物業(yè)管理方案(產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目)

物業(yè)管理方案（產(chǎn)業(yè)園）1物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與策劃錦榮信息科技園坐落于航空港區(qū)新港大道與如荼路西南角，是集辦公和工業(yè)，宿舍一體的園區(qū).一期占地面積135畝，總建筑面積約28萬平方米，框架結(jié)構(gòu)，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機(jī)房，圍墻（周界）智能防范系統(tǒng)，電梯50部，園區(qū)設(shè)有出入口5個.該項目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔.針對本次物業(yè)管理標(biāo)的各個要素，管理思路概括為定位、一種模式、二項承諾、五個重點(diǎn)、五大措施：定位該工業(yè)園區(qū)作為一個大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放、高效、規(guī)范、開放，體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式；高效：展示該工業(yè)園進(jìn)取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制；規(guī)范：體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，運(yùn)作規(guī)范高效，管理精細(xì)的風(fēng)貌。一種模式作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn):開放、高效、規(guī)范、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式。在我公司進(jìn)駐后，要將公司全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神；正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)我們深信通過我們的努力，一定能給公司和使用人交一份滿意的答卷。二項承諾1、自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。2、自接管之日起，即按照管理體系全面實施物業(yè)管理服務(wù)。五個重點(diǎn)針對該項目的特點(diǎn)和工作難點(diǎn)，我們確定了在管理上的五個重點(diǎn):1、樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象.2、確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵.我們相信只要通過對內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對使用人人情化服務(wù)，通過技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.3、維護(hù)好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境該工業(yè)園區(qū)是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無死苗，無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象4、設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值該項目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的.5、樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值。1.5五大措施1、根據(jù)該項目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由服務(wù)中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合?在物防上加強(qiáng)對物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合服務(wù)中心統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失。2、精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部（環(huán)衛(wèi)，綠化），養(yǎng)護(hù)工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔?第一：維護(hù)保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī)；第二：加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境：第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。3、保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的。4、實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面?我們以服務(wù)中心為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設(shè)班，組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密。5、我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所b=l=jrfno2采取的管理方式、工作計劃2.1采取的管理方式對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們采取的管理方式為：專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式.基本思路是：1、嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2、提供24小時服務(wù)；3、嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為；4、致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略；5、軍事化管理加現(xiàn)代化管理?具體我們的管理分組織系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、激勵系統(tǒng)三個部分（一）組織系統(tǒng)：服務(wù)中心實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，服務(wù)中心設(shè)經(jīng)理，內(nèi)勤，主管及員工。（二）運(yùn)作程序系統(tǒng)：1、整體運(yùn)作程序2、內(nèi)部運(yùn)作流程（1）在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性?管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時到位。（2）各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范.同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。（三）激勵系統(tǒng)：1、激勵機(jī)制重在尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益。2、思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和

工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心，座談等。3、獎懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰打著員工走，做到人人有動力，個個有壓力?獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵。4、培養(yǎng)提升機(jī)制在實際工作中極具價值.我們將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓，庸者下，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。5、工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實行浮動工資，增強(qiáng)工作能力。6、企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。2.2工作計劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，具體工作計劃如下：（一）前期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1項目調(diào)研全面了解本項目物業(yè)管理內(nèi)容2制定物業(yè)管理服務(wù)方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果制定物業(yè)管理服務(wù)方案3接管合同簽訂1、方案送審2、簽訂合同

4組建團(tuán)隊1，選拔2，培訓(xùn)3，上崗5整改及完善辦公條件1、安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質(zhì)裝備到位6制訂管理制度1、制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度；2、導(dǎo)入管理體系7物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)（二）常規(guī)期管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1、制定大，中修計劃方案；2、日常零修，急修管理；3、日常保養(yǎng)巡杳管理；4、維修質(zhì)量管理.接管驗收后開始，部分待施工單位保修期、-H-滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維修，養(yǎng)護(hù)，管理1、建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；2、運(yùn)行管理；3、維修保養(yǎng)管理；4、險情應(yīng)急管理；5、水池水泵管理；6、其他接管驗收后開始，部分待施工單位保修期、-H-滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助

3安保管理1、24小時值班及巡杳，監(jiān)控等安全防氾管理；2、違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理；3、消防管理：接管驗收后開始；4、來人來訪管理；5、物品出入管理4車輛管理1、進(jìn)出車輛管理；2、停車場管理；3、車輛行駛管理.接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理1、清潔衛(wèi)生管理；2、環(huán)保管理；3、消殺管理接管驗收后開始6綠化管理室外綠化監(jiān)督管理.接管驗收后開始7客戶服務(wù)管理1，設(shè)立服務(wù)員和保安；2，人員形象及服務(wù)意識管理.8標(biāo)識系統(tǒng)管理標(biāo)識日常維護(hù)管理9檔案管理1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；2,建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施清冊;3,建立檔案管理制度接管驗收后開始3各項指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及完成采取的措施

參照《全國物業(yè)管理條例》、《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》及管理體系，制定各項指標(biāo)完成的實施措施：序號指標(biāo)工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測定依據(jù)1房屋及配套設(shè)施完好率95%采用區(qū)域巡杳管理并結(jié)合日、周、月檢制度，責(zé)任到人，健全檔案記錄2房屋零修，急修及時率96%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，推行24實行小時值班制度3維修工程質(zhì)量合格率99%建立維修回訪制度，及時征求業(yè)主意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量4大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持,所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除

5公用設(shè)施完好及使用率95%洛實責(zé)任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修部落實，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用6停車場完好率95%7路燈安好率95%8消防設(shè)備完好率98%9治安案件發(fā)生率1%以下實行24小時保安巡杳制度，分快速，中速，慢速巡杳，24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立人防，技防與物防相結(jié)合的治安思路，明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保工業(yè)園區(qū)人身財產(chǎn)安全10財產(chǎn)被盜率1%以下11違早發(fā)生率1%以下建立交叉巡杳制度，跟蹤管理，