中原對國六條解讀及應(yīng)對建議

“國六條〞細(xì)那么解讀

及發(fā)展商應(yīng)對策略為您，我做到！2006年6月品控中心出品國六條〞細(xì)那么解讀中原認(rèn)為：這次出臺的國六條的細(xì)那么很“猛〞，短期內(nèi)將使得購房者持幣待購靜觀其變，市場的成交量尤其是房地產(chǎn)三級市場將受一定影響。然而市場最終走向如何，現(xiàn)在還不能妄下定論，因?yàn)槭袌鲞\(yùn)行結(jié)果往往不在政策的制定和出臺，而主要看政策的貫徹和執(zhí)行力度，貫徹得力，效果明顯，投資客退出樓市，樓市運(yùn)行趨于平穩(wěn)，貫徹不力，市場仍將處于越調(diào)控越瘋漲的混沌狀態(tài)。觀點(diǎn)一比照中央今年出臺的“國六條〞及其細(xì)那么，其與去年中央出臺的政策“國八條〞與“新八條〞的一個最重要的區(qū)別在于，去年中央的調(diào)控僅是從方向上給出指導(dǎo)，除了明確一個“營業(yè)稅〞的問題后，其余均由地方政府去做調(diào)整及細(xì)化。而今年，中央不但從“方向〞給出了指引，還在細(xì)那么做出了明確的規(guī)定，并未給地方留有絲毫的盤旋余地。一直以來，出于地方保護(hù)主義，地方政府和中央政府對樓市宏觀調(diào)控一直處于“博弈〞過程，這次能否例外，取決于地方政府對地方利益的權(quán)衡及中央政府對宏觀調(diào)控的真實(shí)態(tài)度了。觀點(diǎn)二中國經(jīng)濟(jì)在2006年一季度的高速開展所帶來的問題，再度引起政府的警惕。據(jù)數(shù)據(jù)顯示頭兩月的固定資產(chǎn)投資增幅那么為26.6%，比去年同期還要高上2%。而央行公布的?貨幣政策報告?還反映：M2同比增長18.8%，M1同比僅增長12.7%，兩者增幅之差的“喇叭口〞為6.1個百分點(diǎn)，這說明一季度廣義貨幣供給量過多，主要在于商業(yè)銀行貸款增長過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于央行年初制定的16％的M2目標(biāo)。穩(wěn)定房價已成為各級政府不可推卸的責(zé)任，地方政府既不能無所作為，更不能為了局部或眼前利益實(shí)施逆向調(diào)節(jié)，所以，地方政府極有可能在自身利益上作出讓步，以平抑高企的房價。觀點(diǎn)三從細(xì)那么來看，存量別墅類物業(yè)和高端住宅將會更顯稀缺，政策天平明顯傾向于高端物業(yè)，然而值得注意的是，此次實(shí)施細(xì)那么中央仍留有余地，如按揭首付新政策稍嫌溫和，同時也未對購置多套住宅和購置非普通住宅設(shè)限等。由此可見，此次調(diào)控并非終極調(diào)控，對于調(diào)控不到位的局部及調(diào)控成效不顯著，或地方政府執(zhí)行不堅(jiān)決的地區(qū)和城市，不排除有進(jìn)一步行動的可能。觀點(diǎn)四細(xì)那么點(diǎn)評〔一〕制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)開展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市〔包括縣城，下同〕人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五〞期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濞曢_展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、方案單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)〔規(guī)劃〕主管部門要會同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，催促各地予以落實(shí)。據(jù)國土部門透露，深圳的‘五年住宅規(guī)劃’將方案在6月15日之前出臺，其對深圳未來五年房地產(chǎn)業(yè)的開展極具指導(dǎo)意義，其將直接影響到市場對后市的預(yù)期，值得關(guān)注?！军c(diǎn)評】〔二〕明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濞晻r期，要重點(diǎn)開展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕面積所占比重，必須到達(dá)開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、方案單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的工程凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這一條對于“那些近兩年通過拍賣，高價從政府手上拿地，且地塊所處的地段及容積率等又不適合做90平米以下的產(chǎn)品〞的開發(fā)商來說，是致命的。