小型商業(yè)綜合體招商方案范文

小型商業(yè)綜合體招商方案范文四篇綜合體招商籌劃方案【篇一：城市綜合體的招商及籌劃】城市綜合體招商近幾年的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)熱潮中，商業(yè)資本高速圈地，追趕更大市場(chǎng)份額的客觀要求刺激了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起。由于商業(yè)地產(chǎn)的特別屬性，其開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)不是由銷售來驗(yàn)證，而是由招商成功與否來最終打算的，因此前期籌劃與招商成為確保工程成功的關(guān)鍵。在近幾年的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)熱潮中，商業(yè)資本高速圈地，追趕更大市場(chǎng)份額的客觀要求刺激了商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃興起。由于商業(yè)地產(chǎn)的特別屬性，其開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)不是由銷售來驗(yàn)證，而是由招商成功與否來最終打算的，因此前期籌劃與招商成為確保工程成功的關(guān)鍵。招商工作是一項(xiàng)系統(tǒng)、長(zhǎng)期、困難的系統(tǒng)工程。商業(yè)地產(chǎn)的成功，離不開成功的、系統(tǒng)的招商手段。本篇專題從闡述商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)為動(dòng)身點(diǎn)來介紹商業(yè)地產(chǎn)如何成功招商。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，其開發(fā)利潤(rùn)豐厚的好處顯而易見。然而商業(yè)地產(chǎn)在物業(yè)交付的時(shí)候只是整個(gè)運(yùn)營(yíng)局部的正式開頭，能否持續(xù)安康地運(yùn)營(yíng)才是打算一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程是否成功實(shí)現(xiàn)價(jià)值的關(guān)鍵。招商工作作為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要局部，從一開頭就舉足輕重，毫不夸大地說，招商工作的成功與否又是評(píng)判商業(yè)運(yùn)營(yíng)是否成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)。一、商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作成功與否就看是否能按打算成功招商。因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)商來說，把握商業(yè)地產(chǎn)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)工程的運(yùn)作成功。與傳統(tǒng)的商業(yè)招商相比，商業(yè)地產(chǎn)的招商的具有如下三大特點(diǎn)。1、招商時(shí)間長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開頭至工程全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。主力店群招商主力店群作用主要有四個(gè)：①有助于穩(wěn)定整個(gè)工程的經(jīng)營(yíng)主力店群一般占有整個(gè)工程一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使工程更加穩(wěn)定，且有利于工程的可持續(xù)進(jìn)展。②有助于整個(gè)工程的銷售知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商。③有助于增加消費(fèi)群體主力店群各自擁有確定忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助工程在日后的營(yíng)運(yùn)中，能在保持確定量客流的根底上發(fā)揮更大的效用。④有助于提高租金收入主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高工程整體租金收入。中小店群招商中小店群的作用主要有二個(gè)：①業(yè)態(tài)組合需要按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足工程商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購(gòu)物或消費(fèi)需求。2、租金租期懸殊主力店群投資大，投資回收期長(zhǎng)，其租期要求一般需八年、十年，有的長(zhǎng)達(dá)二十年。其租金相對(duì)廉價(jià)的得多，一般在第四年起，租金開頭遞增，3%—103三年起遞增租金。3、招商難度大招商的難度大在于工程建設(shè)期較長(zhǎng)，主力店群對(duì)工程業(yè)態(tài)變化趨勢(shì)把握不準(zhǔn)，而營(yíng)運(yùn)商又缺乏閱歷。