某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性策劃書(shū)

某住宅小區(qū)A區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE41某住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司二○○九年二月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 21、項(xiàng)目建設(shè)背景 22、項(xiàng)目概況 33、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 44、研究結(jié)論與建議 45、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 5第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 71、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 72、某地市商品房供需情況分析 123、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè) 13第三章市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位 161、某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析 162、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 173、某住宅小區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位 18第四章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 211.項(xiàng)目選址 212.建設(shè)條件 21第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 231建筑面積和內(nèi)容 232功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 233、工程項(xiàng)目一覽表 25第六章建設(shè)方案 261、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 262、總體規(guī)劃布局 263、建筑方案設(shè)計(jì) 294、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 305、公用設(shè)施方案 316、消防 32第七章項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù) 331、主要污染源狀況 332、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn) 333、勞動(dòng)安全保護(hù) 334、建筑節(jié)能 33第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 34第九章投資估算與資金籌措 351、投資估算 352、資金籌措 36第十章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 371、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 372、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 373、敏感性分析 37第十一章社會(huì)效益分析 39第一章總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景隨著xx自治區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)速度的加快，某地作為自治區(qū)首府，發(fā)展的速度明顯快于其他地區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的龍頭，在首府經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。而隨著國(guó)民生活水平的提高，民眾對(duì)于居住品質(zhì)的要求也在日益增高。如何滿足廣大群眾對(duì)于居住品質(zhì)的迫切要求，不僅是政府部門(mén)長(zhǎng)期以來(lái)的重要課題，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任之一。2007年1-12月，某地市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額總計(jì)96.71億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%。巨大的居住與投資需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)也為某地現(xiàn)代大型都市化城市建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)某地房管局提供的數(shù)字表明：房地產(chǎn)投資仍高速增長(zhǎng)，到2007年12月房地產(chǎn)投資同比達(dá)到了80%。在宏觀調(diào)控的作用下，某地市房屋銷(xiāo)售總體需求過(guò)熱的勢(shì)頭在下降，有效擠壓了房地產(chǎn)投資的因素，雖然房屋銷(xiāo)售量呈繼續(xù)下降的趨勢(shì)，但部分投資熱點(diǎn)以及部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售量仍呈小幅上升趨勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)：房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。本項(xiàng)目用地位于某地市新城區(qū)城市規(guī)劃中的核心地帶。該宗地共4４畝，其中需要通過(guò)征地拆遷的面積為7.4畝，由于此部分建設(shè)缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn)代化的市容市貌和其他住宅環(huán)境極不相宜。為了拓展新城區(qū)的發(fā)展空間，徹底改變?cè)摰貐^(qū)老舊差的面貌，本項(xiàng)目本著建設(shè)高品質(zhì)住宅，營(yíng)造新城區(qū)商業(yè)氛圍的理念，努力將該項(xiàng)目建設(shè)成為新城區(qū)的房地產(chǎn)旗幟，營(yíng)造出與整個(gè)新城區(qū)發(fā)展相融合的國(guó)際化、人文、舒適而充滿活力的社區(qū)居住環(huán)境。2、項(xiàng)目概況2.1項(xiàng)目名稱(chēng)：某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目。2.2建設(shè)地點(diǎn)及四至范圍：項(xiàng)目位于某地新城區(qū)的中心位置，具體四至范圍為：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx**2.3建設(shè)單位：xx********房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“***公司”）。2.4企業(yè)法人：******2.5企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。2.6經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售商品房。2.7工程概況：本項(xiàng)目擬共建設(shè)6棟樓，其中地塊西側(cè)為寫(xiě)字樓和商務(wù)酒店，其上為2棟商品房，樓層為3-25層。建設(shè)工程計(jì)劃于2009年3月份開(kāi)工，2010年7月入住。本項(xiàng)目商品樓住宅共分兩大類(lèi)型，精致的高層塔樓、多樣化的高層酒店式公寓。2.8資金來(lái)源：以公司自有資金為主，公司銷(xiāo)售資金回籠補(bǔ)充部分流動(dòng)資金。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目投資方案；（2）國(guó)家及某地市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策；（3）xx自治區(qū)和某地市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要；（4）某地市城市總體規(guī)劃（1996—2010年）；（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（6）某地市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料；（7）其他有關(guān)依據(jù)資料及企業(yè)提供資料。