基本建設(shè)程序-房地產(chǎn)項(xiàng)目

基本建設(shè)程序及管理經(jīng)驗(yàn)交流投資計(jì)劃處2007.11.23一、基本建設(shè)程序1.計(jì)劃管理程序：項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告（設(shè)計(jì)方案）初步設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備建設(shè)實(shí)施竣工驗(yàn)收后評(píng)價(jià)單體建筑2.報(bào)建管理程序規(guī)劃意見(jiàn)書項(xiàng)目備案土地預(yù)審建房計(jì)劃人防征求意見(jiàn)人防審批消防審批規(guī)劃許可招標(biāo)辦理開工手續(xù)二、規(guī)劃編制1.意義：系統(tǒng)性前瞻性規(guī)范性公平性有序性統(tǒng)籌性2.內(nèi)容：形式與需求分析思路與目標(biāo)重點(diǎn)任務(wù)保障措施科研事業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和思路科技創(chuàng)新對(duì)基本建設(shè)的需求現(xiàn)有條件分析基本建設(shè)的總體思路和戰(zhàn)略目標(biāo)支撐戰(zhàn)略目標(biāo)的主要建設(shè)內(nèi)容強(qiáng)有力的組織措施持續(xù)的經(jīng)費(fèi)投入土地資源保障起點(diǎn)3.方法：（1）確定規(guī)劃范圍（2）各單位編制規(guī)劃（3）根據(jù)院總體發(fā)展戰(zhàn)略和各單位規(guī)劃情況編制全院規(guī)劃（4）規(guī)劃修訂三、項(xiàng)目籌劃1.原則：

符合規(guī)劃、符合國(guó)家投資政策、整合提升2.方法：成立項(xiàng)目籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)納入年度工作計(jì)劃采用現(xiàn)代決策方法確定項(xiàng)目概念建立項(xiàng)目庫(kù)匯報(bào)科研、基建、財(cái)務(wù)、后勤頭腦風(fēng)暴法、DELPHI等內(nèi)容和意義四、項(xiàng)目可行性研究/建議1.可行性研究條件：（1）已批復(fù)項(xiàng)目建議書或主管部門有一定的意向（2）土地及規(guī)劃基本落實(shí)2.主要研究?jī)?nèi)容：

（1）必要性及需求研究（2）目標(biāo)及功能定位研究（3）技術(shù)或工藝路線研究（4）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容研究（5）選址研究（6）工程方案研究（7）節(jié)能、節(jié)水以及環(huán)境影響研究（8）投資研究3.可行性研究報(bào)告/項(xiàng)目建議書

公益性項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一般格式第一章、項(xiàng)目摘要第二章、項(xiàng)目背景、必要性及需求（市場(chǎng)需求或科研需求）第三章、建設(shè)單位及技術(shù)依托單位情況第四章、項(xiàng)目目標(biāo)及功能定位第五章、技術(shù)或工藝路線第六章、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容第七章、項(xiàng)目選址第八章、工程方案（含節(jié)能、節(jié)水措施）第九章、環(huán)境保護(hù)第十章、實(shí)施進(jìn)度第十一章、投資估算及資金籌措第十二章、效益分析第十三章、項(xiàng)目組織管理第十四章、招標(biāo)方案第十四章、結(jié)論五、年度投資計(jì)劃與房建計(jì)劃

1.年度投資計(jì)劃

原則:

依據(jù):

