房地產(chǎn)法律法規(guī)培訓(xùn)

房地產(chǎn)法律法規(guī)培訓(xùn)主講：二O一O年八月版權(quán)所有,未經(jīng)許可,不得使用.

第二部分房地產(chǎn)法律法規(guī)第三部分房地產(chǎn)政策第一部分法律基礎(chǔ)知識第一部分法律基礎(chǔ)知識一、法律的基本分類民事法律民事責(zé)任

調(diào)整平等主體之間的人身關(guān)系和財產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范。

行政法律行政責(zé)任

關(guān)于行政權(quán)利的授予、行使以及對行政權(quán)力進行監(jiān)督和對其后果予以補救的法律規(guī)范。

刑事法律刑事責(zé)任

一切關(guān)于犯罪、刑事責(zé)任和刑罰的法律規(guī)范。

經(jīng)濟法

國家干預(yù)、調(diào)控市場經(jīng)濟。

二、民事主體自然人（年齡+理智）

（1）完全民事行為能力十八周歲以上的公民十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的（2）限制民事行為能力

十周歲以上的未成年人不能完全辨認自己行為的精神病人（3）無民事行為能力

不滿十周歲的未成年人不能辨認自己行為的精神病人法人其他組織1、幾種合同類型

（1）買賣合同出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。（2）借款合同借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。（3）租賃合同出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（4）居間合同居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。

三、合同的相關(guān)知識2、合同公證、合同鑒證、合同見證的區(qū)別合同公證

指國家公證機關(guān)依法證明當事人之間簽訂的合同的真實性、合法性的活動

合同鑒證工商行政管理機關(guān)審查合同的真實性、合法性的一種監(jiān)督管理制度。（法律制度）

“登記備案”

簽訂《商品房買賣合同》及《商品房預(yù)售合同》后需在房地產(chǎn)交易中心登記備案（即為所稱之鑒證）。合同見證合同雙方當事人以外的第三方（目前多為律師）對合同的真實性、合法性進行審查的活動。（一般證明作用）3、合同的效力（1）合同的成立（2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。

合同成立不等于合同生效（3）可變更可撤銷合同（1年內(nèi)申請）重大誤解顯失公平欺詐、脅迫、乘人之危，不損害國家利益（4）無效合同欺詐、脅迫，損害國家利益惡意串通，損害國家、集體或第三人利益以合法形式掩蓋非法目的損害社會公共利益違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定4、合同責(zé)任法律問題違約責(zé)任締約過失責(zé)任爭議的解決方式

訴訟、仲裁定金、訂金、押金、保證金、違約金“定金罰則”給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。

四、訴訟時效1、普通訴訟時效：2年2、特別訴訟時效：

1年：身體受到傷害要求賠償?shù)?；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；延付或拒付租金的；寄存財物被丟失或損毀的。

4年：國際貨物買賣合同和技術(shù)引進出口合同爭議3、權(quán)利的最長保護期限：20年第二部分房地產(chǎn)法律法規(guī)一、商品房預(yù)售的法律規(guī)定與司法實踐

1、商品房預(yù)售的條件

（1）申請人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；（2）已交付全部地價款，取得土地使用權(quán)證書；（3）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；（4）已確定施工進度和竣工交付使用時間；（5）三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程；；（6）已在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶、簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（7）預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；（8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。2、商品房預(yù)售合同登記備案的法律效力

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。登記備案不是商品房預(yù)售合同生效的條件。

3、商品房預(yù)售后規(guī)劃、設(shè)計變更的爭議處理

預(yù)售人不得擅自變更已預(yù)售的商品房項目的設(shè)計；對預(yù)售的商品房項目的結(jié)構(gòu)型式、戶型、使用功能、使用面積和合同約定的其他事項的設(shè)計進行變更時，應(yīng)當征得相關(guān)的預(yù)購人同意；預(yù)購人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達不成補償協(xié)議的，可以索取已交付的商品房預(yù)售款本息，并可以依照合同約定追償預(yù)售人的違約金，合同沒有約定違約金的，可以依法追償已付預(yù)售款百分之十以上百分之二十以下違約金。4、商品房認購書的相關(guān)法律問題

（1）

理論上應(yīng)當屬于預(yù)約合同。（2）司法實踐中，其法律意義在于約束認購雙方在約定時間內(nèi)對買賣合同的內(nèi)容進行誠信談判。

如因一方原因未能訂立商品房買賣合同，適用定金罰則；如因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。二、商品房現(xiàn)售的法律分析1、商品房現(xiàn)售的法律條件：

（1）企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；（3）土地使用權(quán)證書或合法土地文件；（4）舊城改造項目的，拆遷安置已經(jīng)落實的依據(jù)；（5）竣工驗收證明；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已落實。2、商品房銷售的法律限制

不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)：依法限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬不清的國有土地使用權(quán)被依法收回的經(jīng)行政主管機關(guān)公告拆遷的房屋其他3、商品房銷售時出現(xiàn)面積誤差的處理有約定的，從約定。沒有約定或約定不明確的，按下列原則處理：（1）誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

三、預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓（期房買賣）

2005年4月30日，七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定：

禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

四、商品房買賣的貸款法律分析1、商業(yè)貸款

貸款額為八成以下；應(yīng)提供房產(chǎn)作為抵押。

2、住房公積金貸款的條件、貸款額、期限和限制

（1）條件：住房公積金繳存者，且連續(xù)繳存半年以上；賬戶最少有半年正常匯繳的余額；別墅、聯(lián)排別墅、單家獨戶式住宅及超過20年樓齡的不適用。

（2）貸款最高限額：

35萬/人90萬/多人共同購買一套

7.5萬/車位

月還本付息額度不超過申請人收入（按申請人繳存公積金時申報的工資基數(shù)）的50％。

（3）首期付款比例：

不低于所購住房需交全部價款20%；二套房貸的首付款不低于成交價的50％。

（4）貸款期限：

預(yù)售房貸款不超過30年；現(xiàn)房、自建房貸款不超過20年

可延長到法定退休年齡（男：60歲，女：55歲）后5年。利率：3.33%(5年以下)3.87%（5年以上）

（5）提取個人住房公積金的條件：a．購買、建造、翻建、大修自住住房的

；

b．償還本人（含配偶）購買自住住房貸款本息的

；

c．租住住房租金超出家庭月收入30%的

；d．戶口遷離本市或出境定居的

；

e．完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的

；

f．享受最低生活保障的

；g．本市戶口下崗失業(yè)人員，男滿45歲、女滿40的

；

h．離休、退休的

；

i．死亡或被宣告死亡的

；

/3、貸款合同與商品房買賣合同的關(guān)系有關(guān)聯(lián)，但從法律的角度上來講是兩個相互獨立的合同。商品房買賣合同買受人和出賣人（開發(fā)商）借款合同貸款人（買受人）和借款人（銀行）五、商品房的交付使用及其質(zhì)量保證1、商品房的交付要求一般都在買賣合同中進行約定，有約定的按約定執(zhí)行。按期將符合交付使用條件的房交付給購房人；向購房人出示商品房竣工驗收合格的文件及房屋實測面積數(shù)據(jù)；向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》通知購房人辦理入住手續(xù)并配合購房人查驗、接收房屋

