城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點(diǎn)布局 理論

1樓2007-12-1708:55城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點(diǎn)布局(理論）對(duì)于城市區(qū)位問(wèn)題的論述，主要有以下幾種理論模式：

（一）杜能的土地價(jià)值理論

在對(duì)城市經(jīng)濟(jì)功能分區(qū)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，杜能（VonThunen）指出，不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)特殊空間位置的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它對(duì)某些土地進(jìn)行投標(biāo)的投標(biāo)地租高低，完全取決于它對(duì)這塊土地所能帶給它的預(yù)期利潤(rùn)的大小。對(duì)于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費(fèi)者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有便利交通條件和密集消費(fèi)群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當(dāng)程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此，商業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地區(qū)的土地投標(biāo)地租就較高。而對(duì)于工業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運(yùn)輸條件等。因此，工業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地帶土地的投標(biāo)地租一般并不高。這樣，城市中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟(jì)功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個(gè)級(jí)別。

（二）加納模式

將土地價(jià)值理論思想應(yīng)用于商業(yè)區(qū)位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過(guò)揭示總零售量隨離開(kāi)地價(jià)最高的中心地帶距離的增加而逐漸減小的規(guī)律，證實(shí)了城市土地地租變動(dòng)及其與商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間關(guān)系的規(guī)律。到1966年，加納（B．J．Garner）進(jìn)一步對(duì)商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標(biāo)曲線，構(gòu)造了不同等級(jí)商業(yè)中心的空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。

加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻”threshold，是指一個(gè)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而需賺取的最低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業(yè)區(qū)中地租較高的地方。在實(shí)踐中，由于商業(yè)企業(yè)都是為其周圍的居民服務(wù)，所以可用維持其正常經(jīng)營(yíng)所需的最低人口數(shù)代替最低收入下限，以人口門檻（Population

Threshold）作為門檻高低的簡(jiǎn)明指標(biāo)。當(dāng)然，某一企業(yè)“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關(guān)的。

此外，通過(guò)對(duì)美國(guó)芝加哥商業(yè)區(qū)空間布局的分析，總結(jié)出商業(yè)區(qū)空間布局的幾個(gè)特征：

1、經(jīng)濟(jì)規(guī)模較多的高門檻經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價(jià)峰值區(qū)，占據(jù)著地租最高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動(dòng)（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。

2、任何商業(yè)中心的核心區(qū)，總是被那些能顯示商業(yè)中心最高級(jí)別的職能經(jīng)濟(jì)單位所占據(jù)。

3、隨著整個(gè)商業(yè)中心級(jí)別的增高，低級(jí)別經(jīng)濟(jì)職能單位將被排斥到低地價(jià)地區(qū)，在商業(yè)中心的邊緣地帶布局。

4、在任何一級(jí)商業(yè)中心的典型職能內(nèi)，每一項(xiàng)職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。

加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區(qū)的距離有關(guān)，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點(diǎn)的距離來(lái)決定的。針對(duì)這些不足，道寧（P．B．Downing）進(jìn)一步闡述了土地面積、人口分布、經(jīng)濟(jì)收入分布狀況、交通及便捷性的不規(guī)則狀況等對(duì)城市商用土地地租的影響，使加納模式更加合理客觀。

（三）中心位置理論

中心位置理論是由沃爾特·克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年創(chuàng)立的，后經(jīng)奧古斯特．廖什（August．Losch）補(bǔ)充和修正。這一理論從分析不同生產(chǎn)點(diǎn)之間的相互作用出發(fā)，推證了每一種貨物的市場(chǎng)區(qū)實(shí)際為六邊形。每種貨物的門檻水平和最大銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應(yīng)職能之間的特征差別。一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應(yīng)的銷售范圍也較小，這類貨物稱為低級(jí)貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高級(jí)貨物。但是，往往由于門檻的限制，每個(gè)商業(yè)中心并不能提供所有的貨物和服務(wù)，而且，貨物供應(yīng)點(diǎn)出現(xiàn)的實(shí)際頻率，還與貨物的等級(jí)成反比。低級(jí)貨物在很多中心地都可購(gòu)到，而高級(jí)貨物只能在少數(shù)地主得到供給。由此，史里斯泰勒認(rèn)為，中心位置貨物供給點(diǎn)都能排列成有序的等級(jí)序列。