4、研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和某地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，適應(yīng)某地城市規(guī)劃以及房地產(chǎn)發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越，市政配套和生活配套較為完善，市場(chǎng)定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)采取環(huán)?？刂朴行Т胧ＷC了對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)造成污染，本項(xiàng)目土建與公用工程建設(shè)具有生態(tài)建設(shè)有利條件，注重環(huán)保與建筑節(jié)能，所以項(xiàng)目前景看好。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等。從綜合分析來(lái)看，項(xiàng)目建設(shè)具有很強(qiáng)的可行性。5、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位指標(biāo)1總用地面積㎡306822總建筑面積㎡1400003地上建筑面積㎡128000其中：住宅建筑面積㎡82000公建建筑面積㎡460004地下建筑面積㎡120005容積率4.6006綠化率%307總停車(chē)數(shù)輛900其中：地上停車(chē)數(shù)輛100地下停車(chē)數(shù)輛8008戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.89居住戶數(shù)戶142210居住人數(shù)人398111建設(shè)投資萬(wàn)元=SUM(ABOVE)43275.4112每平方米建設(shè)投資元170013投資利潤(rùn)率%33%14全部投資投資回收期（稅前）年2第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、當(dāng)前某地市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的基本情況近年來(lái)，某地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資處在一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)期。2007年某地市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成96.71億元，與上年同期相比增長(zhǎng)92.82%，環(huán)比增長(zhǎng)了6.07%，完成投資占本年度計(jì)劃投資的91%。其中，商品房建設(shè)投資額72.8億元，同比增長(zhǎng)84.79%；土地開(kāi)發(fā)投資額2.93億元，同比下降了18.2%。按用途分：商品住宅開(kāi)發(fā)投資72.14億元，同比增長(zhǎng)120%。其中別墅、高檔公寓投資4.92億，同比下降28.71%；辦公樓投資3.61億元，同比增加了10.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資15.93億元，同比增長(zhǎng)了63.08%。2007年房屋建筑施工面積1358.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)108.82%。其中，住宅施工面積1012.6萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)128.74%。住宅施工面積中別墅、高檔公寓88.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.96%；辦公樓施工面積85.51萬(wàn)平方米，同比下降68.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積為189.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.7%，其他用房施工面積71.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)110.71%。2008年1-4月，某地市房地產(chǎn)完成投資7.75億元，與上年同期相比增長(zhǎng)了9.62%；占本年計(jì)劃總投資額的2.94%。從投資構(gòu)成增長(zhǎng)幅度看，商品住宅投資63500萬(wàn)元，與上年同比增長(zhǎng)9.5%，經(jīng)濟(jì)適用住房投資11100萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了33倍；90平方米以下投資17800萬(wàn)元；140平方米以上4300萬(wàn)元；別墅、高檔公寓投資3600萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)14%；辦公樓投資2500萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)了184.09%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資9500萬(wàn)元，同比上升35.99%；其他投資2000萬(wàn)元，同比下降了58.72%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的81.94%，圖2-1歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況單位：億元圖2-22007年新開(kāi)工房屋構(gòu)成單位：%1.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的基本情況2007年房屋竣工面積320.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)161.07%。其中，住宅竣工面積為242.03萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)180.22%；辦公樓竣工面積為21.97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)324.95%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為47.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)96.56%；其他用房竣工9.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.18%。2007年商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積87.61萬(wàn)平方米，同比下降38.93%。其中住宅銷(xiāo)售面積75.21萬(wàn)平方米，同比下降36.6%。其中，實(shí)際登記預(yù)售面積為24.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.74%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)11.9%。其中住宅預(yù)售面積22.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.78%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)12.76%；實(shí)際登記現(xiàn)售面積63.32萬(wàn)平方米，同比下降47.4%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)15.72%。其中住宅現(xiàn)售面積52.75萬(wàn)平方米，同比下降46.3%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)16.37%。戶均銷(xiāo)售面積為96.82平方米。2007年1-12月住宅月末累計(jì)可售套數(shù)26227套，登記銷(xiāo)售套數(shù)為7282套，產(chǎn)銷(xiāo)率為27.77%。2008年1-4月，某地市新建商品房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積27.85萬(wàn)平方米，與上年同比上升了20.9%；其中商品住房實(shí)際登記銷(xiāo)售面積23.34萬(wàn)平方米，與上年同比增長(zhǎng)了13.25%。批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售房屋面積8.83萬(wàn)平方米，同比下降了58%，環(huán)比增長(zhǎng)幅度為167.6%；批準(zhǔn)預(yù)（銷(xiāo)）售住房面積4.71萬(wàn)平方米，同比下降了72.7%，環(huán)比增長(zhǎng)100%。商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積占可售面積的6.27%；本期商品住房實(shí)際銷(xiāo)售面積占可售面積的比例為10.13%。