yè)仍處于相對弱勢的局面。溧陽商業(yè)現(xiàn)狀分析1、整體為起步期向進(jìn)展期過渡商業(yè)，以低層面、零散店面為主，形缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式，進(jìn)展機遇消滅，增市場消滅集中類現(xiàn)代商業(yè)。2、商業(yè)分布格局，多數(shù)表現(xiàn)為沿街一條線式或十字狀的“條狀商業(yè)帶”格局，地點上局部商業(yè)街相互毗鄰，但無彼此關(guān)聯(lián)的內(nèi)在驅(qū)動因素，整體布局零亂、分散；3、商業(yè)表現(xiàn)形式，以街區(qū)商業(yè)為主，集中式商業(yè)較為缺乏，目前暫無具有確定規(guī)模的、集購物、消遣、休閑、觀光為一體的綜合性商業(yè)場所；4、商業(yè)存在檔次、商業(yè)層次相對較低，市場缺乏高檔、主導(dǎo)及綜合性的商業(yè)氣氛；5、商業(yè)經(jīng)營狀況：商業(yè)經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氣氛的形式僅依托市場調(diào)整，有經(jīng)營者自發(fā)形成；68500-11000元/平米左右；7、商業(yè)租金水平：增工程的物業(yè)租賃價格尚未形成，老式住宅底層商業(yè)可比價格不高；8天目湖商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析1、商業(yè)現(xiàn)狀：小鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的商業(yè)面貌、散亂型、低端商業(yè)布局，無法滿足浩大的旅游消費；2、商業(yè)形式規(guī)模、檔次和配套嚴(yán)峻缺陷，消費場所潰乏、效勞品質(zhì)相對低下——造成地區(qū)資源的相當(dāng)大的鋪張，未能成功開發(fā)旅游市場商業(yè)的增值產(chǎn)品；3、商業(yè)進(jìn)展根底：以天目湖景區(qū)與天目湖鎮(zhèn)接壤處較為集中；4、商業(yè)體系構(gòu)成：目前天目湖集中的大型商業(yè)，由景區(qū)酒店、餐飲和鎮(zhèn)上社區(qū)配套商業(yè)為主，增供給〔天目湖商業(yè)中心〕屬低密度的集中類現(xiàn)代商業(yè)工程，但從整體規(guī)模、業(yè)態(tài)配置與功能界定看，仍無法滿足當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H需求；5、商業(yè)分布格局，多數(shù)表現(xiàn)為沿街一條線式的條狀商業(yè)帶格局，業(yè)態(tài)較為零亂，整體布局分散，購物條件較差；6、商業(yè)表現(xiàn)形式：街鋪式商業(yè)布局，品質(zhì)感不強，運營狀況不佳，近期在售類商業(yè)也已成型，但銷售狀況不抱負(fù)。7、商業(yè)經(jīng)營狀況：規(guī)模缺乏，品質(zhì)不佳，針對性不強，聚攏效應(yīng)不抱負(fù)，空置率比較高，租賃價格較低，價差較大；8、商鋪售價水平：4300元/㎡——4600元/㎡〔一、二樓均價〕9、商業(yè)租金水平：最低僅0.2元—0.34元/㎡/1.4元/㎡/天；10、商業(yè)物業(yè)特點：以沿街社區(qū)商鋪為主。城市綜合體解析城市綜合體在城市進(jìn)化過程中起著營造城市的商務(wù)，商業(yè)中心區(qū)，打24城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓〔或SOHO綜合購物中心shoppingMan、獨立商鋪日街區(qū)，市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成。人流量與消費根底是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，本工程需要了解：1、工程所在地城市經(jīng)濟(jì)2、商業(yè)興盛程度3、居民購置力4、消費習(xí)慣5、工程周邊狀況6、工程所在區(qū)域在城市中心地位7、城市商業(yè)特點需求8、商業(yè)人流主導(dǎo)方向及構(gòu)成天目湖XX·國際廣場投資分析1、城市化進(jìn)程的加快與旅游資源的深度開發(fā)，促使外來人口增加與固定消費力量大幅涌入，為工程消費市場與投資領(lǐng)域帶來有力的消費需求與市場保障；2、城市商業(yè)地產(chǎn)已從傳統(tǒng)式、低層次、滿足生活型構(gòu)成模式逐步向現(xiàn)代商業(yè)——品質(zhì)感、功能型、人性化、精神層次與心靈內(nèi)在需求等潛領(lǐng)域延長衍生，面對當(dāng)前天目湖起步階段商業(yè)需求市場的空白，本工程將來市場空間格外寬闊。3、近三年來，無論中國經(jīng)濟(jì)及大環(huán)境如何轉(zhuǎn)變，但泛長三角〔華