綜合體物業(yè)項目管理思路與策劃方案參考借鑒范本

綜合體物業(yè)項目管理思路與策劃方案參考借鑒范本年月日目錄TOC\o"1-3"\h\u29284第一部分．本綜合體物業(yè)項目管理服務(wù)重點、難點及其措施 212915第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的重點、難點分析 225232第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)重點、難點及其措施 23213第二部分管理服務(wù)整體設(shè)想 732265第三部分管理服務(wù)總體目標(biāo) 916368第四部分服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施 1318710第二節(jié)安保管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 1519262第三節(jié)設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 233434第四節(jié)智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 3618604第五節(jié)環(huán)境管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 4016004第六節(jié)住宅區(qū)域服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施 44第一部分．本綜合體物業(yè)項目管理服務(wù)重點、難點及其措施第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的重點、難點分析本綜合體物業(yè)項目是一個綜合性的物業(yè)社區(qū)，挺拔的現(xiàn)代建筑、俊朗的現(xiàn)代立面造型，在彰顯王者之雍容氣度之余，詮釋的是客戶和業(yè)主的“工作、生活和夢想”，對物業(yè)管理提出了較高的要求，因此營造一個“安全、和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作、商業(yè)環(huán)境，為業(yè)主和客戶實現(xiàn)都市新生活的夢想，是物業(yè)管理服務(wù)的首要任務(wù)。要實現(xiàn)“安全、和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作、商業(yè)環(huán)境，重點和難點是：抓好系統(tǒng)安全運作、星級服務(wù)、圍繞氛圍管理開展社區(qū)文化活動、用文化管理環(huán)境等工作。強化裝修管理，維護(hù)房屋的結(jié)構(gòu)安全。因緊鄰地鐵站人流較大，項目的安全管理服務(wù)。第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)重點、難點及其措施一、住宅、商場、酒店日常服務(wù)重點、難點和措施物業(yè)類型重點和難點分析措施和辦法住宅對物業(yè)管理要求較高；居住配套服務(wù)要求較高；有一定的社區(qū)文化氣氛；隱私保密要求高；對安防水準(zhǔn)要求高。提供細(xì)致周到的家政服務(wù)，解除業(yè)主的后顧之憂；通過一系列的制度落實營造適合的居住環(huán)境；定期舉辦社區(qū)文化活動，豐富業(yè)主的精神文化生活；提供24小時的優(yōu)質(zhì)安保服務(wù)。商場提供商鋪裝修代管，代辦消防審批手續(xù)的服務(wù)；成立商務(wù)會，增強商務(wù)交流渠道，增進(jìn)商戶之間的溝通；建立商戶檔案及信息網(wǎng)，為商家提供商業(yè)信息把握良機；舉辦消防安全知識活動，來提高消防安全的意識和技能；就商鋪裝修事項進(jìn)行宣傳，為經(jīng)營者提供便捷的服務(wù)。控制經(jīng)營項目，和客戶簽訂商鋪的前期協(xié)議；杜絕非法經(jīng)營的現(xiàn)象，不發(fā)生任何噪音、污水、臭氣等污染；簽訂“門前三包責(zé)任書”，自覺維護(hù)門前衛(wèi)生、秩序；門頭和廣告牌，符合規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)；按規(guī)定配置滅火器材，做好消防安全的防范措施。酒店式公寓1、安全保密性要求極高；2、配套服務(wù)要求極高；3、租賃性質(zhì)，人員相對不穩(wěn)定；4、物業(yè)管理服務(wù)素質(zhì)要求高。1、提供星級酒店式服務(wù)；2、充分利用消防監(jiān)控中心、閉路監(jiān)控、可視對講、外圍的紅線監(jiān)測等防盜網(wǎng)絡(luò)；3、供配電設(shè)備、電梯設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備的安全運行；4、設(shè)立設(shè)備專職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)維護(hù)與保養(yǎng)；5、建立應(yīng)急反應(yīng)體系處理突發(fā)事件。二、營造“安全、和諧、統(tǒng)一”的居住、生活、工作、商業(yè)環(huán)境（一）系統(tǒng)安全運作是本綜合體物業(yè)項目物業(yè)管理服務(wù)的第一要點1、建立區(qū)域防范體系（1）堅持預(yù)防為主的原則，積極做好安全宣傳工作，確保安全標(biāo)識齊全，開展緊急突發(fā)事件及消防演習(xí)，通過培訓(xùn)提高安全防范意識和技能。（2）內(nèi)緊外松的工作氛圍，實現(xiàn)智能化硬件與管理處軟件的最佳結(jié)合。本綜合體物業(yè)項目消防監(jiān)控中心、閉路監(jiān)控、可視對講、外圍的紅外線監(jiān)測等形成防盜網(wǎng)絡(luò)，使業(yè)主利用一卡通便可自由出入小區(qū)、車庫，但安全卻在我們的控制之下，形成人防和技防相結(jié)合的安全防范體系。（3）配合公安機關(guān)與周邊物業(yè)管理單位的合作，形成群防聯(lián)控的安全網(wǎng)絡(luò)；加強同駐地公安機關(guān)的溝通和聯(lián)系，在駐地派出所的指導(dǎo)下，與周邊物業(yè)管理單位合作、互通信息、互為支援，形成群防聯(lián)控的安全控制網(wǎng)絡(luò)。2、消防管理“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防管理思想，嚴(yán)格執(zhí)行消防工作的日常檢查制度，通過各種形式開展消防宣傳工作，提高業(yè)主和客戶的消防安全意識，開展每年一次的消防實戰(zhàn)演習(xí)和每年一次的消防摸擬演習(xí)，實現(xiàn)本綜合體物業(yè)項目的安全運作，保護(hù)業(yè)主和住戶的生命和財產(chǎn)安全。3、設(shè)備安全管理重點抓好供配電設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備、電梯設(shè)備的安全運行。設(shè)立設(shè)備專職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)維護(hù)與保養(yǎng)；嚴(yán)格執(zhí)行各設(shè)備系統(tǒng)操作規(guī)程，維修保養(yǎng)計劃；建立設(shè)備臺帳，掌握、記錄運行情況；明確各責(zé)任人的崗位職責(zé)；嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)的“三檢兩養(yǎng)”制：三檢：日檢、月檢、年檢；兩養(yǎng)：大修保養(yǎng)、專業(yè)保養(yǎng)。4、道路交通安全管理明晰的道路標(biāo)識系統(tǒng)，人流和車流分開。5、應(yīng)急反應(yīng)措施建立完善的應(yīng)急反應(yīng)體系，有緊急應(yīng)變措施。在日常工作中經(jīng)常開展應(yīng)急體系培訓(xùn)，遇突發(fā)事件能緊急啟動，安全疏導(dǎo)。（二）星級服務(wù)1、星級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尊貴服務(wù)（1）人才素質(zhì)：高品位的服務(wù)的需求高素質(zhì)的人才，大光明物業(yè)將按的項目的需求，從社會資源招聘不僅有超強服務(wù)意識和專業(yè)操作技能，又具有紳士淑女風(fēng)度的高品位人才，經(jīng)過大光明物業(yè)的系統(tǒng)培訓(xùn)，服務(wù)本綜合體物業(yè)項目業(yè)主和客戶。（2）星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：大光明物業(yè)將結(jié)合本綜合體物業(yè)項目項目特點，運用星級酒店的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主和客戶享受高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的同時，充分感受個人尊嚴(yán)和個性化的最大滿足。（三）社區(qū)文化氛圍營造健康、濃重的社區(qū)文化是物業(yè)管理人孜孜不倦的追求。大光明物業(yè)將派出社區(qū)文化管理員，制定內(nèi)容豐富并且具有針對性的社區(qū)文化活動計劃，開展形式多樣的社區(qū)文化活動，營造都市精英新生活的人文氛圍。（四）用文化管理環(huán)境1、開展環(huán)保知識宣傳、講座，拒絕任何污染行為；2、推行垃圾分類、廢物回收的環(huán)保行為；3、開辟業(yè)主花木栽培區(qū)，并鼓勵業(yè)主參加植物認(rèn)養(yǎng)活動；4、設(shè)臵輕松優(yōu)雅的背景音樂，配以假山、流水，營造文化氣息；5、宣揚人類愛心，鼓勵飼養(yǎng)一些小動物以增添生活樂趣；6、提供寵物飼養(yǎng)技術(shù)服務(wù)，并可代辦寵物準(zhǔn)養(yǎng)證等特殊服務(wù)；7、開展名花異草及山、石、盆景的展銷，及提供養(yǎng)護(hù)顧問服務(wù)；8、花草樹木修剪成型，使之吻合本綜合體物業(yè)項目典雅風(fēng)格和人文氣息。三、裝修管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和措施裝修管理是為了保障房屋安全，確保房屋能夠正常使用。公開裝修管理服務(wù)流程和裝修管理服務(wù)承諾，通過裝修審核、裝修巡查、違章裝修的糾正、指定裝修垃圾堆放地點、裝修垃圾統(tǒng)一清運、裝修人員的管理、裝修完成后的驗收，杜絕違章裝修，維護(hù)裝修秩序。標(biāo)準(zhǔn)措施1、裝修宣傳將國家和南京市有關(guān)裝修的規(guī)定，根據(jù)項目房屋的使用要求編制《裝修手冊》，送與每一客戶和業(yè)主，讓他們了解裝修的有關(guān)規(guī)定及禁止進(jìn)行的裝修項目。2、裝修培訓(xùn)聘請裝修專業(yè)人士為裝修單元在設(shè)計、材料選用、工程施工管理及預(yù)算等多方面提供專業(yè)意見；并組織三至五家有合法資質(zhì)、信譽良好的裝修公司供客戶和業(yè)主選擇。3、裝修特設(shè)服務(wù)設(shè)置裝修通道，供施工單位和施工人員使用，設(shè)計制造專用的手推車，供施工單位使用。為現(xiàn)場安全及長遠(yuǎn)著想，入伙時每戶可配備二個滅火器，保證施工消防安全。1、提供全程的裝修代管服務(wù)管理處將接受客戶和業(yè)主的委托，只要一個電話我們將有專人為您操辦?？赡苡绊懡ㄖw協(xié)調(diào)的裝修，如空調(diào)機的位置、商鋪廣告牌等，管理處將制定統(tǒng)一的安裝標(biāo)準(zhǔn)。裝修施工實行憑證進(jìn)出，制止野蠻、不文明的行為。根據(jù)現(xiàn)場情況規(guī)定裝修時間。裝修完成后，進(jìn)行查驗。管理服務(wù)整體設(shè)想智能化安防系統(tǒng)與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)匕卜来胧榭蛻簟I(yè)主提供安全的環(huán)境現(xiàn)代化的安防系統(tǒng)是以智能化系統(tǒng)的配備為主，科學(xué)合理的布崗、經(jīng)培訓(xùn)可按管理規(guī)程上崗執(zhí)勤的安保員以及訓(xùn)練有素地處理應(yīng)急事件的安保團隊為輔，形成了為項目內(nèi)公共財產(chǎn)的防范以及住宅區(qū)內(nèi)人員進(jìn)出有效地控制，以期達(dá)到安防工作目標(biāo)。打造良好人文環(huán)境為客戶和業(yè)主提供綠色的環(huán)境本項目綠化覆蓋率達(dá)20.4%，是真正的綠色家園。項目內(nèi)的綠化植被物種類別多，喬木與灌木合理搭配，引進(jìn)了先進(jìn)的綠化保養(yǎng)與維護(hù)技術(shù)，為區(qū)內(nèi)綠化的生長、補種與養(yǎng)護(hù)提供專業(yè)技術(shù)基礎(chǔ)，使得區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，空氣清新，放眼望去綠間盎然。