1.3、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本情況根據(jù)某地房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年12月商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格3835元/平方米，同比增長(zhǎng)了4.7%，環(huán)比增長(zhǎng)0.18%；商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2875元/平方米，同比增長(zhǎng)了4.6%。環(huán)比增長(zhǎng)0.24%。2008年以來(lái)，某地房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈小幅上升趨勢(shì)。截止2008年4月末，商品房平均售價(jià)3840元/平方米，與去年同比增長(zhǎng)2.37%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)0.13%。圖2-32007年不同價(jià)位商品房供求結(jié)構(gòu)1.4、建設(shè)項(xiàng)目資金來(lái)源基本情況2007年某地市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金108.97億元，同比增長(zhǎng)了58.81%。從資金來(lái)源情況分析，國(guó)內(nèi)貸款9.29億元，占到位資金的8.52%；利用外資3200萬(wàn)元，占到位資金的0.29%；企業(yè)自籌資金60.6億元，占到位資金的55.61%；其他資金38.76億元，占到位資金的35.57%。與上年同期比較分別增長(zhǎng)47.92%，0.67%，44.13%和115.86%。2008年1-4月，到位資金534000萬(wàn)元，其中上年節(jié)余151600萬(wàn)元，本年到位382400萬(wàn)元。其中國(guó)內(nèi)貸款61300萬(wàn)元元，占資金總額的11.48%；銀行貸款47000萬(wàn)元，占資金總額的8.8%；非金融機(jī)構(gòu)貸款200萬(wàn)元，占資金總額的0.04%；企業(yè)自籌資金241200元，占資金總額的45.17%；其他資金來(lái)源79900萬(wàn)元，占資金總額的14.96%。與上年同期比較到位資金總額增長(zhǎng)了158.79%，其中上年節(jié)余增長(zhǎng)186.03%，本年到位資金增長(zhǎng)了148.59%。國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)191.72%、企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)182%、其他資金增長(zhǎng)70.87%。圖2-42006-2008年資金來(lái)源構(gòu)成單位：%2、某地市商品房供需情況分析2.1市場(chǎng)供求分析2007年后商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)得到了較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進(jìn)一步貫徹“國(guó)六條”政策，加大90平方米以下商品住宅的建設(shè)力度。某地市住宅商品房房屋實(shí)際登記銷(xiāo)售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下，2008年3月開(kāi)始回升，4月漲幅超過(guò)了20%，特別是商品住房?jī)赡陙?lái)首次增長(zhǎng)，而且漲幅超過(guò)了13%。說(shuō)明住宅商品房需求仍然旺盛。來(lái)自某地房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明：2008年4月辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的房屋竣工率分別為10.95%和7.77%；而其兩者的銷(xiāo)售分別下降了0.5和0.96個(gè)百分點(diǎn)，房屋空置率也在較高點(diǎn)位浮動(dòng)。辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售情況仍不樂(lè)觀，表明各開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)調(diào)研不足，市場(chǎng)仍缺少消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。2.2區(qū)位供需分析：2007年新開(kāi)盤(pán)面世的項(xiàng)目以賽罕區(qū)和新城區(qū)為最多，此種局面在2008年的呼市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)，新城區(qū)位于呼市東北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，擁有數(shù)量眾多的樓盤(pán)，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。在今后的幾年中，新城區(qū)以及回民區(qū)作為政策扶持的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)將成為某地市場(chǎng)新盤(pán)的最大萌發(fā)地。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況預(yù)測(cè)3.1房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)改變呼市2007年全年購(gòu)置土地面積226.95萬(wàn)平方米，同比下降了38.75%；完成開(kāi)發(fā)土地面積248.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了8.78%；待開(kāi)發(fā)土地面積385.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了35.8%。2007年市場(chǎng)放量相較前一年增加不多，待開(kāi)發(fā)土地面積增加，從2007年的數(shù)據(jù)上不難看出，2008、2009年將是呼市房地產(chǎn)項(xiàng)目放量較大的一年。2008年1-4月購(gòu)置土地面積進(jìn)一步下降，為13.74萬(wàn)平方米，同比下降了76.1%；完成開(kāi)發(fā)土地面積42.47平方米，同比增長(zhǎng)了174.71%；待開(kāi)發(fā)土地面積259.1平方米，同比增長(zhǎng)了33.63%。2008年1-4月住宅新開(kāi)工面積為60.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了284.96%。截至3月，雖然有以上兩方面原因制約著呼市的商品房?jī)r(jià)格，但價(jià)格穩(wěn)中有升的趨勢(shì)不會(huì)改變。一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動(dòng)力成本和住房供求關(guān)系左右著房?jī)r(jià)走勢(shì)；二是無(wú)論由于居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求還是由于城市房屋拆遷帶來(lái)的被動(dòng)需求，強(qiáng)大的市場(chǎng)需求推動(dòng)放價(jià)上漲；三是地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣(mài)）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲；四是新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因，這里所說(shuō)的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加；五是房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量偏少，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動(dòng)房?jī)r(jià)的上升，除消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量的投資需求。如首府周邊盟市的投資有相當(dāng)比重投向呼市的房地產(chǎn)，推動(dòng)了呼市房?jī)r(jià)的上升。除以上原因，宏觀調(diào)控政策之后開(kāi)發(fā)周期的延擱，房?jī)r(jià)仍將不斷走高，現(xiàn)在不能確定的只是增長(zhǎng)的幅度和頻率而已。3.2城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯某地市高速增長(zhǎng)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度帶動(dòng)了城市化進(jìn)程，整個(gè)城市正在由一個(gè)中型城市蛻變?yōu)樘卮笮统鞘校菂^(qū)住宅的連片開(kāi)發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年某地市加大了兩大開(kāi)發(fā)區(qū)的居住建設(shè)力度，但由于其相關(guān)配套尚不到位，故此宜居水平較低。