交付篇-房地產(chǎn)項目交樓竣工驗收分享

房地產(chǎn)項目交樓竣工驗收分享目錄目錄第一部分|驗收簡介及注意事項第二部分|大市政簡介及注意事項第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路一、驗收簡介及注意事項—關(guān)鍵節(jié)點

第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段竣備前2-5個月竣備前1-3個月竣備前1-1.5個月竣備前10-20天竣工備案電梯驗收分戶驗收空氣質(zhì)量檢測消防驗收人防驗收節(jié)能驗收防雷驗收環(huán)保驗收規(guī)劃驗收市政工程驗收檔案預(yù)驗收竣工驗收竣工備案許可竣備前2-4個月竣備前1-3個月竣備前1-1.5個月

第一階段第二階段第三階段第四階段竣備前15-20天前期基建類文件資料類設(shè)計文件施工文件監(jiān)理文件過程質(zhì)量監(jiān)督文件市政工程竣工資料質(zhì)量監(jiān)督資料各專項合格資料城建檔案組卷資料竣工備案資料附表：一、驗收簡介及注意事項—關(guān)鍵節(jié)點每個環(huán)節(jié)需要多少時間？已滯后了多少天？后續(xù)環(huán)節(jié)需要壓縮多少天？會造成多大困難？清晰地感受到交樓的時間壓力！一、驗收簡介及注意事項一、驗收簡介及注意事項—電梯驗收電梯驗收施工要求設(shè)備安裝調(diào)試質(zhì)量驗評資料機房、井道、底坑無雜物五方通話排水措施門窗安裝完成欄桿、照明齊全電壓波動不大于±7％井道完全封閉簡介存在問題電梯無正式電，臨時電未提前計劃井道、機房施工不規(guī)范，移交滯后，整改緩慢機房門窗安裝不及時公共部分門套未包電梯底坑強排未啟用解決方案及注意事項抓井道、機房移交提前通電公共部分門套可先施工底坑清理干凈，提前安強排，避免積水，樓層內(nèi)做截水措施五方通話接通風(fēng)險警示：未經(jīng)驗收合格許可，甲方單方指令要求電梯提前投用的，如發(fā)生安全事故承擔(dān)刑事責(zé)任一、驗收簡介及注意事項—電梯驗收案例通風(fēng)節(jié)能工程絕熱材料的導(dǎo)熱系數(shù)、密度、吸水率配電與照明工程電纜、電線截面和每芯導(dǎo)體電阻值。墻體節(jié)能工程1、保溫材料的導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強度或壓縮強度、燃燒性能2、粘結(jié)材料的粘結(jié)強度3、增強網(wǎng)的力學(xué)性能、抗腐蝕性能門窗節(jié)能工程氣密性、傳熱系數(shù)，玻璃遮陽系數(shù)、可見光透射比、中空玻璃露點屋面節(jié)能工程保溫隔熱材料的導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強度或壓縮強度、燃燒性能簡介一、驗收簡介及注意事項—節(jié)能驗收風(fēng)險警示：節(jié)能材料及工程檢測要求各地區(qū)差異極大，僅檢測方式就有較大區(qū)別注意事項節(jié)能設(shè)計文件及設(shè)計審查文件與施工圖不一致獲得施工許可證后及時進行節(jié)能備案材料及檢測報告（保溫板、電線）門窗（幕墻）、玻璃四性檢測報告提供不及時節(jié)能構(gòu)造鉆心取樣檢測解決方案節(jié)能施工前核對審查文件與圖紙是否沖突了解當?shù)毓?jié)能要求（墻改退費）嚴格控制材料過程及時收集各項檢測報告一、驗收簡介及注意事項—節(jié)能驗收環(huán)保驗收注意事項1、市政管網(wǎng)接通，獲取排污證明2、室內(nèi)環(huán)境檢測（門、窗安裝完成）3、發(fā)電機噪音檢測（隔音墻、門施工完成）4、化糞池排污方案及竣工圖

建設(shè)項目竣工環(huán)境保護驗收申請表2份

竣工驗收監(jiān)測(調(diào)查)報告文本，一式5份，附電子文檔光盤

驗收監(jiān)測（調(diào)查）報告全本（公示本），一式兩份，附word和

pdf電子文檔光盤,同時附刪除的涉及國家秘密和商業(yè)秘密等內(nèi)容及刪除依據(jù)和理由說明報告，一式兩份，附電子文檔光盤;