2、交付時應(yīng)提供的文件“一表三書”：《竣工驗收備案表》《商品住宅質(zhì)量保證書》《商品住宅使用說明書》《商品住宅交樓書》

3、逾期交付的法律后果有約定的，按約定。無約定的，則：a、經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交樓的，買受人可以要求解除合同。（三個月；一年內(nèi)）b、按照有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定違約金。4、商品房的保修期限從房屋交付之日起計算。保修期限：1)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;(50年)2)屋面防水3年；

3)

墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

4)墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

5)地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

6)門窗翹裂、五金件損壞1年；

7)管道堵塞2個月；

8)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；

9)衛(wèi)生潔具1年；

10)燈具、電器開關(guān)6個月

5、交付的商品房存在暇疵的解決方法（1）質(zhì)量暇疵拒絕接受或解除合同。經(jīng)核驗主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，有權(quán)退房。

（2）權(quán)利暇疵：指交付的商品房上設(shè)定有抵押權(quán)等他項權(quán)利。若開發(fā)商在出售時未明確告知房屋上設(shè)定有抵押權(quán)的，買受人可以拒絕接受房屋。更進一步買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。6、商品房銷售意外風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)交付作為分界線。交付使用前毀損、滅失的風(fēng)險由出賣方承擔(dān)；交付使用后毀損、滅失的風(fēng)險由買受方承擔(dān)。注：因購房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物業(yè)管理費等費用應(yīng)由購房人承擔(dān)，商品房毀損、滅失的風(fēng)險責(zé)任也由購房人承擔(dān)。

六、商品房的專項維修基金1、繳納標準:2008年2月1日（含當日）后取得預(yù)售許可證的商品房首次繳存住宅專項維修資金的按以下比例：

30元-50元/平方米(中山標準）成交總額的2%（貴陽標準）

2、專項維修基金的使用屬業(yè)主所有。用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。保修期內(nèi)物業(yè)的維修，由建設(shè)單位承擔(dān)；人為原因造成的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費用由責(zé)任人承擔(dān)，不得使用專項維修資金。共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修費用的分攤遵循“誰受益，誰負責(zé)”的原則。物業(yè)公司和業(yè)主委員會應(yīng)當合理分攤維修費用，并經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會同意后，方可使用。七、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理1、未經(jīng)登記不得對抗第三人和不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移

受法律保護的力度非常之弱。容易出現(xiàn)出賣人再次將房屋賣出或別的可能。第9條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第14條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。2、商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費一手（房產(chǎn)證）:（1）契稅：買方：3%1.5%(普通住宅）（2）合同印花稅：0.05%（買賣雙方均各自承擔(dān)，目前暫免征）（3）印花稅：5元/本（買方）

（4）房屋所有權(quán)登記費：80元/套（住宅）550元/套（非住宅）買方承擔(dān)（5）交易手續(xù)費：賣方：3元/平方米；買方：3元/平方米（住宅免收）；（6）房地產(chǎn)權(quán)證：10元/本（一人免收，每增一人加收10元）

（7）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費：90平米以下30元

90-150平方50元

150-800平米100元800平米以上200元二手:

(1)契稅：買方：3%

1.5%(普通住宅）

（2）合同印花稅：買方：0.05%(暫免)賣方：0.05%(暫免)（3）印花稅：5元/本（買方）（4）交易手續(xù)費：買方：3元/平方米

賣方：3元/平方米（5）房地產(chǎn)權(quán)證：10元/本（一人免收，每增一人加收10元）（6）房屋所有權(quán)登記費：80元/套（住宅）550元/套（非住宅）買方承擔(dān)（7）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費：90平米以下30元

90-150平方50元

150-800平米100元800平米以上200元

賣方需承擔(dān)的幾項

(7)土地增值稅：房價x3%（非普通住宅）(8)個人（單位）所得稅：據(jù)實征收：

（轉(zhuǎn)讓收入全額-購置或受讓原價）x20%

核定征收：房價x3%

特別說明：

自用住宅滿5年免征個人所得稅。（9）營業(yè)稅及附加：（個人轉(zhuǎn)讓）稅率：營業(yè)稅：房價x5%城市建設(shè)稅：營業(yè)稅x7%（鎮(zhèn)區(qū)、南區(qū)5%）教育費附加：營業(yè)稅x3%堤圍費：房價x0.1%普通住宅：（轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票價）x5%（購買未滿5年）免征（購買超過5年）非普通住宅：轉(zhuǎn)讓收入x5%（購買未滿5年）（轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票價）x5%（購買超過5年）

契稅完稅憑證原件

贈與：

1、房屋所有權(quán)登記費：2、合同印花稅、交易手續(xù)費、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費、印花稅、房地產(chǎn)權(quán)證3、契稅：房產(chǎn)價值的3%受贈人承擔(dān)

4、個人所得稅：房產(chǎn)價值扣減合理費用后的20％受贈人承擔(dān)以下三種情形免征個人所得稅：

①房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房產(chǎn)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

②或無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

③或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。5、營業(yè)稅及附加免征：上述第4點中①②③三種情形及離婚財產(chǎn)分割暫免征營業(yè)稅及附加；全額征收：將不動產(chǎn)無償贈予給上述情形除外的個人及單位，視同銷售征收營業(yè)稅及附加。

4、房地產(chǎn)權(quán)證（小確權(quán)）的辦理時限a、商品房買賣合同有約定的，按約定的期限b、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日c、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日

否則，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)交易登記所公示的辦證時限：

遞件后15個工作日，有預(yù)售抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押的18個工作日。八、開發(fā)商違約需雙倍賠償?shù)那樾危汉贤喠⑶埃汗室怆[瞞所售房屋已抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或為拆遷補償安置房；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。合同訂立后：開發(fā)商又將房屋出賣給第三人；開發(fā)商又將房屋抵押給第三人.第三部分房地產(chǎn)政策