其所遷涉到的利益集團(tuán)關(guān)系，及觸及的法律、法規(guī)等還有待地方政府與中央調(diào)和。即使“上有政策、下有對策〞，目前能借助調(diào)整戶型設(shè)計(jì)等方法，如以‘1+1’的方式〔即180平方米的房子用2個90平方米的來代替〕來躲避政策，但一旦中央提高了多套置業(yè)的門檻，方法也就立馬失效。90平方米成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場最新一道標(biāo)志性標(biāo)準(zhǔn)，而且從2006年6月1日開始，90平方米以下住宅必須占到新開工總建筑面積的70%以上，其也意味著未來市場上90平米以下的物業(yè)供給會是個“海量〞?！军c(diǎn)評】〔三〕調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購置普通住房超過5年〔含5年〕轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購置非普通住房超過5年〔含5年〕轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購置房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。一方面5年限期內(nèi)不能成交，將使得三級市場放盤量大幅縮水，短期內(nèi)成交量必然會大幅下降；另一方面這一項(xiàng)政策其實(shí)也變相的抬高了二手房價，此舉雖是為了抑制投機(jī)和投資，但是對海外資金的投資及有大量資金儲藏的買家卻難以控制?！军c(diǎn)評】〔四〕嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對工程資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原那么，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款抵押物。將引發(fā)新一輪開發(fā)企業(yè)的大洗牌，一些綜合實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)將被淘汰出局，這對于資金實(shí)力充足的大開發(fā)商而言是一大利好，在政策出來的當(dāng)天，“滬、深兩市地產(chǎn)股板塊普遍沒有出現(xiàn)去年宏觀調(diào)控政策出臺時的下跌態(tài)勢，而是根本保持平穩(wěn)，其中華僑城還出現(xiàn)了漲停〞就是一個很好的表達(dá)?！军c(diǎn)評】〔五〕有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購置自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。此點(diǎn)否認(rèn)了此前首付將提高至五成的坊間傳聞，充分考慮了中低收入群體的住房需求，但3成左右的購房將受到影響〔根據(jù)中原2006春交會數(shù)據(jù)：有29%的人選擇2成按揭〕。能抑制不合理的購房需求。以價格100萬元的房屋為例，假設(shè)有100萬元的資金，在首付比例為20%的情況下，可以支付5套房屋的首付；假設(shè)為30%，就只能滿足3.3套房屋的首付，在一定程度上減少了購房需求。在供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，需求的減少有利于緩解房價上升的壓力。對于“90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定〞并未限制房產(chǎn)的套數(shù)，可以說中央在此留有余地?！军c(diǎn)評】〔六〕保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供給。各級城市人民政府要編制年度用地方案，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供給規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕和廉租住房的土地供給，其年度供給量不得低于居住用地供給總量的70％；土地的供給應(yīng)在限套型、限房價的根底上，采取競地價、競房價的方法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)工程土地供給，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供給。在限套型、限面積的根底上，以招標(biāo)的方式來進(jìn)行土地交易，其意味著以后土地出讓很有可能更看重開發(fā)商‘出的房價’是否符合限價要求而不是‘出的地價’有多高，從這點(diǎn)上看，地方政府極有可能在自身利益上作出讓步。