建設(shè)單位和驗收監(jiān)測（調(diào)查）單位出具同意在我局網(wǎng)站公開驗收監(jiān)測（調(diào)查）報告全本（公示本）的書面意見

環(huán)保工作總結(jié)1份

突發(fā)環(huán)境事件應(yīng)急預(yù)案備案登記表復(fù)印件1份

污水管網(wǎng)平面圖1份

委托書及其他需專門補充材料北海項目環(huán)保驗收清單（公示7天）一、驗收簡介及注意事項—環(huán)保驗收提前鋪排、爭分奪秒123規(guī)劃要求建筑位置、用地范圍、紅線退距、平面布置、建筑間距、退界距離、出入口設(shè)置等總平面布局建筑功能和指標建筑使用性質(zhì)、建筑面積、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位等技術(shù)指標建筑環(huán)境和形象建筑形式、立面色彩、材質(zhì)、外墻等；綠地、小品、雕塑、水池等；臨時設(shè)施和施工場地等

46配套和服務(wù)設(shè)施單體配套設(shè)施的建設(shè)情況，道路、踏步、圍墻、大門、停車場等管線工程中心線、轉(zhuǎn)折點和檢查井位置，管線規(guī)格、材質(zhì)及電纜孔數(shù)，埋設(shè)深度及架空線架空高度，城市公用管線與單位管線的銜接關(guān)系等道路工程及市政設(shè)施平面位置，管線及橫斷面布置，路面標高，工程規(guī)模等5簡介一、驗收簡介及注意事項—規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收需注意事項1、綠化率是否滿足規(guī)劃審批要求2、雨污水管網(wǎng)及井蓋施工完成3、居民健身廣場等位置、面積是否滿足規(guī)劃審批要求4、車位是否施工、測繪完成，車位比是否滿足規(guī)劃審批要求5、建筑的高度、立面、是否符合規(guī)劃審批要求6、行政處罰決定書（是否及時繳納罰款）一、驗收簡介及注意事項—規(guī)劃驗收項目部組織學(xué)習(xí)報規(guī)圖紙，早謀劃1總平面與審批總圖是否相符、防火間距消防車道、消防救援場地2防火分區(qū)防火分區(qū)劃分、防火分隔設(shè)施、防火卷簾、防火門、防火窗3建筑構(gòu)造豎向管井、變形縫、建筑幕墻、樓梯間形式數(shù)量與寬度5滅火系統(tǒng)室外消火栓、室內(nèi)消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、氣體滅系統(tǒng)6火災(zāi)自動報警系統(tǒng)7防排煙系統(tǒng)排風(fēng)管道、門開關(guān)設(shè)備8供水供電消防水泵房、消防水池、消防水箱、配電室、柴油電機房觸發(fā)裝置、報警裝置、聯(lián)動輸出裝置4平面布局特殊場所所在位置、防火分隔內(nèi)容分類建筑建筑消防設(shè)施簡介一、驗收簡介及注意事項—消防驗收消防驗收注意事項1、項目必須嚴格按圖施工將驗收需要的公建配套用房及措施放在同一驗收批次（配電房、柴油發(fā)電機、高位水箱）2、小區(qū)消防通道形成環(huán)道兩頭均可以通達市政道路3、如有地下室，在一期地下室至少設(shè)置兩個出入口