二OO五年度

3月26日：《關(guān)于切實穩(wěn)定住宅價格的通知》（國八條）部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加，導(dǎo)致房價上漲過快，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。要求地方政府及相關(guān)部門綜合采取土地、財稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求，抑制房價過快上漲；房價問題開始“泛政治化”，對于控制措施不力，造成市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負責(zé)人的責(zé)任。4月27日《加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》（新國八條）

對“舊國八條”的解釋與細化，再次明確地對市場強調(diào)了政府“平抑”樓市的決心：要把房價降下來，并將調(diào)控措施具體化。它還透露出，政府已注意到并著手改變房地產(chǎn)市場存在的信息不暢、部分人獨霸話語權(quán)、房地產(chǎn)運作模糊等弊端。5月9日建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》

要求把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)；明確指出，“期房限轉(zhuǎn)”、新購商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅”等措施，收回閑置土地，打擊炒作投機行為?！傲淮笙蕖?。

二OO六年度

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國六條）：時間：2006年5月17日內(nèi)容：促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的六項措施（一）切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。（四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。（五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。拉開了2006年調(diào)控序幕

《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國十五條）：時間：2006年5月29日內(nèi)容：9月底前公布住房建設(shè)規(guī)劃；

90平房方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）須占項目總建面七成以上；購房不足5年轉(zhuǎn)讓須按全額交營業(yè)稅，普通住房超過5年的免征，非普通住房超過5年的按差額征收；

房地產(chǎn)信貸：項目資本金達不到35%的不發(fā)放貸款，空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個人住房貸款首付比例不低于三成，購買自住住房且90平米以下首付二成；居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型；土地供應(yīng)在限套型、限房價基礎(chǔ)上，用競地價、競房價的方法，以招標確定開發(fā)單位；停止別墅類用地的供應(yīng)，限度低密度、大套型住房土地供應(yīng)；土地閑置1年的征收高額土地閑置費，閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。2006年7月6日《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當在10日內(nèi)開始銷售商品房。同時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，不得發(fā)布商品房預(yù)售廣告。

2006年8月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的范圍作了細化，進一步明確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構(gòu)和價格爭議裁決機制。

7月11日《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》

“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)和個人購房的管理。9月4日

《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》

境外主體辦理購房結(jié)匯時，應(yīng)提交房地產(chǎn)主管部門出具的商品房預(yù)售合同登記備案文件等相關(guān)材料，結(jié)匯資金直接劃入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購匯匯出。

二OO七年度

住宅保障政策：8月7日國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見

》（國24號文）建立健全城市廉租住房制度，50平米以內(nèi)改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。規(guī)范經(jīng)濟適用房的供應(yīng)對象；60平米；使用不滿5年，不得上市交易；政府優(yōu)先回購；加強單位集資合作建房管理，國家機關(guān)不得集資建房，。加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。

11月19日七部委《經(jīng)濟適用住房管理辦法》對2004年版本的重新修訂。中低收入家庭低收入家庭房價：微利保本3%有限產(chǎn)權(quán)

嚴格限制集資建房12月1日九部委《廉租住房保障辦法》最低收入家庭低收入家庭土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%；單套建筑面積控制在50平米以內(nèi)；

主要在經(jīng)濟適用房、普通商品住房項目中配套建設(shè)。金融政策：9月27日央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（1）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。自有資金達35%及四證齊全才可辦理貸款；經(jīng)查實對囤積土地、房源的開發(fā)企業(yè)不得發(fā)放貸款；空置3年以上的商品房不得作為貸款的抵押物；原則上只能本地貸款。（2）嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理。不得發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對政府土地儲備機構(gòu)的貸款應(yīng)以抵押貸款形式發(fā)放，額度不超過評估值的70%，期限不超過2年。（3）嚴格住房消費貸款管理。只對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》康膫€人發(fā)放貸款；購買首套且90平米以下，首付不低于20%；購買首套且90平米以上，首付不低于30%；已利用貸款購房又申請購買第二套（含）以上住房的，首付不低于40%，利率不低于同期同檔次基準利率的1.1，首付比例和利率隨套數(shù)增加而大幅提高。對已抵押房產(chǎn)，在未歸還全部貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。借款人償還貸款的月支出不得超過其月收入的50%（4）嚴格商業(yè)用房購房貸款管理。已竣工驗收的房屋；首付不低于50%，不超過10年，利率不低于同期同檔次的1.1倍；以商住兩用房名義申請貸款的，首付不低于45%。（5）加強房地產(chǎn)信貸征信管理。銀行接受貸款申請后，及時通過央行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款企業(yè)（人）信用狀況進行查詢；貸款獲批后，將相關(guān)信息錄入數(shù)據(jù)庫，借款人是個人的，還應(yīng)詳細記載借款人及其配偶的相關(guān)信息（身份證、購房套數(shù)等）。（6）加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險防范工作。

12月5日央行、銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（1）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數(shù)。（2）已利用貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當?shù)厮剑俅蜗蜚y行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款執(zhí)行，但必須提交當?shù)胤抗懿块T出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。

（3）已利用公積金貸款購房的，再次申請商業(yè)住房貸款，按前款執(zhí)行。貨幣政策方面：加息6次，一年期存款基準利率4.14%，一年期貸款基準利率7.47%；全年提高存款準備金率共計10次，14.5%。市場整治政策：4月2日建設(shè)部等八部委《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ反笠?guī)模的、嚴厲的房地產(chǎn)市場整治行動開始全面展開。將在未來一年內(nèi)，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。將圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢交易問題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點部位展開，要對在建并已進入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，并對有投訴舉報的項目進行重點調(diào)查。外資利用政策：6月11日商務(wù)部、國家外匯管理局《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》對去年7月出臺的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》的進一步細化和補充。表明中央對于外資投資房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度趨嚴，境外個人和機構(gòu)投資和投機房產(chǎn)的行為得到明顯抑制。

二OO八年度

10月27日央行自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%

11月1日

自2008年11月1日起，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。

㈠個人首購90平米以下住房，契稅稅率下調(diào)到1%㈡?zhèn)€人買賣住房暫免征收印花稅㈢個人賣房暫免征收土地增值稅㈣最低首付款比例調(diào)整為20%㈤商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍㈥個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點

二OO九年度

1月3日四大國有銀行宣布：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。

12月9日

國務(wù)院常務(wù)會議上決定：12月31日后，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年。12月23日財政部宣布:自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

二O一O年度

1月7日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

（國十一條）

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給

1）加快中低價位、中小套型普通商品房住房建設(shè)；

2)增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；二、合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機性購房需求3）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；

對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。

4）繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策；三、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管

5）加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；6）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序；7）加強土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；8）加強市場監(jiān)測；

四、加快推進保障性安居工程建設(shè)