某地市正處在城市建設(shè)的中期，民眾對(duì)于城市化生活的追逐心理仍居于高位，相對(duì)而言，城區(qū)的商業(yè)、教育、衛(wèi)生醫(yī)療等服務(wù)設(shè)施較之郊區(qū)對(duì)呼市民眾有更大的吸引力。隨著城市開(kāi)發(fā)進(jìn)度的加快，核心城區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地日益減少也是客觀事實(shí)，因呼市各區(qū)商品房?jī)r(jià)格差異并不明顯，故此民眾對(duì)于中心城區(qū)的需求將會(huì)更加旺盛，那么，隨之而來(lái)的就是城區(qū)住宅供需不均，這個(gè)矛盾在今后將會(huì)日趨明顯的凸顯出來(lái)。3.3積極有效的城市建設(shè)將帶動(dòng)呼市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“十五”期間，某地市中心區(qū)要“拉開(kāi)城市框架，拓展城市空間，打通城市干道，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)城市‘五化’(美化、亮化、硬化、綠化、凈化)?！?000年后，某地的城市建設(shè)進(jìn)入了快車(chē)道，不僅開(kāi)始了有史以來(lái)最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程，還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。目前，某地市人均建筑面積達(dá)到22.5平方米，居民生活環(huán)境和生活質(zhì)量得到了極大改善。市、區(qū)兩級(jí)黨政辦公樓的外遷，更拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更大的運(yùn)作空間第三章市場(chǎng)研究與項(xiàng)目定位1、某地市房地產(chǎn)發(fā)展背景分析1.1“十一五”發(fā)展規(guī)劃《某地市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中明確指出：“十一五”時(shí)期是加快某地市城市化進(jìn)程，構(gòu)建和諧某地的關(guān)鍵時(shí)期。某地市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位?！薄６^“44331”工程，就是“四區(qū)、四個(gè)中心、三帶、三園和一批”的簡(jiǎn)稱(chēng)。更加詳盡地指出了某地市城市建設(shè)的計(jì)劃和決心。在今后的幾年中，某地市不僅要建設(shè)一批201.2某地城市規(guī)劃按照自治區(qū)黨委、政府提出的首府城市建設(shè)“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求，自治區(qū)城市發(fā)展圍繞成立60周年大慶的歷史時(shí)機(jī)，將某地建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁民族文化和草原特色、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的草原大都市，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。1.3近年某地房地產(chǎn)投資情況（表3-1）：年度2005200620072008.1-4投資額（億元）34.8550.1696.717.75由上表可知，某地市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2005年房地產(chǎn)漲幅曾居國(guó)內(nèi)各城市首位，2007年后，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市投資產(chǎn)生影響，但呼市房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行。2、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況新城區(qū)位于呼市東北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是自治區(qū)及某地的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。新城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤(pán)，品質(zhì)較高，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤(pán)30余家，2008年1-4月可售套數(shù)分別為5044、4815、5293、5811套，4月平均價(jià)格為3512元/平方米。區(qū)域內(nèi)4000元/平米左右的樓盤(pán)包括琦琳北辰、金天帝廣場(chǎng)、華門(mén)世家、潤(rùn)宇國(guó)際公寓、首府觀邸、財(cái)富銘座等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。2.2項(xiàng)目周邊主要樓盤(pán)調(diào)研分析（1）本項(xiàng)目周邊主要樓盤(pán)概況如下表3-2：項(xiàng)目觀府蒙鑫國(guó)際名城水岸世紀(jì)總建筑面積（m2）110001200012000銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）420045004800產(chǎn)品類(lèi)型高層板式高層板式高層板式主力戶型96-14590-150148-190（2）樓盤(pán)分析：周邊項(xiàng)目主要通過(guò)低密度、低容積率等優(yōu)勢(shì)特征來(lái)突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說(shuō)明大多數(shù)樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開(kāi)始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。3、某住宅小區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位3.1項(xiàng)目SWOT分析Strength:地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。緊鄰多條公交線路，交通便利；區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會(huì)配套設(shè)施比較完善；本案周邊未來(lái)幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂(lè)等配套。Weak:本案價(jià)格預(yù)期較高，對(duì)前期上市推廣不利；本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Opportunity:結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房群體多為喜愛(ài)小戶型的中青年，這與當(dāng)前國(guó)家提倡小戶型商品房開(kāi)發(fā)的政策吻合。Threat:同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。3.2目標(biāo)客戶定位一方面，某地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，乳都產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會(huì)比較符合他們的需求。另一方面，某地市“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位。因此根據(jù)某地市整體的變遷過(guò)程，該項(xiàng)目的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他城市移民。3.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為：具有國(guó)際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。第四章項(xiàng)目選址和建設(shè)條件1.項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于某地市*****中心地帶。宗地四至范圍是：xxxxxxxxxx****2.建設(shè)條件2.1位置優(yōu)越該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。2.1建設(shè)場(chǎng)區(qū)“七通”條件具備項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開(kāi)發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。給水由光明大街接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。