某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性項(xiàng)目可行性論證報(bào)告(住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告)

PAGE35PAGE1某某市繁盛名苑（一期）項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告某某投資咨詢有限公司二○○八年六月某某市繁盛名苑（一期）項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告PAGEII目錄第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 1二、項(xiàng)目概況 1（一）項(xiàng)目建設(shè)背景 1（二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 4（三）主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 4（四）項(xiàng)目建設(shè)方案 5（五）投資規(guī)模 17（六）資金籌措方案 21第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 22一、發(fā)展規(guī)劃分析 22二、產(chǎn)業(yè)政策分析 23三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 24第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析（略） 25第四章節(jié)能方案分析 26一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 26二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 26（一）能源供應(yīng)狀況 26三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 29（一）建筑節(jié)能 29（二）電氣節(jié)能 29（三）節(jié)水措施 30第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 31一、項(xiàng)目選址及用地方案 31二、土地利用合理性分析 31三、土地利用合理性分析 31第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 33一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 33（一）地表水環(huán)境 33（二）大氣環(huán)境 33（三）聲環(huán)境 33二、生態(tài)環(huán)境影響分析 33（一）項(xiàng)目建設(shè)期主要污染源和污染物分析 33（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期主要污染源和污染物分析 36三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 37（一）項(xiàng)目施工期環(huán)保措施 37（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施 39（三）環(huán)境影響評(píng)價(jià)和建議 40四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 42五、特殊環(huán)境影響 42第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 43一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 43（一）銷售收入預(yù)測(cè) 43（二）有關(guān)稅費(fèi) 43（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 43（四）盈利能力分析 44二、行業(yè)影響分析 45三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 45第八章社會(huì)影響分析 46一、社會(huì)影響分析 46二、互適性分析 46三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 46四、結(jié)論和建議 46附表、附件 48PAGE48第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況（一）項(xiàng)目名稱：某某市繁盛名苑（一期）項(xiàng)目（二）項(xiàng)目申報(bào)單位：某某市繁河實(shí)業(yè)有限公司某某市繁河實(shí)業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)為主的綜合性企業(yè)，擁有豐富的市場(chǎng)投資經(jīng)驗(yàn)，具有良好的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和社會(huì)信譽(yù)。該公司于2005年10月24日取得某某市工商行政管理局頒發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》(注冊(cè)號(hào)4416002000029)。本公司的注冊(cè)資本為人民幣200萬(wàn)元。由某某本公司于2007年12月26日取得某某市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書，證書編號(hào)為粵房開(kāi)證字第0060138號(hào)，有效期限為2008年12月26日。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目建設(shè)背景1．某某市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r某某市位于廣東省東北部，東江中上游，轄源城、東源、和平、龍川、紫金、連平等六個(gè)縣區(qū)，全市總面積1.58萬(wàn)平方公里，人口334萬(wàn)。近年來(lái)，某某市堅(jiān)持工業(yè)立市，走新型工業(yè)化道路，大辦工業(yè)園區(qū)，大力招商引資，工業(yè)發(fā)展步伐明顯加快；著力發(fā)展以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，不斷提高城市化水平，先后獲得了中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)先進(jìn)衛(wèi)生城市、全國(guó)環(huán)境綜合治理先進(jìn)城市、中國(guó)優(yōu)質(zhì)飲用水資源開(kāi)發(fā)基地、廣東省衛(wèi)生城市稱號(hào)。目前正全力創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家環(huán)保模范城市、全國(guó)雙擁模范城市和省級(jí)文明城市。某某市內(nèi)外交通便利，交通網(wǎng)絡(luò)快捷，京九、廣梅汕鐵路及105和205國(guó)道縱貫全市，河惠、粵贛、河龍、龍梅等高速公路相繼通車。從某某到廣州、深圳車程在一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)，到廣州新機(jī)場(chǎng)、深圳寶安機(jī)場(chǎng)不用兩小時(shí)，到香港機(jī)場(chǎng)不需三個(gè)小時(shí)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)尤為突出，成為珠江三角洲產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選之地，同時(shí)也是海內(nèi)外客商投資的熱土。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，大大地促進(jìn)了某某市房地產(chǎn)的發(fā)展。2．某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析目前某某房地產(chǎn)市場(chǎng)處于啟動(dòng)階段，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，即將進(jìn)入快速發(fā)展階段。04年～06年，銷售量、銷售額、均價(jià)增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。2006年某某市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持了供銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是商品房預(yù)（銷）售套數(shù)達(dá)到了5048套，創(chuàng)建市以來(lái)年最高預(yù)（銷）售紀(jì)錄。2001-2006年某某市房地產(chǎn)施工面積、銷售面積情況見(jiàn)圖1-1，近幾年商品房銷售價(jià)格見(jiàn)圖1-2。圖1-12001-2006年某某市房地產(chǎn)施工面積、銷售面積一覽表圖1-2某某市區(qū)商品房房?jī)r(jià)情況市房地產(chǎn)管理局提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年市區(qū)全年完成房地產(chǎn)交易辦證4027宗，面積60.25萬(wàn)平方米，金額8.3億元，同比前年分別增長(zhǎng)33％、11％及43％；商品房預(yù)（銷）售5048套，面積63.81萬(wàn)平方米，金額13.9億元，同比前年分別增長(zhǎng)了30％、26％及51％，其中商品房預(yù)售4219宗，面積53.82萬(wàn)平方米，金額11.47億元，同比前年分別增長(zhǎng)了31％、27％及57％。數(shù)據(jù)還顯示，某某市房地產(chǎn)業(yè)在辦證、預(yù)售及銷售等指標(biāo)上都創(chuàng)下了建市以來(lái)的最高紀(jì)錄。3．未來(lái)趨勢(shì)（1）城市發(fā)展：某某將大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的現(xiàn)代化城市。新城市發(fā)展，舊城改造，城市中心的聚集效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，文化的建設(shè)，將相當(dāng)程度上促進(jìn)房地產(chǎn)的需求和增長(zhǎng)。（2）城市人口結(jié)構(gòu)變化：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化將使未來(lái)城市人口結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，啞鈴型的人口結(jié)構(gòu)向紡錘型過(guò)渡，中堅(jiān)購(gòu)房人群消費(fèi)活力增強(qiáng)，占據(jù)比重逐漸增大；（3）土地市場(chǎng)規(guī)范：交易市場(chǎng)逐漸規(guī)范，為有實(shí)力的品牌發(fā)展商提供了更多機(jī)遇。（4）新城區(qū)稱為熱點(diǎn)區(qū)域：新城區(qū)將成為未來(lái)城市的熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是建設(shè)大道和黃沙大道兩側(cè)。（5）外地發(fā)展商進(jìn)入：外地開(kāi)發(fā)商如雅居樂(lè)、長(zhǎng)城、麗日等房地產(chǎn)企業(yè)不約而同地來(lái)到某某開(kāi)疆拓土，另有很多開(kāi)發(fā)商紛紛前來(lái)考察，表示出濃厚的興趣。本土開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商之爭(zhēng)、大開(kāi)發(fā)商與小開(kāi)發(fā)商之爭(zhēng)勢(shì)在必行。（6）產(chǎn)品多元化供應(yīng)，服務(wù)需求日益凸顯：原有較為單一的產(chǎn)品供給形式將被豐富的產(chǎn)品多元化供應(yīng)取而代之。品牌、產(chǎn)品、服務(wù)將越來(lái)越被小業(yè)主們所關(guān)注。（二）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于某某市新市區(qū)永和路北面、華達(dá)街西邊，用地與路面基地標(biāo)高與道路現(xiàn)有標(biāo)高相差不大，整塊用地呈方形，地塊地理位置良好。規(guī)劃總用地面積為4715.90項(xiàng)目用地位于新市區(qū)中心片區(qū)，地段優(yōu)越，周圍銀行、酒店、學(xué)校、商場(chǎng)等配套設(shè)施齊全，是某某市新市區(qū)難得的旺地，是經(jīng)商、購(gòu)物、休閑、居住的理想場(chǎng)所。（三）主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模根據(jù)某某市城市總體規(guī)劃及項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃，本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地。