專業(yè)化清潔服務(wù)讓項目成為客戶和業(yè)主舒適的場所項目內(nèi)窗明幾亮是讓客戶和業(yè)主感覺舒適的第一印象，在保潔工作方面引進(jìn)專業(yè)保潔工具，對保潔工進(jìn)行現(xiàn)場操作培訓(xùn)，要求保潔工具備服務(wù)意識，讓客戶和業(yè)主在零干擾的前提下享受優(yōu)質(zhì)的環(huán)境。高效與系統(tǒng)地工作人員為客戶和業(yè)主提供便捷訓(xùn)練有素的工作人員將在投訴處理、服務(wù)咨詢以及事后跟進(jìn)等方面，讓客戶和業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)高效地物業(yè)服務(wù)；在住宅區(qū)域的便民服務(wù)方面提供了代辦代繳銀行劃扣水電及管理費、代購、代訂機票與火車票、代訂鮮花、打印、復(fù)印、傳真等與業(yè)主生活息息相關(guān)的延伸服務(wù)，使得業(yè)主可以放心上班與創(chuàng)業(yè)，真正享受到方便與快捷的社區(qū)生活。開通各種渠道讓溝通更和諧本綜合體物業(yè)項目物業(yè)管理處將運用客戶信箱、全國服務(wù)熱線電話、E-MAIL、微信公眾號平臺等多種渠道，開展講座、訪談等多種形式，與客戶和業(yè)主保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到質(zhì)量。住宅區(qū)域客戶服部心將實行“管理報告”制度，每年度將工程使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動、工作改進(jìn)項目等全方位進(jìn)行公開，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見和建議，加強相互溝通。住宅區(qū)域提供多元化服務(wù)1、依據(jù)業(yè)主需求的區(qū)別而產(chǎn)生差異，我們應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專業(yè)經(jīng)驗，為住宅業(yè)主、使用者提供個性化的物業(yè)管理服務(wù)，滿足各種層面的需求，同時也可以成為提升本物業(yè)價值的亮點。2、業(yè)主們平日里忙于工作，節(jié)假日休息在家，我們組織的區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動可以為業(yè)主提供一個展現(xiàn)自我風(fēng)采、鄰里互識、全員參與以及和諧社區(qū)的平臺，讓業(yè)主在閑暇之余可以有更多的活動空間，同時也加深鄰里關(guān)系，為打造和諧社區(qū)奠定扎實基礎(chǔ)。3、老人與小孩是在區(qū)內(nèi)活動時間長，范圍廣的，他們也是需要特殊服務(wù)的群體：老人易摔倒，視力不佳，活動能力受限等都影響他們的老年生活質(zhì)量，小孩子們活動范圍廣，好動，對危險的認(rèn)知不清等生活自理能力缺陷。針對老年人與小孩們的生活特點我們可以為老年提供放大鏡、輪椅、拐杖等老人專屬用品，以供所需。為小孩提供各類興趣班，夏令營以及放學(xué)后托管等訂制服務(wù)。照顧好這一老一少，讓業(yè)主們放心外出，回來開心的地享受幸福而快樂家的生活。管理服務(wù)總體目標(biāo)一、管理服務(wù)目標(biāo)追求1、應(yīng)用文化人類學(xué)的基本原理，針對項目的客戶群定位，通過各項管理服務(wù)舉措，提供高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次的管理服務(wù)，營造一個充滿人文關(guān)懷洋溢溫情的“溫馨家園”。2、致力于物業(yè)服務(wù)與保障體系，引入保險機制，有效運用高科技手段強化治安、秩序等項管理工作，從根本上解決機動車盜搶、區(qū)域治安等物業(yè)管理的“疑難雜癥”，實現(xiàn)長治久安。3、奉行以人為本的宗旨，住宅區(qū)域積極倡導(dǎo)“業(yè)主自治”，有效發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，開創(chuàng)園區(qū)事務(wù)人人參與的良好局面。4、嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系進(jìn)行規(guī)范化管理和運作。5、通過編制合理的修繕計劃、建立維修服務(wù)檔案、大中修外包監(jiān)督管理等措施確保商業(yè)、住宅設(shè)施正常使用，確保資產(chǎn)獲得保值、增值。二、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：本城市綜合體項目，集星級酒店、大型商場和高端住宅于一體，客戶群體大都素質(zhì)較高，其對物業(yè)管理服務(wù)需求期望值高，對安全、舒適、便捷等方面的要求與一般用戶群體亦有所不同。客戶和業(yè)主要求尊貴、安全、舒適，所以實施高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)管理服務(wù)，是其基本要求。有鑒于此，我司的具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1、公共秩序維護(hù)（1）項目設(shè)有監(jiān)控中心，配備電子巡更、錄像監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、住戶報警、門鎖智能卡等技防設(shè)施，24小時開通。（2）項目出入口、地下車庫24小時站崗值勤，客戶和業(yè)主進(jìn)出實行刷卡管理，具備詳細(xì)交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（3）對重點區(qū)域、重點部位定時定點巡查，每2小時巡邏1次；對監(jiān)控中心配備專門人員實施24小時監(jiān)控。（4）有明顯的車輛行走、停放標(biāo)志，對進(jìn)出車庫的車輛實施刷卡管理，指揮引導(dǎo)車輛有序通行、停放。（5）住宅區(qū)域?qū)M(jìn)出的外來人員及裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。（6）每年對服務(wù)人員及業(yè)主進(jìn)行不少于2次的消防培訓(xùn)演習(xí)，對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。2、保潔服務(wù)（1）外委專業(yè)清潔公司實施清潔保潔工作。（2）酒店、商場、住宅樓首層設(shè)置分類垃圾桶（分別為可回收垃圾、其他垃圾和有害垃圾三類），實行垃圾分類投放。（3）項目內(nèi)公共區(qū)域設(shè)置果殼箱，每日清運2次。（4）項目道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；（5）住宅樓走火梯每層放設(shè)垃圾桶，每日定期收集并清運垃圾。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味，垃圾日產(chǎn)日清，不在小區(qū)內(nèi)堆積停留。（6）項目道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時清除道路積水、積雪。（7）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。（8）二次供水水箱每季度清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。（9）做好白蟻及衛(wèi)生蟲害的防治工作，其中5-10月的滅四害消殺工作每月不少于2次，其余月份每月不少于1次。3、綠化養(yǎng)護(hù)管理（1）外委專業(yè)綠化公司實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。（2）草坪常年保持平整，邊緣清晰，及時清理雜草，按肥力、草種、生長情況，適時適量施有機復(fù)合肥2到3遍。（3）花壇及時更換枯死、損毀的花木，及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾，每年施基肥1次，每次布置前施復(fù)合肥1次，盛花期追肥適量。（4）每年中有3次以上花卉、景點布置，4季有花。。（5）定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。4、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（1）建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（2）對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。（3）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。（4）對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時組織修復(fù)。（5）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。（6）設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。（7）項目道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。（8）對照明設(shè)備按規(guī)定時間定時開關(guān)，每天檢查，及時更換。（9）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。（10）接到相關(guān)部門停水、停電通知后，應(yīng)及時向客戶和業(yè)主做好通知工作。5、住宅區(qū)域客戶服務(wù)（1）設(shè)立住宅客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話，24小時受理業(yè)主的投訴、報修等服務(wù)。（2）設(shè)立客服專員，實施一站式服務(wù)。（3）業(yè)主急修在規(guī)定時間內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。（4）經(jīng)常與業(yè)主溝通，及時解答業(yè)主的咨詢和處理業(yè)主投訴，每半年開展一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，征求業(yè)主的意見，改善服務(wù)質(zhì)量。（5）每年開展兩次以上健康有益的社區(qū)文化活動。6、住宅區(qū)域房屋管理（1）對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（3）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。（4）按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告有關(guān)主管部門。（5）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告有關(guān)主管部門。（6）項目主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。7、其它與客戶和業(yè)主特別約定的各類服務(wù)。服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施本綜合體物業(yè)項目制定的各項服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是我們在項目推行物業(yè)管理服務(wù)量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺，符合《南京市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)》中的最高等級和類別，也是我們?yōu)榭蛻艉蜆I(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)。通過這些標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督和考核，我們有信心各個部門能完成自己工作范圍內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，為本綜合體物業(yè)項目的客戶和業(yè)主帶來良好的環(huán)境和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。為保證我司對本綜合體物業(yè)項目的管理服務(wù)質(zhì)量達(dá)到或超過招標(biāo)單位的要求，為廣大客戶和業(yè)主營造一個安全、文明和舒適的環(huán)境。