樓房垂直價(jià)差和水平價(jià)差的確定

垂直價(jià)差和水平價(jià)差的確定一、垂直價(jià)差的確定（一） 垂直價(jià)差的含義及分布規(guī)律所謂垂直價(jià)差指同一幢建筑物中不同樓層之間的價(jià)格差異，通常以每平方米的單價(jià)差額來表示。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張及城市化的進(jìn)程加快，樓盤已從一般的多層發(fā)展到帶電梯的小高層、高層及至摩天大樓，使得我們對(duì)垂直空間價(jià)值的判斷準(zhǔn)則也隨之復(fù)雜起來。一般而言，除非樓盤的最底幾層（一般為層以下）因商業(yè)用途而使樓盤的價(jià)!值隨樓層的增高而減少外，對(duì)于帶電梯住宅而言，樓層越高，樓價(jià)越高；反之，則低。高層住宅部分的頂樓，相對(duì)其他樓層，均有價(jià)值較高的特殊性。根據(jù)這一原則，在實(shí)際操作中宜就垂直樓層區(qū)分價(jià)值等級(jí)。以一般帶電梯住宅1樓為商業(yè)用）為例，均可按基層分為2樓以上到頂樓的各個(gè)部分。就2樓以上而言，不論是小高層，還是高層，其最高單價(jià)樓層幾乎全在頂樓，最低單價(jià)樓層則為2樓，至于其他樓層之間價(jià)格高低的順序可以依據(jù)實(shí)際情況劃分等級(jí)。頂樓之所以價(jià)格最高，主要在于私密性好、采光、通風(fēng)、視野等較佳條件，而且樓層越多，頂樓的價(jià)格也越高。一旦決定了各樓層之間價(jià)格高低的順序之后，接下來即需選定垂直價(jià)格的基準(zhǔn)層，即垂直價(jià)差為0的樓層。其他樓層即可根據(jù)基準(zhǔn)層來制定正負(fù)價(jià)差。有關(guān)基準(zhǔn)層的確定一般須視住宅樓層的數(shù)量而定，且以取價(jià)格順序居中的樓層最為常見，如樓高為7層的多層，可選擇4樓為基準(zhǔn)層。14層的小高層可選擇7樓或8樓作為基準(zhǔn)層等。至于各樓層與基準(zhǔn)層的價(jià)差也因產(chǎn)品而異。如多層住宅高度較低，各樓層的采光、通風(fēng)等條件基本相同，因此，樓層的價(jià)格差距一般在50-100元/m2左右。而高層住宅，特別是二三十層的高層，與基準(zhǔn)層的價(jià)格差距為100-200元/m2甚至更大。頂樓與次頂樓的價(jià)差往往在500-1000元/m2以上。（二） 影響垂直價(jià)差的因素制定垂直價(jià)差，最高與最低單價(jià)之價(jià)差，可反映各樓層之間可能存在的價(jià)差空間。樓層數(shù)越多，則最高與最低單價(jià)樓層的價(jià)差也越大。影響垂直價(jià)差的因素主要有樓層數(shù)、市場(chǎng)狀況以及目標(biāo)客戶的購房習(xí)性等。1市場(chǎng)狀況當(dāng)市場(chǎng)狀況較好時(shí)，價(jià)差幅度大；反之，當(dāng)市場(chǎng)狀況不佳時(shí)，價(jià)差幅度小。2均價(jià)水平當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品單價(jià)水平高時(shí)，價(jià)差幅度大；當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品單價(jià)水平低時(shí)，價(jià)差幅度小。如平均單價(jià)在10000元的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其最大價(jià)差幅度可能達(dá)到2500元；而單價(jià)4000元的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其價(jià)差的最大幅度僅為1000元。3客戶的購房習(xí)性”如果目標(biāo)客戶的購房習(xí)性比較保守（通常為區(qū)域性較強(qiáng)的樓盤），大多無法接受差異大的價(jià)格，因此，價(jià)差的幅度不宜過大；反之，若客戶多來自本區(qū)域之外，或客戶的背景多元化，則價(jià)差的幅度可較大。（三）樓層的定價(jià)方式我們首先來討論1樓的定價(jià)方式。一般而言，無論樓是作為住宅還是商場(chǎng)來使用，其價(jià)格制定的方式大多以2樓以上平均單價(jià)的倍數(shù)來計(jì)算。1樓若做住宅，其價(jià)格大約為2樓以上平均單價(jià)的1.1-1.3倍。倍數(shù)的大小視環(huán)境、配套設(shè)施、綠化寬度或庭院大小來確定，具體表現(xiàn)為：（）附近的環(huán)境優(yōu)良，適合住家，則價(jià)差的倍數(shù)較大；反之，則倍數(shù)較小。