雨水由光明大街排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。污水由光明大街排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。通訊及電力、燃?xì)庠诠饷鞔蠼纸尤?。熱力在光明大街接入，直徑DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。2.3住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全項(xiàng)目所處的某地市新城區(qū)是自治區(qū)以及呼市的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)有人流量巨大的火車(chē)站和客運(yùn)站，為商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了可能。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來(lái)發(fā)展空間巨大。2.4土地征用情況該建設(shè)項(xiàng)目總共占地面積44畝,其中自有土地37畝且已擁有國(guó)有土地使用證,其余7畝土地需要通過(guò)土地收儲(chǔ)交易中心競(jìng)拍取得,這部分土地地上建筑全部為危舊住房,希望通過(guò)本項(xiàng)目進(jìn)行舊城區(qū)改造、開(kāi)發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。第五章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積30682平方米，總建筑面積140000平方米容積率：≤4.600;建筑密度：≤50%；綠地率：≥30%；建筑控制高度：≤70米，部分居住及公建建筑高度可控制在7建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)2.1建筑使用功能本項(xiàng)目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：廳、過(guò)道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；衛(wèi)生間的地面、墻面（1.5米高）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)狻⒉膳认到y(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。B、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為：可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最in的時(shí)尚元素；廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品；大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化；簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，與眾不同；室內(nèi)所見(jiàn)，均是品牌產(chǎn)品；智能安防和門(mén)禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化；24小時(shí)熱水；24小時(shí)電梯；24小時(shí)直接入戶；小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。（2）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)配套設(shè)施包括6000平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購(gòu)以及外部購(gòu)買(mǎi)需求。2.3住宅戶型規(guī)劃90平米以下的一居至小三居，占比70%；90平米以上的中大戶型，占比30%。3、工程項(xiàng)目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)下表5-1。表5-1主要工程量一覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)說(shuō)明1土建工程建筑面積140000㎡1.11.21.31.41.5高層住宅地下停車(chē)庫(kù)商務(wù)酒店寫(xiě)字樓配套商業(yè)建筑面積82000㎡建筑面積12000㎡建筑面積20000㎡建筑面積20000㎡建筑面積6000㎡2給排水工程水泵機(jī)房100㎡3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程（強(qiáng)電）變電站300㎡5照明工程小區(qū)照明6通訊工程普通電話配線（端子接單元口）7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門(mén)8通風(fēng)工程地下停車(chē)庫(kù)通風(fēng)9閉路電視有線電視機(jī)房50㎡10室外工程室外文化廣場(chǎng)600㎡第六章建設(shè)方案1、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境1.1地形、地貌建設(shè)場(chǎng)地東西長(zhǎng)度米，南北距離米，整個(gè)場(chǎng)地成矩形狀，場(chǎng)地規(guī)整、地勢(shì)平坦。1.2氣象

某地市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，春季干旱多風(fēng)，冬季寒冷干燥，夏季溫?zé)岫檀俣邓?。最冷月氣?12.7～-20.1℃；最熱月平均氣溫17～22.9℃。平均年較差為34.4～35.7℃，平均日較差為l3.5～13.7℃。無(wú)霜期1.3地質(zhì)地質(zhì)狀況優(yōu)良，基巖埋深80～180米，基巖面起伏平衡，無(wú)斷裂帶，建筑物抗震設(shè)計(jì)按地震烈度8級(jí)設(shè)防。承載力(R)一般在10～15噸/平方米，地下水位1.6～4.5米，地表水無(wú)腐蝕。2、總體規(guī)劃布局2.1片區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目所在地塊位于人流、物流集中區(qū)域，項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂(lè)、會(huì)展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為鐵路商圈和商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。2.2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，三種效益可以完美體現(xiàn)。（2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車(chē)流與城市交通并行不悖。（3）利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)、追求個(gè)性，使設(shè)計(jì)具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的居住小區(qū)。2.3總平面布局（1）藝術(shù)性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽(yáng)光的需求。將傳統(tǒng)的平直布局中引入變異元素，順應(yīng)城市干道向西南偏轉(zhuǎn)，與垂直的空間組織形成對(duì)比與變化，突出空間的開(kāi)闊有致，步移景異的藝術(shù)氛圍。（2）中庭一帶的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。中庭：本規(guī)劃中設(shè)計(jì)了中庭綠化景觀，向南北沿伸。使綠化和景觀對(duì)于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，避免景觀死角。一帶：為由南向北的綠化景觀帶，與東側(cè)綠化帶相交。將南北兩軸有機(jī)聯(lián)系在一起。（3）多樣化的布置原則：西側(cè)沿街為商務(wù)酒店和寫(xiě)字樓，配合周邊建筑物，與整個(gè)小區(qū)合攏，形成整個(gè)區(qū)域的標(biāo)志性建筑。塔樓長(zhǎng)短錯(cuò)列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。（4）高低錯(cuò)落、豐富的天際線：小區(qū)住宅采用3-25層不同高度,互相穿插，錯(cuò)落有致，形成豐富的建筑空間。2.4交通組織（1）設(shè)置溝通性的商業(yè)服務(wù)道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū)；（2）結(jié)合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡(luò)的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，使業(yè)主出行更加便利。