結(jié)合本公司ISO9000的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，特制定如下服務(wù)指標(biāo)及實施措施：序號指標(biāo)名稱投標(biāo)指標(biāo)管理指標(biāo)實施措施1建筑及配套設(shè)施完好率98%指定專門管理人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的建筑巡查，建檔記錄，保證建筑完好、整潔，無違章搭建及損壞公共設(shè)施現(xiàn)象。2建筑臨修、急修及時率99%接到維修通知五分鐘到達(dá)現(xiàn)場，臨修及時完成，急修不過夜，并嚴(yán)格按《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，確保維修、回訪有記錄。實行24小時崗位值班制度。3保潔率99%項目內(nèi)保潔落實責(zé)任到人，實行定時保潔制度，巡查記錄完善，由保潔主管負(fù)責(zé)監(jiān)督，確保項目內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清。4維修工程質(zhì)量合格率及回訪率99%分項檢查，工程部嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕反工，并按照《維修回訪制度》進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量，滿足住戶需求。5路燈完好率98%指定工程人員定期負(fù)責(zé)維護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督，以確保路燈完好無損，正常使用。6項目內(nèi)治安案件發(fā)生率不發(fā)生因管理原因造成的重大安全事故實行定時安保巡查值班制度，落實安保崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，重點部位重點監(jiān)控，同時充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)，實行人防與技防相結(jié)合的治安管理思路，確保區(qū)域內(nèi)人身財產(chǎn)安全。序號指標(biāo)名稱投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實施措施7大型及重要機電設(shè)備完好率100%完善機電設(shè)備的運行及維護(hù)保養(yǎng)制度，配備有專業(yè)技術(shù)人員，所有工程人員全部持證上崗，實行24小時值班制度，記錄齊全，出現(xiàn)故障及時排除。8火災(zāi)發(fā)生率不發(fā)生因管理原因造成的重大安全事故項目實行全員義務(wù)消防員制，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)和演習(xí)，加強宣傳，由專職消防員進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，保證項目安全。9違章發(fā)生率1‰以下建立巡視制度、跟蹤管理，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)及時處理并加強宣傳工作，取得客戶和業(yè)主的理解，杜絕違章事件發(fā)生，建立回訪記錄。違章處理率95%10客戶有效投訴率2‰以下采取各項管理措施，加強與客戶、業(yè)主的溝通，定期每半年開展意見調(diào)查一次，實行不定期走訪，反饋管理意見，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，投訴處理做到有記錄、有結(jié)果和回訪。客戶投訴處理率95%11住宅業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95%采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，盡量滿足業(yè)主的需求，及時收集業(yè)主的需求信息，加強與業(yè)主間的溝通，確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意度。12綠化完好率95%建立專業(yè)化的養(yǎng)護(hù)隊伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，確保項目內(nèi)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。13道路、車場完好率95%落實責(zé)任到人，堅持對道路、車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，建軍檔記錄，由工程部經(jīng)理監(jiān)督，確保公共設(shè)施完好并正常使用。14管理人員培訓(xùn)合格、持證上崗率100%建立培訓(xùn)考核制度，對不合格者予以淘汰，實行內(nèi)外交替培訓(xùn)，監(jiān)督上崗作業(yè)證有效期，保證員工素質(zhì)得到保持和提升。第二節(jié)安保管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施我司歷來非常重視保安工作中“技防”與“人防”相結(jié)合的結(jié)果。多年來我們積累了大量的住宅小區(qū)、商業(yè)辦公等機構(gòu)治安防范的經(jīng)驗。一、安全管理目標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)l、項目區(qū)域內(nèi)秩序井然有序；2、人身安全不受侵犯：3、財產(chǎn)不受損失；4、重大活動順利進(jìn)行；5、突發(fā)事件迅速得到解決；6、因管理原因?qū)е碌闹伟舶讣l(fā)生率和重大火災(zāi)發(fā)生率為零。二、安全管理原則堅持“外馳內(nèi)張”、技防與人防相結(jié)合的原則。三、組織建設(shè)組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的安保隊伍，執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任，以確保服務(wù)項目的安全、有序。1、安保人員優(yōu)先從優(yōu)秀的退伍軍人或警校學(xué)生中挑選。2、安保隊伍實行準(zhǔn)軍事化封閉式管理，組織軍事體能、消防專業(yè)技能車輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門、公司定期組織安保員隊伍考核。3、嚴(yán)格執(zhí)行請假制度和交接班制度。4、建立應(yīng)急分隊值勤制度。通常按休息班30％的人員比例可以外出，外出時間不超過四小時，晚上十點前必須歸隊。5、實行值班人員報崗制度。中班每小時、夜班每30分鐘，向監(jiān)控中心報告崗位值勤情況一次，以及時了解各崗位和人員的值勤情況。6、實行監(jiān)管機制。安保部內(nèi)配專職的教練員兼督察員，對值班的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。7、實行安保員重疊倒班制。四、安全防范的特點及措施1、基本要求公司將針對實際情況，建立一套富有操作性的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，落實安全防范措施。2、安全安全是物業(yè)管理服務(wù)的第一要求，也是安保服務(wù)的第一要求。公司將樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門做好治安、消防工作。3、有序客戶和業(yè)主不僅需要物業(yè)的設(shè)備設(shè)施運行有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時，更需要安保員忙而不亂，及時有序的應(yīng)對，及時妥善的處理。4、親情物業(yè)管理的安保服務(wù)對偷盜與破壞者來說是一種威懾力量、一種障礙，當(dāng)對客戶和業(yè)主與社會公眾來說應(yīng)充滿親情。安保員應(yīng)象保姆一樣愛護(hù)客戶、業(yè)主及財產(chǎn)，為他們提供力所能及的服務(wù)。5、形象安保服務(wù)是物業(yè)的第一形象，好的物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)、整齊的安保隊伍、優(yōu)秀的秩序維護(hù)人員能提高物業(yè)的檔次，使客戶和業(yè)主有安全感。五、住宅區(qū)域門崗服務(wù)1、出入管理規(guī)定（1）外來人員進(jìn)出管理①阻止各類推銷人員、非業(yè)主人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)游蕩；②非業(yè)主、住戶進(jìn)入小區(qū)的來訪人員應(yīng)進(jìn)行詢問登記后放行；③送水員、快遞員等外來人員，應(yīng)到客戶服務(wù)中心辦理手續(xù)，佩戴《臨時出入證》，進(jìn)入管理轄區(qū)。（2）物品出門管理辦法①凡攜家具、大型電器設(shè)備等大件物品出大門，應(yīng)到安保值班室填《大件物品搬出申報表》，業(yè)主簽字，經(jīng)門崗人員驗證、核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；②進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的裝修材料多量大時應(yīng)在每天的9:00一18:30放行。③夜間應(yīng)從嚴(yán)控制物品的進(jìn)出。2、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（1）在指定位置、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；（2）立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，面對微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮；（3）物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭?4小時立崗保安服務(wù)；（4）控制推銷人員進(jìn)入?yún)^(qū)域：（5）對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度；（6）交接崗時按規(guī)范操作。3、作業(yè)規(guī)程（1）完成上級布置的各項任務(wù)；（2）上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)戶提出的各種問題，彬彬有禮、有禮有節(jié)：（3）大件物品出大門，必須憑《大件物品搬出申報表》，業(yè)主簽字，經(jīng)門崗人員驗證、核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；（4）當(dāng)物業(yè)的電梯、設(shè)備有故障時，立即通知工程部門，夜間發(fā)生重大事件時立即通知班長，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。六、監(jiān)控服務(wù)1、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通，由專人值班，定點監(jiān)控錄像，對可疑情況跟蹤監(jiān)視、同步錄像：（2）監(jiān)控值班人員應(yīng)堅守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度，堅決服從各級領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用，密切注意設(shè)備運行情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄；（3）監(jiān)控員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實填寫《中控室設(shè)備運行記錄表》《安防交接班記錄表》、《消防監(jiān)控系統(tǒng)運行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報告當(dāng)班班長；（4）嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有事進(jìn)出機房人員，按要求如實填寫《設(shè)備機房進(jìn)出登記表》《來人來訪記錄表》；（5）負(fù)責(zé)對講機、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)；（6）發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應(yīng)及時報修；（7）保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。