（）配套設(shè)施完善，例如鄰近即為公園，則倍數(shù)較大；反之，則倍數(shù)較小。（）庭院的面積大，且形狀方正實(shí)用，則價(jià)差的倍數(shù)就大。若1樓作為商鋪使用，由于商鋪與住宅的價(jià)值差異較大。因此其價(jià)格與2樓以上的平均價(jià)格的差距可能達(dá)到2.5-5倍。倍數(shù)的大小受行業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)規(guī)模、附近商鋪的開店率等因素的影響，具體表現(xiàn)為：（）附近商鋪的開店率高，商業(yè)氣氛已形成，則價(jià)差的倍數(shù)大；開店率低，商業(yè)氣氛還未形成，則價(jià)差的倍數(shù)就小。（）附近行業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于零售、服務(wù)等行業(yè)，則價(jià)差的倍數(shù)就大；若附近行業(yè)的結(jié)構(gòu)多為小作坊（如皮革加工、建材店等），則價(jià)差的倍數(shù)就較小。（）樓盤所在的位置商業(yè)規(guī)模大，則價(jià)差倍數(shù)就大；如果商業(yè)規(guī)模小，則價(jià)差倍數(shù)就小。如樓商鋪是為小區(qū)居民所設(shè)，規(guī)模小，則價(jià)差倍數(shù)就?。喝绻麡巧啼伒姆?wù)對(duì)象為全市市民，規(guī)模大，則價(jià)差倍數(shù)就大。（）若2樓也作為商鋪的規(guī)劃，則2樓單價(jià)大多為1樓單價(jià)的40%-70%。百分比的大小可視情況而定。（）如果地區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣僅局限于1樓，很難延伸至2樓，則價(jià)差百分比就低；如果消費(fèi)習(xí)慣已延伸至2樓，則價(jià)差百分比就高。如深圳東門消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣僅局限于1樓，因此，2樓與1樓的價(jià)差就非常大。（）如果2樓的商鋪面積較大，則價(jià)差百分比就大；如果商鋪面積較小，則價(jià)差百分比就?。蝗绻?樓商品的地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)較小，則價(jià)差百分比就大；如果商品的地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，則2樓的價(jià)差百分比就小。（）若2樓有獨(dú)立的出入口，進(jìn)出2樓可以不通過1樓，則價(jià)差百分比就大；反之，價(jià)差百分比就小，如2樓可以直通過街天橋時(shí)，2樓的價(jià)差百分比就大。以上分別說明2樓以上住宅單位與1樓單位的定價(jià)。通常2樓以上至頂樓的正負(fù)價(jià)差凈值為零。1樓價(jià)格則為2樓以上樓層之平均單價(jià)或基準(zhǔn)層單價(jià)的倍數(shù)。至于地下室的定價(jià)，由于地下室不計(jì)容積率，且大多地下室規(guī)劃為停車場(chǎng)，其價(jià)"值主要視當(dāng)?shù)赝＼噲?chǎng)車位的行情而定，在深圳一般面積為30-45m2的停車位，可達(dá)10-15萬人民幣（只對(duì)住宅而言，商業(yè)用途的停車位遠(yuǎn)不止此數(shù)）。若地下室規(guī)劃為住宅，其價(jià)格一般可定為1樓住宅的30%-50%。若地下室規(guī)劃為商場(chǎng)，其價(jià)格大多為一樓商場(chǎng)的40%-60%。二、水平價(jià)差的確定（一） 水平價(jià)差的含義所謂水平價(jià)差是指在同一樓層不同戶別的每平方米的價(jià)格差異。在同一水平層面，已經(jīng)排除了樓高的差異。在制定水平價(jià)差時(shí)，須先確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù)。如只有單棟建筑，則以同一樓層的不同戶別制定水平價(jià)差；如果有多棟建筑，比較系統(tǒng)化的方式是先制定各棟之間的水平價(jià)差，再分別就各棟同一樓層的戶別制定價(jià)差；如果建筑物各個(gè)樓層的戶數(shù)都相同，而且相對(duì)位置也相同（一般俗稱這類樓層為標(biāo)層），則只須制定一個(gè)樓層的水平價(jià)差，其余樓層均可參照；但如果樓層之間的戶數(shù)不同，或者戶數(shù)雖然相同，但相對(duì)位置卻不同，則須各自制定不同樓層之水平價(jià)差；還有一種情況是戶數(shù)及相對(duì)位置均相同，但樓層之間的鄰近環(huán)境卻不同，6樓以下均有鄰棟建筑，7-8樓則無遮擋，則會(huì)影響相互間的水平價(jià)差。