物業(yè)管理的風險全面梳理

物業(yè)管理的風險全面梳理對于物業(yè)管理企業(yè)而言，風險可謂無處不在。一方面是由于物業(yè)管理服務涉及秩序、環(huán)境、設備、設施、建筑本體等多個專業(yè)門類，另一方面，物業(yè)管理服務需要面對業(yè)主群體、政府部門、市政單位等關聯(lián)性客戶群，承載著很多社會責任和義務。那么，物業(yè)管理企業(yè)如何實施風險管理呢？根據對公司管理項目風險的全面梳理，將各類管理風險歸類如下一、社:治安類一、社:治安類定義：指治安事故風險細分風險項：偷盜、搶劫、自殺、欺騙、斗毆等風險事項處理方式：預防物業(yè)消防類定義：指火災風險細分風險項：煤氣、電路、電器、裝修、明火等引起的火災預防風險事項處理方式：預防、控制三、物業(yè)隱患類定義：指共用物業(yè)容易引起的傷害事故隱患事項細分風險項：銳角、護欄、水池、陽臺、屋頂、懸掛物、障礙物等管理不善和標識不清導致的事故風險事項處理方式：弱化、標識、宣傳、管控四、 公共秩序類定義：指公約秩序類引發(fā)的沖突風險細分風險項：寵物、噪音、共用區(qū)域占用、裝修等公約秩序沖突風險事項處理方式：加強宣傳、管理控制五、 作業(yè)安全類定義：指員工操作事故風險細分風險項：設備運行、維修、清潔、綠化、消殺、消毒等作業(yè)給客戶及員工帶來的傷害事故風險及物品損壞風險事項處理方式：預防、控制、夕卜委轉移定義：指因服務儀禮及溝通阻滯引起的抱怨風險細分風險項：因員工禮儀禮貌、態(tài)度作風、反應效率與回訪溝通等造成客戶抱怨及沖突的風險事項處理方式：預防、管控七，自然災害類定義：指自然災害造成的事故預防風險細分風險項：因臺風、暴雨、冰凍、雷電、地質災害等自然因素造成的傷害或損壞風險事項處理方式：預防八,財務收繳類定義：指費用收繳管理處理不當引起的風險細分風險項：因收費標準、行為、賬目、現(xiàn)金等管理失誤或誤會造成的事故或沖突風險事項處理方式：預防風險因素細項：一、保潔類消殺工作防止中毒;清潔光滑作業(yè)面防止摔傷；高空或離開地面作業(yè)時防止墜下（如：清潔外墻等）；綠化工作時防止被植物或工具刺傷、割傷；5.搬運物件過程防止身體傷害（如：磕傷、扭傷、砸傷等）；惡劣天氣情況下保潔作業(yè)防止身體傷害（如：酷暑、寒冬、雷電、臺風等天氣）；在汽車道、車輛出入口保潔作業(yè)防止身體傷害；清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒；9.在工程現(xiàn)場工作時防止意外事故發(fā)生（如：墜物、扎腳等）；10.防止工作現(xiàn)場因產生噪音、污染、有害氣體等對身體的傷害；.防止在保潔工作時觸電（如：清潔開關面板、插座、燈罩等）；.高空通道使用護欄防止墜下。二、保安類訓練時防止身體傷害；與客戶、夕卜來人員等發(fā)生肢體接觸時防止身體傷害；惡劣天氣情況下執(zhí)勤防止身體傷害（如：酷暑、寒冬、雷電、臺風等天氣）；搬運物件過程防止身體傷害；在汽車道、車輛出入口執(zhí)勤防止身體傷害；使用防衛(wèi)武器時防止傷及他人和自己；期緬：累草期'肝昱'群朔堊隴整②：割d'劉射'甘蜩'群朔堊甘年①：阜碘訴M礎年1:swmiBW°（韌￥布'血麻:□$）千務游重M婆下耶￡曲工磐隹菖工丑.6:皇中職蹇拜不耶亦羽中我易四毋圍咄匐兇要堊丑.8-呈砌旨下耶吉垣土施布W:呈砌旨下耶亦似曜寫￥勰.9:&洛留敕苜由df耶昭嘗下耶.S:呈引電旨下耶期罷谷?