2、作業(yè)規(guī)程（1）值班人員要掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)工作，熟練掌握各系統(tǒng)操作；（2）值班人員要堅守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)；（3）每班對各類信號至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄；（4）各操作手柄在正常情況下應(yīng)處在“自動”位置；（5）當(dāng)出現(xiàn)火警報警信號時，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報警信號時，立即用對講機或電話通知當(dāng)值班班長前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r；（6）當(dāng)監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和工程人員前去處理；（7）從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通知當(dāng)值安保員前去處理；（8）按上級要求負(fù)責(zé)上報消防、秩序維護(hù)設(shè)施運行狀況的各種數(shù)據(jù)和報表；（9）配合工程人員進(jìn)行報警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實驗：（10）為保證中控室專線報警信息暢通，除緊急情況外不得使用中控室專線報警電話；（11）當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實、清晰地填寫值班記錄；（12）謝絕與本控制室無關(guān)人員入內(nèi)；（13）中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺節(jié)目與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。七、巡視服務(wù)1、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行24小時全天候秩序維護(hù)巡視制度；（2）為防盜、防火、防災(zāi)和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡邏線，在規(guī)定時間內(nèi)巡遍全部公共區(qū)域：（3）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為；（4）為應(yīng)對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1-2次）；（5）巡邏中遇到客戶、業(yè)主需求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；（6）巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗證，必要時可帶到服務(wù)中心處理。2、作業(yè)規(guī)程（1）嚴(yán)格按照服務(wù)中心制定的巡邏次數(shù)和巡邏路線對整個作全面巡視，每次巡邏時應(yīng)如實填寫《巡邏記錄表》，巡邏時必須攜帶對講機、應(yīng)急燈：（2）在巡邏過程中嚴(yán)格按照會務(wù)巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機匯報并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報告處理；（3）《巡邏記錄表》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改。八、交通、車輛、停車場管理我公司憑借長期的車輛管理服務(wù)經(jīng)驗，形成了個性化服務(wù)特點，制定了一整完善的交通、車輛、停車場管理制度和操作性強的管理實施辦法。對車庫的管理，應(yīng)突出以下幾個方面：1、制定切實可行的管理制度及運行方案我司進(jìn)場后，首先進(jìn)行調(diào)查摸底，合理規(guī)劃停車場，禁止亂停、亂放。同時就車場的科學(xué)管理和合理有序使用建立完善的管理制度，確保項目內(nèi)文明、有序的工作。2、實施科技型管理模式完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的監(jiān)控緊密配合，借助現(xiàn)代化的控制手段，對停車場的空氣質(zhì)量、噪音干擾進(jìn)行定期檢查，防止各項環(huán)保出現(xiàn)超標(biāo)。3、車輛停車管理辦法（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車場為客戶、業(yè)主及辦事車輛提供泊車場地；（2）凡進(jìn)入車場的車輛須服從工作人員的指揮；（3）進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的車輛應(yīng)遵守禁令標(biāo)志，禁止在車場內(nèi)洗車、修車；（4）引導(dǎo)車輛有序停放在指定車位線內(nèi)，車主應(yīng)關(guān)好門、窗。貴重物品不得放在車內(nèi)：（5）發(fā)生事故向上級報告，并保護(hù)現(xiàn)場，損害公共設(shè)施的車輛應(yīng)照價賠償；（6）對車輛進(jìn)出實行登記。 九、安全防范服務(wù)1、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（l）固定崗人員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《大件物品／人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。（2）巡邏崗人員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合《安保巡視作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。（3）安保員在每日工作交接班時，必須依照《安保交接班管理作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行交接班。（4）停車場車管員每日當(dāng)值工作必須符合《停車場管理作業(yè)規(guī)程》各項工作要求。（5）當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時，相關(guān)人員應(yīng)按《突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程》中要求的參與工作，必須依規(guī)程盡職盡責(zé)。（6）安保員的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)達(dá)到《安保崗、消防管理中心內(nèi)務(wù)作業(yè)規(guī)程》的細(xì)則要求。（7）安保員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《物業(yè)員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。（8）安保員在使用器械時應(yīng)嚴(yán)格遵守《安保員器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。（9）安保員必須按《安保員培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。（10）安保管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《安保、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。（11）安保各級干部均應(yīng)按上述各項標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的要求。（12）安保各級員工除應(yīng)嚴(yán)格按安保崗的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。2、作業(yè)規(guī)程（l）發(fā)生盜竊、匪警處理程序①安保員在值勤中遇到（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶等）強行索取或毀壞公司和用戶財產(chǎn)或威脅用戶人生安全的犯罪行為時，切實履行安保員職責(zé)，迅速制止犯罪。②當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時立即通過通訊設(shè)備呼叫求援。③）所有持對講機的安保員在聽到求援信號后，要立即封鎖出事出口，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。④若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人樹、衣著、相貌、身體特征、所用工具及特征等，并及時報告服務(wù)中心，重大案件要立即撥打ll0電話報警。⑤有案發(fā)現(xiàn)場的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場）要保護(hù)現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場；在公安機關(guān)人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不得離開。⑥事主或現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院搶救并報公安機關(guān)。（2）遇爆炸物或可疑物品處理程序員工不是專業(yè)排爆人員，未經(jīng)受過相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)。在爆炸案件的應(yīng)對處理過程中，安保人員的主要職責(zé)是及時發(fā)現(xiàn)、及時報告，并協(xié)助公安機關(guān)搜爆，維持現(xiàn)場外圍秩序及善后處理工作。安保主管應(yīng)保證安保員工接受本程序的培訓(xùn)。嚴(yán)禁不聽指揮，擅自處理，避免惡性重大事故的發(fā)生。十、消防管理服務(wù)消防管理工作貫徹“預(yù)防為主，消防結(jié)合”的工作方針，實行人防、技防的有效結(jié)合。以監(jiān)控中心為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必須常抓不懈，通過各種形式，加強員工的消防意識和技能培訓(xùn)，保證員工優(yōu)良素質(zhì)，組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防員，按時對消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動測試，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。1、組織建設(shè)（l）項目經(jīng)理為項目消防工作的總負(fù)責(zé)人。（2）綜合物業(yè)部經(jīng)理為項目消防負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實施，組織和建立義務(wù)消防隊。（3）項目各部（班組）負(fù)責(zé)人為本部門（班組）管理范圍內(nèi)的消防負(fù)責(zé)人。（4）項目設(shè)一名（兼職）負(fù)責(zé)本項目日常消防管理工作的檢查、監(jiān)督。2、制度的建立（1）日常管理：《消防管理程序》，《公司消防組織機構(gòu)》，《動火安全操作規(guī)程》等。（2）消防設(shè)備設(shè)施管理：《消防報警系統(tǒng)操作規(guī)程》，《消防報警系統(tǒng)巡視維護(hù)規(guī)定》等。第三節(jié)設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施一、服務(wù)目標(biāo)為保證用戶各方面的需求，項目裝備完善致使管理難度加大。通常包括以下幾部分系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、備用發(fā)電機組系統(tǒng)等。我司致力于創(chuàng)建一個“安全、高效、便捷、舒適”的辦公平臺。