市房地產(chǎn)市場分析報告研討

A2.1.房地產(chǎn)市場分析市房地產(chǎn)市場分析報告研討第1頁“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增加速度顯著高于全社會固定資產(chǎn)投資增加速度資料起源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會固定資產(chǎn)投資[萬億元]2.302.493.262.992.841996199719981999E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開發(fā)投資[萬億元]0.320.320.490.410.361996199719981999E0.59+13.0%p.a.市房地產(chǎn)市場分析報告研討第2頁其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資主要原因住宅開發(fā)投資[萬億元]0.170.170.330.260.221996199719981999E0.43+20.4%p.a.住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重1996199719981999E53%53%59%64%68%73%資料起源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.市房地產(chǎn)市場分析報告研討第3頁住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地域，但增加最為快速則在西部和內(nèi)陸地域年住宅開發(fā)投資額按地域分[萬億元]住宅開發(fā)投資增加率按地域分[1999–年]資料起源：中國房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它市房地產(chǎn)市場分析報告研討第4頁伴隨外部環(huán)境和國家政策導(dǎo)向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢將逐步形成專業(yè)化、占有較大市場份額區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，深入提升住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進程

廣泛合作將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本市場合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)?；托《?；房地產(chǎn)開發(fā)配套相關(guān)服務(wù)更為專業(yè)化消費者需求品位越來越高，要求定制化服務(wù)

國家將逐步改變對房地產(chǎn)業(yè)管理模式，在體制上推進國有房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組市房地產(chǎn)市場分析報告研討第5頁作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更加快增加速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.19971998199951059467683155%62%66%69%住宅全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增加率比較[1997-年]廣東省全國廣東省全國房地產(chǎn)投資住宅開發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料起源：廣東省統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析市房地產(chǎn)市場分析報告研討第6頁東莞市房地產(chǎn)市場發(fā)展能夠分為三個特點鮮明階段，投資者逐步以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共9家香港投資者為主外資投資者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共52家以內(nèi)資投資者為主，尤其是民營企業(yè)投資快速增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共134家(包含房地產(chǎn)項目企業(yè))投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)樓盤集中于東城、篁村、城區(qū)等開發(fā)類型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職員外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏當?shù)叵M者占25%外地消費者占5%當?shù)叵M者占50%外商占30%外地消費者占20%消費者特征總投資小于1億元預(yù)計總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模市房地產(chǎn)市場分析報告研討第7頁東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年起步，1994年低落，1997和1998年回升，當前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場特征商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達地域較強地方保護主義，早期外來和民營房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合作開發(fā)房地產(chǎn)市場規(guī)模細分市場競爭格局消費群體東莞市社會固定資產(chǎn)投資增加快速房地產(chǎn)開發(fā)投資年增加率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資主要原因商品住宅銷售收入和銷售面積增加快速市場集中度相對較高政策導(dǎo)向多層和小高層開發(fā)百分比逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū)單位價格2500元至3500元中等商品房競爭激烈，3500元以上高檔商品房所占份額逐年上升不一樣消費群在購置商品房時考慮原因優(yōu)先次序不一樣政府嚴格土地審批和新項目立項政府加強商品房預(yù)售管理1324市房地產(chǎn)市場分析報告研討第8頁東莞市固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%速度增加；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資增加速度1996199719981999+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料起源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.211996199719981999+8.9%p.a.

7.87市房地產(chǎn)市場分析報告研討第9頁住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資主要原因資料起源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.1997199819996.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%199719981999+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營業(yè)用房住宅市房地產(chǎn)市場分析報告研討第10頁東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增加快速資料起源：東莞市建委，中國人民銀行，羅蘭?貝格分析東莞市商品住宅銷售收入[億元]東莞市商品住宅銷售面積[萬平方米]19971998199939.652.374.395.0+26.4%p.a.1997199819999.212.516.524.0EE60.0200.0+20.8%p.a.44.1EE148.4市房地產(chǎn)市場分析報告研討第11頁商品房開發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分[1998-年]描述資料起源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達地域1998年至年底，商品房實際投入資金23億元共推出樓盤231個，建筑面積455.7平方米樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%港資房地產(chǎn)開發(fā)商新開發(fā)商品房樓盤集中在東城區(qū)和篁村，開發(fā)類型以多層和小高層為主，樓盤質(zhì)數(shù)較高，開發(fā)理念在東莞市屬于中上水平1998年至，商品房開發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)達地域市房地產(chǎn)市場分析報告研討第12頁在未來五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開發(fā)市場主流，新開發(fā)多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū)資料起源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析多層和小高層別墅高層1998-E12%84%