通過(guò)對(duì)目標(biāo)客戶的分析，項(xiàng)目擬定位于建設(shè)功能完善的中高檔居住小區(qū)，主要面向的客戶為某某市改善型二次置業(yè)客戶和一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的外地人群。建設(shè)規(guī)建項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為住宅和商場(chǎng)，主體建筑為兩棟塔樓。兩棟塔樓采取平行布置均為13層高，一層和二層設(shè)置商業(yè)，二層屋面設(shè)置屋項(xiàng)花園，三至十三層為住宅。本項(xiàng)目以中等面積戶型為主，戶型方正實(shí)用，為兩梯四戶，四房的戶型均帶入戶花園，并且戶戶南北通透。建設(shè)規(guī)建本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為4715.90m2，總建筑面積24986.26m2。其建設(shè)內(nèi)容和表1-1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模序號(hào)內(nèi)容面積（m2）備注1規(guī)劃總面積4715.902總建筑面積24986.262.1建筑占地面積2122.162.2住宅總建筑面積12480.488套住宅2.3凈菜市場(chǎng)5404.422.4消防控制中心35.62.5不計(jì)容積率建筑面積8015.84屋面花園面積950地下室7065.843停車場(chǎng)停車位地上20個(gè)車位地下195個(gè)車位4容積率3.85綠地率30%6覆蓋率45%（四）項(xiàng)目建設(shè)方案1．總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路總體規(guī)劃采用“圍而不合”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，使小區(qū)既保持了良好的私密性，又擁有舒適的通透性，同時(shí)最大程度地創(chuàng)造出更多的商業(yè)空間，并且又營(yíng)造出繁花似錦的內(nèi)庭院，既追求了經(jīng)濟(jì)效益，又得到了較好的社會(huì)效益。擬借鑒某某在建及已建商住用房的成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)建設(shè)一個(gè)“宜居社區(qū)，健康住區(qū)、智能小區(qū)”，體現(xiàn)“以人為本”的居住理念。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。（1）遵循“科學(xué)、美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。在功能布局上要處理好建筑風(fēng)格與經(jīng)濟(jì)性的關(guān)系和重點(diǎn)與一般相結(jié)合的關(guān)系。（2）符合國(guó)土部門對(duì)該建設(shè)用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。平面布置要在遵循規(guī)劃條件的基礎(chǔ)上，充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、合理、高效和可持續(xù)發(fā)展的原則。（3）與片區(qū)的規(guī)劃相適應(yīng)。道路、給排水設(shè)施和供電設(shè)施的布置亦需順應(yīng)區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施的布局和走向，以達(dá)到局部和整體的協(xié)調(diào)一致。（4）住宅建筑群體空間規(guī)劃應(yīng)滿足必要的房屋日照間距和自然通風(fēng)的要求，滿足安靜不受外部噪聲的影響的要求，交通組織滿足出行便捷要求，滿足防火、防震、防洪等安全要求，為居民提供適宜的交往場(chǎng)所等功能方面的要求。2．總平面布局項(xiàng)目用地位于某某市新市區(qū)范圍內(nèi)，用地較為規(guī)整，用地面積為4715.90平方米用地周邊均有規(guī)劃道路多條，小區(qū)出入口設(shè)在北面，便于人流，車流組織并營(yíng)造入口的寬敞氣氛，內(nèi)部中心位置設(shè)有休閑場(chǎng)所，便于小區(qū)居民尤其是老年人的公共社交活動(dòng)，體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商的“人文”開(kāi)發(fā)理念。小區(qū)干道寬設(shè)為6米，宅前路寬度設(shè)為2.5米，可滿足交通和消防的需要。小區(qū)內(nèi)活動(dòng)不受機(jī)動(dòng)車干擾，并設(shè)有地下停車場(chǎng)，地面設(shè)計(jì)均圍繞板樓長(zhǎng)邊作為消防通道，并盡量做到回避端式設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)有完整的綠化規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn),設(shè)置二層屋頂花園，體現(xiàn)以熱帶海濱風(fēng)格的園林景觀。項(xiàng)目地處新市區(qū)政治及商業(yè)中心區(qū)，建筑風(fēng)格及景觀設(shè)計(jì)注重與周邊城市景觀的協(xié)調(diào)結(jié)合。重視小區(qū)內(nèi)環(huán)境、綠化及道路的規(guī)劃，著重于建筑質(zhì)量的優(yōu)良及建筑物立面設(shè)計(jì)的新穎和個(gè)性化。3．建筑方案設(shè)計(jì)（1）主要設(shè)計(jì)依據(jù)①《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（房屋建筑部分）2002版②《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB50352-2005）③《住宅建筑規(guī)范》（GB50386-2005）④《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ48-88）⑤《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2004）⑥《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（JGJ94-94）⑦《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ26-95）某某市繁河實(shí)業(yè)有限公司提供的用地紅線圖；某某市規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；國(guó)家、某某市相關(guān)的建筑設(shè)計(jì)法規(guī)、條例及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（2）建筑設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目主要為小高層建筑，為塔樓結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目尊循因地制宜的規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用場(chǎng)地資源，構(gòu)成一個(gè)高低錯(cuò)落的建筑景觀，營(yíng)造出優(yōu)雅的居住氛圍，同時(shí)改善周邊的不良環(huán)境；以人為本的構(gòu)思空間，意在營(yíng)造適宜人活動(dòng)的尺度和空間。住宅群樓采用合理的間距和架空層以有利于小區(qū)的自然通風(fēng)降溫。住宅樓按標(biāo)準(zhǔn)層層高3米設(shè)計(jì)，居室凈高不應(yīng)低于2.5米。項(xiàng)目共設(shè)置住宅88套，住宅建筑面積12840.4平方米。住宅戶型方案見(jiàn)表1-2表1-2戶型方案表類型戶型戶數(shù)建筑總面積（m2）備注住宅二房二廳3612480.4四房?jī)蓮d16三房二廳36住宅合計(jì)8812480.4住宅設(shè)計(jì)根據(jù)不同的產(chǎn)品，不同組團(tuán)、不同的位置形成不同的建筑形態(tài)，有針對(duì)性地進(jìn)行住宅樓型及戶型設(shè)計(jì)，引入彈性空間等居住理念，根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整戶型，既注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，又能提供獨(dú)特的居住空間體驗(yàn)，產(chǎn)品具多樣性，滿足不同要求。為體現(xiàn)“城市的、現(xiàn)代的、生態(tài)的”社區(qū)氛圍和“開(kāi)敞的、健康的、運(yùn)動(dòng)的”社區(qū)文化，本項(xiàng)目建筑形象著重塑造簡(jiǎn)潔明快的視覺(jué)效果，造型富于動(dòng)感。住宅立面設(shè)計(jì)能通過(guò)對(duì)屋面、墻面、門窗的不同材質(zhì)、色彩的變化，形成樸實(shí)、簡(jiǎn)練、多樣統(tǒng)一的建筑總體風(fēng)格。建筑為平屋項(xiàng)，采用簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格，使整個(gè)小區(qū)建筑形象輕巧，富于光影變化和錯(cuò)落的輪廓，在現(xiàn)代的居住氛圍里滲透出親切的生活氣息。戶型設(shè)計(jì)以“布局緊湊，功能合理”為出發(fā)點(diǎn)，在設(shè)計(jì)中應(yīng)合理分配各房間面積，盡量減少消極無(wú)用空間，注重功能的合理性，大戶型客廳、餐廳南北相通，既寬敞又有利于通風(fēng)采光。各戶型均有寬闊的觀光陽(yáng)臺(tái)和生活小陽(yáng)臺(tái)，空調(diào)機(jī)位隱蔽處理，冷凝水統(tǒng)一排放，不影響建筑的立面造型。套型設(shè)計(jì)應(yīng)以居住生活行為規(guī)律為準(zhǔn)則，滿足居住者生活、生理、心理等需求，實(shí)現(xiàn)舒適、健康的居住目標(biāo)。套型面積取決于功能，套型功能的增量，除適宜的面積外，尚應(yīng)包括功能空間的細(xì)化和設(shè)備的配置質(zhì)量，與日益提高的生活質(zhì)量和現(xiàn)代生活方式相適應(yīng)。同時(shí)考慮私密性、交往空間、靈活性、日常安全等以下因素。私密性合理安排各種功能空間，避免各居住空間的相互干擾，以及鄰里住戶間的對(duì)視現(xiàn)象，保證私密性。交往空間住宅內(nèi)部的交往空間，包括單元入口、樓梯、電梯、前廳、過(guò)道、平臺(tái)、走廊等居住者過(guò)往和停留的空間，屬半公共半私有空間，具有樓內(nèi)人們活動(dòng)的公共性和社會(huì)性。靈活性結(jié)構(gòu)、設(shè)備及其管網(wǎng)布置應(yīng)為住宅的可改造性創(chuàng)造必要的條件。宜采用大開(kāi)間結(jié)構(gòu)、豎向干管集中外移、橫向支管不穿樓板等技術(shù)。日常安全針對(duì)老年人、殘疾人以及兒童生活活動(dòng)的安全需要，套內(nèi)自然層應(yīng)避免臺(tái)階和錯(cuò)層，設(shè)置扶手、護(hù)欄、防滑地面和報(bào)警裝置等設(shè)施。（3）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)①結(jié)構(gòu)物設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期限本項(xiàng)目建筑主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期限為50年。②荷載取值風(fēng)荷載。根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》，工程面粗糙度類別為B類?；撅L(fēng)壓：ω0=0.8K/m2；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值：ωk=βzμsμzω0；豎向荷載。樓面均布荷載、屋面均布荷載按《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》取值，特殊的設(shè)備荷載按實(shí)際情況考慮。均布活荷載標(biāo)準(zhǔn)值取值如下：房間、廚房：2.0kN/m2；廁所：2.0kN/m2；走廊，門廳、樓梯：2.5kN/m2；上人屋面：3.0kN/m2；大廳、陽(yáng)臺(tái)：3.0kN/m2。③建筑物的耐火等級(jí)本項(xiàng)目建筑工程的耐火等級(jí)按二級(jí)設(shè)計(jì)，相應(yīng)其構(gòu)件的燃燒性能和耐火等級(jí)按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）中有關(guān)條文設(shè)計(jì)。④結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全等級(jí)根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》，本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程框架抗震等級(jí)為二級(jí)，按抗震烈度6度設(shè)防并采取抗震措施。⑤結(jié)構(gòu)體系擬采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。⑥基礎(chǔ)型式本工程各單體主要采用樁基礎(chǔ)。