世聯(lián)-各報(bào)告知識(shí)點(diǎn)總結(jié)及模型收集

收集了一些他們有益的知識(shí)點(diǎn)和模型，在此與大家分享，希望能對(duì)我們的水平提升有所幫助！因采用市場(chǎng)比較確定均價(jià)必然因參考項(xiàng)目屬性差異而產(chǎn)生誤差，所以引入K（調(diào)差）值，并通過置信度綜合修正參數(shù)進(jìn)行估值修正；同時(shí)溢價(jià)因素之間往往相互影響，各因素增長空間的簡(jiǎn)單疊加將會(huì)導(dǎo)致多種因素的重復(fù)計(jì)算，因此引入M（多因素協(xié)調(diào)值）（且M<1），對(duì)多種因素溢價(jià)的增長空間進(jìn)行修正?！鹤≌c公寓』/建立估算函數(shù)構(gòu)建價(jià)格估算函數(shù)為：估算參數(shù)表：【招商策略】針對(duì)不同類型的商家，采取不同策略【招商策略】主力店招商策略BACK業(yè)態(tài)選擇——思路1：根據(jù)商業(yè)街區(qū)的定位模式成行成市（同質(zhì)同類）完全補(bǔ)缺（同系不同類）擴(kuò)大主題（不同系不同類）補(bǔ)缺模式成行成市模式適用條件：需求持續(xù)增加，商家具有較高經(jīng)營水平；交通及地域關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，一般在成熟商圈周邊延展較易實(shí)現(xiàn)；特點(diǎn)：借勢(shì)，吸引客戶、共享客戶、爭(zhēng)奪客戶。補(bǔ)缺模式適用條件：市場(chǎng)同一類別業(yè)態(tài)不完善；市場(chǎng)商業(yè)主題有空白點(diǎn)或較為稀缺；市場(chǎng)對(duì)所缺業(yè)態(tài)有一定的消費(fèi)需求。小結(jié)：本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)應(yīng)選擇以餐飲為主不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式：按常規(guī)模式銷售，難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，必須尋求突破。常識(shí)1——商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購買商鋪的最基本目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益客戶需求商鋪功能租金收益出租轉(zhuǎn)售經(jīng)營業(yè)主只需收取租金因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值銷售收益降低房租成本，并獲得營業(yè)收入經(jīng)營收益長期收益風(fēng)險(xiǎn)保障資產(chǎn)沉淀客戶利益融資工具融資收益融資可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款常識(shí)2——投資與回報(bào)是客戶購買商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān)一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長期性；

財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性；常識(shí)3——客戶最終是根據(jù)經(jīng)營前景來判斷投資回報(bào)的，其最直觀判斷因素則是租金和售價(jià)購鋪用途投資經(jīng)營投資回報(bào)經(jīng)營前景判斷基礎(chǔ)收益途徑租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格營業(yè)額一般投資者的實(shí)際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理參考項(xiàng)目綜合系數(shù)評(píng)估表：

市場(chǎng)比較法測(cè)算商業(yè)售價(jià)鋪位劃分原則：獨(dú)立街鋪封閉式內(nèi)鋪本項(xiàng)目的鋪位分割采取封閉式內(nèi)鋪的形式，相對(duì)而言更容易獲得銀行、投資者認(rèn)同。鋪位分割建議鋪位劃分要求：獨(dú)立封閉式內(nèi)鋪比虛擬產(chǎn)權(quán)內(nèi)鋪按揭問題上更容易獲得銀行支持；結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃，盡量保證銷售鋪位與實(shí)際經(jīng)營格局的統(tǒng)一；當(dāng)?shù)叵啦块T限定范圍內(nèi)，商鋪盡可能獨(dú)立經(jīng)營，通道寬度設(shè)計(jì)以適合商場(chǎng)的經(jīng)營為主；鋪位實(shí)用率為當(dāng)?shù)赝顿Y者接受范圍內(nèi)；市場(chǎng)狀況，目前在深圳和惠州許多商業(yè)都采取封閉式內(nèi)鋪的形式。目前市場(chǎng)上主要存在著四種銷售模式，每種銷售模式有利有弊，適用于不同項(xiàng)目。

目前商業(yè)項(xiàng)目銷售主要有四種操作模式，為滿足不同的銷售目標(biāo)和贏利目的,采用不同的銷售模式,所起到的作用也不盡相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為三年返租一般為十年返租銷售模式優(yōu)勢(shì)：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長；若經(jīng)營不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。適用：商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。各類銷售方式分析——純銷售方式優(yōu)勢(shì)：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位先租后售，影響銷售進(jìn)度，特別是中小商戶一般在開業(yè)之前才確定下來，開發(fā)商回籠資金的周期長；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；投資收益明朗化，缺乏營銷空間，售價(jià)與租金之間的收益回報(bào)往往難以達(dá)到投資者預(yù)期；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。各類銷售方式分析——帶租約銷售優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；降低投資門檻，增加客戶層面；3-5年返租期較適中，3-5年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。各類銷售方式分析——短期（三年至五年）返租銷售優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。各類銷售方式分析——長期（十年）返租銷售短期返租相對(duì)于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險(xiǎn)小；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。各類銷售方式分析——長期返租與短期返租的比較從銷售