程序:新建\續(xù)建2.房建計(jì)劃項(xiàng)目備案：備案表、立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見(jiàn)書，是人防、消防、文物、交通、土地預(yù)審等的條件。施工計(jì)劃：申報(bào)表、主管部門年度申報(bào)項(xiàng)目施工計(jì)劃的函、初步設(shè)計(jì)批復(fù)、消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)、人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)審查意見(jiàn)，是辦理規(guī)劃許可的條件。六、項(xiàng)目設(shè)計(jì)1.設(shè)計(jì)單位的選擇工程勘察資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級(jí)）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙級(jí)）、勞務(wù)資質(zhì)（不分等級(jí)）工程設(shè)計(jì)資質(zhì)：綜合資質(zhì)（只設(shè)甲級(jí)）、行業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級(jí)）、專業(yè)資質(zhì)（設(shè)甲乙丙級(jí)）設(shè)計(jì)單位選擇方式：2.方案設(shè)計(jì)一般深度要求：一、設(shè)計(jì)說(shuō)明書（各專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、投資估算等）二、方案分析圖（功能分析圖、景觀分析圖、交通分析圖、綠化分析圖、日照分析圖）三、建筑圖紙（總平面、平面、立面、剖面、透視圖）注意事項(xiàng)：平面功能、立面效果、技術(shù)指標(biāo)，要不斷推敲。3.初步設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)說(shuō)明書總說(shuō)明總平面專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明建筑電氣專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明給排水專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明采暖通風(fēng)專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明動(dòng)力專業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明（2）設(shè)計(jì)圖紙總圖專業(yè)建筑專業(yè)結(jié)構(gòu)專業(yè)建筑電氣專業(yè)給排水專業(yè)采暖通風(fēng)專業(yè)動(dòng)力專業(yè)（3）概算重要性編制依據(jù)編制方法概算書包括內(nèi)容概算編制說(shuō)明（工程概況、依據(jù)、方法）概算書是項(xiàng)目主管部門最終核定投資的依據(jù)，是初步設(shè)計(jì)文件的重要組成部分。概算必須完整的反映工程項(xiàng)目全部投資，包括不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。國(guó)家有關(guān)建設(shè)和造價(jià)管理的法規(guī)和政策、立項(xiàng)批復(fù)及主管部門有關(guān)規(guī)定（不能超過(guò)立項(xiàng)的10%）、工程現(xiàn)場(chǎng)條件、初步設(shè)計(jì)說(shuō)明及圖紙以及內(nèi)部作業(yè)的說(shuō)明及圖紙、相關(guān)概算定額和估價(jià)表、相關(guān)規(guī)費(fèi)、現(xiàn)行材料設(shè)備價(jià)格以及類似項(xiàng)目結(jié)算書等。單位工程概算（直接費(fèi)、價(jià)差、間接費(fèi)用）、單項(xiàng)工程概算（單位工程概算累計(jì)）、工程總概算（工程費(fèi)用：?jiǎn)雾?xiàng)工程概算累計(jì)、其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息、鋪底流動(dòng)資金30%）4.施工圖設(shè)計(jì)深度基本要求：滿足施工要求、滿足投標(biāo)報(bào)價(jià)要求技術(shù)層面關(guān)注的重點(diǎn)：項(xiàng)目可研、初設(shè)和施工圖設(shè)計(jì)

項(xiàng)目可研：?jiǎn)雾?xiàng)工程（建設(shè)內(nèi)容）要完整、投資估算適度放大

初步設(shè)計(jì)：分項(xiàng)工程要完整，概算編制要全面、扎實(shí)

施工圖：設(shè)計(jì)深度和專業(yè)配套是關(guān)鍵七、項(xiàng)目報(bào)建1.規(guī)劃報(bào)批：規(guī)劃意見(jiàn)書、設(shè)計(jì)方案審定、規(guī)劃許可2.消防報(bào)批：權(quán)限報(bào)批條件消防局：

1、建筑面積2萬(wàn)平方米以上（包括2萬(wàn)平方米，下同）的公共建筑

2、建筑面積10萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)

3、基建投資1億元以上的工業(yè)建筑（含甲、乙類火災(zāi)危險(xiǎn)性儲(chǔ)罐、技改項(xiàng)目核化工裝置）

4、城市區(qū)域、衛(wèi)星城鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體消防規(guī)劃設(shè)計(jì)

5、其它有必要由消防局審核的重要工程

分兩階段：初步設(shè)計(jì)和施工圖審核（1）規(guī)劃局審定的設(shè)計(jì)方案通知書或規(guī)劃意見(jiàn)書

（2）建設(shè)單位填寫的《建筑工程消防（消防設(shè)施）設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表》

（3）全套正式藍(lán)圖裝訂成冊(cè)，裝入城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館的標(biāo)準(zhǔn)圖盒，送審的正式藍(lán)圖需有設(shè)計(jì)單位本年度圖紙報(bào)審專用章