9）力爭到2012年末解決低收入住房困難家庭的住房問題；

10）中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度；五、落實地方各級人民政府責(zé)任（省級政府總負責(zé)，市、縣級政府抓落實）4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》

（新國十條）

一、切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)

1）統(tǒng)一思想，提高認識；2)建立考核問責(zé)機制；二、堅決抑制不合理住房需求3）實行嚴格的差別化信貸政策對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。

對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款

。

4）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用

三、增加住房有效供給5）增加居住用地有效供應(yīng)；6）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)四、加快保障性安居工程建設(shè)五、加強市場監(jiān)管8）加強對房企購地和融資的管理；9）加在交易秩序監(jiān)管；10）完善房地產(chǎn)市場信息批露制度。6月4日《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》

（認房又認貸)1、商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。

2、城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。如因當?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應(yīng)將其記作不良記錄。3、應(yīng)執(zhí)行二套及以上差別化信貸政策的情形：1）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；

2）借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的

3）貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

4、對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；能提供的按第3點執(zhí)行差別化信貸政策。6月12日《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》

一、公共租賃住房的供應(yīng)對象

主是要城市中等偏下收入住房困難家庭；有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。

二、租賃期限一般為3到5年，期滿仍符合條件的可申請續(xù)租。

三、成套建設(shè)；（單套建筑面積控制在60平米以內(nèi)）集體宿舍形式建設(shè)。

四、只能用于承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租或閑置，也不得用于其他經(jīng)營活動；承租人違反規(guī)定使用的，應(yīng)當責(zé)令退出；承租人購買、受贈、繼承或者租賃其他住房的，應(yīng)當退出；拖欠租金和其他費用的，可通報其單位，從其工資收入中直接劃扣。五、相應(yīng)的政策支持及監(jiān)督管理謝謝大家！兒童慢性咳嗽與處理1急性咳嗽，時間短于4周單擊此處添加文本具體內(nèi)容2亞急性咳嗽，時間介于4－8周單擊此處添加文本具體內(nèi)容3慢性咳嗽，時間超過8周單擊此處添加文本具體內(nèi)容一.定義CONTENTSONE1二.咳嗽感受器與部位三種感受器

RARlike（快速適應(yīng)性感受器，機械刺激為主）

Nociceptive（傷害感受器，化學(xué)刺激為主）

Polymodal（咳嗽感受器，機械刺激與酸）有髓神經(jīng)纖維口咽部、喉、支氣管樹、外耳道與鼓膜A

神經(jīng)纖維C神經(jīng)纖維C類神經(jīng)纖維感受器(VR1)無髓神經(jīng)纖維通過釋放神經(jīng)多肽，刺激RARs主要位于支氣管Opioidreceptor阿片受體,有μ、κ、δ和σ亞型麻醉鎮(zhèn)痛劑通過某些肽類物質(zhì)(如β-內(nèi)啡肽)及μ阿片受體抑制咳嗽呼吸道中也存在μ受體,參與了芬太尼誘發(fā)嗆咳過程慢性咳嗽經(jīng)常（16~62%）同時由一種以上病因引起UACS，哮喘，GERD是各年齡慢性咳嗽最常見的三種原因慢性咳嗽是57%哮喘和75%GERD的唯一癥狀大多數(shù)慢性咳嗽能明確病因，使治療有效率達84~98%三.慢性咳嗽的常見病因上呼吸道咳嗽綜合癥(UACS)

慢性鼻竇炎慢性鼻炎，包括過敏性鼻炎增殖體肥大吸入綜合癥

胃食道反流病(GERD)

會厭功能障礙支氣管源性疾病哮喘綜合征病毒感染后咳嗽心因性疾病兒童慢性咳嗽(胸片正常)的常見原因常見的支氣管源性疾病是兒童慢性咳嗽的第一大原因支氣管哮喘咳嗽變異性哮喘(CVA)

非哮喘性嗜酸細胞性支氣管炎(NAEB)<一>哮喘綜合征有慢性氣道炎癥，氣道高反應(yīng)，肺功能異常有咳嗽及喘息發(fā)作，以夜間和清晨為重有特應(yīng)性家族史對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥及支氣管擴張藥有效1.支氣管哮喘有慢性氣道炎癥，氣道高反應(yīng)，肺功能大多正常；中央氣道慢性炎癥和支氣管反應(yīng)增高平滑肌收縮刺激肌梭內(nèi)咳嗽感受器以咳嗽為主，偶爾有喘息發(fā)作以夜間和清晨為重對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥，支氣管擴張藥有效2.咳嗽變異性哮喘又稱過敏性咳嗽有慢性氣道炎癥，痰液嗜酸細胞>2.5~5%無氣道高反應(yīng)和肺功能異常僅有咳嗽，無喘息發(fā)作對糖皮質(zhì)激素，抗白三烯受體拮抗藥有效；支氣管擴張藥無效3.嗜酸細胞性支氣管炎激素敏感性咳嗽常用的相關(guān)檢查支氣管舒張試驗支氣管激發(fā)試驗3％NaCl霧化吸入誘導(dǎo)咳嗽痰液咳出或吸出處理后計數(shù)嗜酸細胞數(shù)痰液嗜酸細胞>2.5~5%誘導(dǎo)痰嗜酸細胞計數(shù)RSV毛細支氣管炎與慢性咳嗽有密切關(guān)系RSV導(dǎo)致支氣管結(jié)構(gòu)或功能的持續(xù)損害RSV改變神經(jīng)敏感閾值，咳嗽感受器閾值降低RSV誘導(dǎo)RSV-IgE形成，ECP增高RSV誘發(fā)咳嗽(哮喘、肺發(fā)育不全、氣道吸入)<二>病毒感染后咳嗽以夜間及清晨咳嗽為主，可伴有喘息發(fā)作多持續(xù)3－8周，但對于早產(chǎn)兒、小于3個月的嬰兒及伴有基礎(chǔ)疾病的患兒持續(xù)時間較長部分伴有特異體質(zhì)的患兒，對糖皮質(zhì)激素及白三烯拮抗藥物治療有效是兒童慢性咳嗽常見原因之一分泌物直接刺激鼻咽部分泌物反流刺激咽喉分泌物導(dǎo)致鼻咽喉部神經(jīng)敏感度增加<三>上呼吸道咳嗽綜合癥