叩、器年翁朗.V:（金。（§S述/i［斜始垣：□$）d有下耶期亦羽國麗我翼五在昌.￡:（金叩3拋、垂場'CT:誨啟闔、引曜、引噸舞下耶苜工亦羽由回.2M婆下鄲響幅.L渤懦?三。涇聚四皇莘馮留密主.0L:（韌￥布'血麻:□$）千務游重M婆下耶￡曲工磐隹菖工丑.6:（金方界白、主生博、主鳥目：□$）千務M婆下耶￡眥主盈痂由回.S:（金以昔下閽冰*:□$）呈引電旨下耶期羽工硯妙fM婆鳥BJ-L架空線路檢查內容：①無穿越危險場所（0級、1級場所30m,2級場所1.5倍桿高）；②無障礙物碰線；③線路弧度符合規(guī)定；④防雷設施完好檢查方法：現(xiàn)場檢查電纜檢查內容：①埋地電纜走向標樁牢固、明顯；②埋地電纜處無挖掘痕跡，無生物或腐蝕物堆放；③電纜頭無滲油，絕緣良好檢查方法：現(xiàn)場檢查檢查及接地檢查內容：①月檢查、季節(jié)性測試齊全、完整；②塔桿接地、重復接地良好，接地電阻值《10Q檢查方法：查閱記錄、現(xiàn)場檢查、測試物業(yè)管理行業(yè)的風險管理有如下幾個特點：1?項目性。由于物業(yè)管理企業(yè)的營運管理是以項目為基礎的，因此，物業(yè)管理企業(yè)的風險管理的落腳點應該在于項目管理。項目經營風險管理成為物業(yè)管理企業(yè)風險管理的運營支點。無論是專業(yè)復合性角度還是服務過程性角度，與工業(yè)品生產管理的風險比較起來，物業(yè)管理服務的風險管理所涉及的環(huán)節(jié)和因素更加復雜，需要進行全面規(guī)劃，否則就缺乏系統(tǒng)性和可操作性。3、能動性物業(yè)管理企業(yè)的風險在于各個項目各項專業(yè)服務的各個環(huán)節(jié)，而這些環(huán)節(jié)都是由物業(yè)服務基層員工所承載，風險管理必須落實到各個項目各項專業(yè)服務的各個環(huán)節(jié)的服務員工身上。物業(yè)管理的項目風險管理，不僅需要企業(yè)中高層領導給予高度關注，而且需要將各階層員工組織起來，利用有效的風險管理激勵體系，強化風險識別的全面性和員工風險管理的參與性，否則風險管理就只能成為紙上談兵。4■主動性物業(yè)管理受托于人，服務于人，打理業(yè)主的物業(yè)經營和管理。業(yè)主及物業(yè)使用人成為物業(yè)服務風險管理的關鍵因素之一，物業(yè)公司與業(yè)主之間的互動質量，包括業(yè)主對物業(yè)管理法規(guī)與作業(yè)管理的了解程度、服務質量感知程度，業(yè)主及使用人自身的風險意識和風險防范能力、業(yè)主遵循管理公約的程度，都將直接影響物業(yè)公司風險管理的績效。物業(yè)公司應建立三級風險管理體制:一級風險管理是管理處的日常自我風險管理。由管理處在自我管理的日檢、周檢、月檢中對風險因素進行識別和控制。管理處根據公司編制的《風險管理手冊》，針對項目的管理實際，對風險管理的事項、職責進一步細化和明確，納入日常管理規(guī)程。二級風險管理是由公司運營管理部門統(tǒng)一進行的項目外包管理以及月度性主題風險檢查、控制管理，還有季節(jié)性、節(jié)日性專題風險檢查控制管理。根據各類風險發(fā)生的特點和節(jié)律，將各類風險的管理分解到適當?shù)臅r刻進行