物業(yè)建管分離

淺談物業(yè)建管分離一、自建自管的形成具有歷史的必然性自建自管是房產(chǎn)管理體制從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡期間的產(chǎn)物，這種開發(fā)企業(yè)自管物業(yè)的模式在物業(yè)管理市場化成熟之前的一段時期內(nèi)有其合理性。在房地產(chǎn)市場剛剛啟動時，物業(yè)管理未被廣大業(yè)主所認(rèn)識和接受。為避免開發(fā)的樓盤賣出后由于產(chǎn)權(quán)分散而無人管理，政府制定了“誰開發(fā)，誰管理〃的政策。1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第33號）中明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。由于當(dāng)時物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展相對滯后，社會上罕見市場化的專業(yè)物業(yè)管理公司，在這樣的政策背景下，開發(fā)商自建物業(yè)管理公司管理所開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)日就成為一種必然選擇。國內(nèi)第一家物業(yè)管理公司一一深圳市物業(yè)管理公司，就是深房集團(tuán)為了解決其開發(fā)的第一個高檔別墅項(xiàng)目恰景花園的后期管理問題而在1981年成立的?！罢l開發(fā)，誰管理〃的政策有效避免了房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展可能導(dǎo)致的后期管理真空，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。除了政策要求之外，開發(fā)企業(yè)成立自己的物業(yè)管理公司也有企業(yè)品牌戰(zhàn)略方面的考慮。隨著房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的加劇，物業(yè)管理的水準(zhǔn)高低成為影響開發(fā)企業(yè)市場份額的因素之一。一些大的開發(fā)商為了維護(hù)自身品牌的信譽(yù)和影響力，為了項(xiàng)日的持續(xù)性發(fā)展，刻意壓低物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，以滾動開發(fā)形成的利潤貼補(bǔ)物業(yè)管理，通過專業(yè)的管理和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪\(yùn)作帶給業(yè)主高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，以保證開發(fā)商的良好聲譽(yù)。而對某些開發(fā)商而言，自行組建的物業(yè)管理公司則有利于協(xié)調(diào)發(fā)展商與業(yè)主之間的關(guān)系，因?yàn)檫@些開發(fā)商所建的每個樓盤都存在著或大或小的問題，有些開發(fā)商希望自己的物業(yè)管理公司接管后，扮演售后服務(wù)的角色去掩蓋房屋質(zhì)量問題或解決建筑前期遺留問題，至少能把這類問題帶來的影響降到最低程度。二、從自建自管到建管分離是物業(yè)管理市場化的要求自建自管因物業(yè)糾紛不斷而遭受質(zhì)疑。盡管自建自管中出現(xiàn)了諸如萬科這樣口碑良好的品牌企業(yè)，但是建管不分仍然成為近年來物業(yè)糾紛矛盾的焦點(diǎn)。北京市政協(xié)在2006年7月發(fā)布了《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問題的調(diào)研報告》，指出現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，有相當(dāng)一部分源于開發(fā)建設(shè)遺留問題，主要表現(xiàn)在規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主利益受損，房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)日缺項(xiàng)甩項(xiàng)，建筑權(quán)屬不清，產(chǎn)權(quán)不明等方面。開發(fā)遺留問題大部分是在物業(yè)管理階段暴露出來的。由于法律關(guān)系不清，主體責(zé)任不明，問題往往無法得到根本解決，業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。個別開發(fā)企業(yè)對遺留問題采取能拖就拖的策略，工程完工撤走后，把問題甩給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)夾在開發(fā)商和業(yè)主之間，在開發(fā)商和業(yè)主發(fā)生糾紛的時候，常常難以公平處理，成為矛盾的焦點(diǎn)。部分業(yè)主也因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是''一家人〃而將對于開發(fā)商的種種不滿以拒絕交費(fèi)等方式遷怒于物業(yè)管理公司，從而造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的諸多糾紛。2005年8月，北京“美然動力街區(qū)〃業(yè)主與開發(fā)商下屬物業(yè)管理公司矛盾不斷，直至訴訟，小區(qū)一度陷入物業(yè)管理真空狀態(tài)，成為自建自管物業(yè)糾紛的典型案例，成為我國日前物業(yè)管理糾紛和現(xiàn)狀的縮影。