二、商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū)1、盲目定位，不切合實(shí)際為了在銷售推廣中宣傳工程的價(jià)值，開發(fā)商往往對(duì)工程的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價(jià)格定得比較高，而理智的做法是依據(jù)四周的消費(fèi)群體以及居民的收入來打算如何定位，定位過高或過低都會(huì)和四周的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會(huì)損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營(yíng)本錢過高，不敢問津。2、缺乏整體招商規(guī)劃商業(yè)工程的招商必需是符合工程定位的，而不是簡(jiǎn)潔地以“滿租”為原則。在工程開頭招商前必需明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清楚的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)展，而不至于只要想進(jìn)來經(jīng)營(yíng)就直接“招”進(jìn)來，形成一個(gè)“大雜燴”。3、招商期望值過高期望值過高的表現(xiàn)首先表達(dá)就是在租金上。在定租金價(jià)格的時(shí)候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤(rùn)，應(yīng)領(lǐng)先考慮經(jīng)營(yíng)者，只有經(jīng)營(yíng)者生存了，商場(chǎng)才能生存。4、單純依靠廣告招商招商針對(duì)地是特定的經(jīng)營(yíng)者，而單純廣告是具有普遍性的沒有特定的針對(duì)性。很多開發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過廣告才能完成工程的招商。招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問題了。5、過分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)環(huán)境的影響現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)是比較猛烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場(chǎng)是越來越難做了，于是在招商的時(shí)候就消滅了一種狀況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場(chǎng)環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略。競(jìng)爭(zhēng)猛烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機(jī)遇越來越多。6、缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)治理觀念7、招商工作欠缺執(zhí)行力制定再完善的招商細(xì)節(jié)，假設(shè)沒有完善有效的執(zhí)行力，就如空中樓閣，無從談起。招商執(zhí)行要強(qiáng)化“言必行，行必果”，推行招商負(fù)責(zé)制。另一方面，招商人員必需進(jìn)展專業(yè)培訓(xùn)。沒有經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)學(xué)問與客戶不能形成有效地溝通，沒有真正從經(jīng)營(yíng)者的角度解決問題，導(dǎo)致客戶對(duì)工程信念缺乏，使招商工作舉步困難。三、商業(yè)地產(chǎn)招商核心要決1、合理的時(shí)機(jī)選擇是成功招商的前提商業(yè)地產(chǎn)招商與銷售對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，銷售在先還是招商在先，并不僅與運(yùn)作挨次有關(guān)，它甚至打算了工程的生死。工程產(chǎn)權(quán)出售之際，也應(yīng)當(dāng)是主力招商完成之時(shí)。商業(yè)地產(chǎn)招商與整個(gè)工程建設(shè)由于商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)的特點(diǎn)，一般來說，招商要分主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。而確定這二個(gè)招商階段與整個(gè)工程建設(shè)的時(shí)間關(guān)系至關(guān)重要。①主力店招商時(shí)間確實(shí)定由于主力店群打算工程產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，進(jìn)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建筑相適應(yīng)的產(chǎn)品——商業(yè)設(shè)施；所以主力店群的招商集中在工程業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。②中小店群招商時(shí)間確實(shí)定中小店群則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群確定之后才正式進(jìn)展，固然工程建設(shè)期間可進(jìn)展各類中小店的招商詢問登記工作。所以中小店群的招商則分散于整個(gè)工程的建設(shè)期間。