2.5規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)下表6-1：表6-1項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)指標(biāo)1總用地面積30682㎡2總建筑面積140000㎡3地上建筑面積128000㎡4地下建筑面積12000㎡5建筑層數(shù)地上3-25層地下1-2層6建筑總高8.4-7建筑層高地上2.8米地下4.5米8建筑容積率4.69綠地率30%3、建筑方案設(shè)計(jì)3.1建筑方案總體構(gòu)思合理布局，高效利用土地，使業(yè)主的要求與城市功能有機(jī)地結(jié)合，使三種效益可以完美體現(xiàn)；分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車(chē)流與城市交通并行不悖；利用周邊優(yōu)越環(huán)境，擴(kuò)大綠化范圍，重視生態(tài)，具有可持續(xù)性、可操作性，并著重處理與環(huán)境關(guān)系，使建筑融合于環(huán)境，營(yíng)造生態(tài)的、生機(jī)的、生動(dòng)的商務(wù)、居住小區(qū)。3.2平面設(shè)計(jì)（1）住宅表6-2項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)1套內(nèi)使用面積㎡/套30.716-132.962住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)%75%-93%3套內(nèi)建筑面積㎡36.57-1433.1多層住宅A型㎡/套71.48-97.643.2多層住宅B型㎡/套111.2-143.03.3多層住宅C型㎡/套36.566-44.8154戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)戶14226居住人數(shù)人3981（2）商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)用房表6-3商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)1商務(wù)酒店建筑面積㎡/200002寫(xiě)字樓建筑面積㎡200003商業(yè)用房建筑面積㎡60003.3立面設(shè)計(jì)本工程立面設(shè)計(jì)是經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員審查，并經(jīng)設(shè)計(jì)院專(zhuān)業(yè)人員計(jì)算得出的。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.1基礎(chǔ)造型及處理本工程基礎(chǔ)設(shè)計(jì)形式為筏板基礎(chǔ)，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)荷載的要求，本地基持力層的承載力較低，為滿足承載力的要求，采用CFG樁復(fù)合地基處理方案。4.2上部結(jié)構(gòu)本工程上部結(jié)構(gòu)形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結(jié)構(gòu)及框架剪力墻結(jié)構(gòu)。5、公用設(shè)施方案市政設(shè)施源頭建設(shè)利用區(qū)內(nèi)原有設(shè)施.5.1供水排水（1）供水：由水廠引進(jìn)，光明大街有Φ400MM的給水管線，可直接接入，日供水量2.5萬(wàn)噸。（2）排水：實(shí)行雨、污水管道分流排放，雨水經(jīng)過(guò)光明大街大街管道排出，污水經(jīng)光明大街排入綜合防治污水處理廠。5.2供電（1）供配電系統(tǒng)：高壓供電為10KV高壓電源，經(jīng)小區(qū)總配電室分配給兩臺(tái)1000KVA及4臺(tái)630KVA變壓器，總計(jì)4520KVA，最大負(fù)荷4250KW。（2）照明及電力設(shè)備：低壓供配電設(shè)計(jì)：小區(qū)動(dòng)力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動(dòng)力計(jì)量設(shè)在動(dòng)力總配電柜，備用照明及共用燈按動(dòng)力計(jì)量，住宅各單元在每層設(shè)戶表箱一個(gè)；消防設(shè)備、電梯、應(yīng)急照明的負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，其余為三級(jí)。設(shè)備及選型：住宅內(nèi)采用平口燈，衛(wèi)生間、廚房采用此燈頭，非住宅部分采用熒光燈（要求COS￠>0.9），均選用節(jié)能型燈具；小區(qū)采用安全型安裝插座，戶內(nèi)衛(wèi)生間、洗衣機(jī)用插座采用防濺型。5.3供氣本項(xiàng)目燃?xì)庠诠饷鞔蠼纸尤搿?.4供暖供熱供熱總規(guī)劃能力270蒸噸/小時(shí)，直徑DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。5.5弱電設(shè)計(jì)（1）電話網(wǎng)絡(luò)：在地下一層設(shè)有電話交接間，機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有回配線架一臺(tái)，一臺(tái)電話由大對(duì)數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡(luò)由光纜引入。電話網(wǎng)絡(luò)支線采用五類(lèi)八芯線，從配線架穿管引至各樓層。（2）電視：在地下一層設(shè)有電視前端箱，電視主干線路采用SYV-75-9同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用SYV-75-5同軸電纜穿鋼管。（3）樓宇對(duì)講系統(tǒng)：一層主入口設(shè)一帶電控鎖的防盜門(mén)，對(duì)講主機(jī)設(shè)于門(mén)邊墻上；一層設(shè)視頻分配器及譯碼器，2-25層設(shè)譯碼器，每戶可設(shè)對(duì)講分機(jī)，一層各戶設(shè)窗磁和門(mén)磁。6、消防本項(xiàng)目消防供水由市政光明大街接入2根200MM的供水管，并在小區(qū)內(nèi)建設(shè)消防泵。第七章項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)保護(hù)1、主要污染源狀況本項(xiàng)目主要污染源狀況為生活廢水和雨水，經(jīng)化糞池厭氧處理后排入城市污水管網(wǎng)。2、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放，執(zhí)行《某地市水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。3、勞動(dòng)安全保護(hù)建設(shè)施工中嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)的《某地市勞動(dòng)保護(hù)監(jiān)察條例》及各級(jí)政府部門(mén)的法規(guī)，制定嚴(yán)格的操作規(guī)程。4、建筑節(jié)能本項(xiàng)目將嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，依照《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求進(jìn)行施工建設(shè)，建筑節(jié)能的基本技術(shù)要求高于標(biāo)準(zhǔn)。第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目計(jì)劃在2年（24個(gè)月）左右的時(shí)間建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下表8-1：表8-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表年份2009200102011月份67891011121234567891011121234567項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)建筑方案設(shè)計(jì)綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)報(bào)建、領(lǐng)許可工程開(kāi)工開(kāi)始預(yù)售主體工程供水單項(xiàng)工程驗(yàn)收分項(xiàng)工程驗(yàn)收正式入住本項(xiàng)目建議書(shū)2009年6月批復(fù)，7月開(kāi)始建筑方案設(shè)計(jì)，9月進(jìn)行綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)，10月作施工圖設(shè)計(jì)，12月報(bào)建，領(lǐng)取開(kāi)工許可證，2009年3月工程開(kāi)工。20010年10月開(kāi)始預(yù)售。2011年4月主體工程供水。2011年5月單項(xiàng)工程驗(yàn)收。2010年6月分項(xiàng)工程驗(yàn)收。2011年7月正式入住。