（二） 影響水平價(jià)差的因素一般而言，影響水平價(jià)差的因素包括下列幾項(xiàng)。1朝向朝向通常是指客廳的朝向，簡(jiǎn)易的判斷方式以客廳臨接主陽臺(tái)所朝的方向?yàn)樽?。傳統(tǒng)的房屋朝向觀念是“東南向最好、西北向最差”。不過，廣州濱江東某樓盤的西北向單位比東南向售價(jià)高60%，并很快被買家搶購?fù)戤?，而東南向的單位雖然售價(jià)低，卻銷售進(jìn)度緩慢。原因是該樓盤是臨江物業(yè)，江景是最大的賣點(diǎn)，西北向的單位可以望到全江景；相反，東南向望不到珠江。這說明傳統(tǒng)的住宅朝向觀念已經(jīng)有所改變了。而且空調(diào)機(jī)的普及削減了東、南、西、北方向的采光差別，反而窗外的景致更加重要。此外，由于廣州的天氣比較潮濕，房子向西，西斜的陽光灑進(jìn)屋里，可以起到殺菌除潮的作用，因此，西向受到歡迎就不足為奇了。采光采光通常指房屋所臨接采光面的多寡或采光面積的大小。若以單面采光者為零，再以同樓層作比較，則無采光之暗房?jī)r(jià)差可減100-200元,二面采光者可比單面采光者多加100-200元；三面采光時(shí)則可由二面采光之價(jià)格再加50-150元；四面采光乃至于四面以上（如某些多邊形造型之住宅），每增加一個(gè)采光面，每平方米加價(jià)50-100元。至于應(yīng)采用何種調(diào)整幅度，則視暗房、棟距、道路寬度、日照、樓層位置等不同，而做上下調(diào)整。3私密性私密性是指私有空間與公共空間或其他戶別私有空間隔離的程度，可用棟距來評(píng)估。至于應(yīng)采用何種調(diào)整幅度，則視同一樓層之戶數(shù)多少、管理好壞、防火間隔、與鄰房高低差，及至大門入口距離等之不同，而做上下調(diào)整。3景觀景觀對(duì)于住宅購屋者而言，常具有決定性的影響力。在制定景觀價(jià)差時(shí)，最好事先觀察基地區(qū)域的現(xiàn)況圖及城市規(guī)劃圖，以判別是否有遮擋、正對(duì)他戶之屋角，以及潛在景觀條件等因素。目前景觀的有無已明顯決定了樓盤是否具有競(jìng)爭(zhēng)性，通常有景觀房屋的售價(jià)可比無景觀者每平方米多300-500元，甚至更高。若景觀面不止一面，則每多一個(gè)景觀面，每平方米可再增加200-300元。格局在同一樓層中，平面格局最好與最壞之價(jià)格差距，最小以不低于100元，最大以不超過300元為可參考之適當(dāng)價(jià)差范圍。至于價(jià)差調(diào)整幅度，可根據(jù)格局形狀、室內(nèi)動(dòng)線規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)位、功能配置、室內(nèi)空氣流通等方面進(jìn)行權(quán)衡。水平差價(jià)制定的目的，在于適當(dāng)反映同一水平層面各戶之間相對(duì)優(yōu)劣的程度。就預(yù)售樓盤而言，水平差價(jià)制定得越成功，各戶銷售的速度和可能性愈一致。但也由于水平定價(jià)相當(dāng)依賴人員對(duì)各個(gè)價(jià)格因素主觀的評(píng)定，因此，宜采用三至五人的評(píng)估小組提供專業(yè)意見綜合考量。（三）制定水平差價(jià)的程序水平差價(jià)的制定程序主要包括以下幾個(gè)步驟：（）確定同一水平層面的戶數(shù)或單元數(shù)。（）確定單棟或多棟建筑物，如單棟建筑物，則以該棟同一樓層不同戶別制定價(jià)差；如屬多棟，則以同一層面不同棟別制定價(jià)差。（）確定影響水平價(jià)差之因素。（）評(píng)定（調(diào)整）各個(gè)因素對(duì)價(jià)格的影響程度。（）評(píng)定或調(diào)整各戶或各棟別，并就各個(gè)因素的價(jià)差計(jì)算出個(gè)別價(jià)差。（）累計(jì)各戶各棟別之正負(fù)價(jià)差總數(shù)。（）確定正負(fù)價(jià)差總數(shù)是否等于零。（）確定是否再進(jìn)行單棟定價(jià)，并完成水平價(jià)差定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略見全策765頁在營銷組合中，價(jià)格調(diào)整是最為便捷、最為有效的一個(gè)手段。房地產(chǎn)商品同樣也不例外，特別是在尚未成熟的市場(chǎng)上，各種營銷手段的80-90%都是在價(jià)格上做文章。