自建自管缺乏監(jiān)督和約束機(jī)制。由于長期奉行“誰開發(fā)、誰管理〃的原則，所以大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接派生出來。這種建管不分的父子關(guān)系，決定了物業(yè)管理企業(yè)必然依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能站在中立的立場上真正對業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司在接管母公司開發(fā)的樓盤時，降低驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)或者完全省略了驗(yàn)收程序，很難有效地監(jiān)督、制約開發(fā)商，使得許多隱性問題得以遺留下來，為以后的管理工作埋下隱患。同時，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制也因?yàn)椤案缸雨P(guān)系〃而大打折扣。自建自管延緩了物業(yè)管理市場化的進(jìn)程。首先，自建自管不利于物業(yè)管理企業(yè)真正走向市場，獲得自主發(fā)展。由于項(xiàng)日的取得不是來自市場競爭，企業(yè)沒有生存壓力，也沒有競爭動力，不愿走向市場；長期依靠開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)支持，自身造血能力有限，成本居高不下，沒有能力參與市場競爭。自建自管形式對物業(yè)市場競爭格局的形成也產(chǎn)生了負(fù)面影響。由于自建自管形式占據(jù)了主流地位，市場化運(yùn)作的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)取得項(xiàng)日管理權(quán)的機(jī)會并不多，物業(yè)管理市場化發(fā)展進(jìn)程受到了限制。部分物業(yè)項(xiàng)日依靠開發(fā)商的貼補(bǔ)維持了較高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這種“物超所值〃的服務(wù)不是市場化運(yùn)作的結(jié)果，不能使物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理資金的良性循環(huán)，不利于社會大眾對質(zhì)價相等的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)形成正確的認(rèn)識。同時，貼補(bǔ)式物業(yè)管理也潛伏著開發(fā)商在其滾動開發(fā)完成，取消對物業(yè)的貼補(bǔ)后，服務(wù)檔次下降所可能引發(fā)糾紛的隱患。建管分離是物業(yè)管理市場化發(fā)展的大趨勢建管分離是房地產(chǎn)業(yè)社會分工和物業(yè)管理市場化發(fā)展的必然結(jié)果。隨著房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工的逐步細(xì)化，一大批專業(yè)物業(yè)管理公司發(fā)展起來，在市場競爭中不斷完善自我，憑借高素質(zhì)的人才及豐富的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)良的服務(wù)態(tài)度獲得開發(fā)商及業(yè)主的信賴，承擔(dān)了小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作。這意味著物業(yè)的開發(fā)建設(shè)權(quán)與管理權(quán)可以分離，物業(yè)的所有權(quán)與管理權(quán)也可分離，這種分離是一種進(jìn)步。1999年9月12日，北京美林花園通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理公司，開創(chuàng)了北京通過物業(yè)管理招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)的先河。物業(yè)管理行業(yè)中引進(jìn)競爭機(jī)制，促使物業(yè)管理公司提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高了物業(yè)管理行業(yè)的整體水平。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。明確了建管分離的基本原則。三、建管分離對物業(yè)管理市場的影響第一，建管分離會使物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部市場競爭加劇。建管分離將大量開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)推向市場，通過競爭獲得企業(yè)發(fā)展所需要的規(guī)模。企業(yè)間競爭帶來的結(jié)果一是能促進(jìn)全行業(yè)管理服務(wù)水平的提高，二是通過優(yōu)勝劣汰改善物業(yè)管理行業(yè)結(jié)構(gòu)，三是通過競爭形成市場化的合理價格體系，四是迫使物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，減少物業(yè)糾紛的出現(xiàn)。第二，建管分離將改變開發(fā)商品牌戰(zhàn)略的實(shí)施方式。建管分離的確會影響開發(fā)商品牌