慢性鼻炎過敏性鼻炎常年性非過敏性鼻炎血管運動性鼻炎感染性鼻炎慢性鼻竇炎增殖體肥大引起UACS的原因有：臨床表現(xiàn)喉部發(fā)癢、疼痛，咳粘液性痰及清嗓動作有咽后壁分泌物流動感咽后壁可見粘液樣分泌物咽部粘膜呈鵝卵石改變(結(jié)節(jié)狀淋巴濾泡)一代抗組胺藥物/鼻減充藥物有效胃食道反流酸性反流非酸性反流氣管食管瘺吞咽協(xié)調(diào)障礙<四>吸入綜合癥胃食道反流反流形式：食道下端咳嗽感受器反流到咽下部或喉部(咽喉部反流)吸入氣管或支氣管肺多見于小齡幼兒，表現(xiàn)為喂水或奶時的嗆咳部分見于神經(jīng)肌肉受損或發(fā)育異常的患兒上呼吸道感染后會加重癥狀進食稠厚流質(zhì)或鼻飼能明顯改善癥狀吞咽協(xié)調(diào)障礙1.室內(nèi)環(huán)境空氣污染污穢或刺激性有害氣體；氣媒性過敏原2.在集體環(huán)境中生活

幼兒園和小學(xué)<五>慢性或反復(fù)呼吸道感染3.支氣管肺功能結(jié)構(gòu)異常氣道堵塞

支氣管異物、支氣管淋巴結(jié)壓迫、異位血管.氣道結(jié)構(gòu)異常原發(fā)性纖毛運動障礙慢性氣道炎癥麻疹肺炎后,先天性心臟病肺功能異常早產(chǎn)兒、支氣管發(fā)育不良胸部平片或CT：明確肺部病變鼻腔鏡：明確鼻炎及鼻竇炎鼻竇平片或CT：明確鼻竇炎吞鋇、同位素、食道下端pH測定：明確胃食道返流支氣管擴張或激發(fā)試驗：明確哮喘或病毒感染后咳嗽誘導(dǎo)痰液試驗：明確嗜酸細胞支氣管炎纖支鏡檢查：明確異物超聲心動圖檢查：心臟情況四.常用輔助診斷措施ONE1常見慢性咳嗽的處理方法過敏性鼻炎：鼻用糖皮質(zhì)激素抗組胺藥-減充劑/抗組胺藥避免過敏原/刺激物血管運動性鼻炎：鼻用嗅化異丙托品感染后鼻炎：第一代抗組胺藥-減充劑鼻用嗅化異丙托品慢性鼻竇炎：抗生素+抗組胺藥-減充劑

上呼吸道咳嗽綜合癥治療原則避免接觸過敏原;

阻斷或減輕炎癥反應(yīng)和分泌物的產(chǎn)生;

治療感染;

糾正結(jié)構(gòu)異常

診斷為UACS誘發(fā)咳嗽的患者,如果第一代抗組胺藥物和(或)減充血劑(A/D)的經(jīng)驗性治療沒有效果,下一步應(yīng)進行鼻竇的影像學(xué)檢查吸入皮質(zhì)醇，減輕氣道炎癥和氣道反應(yīng)性白三烯受體拮抗劑，

受體激動劑，治療夜間陣發(fā)性咳嗽一般不用祛痰藥、中樞性止咳藥和抗生素咳嗽變異性哮喘

(Coughvariantasthma)吸入性糖皮質(zhì)激素及白三烯拮抗藥物有效對支氣管擴張藥物無效嗜酸細胞性支氣管炎避免反復(fù)呼吸道感染

受體激動劑或溴化異丙托品緩解咳嗽必要時可吸入糖皮質(zhì)激素一般在1歲后逐漸好轉(zhuǎn)

感染后氣道高反應(yīng)性加強喂養(yǎng)指導(dǎo)稠厚食品鼻飼喂養(yǎng)吞咽協(xié)調(diào)障礙1.針對性抗病原治療2.治療局部慢性病灶3.調(diào)節(jié)機體免疫狀態(tài)4.加強營養(yǎng)與鍛煉

慢性遷移性感染重視病史與體檢，包括耳鼻咽喉和消化系統(tǒng)疾病。根據(jù)病史與體檢結(jié)果選擇有關(guān)檢查，由簡單到復(fù)雜。先檢查常見病，后少見病。診斷和治療兩者應(yīng)同步或順序進行。如前者條件不具備時，根據(jù)臨床特征進行診斷性治療，并根據(jù)治療反應(yīng)確定咳嗽病因，治療無效時再選擇有關(guān)檢查。慢性咳嗽的病因診斷原則

1．病史和查體，通過病史詢問縮小診斷范圍

2．常規(guī)X線胸片檢查

3．胸片有明顯病變者,可根據(jù)病變的形態(tài)、性質(zhì)選擇進一步檢查。

4．胸片無明顯病變者，如被動吸煙、環(huán)境刺激物，則脫離刺激物的接觸，觀察4周?？人匀晕淳徑饣驘o上述誘發(fā)因素，則進入下一步診斷程序。

慢性咳嗽病因診斷流程具體步驟：5．肺通氣功能+支氣管激發(fā)試驗，診斷和鑒別哮喘通氣功能正常、激發(fā)試驗陰性，進行誘導(dǎo)痰檢查

6．懷疑呼吸道過敏者，可行變應(yīng)原皮試、血清IgE

和咳嗽敏感性檢測。7．存在鼻后滴流或頻繁清喉時，可先按UACS治療，聯(lián)合使用第一代H1受體阻斷劑和鼻減充血劑。對變應(yīng)性鼻炎可加用鼻腔吸入糖皮質(zhì)激素。治療1～2周癥狀無改善者，可攝鼻竇CT或鼻咽鏡

8．對于飲水或喂奶嗆咳者，可考慮改用稠厚食品，必要時進行短期鼻飼喂養(yǎng)。

9．上述檢查仍未確診，或試驗治療仍繼續(xù)咳嗽者，應(yīng)考慮進行高分辨率CT和纖支鏡以及心臟超聲檢查，除外支氣管擴張癥、支氣管內(nèi)膜結(jié)核及左心功能不全等疾病。