因此，仔細(xì)分析房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的實(shí)質(zhì)和方法，是進(jìn)行價(jià)格策劃的必要前提。一、調(diào)價(jià)的前提開發(fā)商都希望維持一個(gè)較高的價(jià)格水平，但房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性很大，實(shí)際上找不到兩個(gè)完全相同的樓盤或單元，因此，開發(fā)商對(duì)一個(gè)小區(qū)或一個(gè)樓盤的平均價(jià)格確定以后，為了盡快把樓盤銷售出去，就需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。調(diào)價(jià)有以下幾個(gè)前提：（一） 面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力競(jìng)爭(zhēng)是樓盤調(diào)價(jià)的主要原因。新競(jìng)爭(zhēng)者的出現(xiàn)、競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格的變動(dòng)、促銷手法的變化，都可能引起消費(fèi)者需求的改變。此時(shí)，進(jìn)行調(diào)價(jià)是一種十分必要的營銷手段。（二） 樓盤成本費(fèi)用發(fā)生改變隨著樓宇建設(shè)和銷售的推進(jìn)，預(yù)期成本的降低或提高使價(jià)格的底限產(chǎn)生了變動(dòng)，從而引發(fā)必然的價(jià)格調(diào)整。（三） 產(chǎn)品需求出現(xiàn)變動(dòng)如果房地產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品供過于求，空置面積上升，產(chǎn)品就得降價(jià)；而產(chǎn)品供不應(yīng)求，不能滿足所有客戶的需求，此時(shí)就可以提價(jià)，可以創(chuàng)造更大的效益。（四） 銷售中的心理戰(zhàn)術(shù)針對(duì)消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理，為表明房地產(chǎn)產(chǎn)品具備很大的升值空間，樓盤可以相應(yīng)采取提價(jià)措施。（五） 營銷策略的改變隨著銷售的深入，以及市場(chǎng)行情的變化，營銷策略也隨之不斷調(diào)整。作為營銷策略的一部分，價(jià)格也相應(yīng)的有了調(diào)整的必要。二、價(jià)格調(diào)整方式（一）直接的價(jià)格調(diào)整直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。一般來說，價(jià)格上調(diào)，是說明物有所值。對(duì)于這樣的正面消息，開發(fā)商寵愛備至，是最希望客戶盡快了解的，所以，往往是進(jìn)行大張旗鼓的宣傳，并由此暗示今后價(jià)格上升的趨勢(shì)；與此相反，價(jià)格的下調(diào)，則說明產(chǎn)品有缺陷，不為買家所看好，或者是經(jīng)濟(jì)低迷，整個(gè)市場(chǎng)不景氣。應(yīng)該說，除非萬不得一，開發(fā)商通常是不會(huì)直接宣布其樓盤價(jià)格下調(diào)的，而是通過其他方式，間接地讓客戶感受價(jià)格下降的優(yōu)惠，以維護(hù)其正面形象。直接的價(jià)格調(diào)整有以下兩種方式：1基價(jià)調(diào)整基價(jià)調(diào)整就是對(duì)一棟樓的計(jì)算價(jià)格進(jìn)行上調(diào)或下降。因?yàn)?，基價(jià)是制定所有單元的計(jì)算基礎(chǔ)，所以，基價(jià)的調(diào)整便意味著所有單元的價(jià)格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整，每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的，是產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)總體趨勢(shì)的統(tǒng)一應(yīng)對(duì)。2差價(jià)系數(shù)的調(diào)整樓宇定價(jià)時(shí)每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異而制定不同的差價(jià)系數(shù)，每套單元的價(jià)格則是由房屋基價(jià)加權(quán)所制定的差價(jià)系數(shù)而計(jì)算來的，但實(shí)際銷售中每套單元因?yàn)楫a(chǎn)品的差異性而為市場(chǎng)接納程度的不同未必與開發(fā)商預(yù)估的一致。