6%8%91%

1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以后新開發(fā)多層和小高層地域分布虎門商品房立項開發(fā)類型百分比[按開發(fā)建筑面積]樟木頭常平市房地產(chǎn)市場分析報告研討第13頁預(yù)計到年,每平方價格在2500元以上中高檔商品房將占據(jù)市場86%份額描述東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提升東莞市政府對城市進行總體規(guī)劃，改進居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量因為政府嚴格控制土地批租,土地價格上升較快居民住宅消費觀念由商品住宅理念接收者轉(zhuǎn)為理念領(lǐng)導(dǎo)者,需求品位提升金融機構(gòu)對住房消費支持不停增強、按揭條件放寬，刺激住房消費需求市場增加?xùn)|莞市新房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進入2500以上中高檔房地產(chǎn)市場競爭,如:新世紀豪園,新石竹,雍華庭,七寶一居等13%50%20%10%別墅3500元以上*2500-3500元*

2500元以下*總額8%60%26%6%E資料起源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析*除別墅外商品住宅銷售總面積[萬平方米]111.2200.0+15.7%p.a.市房地產(chǎn)市場分析報告研討第14頁東莞房地產(chǎn)市場競爭格局能夠從內(nèi)部競爭情況等五個方面分析消費者潛在進入者房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)服務(wù)提供者替換品政策壁壘強–較強地方保護主義，早期外來房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，合作開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟壁壘弱–房地產(chǎn)開發(fā)商還未形成房地產(chǎn)開發(fā)絕對成本優(yōu)勢和先進商品房差異化概念大多數(shù)消費者消費觀念尚處于商品住宅理念接收者主力消費群不顯著商品住宅50%為當?shù)叵M者，30%為港澳臺消費者,20%為省內(nèi)和外地消費者房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃和廣告企業(yè)，提升商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量聘請物業(yè)顧問企業(yè)，提升商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量商品房替換品幾乎不存在，安居房只占1%市場份額內(nèi)部競爭情況城區(qū)、常平和樟木頭集中了70%房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度高，市場領(lǐng)先者較為顯著，如：中信、光大等內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)百分比逐年提升，由1998年45%上升為年67%市房地產(chǎn)市場分析報告研討第15頁消費者購置商品房考慮原因價格房型地理位置和交通開發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀環(huán)境配套設(shè)施保安和物業(yè)服務(wù)主要性考慮原因12345當?shù)叵M者外地消費者描述50%為當?shù)叵M者，30%為港澳臺消費者，20%為省內(nèi)和外地消費者；常平、樟木頭地域港澳臺消費者占90%東莞當?shù)叵M者在選購商品房時首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶型，顯示了當?shù)鼐用駥Ρ旧戆踩椭車h(huán)境(包含教育)較高要求對于東莞當?shù)厝?