10．反復(fù)發(fā)作的慢性咳嗽患者，夜間不咳，較敏感，如上述各項檢查和針對性治療均無效時，應(yīng)除外心因性咳嗽。

注意點：

1．經(jīng)相應(yīng)治療后咳嗽緩解，病因診斷方能確立。

2．部分患者可同時存在多種病因。如果患者治療后，咳嗽癥狀部分緩解，應(yīng)考慮是否同時合并其它病因謝謝第三節(jié)分析文體特征和表現(xiàn)手法2大考點書法大家啟功自傳賞析中學(xué)生，副教授。博不精，專不透。名雖揚，實不夠。高不成，低不就。癱偏‘左’，派曾‘右’。面微圓，皮欠厚。妻已亡，并無后。喪猶新，病照舊。六十六，非不壽。八寶山，漸相湊。計平生，謚曰陋。身與名，一起臭?！举p析】寓幽默于“三字經(jīng)”，名利淡薄，人生灑脫，真乃大師心態(tài)。1.實用類文本都有其鮮明的文體特征，傳記的文體特征體現(xiàn)為作品的真實性和生動性。傳記的表現(xiàn)手法主要有以下幾個方面：人物表現(xiàn)的手法、結(jié)構(gòu)技巧、語言藝術(shù)和修辭手法。2.在實際考查中，對傳記中段落作用、細節(jié)描寫、人物陪襯以及環(huán)境描寫設(shè)題較多，對于材料的選擇與組織也常有涉及。3.考生復(fù)習(xí)時要善于借鑒小說和散文的知識和經(jīng)驗，同時抓住傳記的主旨、構(gòu)思以及語言特征來解答問題。傳記的文體特點是真實性和文學(xué)性。其中，真實性是傳記的第一特征，寫作時不允許任意虛構(gòu)。但傳記不同于一般的枯燥的歷史記錄，它具有文學(xué)性，它通過作者的選擇、剪輯、組接，傾注了愛憎的情感；它需要用藝術(shù)的手法加以表現(xiàn)，以達到傳神的目的?？键c一分析文體特征從哪些方面分析傳記的文體特征？一、選材方面1.人物的時代性和代表性。傳記里的人物都是某時代某領(lǐng)域較

突出的人物。2.選材的真實性和典型性。傳記的材料比較翔實，作者從傳主

的繁雜經(jīng)歷中選取典型的事例，來表現(xiàn)傳主的人格特點，有

較強的說服力。3.傳記的材料可以是重大事件，也可以是日常生活小事。[知能構(gòu)建]二、組材方面1.從時序角度思考。通過抓時間詞語，可以迅速理清文章脈絡(luò)，