2、準(zhǔn)確的前期規(guī)劃是成功招商的根底【篇二：城市綜合體籌劃招商流程】城市綜合體籌劃、招商建議流程一、邀請(qǐng)相關(guān)詢問參謀公司幫助進(jìn)展商業(yè)測(cè)算和市場(chǎng)調(diào)研邀請(qǐng)參謀公司進(jìn)展前期的商業(yè)調(diào)查，也可能在工程拿地前，也可能在拿地之后，但都31、市場(chǎng)條件成熟度調(diào)查工程初期，首先對(duì)工程擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)展初步分析推斷。該推斷可以稱之為初推斷：不進(jìn)展針對(duì)工程微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手推斷該城市或地區(qū)進(jìn)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)工程的可行性，對(duì)該工程的定位有個(gè)宏觀的思考。由于商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問題。2、工程位臵可進(jìn)展調(diào)查商業(yè)房地產(chǎn)工程的位臵選擇問題對(duì)于工程的成功將是打算性的。實(shí)際上，并不是全部的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在確定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增或銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)工程的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，工程所在位臵能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問題。3、可進(jìn)展規(guī)模調(diào)查推斷在完成商業(yè)房地產(chǎn)工程選址工作后，需要針對(duì)特定工程地址進(jìn)展市場(chǎng)前景及可進(jìn)展規(guī)模的可行性分析。將確定該工程的市場(chǎng)根底，周邊商圈掩蓋人口的狀況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的工程營(yíng)業(yè)額及工程的可進(jìn)展規(guī)模等一系列相關(guān)問題。二、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研確定商業(yè)類型及具體定位方案商業(yè)房地產(chǎn)依據(jù)行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、消遣功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身效勞及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場(chǎng)、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購(gòu)物中心和hoppingmall電影城、消遣城、ktv些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合進(jìn)展，其進(jìn)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合進(jìn)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，健身效勞類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國(guó)內(nèi)大城市進(jìn)展兩者在工程中開頭發(fā)揮越來越重要的作用。如此眾多的商業(yè)類型確實(shí)定根底依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)進(jìn)展以及商業(yè)需求類型等，所以要認(rèn)真分析優(yōu)劣并確定工程的類型。三、工程組織確定和工作次序的建立地產(chǎn)公司在工程地塊取得后要針對(duì)工程建立工程公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。工程公司主要執(zhí)行人員是各個(gè)工作單元的紐帶，是工程進(jìn)展的主要執(zhí)行者，需要對(duì)工程執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢(shì)和政府公關(guān)等等都有確定力氣。因此合理有序的工作次序是工程進(jìn)展的根底。五、爭(zhēng)論工程的微觀及合作伙伴、工程融資渠道確實(shí)定確定工程的主力定位布局后即需要解決工程的核心和整體的布局〔即工程微觀〕，徹底的，細(xì)致的爭(zhēng)論分析工程的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問題。此步驟是工程成功與否的重要因素，假設(shè)定位消滅偏差，則工程沒有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。同時(shí)將此爭(zhēng)論作為招商銷售的重要參考。六、工程規(guī)劃進(jìn)展設(shè)計(jì)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括工程的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將打算商業(yè)房地產(chǎn)工程的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)根底上進(jìn)展純建筑工程角度的深化、細(xì)化。