而為了保證今年全年中低價位、中小套型普通商品住房〔含經(jīng)濟(jì)適用住房〕和廉租住房的土地供給不低于居住用地供給總量的70％，預(yù)計(jì)深圳市下半年土地出讓的重點(diǎn)將在比較偏遠(yuǎn)的地方〔像平湖、坪地、坪山等房地產(chǎn)市場欠興旺的地方〕。停止別墅類房產(chǎn)工程的開發(fā)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供給，現(xiàn)在已開工此類工程將會變得更加的稀缺?！军c(diǎn)評】〔七〕加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定開工開發(fā)日期滿1年未開工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未開工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期開工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積缺乏1／3或已投資額缺乏1／4,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。以后“象征性開工〞的工程將會受到嚴(yán)厲的查處。而對“對超出合同約定開工開發(fā)日期滿1年未開工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未開工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。〞然而土地閑置標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)制定，如何處理也有明文規(guī)定，關(guān)鍵是如何執(zhí)行，這是唯一的焦點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)闋砍恫块T利益太多?！军c(diǎn)評】〔八〕嚴(yán)格控制被動性住房需求。各地要按照?國務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知?的要求，加強(qiáng)拆遷方案管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原那么上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。中央政府嚴(yán)格控制被動性住房需求，目的是為了減少在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下地方政府強(qiáng)制實(shí)施拆遷的行為，表達(dá)了中央關(guān)心弱勢群體。而深圳近期卻在加快城中村的改造，旨在通過城中村的改造來增加商品房的供給，然而其也衍生出大量的被動性需求，與中央背道而馳。【點(diǎn)評】〔九〕加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的工程，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的工程，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計(jì)、變更工程、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。以后對工程的開發(fā)建設(shè)的監(jiān)控將更加嚴(yán)厲，開發(fā)商想隨意更改設(shè)計(jì)沒有那么容易了?！军c(diǎn)評】〔十〕切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處分；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處分，直至撤消營業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。事實(shí)上，在這一點(diǎn)上，深圳在國內(nèi)已走得比較前，深圳在05年對此就有不少政策，如“禁止認(rèn)籌〞、“整頓廣告〞、“明碼標(biāo)價〞“禁止炒買樓花、提前登記、集中開盤等〞，這些措施對深圳的市場秩序的標(biāo)準(zhǔn)起到了一定的作用。而深圳在“國六條細(xì)那么〞出臺后要做的，就是加大措施的執(zhí)行力度，可以預(yù)計(jì)6月份開始或者更晚些時候深圳將引發(fā)一起違規(guī)整頓風(fēng)暴〔像去年一樣〕，但能否杜絕違規(guī)現(xiàn)象還要看以后政府是否堅(jiān)持整頓?！军c(diǎn)評】〔十一〕加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)?！