按照中心位置理論學(xué)說(shuō)，城市商業(yè)區(qū)主要由中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)和鄰里性商業(yè)區(qū)共同有序構(gòu)成。對(duì)于中央商業(yè)區(qū)地域范圍的界定，墨菲（R．E．Murphy）和萬(wàn)斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商業(yè)職能來(lái)劃分。在實(shí)踐中，有些城市以零售商營(yíng)業(yè)額的大小為中央商業(yè)區(qū)內(nèi)外分界的標(biāo)準(zhǔn)；有些城市則以土地價(jià)格來(lái)劃定其中心商業(yè)區(qū)的范圍。

國(guó)外城市商業(yè)區(qū)位理論的研究是以完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為前提，以完整的領(lǐng)土、非政治干預(yù)、自由的企業(yè)和經(jīng)濟(jì)購(gòu)買力氣平均分布為假定的，因而研究的對(duì)象主要是對(duì)城市商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)、布局等的理論分析，而對(duì)影響城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的政治、流通體制、市場(chǎng)的秩序與控制和管理、新技術(shù)的應(yīng)用等較少考慮，認(rèn)為這些完全可以在市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下合理發(fā)展，從而成為以上幾種理論模式各有其局限性的主要原因。

（四）商圈理論

商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢(shì)圈”。它是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈對(duì)企業(yè)而言，則是其業(yè)務(wù)活動(dòng)的空間，在這個(gè)空間范圍內(nèi)向消費(fèi)者提供商品和服務(wù)。對(duì)消費(fèi)者而言，則是他們方便的購(gòu)買行為的空間。

一個(gè)設(shè)定的商圈，從市場(chǎng)勢(shì)力范圍這一角度考察，其構(gòu)成為點(diǎn)、線、面、流四個(gè)方面。點(diǎn)是指商圈的中心點(diǎn)，又指市場(chǎng)區(qū)域據(jù)點(diǎn)的中心點(diǎn)。線是指區(qū)域間相互依存關(guān)系以線相聯(lián)結(jié)，使商圈具有一定的吸引力。面是指中心點(diǎn)的吸引力的范圍。它是市場(chǎng)區(qū)域廣度，表明市場(chǎng)區(qū)域的廣泛性及其程度。流是指市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，或指區(qū)域職能的變化和發(fā)展的動(dòng)向。上述四個(gè)方面的側(cè)重點(diǎn)是不同的：點(diǎn)反映集中化的問(wèn)題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區(qū)域性或地區(qū)性和同質(zhì)性；流反映的是活動(dòng)的態(tài)勢(shì)和職能性。從實(shí)際工作而言，商圈，是由店、消費(fèi)者購(gòu)買行為空間和銷售活動(dòng)空間三者構(gòu)成。

影響商圈設(shè)定的因素主要有：人口數(shù)量與特征以及其發(fā)展趨勢(shì)；購(gòu)買潛力與已有企業(yè)的設(shè)置與經(jīng)營(yíng)狀況；區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景與產(chǎn)業(yè)多無(wú)化的程度；區(qū)域內(nèi)交通、運(yùn)輸、服務(wù)、金融、信用、保險(xiǎn)、物業(yè)等狀況；勞動(dòng)力市場(chǎng)條件；法律、工商行政管理因素；民情風(fēng)俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設(shè)施，如公園、劇院、博物館、紀(jì)念場(chǎng)所、學(xué)校、科研機(jī)構(gòu)等。

商圈又分批發(fā)商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內(nèi)容有：

1、構(gòu)成。零售商業(yè)圈是以商店為中心，向四周擴(kuò)展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個(gè)層次：核心商圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55%—70%的顧客；次級(jí)商圈為15%—25%；邊緣商圈則最小，比較稀疏。但商店的規(guī)模不同、類型不同，對(duì)顧客的吸引也不同。一般而言，中心商業(yè)區(qū)和大型商店對(duì)次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對(duì)要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。

2、限度。1929年，美國(guó)人威廉·雷利用三年時(shí)間，調(diào)查了美國(guó)150個(gè)以上的城市，終于在1931年提出了“零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認(rèn)為，“具有零售中心的兩個(gè)城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場(chǎng)的距離的自乘成反比例?！痹摲▌t主要地證實(shí)一個(gè)城市的人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達(dá)，對(duì)顧客的吸引力就越大。

雷利法則有兩項(xiàng)假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業(yè)設(shè)施好，商品品種多等因素的影響。

3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開(kāi)辦新的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。通過(guò)商圈飽和度可以確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和。其中飽和指數(shù)計(jì)算公式如下：IRS＝C×RE／RF

其中：C為某地區(qū)購(gòu)買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買額；RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的商店?duì)I業(yè)面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。

