地方物業(yè)管理實(shí)踐及啟示

第第頁(yè)地方物業(yè)管理實(shí)踐及啟示一、桃園中櫪市自立新村物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和做法

（一）社區(qū)管理委員會(huì)具有實(shí)體屬性

與上海的業(yè)委會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)實(shí)施物業(yè)管理不同，自立社區(qū)管理委員會(huì)由其自身具體組織并實(shí)施小區(qū)物業(yè)管理。委員會(huì)由主委、副主委、各委員構(gòu)成，履職為志愿公益性質(zhì)，委員不領(lǐng)工資。委員會(huì)下設(shè)各實(shí)體運(yùn)行部門(mén)，其工作人員是雇員，給發(fā)工資，與委員會(huì)屬于雇傭關(guān)系。自立社區(qū)管理委員會(huì)在管理上并不拘囿于具體物業(yè)事務(wù)工作的管理，而是著重精神家園和共同理念的追求與塑造，提出小區(qū)要有奮斗目標(biāo)，要打造有理想、有文化、有活力、有內(nèi)涵的優(yōu)質(zhì)模范社區(qū)。致力于這一目標(biāo)，管理委員會(huì)努力形成小區(qū)共同信念：以大融合社區(qū)的理念，促進(jìn)住房的和諧與團(tuán)結(jié)；以真誠(chéng)負(fù)責(zé)的態(tài)度，提供住戶(hù)最佳的服務(wù)；以開(kāi)源節(jié)流的方式，加速社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展；以創(chuàng)新進(jìn)步的精神，作為工作的原動(dòng)力。他們還進(jìn)一步明確社區(qū)管理構(gòu)想：社區(qū)管理制度化，經(jīng)費(fèi)支用透明化，服務(wù)人性化，社區(qū)景觀公園化，業(yè)績(jī)優(yōu)劣評(píng)量化。

自立社區(qū)管理委員會(huì)在具體事務(wù)方面也重點(diǎn)突出，饒有成效，如：訂立社區(qū)管理規(guī)約，涵蓋共性約定及十余項(xiàng)具體的物業(yè)管理相關(guān)辦法，經(jīng)全體委員審議通過(guò)，使社區(qū)管理有所遵循；制定社區(qū)定期工作實(shí)施方案，包括水塔清洗、環(huán)境消毒、物業(yè)管理費(fèi)收繳、節(jié)假日社區(qū)活動(dòng)等，確保這些例行性事務(wù)事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社區(qū)重大工作推進(jìn)計(jì)劃表，對(duì)重大事項(xiàng)依據(jù)輕重緩急，排定近、中、長(zhǎng)期計(jì)劃，實(shí)施跟蹤督促；做好物業(yè)顧問(wèn)公司聘用和監(jiān)督管理，對(duì)于小區(qū)安全、電梯管理等事務(wù)，聘用不同的專(zhuān)業(yè)化顧問(wèn)公司管理，對(duì)于房屋修繕，包括公共部位及居民居家維修，聘用正規(guī)的水電及土木工程人員操作；加強(qiáng)社區(qū)地下車(chē)庫(kù)、地面停車(chē)管理，抓好社區(qū)公用舞蹈教室、多功能教室、臺(tái)球室、電腦圖書(shū)室、閱報(bào)室、文娛中心等的日常使用管理，及時(shí)更新購(gòu)置公共設(shè)備和器材。

（二）物業(yè)顧問(wèn)公司相對(duì)弱勢(shì)

物業(yè)顧問(wèn)公司與社區(qū)管理委員會(huì)為市場(chǎng)化的雇傭關(guān)系。社區(qū)管理委員會(huì)就社區(qū)不同管理事務(wù)，雇用不同的企業(yè)或者有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的人員來(lái)實(shí)施管理，如：在小區(qū)安全管理工作上，雇傭正規(guī)的安全顧問(wèn)公司；小區(qū)電梯管理則招標(biāo)承包給電梯管理公司實(shí)施菜單式管理；房屋維修則定期或不定期聘用合格的水電及土木工程人員管理。物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、分工細(xì)、規(guī)模小，其特點(diǎn)是公司運(yùn)營(yíng)成本低，有的甚至是由具備資格的個(gè)體承接。這些公司型的和個(gè)體性的物業(yè)管理主體，均獨(dú)立向社區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。社區(qū)管理委員會(huì)對(duì)其按合同給付傭金。相對(duì)而言，上海的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則居于強(qiáng)勢(shì)，有的小區(qū)物業(yè)辦公室就叫管理處,簡(jiǎn)直像一個(gè)機(jī)關(guān)衙門(mén)：門(mén)難進(jìn)，臉難看，事難辦。物業(yè)服務(wù)企業(yè)大而全，看似什么都有，其實(shí)一樣也不行；管理成本高，專(zhuān)業(yè)性差，有些服務(wù)項(xiàng)目還要外包轉(zhuǎn)包。物業(yè)服務(wù)企業(yè)包攬小區(qū)公共區(qū)域、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、公共設(shè)施等的產(chǎn)權(quán)性管理、經(jīng)營(yíng)、收益，處置事務(wù)過(guò)多。上述種種形成一個(gè)特點(diǎn)，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)在小區(qū)日常管理上矛盾較多，相互對(duì)立，處理困難。

