第二章政府房地產(chǎn)管理體系與房地產(chǎn)企業(yè)

第二章政府房地產(chǎn)管理體系與房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)：1．了解城市房地產(chǎn)行政管理的概念、內(nèi)容、原則。2．理解城市房地產(chǎn)管理體系中的四個(gè)系統(tǒng)。3．掌握房地產(chǎn)企業(yè)的特征、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。4．理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)等級。5．掌握房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)置原則和基本形式。第一節(jié)政府房地產(chǎn)行政管理體系一、房地產(chǎn)行政管理的概念房地產(chǎn)行政管理是指國家和地方人民政府行政主管機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律和法規(guī)，對城市（含縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，下同）房地產(chǎn)業(yè)包括房屋和土地及其所有者、經(jīng)營者、使用者實(shí)施全面管理的活動(dòng)。這種管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)，是國家行政權(quán)力在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的運(yùn)用和實(shí)施。二、房地產(chǎn)行政管理的意義（一）房地產(chǎn)行政管理是國家行政管理和城市管理不可缺少的一部分（二）房地產(chǎn)行政管理是保護(hù)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系不受侵害的基本條件（三）房地產(chǎn)行政管理是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可靠保障（四）房地產(chǎn)行政管理是保證國家財(cái)政收入的重要環(huán)節(jié)（五）房地產(chǎn)行政管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的基礎(chǔ)三、房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)開發(fā)管理是指對房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的宏觀管理與政策指導(dǎo)。（二）住宅建設(shè)管理是指對城鎮(zhèn)住宅建設(shè)計(jì)劃、投資渠道和住宅消費(fèi)的管理工作。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是指對城鎮(zhèn)各類房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的確認(rèn)和變動(dòng)管理。（四）房地產(chǎn)使用管理是指對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的占有、使用、分配、轉(zhuǎn)讓和使用制度改革等管理工作。（五）房地產(chǎn)市場管理是指對房地產(chǎn)商品流通的調(diào)控、監(jiān)督、服務(wù)等管理工作。（六）房屋修繕管理是指對房屋修繕的方針政策、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等項(xiàng)管理工作。（七）房地產(chǎn)行業(yè)管理是指對各類房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、維修、服務(wù)（含裝飾、信息、咨詢、中介評估等）企業(yè)的指導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)等管理工作。（八）房地產(chǎn)行政復(fù)議與糾紛仲裁是指對各類房地產(chǎn)行政復(fù)議與糾紛的調(diào)解、仲裁等管理工作。四、房地產(chǎn)行政管理的原則（一）依法管理的原則（二）房地產(chǎn)統(tǒng)一管理的原則（三）土地收益歸國家的原則（四）國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的原則（五）不直接經(jīng)營房地產(chǎn)的原則五、房地產(chǎn)行政管理的手段（一）經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)濟(jì)手段是政府在自覺依據(jù)和運(yùn)用價(jià)值規(guī)律的基礎(chǔ)上借助于經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用來指導(dǎo)調(diào)節(jié)和影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。1．規(guī)律性2．多樣性3．平等性4．間接性（二）行政手段行政手段是指國家機(jī)關(guān)采取發(fā)布決定、指示、命令、計(jì)劃和條例、法規(guī)、規(guī)章等形式，直接組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、制約房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活功。1．權(quán)威性2．強(qiáng)制性3．垂直性4．具體性5．非經(jīng)濟(jì)利益性6．封閉性（三）法律手段法律手段包含兩方面的內(nèi)容：一方面為了行政管理的需要，由國家權(quán)力機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)制定和頒布房地產(chǎn)法律法規(guī)，作為從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的單位和個(gè)人的行為準(zhǔn)則；另一方面是根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律和法規(guī)的規(guī)定，由主管機(jī)關(guān)去措施，加強(qiáng)管理，是各項(xiàng)法律、法規(guī)得到貫徹落實(shí)。法律手段具有以下特點(diǎn)：1．權(quán)威性2．嚴(yán)肅性3．無差別性4．強(qiáng)制性5．穩(wěn)定性6．規(guī)范性國家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，主要在以下三個(gè)方面：1、土地計(jì)劃調(diào)控。2、稅收的功能。3、金融杠桿的作用。六．政府房地產(chǎn)管理體系的相關(guān)部門（一）建設(shè)部（二）我國城市房地產(chǎn)行政管理體系1．決策系統(tǒng)2．咨詢系統(tǒng)3．執(zhí)行系統(tǒng)4．監(jiān)督保障系統(tǒng)一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征（一）房地產(chǎn)企業(yè)的概念房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。通常是按照房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容對其進(jìn)行劃分，如常見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等，本處所指的房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，兼及其他類型。第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征1．經(jīng)營對象的不可移動(dòng)性2．業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性3．經(jīng)營活動(dòng)的資金密集性4．房地產(chǎn)企業(yè)的人才密集性5．經(jīng)營活動(dòng)過程的行業(yè)限制性二、房地產(chǎn)企業(yè)的類型（一）從所有權(quán)角度來分從所有權(quán)的角度來看，在多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)劃分為全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營企業(yè)、股份制、外資企業(yè)等。1．全民所有制企業(yè)2．集體所有制企業(yè)3．股份制企業(yè)4．私營企業(yè)5．涉外經(jīng)營企業(yè)（二）從經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營方式的角度劃分房地產(chǎn)企業(yè)主要可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。2．房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)包括房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、房地產(chǎn)價(jià)格評估企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)等。3．物業(yè)管理企業(yè)指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)。（三）從經(jīng)營范圍的廣度劃分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以劃分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)三種類型。1．房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)2．房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)3．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立第一，有符合公司法人登記要求的名稱和組織機(jī)構(gòu)。第二，具有固定的經(jīng)營場所和必要的設(shè)施。第三，注冊資本在100萬元以上。第四，有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。第五，法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

四、房地開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級（一）房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級。（二）房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的申請與管理1．一級資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。2．二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照其核定的資質(zhì)等級條件承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。五、房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的原則和基本形式（一）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的基本原則1．與經(jīng)營目標(biāo)適應(yīng)2．適度授權(quán)3．分工協(xié)同4．與產(chǎn)業(yè)特性相結(jié)合（二）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)置的原則和基本形式房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)的具體形式，是用來區(qū)分企業(yè)內(nèi)部不同經(jīng)營活動(dòng)，通常是按照其所履行的職能