，自用房建筑面積在100-130平方米中大戶型較受歡迎；購置80-100平方米小戶型，用于投資和出租較多外地消費者在考慮購置商品房時，優(yōu)先考慮價格，其次是房型、交通便利和物業(yè)管理，同時較重視開發(fā)商品牌港澳臺和外國消費者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購置商品房首要原因，價格敏感性不高越來越多消費者愈加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施港澳臺和外國消費者不一樣消費群在購置商品房時考慮原因優(yōu)先次序不一樣資料起源：羅蘭?貝格訪談市房地產(chǎn)市場分析報告研討第16頁因為開發(fā)商市場定位不準確，未能充分滿足消費者需求，造成東莞市商品住宅空置面積較大，并逐年上升資料起源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析東莞市商品住宅空置面積[萬平方米]描述商品住宅空置面積大，年底到達151.6萬平方米商品住宅空置率高。年，新推出商品房建筑面積為178萬平方米，但平均銷售率只有48.6%，新增空置商品住宅面積73萬平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展早期，存在盲目批地、批項目和對商品房預(yù)售款監(jiān)控不嚴現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場花園、灣景臺、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大量空置樓盤造成了建設(shè)資金沉淀，部分銀行貸款不能及時收回1998199940.078.3151.6+94.7%p.a.市房地產(chǎn)市場分析報告研討第17頁因為政府今后對土地批租嚴格控制，短期內(nèi)商品住宅開發(fā)增加空間有限將建立土地貯備中心，嚴格控制土地審批規(guī)范土地交易行為，逐步實現(xiàn)公開、公正、公平土地交易市場行為必須經(jīng)過土地拍賣方式才可獲得房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)商品住宅開發(fā)增加空間有限嚴格房地產(chǎn)立項程序，由房地產(chǎn)項目先立項后申報土地再規(guī)劃程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項開發(fā)依據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷售情況，嚴格控制新項目立項和開工，對除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方標準上不再審批新房地產(chǎn)項目假如開發(fā)商積壓商品房面積超出企業(yè)近3年累計完工商品房面積20%，將停頓審批該開發(fā)商新項目立項土地批租房地產(chǎn)立項市房地產(chǎn)市場分析報告研討第18頁總體上說，推進東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展原因大于妨礙其發(fā)展原因20到20，政府嚴格控制土地批租，并成立土地貯備中心，調(diào)控房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)將會影響房地產(chǎn)市場政府嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)立項審批主力消費群不顯著空置商品房面積高，到年底為152萬平方米東莞將城市定位為“制造業(yè)名城“，樹立“城市牌、外資牌和民營牌”，并將出資200億元建設(shè)新東莞，進行有序城市總體規(guī)劃，提升城市總體環(huán)境東莞房地產(chǎn)發(fā)展與東莞在整個珠江三角洲所處經(jīng)濟地位不相匹配，發(fā)展空間較大東莞招商引資保持增加態(tài)勢消費者對居住條件和環(huán)境要求日益提升人均可支配收入是全國平均水平2.1倍，廣東省平均水平1.3，并以每年17%速度增加加入WTO和近年來，香港、澳門回歸將推進外銷市場政府有意對外地人才采取購房入戶、投資入戶政策民營企業(yè)將能夠注冊企業(yè)形式，獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目