七、設(shè)計(jì)方案的多方爭(zhēng)論地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案供給應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)籌劃公司，由市場(chǎng)專家或商業(yè)籌劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通溝通必需經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，假設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)潔的選擇就是不選擇該工程，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)必需遵守市場(chǎng)需求。建筑師的最大的特長(zhǎng)是通過其建筑美學(xué)思路有效制造美學(xué)空間，而且不同建筑師將呈現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。必需留意是要把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必需將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該工程將面臨空前的市場(chǎng)壓力。如何確定最適宜的格局，需要讓政府、商業(yè)治理公司、物業(yè)治理公司和建筑設(shè)計(jì)院共同參與。八、工程設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成工程設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)展調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合，推斷工程規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；推斷工程投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；推斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。假設(shè)上述推斷的結(jié)果存在問題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)展相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。九、工程方案的政府許可工程的進(jìn)展需要周詳?shù)念A(yù)備和可持續(xù)進(jìn)展的打算，商業(yè)地產(chǎn)不同于一般住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)置行為少，承租行為多的狀況，為躲避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和標(biāo)準(zhǔn)城市進(jìn)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進(jìn)了工程聽證制度?！酒荷虡I(yè)綜合體招商籌備工作流程】商業(yè)綜合體招商籌備執(zhí)行工作流程2203、組織對(duì)本城市綜合水平實(shí)地考察和市場(chǎng)調(diào)研分析(商業(yè)和物管)5-104、參與商業(yè)工程業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研討會(huì)，供給工程商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議書，完成設(shè)計(jì)要點(diǎn)會(huì)簽。251615--307、完成招商人員架構(gòu)編制、招商治理制度、績(jī)效考核、傭金發(fā)放制45---708、獲得面積數(shù)據(jù),完成工程租賃決策文件編制9、完成治理啟動(dòng)費(fèi)測(cè)算和使用打算審批流程10、完成招商費(fèi)用預(yù)算和審批流程11、臨時(shí)辦公用房及辦公用品預(yù)備123030302030-4013、制訂招商工作打算書及籌劃推廣方案(廣告媒體市調(diào))40144515、跟進(jìn)完成商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)化方案(第一版施工圖對(duì)接)301655217、籌備工作會(huì)議(主要研討招商與裝修事宜)18、商業(yè)招商及籌劃推廣全面啟動(dòng)招商預(yù)熱期(意向洽談;總體完成簽30%，50%)501952050%，其中餐飲類完成70%)802130227570--85%)7085%〕23100--18024、主力店交付進(jìn)場(chǎng)/18025210269027452830291202商業(yè)綜合體籌劃方案【篇一：商業(yè)綜合體籌劃全案】名目第一章工程定位分析 4第一節(jié)、工程地塊屬性分析 41、工程地理位置................................................................52、工程地質(zhì)、水文、氣候情況 53、工程地形、地貌..............................................................54、工程的市政配套情況 55、工程周邊城市配套情況 5其次節(jié)、工程地塊wot分析 