差價(jià)系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實(shí)際銷售的具體情況，對(duì)原先所設(shè)定的差價(jià)體系進(jìn)行修正，將好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)高一點(diǎn)，不好賣單元的差價(jià)系數(shù)再調(diào)低一點(diǎn)，以均勻各種類型單元的銷售比例。差價(jià)系數(shù)的調(diào)整包括：樓宇位置系數(shù)、單元樓層系數(shù)和單元朝向系數(shù)的調(diào)整。（）樓宇位置系數(shù)。指在一個(gè)小區(qū)中，該樓宇的位置、座向、臨街狀況，與其他樓!宇的間距，與小區(qū)花園、公共建筑等配套服務(wù)設(shè)施的距離，該樓宇的外觀、每個(gè)梯間的戶數(shù)等的綜合影響系數(shù)。一般來講，南北座向、臨街、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀氣派、每個(gè)梯間戶數(shù)少、進(jìn)出樓宇方便等的樓盤的價(jià)格較高。反之，則價(jià)格較低。（）單元樓層系數(shù)。指該單元所處的層數(shù)、樓宇間距、座向、采光時(shí)間、視野、景"觀、電梯配置情況、居民生活習(xí)慣等的綜合影響系數(shù)。如果是多層住宅，一般是一樓和頂樓較便宜，中間的樓層較貴；如果是高層公寓，一般是越高越貴。（）單元朝向系數(shù)。指該單元的朝向、通風(fēng)、采光、視野、景觀、平面布局和生活習(xí)#慣等的綜合影響系數(shù)。一般來講，正面朝南、視野開闊、景觀秀麗等單元的價(jià)格較貴，一般最大系數(shù)差可達(dá)到15-20%差價(jià)系數(shù)的調(diào)整是經(jīng)常應(yīng)用的主要調(diào)價(jià)手段之一。有時(shí)候，一個(gè)樓盤的價(jià)格差價(jià)系數(shù)可以在一個(gè)月內(nèi)調(diào)整近十次，以適應(yīng)銷售情況的不斷變化。自然，這需要一個(gè)完善的決策機(jī)制與之相配套。（二） 付款方式的調(diào)整付款方式本來就是房?jī)r(jià)在時(shí)間上的一種折讓，它對(duì)價(jià)格的調(diào)整是較為隱蔽的。付款時(shí)段的確定和劃分，每個(gè)付款時(shí)段的款項(xiàng)比例的分配，各種期限的貸款利息高低的斟酌，是付款方式的三大要件。付款方式對(duì)價(jià)格的調(diào)整就是通過這三大要件的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)的。（）付款時(shí)間的調(diào)整。指總的付款期限的減少或拉長(zhǎng)，各個(gè)階段付款時(shí)間的設(shè)定!是向前移或向后靠。（）付款比例的調(diào)整。指各個(gè)階段的付款比例是前期高或后期低，還是付款比例!的各個(gè)階段均衡分布。（）付款利息的調(diào)整。指付款利息高于、等于或者低于銀行的貸款利息，或者干"脆取消貸款利息，純粹是建筑付款在交房后的繼續(xù)延續(xù)。我們經(jīng)常見到的“建筑進(jìn)度付款”、“開發(fā)商提供三年30%免息付款”、“首期零付款”、“以租代售”、“先租后售”、“先試住、后買房”等的促銷方案都是付款方式調(diào)整的最為典型的例子。（三） 優(yōu)惠折扣調(diào)整優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷活動(dòng)計(jì)劃，通過贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購買行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷售氣氛，進(jìn)行銷售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開價(jià)格體系的直接讓利行為。其在形式上的繽紛多彩也給企業(yè)標(biāo)新立異提供了可能。必須指出的是：優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭；其次，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶的實(shí)際需求，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷售。