二、管理理念及管理模式（一）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理理念現(xiàn)代建筑物內(nèi)所設(shè)置的每一個功能設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點，有著它內(nèi)在的、獨特的運行規(guī)律。設(shè)備設(shè)施管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來進(jìn)行規(guī)范的管理，才能達(dá)到物業(yè)管理的目的。本物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理在廣泛吸取國內(nèi)外的先進(jìn)理念和管理體系的基礎(chǔ)上，通過多年的努力探索和實踐形成了自己獨有的設(shè)施設(shè)備管理模式。我們探索出來的這套成功的、具體可操作的管理理念，它對物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理過程中有很強的指導(dǎo)作用。事實證明，我司對在服務(wù)項目的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理，得到客戶、業(yè)主、管理者和同行的一致好評，樹立了我司在物業(yè)管理行業(yè)中的品牌。（二）物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理模式根據(jù)物業(yè)管理理念和物業(yè)設(shè)備運行的一般規(guī)律，建立了科學(xué)而又嚴(yán)密的金字塔式的企業(yè)技術(shù)管理架構(gòu)，以具有較強專業(yè)理論知識和豐富工程管理經(jīng)驗的專業(yè)系統(tǒng)工程師，組成了工程部，成為公司的技術(shù)功關(guān)、管理、決策層；以具有豐富的現(xiàn)場綜合管理經(jīng)驗的工程部經(jīng)理和專業(yè)領(lǐng)班組成的現(xiàn)場操作管理層；以具備多年綜合專業(yè)知識和操作經(jīng)驗的技術(shù)工人為現(xiàn)場操作層。三、本物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)我司一直嚴(yán)格執(zhí)行“科學(xué)的運行管理，嚴(yán)密的系統(tǒng)保養(yǎng)”的管理理念和管理體系，通過多年的努力探索和實踐，制定了現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)分為規(guī)范、制度和表格三個部分，從設(shè)備設(shè)施的運行環(huán)境、制度、操作行為，系統(tǒng)保養(yǎng)項目及內(nèi)容、工藝要求、進(jìn)行了規(guī)范和約束。（一）項目管理實施及系統(tǒng)保養(yǎng)計劃建立完善的物業(yè)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)檔案和運行環(huán)境。1、完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)檔案根據(jù)據(jù)我司《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)》（企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)）對項目物業(yè)設(shè)備設(shè)施按系統(tǒng)分類建立設(shè)備設(shè)施檔案，檔案包括以下內(nèi)容：（1）物業(yè)設(shè)備設(shè)施臺帳。設(shè)備設(shè)施名稱、銘牌技術(shù)參數(shù)、安裝調(diào)試參數(shù)、技術(shù)資料以及配件資料等。（2）設(shè)備設(shè)施運行、系統(tǒng)保養(yǎng)資料。（3）設(shè)備設(shè)施運行記錄與狀況評價（包括故障和事故）、設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)情況、設(shè)備設(shè)施報廢、更新和技改等。2、完善物業(yè)設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)運行環(huán)境（1）清除墻體和地面建設(shè)時期的建筑殘留物，并采取相應(yīng)措施解決設(shè)備設(shè)施房滲漏。（2）按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)設(shè)備設(shè)施、管井房防塵、防蟲鼠防水害措施處理。（3）按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)對所有設(shè)備設(shè)施房進(jìn)行達(dá)標(biāo)整治，如：畫出距運行設(shè)備設(shè)施的安全標(biāo)示線、設(shè)備設(shè)施房的地面排水處理等。（4）按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)懸掛設(shè)備設(shè)施功能標(biāo)識牌、操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備設(shè)施運行流程。（二）建立設(shè)備設(shè)施運行和系統(tǒng)保養(yǎng)體系1、按我司管理標(biāo)準(zhǔn)完善設(shè)備設(shè)施運行管理體系（1）完善設(shè)備設(shè)施運行記錄。（2）建立設(shè)備設(shè)施運行管理制度和監(jiān)管機制。（3）建立設(shè)備設(shè)施運行狀況分析機制，依據(jù)設(shè)備設(shè)施的運行、環(huán)境、需求等技術(shù)參數(shù)制定設(shè)備設(shè)施運行計劃。2、按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)建立設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)體系（1）制定設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計劃和修訂機制。（2）建立設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計劃實施與監(jiān)督機制。在項目設(shè)立工程技術(shù)部，負(fù)責(zé)公共物業(yè)設(shè)施的運行管理與系統(tǒng)保養(yǎng)、緊急搶修工作。每月把對物業(yè)設(shè)施的運行、系統(tǒng)保養(yǎng)與維修情況送甲方管理人員檢查驗收并簽署認(rèn)可意見后報公司工程部審查備案。（3）建立設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計劃實施成本統(tǒng)計與分析機制。建立科學(xué)的成本統(tǒng)計與分析機制，通過這一行為可以有效地延長物業(yè)設(shè)施的壽命周期成本（注：設(shè)備設(shè)施壽命周期成本包括規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)費用、日常運行及系統(tǒng)管理費用和廢棄處置費用三個部分）。（4）每月底向服務(wù)中心提交本月物業(yè)設(shè)施的運行、保養(yǎng)總結(jié)，同時提供下月的計劃和存在問題應(yīng)采取的措施。（5）公司工程部對派駐現(xiàn)場工程部提供全面的技術(shù)支持。（三）設(shè)備設(shè)施的運行檢查樓宇設(shè)備運行管理的目的在于通過提高設(shè)備的運行效率和運行質(zhì)量，提供一個高質(zhì)量的安全、舒適、便捷的工作環(huán)境。設(shè)備運行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接到各個系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水等供應(yīng)狀況能否正常及運行安全。1、運行管理 設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性能和可靠性。其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。（1）編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺帳。（2）建立嚴(yán)格的機房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制作。（3）制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。（4）制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃。（5）對操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)知識和操作技能。（6）實施維護(hù)保養(yǎng)工作。（7）定期校驗設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。（8）工程技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險，采取有效措施進(jìn)行清除確保安全運行。（9）發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。2、設(shè)備系統(tǒng)的日常運行（1）變配電系統(tǒng)變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運行的最基本保障，運行人員將對變、配電設(shè)備運行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，結(jié)合本項目樓宇自動控制系統(tǒng)對變配電室進(jìn)行巡視檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運行。（2）給排水系統(tǒng)建立項目用水、供水管理制度。工程人員結(jié)合項目樓宇自動控制系統(tǒng)定時檢測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患。當(dāng)發(fā)生運行故障時，維修人員及時到場，按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。（3）照明系統(tǒng)照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到項目的整體形象。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查項目的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間，按預(yù)先的設(shè)定，通過項目樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進(jìn)行開/關(guān)控制。（4）消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是整個項目消防安全的保證，所以要求時刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實行24小時值班室制度。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主、防消結(jié)合”。當(dāng)發(fā)生險情時，消防管理人員及時到場，按突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案及時處理，確保生命財產(chǎn)安全。（5）電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)是項目不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序及時處理。（四）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計性能并延長使用壽命。1、維護(hù)保養(yǎng)工作方式維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩個層次：（1）日常維護(hù)保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍，使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。（2）定期維護(hù)保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性檢修，由維保技術(shù)人員按照設(shè)備技術(shù)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)實施。