61、優(yōu)勢(shì)........................................................................62、劣勢(shì)........................................................................63、機(jī)會(huì)........................................................................64、威脅........................................................................6第三節(jié)、工程定位 71、總體定位....................................................................72、工程的形象定位..............................................................83、產(chǎn)品定位....................................................................84、建筑風(fēng)格定位................................................................95、目標(biāo)客戶定位...............................................................106、物業(yè)治理定位...............................................................11其次章工程規(guī)劃設(shè)計(jì) 11第一節(jié)、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 11其次節(jié)、工程技術(shù)指標(biāo) 12第三節(jié)、工程規(guī)劃設(shè)計(jì) 131、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念...............................................................132、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 133、總平規(guī)劃設(shè)計(jì)布局要點(diǎn) 144、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)...............................................................145、豎向空間設(shè)計(jì)...............................................................146、戶型設(shè)計(jì)...................................................................147、景觀設(shè)計(jì)...................................................................158、總平交通設(shè)計(jì)...............................................................159、供電設(shè)計(jì)...................................................................1510、消防設(shè)計(jì)..................................................................1611、防排煙....................................................................1612、構(gòu)造設(shè)計(jì)..................................................................1613、給排水設(shè)計(jì)................................................................1714、通風(fēng)設(shè)計(jì)..................................................................1715、報(bào)警與聯(lián)動(dòng)................................................................1816、煤氣設(shè)計(jì)..................................................................1818、工程配套設(shè)施..............................................................18第三章工程價(jià)格分析 19第一節(jié)、住宅市場(chǎng)定價(jià)分析 191、可類比住宅工程及參數(shù)確定 192、本地塊比較價(jià)格計(jì)算值 20其次節(jié)、商業(yè)市場(chǎng)定價(jià)分析 20第四章工程投資估算與資金籌措 