（4）裝修設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑是新市區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的中檔商住樓，其工程的裝修設(shè)計(jì)應(yīng)按照商業(yè)居住大樓的中高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，本項(xiàng)目主要采用的裝修標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表1-3。表1-3建筑物基本裝修標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào)功能外墻面門窗內(nèi)墻面地面天花1廁所防水墻面涂料，基礎(chǔ)為花崗巖塑鋼窗、夾板門墻面磚到頂防滑磚鋁扣板吊頂2走廊ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料3樓梯ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料4住宅ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料5凈菜市場(chǎng)ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料6消防控制中心ICI白色涂料防滑磚ICI白色涂料4．公用及輔助工程設(shè)計(jì)公用及輔助工程包括給排水工程、消防工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、空調(diào)排風(fēng)工程、無(wú)障礙設(shè)計(jì)等分項(xiàng)工程。（1）給排水工程①設(shè)計(jì)依據(jù)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50013－2006）；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014—2006）；《建筑給水排水設(shè)計(jì)》（GB50015-2003）②給水系統(tǒng)本項(xiàng)目用水量估算按照設(shè)計(jì)規(guī)范要求，住戶按313人計(jì)算，用水量300升/人·日標(biāo)準(zhǔn)估算，日用水量約94立方米；商鋪用水量按綠化用水8升/m2·日，日用水量為43立方米；住戶和商鋪用水量合計(jì)為137立方米。綠化用水、消防用水、未預(yù)見(jiàn)水量按以上日用水量15％計(jì)為21.0立方米。則日用水量合計(jì)約本工程生活用水水源采用某某市自來(lái)水，本工程從周圍道路引兩根DN150進(jìn)水口，作為本工程的給水水源。本工程從周圍市政給水干管引入二條DN150給水管，并在室外布置成環(huán)狀管網(wǎng)，作為本建筑生活及室外消防水源。為保證生活用水的水質(zhì)，所有室內(nèi)生活用水管道采用無(wú)規(guī)聚丙烯（PP-R）管材。本工程給水系統(tǒng)在豎向分為二區(qū)，一區(qū)：地下室一層～五層為一區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水，采用下行上給給水方式。二區(qū)：六層～十三層為二區(qū)，由變頻調(diào)速給水設(shè)備供水，采用下行上給給水方式。本項(xiàng)目地下室設(shè)消防水池，有效容積324m3，生活水池有效容積12.50m③排水系統(tǒng)本項(xiàng)目排水管道采用污、雨分流制。糞便污水立管加輔助通氣立管，糞便污水經(jīng)化糞池處理后與生活廢水合流排入市政道路的污水管道。廚房洗滌污水含有泊污，經(jīng)過(guò)沉渣油池隔油隔渣后，再排入室外污水系統(tǒng)中。雨水由分設(shè)于屋面各處的雨水口收集，經(jīng)雨水管有組織的排入市政雨水管網(wǎng)，道路的雨水及路面清洗水經(jīng)設(shè)于路邊的雨水收集口排入市政雨水管網(wǎng)。室內(nèi)排水管材均采用UPVC硬聚氯乙烯塑料排水管。室外埋地排水管采用UPVC排水管。（2）消防工程①設(shè)計(jì)依據(jù)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50084-2001）2005年版；《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）。②消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案本工程根據(jù)建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范和“以防為主，防消結(jié)合”的方針，進(jìn)行有關(guān)的消防設(shè)計(jì)。消防用水根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016—2006的要求設(shè)計(jì)，本工程消防總用水量為88升/秒，其中室內(nèi)消火栓用水量為30升/秒，室外消火栓用水量為30升/秒，自動(dòng)噴淋用水量為28升/秒。消防用水由市政給水管網(wǎng)提供，設(shè)消防水池（有效容積為消火栓接合器：在靠近消防通道的一側(cè)設(shè)置地上式消火栓接合器；室外消火栓：按消防規(guī)范設(shè)置室外消火栓系統(tǒng)。③消防車道A、用地內(nèi)設(shè)環(huán)形消防車道，道寬4米，路基承載不小于30噸消防車壓力。B、消防車道轉(zhuǎn)彎半徑≥12米，道路坡度≤7%。（3）強(qiáng)電工程根據(jù)其電負(fù)荷運(yùn)行特點(diǎn)和電路品質(zhì)的要求，遵循安全性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性和靈活性的四個(gè)原則，設(shè)計(jì)供配電方案。①設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）；《供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50052-95）；《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）；《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）；《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)劃》（GB50116-98）。②用電設(shè)備及其負(fù)荷等級(jí)本項(xiàng)目的主要用電設(shè)備有消防泵、噴淋泵、加壓送風(fēng)機(jī)、防排煙風(fēng)機(jī)、電梯、事故照明和疏散照明等部分組成。以上用電負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷。其余用電負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。③用電負(fù)荷指標(biāo)本工程各類用電負(fù)荷指標(biāo)如下：住宅二房6KW/戶；住宅三房、四房8KW/戶；商鋪及超市100W/平方米；地下車庫(kù)15W/平方米。負(fù)荷計(jì)算結(jié)果如下：設(shè)備安裝容量805KW，計(jì)算有功功率895KW，補(bǔ)償前功率因數(shù)0.8，采用低壓電容器自動(dòng)補(bǔ)償裝置，功率因數(shù)補(bǔ)償?shù)?.9以上。根據(jù)以上計(jì)算，本項(xiàng)目的用電負(fù)荷供合計(jì)約為895KW。④變配電系統(tǒng)本工程設(shè)置獨(dú)立變配電房，包括10KV環(huán)網(wǎng)供電系統(tǒng)和一臺(tái)1000KVA干式變壓器變配電系統(tǒng)。由干式變壓器低壓側(cè)向本項(xiàng)目提供220/380V低壓電源，10KV電源電纜引自市政電網(wǎng)。⑤照明系統(tǒng)住宅大樓工程的電氣照明主要有住宅、走廊、樓梯、半地下停車場(chǎng)和其他需要加強(qiáng)照明的部位。A、住宅是以生活、休息為主，照明宜采用白熾燈、稀土節(jié)能熒光燈為主的照明光源；廚房燈具選用易于清潔類型，如玻璃制品燈罩配以防潮燈口。衛(wèi)生間內(nèi)化妝鏡的照明，其燈具應(yīng)安裝在視野立體角60度以外，燈具亮度不宜大于2100cd/平方米，衛(wèi)生間照明的控制宜設(shè)在衛(wèi)生間門外。進(jìn)門處宜設(shè)有切斷除冰箱通道燈以外的電源開(kāi)關(guān)。B、樓梯、走廊、地下停車場(chǎng)等公共照明樓梯的照明要以暗藏式為主，以避免眩光，但又要有足夠的照度。走廊的燈具排列要均勻，以嵌入式安裝為宜。光源應(yīng)采用白熾燈。如果層高較大，可采用壁燈進(jìn)行照明。高、低壓配電室、消防控制室、水泵房、車庫(kù)、活動(dòng)室等場(chǎng)所采用細(xì)管經(jīng)節(jié)能型熒光燈照明，其余均采用節(jié)能照明燈具。在變配電室、柴油發(fā)電機(jī)室、消防控制室、水泵房等重要場(chǎng)所設(shè)事故照明，在出入口、通道、樓梯間和電梯前室等處設(shè)疏散照明，采用安全疏散應(yīng)急照明燈。照明配電線路采用阻燃型導(dǎo)線，穿阻燃PVC塑料管暗設(shè)。（4）防雷與接地系統(tǒng)按國(guó)家防雷設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目建筑物防雷屬第二類。十層高度以上，每三層沿建筑物周邊設(shè)水平壓環(huán)，外墻的金屬欄桿和門窗、垂直敷設(shè)的金屬管道與均壓環(huán)焊成電氣通路，金屬豎管在底部與防雷裝置連接，以防側(cè)雷擊。利用柱內(nèi)兩根主筋作引下線，工作接地和防雷接地均利用建筑物基礎(chǔ)作自然接地體，接地電阻不大于1歐，所有進(jìn)出建筑物的金屬管道均應(yīng)與基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)可靠連接，作等電位連接。（5）弱電工程①設(shè)計(jì)依據(jù)?！睹裼媒ㄖ姎庠O(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-92）；《衛(wèi)星電視與有線電視系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝工程技術(shù)規(guī)范實(shí)用手冊(cè)》；《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50116-98）。②電話通信系統(tǒng)本工程由某某市電信局提供一路市話電纜（或光纜），交換機(jī)房設(shè)在設(shè)備房，考慮備用容量擬設(shè)置數(shù)字程控交換機(jī)一臺(tái)。電力室配相應(yīng)后備電源系統(tǒng)，以便在緊急情況下保證通信聯(lián)絡(luò)暢通。機(jī)房引出的電話配線干線以放射和遞減相結(jié)合的方式分配至各層電話分線箱，再以層分線箱分配至各電話終端。③數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)本工程在建筑設(shè)備房設(shè)置網(wǎng)管中心，內(nèi)置服務(wù)器、工作站、網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)和主配線架。并從中配出大對(duì)數(shù)超五類非屏蔽電纜至各樓層配線架，以鋪裝配線方式分別引至各數(shù)據(jù)終端。選用結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng)，GPRS無(wú)線上網(wǎng)。每10平方米設(shè)置1個(gè)信息點(diǎn)；網(wǎng)絡(luò)部