如買了房屋要裝修，提供免費(fèi)裝修或送家具是最為合適的。最后，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤的優(yōu)惠折扣相類似也是一條基本準(zhǔn)則。三、商品房銷售過程中的價(jià)格調(diào)整策略（一） 調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)是銷在市場(chǎng)上，最有競(jìng)爭(zhēng)力的手段是降價(jià)。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)者的降價(jià)，有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是銷售期；二是銷售率，二者必須同時(shí)考慮。一般說來，一般樓盤的銷售期通常為4-8個(gè)月，銷售期兩個(gè)月左右即有調(diào)價(jià)的必要。同時(shí)調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)還要結(jié)合銷售率來確定，當(dāng)銷售率達(dá)到三成時(shí)即可調(diào)價(jià)。比如當(dāng)銷售期僅三四周時(shí)間即達(dá)到30%的銷售率時(shí)，就有了調(diào)價(jià)的必要。若三成的銷"#$售率經(jīng)過了很長(zhǎng)的時(shí)間才達(dá)到，此時(shí)調(diào)價(jià)危險(xiǎn)性較高。應(yīng)分析消費(fèi)者的接受程度，如果銷售緩慢的原因在于價(jià)格，則維持價(jià)格是較優(yōu)選擇。除非希望制造熱銷的假象，引發(fā)消費(fèi)者的逆反心理。如1998年深圳好景豪園即成功地運(yùn)用了此策略。當(dāng)時(shí)正是在1997年深圳房地產(chǎn)大熱過后的調(diào)整期，市場(chǎng)價(jià)量齊跌，多數(shù)開發(fā)商都在尋思如何體面地降價(jià)或多送幾份大禮以吸引人氣。好景豪園在充足的市場(chǎng)調(diào)查后，確認(rèn)聘請(qǐng)國外著名景觀設(shè)計(jì)專家精心營造的小區(qū)環(huán)境和其永無遮擋的海景對(duì)目標(biāo)客戶有著極大的吸引力，于是決定逆市而動(dòng)，調(diào)高價(jià)格并調(diào)動(dòng)所有媒體強(qiáng)勢(shì)傳播“逆市飄紅”這一驚人的“好景豪!"園現(xiàn)象”，結(jié)果一舉創(chuàng)出了屢高屢旺、價(jià)格愈高銷售愈旺的奇跡！當(dāng)然，這種方法開發(fā)商要承擔(dān)相對(duì)較大的營銷風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)于樓花來說，工程進(jìn)度也是確定調(diào)價(jià)時(shí)機(jī)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，隨著工程的不斷推進(jìn)，成本不斷發(fā)生，價(jià)格的調(diào)整就顯得很有必要。從銷售策略上講，樓花銷售期的安排一般以工程進(jìn)度為標(biāo)準(zhǔn)，因此，工程進(jìn)度與銷售期基本上可以合并考慮。（二） 調(diào)價(jià)的模式目前，市場(chǎng)上有兩種控制“低開高走”的基本模式：工程進(jìn)度模式和銷售推動(dòng)模式。1工程進(jìn)度模式工程進(jìn)度模式指項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整主要依據(jù)工程進(jìn)展。按工程進(jìn)度進(jìn)行價(jià)格調(diào)整要把握以下幾點(diǎn)：）項(xiàng)目開工未久。項(xiàng)目形象尚無法充分展示，價(jià)格也最低。此時(shí)，采取內(nèi)部認(rèn)（#購方式，其主要目的是試探市場(chǎng)、檢驗(yàn)項(xiàng)目定位是否正確。（）項(xiàng)目開始公開發(fā)售。項(xiàng)目形象包裝、賣場(chǎng)包裝準(zhǔn)備就緒，主力客戶即將到來，%為確保利潤(rùn)，價(jià)格自然要比內(nèi)部認(rèn)購期高出一籌；至實(shí)景樣板間開放（或其他工程進(jìn)展中標(biāo)志性時(shí)間），工程形象日臻完善，銷售高潮已經(jīng)形成，略略調(diào)整價(jià)格，客戶抗拒心理一般不大