（4）消防設(shè)計(jì)專篇3.人防報(bào)批征求意見(jiàn)初步設(shè)計(jì)技術(shù)審核施工圖審核建設(shè)單位應(yīng)到所在部門人防辦公室征求意見(jiàn)，由部門人防辦公室根據(jù)本部門防空襲預(yù)案及人防建設(shè)計(jì)劃，填寫“中央國(guó)家機(jī)關(guān)各部門防空地下室建設(shè)意見(jiàn)表”。建設(shè)單位應(yīng)持有關(guān)文件及所在部門人防辦公室填寫的“意見(jiàn)表”，到中央國(guó)家機(jī)關(guān)人防辦公室征求人防工程建設(shè)意見(jiàn)，領(lǐng)取“中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空工程設(shè)計(jì)審核送審單”。建設(shè)單位持防空地下室的設(shè)計(jì)圖紙(設(shè)計(jì)說(shuō)明、總平面圖、首層平面圖、立面圖、設(shè)備層平面圖、防空地下室平面圖、剖面圖和通風(fēng)等設(shè)備平面圖)及“中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空工程設(shè)計(jì)審核送審單”，到中央國(guó)家機(jī)關(guān)人防辦公室進(jìn)行技術(shù)審核。建設(shè)單位持施工圖[包括：圖紙目錄，設(shè)計(jì)說(shuō)明，總平面圖(附地形圖)，防空地下室平面圖，剖面圖，結(jié)構(gòu)圖，風(fēng)、水、電設(shè)計(jì)圖，人防工程結(jié)構(gòu)計(jì)算書，地面建筑立面、剖面和首層、設(shè)備層平面圖]和“中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空工程設(shè)計(jì)審核送審單”送中央國(guó)家機(jī)關(guān)人防辦公室審核批準(zhǔn)后，發(fā)給“中央國(guó)家機(jī)關(guān)人民防空工程設(shè)計(jì)審核批準(zhǔn)通知單”，作為建設(shè)單位向城市規(guī)劃管理部門領(lǐng)取“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”的依據(jù)之一。4.園林報(bào)批不作為行政許可范圍，由規(guī)劃部門與園林部門內(nèi)部銜接，但需提供園林服務(wù)中心勘測(cè)成果及項(xiàng)目綠化設(shè)計(jì)圖。5.土地報(bào)批（一）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表（二）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告：（1）擬建設(shè)項(xiàng)目基本情況。包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、用地位置、項(xiàng)目投資總額和資金來(lái)源情況等。（2）擬選址情況。包括建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模和布局等。（3）擬用地總規(guī)模和類型。包括建設(shè)項(xiàng)目總用地面積、總建筑規(guī)模、分類用地面積和建筑規(guī)模。（三）可行性研究報(bào)告（四）規(guī)劃意見(jiàn)書（五）建設(shè)項(xiàng)目備案通知書6.文物報(bào)批(1)申請(qǐng)書申請(qǐng)書內(nèi)容應(yīng)包括：申請(qǐng)人名稱及相關(guān)證明材料；工程名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、用途。(2)工程位置圖和工程設(shè)計(jì)方案(3)省級(jí)人民政府負(fù)責(zé)文物保護(hù)單位建設(shè)控制地帶管理工作的部門對(duì)該工程設(shè)計(jì)方案是否符合該具體管理規(guī)定和要求的意見(jiàn)。7.施工許可證工程投資額在30萬(wàn)元以上或者建筑面積在300平方米以上的下列建筑工程施工的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取施工許可證。（一）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證（二）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)，并簽訂施工承包合同（三）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查，依法建設(shè)的人防工程的施工圖符合有關(guān)法律規(guī)定（四）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，并按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（五）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，建設(shè)工期不足1年的，到位資金不得少于工程合同價(jià)款的50％；建設(shè)工期超過(guò)1年的，到位資金不得少于工程合同價(jià)款的30％八、項(xiàng)目實(shí)施1.采購(gòu)：政府集中采購(gòu):信息類產(chǎn)品:協(xié)議供貨\二次競(jìng)價(jià)\公開招標(biāo)(120\500)電梯:定點(diǎn)供應(yīng)商談判\(zhòng)公開招標(biāo)(120)分體空調(diào):協(xié)議供貨\二次競(jìng)價(jià)(30)中央空調(diào)\變配電\鍋爐\建筑裝飾材料:公開招標(biāo)\其它(120)工程監(jiān)理:公開招標(biāo)\定點(diǎn)采購(gòu)(50)非政府集中采購(gòu):公開招標(biāo)公開招標(biāo)的特征：公開媒體公告、專家?guī)鞂＜以u(píng)審公開招標(biāo)的形式：有形建筑市場(chǎng)或其它

公開招標(biāo)：（1）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的；（2）儀器、設(shè)備、材料采購(gòu)單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的；（3）勘察、設(shè)計(jì)等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的；邀請(qǐng)招標(biāo)：（1）項(xiàng)目技術(shù)性、專業(yè)性較強(qiáng)，環(huán)境資源條件特殊，符合條件的潛在投標(biāo)人有限的；（2）受自然、地域等因素限制，實(shí)行公開招標(biāo)影響項(xiàng)目實(shí)施時(shí)機(jī)的；（3）公開招標(biāo)所需費(fèi)用占項(xiàng)目總投資比例過(guò)大的；（4）法律法規(guī)規(guī)定的其他特殊項(xiàng)目。競(jìng)爭(zhēng)性談判；單一來(lái)源采購(gòu)；詢價(jià)；

招標(biāo)程序