妨礙東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展主要原因推進東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展主要原因市房地產(chǎn)市場分析報告研討第19頁東莞市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住宅智能化、當代化為主要特征，并以深入完善金融體系為保障以高品質(zhì)規(guī)劃、設(shè)計和施工，落實以人為本住宅發(fā)展方針擴大住宅按揭市場規(guī)模引用新技術(shù)、新材料，以提升住宅產(chǎn)業(yè)化水平經(jīng)過以住宅抵押貸款證券化，改變房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域投資、融資體系推進住宅產(chǎn)業(yè)科技化，推廣智能化小區(qū)重環(huán)境和配套大中型住宅小區(qū)市房地產(chǎn)市場分析報告研討第20頁與當?shù)卣己藐P(guān)系，以取得優(yōu)質(zhì)、價廉土地開發(fā)商品牌和信譽開發(fā)適合市場需求商品房開發(fā)大規(guī)模居住小區(qū)，營造良好居住環(huán)境與優(yōu)異房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)提供者合作對市場機會、進入時間和市場風險把握表示不主要表示十分主要開發(fā)適合市場需求商品房提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場上取得成功基本要素成功基本要素當前主要性主要性趨勢市房地產(chǎn)市場分析報告研討第21頁A2.2.建筑安裝市場分析市房地產(chǎn)市場分析報告研討第22頁廣東省建筑安裝工程市場投資額平均每年以8.9%速度增加150715111688196021251996199719981999+8.9%p.a.廣東省建筑工程投資額[億元]資料起源：廣東省統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析市房地產(chǎn)市場分析報告研討第23頁廣東省建筑安裝工程市場是競爭集中度非常低市場，而且越來越分散19961997199819999%7%8%5%4%描述廣東省建筑安裝工程市場集中度由1996年9%下降為年4%，市場競爭格局分散年，排名前三位建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長大公路工程有限企業(yè)、江蘇省建筑安裝工程股份有限企業(yè)深圳分企業(yè)、深圳市市政工程總企業(yè)；產(chǎn)值分別到達12.5、9.1和7.0億元年，排名前10家外省建筑企業(yè)有2家：江蘇省建筑安裝工程股份企業(yè)和中建四局前10家建筑企業(yè)業(yè)務(wù)起伏大；1999年排名前十家企業(yè)中，只有六家能在年保持前十位資料起源：ChinaInfobank，羅蘭?貝格分析前十位產(chǎn)值最大建筑業(yè)企業(yè)施工產(chǎn)值占市場%市房地產(chǎn)市場分析報告研討第24頁伴隨城市化進程和引進外資不停加緊，東莞市建筑安裝工程市場容量不停上升東莞市建筑安裝工程市場保持穩(wěn)定增加態(tài)勢，增加速度略高于廣東省建筑安裝工程市場增加速度引進外資是推進建筑安裝工程市場主要原因日本、歐美企業(yè)不停加大投資，其用于建筑安裝工程投資額也不停上升，年-20年均增加率將分別到達20%和26%資質(zhì)較高外來企業(yè)已組成對當?shù)仄髽I(yè)威脅當前市場競爭以價格為主,市場運作尚不規(guī)范東莞市建筑安裝工程市場特點市房地產(chǎn)市場分析報告研討第25頁東莞市建筑安裝工程市場表現(xiàn)出比廣東省更加快增加1996199719981999資料起源：東莞統(tǒng)計年鑒，羅蘭?貝格分析E5256646876+9.8%p.a.東莞市建筑工程投資額[億元]128+11.0%p.a.市房地產(chǎn)市場分析報告研討第26頁宏觀環(huán)境、引進外資和房地產(chǎn)市場是驅(qū)動?xùn)|莞市建筑安裝工程市場三大原因東莞市建筑工程市場驅(qū)動原因房地產(chǎn)市場引進外資宏觀環(huán)境政府加緊了工業(yè)園區(qū)建設(shè)，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積72平方公里政府引導(dǎo)重點行業(yè)和企業(yè)增資擴產(chǎn)

