國內標桿地產(chǎn)集團-地產(chǎn)財務-房地產(chǎn)增值稅政策講解課件

增值稅政策講解增值稅制度改革歷程一房地產(chǎn)業(yè)務增值稅政策解析二三減稅降費政策分享增值稅政策講解增值稅制度改革歷程一房地產(chǎn)業(yè)務增值稅政策解析二0

增值稅制度改革歷程增值稅制度改革歷程1增值稅改革路線圖年度事件1994增值稅暫行條例及實施細則頒布實施，初步建立增值稅管理體制2004東北老工業(yè)基地試行消費型增值稅改革2007試點范圍擴展至中部26市2008試點范圍擴展至內蒙東部2009增值稅由生產(chǎn)型增值稅向消費型增值稅全面轉型增值稅改革路線圖年度事件1994增值稅暫行條例及實施細則頒布2增值稅改革路線圖年度事件2012-2016分步推進營業(yè)稅改征增值稅試點，最終全面完成營改增2017取消13%的稅率，四檔稅率簡并至三檔，原按13%征稅的與居民生活、農業(yè)生產(chǎn)、文化宣傳相關的23類貨物改按11%征稅2018將制造業(yè)等行業(yè)的適用稅率由17%降至16%，將交通運輸、建筑等行業(yè)適用稅率由11%降至10%。統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標準，對符合條件的先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)退還期末留抵稅額。2019深化增值稅改革，將制造業(yè)等行業(yè)的適用稅率由16%降至13%，將交通運輸、建筑等行業(yè)適用稅率由10%降至9%。進一步擴大進項稅抵扣范圍，完善抵扣鏈條；試行期末留抵退稅制度，減少因留抵導致的企業(yè)資金占壓問題。

增值稅改革路線圖年度事件2012-2016分步推進營業(yè)稅改征34房地產(chǎn)業(yè)務業(yè)增值稅政策解析4房地產(chǎn)業(yè)務業(yè)增值稅政策解析4銷售不動產(chǎn)，是指轉讓不動產(chǎn)所有權的業(yè)務活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。以租代售方式的增值稅處理劃撥房產(chǎn)土地轉讓

應稅范圍—銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)，是指轉讓不動產(chǎn)所有權的業(yè)務活動。不動產(chǎn)，是指不能5銷售無形資產(chǎn)，是指轉讓無形資產(chǎn)所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產(chǎn)。技術，包括專利技術和非專利技術。自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。其他權益性無形資產(chǎn)，包括基礎設施資產(chǎn)經(jīng)營權、公共事業(yè)特許權、配額、經(jīng)營權(包括特許經(jīng)營權、連鎖經(jīng)營權、其他經(jīng)營權)、經(jīng)銷權、分銷權、代理權、會員權、席位權、網(wǎng)絡游戲虛擬道具、域名、名稱權、肖像權、冠名權、轉會費等。

應稅范圍—銷售無形資產(chǎn)銷售無形資產(chǎn)，是指轉讓無形資產(chǎn)所有權或者使用權的業(yè)務活動。無6建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。

應稅范圍—建筑服務建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝7銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率)當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。“當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品—一般計稅方法銷售額的計算公式如下：房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品—一般計稅方法8支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。接盤項目銷售地價款的扣除問題房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品—一般計稅方法支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地9房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目一旦選定簡易計稅方法，36個月不得變更為一般計稅方法一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照財稅〔2016〕36號文件第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。注意：已稅款稅款抵減應納稅額的時間

房地產(chǎn)企業(yè)銷售老項目—計稅方法可選房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可10房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅注意：不動產(chǎn)轉讓納稅義務發(fā)生時間與房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預繳的銜接(不得扣除土地出讓金)應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算簡易計稅方法和一般計稅方法都需要預繳一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售預收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預11一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)模”為依據(jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設規(guī)模）

不得抵扣進項稅額的劃分一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡12一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

一般納稅人銷售不動產(chǎn)（4月30日前存量房）--計稅方法可選一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動13一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

一般納稅人銷售不動產(chǎn)（5月1日后存量房）—一般計稅方法一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，應適用一般14納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

土地使用權轉讓

納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適15一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。

不動產(chǎn)經(jīng)營租賃一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇1617增值稅減稅降費政策分享17增值稅減稅降費政策分享17小微企業(yè)普惠性稅收優(yōu)惠

對月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅。由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實際情況，以及宏觀調控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日。小微企業(yè)普惠性稅收優(yōu)惠對月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的18深化增值稅改革有關政策增值稅稅率調整增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%對房地產(chǎn)項目公司的影響：1、稅率適用與納稅義務發(fā)生時間2、增值稅進項抵扣與增值稅專用發(fā)票開具與取得3、銷售折讓、服務中止或者退回等情形如何開具紅字發(fā)票及藍字發(fā)票深化增值稅改革有關政策增值稅稅率調整19深化增值稅改革有關政策取得不動產(chǎn)進項稅額一次性抵扣自2019年4月1日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（四）項第1點、第二條第（一）項第1點停止執(zhí)行，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。必須一次性轉入，月份可以選擇深化增值稅改革有關政策取得不動產(chǎn)進項稅額一次性抵扣20深化增值稅改革有關政策國內旅客運輸服務進項稅額抵扣納稅人購進國內旅客運輸服務，其進項稅額允許從銷項稅額中抵扣。納稅人未取得增值稅專用發(fā)票的，暫按照以下規(guī)定確定進項稅額：1.取得增值稅電子普通發(fā)票的，為發(fā)票上注明的稅額；2.取得注明旅客身份信息的航空運輸電子客票行程單的，為按照下列公式計算進項稅額：航空旅客運輸進項稅額=（票價+燃油附加費）÷（1+9%）×9%深化增值稅改革有關政策國內旅客運輸服務進項稅額抵扣21深化增值稅改革有關政策國內旅客運輸服務進項稅額抵扣3.取得注明旅客身份信息的鐵路車票的，為按照下列公式計算的進項稅額：鐵路旅客運輸進項稅額=票面金額÷（1+9%）×9%4.取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式計算進項稅額：公路、水路等其他旅客運輸進項稅額=票面金額÷（1+3%）×3%抵扣事項必須屬于允許抵扣范圍深化增值稅改革有關政策國內旅客運輸服務進項稅額抵扣22深化增值稅改革有關政策進項稅額加計抵減自2019年4月1日至2021年12月31日，允許生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%，抵減應納稅額。

生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人，是指提供郵政服務、電信服務、現(xiàn)代服務、生活服務（以下稱四項服務）取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人2019年3月31日前設立的納稅人，自2018年4月至2019年3月期間的銷售額(經(jīng)營期不滿12個月的，按照實際經(jīng)營期的銷售額)符合上述規(guī)定條件的，自2019年4月1日起適用加計抵減政策。