第九章投資估算與資金籌措1、投資估算總投資造價(jià)見(jiàn)下表9-1：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本（總投資）計(jì)算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)43375.411.1土地費(fèi)用10000土地評(píng)估1.2建安工程費(fèi)217601700元/m21.3市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3840300元/m21.4前期工程費(fèi)712前1-3項(xiàng)和的2%1.5其他費(fèi)用534前1-3項(xiàng)和的1.5%1.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)726.24前1-4項(xiàng)和的2%1.7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用356前1-3項(xiàng)和的1%1.8管理費(fèi)用363.17前1-4項(xiàng)和的1%1.9銷(xiāo)售費(fèi)用512128000m2×4000元/m2的11.10開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)3072128000m2×4000元/m2的1.11財(cái)務(wù)費(fèi)用100--2經(jīng)營(yíng)資金1300--3項(xiàng)目總投資=SUM(ABOVE)43375.41--3.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本41975.41--3.3經(jīng)營(yíng)成本1400--2、資金籌措本項(xiàng)目預(yù)計(jì)資金需求為43375.41萬(wàn)元，全部由公司自籌解決，共計(jì)分兩批次投入，首批投入26500萬(wàn)元，第二批投入其余資金，全部資金于項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)投入，若有資金不足情況則由首期的銷(xiāo)售所得補(bǔ)齊。第十章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目預(yù)計(jì)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售狀況是基于目前某地市房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)，及該類(lèi)樓盤(pán)的市場(chǎng)需求情況而作出的預(yù)測(cè)，同時(shí)考慮到了一定程度的市場(chǎng)不確定性變化。如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不可抗力因素，使消費(fèi)者的購(gòu)房需求、購(gòu)房心理和購(gòu)買(mǎi)能力發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項(xiàng)目的銷(xiāo)售受到嚴(yán)重阻礙，將直接影響項(xiàng)目的收入。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時(shí)采取各種有效的促銷(xiāo)手段以盡快回收資金，消除未來(lái)市場(chǎng)不確定因素對(duì)項(xiàng)目收入的影響2、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析建設(shè)工期的影響：項(xiàng)目計(jì)算開(kāi)工時(shí)間為2009年9月，建設(shè)期為2年，如工程不能按時(shí)開(kāi)工和按期竣工投入使用將影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在建設(shè)期間將及時(shí)作好開(kāi)工準(zhǔn)備，合理安排工程進(jìn)度，以保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施。3、敏感性分析根據(jù)下表可以判斷：本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響較大，這說(shuō)明房產(chǎn)價(jià)格是影響經(jīng)濟(jì)效益的最敏感因素。當(dāng)銷(xiāo)售收入降低10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率為21.94%，接近基準(zhǔn)收益率。表10-1不確定性因素變化影響表變化因素-10%-5%0+5%+10%銷(xiāo)售收入21.9426.2830.237.843.6經(jīng)營(yíng)成本39.035.530.225.022.9經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本銷(xiāo)售收入-15-10-5+5+10+15內(nèi)部收益率幅動(dòng)系數(shù)第十一章社會(huì)效益分析本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，契合某地市城市發(fā)展規(guī)劃，為城市小戶型建設(shè)起到了積極的帶動(dòng)作用。通過(guò)部分舊城區(qū)改造，為美化城市作出了貢獻(xiàn)，能夠使項(xiàng)目有著極大的社會(huì)美譽(yù)度。本項(xiàng)目的園林規(guī)劃別樹(shù)一幟，并依照環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將建成某地市綠色節(jié)能小區(qū)，為首府的小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樹(shù)立標(biāo)桿。從而形成了項(xiàng)目建設(shè)與地方規(guī)劃、地方經(jīng)濟(jì)互相依存、互相促進(jìn)、互相增益、同步發(fā)展的新局面。小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。法律屬性那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)渴紫葢?yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。

既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）

國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）

小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買(mǎi)；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，一般僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低。這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。法律屬性鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟是否合法、能否購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)讓?zhuān)渴紫葢?yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。因此，并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只是因銷(xiāo)售環(huán)節(jié)存在的一些問(wèn)題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑。既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到的法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)1、全部產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)權(quán)）

國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房，購(gòu)房者能夠擁有全部產(chǎn)權(quán)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。國(guó)家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買(mǎi)賣(mài)雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場(chǎng)價(jià)購(gòu)得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項(xiàng)支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在這里，房屋的全部產(chǎn)權(quán)與房屋的所有權(quán)是等同的，只不過(guò)是二者的提法有所不同。相對(duì)于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。2、部分產(chǎn)權(quán)。（小產(chǎn)權(quán)）