外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，直接投資用

于建筑工程費用百分比增大東莞市房地產(chǎn)市場自1998年以來進入上升期，由此帶動建筑安裝工程市場穩(wěn)步上升東莞將投資200億建設(shè)新東莞，提升城市綜合實力，建設(shè)“城市牌”，城市化進程加緊加入WTO以后，更多外資將進入中國，因為東莞有利地理位置和優(yōu)惠、便捷投資環(huán)境，將吸引更多外資東莞市固定資產(chǎn)投資每年以10%速度上升建設(shè)“民營牌”，推進民營資本投資房地產(chǎn)開發(fā)市場對于商品住宅配套設(shè)施和環(huán)境要求越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)商對應(yīng)用于建筑安裝工程投資增加市房地產(chǎn)市場分析報告研討第27頁伴隨東莞市實際利用外資不停增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額增加較快東莞市實際利用外資額[億元]外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額[億元]199719981999EE101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.199719981999EE25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料起源：東莞市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局市房地產(chǎn)市場分析報告研討第28頁其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程投資額增加率高于外商企業(yè)用于建筑安裝工程投資額平均增加率投資于東莞日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程投資額[億元]戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國作為巨大發(fā)展市場日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐步轉(zhuǎn)向成為國內(nèi)生產(chǎn)基地已投資日本、歐美企業(yè)會帶動提供零部件和原材料日本、歐美企業(yè)數(shù)量和投資額增加?xùn)|莞招商引資局經(jīng)過網(wǎng)上招商、委托顧問企業(yè)到日本、歐美招商、創(chuàng)辦博覽會、提供“一個窗口收費”等服務(wù)，吸引日本、歐美客戶東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資重點逐步轉(zhuǎn)移到歐美和日本等國家描述資料起源：東莞市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局，東莞市建委，羅蘭?貝格分析199719981999EE0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美市房地產(chǎn)市場分析報告研討第29頁東莞市建筑安裝工程市場競爭仍以價格為主要競爭伎倆，并存在不規(guī)范運作情況東莞市廣州市工程公開招投標時，報價最低者中標—“最低價標準”工程公開招投標時，報價不得低于招標方要求標底價，以工程管理、組織、技術(shù)方案等指標綜合評分，以確保工程質(zhì)量—“最合理標準”工程招投標地方保護主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不一樣程度地方保護主義存在鎮(zhèn)政府向外商指定建筑工程承包方現(xiàn)象勉勵采取市場競爭方式本省企業(yè)和外省企業(yè)公平競爭存在總承包商在資格或協(xié)議不允許情況下進行轉(zhuǎn)承包和分包大致上按協(xié)議要求執(zhí)行東莞市和廣州市建筑安裝工程市場比較市房地產(chǎn)市場分析報告研討第30頁當?shù)睾透郯呐_企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)時更重視價格，而日本和歐美企業(yè)更重視質(zhì)量和工程管理港澳臺企業(yè)日本和歐美企業(yè)價格質(zhì)量施工力量和專業(yè)技術(shù)水平資質(zhì)證實從事過工程和行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)認可工程管理表示不太重視表示十分重視選擇建筑安裝工程企業(yè)標準當?shù)仄髽I(yè)市房地產(chǎn)市場分析報告研討第31頁外來企業(yè)以其較高資質(zhì)和憑借規(guī)模效益取得成本優(yōu)勢，形成了對當?shù)仄髽I(yè)威脅當?shù)仄髽I(yè)、外來建筑安裝工程企業(yè)資質(zhì)比較當?shù)負碛匈Y質(zhì)建筑安裝工程企業(yè)共110家，外來企業(yè)共50家當?shù)匾患壻Y質(zhì)企業(yè)中只有4家，而外來企業(yè)中擁有一級資質(zhì)企業(yè)有33家企業(yè)資質(zhì)不但代表企業(yè)建筑工程管理水平和施工質(zhì)量、技術(shù)能力，還決定了承接工程量大小。如：廣州一建承接?xùn)|莞市廣東當代國際展覽中心，建筑面積7萬平方米外來企業(yè)，如華西建設(shè)、本溪金鼎完成工程質(zhì)量較高，已在當?shù)負碛袠影骞こ毯蛢?yōu)良工程，口碑較高，已對當?shù)馗偁幷咝纬赏{描述當?shù)仄髽I(yè)外來企業(yè)一級二級三級四級一級二級三級36%55%5%4%6%28%66%資料起源：建委市場科