分干線采用光纖，水平分支采用超五類線，千兆入戶，百兆到桌面。④有線電視系統(tǒng)有線電視接入地方有線電視網(wǎng)。（6）空調(diào)和通風(fēng)工程①設(shè)計(jì)依據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189－2005）；《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）；《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50243-2002）；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ16-87）2006版。②空調(diào)系統(tǒng)本項(xiàng)目地處南方，故只作夏季空調(diào)、冬季不設(shè)采暖。本項(xiàng)目各棟建筑物不考慮設(shè)置中央空調(diào)，可根據(jù)需要，在住宅安裝分體空調(diào)。本報(bào)告的供配電部分預(yù)留了安裝分體空調(diào)的用電電量。地下車庫(kù)、變配電房，備用發(fā)電機(jī)房等處需做通風(fēng)換氣系統(tǒng)。③通風(fēng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的各棟建筑物一般按自然通風(fēng)考慮，在有通風(fēng)要求的場(chǎng)所可安裝排氣扇，強(qiáng)迫通風(fēng)。（7）無(wú)障礙設(shè)計(jì)①供殘疾人使用的門廳、走道等地面有高差時(shí)應(yīng)設(shè)坡道。②供視力殘疾者使用的出入口、踏步的起止點(diǎn)，宜鋪設(shè)有觸感提示的地面塊材。③供拄杖者及視力殘疾者使用的臺(tái)階，超過(guò)三級(jí)時(shí)，在臺(tái)階兩側(cè)應(yīng)設(shè)扶手；樓梯不宜采用無(wú)踢面的踏步和突緣為直角形的踏步；扶手宜保持連貫。④門扇及五金等配件應(yīng)考慮便于殘疾人開(kāi)關(guān)。5.周邊配套工程該項(xiàng)目位于某某市源城區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)生活區(qū)內(nèi)中心地段，周邊市政配套己經(jīng)相當(dāng)完善。城市給排水管網(wǎng)、供電設(shè)施、通訊網(wǎng)絡(luò)已可直接接駁進(jìn)入居住區(qū)內(nèi)。雨水管網(wǎng)：市政規(guī)劃道路下設(shè)置雨水管網(wǎng)、暗渠，雨水等無(wú)任何污染的就近排入東江。污水管網(wǎng)：通過(guò)市政規(guī)劃道路下設(shè)置的排污干管，排入污水處理廠。供電設(shè)施：某某市是廣東省電力供應(yīng)最充足的城市，擁有廣東省最大的兩座水力發(fā)電站，新豐江水電站和楓樹(shù)壩水電站。近幾年完成電網(wǎng)改造12194公里，已建高壓電主干走廊63公里，110千伏輸變電站10個(gè)，220千伏輸變電站1個(gè)，擬再建500千伏輸變電站1個(gè)，220千伏輸變電站5個(gè)，110千伏輸變電站23個(gè)；同時(shí)，120萬(wàn)千瓦的火力發(fā)電站正在建設(shè)當(dāng)中。（五）投資規(guī)模1.投資估算依據(jù)（1）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》（2）國(guó)家或某某市建設(shè)定額價(jià)格管理站頒布的各種收費(fèi)規(guī)定（3）某某市對(duì)建筑和設(shè)備安裝工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)文件（4）其它相關(guān)資料1．土地購(gòu)置費(fèi)本項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)包括土地契稅總計(jì)565.91萬(wàn)元。2.建筑安裝工程費(fèi)本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為4715.9m2，總建筑面積24986.26m2。根據(jù)相關(guān)指標(biāo)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資額為2653.75萬(wàn)元。建安工程費(fèi)用估算表如表表1-4建安工程費(fèi)用估算表單項(xiàng)工程名稱單位數(shù)量單價(jià)合價(jià)(萬(wàn)元)備注土建工程m217920.427201290.27安裝工程17920.42224.01給排水工程m217920.423053.76電氣工程m217920.424071.68消防工程m217920.422544.80弱電工程m217920.421526.88燃?xì)夤こ蘭217920.421526.88室外工程30.62綠化工程m21414.77507.07道路及停車廠m21354.5010013.55其它項(xiàng)1.0010000010.00室外管道、電纜、路燈、消防水池等合計(jì)1544.893.工程建設(shè)其它費(fèi)用本項(xiàng)目的工程建設(shè)其它費(fèi)用包括建設(shè)單位管理費(fèi)、建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、前期研究費(fèi)、環(huán)評(píng)報(bào)告編制及評(píng)估費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘察費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)交易費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等。各項(xiàng)費(fèi)用按國(guó)家或某某市的規(guī)定的費(fèi)率和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算，具體計(jì)算說(shuō)明如下：（1）建設(shè)單位管理費(fèi)依據(jù)財(cái)建[2002]394號(hào)文《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》的建設(shè)單位管理費(fèi)總額控制數(shù)費(fèi)率表估算。（2）建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的1%計(jì)算。（3）前期研究費(fèi)根據(jù)計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)文《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》計(jì)算。（4）工程設(shè)計(jì)費(fèi)根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002修訂）》計(jì)算。（5）工程勘察費(fèi)根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002修訂）》計(jì)算。（6）竣工圖編制費(fèi)根據(jù)《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2002修訂）》計(jì)算。（7）工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)算。（8）招投標(biāo)交易費(fèi)按建安工程費(fèi)的0.14%計(jì)算。（9）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)根據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)計(jì)算。（10）工程保險(xiǎn)費(fèi)按建安工程費(fèi)的0.1%計(jì)算。（11）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)根據(jù)粵價(jià)函[2002]477號(hào)文計(jì)算。（12）白蟻防治費(fèi)根據(jù)粵價(jià)[2002]370號(hào)文計(jì)算。綜上分析，本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用估算為190.47萬(wàn)元，如表1-5所示。表1-5工程建設(shè)其他費(fèi)用表序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)（萬(wàn)元）費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)（萬(wàn)元）1建設(shè)單位管理費(fèi)1544.8921.542建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1544.891%15.453前期研究費(fèi)1544.893.604工程設(shè)計(jì)費(fèi)1544.8958.315工程勘察費(fèi)58.3130%17.496竣工圖編制費(fèi)58.318%4.667工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)1544.8944.928招投標(biāo)交易費(fèi)1544.890.14%2.169招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)1544.899.5510工程保險(xiǎn)費(fèi)1544.890.10%1.5411計(jì)算依據(jù)（m2）12工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)24986.262.56.2513白蟻防治費(fèi)24986.2625.00合計(jì)190.474.基本預(yù)備費(fèi)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，本項(xiàng)目基本預(yù)備費(fèi)用按建筑安裝工程費(fèi)用與工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的5%估算。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用：根據(jù)某某市各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際情況，取工程建設(shè)投資+銷售費(fèi)用的5%，共124.42萬(wàn)元。銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按照房產(chǎn)銷售收入的2.5%，取為78萬(wàn)元。財(cái)務(wù)費(fèi)用：本項(xiàng)目借款金額為700萬(wàn)元，借款利息為5.85%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為64.59萬(wàn)元。經(jīng)估算本項(xiàng)目總投資為2653.94萬(wàn)元，具體見(jiàn)表1-6。表1-6建設(shè)總投資估算匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占總投資比例（％）備注（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用565.9121.32%2建筑安裝工程費(fèi)1544.8958.21%詳見(jiàn)表1-43工程建設(shè)其他費(fèi)用190.477.18%詳見(jiàn)表1-54基本預(yù)備費(fèi)86.773.27%（2＋3）×5％5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用265.8910.02%5.1管理費(fèi)用123.305.2銷售費(fèi)用78.005.3財(cái)務(wù)費(fèi)用64.596項(xiàng)目總投資2653.94100.00%（六）資金籌措方案本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)部分。項(xiàng)目總投資為2653.94萬(wàn)元，其中自籌資金1000萬(wàn)元，占總投資的37.68%，銀行貸款700萬(wàn)元，占總投資的26.38%，銷售回款953.94萬(wàn)元，占總投資的35.94%。資金來(lái)源見(jiàn)表1-7。表1-7資金來(lái)源表序號(hào)資金來(lái)源金額（萬(wàn)元）比例1自籌資金100037.68%2銀行貸款70026.38%3銷售回款953.9435.94%通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)定位、建設(shè)規(guī)模、營(yíng)銷策略、資源利用及環(huán)境保護(hù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益等各方面的論證分析，認(rèn)為項(xiàng)目的建設(shè)是可行的，能夠產(chǎn)生良好的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效益。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析《某某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體要求：加強(qiáng)房地產(chǎn)整體規(guī)劃和管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。減少審批程序和取消不合理收費(fèi)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境。建立健全土地儲(chǔ)備和供應(yīng)制度，強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和宏觀調(diào)控作用。依托生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，面向珠三角，發(fā)展休閑生態(tài)型房地產(chǎn)。完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步形成以普通商品房為主體，滿足多層次需要為基本目標(biāo)的住宅供應(yīng)體系?！赌衬呈小笆晃濉背鞘邪l(fā)展規(guī)劃（2006-2010）》、《某某市“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃》是根據(jù)市政府《關(guān)于做好某某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃編制工作的意見(jiàn)》（河府辦[2004]91號(hào)文）編制的重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃，是我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃的重要組成部分，是對(duì)全市城市發(fā)展進(jìn)行宏觀指導(dǎo)的規(guī)劃。