2、日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)合，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。3、主要系統(tǒng)定檢工作重點（1）變配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。（2）給排水系統(tǒng)：檢測各種水位和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。管道是否有泄漏，閥門動作是否靈活、可靠，有無漏水。水泵運行聲音是否正常。（3）空調(diào)系統(tǒng)：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測試，對各個電磁閥門進(jìn)行開、合測試?？照{(diào)主機運行是否正常，水管是否滲漏。定期對風(fēng)機盤管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。年度換季時進(jìn)行大清洗并對主機進(jìn)行大的保養(yǎng)。（4）防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)，提前做好防雷準(zhǔn)備。在大雷雨后，也要盡快對系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。若有問題，立即處理。（5）電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。（五）節(jié)約資金、降低能耗的經(jīng)濟運行方案l、充分發(fā)揮我公司專業(yè)化優(yōu)勢，建立技術(shù)為本、強化監(jiān)控的管理方式。2、全面導(dǎo)入ISO9002質(zhì)量保證體系，建立嚴(yán)密的制度，控制設(shè)備運行、檢查和維修各環(huán)節(jié)，實現(xiàn)規(guī)范化管理。3、建立完備的設(shè)備帳冊，設(shè)備技術(shù)檔案，設(shè)立設(shè)備管理卡，執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。A、電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)通常根據(jù)項目的運用情況制定合理的停梯使用臺數(shù)，住宅樓使用電梯建議在日常搬運家私等避免人貨梯混用情況。B、照明系統(tǒng)建立合理的公共照明開關(guān)時間同樣可以達(dá)到減少能耗的目標(biāo)，對公共照明開關(guān)時間擬定如下：l、住宅樓大堂照明開啟時間規(guī)定：安保巡邏于夏季每天19：00—5：30，冬季每天17：30—6：30開啟大堂、電梯廳及信報箱的筒燈。節(jié)假日或特別需要可適當(dāng)增加開啟時間另定。2、監(jiān)控員對草坪照明于夏季19：00—21：30、冬季17：30—20：30開啟。（六）設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案1、設(shè)備故障處理規(guī)程（1）故障分類設(shè)備在運行中，凡由于人為因素造成不能提供正常服務(wù)情況均為故障，凡故障發(fā)生時，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級處理。重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起整個項目停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。除上述重大故障外，其他為一般故障。（2）故障處理通則發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。重大故障應(yīng)一面處理，一面匯報，無法處理的應(yīng)盡快報告工程部經(jīng)理。根據(jù)表計的批示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。最迅速恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運行狀態(tài)。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。不得違反安全規(guī)程。管理處項目經(jīng)理是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動對于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員達(dá)到之前，把工作現(xiàn)場安全措施做好。（3）重大故障處理職責(zé)凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部，按相關(guān)應(yīng)急處理程序采取措施。工程部接到報告后應(yīng)立即到現(xiàn)場指揮故障處理，并上報管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人。管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)盡快趕赴現(xiàn)場，負(fù)責(zé)全面指揮。（4）一般故障處理職責(zé)對于一般故障，服務(wù)中心可授權(quán)工程部處理，工程部應(yīng)及時報告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。2、供電電源停電故障處理規(guī)程電源故障分以下幾種情況處理：（1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知項目內(nèi)各單位。（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。（3）如因項目內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。（4）如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運行時，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。（5）低壓配電柜母線及其引出線故障時，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。（6）如供電局對項目突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動設(shè)備，確保項目的正常工作。3、停水及故障處理規(guī)程（1）在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告項目內(nèi)各有關(guān)單位，并積極采取儲水保障措施，減少停水影響。（2）若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。（3）給排水設(shè)備故障一般處理程序：給水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進(jìn)行維修。排污泵出現(xiàn)故障時，應(yīng)迅速搶修，若一時不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時排污泵。若供水網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時通知維修人員搶修。排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。4、發(fā)生火警處理規(guī)程（1）項目發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。（2）火災(zāi)報警程序發(fā)現(xiàn)火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監(jiān)控室報警，也可啟動手動報警器，使摟層警鈴、火災(zāi)報警器的信號傳到中央監(jiān)控室。用電話報警時，必須講清下列事項：火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。（3）接到報警后的處理辦法中央監(jiān)控室接到報警信號后，利用對講機通知巡邏安保員立刻前往火警現(xiàn)場。如屬火警誤報，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救。中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源；啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機、消防泵。管理處項目經(jīng)理到現(xiàn)場指揮滅火，其他人員要立即到現(xiàn)場參與滅火，設(shè)備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。派人到項目門口引導(dǎo)消防隊進(jìn)入火場，指示消防栓位置。5、其他設(shè)備故障處理規(guī)程（1）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。（2）由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。（七）房屋設(shè)施的維保服務(wù)1、房屋、設(shè)施的運行檢查樓層配電系統(tǒng)配電箱、電表箱、電話分線箱、有線電視箱、電源插座等箱體完好，關(guān)鎖良好。管線無亂牽掛、無裸露。扶手及護(hù)欄扶手完好，無顏色脫變；護(hù)欄完好，無脫焊，完全符合要求。樓梯無凹坑，表面平滑。邊角整齊，無缺口；無積水、無霉斑、無污漬、無手腳印、無顏色脫變、無裂紋、無起泡（注意查頂層樓梯間天花板）。天臺門開關(guān)靈活，鎖扣、門閂齊全，無銹蝕。天臺、平臺無衣水、掉水管（口）暢通，無堆積物，天面完好，排水順暢。外裙墻無青苔、無留水、無泥沙、無污漬。散水坡不積水、無污漬，邊角整齊無缺口。外墻面無裂紋，馬賽克無脫落、無起泡、無亂開孔（洞），空調(diào)孔修復(fù)，空調(diào)架全部油漆，無污漬，無亂牽管線，無蜂窩、燕窩、蟲巢，邊角線整齊。（注意查后外墻面）給排水管道供水總閥及水表等連接處無滴漏、無銹蝕，閥門關(guān)閉靈活；排污管、雨水管、消防水管無滴漏、堵塞、銹蝕，排、入口通暢，無私搭亂接水管。消防箱、消防栓消防箱箱體完好，玻璃明亮，關(guān)閉靈活，消防帶干燥無霉變。消防槍、消火栓、消防泵接合器接口完好，消火栓閥門關(guān)閉靈活。有檢查記錄，檢查、維修責(zé)任明確。污水井、雨水井、沙井井蓋完好，輕重規(guī)格符合要求，標(biāo)識正確。明暗溝溝渠通暢無阻塞，溝體完好。路面人行道、車行道、廣場、停車場路面平滑，無凹坑；邊角整齊無缺口，無污漬。機動車輛停放標(biāo)識醒目。變配電房編號、安全標(biāo)識醒目；室內(nèi)通風(fēng)良好，不潮濕，無積水，絕緣板（屜）配置符合要求，無亂改建，有檢查記錄，安全、維修責(zé)任明確。加壓泵房設(shè)備圖紙、資料檔案齊全，管理完善。設(shè)備良好，運行正常，無事故隱患。有運行記錄、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、二次供水許可證、水質(zhì)定期化驗報告，操作人員健康合格證齊全。機房整潔，不積水，不潮濕，設(shè)備及管道不銹蝕，衛(wèi)生消毒符合要求。2、房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)管理規(guī)程（1）每月對項目公用部位進(jìn)行巡查一次，將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施巡查記錄表》內(nèi)，每年進(jìn)行一次普查，記錄于《房屋檢查搶險記錄卡》、《房屋完好程度鑒定表》內(nèi)。（2）房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時報告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。（3）按《房屋維修保養(yǎng)檢查表》、《房屋、設(shè)施檢查養(yǎng)護(hù)計劃表》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，將維修保養(yǎng)情況記錄于《房屋修繕表》內(nèi)，做好記錄。（4）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作。