211、建設(shè)本錢估算...............................................................212、靜態(tài)總投資.................................................................233、動(dòng)態(tài)總投資.................................................................234、資本金.....................................................................245、資金籌借...................................................................24第五章工程銷售利潤(rùn)分析 251、初步產(chǎn)值利潤(rùn)分析 252、盈虧平衡分析...............................................................253、敏感分析...................................................................264、工程開覺察金流量表 275、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論...............................................................28第六章工程開發(fā)思路 29商業(yè)建筑的開發(fā)思路 29第一節(jié)、工程策劃 291、市場(chǎng)調(diào)查...................................................................292、工程定位策劃...............................................................29第三節(jié)、工程設(shè)計(jì) 30第四節(jié)、工程建設(shè) 30第五節(jié)、工程推廣 30第六節(jié)、工程銷售 31第七節(jié)、工程招商管理 31第八節(jié)、工程物業(yè)管理 31結(jié)論.................................................................32第一章工程定位分析第一節(jié)、工程地塊屬性分析1、工程地理位置工程位于昆明市西山區(qū)書林街，大地塊東臨停車場(chǎng)〔規(guī)劃中玉帶河公園、盤龍江〕，2015分析：a、書林街工程地處昆明老城區(qū)中心位置，以金馬碧雞坊、東寺塔、西寺塔、近日樓等名勝古跡為依托，西臨書林街,東接青年路延長(zhǎng)線,北近金碧路，南至環(huán)城南路；緊臨醫(yī)院、學(xué)校，周邊為寫字樓、高檔住宅區(qū)、以及以螺螄灣批發(fā)市場(chǎng)、雙龍商場(chǎng)、明通商場(chǎng)、云紡商業(yè)區(qū)，百盛和昆百大為核心的大型商業(yè)區(qū)。這一帶歷來是昆明城市文脈所在，金馬坊、碧雞場(chǎng)、忠愛坊、近日樓、東寺塔、西寺塔等表達(dá)昆明文化名城風(fēng)貌的仿古建筑，昭示這里始終連續(xù)著的歷史文明。而居住配套的成熟，則表達(dá)在五分鐘步行范圍內(nèi)分布著昆華醫(yī)院、兒童醫(yī)院、市人民醫(yī)院這些昆明的重點(diǎn)醫(yī)院。舉步可抵達(dá)家樂福、百盛、百佳、國(guó)美、昆百大等大型購(gòu)物商場(chǎng)b、歷史上的書林街，設(shè)立了大量的外國(guó)駐昆機(jī)構(gòu)，如法國(guó)領(lǐng)事館，美煙草公司，俄羅斯面包店，南盛來咖啡店等，這一條街成了變相的租界。在書林街口是英國(guó)人開辦的“惠滇醫(yī)院”(今兒童醫(yī)院)，往西是永寧清真寺。解放后，昆明市政府在書林街建立了很多知名的學(xué)校及出版機(jī)構(gòu)。其中，與工程緊鄰的昆明三中，是昆明最好的中學(xué)之一。所以，書林街是昆明人文環(huán)境的典型代表；c、工程所在的盤龍江，是最早進(jìn)展整治改造的河流，其整治改造的沿江綠化，已經(jīng)行成了良好的自然環(huán)境。2、工程地質(zhì)、水文、氣候狀況工程土地的地質(zhì)狀況，從實(shí)地觀看來看，工程屬于辦公樓及舊產(chǎn)房。原有建筑的根底大局部還沒有撤除。工程地處亞熱帶，氣候溫存，全年無霜期長(zhǎng)，根本無封凍期。分析：工程土地的地質(zhì)狀況總體比較良好，沒有潛在的嚴(yán)峻地質(zhì)災(zāi)難，適合修建房屋，在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)依據(jù)地質(zhì)狀況對(duì)根底的形式進(jìn)展專題爭(zhēng)論和經(jīng)濟(jì)性分析，選用即滿足安全要求又造價(jià)經(jīng)濟(jì)的根底形式。工程地處亞熱帶，氣候溫存，全年無霜期長(zhǎng)，根本無封凍期，對(duì)工程的冬季施工、特別是對(duì)建筑主體施工有利，對(duì)工程的施工工期不會(huì)帶來不利影響。工程內(nèi)原有建筑的根底、水、電、氣、通訊、排污等市政配套的埋地局部，對(duì)工程開發(fā)中的地質(zhì)勘探和根底施工，都有不利影響。3、工程地形、地貌工程地形相比照較規(guī)整，臨街面長(zhǎng)，工程臨建設(shè)路一側(cè)長(zhǎng)約11534069產(chǎn)房改造，場(chǎng)地平坦量較大。分析：工程的地形、地貌比較規(guī)整，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設(shè)。工程的臨街面長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用，規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑，以提高工程的開發(fā)價(jià)值。