本規(guī)劃的規(guī)劃期限為2006-2010年。對(duì)于發(fā)展房地產(chǎn)方面的主要措施為：進(jìn)一步培育和發(fā)展住宅和房地產(chǎn)業(yè)?！笆晃濉逼陂g，要進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，研究掌握我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，精心培育和加快發(fā)展我市房地產(chǎn)市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)商理性投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。一是要從提高開(kāi)發(fā)居住小區(qū)的質(zhì)量方面下功夫。大力推進(jìn)廣東省綠色居住小區(qū)建設(shè)工作，要嚴(yán)格按規(guī)劃要求實(shí)施小區(qū)道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施的建設(shè)，配套設(shè)施不完善的小區(qū)的商品房不得進(jìn)入房產(chǎn)交易市場(chǎng)，保證居住環(huán)境的舒適安全。要十分注重建筑風(fēng)格的美觀，追求時(shí)尚優(yōu)雅的建筑造型，流暢優(yōu)美的線條，豐富典雅的色調(diào)，克服呆板沉悶的建筑風(fēng)格。二是要堅(jiān)持建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的戰(zhàn)略，牢固樹(shù)立走經(jīng)營(yíng)城市的思路，全力支持配合做好土地儲(chǔ)備工作，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，堅(jiān)持節(jié)約用地、合理用地、高效用地，堅(jiān)持按項(xiàng)目性質(zhì)，按規(guī)劃劃撥用地，堅(jiān)決防止炒地之風(fēng)的產(chǎn)生。通過(guò)規(guī)劃職能提升用地的價(jià)值，大力做好市區(qū)項(xiàng)目用地的協(xié)調(diào)工作，進(jìn)一步優(yōu)化市區(qū)用地協(xié)調(diào)布局。三是要認(rèn)真抓好一批標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)建設(shè)。根據(jù)《某某市城市總體規(guī)劃》、《某某市地土地利用總體規(guī)劃》、《某某市區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃2006-2010》的要求，未來(lái)幾年新增住房建設(shè)重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)為：1．東城西片區(qū)：該區(qū)指建設(shè)大道以北，黃沙大道以西，文昌路及鐵路以東，東源縣以南地段。近期擬建設(shè)的主要項(xiàng)目有：雅居樂(lè)花園等。2．居住中區(qū)：主要是指市區(qū)中部地段重點(diǎn)完善區(qū)，包括建設(shè)大道兩邊的未建用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)。3．下園湖片區(qū)：主要是指市區(qū)建設(shè)大道以南，中山大道以東，沿江路以北地段。近期擬建設(shè)的主要項(xiàng)目有：東江首府、天馨花園等。4．寶源及老城片區(qū)：主要指寶源一路以南，以及新豐江沿岸地段。近期擬建的主要項(xiàng)目有：明珠華庭二期、金鼎·比華利花園、新豐江明珠花園等。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于居住中區(qū)，符合總體規(guī)劃用地的要求。本項(xiàng)目已經(jīng)取得了某某市規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號(hào)為（2007）河規(guī)建用地第0148號(hào)。二、產(chǎn)業(yè)政策分析國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策：堅(jiān)持市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)作用，可以說(shuō)目前國(guó)家從住房制度改革開(kāi)始擴(kuò)大到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，通過(guò)土地的“招、拍、掛”也增加了土地的透明度。房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的作用越來(lái)越發(fā)揮強(qiáng)大的作用，相關(guān)房地產(chǎn)的政策也一直在遵循著市場(chǎng)的規(guī)律在發(fā)展。房地產(chǎn)政策還是堅(jiān)持落實(shí)政府在住房保證上的重要作用和責(zé)任。政府在政策制定上著力規(guī)范市場(chǎng)秩序，通過(guò)房地產(chǎn)銷售的一些管理辦法的制定，包括銷售的廣告的管理，網(wǎng)上登記的管理，達(dá)到規(guī)范市場(chǎng)的秩序，提高公平交易的程度。2006年國(guó)家雖然先后出臺(tái)了“國(guó)六條”和“十五條細(xì)則”等宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)地位未發(fā)生改變，國(guó)家仍將引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。某某市作為后發(fā)城市，近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示：今年1~9月份，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值173.33億元，同比增長(zhǎng)26.8％，增速創(chuàng)建市以來(lái)新高，位居全省第二，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“速度快、結(jié)構(gòu)優(yōu)、效益好、后勁強(qiáng)”的良好態(tài)勢(shì)。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高，預(yù)測(cè)2006年居民人均可支配收入在9396元左右。項(xiàng)目靠近政治中心和大型商業(yè)區(qū)及金融圈的住宅，因其交通生活便利、出租率高而深受眾多投資客戶的喜愛(ài)，這為本項(xiàng)目提供了極其重要的投資依據(jù)和機(jī)會(huì)。自2002年下半年以來(lái)，國(guó)家的一系列宏觀政策顯示，社會(huì)消費(fèi)形態(tài)將由原來(lái)的金字塔形向橄欖形轉(zhuǎn)變，確定以中產(chǎn)階層為主的社會(huì)消費(fèi)形態(tài)，這無(wú)疑為本項(xiàng)目提供和肯定了更多的購(gòu)買機(jī)會(huì)。從以上綜述可以得出如下結(jié)論：本項(xiàng)目是適合有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)的要求，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定促進(jìn)作用。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析某某市繁河實(shí)業(yè)有限公司是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)為主的綜合性企業(yè)。具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資質(zhì)，證書編號(hào)為粵房開(kāi)證字第0060138號(hào)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國(guó)發(fā)[2004]20號(hào)文）等文件精神，對(duì)于除了需要政府審批的使用中央政府性資金和地方政府投資的項(xiàng)目，“政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄”范圍內(nèi)的企業(yè)投資項(xiàng)目以及外商投資和境外投資項(xiàng)目之外的所有企業(yè)投資項(xiàng)目，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、農(nóng)林水利項(xiàng)目、社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目、商貿(mào)設(shè)施項(xiàng)目、交通運(yùn)輸項(xiàng)目、郵電通信項(xiàng)目、工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，均實(shí)行備案制。本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市級(jí)政府投資管理部門審查，本項(xiàng)目符合國(guó)家和地方法律法規(guī)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策，符合行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

第三章資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析（略）本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不屬于資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目。故本報(bào)告不需要對(duì)資源開(kāi)發(fā)及綜合利用進(jìn)行分析。

第四章節(jié)能方案分析一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范我國(guó)建筑用能的范圍，即建筑能耗應(yīng)指建筑使用能耗，其中包括采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、炊事、照明、家用電器等方面的能耗。執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、規(guī)定，按照《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《中華人民共和國(guó)建筑法》及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189－2005等法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)規(guī)范。合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。2007年6月6日，建設(shè)部在北京召開(kāi)了《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）發(fā)布暨師資培訓(xùn)會(huì)議。按照《規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，自今年本項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)遵循以上用能標(biāo)準(zhǔn)以及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范。本地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)特殊要求。二、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析（一）能源供應(yīng)狀況擬建項(xiàng)目為于某某市新市區(qū)，是中共某某市委、市人民政府所在地，也是某某市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。某某市位于廣東省東北部，地處東江中上游，東靠梅州，南接惠州，西連韶關(guān)，北鄰江西贛州。某某上古屬揚(yáng)州南境。南朝齊永明元年（公元483年）由龍川縣（公元前214建縣，首任縣令為“南越王”趙佗）析地設(shè)置某某縣。中華人民共和國(guó)成立后，某某曾分別隸屬韶關(guān)和惠陽(yáng)，曾與深圳、惠州、東莞同屬一個(gè)地區(qū)。1988年1月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立某某地級(jí)市，轄源城區(qū)、東源縣、和平縣、龍川縣、紫金縣、連平縣等1區(qū)5縣。全市共有97個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)民族鄉(xiāng)（東源漳溪畬族鄉(xiāng)）、4個(gè)街道辦事處、1248個(gè)村民委員會(huì)、153個(gè)居委會(huì)。全市區(qū)域總面積1.58萬(wàn)平方公里。2006年末戶籍人口341.26萬(wàn)人。先后被評(píng)為“全國(guó)衛(wèi)生先進(jìn)城市”、“全國(guó)環(huán)境綜合治理先進(jìn)城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“廣東省雙擁模范城市”?！