4、制約零售商圈的主要因素有：①商店經(jīng)營(yíng)類型；②同類型競(jìng)爭(zhēng)商店的位置；③商品種類；5商店規(guī)模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動(dòng)的開(kāi)展情況。

單店面積極限理論

規(guī)模與效益不是正比關(guān)系。一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn)生適度效益，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益，過(guò)度規(guī)模就會(huì)產(chǎn)生零效益或負(fù)效益。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè)的規(guī)模的主要指標(biāo)之一是商店的營(yíng)業(yè)面積，影響商店?duì)I業(yè)面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是最為直接的因素。

人保持某種狀態(tài)的時(shí)間是有限的，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)必然產(chǎn)生疲勞，從而就會(huì)放棄某種活動(dòng)。顧客在商店游覽購(gòu)物，同樣存在著疲勞度，超過(guò)這個(gè)度，不僅使一部分設(shè)施空置，導(dǎo)致部分購(gòu)物區(qū)無(wú)人光顧，而且會(huì)直接影響購(gòu)物情緒，甚至產(chǎn)生“恐懼感”。根據(jù)測(cè)算，一般情況下兒童疲勞時(shí)間的極限為40—60分鐘，成人為90—150分鐘。按此推算：1、顧客在商場(chǎng)（店）的時(shí)間一般不會(huì)超過(guò)兩個(gè)半小時(shí)超過(guò)這個(gè)時(shí)間就處于疲勞狀態(tài)，終止購(gòu)物；2、普通人休閑步速為30—40米／分，顧客在店內(nèi)瀏覽購(gòu)物步行距離一般不會(huì)超出8000米；3、每平方米營(yíng)業(yè)面積的顧客通過(guò)距離為0.35—0.4米，因此，顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的心理最大承受量為：150分鐘×40米／分鐘÷0.35米／平方米≈17143平方米。而經(jīng)測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的最大生理承受極限一般在2.2—2.3萬(wàn)平方米，超過(guò)這一限度，顧客就會(huì)因“累”而不再繼續(xù)。

因此，單體商場(chǎng)面積一般以不超過(guò)2.5—3萬(wàn)平方米為宜．(五）商業(yè)街運(yùn)作的基礎(chǔ)理論

商業(yè)街是指為數(shù)眾多的零售店集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi),以一定的規(guī)模和規(guī)律,形成帶狀的企業(yè)群體。商業(yè)街具有商品流通機(jī)能(收集、計(jì)劃、調(diào)整);交流商情機(jī)能(購(gòu)買、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè));提供購(gòu)物環(huán)境機(jī)能(服務(wù)環(huán)境、店鋪印象環(huán)境)和售后服務(wù)機(jī)能。商業(yè)街占有城市的一定地域。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心,如天津和平路商業(yè)街;現(xiàn)代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多,如北京懷柔區(qū)城西門商業(yè)街,既不是縣城的幾何中心,也不是人口密集區(qū),而是公路、鐵路交通便捷之處,流動(dòng)客流為商業(yè)街帶來(lái)了繁榮,在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。

一、商業(yè)街設(shè)置的模式計(jì)劃。

商業(yè)街有多種模式,按照商業(yè)設(shè)施的基本區(qū)分提供兩種主要模式。商業(yè)設(shè)施基本區(qū)分為銷售商店群、飲食商店群、服務(wù)商店群和娛樂(lè)商店群。

第一,環(huán)形商業(yè)街設(shè)置的模式。

第二,帶形商業(yè)街設(shè)置的模式。

二、商業(yè)街行業(yè)構(gòu)成規(guī)模表

地區(qū)型商業(yè)街近鄰型商業(yè)街

購(gòu)物頻率適中較高

結(jié)構(gòu)主體服裝、百貨、大型菜市場(chǎng)集中,其余分散

目的性強(qiáng)的,選擇性強(qiáng)的,“兩小”、“一服”集中,其余散性

波及度服裝、日用百貨、文化用品、化妝品、副食、飲食副食、蔬菜、糧食、日用百貨、日用五金、綜合服務(wù)

類型結(jié)構(gòu)專業(yè)型為主復(fù)合型為主

三、商業(yè)街的現(xiàn)狀與未來(lái)

中國(guó)加入WTO以后,外國(guó)商業(yè)資本不容置疑地要擠入中國(guó)市場(chǎng)滾滾的洪流之中。隨著中國(guó)稅制改革的加快,打破區(qū)域、行業(yè)界限的束縛,實(shí)現(xiàn)商業(yè)資產(chǎn)重組的局面必將來(lái)臨。