4、工程的市政配套狀況工程地處昆明市中心城區(qū)，具有水、電、氣、通訊、排污等市政配套。98、62、3、4、107、50、51交通格外便捷。分析：a、據(jù)工程現(xiàn)有的周邊市政配套狀況，工程的水、電、氣、通訊、排污可能從書林街，巡津街兩個(gè)方始終，建議本工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，比較工程兩面臨路的狀況，選擇最經(jīng)濟(jì)、適宜的市政配套方案。b、書林街是是工程通往三市街商區(qū)和螺螄灣商區(qū)的主要交通要道，建議工程規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，工程的主入口應(yīng)選擇在書林街上，同時(shí)，在巡津街一側(cè)設(shè)次入口。5、工程周邊城市配套狀況由于本工程位于昆明市傳統(tǒng)的老城區(qū)，周邊、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、20灣商區(qū)?？梢詽M足現(xiàn)有社區(qū)的各類消費(fèi)需求。其次節(jié)、工程地塊wot1、優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)：地塊位于一環(huán)路內(nèi)，是城區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位口岸。、城市配套優(yōu)勢(shì)：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套；、交通優(yōu)勢(shì)：臨城市主干道——巡津街；鄰近一環(huán)路、東寺街、金碧路等城市主干道，交通格外便利；四周有十幾路公交車網(wǎng)絡(luò)，出行便利、快捷；1.5、景觀優(yōu)勢(shì)：工程接近的盤龍江景觀良好；、人文環(huán)境：緊靠昆明市最好的中學(xué)之一——昆明三中，濃郁的人文底蘊(yùn)為工程形象借勢(shì)奠定了確定的先天根底；115劃設(shè)計(jì)及后期經(jīng)營(yíng)。2、劣勢(shì)、工程位于昆明老城區(qū)，周邊建筑物普遍比較陳舊、有很多建筑待拆遷，工程四周現(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。、工程地塊較小，且開發(fā)條件苛刻。不利于規(guī)劃設(shè)計(jì)?！酒荷虡I(yè)綜合體籌劃案】商業(yè)綜合體籌劃書指導(dǎo)教師：崔凱、張海英姓名：務(wù)超前學(xué)號(hào)：2023023649名目第一節(jié)：工程地塊與太原城市關(guān)系分析爭(zhēng)論1、區(qū)位格局2、交通格局3、區(qū)域環(huán)境4、商業(yè)層次其次節(jié)：工程地塊現(xiàn)狀調(diào)研分析1、建筑調(diào)研2、商業(yè)調(diào)研其次章：工程商業(yè)定位概念第一節(jié)：工程開發(fā)的根本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)其次節(jié)：工程商業(yè)整體定位第三節(jié)：工程商業(yè)的功能定位第四節(jié)：工程的形象定位第五節(jié)：工程商業(yè)開發(fā)建議第六節(jié)：工程地塊wot1、優(yōu)勢(shì)2、劣勢(shì)3、時(shí)機(jī)4、威逼第三章：工程建筑設(shè)計(jì)概念第一節(jié)：工程地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)理念其次節(jié)：工程地塊建筑設(shè)計(jì)概念結(jié)論：第一章：工程地塊現(xiàn)狀爭(zhēng)論第一節(jié)、工程地塊與太原城市關(guān)系分析爭(zhēng)論1、區(qū)位格局工程位于太原市的老城區(qū)，基地地塊北邊是皇花館住宅小區(qū)，南邊是五一廣場(chǎng)，西邊有純陽宮、山西飯店、和文瀛公園，東邊是太原市的主干道五一路。2、交通格局工程地塊緊鄰太原市主干道五一路，距另外一條主干道迎澤大街也很近，交通格外便利。五一路和迎澤大街的車流量和人流量都很大，存在著浩大的消費(fèi)群體。工程地塊所在區(qū)域距太原市火車站較近，迎澤大街為接納疏散來到太原的人口的主要道路，外來人口在通過迎澤大街流入太原市的過程中會(huì)經(jīng)過基地地塊所在的區(qū)域。3、區(qū)域環(huán)境工程位于太原市的老城區(qū)，四周的區(qū)域包括基地內(nèi)存在著各個(gè)時(shí)期的19431994圍的建筑樣式多樣，存在各個(gè)時(shí)期的建筑，在風(fēng)格樣式上都不統(tǒng)一。這就對(duì)工程的設(shè)計(jì)提出了一些難題，如何使得商業(yè)綜合體能夠和四周的環(huán)境相協(xié)調(diào)，如何進(jìn)展商業(yè)綜合體的風(fēng)格樣式的設(shè)計(jì)都成了難點(diǎn)，在設(shè)計(jì)中要具體的考慮到各個(gè)方面的因素。4、商業(yè)層次工程地塊周邊大型的商業(yè)中心有柳巷街區(qū)和古樓街區(qū)。以這兩個(gè)商業(yè)區(qū)為中心向外輻射的區(qū)域內(nèi)還分散有很多小型的商場(chǎng)飯店。其次節(jié)、工程地塊現(xiàn)狀調(diào)研分析1、建筑調(diào)研由于工程位于老城區(qū)四周的區(qū)域包括基地內(nèi)存在著各個(gè)時(shí)期的建筑，西邊有古建筑純陽宮和仿古的山西飯店?；氐谋边厼榛嗜A館居住區(qū)，分布著很多住宅樓。