熬┚拧辫F路經(jīng)江西定南縣進(jìn)入某某境內(nèi)，穿越和平、龍川、東源和市區(qū)，并在龍川縣城與廣梅汕鐵路交匯，設(shè)立華南地區(qū)最大的鐵路編組站。105國(guó)道和205國(guó)道縱貫全市?；莺?、河梅和粵贛高速公路全面貫通，某某融入了珠三角城市“兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈”。實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)通信傳輸數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、寬帶化，形成了以市區(qū)為中心的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)村農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和市政公共設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市綜合功能日臻完善。全市電力充足，廣東省最大的兩座水電站——新豐江水電站和楓樹(shù)壩水電站均在某某境內(nèi)，投資53億元的某某電廠將于近期正式開(kāi)工建設(shè)，還擁有總裝機(jī)容量60萬(wàn)千瓦的眾多小水電站。境內(nèi)的萬(wàn)綠湖（新豐江水庫(kù)）是華南地區(qū)最大的人工湖，水域面積達(dá)380平方公里，常年平均進(jìn)庫(kù)水量達(dá)60多億立方米，庫(kù)容139億立方米，水質(zhì)長(zhǎng)期保持國(guó)家地表水I類標(biāo)準(zhǔn)，是粵港地區(qū)重要飲用水源地，被中國(guó)食品工業(yè)協(xié)會(huì)唯一認(rèn)證為“中國(guó)優(yōu)質(zhì)飲用水資源開(kāi)發(fā)基地”。某某被譽(yù)為“粵東寶庫(kù)”，礦產(chǎn)資源點(diǎn)多面廣，儲(chǔ)量大、品位高，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有40余種，其中鐵礦、稀土礦、螢石礦等礦產(chǎn)儲(chǔ)量均居廣東省首位。廣東大頂鐵礦是華南地區(qū)最大的露天鐵礦。此外，鉛鋅礦、銅礦、鎢礦、瓷土礦的儲(chǔ)量也十分豐富，開(kāi)發(fā)利用價(jià)值巨大。全市有山地1800萬(wàn)多畝，森林覆蓋率達(dá)68.2％（新標(biāo)準(zhǔn)），繼續(xù)保持全省前列，是華南地區(qū)重要的商品林基地。野生動(dòng)植物種類繁多，其中珍稀植物有銀杏、水杉、香樟等，珍稀動(dòng)物有水鹿、蘇門羚等。土特產(chǎn)豐富，著名品種有獼猴桃、春甜桔、板栗、香菇、火蒜、桂花魚、三黃雞等。新豐江水資源豐富，水質(zhì)好，可直接飲用。

某某市山清水美，風(fēng)光絢麗,東江、新豐江交匯于市區(qū)中心。境內(nèi)屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，日照充足.雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。全年無(wú)霜期355～360天，年均氣溫2l.7℃，1月均溫11.9℃該項(xiàng)目位于某某市新市區(qū)永和路北面，華達(dá)街西邊，地段優(yōu)越，交通便利，且基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，水、電使用方便，建設(shè)主要消耗建筑及裝飾材料，也均可向某某市本地或周邊地區(qū)的供應(yīng)商擇優(yōu)采購(gòu)，不影響工程施工進(jìn)度。（二）能源耗用情況該項(xiàng)目工程的建設(shè)主要消耗建筑及裝飾材料，均可向某某市本地或周邊地區(qū)的供應(yīng)商擇優(yōu)采購(gòu)。該項(xiàng)目為居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，主要的能源消耗為生活用水、電及燃?xì)?。能源消耗用量?jiàn)表4-1。表4-1主要能源耗用表序號(hào)消耗能源單位年用量備注1水立方米58754.672電萬(wàn)度78.423燃?xì)饬⒎矫?33602．公用設(shè)施的使用本工程供水由某某市自來(lái)水公司主干線完成，從市政給水干管引入二條DN150給水管，并在室外布置成環(huán)狀管網(wǎng)。電話供水干管采用DN150，生活污水經(jīng)室外化糞池處理后排入市政污水管道，住宅衛(wèi)生間污水立管采用伸頂通氣管，以利于通氣排水。道路的雨水及路面清洗水經(jīng)設(shè)于路邊的雨水收集口排入市政雨水管網(wǎng)。該項(xiàng)目采用高壓供電，從市政供電網(wǎng)引出兩路10KV電源，分別向兩臺(tái)變壓器供電，變壓器低壓側(cè)0.4/0.23kv的配電系統(tǒng)采用單母線分段接線。兩段母線之間設(shè)有聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)。同時(shí)由柴油發(fā)電機(jī)提供備用電源。通訊由某某市電信局提供一路市話電纜（或光纜），集中設(shè)置程控交換箱，電訊電纜分兩個(gè)方向接入城市電訊網(wǎng)。三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析（一）建筑節(jié)能建筑設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮利用自然光和自然通風(fēng)，合理控制直射室內(nèi)的陽(yáng)光，降低空調(diào)制冷和照明能耗。采用新型建筑材料（節(jié)能材料）、高效隔熱保溫材料、節(jié)能型門窗。門窗的開(kāi)啟位置、開(kāi)啟方式要有利于自然采光和自然通風(fēng)。充分利用地形、水面等自然環(huán)境，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的綠化，改善生活環(huán)境。外墻內(nèi)保溫節(jié)能技術(shù)體系。這是一種新型墻體保溫隔熱系統(tǒng)，可以很好地起到保溫隔熱、防護(hù)和裝飾作用，且材料無(wú)毒無(wú)害，符合環(huán)保要求。同時(shí)，該技術(shù)有效改善居住空間的舒適度，真正實(shí)現(xiàn)居住者冬暖夏涼的愜意。與未采用節(jié)能措施的建筑相比，采暖、空調(diào)能耗節(jié)約50%。屋面隔熱保溫技術(shù)。項(xiàng)目的屋頂選用擠塑板（即XPX板）做保溫隔熱層，既能滿足屋面保溫隔熱要求，同時(shí)又符合環(huán)保要求。屋頂防水層采用倒置式工藝，把防水材料設(shè)置在結(jié)構(gòu)層之上、絕熱材料之下，使防水材料避免了室外空氣溫度的劇烈波動(dòng)變化的影響、紫外線輻射作用，從而大大延長(zhǎng)了防水材料的使用年限。可再生能源應(yīng)用系統(tǒng)。為了達(dá)到節(jié)省能源的目的，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中大部分戶型都能做到明廚、明衛(wèi)，室內(nèi)采光與通風(fēng)較好。同時(shí)采用太陽(yáng)能作為生活能源，利用太陽(yáng)能為小區(qū)住戶提供熱水，太陽(yáng)能社區(qū)照明等，不僅生態(tài)環(huán)保，還節(jié)省了大筆物業(yè)費(fèi)用開(kāi)支。垃圾處理系統(tǒng)。采用微生物生化處理技術(shù)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)生活垃圾的資源化和減量化，有利于環(huán)境的改善。（二）電氣節(jié)能做好對(duì)住戶的宣傳介紹，鼓勵(lì)住戶選用節(jié)能電器。在公用設(shè)施燈具控制方式上，采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開(kāi)關(guān)點(diǎn)，以減少不必要的用電，走道、樓梯、廁所等地方裝設(shè)定時(shí)開(kāi)關(guān)（聲光控延時(shí)開(kāi)關(guān)），節(jié)省用電。配裝電表等能量計(jì)量?jī)x表，以便檢查耗能情況，及時(shí)制定節(jié)能措施。在設(shè)備選型時(shí)，采用節(jié)能新技術(shù)、新工藝及新設(shè)備，一律不采用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品及國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)品序列和規(guī)模容量。所選風(fēng)扇、水泵等用電設(shè)備均應(yīng)屬國(guó)家推薦的低耗能產(chǎn)品。在變電站的低壓側(cè)安裝電容器，進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，以提高變壓器利用率及降低無(wú)功損耗。采用節(jié)能型變壓器并按經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式運(yùn)行，提高功率因數(shù)，降低配電網(wǎng)絡(luò)能耗。設(shè)定專人對(duì)供電線路進(jìn)行定期檢查，保證供電系統(tǒng)的正常運(yùn)作。（三）節(jié)水措施設(shè)置節(jié)能節(jié)水宣傳櫥窗，加強(qiáng)節(jié)能節(jié)水宣傳，使小區(qū)內(nèi)的居民和物業(yè)管理人員認(rèn)識(shí)到節(jié)約用水的重要意義，積極主動(dòng)的做好各項(xiàng)節(jié)水。采用節(jié)水閥門和節(jié)水設(shè)備。合理選用水泵型號(hào)，水泵運(yùn)行時(shí)的揚(yáng)程和壓力等指標(biāo)，應(yīng)盡可能選擇在接近定額值的范圍內(nèi)，并盡可能采用變頻調(diào)速裝置加以控制，以達(dá)到最佳的節(jié)水效果。加強(qiáng)對(duì)給水管網(wǎng)的管理維護(hù)，及時(shí)排除跑、冒、滴、漏，防止人為因素而浪費(fèi)。綠化帶的噴灌選用噴灑均勻、能起到節(jié)水效果的噴頭。針對(duì)天氣和綠化帶泥土保濕情況決定噴灌用水量，合理控制噴淋量。第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項(xiàng)目選址及用地方案項(xiàng)目位于某某市新市區(qū)永和路北面、華達(dá)街西邊，用地與路面基地標(biāo)高與道路現(xiàn)有標(biāo)高相差不大，整塊用地呈方形，地塊地理位置良好。周圍銀行、酒店、學(xué)校、商場(chǎng)等配套設(shè)施齊全，該項(xiàng)目是某某市新市區(qū)難得的旺地，周圍環(huán)境優(yōu)雅，具備理想的居住環(huán)境。土地獲取方式為出讓。本項(xiàng)目所在地處北回歸線以南，屬亞熱帶季風(fēng)氣候。受太平洋東南季風(fēng)的影響，高溫多雨，雨量充沛，日照充足，多年平均日照時(shí)數(shù)2003.6h。多年平均降雨量1878mm。根據(jù)某某統(tǒng)計(jì)資料，多年平均溫度20.6℃。多年平均風(fēng)速1.4m/s。根據(jù)某某市建委1992年17號(hào)文規(guī)定，按Ⅶ度進(jìn)行抗震設(shè)防列度設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目擬選場(chǎng)址用地比較平整，根據(jù)該地區(qū)地形、地貌及已建的建筑地基情況判斷，該地塊工程地質(zhì)和水文條件良好，適宜本項(xiàng)目的建設(shè)，周邊沒(méi)有引起地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生的因素。擬建項(xiàng)目沒(méi)有壓覆礦床和文物，沒(méi)有處在防洪和通航內(nèi)，不會(huì)對(duì)防洪和通航等產(chǎn)生不利影響。二、土地利用合理性分析本項(xiàng)目不涉及征地拆遷和移民安置問(wèn)題。三、土地利用合理性分析項(xiàng)目用地部分在《某某市“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）》（2006—2010）規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，符合土地利用總體規(guī)劃。項(xiàng)目總占地面積4715.90平方米，根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃本項(xiàng)目屬于居住組團(tuán)，項(xiàng)目的容積率3.8，符合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》與《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的建筑容積率的要求；項(xiàng)目綠地率為30%，符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB

50180-93）中的要求（項(xiàng)目的綠地率新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于30％）