4、園林綠化設(shè)計必須考慮消防登高面硬化條件5、消防車道是否滿足設(shè)計要求6、墻體保溫材料、裝修材料是否滿足驗收要求7、防火門閉門器、順序器安裝完成并貼有消防標識一、驗收簡介及注意事項—消防驗收人防驗收注意事項1、人防工程消洗間所有地漏為防爆地漏2、穿越人防外墻的管道在人防墻一側(cè)必須安裝防爆閥門，穿越人防區(qū)墻的管道應(yīng)在兩側(cè)增加防爆閥門3、人防工程在外墻側(cè)應(yīng)設(shè)置防爆波電井4、地下室底板澆筑前應(yīng)做好臨戰(zhàn)封堵底框5、人防工程專用材料設(shè)備應(yīng)列入應(yīng)列入當?shù)厝朔喇a(chǎn)品名冊6、防護密閉門、密閉門和活門門框墻必須整體澆筑7、人防分區(qū)防排煙處的防火門（防火卷簾）必須考慮密閉性，不應(yīng)采用一般防火門8、未辦理人防工程質(zhì)量監(jiān)督登記不予進行人防工程竣工驗收9、人防工程也需進行第三方檢測出具檢測報告一、驗收簡介及注意事項—人防驗收驗收條件建設(shè)單位已經(jīng)在監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督下按照有關(guān)規(guī)定對工程進行了竣工驗收，參與驗收各方確認工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準，符合工程設(shè)計和合同的要求，并且簽署了工程質(zhì)量合格文件—五方驗收報告工程建設(shè)過程中，監(jiān)督機構(gòu)責(zé)令整改的問題已整改完畢，回復(fù)資料齊全。監(jiān)督機構(gòu)要求工程建設(shè)各方報送存檔的有關(guān)質(zhì)量文件、技術(shù)資料基本齊全。工程質(zhì)量監(jiān)督報告：指工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)在建設(shè)單位組織的工程竣工驗收合格后向備案機關(guān)提交的、在監(jiān)督檢查過程中形成的、評估各方責(zé)任主體和有關(guān)機構(gòu)履行質(zhì)量責(zé)任、執(zhí)行工程建設(shè)強制性標準的情況以及工程是否符合備案條件的綜合性文件。一、驗收簡介及注意事項—質(zhì)檢驗收目錄CONTENTS目錄第一部分|驗收簡介及注意事項第二部分|大市政簡介及注意事項第三部分|驗收管控思路及措施第四部分|案例分享

二、大市政簡介及注意事項—簡介紅線外紅線外供水、供電、燃氣工程（含土建）市政配套條線負責(zé)部分：紅線內(nèi)市政配套條線負責(zé)部分：供水住宅、公寓、商業(yè)的用戶表組前工程（含表、兩側(cè)閥門及表前立管）；宿舍、酒店、學(xué)校、會所總表組前工程（含表、兩側(cè)閥門）；室外消防給水工程。燃氣當?shù)厝細夤臼┕し秶鷥?nèi)的工程；燃氣壁掛爐（含壁掛爐、開口費、用戶點至壁掛爐之間的管網(wǎng)部分）。供電公變（局維）的小業(yè)主電表箱、公共服務(wù)用電計量表前工程（含箱內(nèi)元器件，不含土建）專變（自維）的電房低壓柜出線端前工程（不含土建）以上兩項若涉及電纜直埋的，含安裝及其土建工程。

二、大市政簡介及注意事項—流程早謀劃，早安排，早落地地塊踏勘合同審批合同訂立框架協(xié)議定價審批施工管理報裝報建談判議價付款管理規(guī)劃方案量價審核交樓驗收施工圖設(shè)計直委主材招標紅線外邀標議價履約后評邀標議價（標底）