商業(yè)街規(guī)劃布局的基本要點(diǎn)。商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易場(chǎng)所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團(tuán)式商業(yè)街。規(guī)范化的商業(yè)街,布局的基本要點(diǎn)包括以下五個(gè)方面。

1、商業(yè)街的名片

由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成,按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)街,在全世界各地比比皆是,如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蒙特利爾的薩布洛克大街等等?！拔麝P(guān)商廊”,開(kāi)封宋城御街、黃山屯溪老街、北京琉璃廠文化街、哈爾濱中央大街。

大型購(gòu)物中心均誕生在城市郊區(qū)。它是在一個(gè)或幾個(gè)大型建筑群內(nèi),許多商店、餐飲店、服裝店有規(guī)律、按比例呈直線或房地產(chǎn)E網(wǎng)環(huán)線狀有序排列的商業(yè)街,購(gòu)物中心和商業(yè)界有嚴(yán)格的界限和原則區(qū)別。商業(yè)街不是購(gòu)物中心,不是商業(yè)區(qū),不是商務(wù)區(qū),也不是商業(yè)社區(qū),而是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的場(chǎng)所。

2、商業(yè)街的類型

商業(yè)街按不同規(guī)模來(lái)劃分,可以為大型商業(yè)街,大型商業(yè)街的長(zhǎng)度均在1000米的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行有序分布。全國(guó)最長(zhǎng)的步行商業(yè)街是武漢的江漢路商業(yè)街,全長(zhǎng)1210米。又可分為中型商業(yè)街和小型商業(yè)街,如深圳華強(qiáng)北路商業(yè)街和北京的有275米的大柵欄袖珍商業(yè)街。

商業(yè)街按功能來(lái)劃分,可分為綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街,前者如南北總長(zhǎng)約為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中心路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街;后者如杭州健康路絲綢彩色街,福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。

商業(yè)街按不同等級(jí)來(lái)劃分,可分為市級(jí)商業(yè)街和高級(jí)商業(yè)街、小型商業(yè)街。前者如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街;后者如天津?yàn)I江道商業(yè)街、北京地安門商業(yè)街和芳莊小區(qū)餐飲一條街。

除此之外,按不同性質(zhì)來(lái)劃分,又可分為商業(yè)性一條街、服務(wù)性一條街,如北京中關(guān)村電子一條街、北京西二環(huán)東側(cè)的北京金融街。

目前世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化大城市,第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占全國(guó)就業(yè)人口的比重高達(dá)50%-80%,如紐約第三產(chǎn)業(yè)就是人口比重的88.8%,香港為78.3%,東京為76.3%,新加坡為65.6%。北京為49.6%,廣州為47.1%,上海為38%,均低于50%的比重。全國(guó)平均第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重為26.4%。商業(yè)區(qū)是第三產(chǎn)業(yè)中的核心產(chǎn)業(yè),不管是哪種類型的商業(yè)街均是一個(gè)城市形象的代表之一,一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)最顯然的關(guān)注點(diǎn)。

3、商業(yè)街的風(fēng)格

商業(yè)街的風(fēng)格是指商業(yè)街的整體格調(diào)和整體形象。它是通過(guò)自身的一系列活動(dòng)和較長(zhǎng)時(shí)間的運(yùn)作,給社會(huì)留下知名度、印象度和完善度。

首先,商業(yè)街要保留統(tǒng)一的建筑風(fēng)格。

其次,商業(yè)街要突出個(gè)性觀念的軟件管理風(fēng)格。北京西單商業(yè)街,自1981年西單商場(chǎng)提出“中檔品牌、大眾服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)方針后,西單商業(yè)街的客流中,北京市本地人口占74%,而外來(lái)人口只占26%。北京秀水服裝一條街,這條街的管理委員會(huì)制定一整套帶有理念特色的管理和服務(wù)條款,使之成為了北京專業(yè)性商業(yè)街中經(jīng)久不衰的特色商業(yè)街。

4、商業(yè)街的定位

商業(yè)街的定位,是各類商業(yè)街生存與發(fā)展的前提條件。在當(dāng)今各大中城市都在興建商業(yè)街之際,根據(jù)規(guī)范商業(yè)街的量化標(biāo)準(zhǔn)、人文環(huán)境、地理比重和可塑性四點(diǎn)定位準(zhǔn)則,剖析商業(yè)街單體,尋找出一個(gè)城市商業(yè)街功能定位的規(guī)律,進(jìn)而設(shè)計(jì)城市商業(yè)發(fā)展的總框架。