彩硺?biāo)準(zhǔn)開展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購置、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)集資合作建房，制止局部單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為?！彩撤e極開展住房二級市場和房屋租賃市場。引導(dǎo)居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供給。以上三條其實(shí)是說明一個問題，即中央想通過開展廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和住房二級市場來逐步完善住房保障體系，解決低收入人群的住房問題。由此也暗示著，政府出臺的這些方法、細(xì)那么理論上是延遲房價上漲的形勢，但其終級目的并非真正從意義上去解決高房價的問題，如何使消費(fèi)者在一個良好的、穩(wěn)定、完善的體制下，根據(jù)自己的需求去購房，才是政府需要解決的問題?！军c(diǎn)評】〔十四〕建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭俊⒔Y(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息?！彩濉硤?jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導(dǎo)廣闊群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理?？梢灶A(yù)計(jì)，以后政府將逐漸將樓市信息透露給公眾，以后信息不對稱的局面將得到很大程度上的緩解，開發(fā)商和代理商的輿論導(dǎo)向作用無疑會削弱?！军c(diǎn)評】市場開展預(yù)期一個市場分析模型——根據(jù)供需的關(guān)系，市場可分為寂靜、短缺、旺盛、過剩四種類型。需求供給短缺旺盛寂靜過剩市場均衡線價格高成交量大成交量小價格低越靠左上角，價格越高；越靠右下角，價格越低。越靠右上角，市場規(guī)模越擴(kuò)張；越靠左下角，市場規(guī)模越萎縮。房地產(chǎn)業(yè)軌跡——由于需求增長快于供給增長，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場已進(jìn)入短缺期。當(dāng)前價格高于社會及政策的期望價格。價格怎樣才能歸于穩(wěn)定？需求供給短缺旺盛寂靜過剩期望價格當(dāng)前價格當(dāng)前位置回歸路徑一：市場化——不可能的任務(wù)——存在土地壟斷。樓市管理體制矛盾。金融體制矛盾。需求供給短缺旺盛寂靜過剩市場化路徑理想的調(diào)控路徑可采取措施大幅度增加供給。不限制需求。市場表現(xiàn)價格回穩(wěn)。市場規(guī)模擴(kuò)張。進(jìn)入旺盛市場?；貧w路徑二：打擊投機(jī)——需求供給短缺旺盛沉寂過剩中間路徑近兩年調(diào)控的主要路徑采取的措施小幅度增加供給。打擊投機(jī)性需求，局部真實(shí)需求亦受到打擊。理想狀態(tài)下的市場表現(xiàn)價格回穩(wěn)。市場規(guī)模先微縮后穩(wěn)定。市場回歸理性。市場開展軌跡能否走通主要考驗(yàn)在于——房價能否盡快穩(wěn)定，然而05年國內(nèi)大局部城市在政策調(diào)控后，樓價仍然大幅上漲，促使06年更嚴(yán)厲政策的出臺。“國六條〞細(xì)那么目的仍為穩(wěn)定房價并保證中低收入家庭住房改善；隨著這些政策的逐步落實(shí)，市場小戶型供給未來1-2內(nèi)又將成為主流，供給結(jié)構(gòu)將朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善；住宅超前消費(fèi)的現(xiàn)象將逐步得到控制，對土地其他珍貴資源的節(jié)約使用將益發(fā)成為社會共識；消費(fèi)者的居住觀念將更為理性，改善居住品質(zhì)的需求將從過去的主要追求更大面積，轉(zhuǎn)向主要追求住宅性價比和全面居住體驗(yàn)的提升；而稅收、信貸等方面的政策，將使投資性購房市場進(jìn)一步降溫；投資性購房比例過高是市場過于亢奮的表現(xiàn)，適度降溫有助于市場回歸理性，恢復(fù)行業(yè)從優(yōu)勝劣汰中獲得進(jìn)步的機(jī)制。“國六條〞細(xì)那么預(yù)期到達(dá)的效果消費(fèi)者心理預(yù)期對市場的影響——很少有消費(fèi)者和普通投資者能夠?qū)κ袌霈F(xiàn)實(shí)的供求關(guān)系和政策的影響做出高度理性的判斷，而媒體的渲染將嚴(yán)重影響他們的預(yù)期和決定。消費(fèi)者本來就存在過高的期望值。對房價降低和獲得低價位住宅供給的期待心理，將使得許多具有真實(shí)需求的購房者，在短期內(nèi)也選擇持幣待購。局部機(jī)構(gòu)投資者具備理性分析能力，但市場的信心也是其分析因素之一。