。通過(guò)以上分析，本項(xiàng)目的各項(xiàng)均指標(biāo)符合城市土地利用的原則。第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)址的自然環(huán)境條件主要為規(guī)劃用地、現(xiàn)有污染物主要為廢舊垃圾；生態(tài)環(huán)境條件一般，適宜項(xiàng)目建設(shè)。（一）地表水環(huán)境本項(xiàng)目選址地塊附近沒(méi)有江河湖泊，本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榉撬幢Ｗo(hù)區(qū)。（二）大氣環(huán)境項(xiàng)目所在地環(huán)境空氣質(zhì)量良好，達(dá)到國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）的二類標(biāo)準(zhǔn)。（三）聲環(huán)境區(qū)域環(huán)境噪聲基本符合國(guó)家《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-1993）2類標(biāo)準(zhǔn)。二、生態(tài)環(huán)境影響分析（一）項(xiàng)目建設(shè)期主要污染源和污染物分析該項(xiàng)目施工過(guò)程的污染源主要為建筑施工噪聲、運(yùn)輸汽車尾氣、燃油機(jī)械的尾氣、建筑裝修工序采用噴涂材料含有害物質(zhì)、施工粉塵、施工人員排放的生活污水、生活垃圾和建筑垃圾等。1．大氣污染源和污染物分析施工期間的大氣污染物主要來(lái)源于施工揚(yáng)塵，次要的有施工車輛、挖土機(jī)等燃油燃燒時(shí)排放的SO2、NO2、CO、烴類等污染物，噴涂材料含甲醛、苯系物、氨氣，但最為上突出的是施工揚(yáng)塵。施工場(chǎng)地的土方挖掘、填方、裝卸和運(yùn)輸過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵、管網(wǎng)布設(shè)路面開(kāi)挖產(chǎn)生的揚(yáng)塵。施工揚(yáng)塵還有清除固廢、裝摸和拆摸以及清理工作面引起的揚(yáng)塵。施工工地的地面粉塵，在環(huán)境風(fēng)速足夠大時(shí)就會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵，其源強(qiáng)大小與顆粒物的粒徑大小、比重以及環(huán)境的風(fēng)速、濕度等因素有關(guān)，風(fēng)速越大，顆粒越小，土沙的含水率越小，揚(yáng)塵的產(chǎn)生量就越大。揚(yáng)塵屬于面源，排放高度低。施工材料建筑材料的堆放、裝卸過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵；施工垃圾的堆放及裝卸過(guò)程中產(chǎn)生的揚(yáng)塵。建筑物料的運(yùn)輸造成的道路揚(yáng)塵。包括施工車輛行駛時(shí)產(chǎn)生的路面揚(yáng)塵、車上物料沿途散落的揚(yáng)塵。施工車輛、打樁機(jī)、挖土機(jī)等由于燃油時(shí)會(huì)產(chǎn)生SO2、NO2、CO、烴類等大氣污染物。裝修工序采用噴涂材料含甲醛、苯系物、氨氣等有害物質(zhì)。2．環(huán)境空氣影響分析（1）施工揚(yáng)塵影響分析一般來(lái)說(shuō)，施工期所產(chǎn)生的各類揚(yáng)塵屬于瞬時(shí)源，產(chǎn)生的高度都比較低，粉塵顆粒也比較大，污染擴(kuò)散的距離不會(huì)很遠(yuǎn)，其影響主要在施工場(chǎng)地附近100米左右的范圍內(nèi)，主要對(duì)施工人員影響較大。（2）道路揚(yáng)塵影響分析運(yùn)輸車輛道路揚(yáng)塵強(qiáng)度除了與風(fēng)速、濕度等因素有關(guān)，還與路面狀況有關(guān)。如果施工處于旱季，氣候干燥，運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境造成污染。（3）施工機(jī)械、運(yùn)輸車輛排放的廢氣影響分析在工程施工期間，使用液體燃料的施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛的發(fā)動(dòng)機(jī)排放的尾氣中含有NO2、CO、THC等污染物，一般情況下，各種污染物的排放量不大，對(duì)周圍環(huán)境的影響較小。3．水污染源和污染物分析施工人員產(chǎn)生的生活污水及餐飲污水。污水中主要污染物包括、化學(xué)需氧量、懸浮物、洗滌劑、動(dòng)植物油類等，以有機(jī)類為主。挖土方時(shí)產(chǎn)生的滲透水和施工機(jī)械、運(yùn)輸車輛的沖洗廢水，廢水中含有懸浮物及礦物油成分。建筑材料在堆放期間可能受到雨水的沖刷而產(chǎn)生的廢水。廢水中主要污染物為懸浮物。4．水環(huán)境影響的分析施工廢水的懸浮物達(dá)300～4000毫克/升。施工廢水的泥砂可能淤塞城市管網(wǎng)，同時(shí)還將會(huì)影響納污水體的水質(zhì)。施工人員產(chǎn)生的生活污水，其中各污染物濃度為CODCr：400mg/L，BOD5：200mg/L，SS：220mg/L，氨氮：35mg/L，若污水未經(jīng)處理直接無(wú)組織排放，勢(shì)必對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不良影響。5．聲環(huán)境影響分析建設(shè)施工期各種施工機(jī)械進(jìn)入場(chǎng)地在作業(yè)過(guò)程，將會(huì)改變?cè)械穆暛h(huán)境狀況。引起聲環(huán)境狀況改變的因素主要是建筑施工機(jī)械噪聲和運(yùn)輸車輛噪聲。建筑施工機(jī)械有打樁機(jī)、挖掘機(jī)、起重機(jī)、攪拌機(jī)、振動(dòng)機(jī)、發(fā)電機(jī)等機(jī)械。這些施工機(jī)械產(chǎn)生的噪聲一般都在90dB（A）以上，打樁機(jī)工作的瞬時(shí)噪音將超過(guò)100dB（A）。施工期對(duì)環(huán)境的影響是物理性的、短期性的，隨著施工結(jié)束，對(duì)大氣、聲環(huán)境的影響也隨之消失。6．施工期間固體廢棄物環(huán)境影響分析項(xiàng)目施工產(chǎn)生的土石方，如處置不當(dāng)對(duì)環(huán)境造成影響。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾、建筑垃圾處置不當(dāng)對(duì)環(huán)境造成的影響。（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期主要污染源和污染物分析1．水污染源排放分析運(yùn)營(yíng)期污水主要為居民生活污水、以及其他公共設(shè)施等排放的污水。生活污水、等的主要污染物為SS、CODCr、BOD5、氨氮、動(dòng)植物油等污染物。2．大氣污染源排放分析該項(xiàng)目的大氣污染源主要有居民廚房含油煙廢氣。廢氣中污染物主要為NO2、SO2、煙塵和油煙；汽車進(jìn)出停車場(chǎng)產(chǎn)生的汽車尾氣，SO2、NO2、CO、烴類等大氣污染物。3．噪聲污染源分析該項(xiàng)目噪聲源主要來(lái)自汽車進(jìn)出停車場(chǎng)產(chǎn)生的噪聲。4．固體廢棄物排放分析該項(xiàng)目建成投入使用后，所產(chǎn)生的固體廢棄物主要來(lái)自居民生活垃圾。三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施（一）項(xiàng)目施工期環(huán)保措施1．廢氣及揚(yáng)塵污染控制環(huán)保措施工地?fù)P塵是施工期最主要的空氣污染源，針對(duì)揚(yáng)塵的來(lái)源，建設(shè)單位應(yīng)要求工程施工單位制定施工期環(huán)境管理計(jì)劃，其中對(duì)控制揚(yáng)塵污染的措施應(yīng)主要有以下幾個(gè)方面。建筑工地采取封閉式施工方法，即將工地與周圍分隔，可在工地四周設(shè)置圍護(hù)欄，以起到阻隔工地?fù)P塵和飛灰對(duì)周圍環(huán)境的影響。采用商品混凝土漿，這樣可以大大減少揚(yáng)塵影響，同時(shí)還可減輕水泥攪拌機(jī)的噪聲影響。嚴(yán)格按照渣土管理有關(guān)規(guī)定，運(yùn)輸車輛不得超載，被運(yùn)渣土不得含水太多，造成沿途泥漿滴漏，從而影響城市道路整潔，渣土必須及時(shí)清運(yùn)并按照指定的運(yùn)輸線路行駛，送往指定的傾倒地點(diǎn)，以減少由于渣土產(chǎn)生的揚(yáng)塵對(duì)環(huán)境空氣質(zhì)量的影響。運(yùn)輸車輛必須根據(jù)核定的載重量裝載建筑材料和渣土，對(duì)于在運(yùn)輸過(guò)程中可能產(chǎn)生揚(yáng)塵的裝載物在運(yùn)輸過(guò)程中應(yīng)加以覆蓋物，防止運(yùn)輸過(guò)程中的飛揚(yáng)和灑落。駛離建筑工地的車輛輪胎必須經(jīng)過(guò)清洗，以避免工地泥漿帶入城市道路環(huán)境。堅(jiān)持文明施工，設(shè)置專用場(chǎng)地堆放建筑材料，堆放過(guò)程中要加苫布覆蓋，以防建材揚(yáng)塵。對(duì)建筑工地應(yīng)安排專人每天進(jìn)行道路的清掃和文明施工檢查。對(duì)工地周圍的道路應(yīng)保持清潔，若發(fā)生建材和泥漿灑落、帶泥車輛影響路面整潔，施工單位有責(zé)任及時(shí)組織人力進(jìn)行清掃。妥善合理地安排工地建筑材料及其它物件的運(yùn)輸時(shí)間，確保周圍道路暢通。2．項(xiàng)目施工期污水環(huán)保措施施工期間產(chǎn)生的泥漿水含有大量的懸浮物，工程施工單位應(yīng)在工地建廢水沉淀池，一切外排水必須先經(jīng)沉淀后才能外排，這樣可以避免城市下水道的堵塞。施工單位應(yīng)為建筑工人創(chuàng)造一定的文明的生活、工作條件，同時(shí)注意建筑工地的環(huán)境保護(hù)。工地食堂廢水應(yīng)先經(jīng)隔油后排入城市下水道；如條件允許盡量使用工地附近建筑物的廁所，若無(wú)條件則工地產(chǎn)生的糞便應(yīng)與環(huán)衛(wèi)部門取得聯(lián)系，要求他們定期及時(shí)清運(yùn)，以保證建筑工地的環(huán)境衛(wèi)生。3．項(xiàng)目施工期噪聲環(huán)保措施施工噪聲是對(duì)工地周圍居民影響較大的環(huán)境問(wèn)題。一般噪聲影響大多發(fā)生在施工初期的挖掘、推土、打樁等過(guò)程，其中打樁過(guò)程一方面的噪聲級(jí)較高，另一方面持續(xù)的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，因此對(duì)周邊的環(huán)境影響也較大。建筑施工單位應(yīng)采取以下措施減緩施工噪聲對(duì)周圍的影響。選用低噪聲的建筑機(jī)械，不采用錘式打樁工藝，而改用靜壓樁或鉆孔樁工藝。對(duì)于產(chǎn)生高噪聲的機(jī)械，應(yīng)設(shè)法安裝隔聲裝置，例如建立隔聲房，以最大限度減輕高噪聲施工機(jī)械對(duì)周圍環(huán)境的影響。在施工場(chǎng)地周圍設(shè)置簡(jiǎn)易隔聲屏障，減輕噪聲對(duì)周圍環(huán)境的影響。不設(shè)水泥攪拌機(jī)使用商品混凝土漿，可有效減輕建筑施工噪聲對(duì)環(huán)境的影響。施工單位應(yīng)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，合理安排高噪聲機(jī)械使用時(shí)間，以減輕噪聲對(duì)周圍居民的影響。嚴(yán)格按照國(guó)家和地方環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)要求，采取各種有效措施，把施工場(chǎng)界噪聲控制在國(guó)家《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）的指標(biāo)范圍內(nèi)。4．項(xiàng)目施工期固體廢棄物環(huán)保措施工程建筑施工單位應(yīng)該在施工前向所在地的渣土管理部門申報(bào)建筑垃圾和工程渣土運(yùn)輸處置計(jì)劃，明確渣土的運(yùn)輸方式、線路和去向。工程施工結(jié)束后，施工單位應(yīng)及時(shí)組織人力和物力，在一個(gè)月內(nèi)將工地建筑垃圾及渣土等處置干凈。施工人員產(chǎn)生的生活垃圾應(yīng)存放在指定地點(diǎn)，并定期運(yùn)至某某市垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行無(wú)害化處理。經(jīng)過(guò)以上污染控制措施治理后，該項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的污染對(duì)環(huán)境的影響在可接受的范圍內(nèi)。（二）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施1．污水處理環(huán)保措施該項(xiàng)目污水主要為居民生活污水，生活污水經(jīng)隔油、除渣池處理后；糞便廢水經(jīng)三級(jí)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，然后進(jìn)入污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。項(xiàng)目主要污染物排放總量控制指標(biāo)限值為：廢水污染物化學(xué)需氧量為6.66噸/年，并在市區(qū)生活污水處理廠排污總量中調(diào)劑解決。項(xiàng)目按《排污許可證》的規(guī)定，嚴(yán)格控制污染物排放量，不得突破。2．