首先商業(yè)街要根據(jù)城市的基本職能和城市功能,確定自己的定位。前門大柵欄商業(yè)街正是這座有深厚文化底蘊(yùn)國(guó)際大都市的縮影。大柵欄商業(yè)街一是業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多。二是老字號(hào)店多,帶有濃厚的歷史文化色彩。三是光顧的客流特殊,購(gòu)物者以購(gòu)物、休閑、觀摩、娛樂(lè)為一體的復(fù)合層為主,故此,大柵欄商業(yè)街定位在“商業(yè)、文化、旅游”一體化上,確有其道理。

其次,商業(yè)街要根據(jù)城市或城市的不同區(qū)域,在近期和中遠(yuǎn)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì),確定自己的定位。

5、商業(yè)街的進(jìn)入

任何一種商業(yè)流通形式的出現(xiàn)與發(fā)展,均存在進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)選擇是否得當(dāng)?shù)膯?wèn)題。商業(yè)街的進(jìn)入,即市場(chǎng)切入點(diǎn),多選擇在區(qū)域經(jīng)濟(jì)處于上升階段、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境完備的前提下,實(shí)施進(jìn)入市場(chǎng)的戰(zhàn)略?？傊?商業(yè)街前期規(guī)劃布局要完成自我名片、類型、風(fēng)格、定位和時(shí)機(jī)五大課題,才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、規(guī)范的商業(yè)街運(yùn)作。而處在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天,支配人們購(gòu)物行為的動(dòng)機(jī),早已不是簡(jiǎn)單地對(duì)商業(yè)量的追求,而是要求適應(yīng)個(gè)性消費(fèi)、情感消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、大眾消費(fèi)、攀比消費(fèi)的市場(chǎng)環(huán)境,商業(yè)街設(shè)計(jì)時(shí),對(duì)諸多環(huán)境因素的分析。

1、交通因素是決定商業(yè)街產(chǎn)業(yè)的前提。商業(yè)街通常選擇在一個(gè)城市的幾何中心或城市經(jīng)濟(jì)中心,不能像購(gòu)物中心那樣選擇在城市之外,由此帶來(lái),商業(yè)街設(shè)計(jì)中非常棘手的問(wèn)題——交通環(huán)境。中國(guó)城市的形成大體分為三種類型。一是由于歷史政治、軍事原因,先有城后有市逐漸演變到今天城市的全貌。二是沿河湖海、依自然地理?xiàng)l件而發(fā)展起來(lái)的城市,人口的聚集先于商業(yè)發(fā)展,交通條件與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求相差甚遠(yuǎn)。三是現(xiàn)代開(kāi)發(fā)建設(shè)的新城市,如包頭市、太原市、渡口市的城市交通網(wǎng)建設(shè)。大型綜合型商業(yè)街,應(yīng)先期規(guī)劃設(shè)計(jì)主體交通網(wǎng)。中、小型商業(yè)街,在不具備主體交通網(wǎng)狀的情況下,可采取平面互動(dòng)交通網(wǎng)設(shè)計(jì)。條件再差,也要具備一側(cè)、一面、兩端交通疏導(dǎo)型交通網(wǎng)條件。中國(guó)的城市商業(yè)街多數(shù)是借市成街模式,即自然形成市場(chǎng),政府借市場(chǎng)氣氛修路,進(jìn)而完善市場(chǎng),形成商業(yè)街。商業(yè)街是借市成街,不可借店成街。因?yàn)橐粋€(gè)店的商圈遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)街的商圈,如北京東直門內(nèi)簋街餐飲一條街,是由223家不同風(fēng)味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店,在1500米長(zhǎng)的地段內(nèi)有序排列組合而成的,非一個(gè)店能作為的。與商業(yè)街的客流量、流速直接相關(guān)聯(lián)的還存在停車場(chǎng)問(wèn)題。美國(guó)加洲南海岸廣場(chǎng)(SOUTHCOASTPLAZA)步行商業(yè)街,有一萬(wàn)個(gè)免費(fèi)停車位。圣安娜市第17街(MAINPCACE)步行商業(yè)街,商業(yè)設(shè)施建筑面積6萬(wàn)平方米,而已有4000輛汽車的停車場(chǎng)。北京王府井商業(yè)街現(xiàn)有6個(gè)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng),可容納1025輛機(jī)動(dòng)車。

2、市政因素是商業(yè)街存在的基礎(chǔ)。中國(guó)大城市的商業(yè)街