總數(shù)[個]11050市房地產(chǎn)市場分析報告研討第32頁日資企業(yè)選擇標準AB優(yōu)勢日資企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)標準和AB優(yōu)勢比較價格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證實日資辦推薦*從事過工程和行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)認可施工力量前延或后續(xù)服務(wù)專業(yè)設(shè)計水平主要性/AB優(yōu)勢原因12345使AB在日資/外資企業(yè)建筑安裝市場上取得關(guān)鍵競爭優(yōu)勢提議采取辦法經(jīng)過與穩(wěn)定、有資質(zhì)施工建設(shè)單位進行長久戰(zhàn)略合作，以取得更低成本優(yōu)勢經(jīng)過與采購商戰(zhàn)略、穩(wěn)定合作，取得優(yōu)惠采購價格；或經(jīng)過外包采購定單，降低采購成本嚴格質(zhì)量管理，建立系統(tǒng)質(zhì)量管理控制體系與施工建設(shè)單位一同制訂項目進度計劃，協(xié)調(diào)運作識別項目進程中關(guān)鍵路線和關(guān)鍵工序，當與計劃出現(xiàn)偏差時及時調(diào)整組成虛擬團體，加強培訓(xùn)或聘用“外腦”，提升業(yè)務(wù)洽談和設(shè)計專業(yè)技術(shù)水平經(jīng)過與日本企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)標準和AB優(yōu)勢進行比較，AB企業(yè)仍有不停改進空間資料起源：訪談，羅蘭?貝格分析高低*日資辦推薦對日資企業(yè)首次進入東莞，選擇建筑安裝工程企業(yè)影響大，但對二期和后期工程時選擇影響減弱市房地產(chǎn)市場分析報告研討第33頁AB企業(yè)在保持原有關(guān)鍵競爭優(yōu)勢同時，應(yīng)加強業(yè)務(wù)拓展和關(guān)鍵支持團體培養(yǎng)，使工程業(yè)務(wù)含有更高柔性和市場反應(yīng)速度，贏得提升競爭力潛在源泉建筑工程業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)有優(yōu)勢，系統(tǒng)、有計劃和重點地開展業(yè)務(wù)拓展落實以客戶為導(dǎo)向服務(wù)理念，延伸前延和后續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與設(shè)計、預(yù)算部門無縫合作建立完整工程計劃、控制和核實體系培養(yǎng)設(shè)計、預(yù)算關(guān)鍵團體，支持業(yè)務(wù)拓展提升項目管理能力，合理配置項目經(jīng)理權(quán)、責、利范圍，并以高效管理體系和組織結(jié)構(gòu)支持市房地產(chǎn)市場分析報告研討第34頁總體上，外部市場為AB企業(yè)主營業(yè)務(wù)發(fā)展提供了遼闊空間；同時，AB企業(yè)在高成長建筑安裝和房地產(chǎn)市場上保持高盈利能力描述未來五年，東莞市房地產(chǎn)行業(yè)年增加率為20%，能支持AB企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標AB企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤率高于行業(yè)平均水平未來五年，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程投資額年增加率均高于20%，能夠支持AB企業(yè)建筑安裝工程業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標AB企業(yè)建筑安裝工程業(yè)務(wù)利潤率約為20%，高于行業(yè)15%平均利潤率AB業(yè)務(wù)組合分析：表示銷售額大小利潤率市場增加率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)低成長低盈利市場高成長低盈利市場高成長高盈利市場低成長高盈利市場市房地產(chǎn)市場分析報告研討第35頁房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)總體思緒上有三種模式能夠選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建市房地產(chǎn)市場分析報告研討第36頁完全委外能夠短期內(nèi)有效處理企業(yè)人才不足現(xiàn)實狀況，但以契約關(guān)系確定合作關(guān)系無法充分從企業(yè)總體利益角度來考慮問題