（三）業(yè)主的自我管理、自我約束能力強(qiáng)

自立社區(qū)定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立、更新、監(jiān)督社區(qū)管理委員會(huì)，審議小區(qū)管理重大事項(xiàng)，如動(dòng)用管理維修基金等。管理委員會(huì)定期向業(yè)主大會(huì)匯報(bào)社區(qū)管理運(yùn)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)收支情況、重大事項(xiàng)落實(shí)情況以及委員會(huì)運(yùn)作情況。業(yè)主參與小區(qū)自治管理的熱情高，不僅體現(xiàn)在不計(jì)酬勞志愿參加社區(qū)管理委員會(huì)工作上，還體現(xiàn)在領(lǐng)養(yǎng)小區(qū)綠化、參與小區(qū)公共活動(dòng)等一些事情上。自立社區(qū)還訂立業(yè)主公約，規(guī)定業(yè)主參與社區(qū)管理相關(guān)權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，并制定各類(lèi)社區(qū)資源、公共設(shè)施、活動(dòng)場(chǎng)所等使用管理辦法。如小區(qū)管理費(fèi)收繳方面發(fā)生法律糾紛，該行為法律關(guān)系主體是社區(qū)管理委員會(huì)和業(yè)主，而非業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（四）社會(huì)文化公共事務(wù)成為小區(qū)管理的一個(gè)重心和亮點(diǎn)

為增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，豐富社區(qū)生活，自立社區(qū)大力推進(jìn)社區(qū)文化建設(shè)：堅(jiān)持舉辦社區(qū)文化節(jié)活動(dòng)，包括社區(qū)文物展、社區(qū)美食競(jìng)賽、奇石異樹(shù)展、手工藝品展、書(shū)畫(huà)展等，得到社區(qū)居民一致好評(píng)和踴躍參加；積極舉辦各類(lèi)講座、授課、旅游、小型晚會(huì)等；請(qǐng)醫(yī)院專(zhuān)家到小區(qū)義診和舉行健康講座；組織居民到大陸參訪旅游，感受祖國(guó)大好河山；組織播放優(yōu)秀影視節(jié)目和戲劇舞臺(tái)演出；開(kāi)辦中醫(yī)養(yǎng)生班、書(shū)法寫(xiě)作班、電腦研習(xí)班、舞蹈班、兒童讀經(jīng)班及品格教育營(yíng)；積極組織各類(lèi)公益性活動(dòng)，每年定期舉辦"防火宣導(dǎo)，高樓社區(qū)防縱火組合演練"及有關(guān)防災(zāi)演練；及時(shí)組織各類(lèi)賑災(zāi)募捐活動(dòng)。這些活動(dòng)提高了居民文化修養(yǎng)和綜合素質(zhì)，增強(qiáng)了社區(qū)凝聚力和親和力。

（五）社區(qū)管理委員會(huì)協(xié)調(diào)力很強(qiáng)

社區(qū)管理委員會(huì)在與里委以及其他地方行政管理部門(mén)、社會(huì)組織、經(jīng)濟(jì)組織等事務(wù)協(xié)調(diào)中，作用很強(qiáng)，話(huà)語(yǔ)權(quán)很大。如經(jīng)自立社區(qū)管理委員會(huì)協(xié)調(diào)，在社區(qū)安裝提款機(jī)，福特公司搬遷電機(jī)房、減少噪音等，相關(guān)部門(mén)支援小區(qū)綠化苗木等。桃園中櫪自立社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)和做法還有很多值得介紹的地方，如運(yùn)用信息化管理手段，尤其在安保、小區(qū)服務(wù)等方面，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)全方位與社會(huì)聯(lián)通的全息系統(tǒng)。這些都給我們很大啟發(fā)。

二、臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理給上海的啟示

（一）產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是解構(gòu)臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)管理體系機(jī)制的關(guān)鍵