（5）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)施檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按普查情況制訂中、大修計劃報告。（6）房屋設(shè)施修繕一般不超過48小時，若無法修繕解決的重要部位，應(yīng)將原因、解決方案、解決時間書面上報項目，限期解決。3、交接班要求（1）接班人員認(rèn)真聽取交班人員的當(dāng)班和設(shè)備運行報告，查看上一班的《設(shè)備運行工作日志》、《日常巡視操作內(nèi)容、要求記錄表》；檢查儀器、工具是否完好、齊全，并在《交接班記錄本》上簽名。（2）有以下情況之一不準(zhǔn)交接班上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，值班室不清潔；接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；嚴(yán)禁在事故處理過程中交接班；若交班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。4、安全操作工作程序（1）維修當(dāng)班人員應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，確保房屋、設(shè)施正常使用。（2）進(jìn)行房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)、維修檢查時，維修檢查人員應(yīng)填寫《房屋、設(shè)施維護(hù)、記錄卡》，經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。（3）在公共場所、部位及道路進(jìn)行設(shè)施施工和維修時，應(yīng)豎有“注意安全，正在施工”的三角牌。（4）在作業(yè)時，防止事故的發(fā)生。5、封閉道路及公共場所設(shè)施管理工作程序（1）因工程施工養(yǎng)護(hù)原因封閉道路及公共部位場所設(shè)施，應(yīng)由維修當(dāng)班人員書面申請，經(jīng)管理處項目經(jīng)理批準(zhǔn)后，由管理處提前24小時通知有關(guān)業(yè)戶。（2）因建筑物突發(fā)事件，應(yīng)在根據(jù)實際情況聯(lián)系有關(guān)部門，及時搶險清理堆積物，查清原因后24小時內(nèi)由客服人員向有關(guān)業(yè)戶做解釋。（八）技術(shù)資料的收集、管理、使用技術(shù)資料的收集、管理、使用是項目物業(yè)管理的一個重要組成部分，是機電設(shè)備管理、運行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。1、收集設(shè)備管理法規(guī)政策政府各職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)條例、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)等強制性文件，這些文件具的法律責(zé)任，設(shè)備管理必須不折不扣貫徹執(zhí)行。2、建立技術(shù)檔案各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)檔案：（1）所有設(shè)備建立設(shè)備卡片，一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡。按系統(tǒng)、設(shè)備編號，再按編號逐臺登記。（2）將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺賬。（3）每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運行、改造、大修和故障情況，用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實施工作。（4）大修、改造施工結(jié)果、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸檔。3、做好技術(shù)資料收集、管理工作我們將做好以下幾個方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作?？⒐べY料運行資料值班記錄大修改造資料二次裝修圖紙及審批資料設(shè)備故障處理資料區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料檢查、驗收、年審資料計算機軟件及錄像資料四、對外判項目的管理辦法1、對外判服務(wù)的分類（1）對外判維護(hù)、檢查、檢修、校準(zhǔn)服務(wù)（指消防、高壓配電柜及其附屬線路、部分專用工具等）。（2）對外工程發(fā)包（指超出物業(yè)公司維保范圍的大面積維修及更新設(shè)備設(shè)施）。（3）對外勞務(wù)委托（指項目設(shè)備實施養(yǎng)護(hù)、維修所配套的專業(yè)工具工具的勞務(wù)委托維修養(yǎng)護(hù)，如擦窗機、液壓升降平臺等）。2、對外委托服務(wù)的申請審批程序（1）使用部門認(rèn)為本部門工作有對外委托服務(wù)需要時，應(yīng)當(dāng)填制《對外委托服務(wù)申請表》，申請表的填制要求如下：對外委托的理由。對外委托的要求，包括項目名稱、范圍、費用預(yù)算。（2）使用部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在《對外委托服務(wù)申請表》上加注自己的意見，同意后上報公司總經(jīng)理。（3）批準(zhǔn)后的《對外委托服務(wù)申請表》應(yīng)當(dāng)依據(jù)《分供方評審與管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》對分供方進(jìn)行評審。（4）總經(jīng)理依據(jù)評審結(jié)果選擇合格分供方簽定對外委托服務(wù)合約，合同中必須列有有關(guān)質(zhì)量控制的量化指標(biāo)，如故障率控制等。3、對外委托服務(wù)履約過程中的質(zhì)量監(jiān)控和最終成果驗收（1）從設(shè)備設(shè)施日常運行發(fā)生故障的故障率進(jìn)行考核；（2）日常維保工作質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)管考核驗收；（3）對服務(wù)單位年度總結(jié)的評估進(jìn)行考核；（4）《對外委托服務(wù)申請表》、《分供方評審報告》、質(zhì)量監(jiān)控記錄等在對外委托服務(wù)完全結(jié)束后由公司統(tǒng)一歸檔永久保存。.第四節(jié)智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及措施本綜合體物業(yè)項目是實施綜合智能化物業(yè)管理的商業(yè)和住宅項目，其智能化系統(tǒng)應(yīng)包括“一卡通”系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)等，該系統(tǒng)與管理處智能化控制中心連接。針對這一現(xiàn)狀，我司將與該系統(tǒng)的設(shè)計施工單位相互協(xié)作，同時配備一支有實操經(jīng)驗的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)人員，為勝任本綜合體物業(yè)項目的智能化管理打下堅實基礎(chǔ)。針對項目智能化系統(tǒng)的特點，結(jié)合我司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，制定如下管理維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)方案：1、建立設(shè)備運行及維護(hù)人才隊伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才得以充分發(fā)揮。我們將錄用專業(yè)人員組成一支精干設(shè)備運行及維護(hù)隊伍，并邀請該系統(tǒng)的設(shè)計安裝單位對所有管理技術(shù)人員進(jìn)行強化培訓(xùn)，確保每個人都諳熟該系統(tǒng)并正確使用及維護(hù)。2、對客戶和業(yè)主進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報及延長系統(tǒng)使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個入伙的用戶開始，通過提供詳細(xì)的使用操作指南、定期舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)及派發(fā)宣傳品等多種形式，讓所有的客戶和業(yè)主都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。3、嚴(yán)格監(jiān)控裝修工程管理首先，我們對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一名管理人員和維修人員都能熟知隱蔽線路的具體位置。其次，我們將對所有的二次裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，管理人員每天需到裝修現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。4、建立供應(yīng)商檔案我們將對所有監(jiān)控系統(tǒng)的器件、配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、生產(chǎn)單位、供應(yīng)商單位等，時刻與生產(chǎn)商、供應(yīng)商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代，使本綜合體物業(yè)項目的智能化系統(tǒng)得到及時完善。5、處理好入伙初期的誤報問題由于智能化系統(tǒng)科技含量較高，客戶對系統(tǒng)必然有一個接受及熟知過程，在這一過程中，各種誤操作會時有發(fā)生，造成控制中心報警頻繁發(fā)生，我們將根據(jù)實際情況，在入伙初期設(shè)備定一個N秒的滯后報警，當(dāng)客戶誤操作時，可在N秒內(nèi)通過室內(nèi)操作鍵盤，解除報警，這樣控制中心就不會發(fā)出報警信號，從而有效解決了初期頻繁誤報的問題。6、日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法，我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來保證設(shè)備安全運行。具體計劃見下表（下頁）：序號類別對象項目標(biāo)準(zhǔn)日常維護(hù)備注臨檢日檢月檢季檢年檢一一卡通系統(tǒng)讀卡機外觀清潔、完整、無破損、無水浸、防曬√√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠√√√√性能感應(yīng)靈敏、準(zhǔn)確、信號傳輸穩(wěn)定√√磁控門鎖感應(yīng)性能靈敏度高、響應(yīng)特性正?！獭獭獭潭梢晫χv系統(tǒng)對講電話外觀及布置清潔無塵、擺放有序√√√√插接件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√√√控制性能畫面清晰、穩(wěn)定√√√三閉路監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、擺放有序、散熱部位無堵塞、遮蓋√√√插接件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√控制性能畫面清晰、穩(wěn)定、調(diào)節(jié)旋扭靈敏√√√√控制器、畫面分割器、錄相機外觀清潔無塵、擺放有序√√√接插件及聯(lián)線聯(lián)接牢固、無接觸不良√√√控制性能各性能控制鍵及旋鈕靈敏、可靠，畫面分割穩(wěn)定、錄相清晰，干擾信號小√√√√攝像頭外觀清潔、完整、無破損、無水浸、防曬√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠√√√攝像效果視頻信號清晰、完整、失真小，控制靈敏可靠√√√四停車管理系統(tǒng)IC卡讀卡器外觀清潔、完整、無破損√√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠√√√√性能感應(yīng)靈敏、信號傳輸穩(wěn)定√√閘桿系統(tǒng)外觀清潔、完整、無破損√√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠√√√運行安全、靈活、準(zhǔn)確，機件潤滑良好√√√√五巡更系統(tǒng)讀卡機外觀清潔、完整、無破損、無水浸、防曬√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接可靠√√性能感應(yīng)靈敏、準(zhǔn)確、信號傳輸穩(wěn)定√√√六各系統(tǒng)電電腦主機、打印機、硬盤顯示器外觀清潔、完整、有序、無破損√√√安裝與聯(lián)接牢固、無松脫√√√運行性能正常、無死機、過熱等不良現(xiàn)象√√√√√第五節(jié)環(huán)境管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施環(huán)境作為物業(yè)及項目形象不可或缺的重要載體，本物業(yè)公司將以高標(biāo)準(zhǔn)、高水準(zhǔn)的環(huán)境管理與維護(hù)，為本綜合體物業(yè)項目項目創(chuàng)建盡善盡美的物業(yè)環(huán)境。