二、大市政簡介及注意事項—招標方式大市政主材設(shè)備階段性招標：是指在某地區(qū)，我司甄選4-5家有競爭力的主材、設(shè)備供應(yīng)商并與之簽訂相關(guān)協(xié)議，確定主材、設(shè)備價格在一定周期內(nèi)（通常為半年）穩(wěn)定不變（按協(xié)議約定的定價原則確定價格）。各期主材、設(shè)備供應(yīng)商的產(chǎn)生直接在這4-5家供應(yīng)商中選擇并使用協(xié)議價格，不再采用傳統(tǒng)招標的模式。大市政主材設(shè)備傳統(tǒng)招標：是指由我司、施工單位共同主導(dǎo)的或直接由我司主導(dǎo)的推選多家（≧3家）主材、設(shè)備供應(yīng)商，在公平、公正、公開的前提下進行一系列招標、投標活動，最終按照合理低價中標原則確定當期招標的中標單位及中標價格的模式。大市政主材設(shè)備直接議價：是指我司、施工單位共同就主材設(shè)備品牌、價格達成一致，并確定其適用范圍的模式。大市政施工單位直接委托：項目所在地水電等管理部門壟斷性較強的情況下，我司將工程直接發(fā)包給指定的施工單位施工。大市政施工單位邀請招標：除直接委托的情況，其他產(chǎn)生施工單位的方式都歸屬為邀標議價。即邀請備選（入圍）施工單位參與報價并與低價方通過談判議價后確定施工單位及合同最終造價的方式。陽臺到廚房穿墻洞要提前開鑿，盡可能在裝修貼磚前完成。注意表后軟管固定開孔時一定要用專用鉆頭。交樓前燃氣安裝完畢且全部驗收完成，燃氣驗收有兩大項內(nèi)容，一是觀感質(zhì)量；二是試壓，如果試壓不合格，需要分段檢查進入戶內(nèi)。燃氣施工在二次結(jié)構(gòu)施工階段以及裝修工作面移交前就要提前策劃考慮，合理安排施工順序，工程進度前置。燃氣工程外水工程工地現(xiàn)場不具備進場施工條件（地下室積水嚴重、照明困難、無材料堆場）給水管道不得穿越污水井、化糞池等污染源給水管道井的設(shè)計尺寸應(yīng)注意需滿足水表安裝和抄讀維護更換以及管道維修的操作空間要求臨近交房期限才簽定水表安裝合同和付費

二、大市政簡介及注意事項—注意事項目錄目錄第一部分|驗收簡介及注意事項第二部分|大市政簡介及注意事項第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路天然氣管道未預(yù)埋案例三、案例分享—燃氣工程三、案例分享—消防驗收登高面未按設(shè)計圖施工地下室未滿足兩個車行出入口要求案例園林綠地面積和綠化率將會受到影響底層商業(yè)網(wǎng)點未按設(shè)計進行分隔作為售樓部驗收時無法恢復(fù)設(shè)計消防車道未形成環(huán)道三、案例分享—消防驗收1、泵房設(shè)在8#、9#之間，未建，導(dǎo)致噴淋泵、消火栓未安裝。2、消防備用電源設(shè)在9#樓地下室，主體沒完成，地下室市政工程沒做。3、高位水箱設(shè)在10#樓頂，該號樓主體消防備用電源設(shè)在9#樓地下室。如設(shè)計沒有需在首期最高層設(shè)置臨時高位水箱，保證驗收通過。三、案例分享—消防驗收案例消防配套設(shè)備房不在首期驗收范圍三、案例分享—消防驗收消防水箱設(shè)置臨時水箱案例消防水箱沒有設(shè)置在首期驗收范圍，臨時增加水箱屋面荷載不足，水箱容量變小案例三、案例分享—消防驗收塔吊位置占用配電房、生活水泵房設(shè)備用房位置塔吊未拆（柳碧、十里江灣、南寧天璽灣）贈送面積案例三、案例分享—規(guī)劃驗收贈送面積位置影響業(yè)主使用，增加采光井、改外立面，工期不可控目錄目錄第一部分|驗收簡介及注意事項第二部分|大市政簡介及注意事項第三部分|案例分享第四部分|后期管控思路四、后期管控思路——整體思路項目開工之時，就應(yīng)該進行竣工驗收的工作籌劃（設(shè)計、施工、配套），以結(jié)果為導(dǎo)向，心存“開工即竣工”的工作理念。先梳理竣工驗收工作，再搶工，不能顛倒順序。工程、開發(fā)及時溝通，在前期按圖施工，先溝通，再搶工，可避免由于重新報建修改圖紙浪費時間。以消防驗收為例，消防系統(tǒng)是一個較為繁雜的系統(tǒng)，圖紙設(shè)計時就應(yīng)該考慮到消防設(shè)備同期同時配套到位?？⒐を炇諅浒腹ぷ鏖_展的起點一定是項目施工的完成。本著“兵馬未動，糧草先行”的意識，所有方面都做好準備，才能加快驗收進度。開工即竣工橫向溝通施工進度是根本圖紙前置策劃管控圖紙會審總體思路前期策劃消防檢測四、后期管控思路——消防驗收土建交場消防聯(lián)動單體調(diào)試系統(tǒng)安裝合同約定的驗收時間與184匹配

四