英國(guó)啟蒙思想家洛克認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)權(quán)是人最重要的自然權(quán)利。人要有財(cái)產(chǎn)權(quán)，首先要有財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而擁有由這些財(cái)產(chǎn)而來(lái)的一系列權(quán)利，如管理、處置、收益等。有了私產(chǎn)私權(quán)，并落實(shí)了對(duì)私產(chǎn)私權(quán)的尊重，人才有尊嚴(yán)、才有動(dòng)力、才有活力。臺(tái)灣地區(qū)業(yè)主主導(dǎo)物業(yè)管理的積極性、主動(dòng)性高，究其原因就在于尊重了物業(yè)作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定性。正是基于這點(diǎn)，自治成為臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)的核心，而這又恰恰符合居住社區(qū)物業(yè)管理的根本屬性。從本質(zhì)上講，居住社區(qū)是居民自治的范疇和領(lǐng)域，充分發(fā)揮群眾自治作用是實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理內(nèi)生和不竭的活力。財(cái)產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一，活力與自治相統(tǒng)一。在這些要素不具備或者相背離的情況下，物業(yè)管理上不去也就不足為奇了。

（二）物業(yè)領(lǐng)域市場(chǎng)開(kāi)放度、社會(huì)化程度高

臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)市場(chǎng)體系和構(gòu)成要素是充分自由、充分開(kāi)放的，業(yè)主、社區(qū)管理委員會(huì)、委員會(huì)的專(zhuān)兼職人員，物業(yè)顧問(wèn)企業(yè)，各種服務(wù)性的團(tuán)體個(gè)體可自由組合。其市場(chǎng)準(zhǔn)入也是開(kāi)放的，尤其對(duì)個(gè)體性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組織，如個(gè)體的水電工、維修工以及其他技術(shù)勞務(wù)人員都納入其物業(yè)市場(chǎng)體系。其社區(qū)物業(yè)活動(dòng)、物業(yè)管理事務(wù)，基本全由社會(huì)自我組織、自我調(diào)節(jié)完成，需要政府介入的地方很少，甚至連這些對(duì)應(yīng)的行政部門(mén)都不用設(shè)置。這些給我們不少啟發(fā)，如物業(yè)類(lèi)企業(yè)尤其居住社區(qū)物業(yè)類(lèi)管理企業(yè)是不是一定要有規(guī)模，要大、要新、要強(qiáng)，看來(lái)還是要形成符合居住物業(yè)自身領(lǐng)域特點(diǎn)的企業(yè)格局、經(jīng)營(yíng)模式、適當(dāng)規(guī)模以及行業(yè)準(zhǔn)入、經(jīng)濟(jì)管理等。再者，啟發(fā)我們一定要相信市場(chǎng)、相信社會(huì)，它們一定會(huì)將各類(lèi)資源有效打理、有效組合，這是一個(gè)能產(chǎn)生內(nèi)生活力、原生動(dòng)力的源泉。

（三）社區(qū)管理委員會(huì)及居住社區(qū)成為社會(huì)活動(dòng)、歷史文化傳承的中樞

這主要與臺(tái)灣地區(qū)物業(yè)領(lǐng)域的去經(jīng)濟(jì)化原則以及社會(huì)事業(yè)定位相關(guān)聯(lián)。臺(tái)灣的居住社區(qū)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是社會(huì)事業(yè)范疇，他們的物業(yè)管理確定了這么一個(gè)基石：物業(yè)管理領(lǐng)域不屬于經(jīng)濟(jì)范疇，屬于社會(huì)自治范疇，屬于社會(huì)事業(yè)范疇。我們則把物業(yè)管理作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，列入第三產(chǎn)業(yè)，是要為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富的，作為微觀的企業(yè)而言，是以盈利為主，怎么賺錢(qián)快怎么來(lái)，怎么賺錢(qián)容易怎么來(lái)，怎么賺錢(qián)多怎么來(lái)。難以想象以這樣的經(jīng)營(yíng)思想為指導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)去設(shè)計(jì)各種社會(huì)文化活動(dòng)以及增益?zhèn)€人道德、健康、綜合素養(yǎng)等的公益活動(dòng)。

（四）物業(yè)矛盾糾紛少，社區(qū)和諧度高

正是由于上述幾點(diǎn)，臺(tái)灣地區(qū)居住社區(qū)物業(yè)矛盾的自我協(xié)調(diào)機(jī)制能有效運(yùn)轉(zhuǎn)，矛盾和糾紛也很少呈對(duì)抗性。如物業(yè)費(fèi)的收繳問(wèn)題，在臺(tái)灣是業(yè)主與社區(qū)管理委員會(huì)的事情，其實(shí)質(zhì)則是小我和大我的問(wèn)題，矛盾呈現(xiàn)出柔性。而在我們這里是業(yè)主和企業(yè)的問(wèn)題，是對(duì)抗性的。再如社區(qū)公共產(chǎn)權(quán)的管理和各類(lèi)經(jīng)營(yíng)收入，因?yàn)?/p>