全面推行科技型、“零干擾”型、環(huán)保型、安全型和科學(xué)化、規(guī)范化清潔管理思路。一、物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)模式（一）物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)的整體設(shè)想1、共性服務(wù)與個性服務(wù)相結(jié)合環(huán)境管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響到本項目的公眾形象、以及物業(yè)使用人的服務(wù)滿意程度，因此，在物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)方面，除了提供高品質(zhì)的日常環(huán)境管理服務(wù)外，尚需本著以顧客為中心的原則，將根據(jù)不同空間功能特點、業(yè)主需要或人員的習(xí)慣、愛好、工作特性制定個性化環(huán)境管理方案。2、理論性、實操性相結(jié)合導(dǎo)入先進(jìn)、科學(xué)、規(guī)范的管理制度、程序和標(biāo)準(zhǔn)，量身定做與本項目項目相適應(yīng)的清潔服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)、管理措施、質(zhì)量管理體系、工作目標(biāo)、工作計劃、工作程序、服務(wù)準(zhǔn)則和規(guī)章制度，引入IS9001質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)、ISO14001環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)等；采用先進(jìn)的機械設(shè)備，提高工作效率，降低人工成本。選用經(jīng)驗豐富、認(rèn)真負(fù)責(zé)的高素質(zhì)人員擔(dān)負(fù)環(huán)境管理工作崗位，選送符合作業(yè)要求、實操能力強、形象健康的員工。3、專業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)管理相結(jié)合高素質(zhì)的服務(wù)人員是確保管理服務(wù)水平持續(xù)提高的先決條件，為此我們將在環(huán)境服務(wù)人員的培訓(xùn)、日常管理等方面加強力度，通過培訓(xùn)不斷提高員工的服務(wù)意識和技能，通過制度規(guī)范員工的服務(wù)行為，以確保環(huán)境管理水平持續(xù)維持一個較高的水準(zhǔn)。4、隱性服務(wù)與及時服務(wù)相結(jié)合在本項目的環(huán)境管理服務(wù)中，將充分考慮物業(yè)諸多方面的特殊性，全方位引入本物業(yè)公司“隱性管理”的管理概念。我司將對所有服務(wù)對象做全面、細(xì)致的分析和了解，掌握服務(wù)對象需求的規(guī)律、內(nèi)部的作息時間特點，合理安排環(huán)境服務(wù)工作時間與作業(yè)流程，使物業(yè)內(nèi)部各類工作人員在不經(jīng)意享受著一流的環(huán)境管理服務(wù)。同時，建立暢通的信息采集渠道，建立快速的處理體系，及時解決相關(guān)問題。5、清潔服務(wù)與環(huán)境保護(hù)相結(jié)合將引入環(huán)保的理念并應(yīng)用于實踐中，為物業(yè)使用人提供健康、環(huán)保的工作環(huán)境。（二）物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)的重點和難點l、如何打理并營造出良好的整體及細(xì)部的物業(yè)環(huán)境，是環(huán)境管理服務(wù)的一個難點和重點。2、不同的空間、場所以及不同的物業(yè)使用人，對環(huán)境的要求及需求差異較大，如何使環(huán)境管理與不同區(qū)域的建筑風(fēng)格、使用功能、空間特點等環(huán)節(jié)和諧，不同區(qū)域的綠化植物擺放等是環(huán)境管理工作的一項重點內(nèi)容。（三）環(huán)境管理模式及措施l、管理模式根據(jù)本項目物業(yè)功能要求，對環(huán)境管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)、高檔次，擬對環(huán)境管理采取的管理模式：零干擾的環(huán)保管理模式2、采取的措施（1）高起點規(guī)劃環(huán)境服務(wù)與管理——保證服務(wù)高起點、高質(zhì)量①構(gòu)筑有本項目項目環(huán)境相適應(yīng)的高品味、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)要求的組織架構(gòu)、配置完備的人力資源和設(shè)備。②導(dǎo)入先進(jìn)、科學(xué)、規(guī)范的管理制度、程序和標(biāo)準(zhǔn)，量身定做與本項目相適應(yīng)的環(huán)境服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)、管理措施、質(zhì)量管理體系、工作目標(biāo)、工作計劃、工作程序、服務(wù)準(zhǔn)則和規(guī)章制度等。③選用經(jīng)驗豐富、認(rèn)真負(fù)責(zé)的高素質(zhì)人員擔(dān)任本項目環(huán)境管理工作崗位，選送符合作業(yè)要求、實操能力強的員工派往本項目項目工作。④配備先進(jìn)齊全、環(huán)?；那鍧嵶鳂I(yè)設(shè)備，根據(jù)物業(yè)特點與要求將選用環(huán)保型的作業(yè)設(shè)備和材料，樓內(nèi)垃圾及時清掃及時處理，垃圾存放與運輸采用密封壓縮一體設(shè)備等，從硬件上保證清潔作業(yè)高效、優(yōu)質(zhì)。⑤制定科學(xué)的管理措施，把日常清潔與保養(yǎng)相結(jié)合，從而達(dá)到最佳的保養(yǎng)效果。（2）建立“零干擾”的環(huán)境服務(wù)作業(yè)制度——營造安寧的辦公環(huán)境建立符合物業(yè)辦作息時間的工作制度。根據(jù)物業(yè)使用人的作息特點，靈活安排清潔作息時間和方式，采用“無噪聲作業(yè)”，實現(xiàn)“零干擾”的清潔服務(wù)。針對一些特殊的場所，在保證其干凈整潔的同時，力爭做到無干擾。（3）建立多重質(zhì)量控制體系——保證服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)①采用多重服務(wù)保障策略，實現(xiàn)服務(wù)人員、技術(shù)、措施、物質(zhì)的多重保障，培養(yǎng)員工的全員保潔意識，每一個保潔員不僅要保持自己責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作達(dá)標(biāo)，還有義務(wù)維護(hù)整個物業(yè)的環(huán)境形象。②實行三級檢查和管理員巡查相結(jié)合的質(zhì)量考核和清潔驗收制度。③實施分區(qū)域包干目標(biāo)管理責(zé)任制，推行五定管理原則，即定人員、定時間、定地點、定質(zhì)量、定任務(wù)實施專業(yè)作業(yè)，強化服務(wù)質(zhì)量，方便質(zhì)量控制。④實行上崗資格認(rèn)證和人員再培訓(xùn)工程，根據(jù)不同階段的各種變化和服務(wù)質(zhì)量要求，組織員工進(jìn)行針對性再培訓(xùn)，促進(jìn)員工不斷提高服務(wù)技能和自身素質(zhì)，滿足物業(yè)高質(zhì)量的服務(wù)要求。3、嚴(yán)格按確定的計劃、標(biāo)準(zhǔn)、程序開展工作。對不按標(biāo)準(zhǔn)和程序操作的人實行嚴(yán)厲的處罰，凡對操作程序不熟悉的人員一律下崗接受再培訓(xùn)，培訓(xùn)不合格者不予上崗，保障服務(wù)質(zhì)量。4、采用分類作業(yè)方式——保障清潔服務(wù)安全高效根據(jù)清潔服務(wù)對象的特點和要求，采用“專業(yè)分類”作業(yè)方式，劃分作業(yè)環(huán)節(jié)，設(shè)定作業(yè)程序，確定每個工作環(huán)節(jié)的工作量，分配作業(yè)時間、并配置人員和物資。5、建立快速應(yīng)急處理機制——保障環(huán)境服務(wù)及時快速建立暢通的信息采集渠道，開設(shè)24小時服務(wù)熱線，設(shè)置專職接待人員處理顧客意見、建議和投訴；建立快速的投訴問題和回訪體系，推行首問責(zé)任制和限時處理制，對于顧客反映的每一個投訴問題將以快捷的方式予以安排落實，用最短的時間予以解決；成立“應(yīng)急處理組”，保證在突發(fā)事件和客戶需要時得到及時周到的服務(wù)。6、導(dǎo)入綠色環(huán)保理念、倡導(dǎo)綠色辦公文化保證清潔管理中所有的物料與工具都盡可能選用環(huán)保材料，避免對地面、墻面和整個環(huán)境造成污染。保障物業(yè)使用人在一個綠色環(huán)保、優(yōu)雅嫻靜的環(huán)境里，愉快的工作、學(xué)習(xí)和生活。7、建立評審制度、實旌目標(biāo)責(zé)任制——不斷提升服務(wù)質(zhì)量成立質(zhì)量評審小組，通過業(yè)主意見調(diào)查、內(nèi)部檢查等多種方式獲取服務(wù)質(zhì)量信息反饋，定期或不定期對各崗位員工的服務(wù)質(zhì)量，以及干部責(zé)任期內(nèi)的工作績效進(jìn)行評審和考核，對考核不合格者予以處罰，并研究制定糾正措施，與此同時，推行末位淘汰制，對于連續(xù)排名在最后的員工予以辭退處理，促進(jìn)清潔服務(wù)不斷提升。（四）清潔工作規(guī)程1、保潔標(biāo)準(zhǔn)和基本操作方法（1）保潔標(biāo)準(zhǔn)A、四凈：地面干凈、墻壁干凈、門窗干凈、天花干凈。B、十無：無灰塵、無污漬、無淤積、無積水、無手痕、無雜物、無鼠害、無蟑螂、無蚊蠅、無蜘蛛網(wǎng)。（2）基本操作方法A、從上到下。先天花，風(fēng)口、燈盤、后墻身、地面；B、從里到外。從柜內(nèi)到柜外，從里層到外層，從室內(nèi)到外；C、從重點到一般。先做重點污漬，后做一般保潔；D、先淺后深。先清潔白色或無色物品，后清潔有顏色物品；由淺至深；E、先濕后干。先用濕的洗抹、拖擦，后用干布擦拭干凈：F、先清潔顯眼地方，后清潔隱蔽地方；G、先清潔安全地方，后清潔危險地方；H、全面檢查，發(fā)現(xiàn)需維修問題，及時報告班長。第六節(jié)住宅區(qū)域服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施一、便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理處在確保日常管理服務(wù)質(zhì)量的同時，也致力于提供優(yōu)質(zhì)快捷的便民服務(wù)，通過方便、快捷、高郊的服務(wù)來達(dá)到寓管理于服務(wù)中的目的，在本綜合體物業(yè)項目，我們將秉承“優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費”的經(jīng)營方針，根據(jù)項目的結(jié)構(gòu)、地理位置及配套設(shè)施，并結(jié)合我司多年來開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗，圍繞客戶、業(yè)主的切身需求，將便民服務(wù)開展到其工作生活的方方面面中，擬在本綜合體物業(yè)項目開展如下便民服務(wù)。有償服務(wù)價目表類別項目收費標(biāo)準(zhǔn)備注一、家居清潔服務(wù)清潔開荒面議二、特殊清潔服務(wù)地面打臘噴磨臘面議水晶臘面議地毯清潔地毯（抽洗）面議地毯（干洗）面議家私清潔NOF保養(yǎng)臘面議碧麗珠打臘20元/M2不足一平方按1平方收費。不銹鋼清潔20元/M2省銅水，不足1平方按1平方收費銅字清潔20元/M2省銅水，不足1平方按1平方收費三、綠化護(hù)理修剪草坪60元/次每M21.5元。噴藥30元/次每M20.5元。庭院改造面議提供室內(nèi)擺設(shè)苗木面議庭院綠化月保150元/月每月四次，護(hù)理包括：修剪、殺蟲、拔草、施肥、