完全委外特點因為人力資源匱乏，缺乏專業(yè)性人才或者招聘專業(yè)人才財務(wù)成本和時間成本過高，在組織結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域都和專業(yè)化企業(yè)進行合作，借助外部專業(yè)化經(jīng)驗和知識來填補企業(yè)不足和滿足企業(yè)快速發(fā)展需求企業(yè)本身業(yè)務(wù)運作組織以精益型為主，職能部門工作重點主要是控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督而不是詳細操作建立關(guān)鍵職能部門，對委外工作進行有效監(jiān)督和控制優(yōu)勢有效地處理企業(yè)人才不足問題有利于企業(yè)快速擴張有利于發(fā)揮專業(yè)化分工優(yōu)勢充分利用社會資源劣勢協(xié)調(diào)和控制工作量和成本很大項目控制風險大有可能造成局部最優(yōu)化而不是總體最優(yōu)企業(yè)無法形成穩(wěn)定競爭力以契約關(guān)系確定合作關(guān)系無法充分從企業(yè)總體利益角度來考慮問題市房地產(chǎn)市場分析報告研討第37頁部分委外能有效地填補企業(yè)在一些職能領(lǐng)域不足，但委外職能和合作搭檔選擇至關(guān)主要部分委外特點企業(yè)在一些領(lǐng)域缺乏專業(yè)化知識和經(jīng)驗，因而在這些職能領(lǐng)域借助外界專業(yè)化企業(yè)來進行運作部分業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域由企業(yè)本身來建立，整個業(yè)務(wù)運作需要內(nèi)、外部人員協(xié)調(diào)完成現(xiàn)有以控制監(jiān)督為主要任務(wù)職能部門，也有從事詳細操作業(yè)務(wù)職能部門優(yōu)勢經(jīng)過利用社會資源，有效地填補企業(yè)在一些職能領(lǐng)域不足有利于發(fā)揮專業(yè)化分工優(yōu)勢有利于培養(yǎng)企業(yè)本身關(guān)鍵團體和關(guān)鍵能力劣勢協(xié)調(diào)和控制工作量較大關(guān)鍵職能委外對企業(yè)總體帶來高風險以契約關(guān)系確定合作關(guān)系無法充分從企業(yè)總體利益角度來考慮問題市房地產(chǎn)市場分析報告研討第38頁全部自建有利于對價值鏈各個步驟進行控制和協(xié)調(diào)，但管理成本較高全部自建特點企業(yè)在業(yè)務(wù)運作各職能領(lǐng)域都建立起對應(yīng)業(yè)務(wù)部門整個業(yè)務(wù)流程體系運作主要依靠內(nèi)部力量來完成各業(yè)務(wù)部門主要任務(wù)是計劃、監(jiān)督、實施和控制優(yōu)勢有利于企業(yè)形成穩(wěn)定業(yè)務(wù)運作體系對價值鏈各個步驟進行控制和協(xié)調(diào)有利于培養(yǎng)企業(yè)組織優(yōu)勢和關(guān)鍵競爭力劣勢對專業(yè)人才需求高，人事成本較高無法充分利用外部專業(yè)化企業(yè)專業(yè)經(jīng)驗和能力部門之間協(xié)調(diào)要求高管理成本較高市房地產(chǎn)市場分析報告研討第39頁當前國內(nèi)建筑工程企業(yè)主要有兩種發(fā)展模式項目企業(yè)模式企業(yè)關(guān)鍵優(yōu)勢在于取得工程項目企業(yè)本身不擁有設(shè)計，土建隊伍與設(shè)計企業(yè)，施工隊建立緊密合作關(guān)系擁有良好項目管理人員工程多采取分包形式來完成建筑安裝企業(yè)模式描述企業(yè)擁有本身設(shè)計，土建隊伍建筑安裝業(yè)務(wù)完全由本身完成企業(yè)經(jīng)營靈活性大企業(yè)固定成本小能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補資金需求小優(yōu)點企業(yè)易于控制質(zhì)量和成本擁有各方面專業(yè)人才對其它企業(yè)依賴性大質(zhì)量控制，成本控制難度較大缺點企業(yè)固定成本較高資金需求較高經(jīng)營靈活性較低市房地產(chǎn)市場分析報告研討第40頁戰(zhàn)略方向確實定決定了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)設(shè)計標準有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工程業(yè)務(wù)快速發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對市場快速反應(yīng)速度以”最大程度滿足客戶需求“為目標有利于企業(yè)內(nèi)部關(guān)鍵團體培養(yǎng)高效而精簡保持和強化企業(yè)關(guān)鍵競爭優(yōu)勢市房地產(chǎn)市場分析報告研討第41頁構(gòu)建符合戰(zhàn)略發(fā)展目標和市場競爭環(huán)境組織結(jié)構(gòu)是實現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以操作管理為主管理模式建筑安裝工程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略管理為主管理模式有效決議,業(yè)務(wù)計劃,財務(wù)監(jiān)控體系合理集分權(quán)

管理模式合理部門設(shè)置明確部門任務(wù)、功效、職責界定清楚人員崗位編制以及職責、權(quán)力、能力要求界定充分考慮保持和利用現(xiàn)有關(guān)鍵競爭優(yōu)勢以客戶為導(dǎo)向而且加緊市場反應(yīng)速度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團戰(zhàn)略目標和市場競爭環(huán)境組織結(jié)構(gòu)確立AB企業(yè)管理模式，建立一整套明確管控體系建立對應(yīng)決議和監(jiān)督流程重新設(shè)計組織架構(gòu)，強化微弱功效，