把握人物的生活經(jīng)歷及思想演變過程。2.從詳略方面思考。組材是與主題密切相關(guān)的。對中心有用的，

與主題特別密切的材料，是主要內(nèi)容，則需濃墨重彩地渲染，

要詳細寫；與主題關(guān)系不很密切的材料，是次要內(nèi)容，則輕

描淡寫，甚至一筆帶過。三、句段作用和標題效果類別作用或效果開頭段內(nèi)容：開篇點題，渲染氣氛，奠定基調(diào)，表明情感。結(jié)構(gòu)：總領(lǐng)下文，統(tǒng)攝全篇；與下文某處文字呼應(yīng)，為下文做鋪墊或埋下伏筆；與結(jié)尾呼應(yīng)。中間段內(nèi)容：如果比較短，它的作用一般是總結(jié)上文，照應(yīng)下文；如果比較長，它的作用一般是擴展思路，豐富內(nèi)涵，具體展示，深化主題。結(jié)構(gòu)：過渡，承上啟下，為下文埋下伏筆、鋪墊蓄勢。結(jié)尾段內(nèi)容：點明中心，深化主題，畫龍點睛，升華感情、卒章顯志，啟發(fā)思考。結(jié)構(gòu)：照應(yīng)開頭；呼應(yīng)前文；使結(jié)構(gòu)首尾圓合。標題①突出了敘述評議的對象。②設(shè)置懸念，激發(fā)讀者的閱讀興趣。③表現(xiàn)了傳主的精神或品質(zhì)。④點明了主旨，表達了作者的情感。⑤運用修辭，使文章內(nèi)涵豐富，意蘊深刻，增加了文章的厚度與深度。四、語言特色角度分析鑒賞傳記的類別自傳采用第一人稱，語言或幽默調(diào)侃或自然親切；他傳采用第三人稱，語言或樸實自然或文采斐然。語意和句式句子中的關(guān)鍵詞所包含的情感、態(tài)度等，整句與散句、推測與肯定、議論與抒情、祈使與反問等特殊句式，往往有著不同一般的表現(xiàn)力。這些都是分析語言的切入點。修辭的角度修辭一般是用來加強語言的表現(xiàn)力的。抓住修辭特點，就能從語言的表達效果上加以體味。語言風(fēng)格含蓄與明快、文雅與通俗、生動與樸實、富麗與素淡、簡潔與繁復(fù)等。1.(2015·新課標全國卷Ⅰ)閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學(xué)即練]朱東潤自傳1896年我出生在江蘇泰興一個失業(yè)店員的家庭，早年生活艱苦，所受的教育也存在著一定的波折。21歲我到梧州擔(dān)任廣西第二中學(xué)的外語教師，23歲調(diào)任南通師范學(xué)校教師。1929年4月間，我到武漢大學(xué)擔(dān)任外語講師，從此我就成為大學(xué)教師。那時武漢大學(xué)的文學(xué)院長是聞一多教授，他看到中文系的教師實在太復(fù)雜，總想來一些變動。用近年的說法，這叫作摻沙子。我的命運是作為沙子而到中文系開課的。大約是1939年吧，一所內(nèi)遷的大學(xué)的中文系在學(xué)年開始，出現(xiàn)了傳記研究這一個課，其下注明本年開韓柳文。傳記文學(xué)也好，韓柳文學(xué)也不妨，但是怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？在當時的大學(xué)里，出現(xiàn)的怪事不少，可是這一項多少和我的興趣有關(guān)，這就決定了我對于傳記文學(xué)獻身的意圖?！端膸烊珪偰俊酚袀饔涱悾赋觥蛾套哟呵铩窞閭髦?，《孔子三朝記》為記之祖，這是三百年前的看法，現(xiàn)在用不上了。有人說《史記》《漢書》為傳記之祖，這個也用不上。《史》《漢》有互見法，對于一個人的評價，常常需要通讀全書多卷，才能得其大略?？墒窃趥饔浳膶W(xué)里，一個傳主只有一本書，必須在這本書里把對他的評價全部交代。是不是古人所作的傳、行狀、神道碑這一類的作品對于近代傳記文學(xué)的寫作有什么幫助呢？也不盡然。古代文人的這類作品，主要是對于死者的歌頌，對于近代傳記文學(xué)是沒有什么用處的。這些作品，畢竟不是傳記文學(xué)。除了史家和文人的作品以外，是不是還有值得提出的呢？有的，這便是所謂別傳。別傳的名稱，可能不是作者的自稱而是后人認為有別于正史，因此稱為“別傳”。有些簡單一些，也可稱為傳敘。這類作品寫得都很生動，沒有那些阿諛奉承之辭，而且是信筆直書，對于傳主的錯誤和缺陷，都是全部奉陳。是不是可以從國外吸收傳記文學(xué)的寫作方法呢？當然可以，而且有此必要。但是不能沒有一個抉擇。羅馬時代的勃路塔克是最好的了，但是他的時代和我們相去太遠，而且他的那部大作，所著重的是相互比較而很少對于傳主的刻畫，因此我們只能看到一個大略而看不到入情入理的細致的分析。英國的《約翰遜博士傳》是傳記文學(xué)中的不朽名作，英國人把它推重到極高的地位。這部書的細致是到了一個登峰造極的地位，但是的確也難免有些瑣碎。而且由于約翰遜并不處于當時的政治中心，其人也并不能代表英國的一般人物，所以這部作品不是我們必須模仿的范本。是不是我國已經(jīng)翻譯過來的《維多利亞女王傳》可以作為范本呢？應(yīng)當說是可以，由于作者著墨無多，處處顯得“頰上三毫”的風(fēng)神。可是中國文人相傳的做法，正是走的一樣的道路，所以無論近代人怎么推崇這部作品，總還不免令人有“穿新鞋走老路”的戒心。國內(nèi)外的作品讀過一些，也讀過法國評論家莫洛亞的傳記文學(xué)理論，是不是對于傳記文學(xué)就算有些認識呢？不算，在自己沒有動手創(chuàng)作之前，就不能算是認識。這時是1940年左右，中國正在艱苦抗戰(zhàn)，我只身獨處，住在四川樂山的郊區(qū)，每周得進城到學(xué)校上課，生活也很艱苦。家鄉(xiāng)已經(jīng)陷落了，妻室兒女，一家八口，正在死亡線上掙扎。我決心把研讀的各種傳記作為范本，自己也寫出一本來。我寫誰呢？我考慮了好久，最后決定寫明代的張居正。第一，因為他能把一個充滿內(nèi)憂外患的國家拯救出來，為垂亡的明王朝延長了七十年的壽命。第二，因為他不顧個人的安危和世人的唾罵，終于完成歷史賦予他的使命。他不是沒有缺點的，但是無論他有多大的缺點，他是唯一能夠拯救那個時代的人物。(有刪改)【相關(guān)鏈接】①自傳和傳人，本是性質(zhì)類似的著述，除了因為作者立場的不同，因而有必要的區(qū)別以外，原來沒有很大的差異。但是在西洋文學(xué)里，常會發(fā)生分類的麻煩。我們則傳敘二字連用指明同類的文學(xué)。同時因為古代的用法，傳人曰傳，自敘曰敘，這種分別的觀念，是一種原有的觀念，所以傳敘文學(xué)，包括敘、傳在內(nèi)，絲毫不感覺牽強。(朱東潤《關(guān)于傳敘文學(xué)的幾個名詞》)②朱先生確是有儒家風(fēng)度的學(xué)者，一身正氣，因此他所選擇的傳主對象，差不多都是關(guān)心國計民生的有為之士。他強調(diào)關(guān)切現(xiàn)實，拯救危亡，尊崇氣節(jié)與品格。這都是可以理解的。(傅璇琮《理性的思索和情感的傾注——讀朱東潤先生史傳文學(xué)隨想》)★作為帶有學(xué)術(shù)性質(zhì)的自傳，本文有什么特點？請簡要回答。答：________________________________________________解析本題考查分析文本的文體基本特征和語言特色。解答時，要在閱讀的基礎(chǔ)上，了解文章的文體特征、內(nèi)容的側(cè)重點、內(nèi)容表達的特征。本文作為一篇帶有學(xué)術(shù)性質(zhì)的自傳，突出特點之一就是偏重學(xué)術(shù)經(jīng)歷，介紹了自己的傳記文學(xué)觀及其形成過程。文章的開頭與結(jié)尾，將自己的生平與學(xué)術(shù)結(jié)合起來，尤其是為張居正寫傳原因的解說，結(jié)合當時的社會背景和自己家庭的情況，更是呈現(xiàn)出學(xué)術(shù)背后的家國情懷。在行文方面，語言平易自然，穿插“怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？”“我寫誰呢？”等口語，語言平白如話，就像面對面閑談一樣。答案①偏重學(xué)術(shù)經(jīng)歷，主要寫自己的傳記文學(xué)觀及其形成過程；②寫生平與寫學(xué)術(shù)二者交融，呈現(xiàn)學(xué)術(shù)背后的家國情懷；③行文平易自然，穿插使用口語，就像和老朋友閑談一樣。1.一般和具體結(jié)合我們在對文本的一般性特征進行分析的同時，也應(yīng)該注意到富有個性的“具體”的特征。[思維建模]分析文體特征2要領(lǐng)2.注意效果解讀

分析文體特征時，不能僅僅停留在辨別認知的層面上，而必須懂得去對它們做“效果”分析。對“效果”的分析不外乎從這樣的兩個方面去考慮：一是從表達者的表達這個方面去考慮，看他采用這樣的方式會給他的表達帶來怎樣的好處；二是從閱讀者這個方面考慮，看他這樣做可以對讀者的閱讀產(chǎn)生什么樣的積極的效果。分析傳記的文體特征?咀嚼經(jīng)典高考題目提升審題答題技能高考曾經(jīng)這樣考品答案，悟技巧，不丟分1.(2014·遼寧卷)本文第一自然段有何作用？請簡要分析。(6分)(《侯仁之：城市的知音》)①交代侯仁之選擇歷史專業(yè)的原因；②寫出了侯仁之對國家民族命運的關(guān)注，使傳主形象更加豐滿；③體現(xiàn)了傳記的真實性；④為下文介紹侯仁之的學(xué)術(shù)研究及成就做鋪墊。(答出1點給1分，2點給3分，3點給5分，4點給6分)2.(2013·福建卷)文章已有“《夢里京華》”一例，為何還要例舉“委曲求全”？請簡要分析。(4分)(《那一種遙遠的幽默》)①增強說服力，進一步突出王文顯劇作別有一番幽默，肯定他喜劇創(chuàng)作的能力和影響。②引出下文對王文顯任代理校長時行事風(fēng)格的敘寫，形成對比，以突出王文顯治校的持重務(wù)實，一絲不茍。(每點2分，意思對即可。)3.(2012·新課標全國卷)12(1)選項E：本文擷取謝希德人生的若干片斷，描寫她熱愛祖國、獻身科學(xué)、關(guān)愛親人的事跡，表現(xiàn)了一位杰出女性的偉大人格。(√)(《謝希德的誠與真》)本選項考查對文體特征的理解，涉及文章的選材、文本的主要內(nèi)容與主題等內(nèi)容。(正確選項，3分)因傳記是記載人物生平或事跡的一類記敘文體，它的表達技巧比較接近于小說和散文，可以說文學(xué)類文本的表現(xiàn)手法都與傳記相通。由于傳記的文體特征，需要格外注意其他人物對傳主的映襯、細節(jié)描寫、引用和議論等方面。考點二分析表現(xiàn)手法3題型(一)敘述1.順敘的作用(效果)：思路清晰，結(jié)構(gòu)條理。2.倒敘的作用(效果)[知能構(gòu)建](1)能增強文章的生動性，使文章產(chǎn)生懸念，更能引人入勝。(2)強調(diào)作用，這一段主要寫了……放到開頭強調(diào)了傳主的……(與傳主精神、品質(zhì)等的關(guān)系)。(3)表達了作者對傳主怎樣的情感(與作者情感的關(guān)系)。(4)深化了主旨(與主旨的關(guān)系)。(5)使文章結(jié)構(gòu)富于變化，避免了敘述的平淡和結(jié)構(gòu)的單調(diào)。3.插敘的作用(效果)(1)內(nèi)容上：①(如果是引述他人的話，或是傳主自己的話、書信等)突出了傳記的真實性，使文章內(nèi)容更充實。②深化了文章主題。③使人物形象更加鮮明。④(如果是引述他人的話等就屬于側(cè)面描寫)側(cè)面烘托了傳主的……⑤(如果插敘的語段拿傳主和其他人對比)通過對比，襯托出了傳主的……(2)結(jié)構(gòu)上：①避免了結(jié)構(gòu)的平鋪直敘，使行文起伏多變，使結(jié)構(gòu)更加緊湊集中。②對……做了必要的鋪墊照應(yīng)，補充說明。(二)描寫(主要是細節(jié)描寫)1.描寫的三種作用(1)讓傳主形象更全面完整，更立體化。傳主形象是由多個側(cè)面組成的，只表現(xiàn)其偉大的一面，而不展現(xiàn)其普通的一面，人物就不能立體化。