基地內(nèi)部也有各個(gè)時(shí)期的建筑，有清朝的建筑皇華館，19431994一大樓，還有很多各式各樣的小商鋪，基地內(nèi)部存在各個(gè)時(shí)期的建筑?；嗜A館、五一路郵局和五一大樓都是需要保護(hù)的歷史文化建筑。在建筑的建筑過程中需要考慮到對(duì)這些歷史文化建筑的保護(hù)。2、商業(yè)調(diào)研現(xiàn)在基地上最大的商業(yè)建筑是匯都購(gòu)物中心，基地四周接近交通道路的幾條邊界上分布著很多小餐館和小商鋪。其次章：工程商業(yè)定位概念8060場(chǎng)：停車數(shù)量不超過場(chǎng)地內(nèi)綠地：面積不少于4000地下局部：8000寫字樓：26000其次節(jié)、工程商業(yè)整體定位迎合城市進(jìn)展的節(jié)奏，塑造位于老城區(qū)中的標(biāo)志性建筑，供給與城市進(jìn)展進(jìn)程相匹配的高檔次住宅產(chǎn)品和生活商業(yè)中心?；匚挥诶铣菂^(qū)，周圈有很多住宅區(qū)存在著大量的消費(fèi)人群，但四周多為小型的商鋪或中低端的商場(chǎng)，柳巷鐘樓等步行街也是面對(duì)群眾化的商業(yè)街。隨著城市的現(xiàn)代化進(jìn)展和人們生活水平的提高需要這么一個(gè)高端的消費(fèi)場(chǎng)所來滿足人們的需求。工程應(yīng)當(dāng)主要定位為老城區(qū)中滿足人們中高端消費(fèi)需求的場(chǎng)所。同時(shí)由于場(chǎng)地靠近火車站太原的外來人群中存在著浩大的消費(fèi)客戶，同時(shí)可以考慮在工程中參與太原本地的特色產(chǎn)品的供給。第三節(jié)、商業(yè)功能定位餐飲服裝消遣太原特產(chǎn)的出售寫字樓第四節(jié)、工程形象定位隨著太原城市的進(jìn)展老城區(qū)的建筑重規(guī)劃改造時(shí)會(huì)向現(xiàn)代風(fēng)格的建筑這個(gè)方向靠攏，現(xiàn)在老城區(qū)的建筑樣式各種各樣，立面形體造型簡(jiǎn)潔，將來老城區(qū)的進(jìn)展應(yīng)向規(guī)整協(xié)調(diào)的方向調(diào)整。本工程的建筑應(yīng)符合城市的規(guī)劃進(jìn)展方向，工程的形象定位應(yīng)為既能在空間上照顧已有的建筑，又能在風(fēng)格和建筑的樣式上同城市的進(jìn)展相協(xié)調(diào)。第五節(jié)、工程商業(yè)開發(fā)建議第六節(jié)、工程地塊wot1、優(yōu)勢(shì)工程基地所在地交通便利，可到達(dá)性強(qiáng)。北邊和東北邊都是住宅區(qū)，同時(shí)靠近火車站和迎澤大街存在大量的當(dāng)?shù)氐暮屯鈦淼南M(fèi)人群。2、劣勢(shì)地塊與主交通干道相接的三條邊上都分布著文化保護(hù)建筑，對(duì)于工程的交通流線的設(shè)計(jì)有很大的影響。3、時(shí)機(jī)老城區(qū)中缺少大型的高端消費(fèi)購(gòu)物場(chǎng)所，工程在確定程度上具有優(yōu)勢(shì)。4、威逼工程地塊西邊本就有柳巷-古樓商業(yè)中心，同工程屬于競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)工程具有較大威逼。第三章、工程建筑設(shè)計(jì)概念第一節(jié)、工程地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)理念將工程中的局部空間歸還城市，通過場(chǎng)地的規(guī)劃減緩四周的交通壓力，為市民們制造豐富好玩的生活空間。其次節(jié)、工程地塊建筑設(shè)計(jì)概念立足現(xiàn)代照顧將來進(jìn)展，在建筑的設(shè)計(jì)上即要考慮到已有的周邊環(huán)境，又要考慮的城區(qū)的將來進(jìn)展。2】招商方案一．正中商業(yè)廣場(chǎng)工程簡(jiǎn)介正中商業(yè)廣場(chǎng)位于深圳寶安中心區(qū)湖路與安一路交界處，是寶安第一個(gè)大型地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)，具有購(gòu)物、餐飲、安康休閑、消遣、培訓(xùn)多種功能，是深圳大型主題濱海購(gòu)物中心，兒童和婚禮人群作為特色業(yè)態(tài)。我們的開發(fā)目標(biāo)是：、利用深圳特區(qū)對(duì)內(nèi)地游客的吸引力以及寶安中心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，最大限度提升工程商業(yè)價(jià)值，成為總體價(jià)值最高的深圳特色購(gòu)物中心，不僅能夠出售到較高價(jià)格，而且能夠可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，成為深圳白領(lǐng)社會(huì)生活的活動(dòng)中心。6000收回整個(gè)工程投資，保存商業(yè)物業(yè)，最適當(dāng)時(shí)機(jī)可以整體出售。正中商業(yè)廣場(chǎng)工程要實(shí)現(xiàn)五出：出人才出機(jī)制出品牌出網(wǎng)絡(luò)出思想。通過正中商業(yè)廣場(chǎng)樹立正中集團(tuán)品牌，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略目標(biāo)。面對(duì)21世紀(jì)商業(yè)消遣化的大趨勢(shì)，我們不僅要在購(gòu)物方面進(jìn)展創(chuàng)，而且要最大限度整合消遣傳媒資源，為消遣業(yè)供給公共平臺(tái)，不斷與消遣傳媒機(jī)構(gòu)合作推出創(chuàng)節(jié)目，為深圳居民和游客帶來可體驗(yàn)、可參與的文化消遣節(jié)目。依據(jù)精細(xì)