根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住宅制度改革的通知》，職工購(gòu)買(mǎi)公有住宅，在國(guó)家規(guī)定的住房面積內(nèi)，可以按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買(mǎi)5年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從這里可以看出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。2011年，他閉門(mén)不出，開(kāi)始一筆一畫(huà)、一絲不茍的伏案抄寫(xiě)《杜甫全集》，歷時(shí)10個(gè)月終于完成，最近交付出版。記者看到，該書(shū)以古書(shū)形式裝訂，圖文并茂，浩浩巨帖，首尾一規(guī)，點(diǎn)畫(huà)嚴(yán)謹(jǐn)，毫無(wú)懈怠?！耙话愣际前胍蛊饋?lái)寫(xiě)，一是心靜，再一個(gè)是周?chē)h(huán)境也沒(méi)有什么干擾，這時(shí)候可以說(shuō)是屏息凝思，全神貫注?！毙斓钔フf(shuō)起自己喜愛(ài)的書(shū)法，頗為激動(dòng)。他說(shuō)，手抄這些詩(shī)集，除了弘揚(yáng)杜詩(shī)，在抄寫(xiě)的過(guò)程中，也能更深入地理解一些杜甫詩(shī)的精髓。長(zhǎng)時(shí)間的書(shū)寫(xiě)讓他感受頗深，有一天凌晨他還即興寫(xiě)了一首八言詩(shī)，表達(dá)感慨。采訪中記者看到，《杜甫全集》只是徐殿庭抄寫(xiě)的眾多作品中的一部，在他家中書(shū)房里還擺放了很多其它作品，如《金剛經(jīng)》、《道德經(jīng)》、《孫子兵法》、《論語(yǔ)》、《離騷》、《三國(guó)演義》等，其中有書(shū)籍、條幅、長(zhǎng)卷等不同的表現(xiàn)形式，至少在150萬(wàn)字以上。老人告訴記者，他還打算用幾年時(shí)間，把四大名著里其余三部也抄寫(xiě)一遍?！皩?xiě)上癮了，現(xiàn)在不是坐不下來(lái)的問(wèn)題，而是每天不寫(xiě)都覺(jué)得少點(diǎn)啥。”徐殿庭笑笑說(shuō)，由于最近幾年書(shū)寫(xiě)密集，頸椎、手腕等都出現(xiàn)不適，家人也勸他別寫(xiě)了或少寫(xiě)點(diǎn)，但他說(shuō)停不下來(lái)了，身不由已。雖然有些作品送了親朋好友，有些作品只是寫(xiě)好收藏在家里，但他說(shuō)不管歸宿如何，自己享受的是抄寫(xiě)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程讓他心情愉悅。徐殿庭向記者坦言：“人生太短暫了，當(dāng)離開(kāi)這個(gè)世界的時(shí)候，看能留些什么，想留點(diǎn)東西，至于抄寫(xiě)這條路能走多遠(yuǎn)，我想只要一息尚存，還是要堅(jiān)持下去的。”也許，這正如他在寫(xiě)作感悟中所說(shuō)：“寄身翰墨終不悔，清凈無(wú)求天地寬”。出部分產(chǎn)權(quán)和全部產(chǎn)權(quán)的一些區(qū)別。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。第1天：成都—臥龍—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴經(jīng)成灌高速到都江堰市，進(jìn)入岷江峽谷，逆流而上至映秀。到臥龍參觀中國(guó)大熊貓研究保護(hù)中心，觀賞國(guó)寶大熊貓。翻越巴朗山（4523米），運(yùn)氣好的話可以看到四周的云海，在貓鼻梁遠(yuǎn)眺四姑娘山前往長(zhǎng)坪溝景區(qū)，騎馬或徒步到枯樹(shù)灘、唐柏古道、木騾子，近距離的拍攝四姑娘山全景，欣賞四姑娘山獨(dú)具特色的高山草甸、飛瀑、奇石等美景。然后再去雙橋溝景區(qū)，乘觀光車(chē)游覽陰陽(yáng)谷、五色山、日月寶鏡、獵人峰等原始美景，來(lái)到人參果坪，草地上成群的牦牛，兩邊是高聳的雪峰，夏天野花盛開(kāi)，一幅天然的畫(huà)卷展現(xiàn)在您的面前。經(jīng)小金縣進(jìn)入甘孜州，到達(dá)位于大渡河畔的“千碉之國(guó)”丹巴縣。第2天：丹巴—塔公（塔公草原，塔公寺）—新都橋(145KM)住宿：新都橋在大渡河邊觀梭坡古碉群，遙想當(dāng)年的金戈鐵馬。然后去甲居藏寨，頗具嘉絨藏族特色的甲居藏寨位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鮮艷的藏寨掩映在大片的果園中，一派田園風(fēng)光，美不勝收。每年三月間桃花和梨花競(jìng)相盛開(kāi)，沿寨子的小路漫步，猶如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?。沿風(fēng)景秀麗的牦牛河谷行進(jìn)，沿途的美景令人流連忘返。行使60公里左右，看到白雪皚皚、高聳如云的雅拉雪山。領(lǐng)略神山雄姿，翻過(guò)山梁到達(dá)塔公草原。塔公藏語(yǔ)是“菩薩喜歡的地方”，塔公寺是薩迦派的寺廟，始建于清嘉慶年間，寺內(nèi)供奉著當(dāng)年文成公主進(jìn)藏時(shí)隨身攜帶的釋迦牟尼十二歲等身像。過(guò)塔公后繼續(xù)前行33公里就到新都橋，新都橋被稱(chēng)為“攝影者天堂”，彎彎的小溪、金黃的柏楊，山巒連綿起伏，藏寨散落其間，牛羊安詳?shù)爻圆荨缭?shī)如畫(huà)的田原風(fēng)光。第3天：新都橋——稻城（367KM）住宿：稻城翻越高爾寺山（4412米）到達(dá)雅江縣，經(jīng)剪子彎山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘縣城海拔4014米，是七世達(dá)賴(lài)和十世達(dá)賴(lài)的出生地。翻越兔兒山（4696米），經(jīng)青藏高原最大的古冰川遺跡，稻城古冰帽——海子山，抵達(dá)“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城—亞?。?10KM）住宿：亞丁營(yíng)地經(jīng)傍河萬(wàn)畝楊樹(shù)林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦鄉(xiāng)買(mǎi)過(guò)門(mén)票后前往亞丁自然保護(hù)區(qū)。中午到達(dá)亞丁營(yíng)地，午餐后先去沖古寺和珍珠海，路上轉(zhuǎn)千年嘛呢堆，觀夕陽(yáng)中的仙乃日神山，傍晚回到亞丁營(yíng)地。5天：亞丁—稻城（110KM）住宿：稻城騎馬去洛絨牛場(chǎng)，朝覲亞丁的三座神山——“仙乃日”(意為觀世音菩薩，海拔6023米)、“夏諾多吉”(意為金剛手菩薩，海拔5958米)、“央邁勇”(意為文殊菩薩，海拔5958米)。體力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛絨牛場(chǎng)到牛奶海和五色海這段路比較陡，不能騎馬，必須步行，來(lái)回大概5個(gè)小時(shí)。晚上回稻城縣住。第6天：稻城—理塘—巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，進(jìn)入毛埡大草原，面積5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。這里雖然海拔很高，但地勢(shì)卻相對(duì)平緩，路兩邊都是高山牧場(chǎng)，不時(shí)有旱獺出沒(méi)。來(lái)到海子山頂（4700米），觀雪山下的姊妹湖。翻過(guò)埡口便進(jìn)入峽谷，到達(dá)川藏交界的巴塘縣。第7天：巴塘—左貢（265KM）住宿：左貢巴塘前行40公里，在竹巴蘢跨過(guò)金沙江，進(jìn)入西藏境內(nèi)。中午抵達(dá)進(jìn)藏后的第一個(gè)縣城芒康，海拔3780米，川藏公路與滇藏公路在此交匯。翻越拉烏山（4358米），經(jīng)如美鎮(zhèn)到達(dá)竹卡，跨過(guò)三江并流的第二條大江——瀾滄江后翻越覺(jué)凹山（4300米）。從覺(jué)凹山險(xiǎn)峻的盤(pán)山公路望下去，川藏公路和瀾滄江像兩條晶亮的絲帶，在千山萬(wàn)壑間時(shí)隱時(shí)現(xiàn)。過(guò)東達(dá)山（5008米）后抵達(dá)左貢縣。第8天：左貢—邦達(dá)—八宿—然烏（291KM）住宿：然烏左貢出發(fā)前行100公里到邦達(dá)，海拔4400米的邦達(dá)是川藏南線和北線的交匯處。北通昌都，西至林芝、拉薩，是川藏線上重要的交通樞紐，世界上海拔最高的民用機(jī)場(chǎng)——邦達(dá)機(jī)場(chǎng)就建在開(kāi)闊的草原上。告別邦達(dá)草原，翻越業(yè)拉山（也叫怒江山4618米），經(jīng)川藏線的地標(biāo)——108道拐，下行到怒江邊，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏語(yǔ)意為“勇士山腳下的村莊”，海拔3910米。翻過(guò)安久拉山埡口進(jìn)入然烏溝，春季時(shí)溝內(nèi)千奇百怪的巨大冰掛、冰川十分壯觀，穿過(guò)然烏溝后來(lái)到然烏鎮(zhèn)。9天：然烏—波密（129KM）住宿：波密然烏湖是著名的高原堰塞湖，面積22平方公里，海拔3850米，分上下兩部份，是雅魯藏布江最大的支流帕隆藏布江的源頭。湖的近處