大氣污染環(huán)保措施廢氣排放執(zhí)行《大氣污染物排放限值》（DB44/27-2001）第二時(shí)段的二級(jí)限值標(biāo)準(zhǔn)，油煙排放執(zhí)行《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18483-2001）。根據(jù)該項(xiàng)目工程分析，住宅小區(qū)、建成后大氣污染源主要有居民廚房廢氣，停車場(chǎng)廢氣。（1）廚房廢氣住宅小區(qū)生活能源為液化石油氣和電能，居民廚房排放的廢氣中主要含有NO2、SO2、煙塵和油煙等污染物，含煙油廢氣經(jīng)排氣筒引至屋頂排放。類比調(diào)查結(jié)果表明，居住小區(qū)居民廚房廢氣污染物排放量較小，因而對(duì)環(huán)境空氣質(zhì)量影響較小。（2）停車場(chǎng)廢氣車輛進(jìn)出停車場(chǎng)期間，怠速工況下排放的廢氣中污染物濃度較大，主要污染物有CO、HC化合物以及NOx。地下車庫(kù)需配置空氣過(guò)濾器，汽車尾氣經(jīng)空氣過(guò)濾器后外排，排放高度不低于2.5m，高于人群呼吸帶，并加強(qiáng)地下車庫(kù)的通風(fēng)，換風(fēng)頻率不低于6次／h。這樣處理可大大降低對(duì)環(huán)境的影響。3．噪聲污染環(huán)保措施運(yùn)營(yíng)期的噪聲源主要為車輛進(jìn)出停車場(chǎng)產(chǎn)生的噪聲。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，禁止車輛進(jìn)出停車場(chǎng)時(shí)鳴喇叭。4．固體廢棄物環(huán)保措施運(yùn)營(yíng)期的固體廢物主要為住戶裝修產(chǎn)生的固廢、居民生活垃圾，裝修固廢經(jīng)收集后放到指定地點(diǎn)；居民生活垃圾放在小區(qū)內(nèi)設(shè)置的垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門將垃圾清運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站并送至城市垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行無(wú)害化處理。（三）環(huán)境影響評(píng)價(jià)和建議1．環(huán)境影響評(píng)價(jià)根據(jù)工程分析，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期將排放廢水、廢氣、噪聲和固體廢棄物。項(xiàng)目廢水主要為生活污水，經(jīng)預(yù)處理后排入污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放；大氣污染物主要為停車場(chǎng)廢氣、住宅廚房油煙和餐飲業(yè)廢氣，經(jīng)采取有效的處理措施后，大氣污染物對(duì)大氣環(huán)境影響輕微，區(qū)域大氣環(huán)境質(zhì)量可符合二級(jí)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目噪聲主要為居民生活噪聲、車輛噪聲，經(jīng)采取有效的治理措施后，運(yùn)營(yíng)期噪聲對(duì)環(huán)境影響輕微；固廢主要為生活垃圾，由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)處理，可基本實(shí)現(xiàn)零排放。在確保環(huán)保設(shè)施正常運(yùn)行并加強(qiáng)管理的情況下，各類污染物可得到有效的處理并達(dá)標(biāo)排放，區(qū)域環(huán)境質(zhì)量可達(dá)功能區(qū)要求。2．建議（1）裝修工序采用無(wú)毒、無(wú)污染環(huán)保型的噴涂材料，保證人體健康，減少對(duì)室內(nèi)外大氣環(huán)境的影響；（2）搞好施工廢水的排放工作，避免廢水直排，該項(xiàng)目的雨水和污水應(yīng)進(jìn)行分類收集處理，廚房廢水、衛(wèi)生間污水和雨水應(yīng)分為二套系統(tǒng)收集處理，雨水經(jīng)收集后排入雨水管道，廚房廢水經(jīng)小區(qū)收集管網(wǎng)匯入自建污水處理設(shè)置后排入市政污水管網(wǎng)，衛(wèi)生間污水經(jīng)過(guò)二級(jí)化糞池處理后接入市政污水管網(wǎng)，以減少對(duì)周圍水環(huán)境的影響；（3）建筑施工機(jī)械噪聲應(yīng)滿足《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90），避免夜間（22∶00-6∶00）和午間（12∶30-14∶30）進(jìn)行施工。（4）有條件的居民在廚房安裝油煙凈化器；（5）該項(xiàng)目的門店建議不用作餐飲業(yè)及從事有污染的項(xiàng)目，如果用于這些項(xiàng)目用途時(shí)，應(yīng)重新向環(huán)保部門申報(bào)。3．綜合環(huán)境和生態(tài)影響分析結(jié)論（1）項(xiàng)目對(duì)生態(tài)結(jié)構(gòu)影響很小由于項(xiàng)目永久征用的土地主要為城市建設(shè)用地，對(duì)生態(tài)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定影響很小。通過(guò)擬建項(xiàng)目對(duì)土地利用、動(dòng)植物、生物多樣性、施工期固體廢物、水生生物的影響分析，項(xiàng)目不可避免的對(duì)土地資源等諸方面產(chǎn)生不利影響，在施工和運(yùn)行中充分考慮減輕生態(tài)環(huán)境影響和采取一系列生態(tài)保護(hù)和恢復(fù)措施，使這些不利影響降低到最低程度，一般不會(huì)產(chǎn)生明顯的環(huán)境問(wèn)題。同時(shí)，增加一些自然景觀和人工景觀，該項(xiàng)目對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響是可以接受的。（2）對(duì)河流水質(zhì)影響不明顯施工期對(duì)河流水質(zhì)的影響是臨時(shí)性的，只要加強(qiáng)管理和環(huán)境監(jiān)察，并嚴(yán)格按照治理措施要求，對(duì)地面水環(huán)境的影響可以減小到最低限度。在采取本報(bào)告提出的各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)對(duì)策和措施的前提下，無(wú)論是施工期還是運(yùn)行期，對(duì)河流水質(zhì)的影響均不明顯，所排污染物可被地表水環(huán)境所接受。從地表水環(huán)境的角度而言，本工程建設(shè)是可行的。（3）項(xiàng)目對(duì)空氣影響不顯著本擬建項(xiàng)目在施工期對(duì)空氣環(huán)境有影響，但時(shí)間短、范圍?。贿\(yùn)行期對(duì)環(huán)境空氣影響不顯著，可以被周圍環(huán)境空氣所接受，因此從環(huán)境空氣角度認(rèn)為該項(xiàng)目建設(shè)可行。四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域不屬于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)，因此對(duì)此不做分析。五、特殊環(huán)境影響項(xiàng)目周圍沒(méi)有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等，無(wú)特殊環(huán)境影響。第七章經(jīng)濟(jì)影響分析一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析（一）銷售收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目共出售88套住宅樓，計(jì)算期分為四期。1、2期建設(shè)，2、3、4期銷售。根據(jù)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)，出售房產(chǎn)銷售計(jì)劃和銷售收入有關(guān)參數(shù)如下表：表7-1銷售收入預(yù)測(cè)表類別計(jì)算期234住宅樓銷售面積比例（%）453520出售單價(jià)（元/M2）300030003000合計(jì)（萬(wàn)元）5616.184368.142496.08（二）有關(guān)稅費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目出售房產(chǎn)按土地增值稅預(yù)佂－期末清算，增值稅預(yù)佂稅率為0.5%,以當(dāng)期預(yù)測(cè)收入為計(jì)算基數(shù)。清算預(yù)測(cè)時(shí)按分級(jí)增值稅率進(jìn)行計(jì)算。本項(xiàng)目單套建筑面積小于144平方米，符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅定義。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目出售房產(chǎn)按所得稅預(yù)佂－期末清算進(jìn)行估算。所得稅預(yù)征按當(dāng)期毛利率20%估算，所得稅率取25%.城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)率取7%，教育費(fèi)附加取3%。（三）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（1）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表包括項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，反映項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期（包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期）內(nèi)現(xiàn)金的流入和流出。（2）利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況。（3）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表用于反映項(xiàng)目計(jì)算期各年的投資、融資及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金流入、流出情況，考察資金平衡和余缺情況。（四）盈利能力分析通過(guò)編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表和項(xiàng)目資本金流量表（具體見(jiàn)附表4、附表5），分析結(jié)果如下：融資前稅前分析結(jié)果：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取12％項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）為16%，大于基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）為83.44萬(wàn)元，大于0。動(dòng)態(tài)投資回收期為第三期前。融資后稅后分析結(jié)果：項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取13％項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）為23%，大于基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）為129.57萬(wàn)元，大于0。動(dòng)態(tài)投資回收期為為第三期前。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果是良好的。二、行業(yè)影響分析項(xiàng)目位于某某市新市區(qū)，規(guī)劃總用地為4715.90m2，容積率3.8，建筑面積17920.42m2本項(xiàng)目建成后可進(jìn)一步完善市區(qū)的建設(shè)規(guī)劃版圖，并對(duì)某某市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有極大的促進(jìn)作用，但不會(huì)形成行業(yè)壟斷。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目定位為建設(shè)功能完善的中檔居住小區(qū)，本項(xiàng)目的建成不僅能提升某某市城市形象和品位，為新市區(qū)的發(fā)展起到促進(jìn)作用，而且也將會(huì)對(duì)某某市產(chǎn)生積極的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)影響?？梢詾槭褂谜咛峁┦孢m度更高的居住場(chǎng)所，更加符合使用者的偏好。本項(xiàng)目的使用時(shí)間較短、建筑設(shè)計(jì)完善、毗鄰建筑布局合理，將美化局部區(qū)域形象，提高對(duì)投資者的吸引力，進(jìn)而提高某某市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。第八章社會(huì)影響分析一、社會(huì)影響分析項(xiàng)目地處片區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，為建設(shè)中的新市區(qū)，有政治中心