(2)讓人物真實可信。要把人物寫好，就要寫其普通的一面，因為讀者是普通的公民，他愿意接受偉人身上普通的一面。這樣的人物會讓讀者覺得真實親切，易于接受。(3)符合讀者心理需要。對于大人物諸如政治家、藝術(shù)家、影視明星等，讀者已經(jīng)從媒體中了解了一些他們在本行業(yè)內(nèi)的成就、事跡。對于傳記作品，讀者更渴望了解一些花絮。因此，一些細節(jié)正能解決這一問題。2.兩種答題方式(1)如果是寫人物的細節(jié)，可以這樣：①思維趨向：寫人物的細節(jié)＝細節(jié)內(nèi)容＋獨特形象＋表現(xiàn)主題＋讀者心理。②答題方式：通過描寫……細節(jié)，……刻畫出一個……形象，突出……(主題思想)，給讀者……感受。(2)如果是場面細節(jié)，可以這樣：①思維趨向：場面細節(jié)＝細節(jié)內(nèi)容＋讀者感受＋表現(xiàn)主題。②答題方式：通過對……的描寫，傳神地寫出在場人……的心情，烘托了……的現(xiàn)場氣氛，使讀者仿佛置身于現(xiàn)場之中，產(chǎn)生身臨其境之感。真實性和感染力都很強。真實地反映了……表達了……的情感傾向。(三)議論的作用1.內(nèi)容上：對主題表達起畫龍點睛的作用。評論性文字既是對

事實的闡釋，也是作者自我態(tài)度的呈現(xiàn)。2.結(jié)構(gòu)上：①用在開頭，起統(tǒng)領(lǐng)全文、點明中心、引出下文的

作用，并能使文章的主題思想得到鮮明的表達；②用在文章

的結(jié)尾，一般是為了加深對所寫人物的認識，深化文章的主

題思想，凸顯所寫人物的品格意義，起畫龍點睛的作用；③用在文章的中間，起承上啟下的作用，使事與事之間緊密

地連接起來，使文章結(jié)構(gòu)顯得嚴謹。1.從側(cè)面表現(xiàn)傳主通過寫與傳主相關(guān)的人、事、物，從側(cè)面表現(xiàn)傳主的道德性格、特點、品性等?？梢允箓饔浘哂懈鼮檎鎸嵏腥说牧α?，可以塑造豐滿的傳主形象，突出傳主的精神面貌，起到增強作品歷史深度和情感力度的作用，增強文章的真實性和可讀性。2.內(nèi)容和情節(jié)的需要不交代其他相關(guān)的人、事、物，內(nèi)容情節(jié)就不完整，就無法更好地表現(xiàn)傳主。只有把傳主放到一定的環(huán)境中，他的行為、性格才顯現(xiàn)其合理性。這樣寫可以更好地體現(xiàn)作者的寫作意圖，豐富文章內(nèi)容，增強文章內(nèi)涵，增強文章文化底蘊等。3.由點及面，深化主題作者要揭示某種社會道理或者一個大的群體，比如整個民族的某種品質(zhì)，光憑傳主一個人無法全面地展現(xiàn)，就必須拓展，傳主再加上其他的人、事、物，點面結(jié)合，就可以更全面、更深刻地表現(xiàn)主題。4.增強表達效果增強文章的文學(xué)色彩；讓人產(chǎn)生豐富的想象，發(fā)人深省，耐人尋味；等等。直接引用大量原始材料，可以更好地突出人物的特點，揭示人物的精神面貌，對人物作出客觀公正的評價。在傳記中，引用主要包括以下幾個方面：引用內(nèi)容引用效果直接引用可以增加作品真實性，更好地突出人物的特點，揭示人物的精神面貌，對人物做出客觀公正的評價。引用詩詞可以從側(cè)面烘托和豐富傳主的思想精神，使傳記顯現(xiàn)出一種古樸文雅的風(fēng)格。引用故事可以增強文章的趣味性，使文章更具有可讀性。引用傳主在書信、日記中的表白以及傳主的話可以印證作者的觀點，也可以使傳記具有更為真實感人的力量。引用他人的話使文章對人物的評述更加全面客觀、真實可信，也能從側(cè)面烘托傳主的形象。閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學(xué)即練]朱啟鈐：“被抹掉的奠基人”林天宏①2006年6月13日下午，一場大雨過后，正陽門箭樓被帶著水霧的腳手架包裹得嚴嚴實實。北京舊城中軸線上的這座標志性建筑，正經(jīng)歷著新中國成立后規(guī)模最大的一次修繕。②由正陽門箭樓北望，長安街車水馬龍，它與城樓左右兩側(cè)的南北長街、南北池街，一同構(gòu)