對市場信心的憂慮已經(jīng)影響機(jī)構(gòu)投資者對房地產(chǎn)股票的短期評級，但由于存在人幣升值的題材，股票房地產(chǎn)股突破政策打壓而強(qiáng)勢突圍的現(xiàn)象，在一定程度上說明了市場資金對房地產(chǎn)行業(yè)未來前景的樂觀看法。本次調(diào)控細(xì)那么出臺，市場將會進(jìn)入2-3個月的觀望期，市場的成交量和價格都將有一定的調(diào)整，但觀望期之后市場表現(xiàn)仍較為樂觀。【中原認(rèn)為】回憶05年“國八條〞后的深圳市場下跌期回漲期下跌期回漲期下跌期回漲期下跌期回漲期在觀望期過后，新政在“改變住房供給結(jié)構(gòu)，增加90平方米以下產(chǎn)品供給效應(yīng)〞最快也需在07年3月以后表達(dá)出來。而深圳市05年銷售的三房以上戶型面積約占66%，06年的供給結(jié)構(gòu)必然會順應(yīng)此趨勢,以三房以上的中大戶型供給為主。換言之在接下來的9個月的時間里，90平方米以下的供給量相對還較小，在供小于求的情況下，市場整體表現(xiàn)還相對樂觀；而對于90平米以上的戶型：本身市場對中大戶型就存在一定的剛性需求，加之從細(xì)那么分析，以后此類戶型僅占整個住宅市場份額的30%，由此會造成供給量大幅減少的預(yù)期，而衍生出更多的非現(xiàn)階段需求，市場表現(xiàn)較為看好。在未來一年的新增供給量里，其所包含的“送面積〞局部還存在，這也為樓價的樂觀判斷創(chuàng)造了條件。中國房地產(chǎn)市場由于存在金融體制、樓市管理體制、土地全壟斷等短期內(nèi)不可調(diào)和的矛盾，故而樓價問題也不能夠得到徹底的解決，房市在觀望期結(jié)束后，其走勢還會可看好。對開展建議與對策【教訓(xùn)】開發(fā)商不愿看到的一幕上?！祪r風(fēng)波05年7-9月，“萬里雅筑〞第一個公開降價，開盤價降低15%；上海地產(chǎn)大鱷型企業(yè)大華集團(tuán)以周年慶典讓利方式對旗下在滬售賣樓盤實(shí)行全線降價，降幅最高達(dá)40%；上海市核心區(qū)的靜安四季苑以每平方米25500元的均價推出新盤，將核心區(qū)3萬元每平方米的行情“縮水〞5000元；上海萬科的“藍(lán)山〞、“春申萬科城〞、“朗潤園〞平均降幅15%。上?！獔F(tuán)退風(fēng)波上海地產(chǎn)十強(qiáng)的大華集團(tuán)所開發(fā)的樓盤“水岸藍(lán)橋〞的51名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒〞遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔(dān)保公司，強(qiáng)烈要求退房，并聲明集體停止歸還房貸。12月21日，63位購房人向人民法院提起了民事訴訟，上海市寶山區(qū)人民法院開庭審理了上海大華退房事件?！斑_(dá)安春之聲〞、“金沙雅苑〞的退房風(fēng)波未平，浦東超大樓盤“風(fēng)雅頌〞的拒收事件又起；“藍(lán)山小城〞也因降價引起前期業(yè)主打起“退房〞旗號。在06年3月前已有房產(chǎn)售出、3月后仍有后續(xù)供給的工程，幾乎無一例外地被卷入了退房、索賠差價的風(fēng)潮?！窘逃?xùn)】上海各方救市銀行：05年10起，建行、農(nóng)行、工行個人房貸政策陸續(xù)松動，新房二手房第一二套普遍可以獲得7成、9折基準(zhǔn)利率的貸款。政府：06年5月份，放寬公積金貸款額度到40萬；對出售自有住房并在出售后一年內(nèi)按市場價格重新購房的納稅人，其出售的現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個稅，按其購房金額占原住房銷售額的比例全部或局部予以退稅?！窘梃b】

開發(fā)商聯(lián)合托市已開盤工程同時提價北京市房地產(chǎn)市場面對05年宏觀政策打壓時，出現(xiàn)東岸、東恒時代、沿海賽洛城、華紡易城、青年匯、國美第一城等眾多樓盤，同時單方面違背口頭承諾、大幅度漲價。局部開發(fā)商成心“捂房〞營造供給緊張局面。未開盤工程推遲開盤時間，提價集中開盤北京市房地產(chǎn)市場面對“國八條〞政策打壓時，出現(xiàn)東岸、東恒時代、沿海賽洛城等多個工程，刻意把開盤時間從“6·1大限〞之前推遲到之后，并“不約而同〞提價。6月份，北京超過50個樓盤同時開盤。開發(fā)商組成聯(lián)盟，聯(lián)合對抗新政受05年房地產(chǎn)政策影響，6月5日在深圳，國內(nèi)名聲最大的地產(chǎn)商民間組織——中城聯(lián)盟——數(shù)十家會員單位的老總聚于萬科總部；6月6日在上海，國內(nèi)另一有影響力的地產(chǎn)商民間組織——工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會——召開座談會。前者是為了“研討當(dāng)前形勢和對策〞；后者的主題是“房地產(chǎn)企業(yè)自律、誠信〞，矛頭卻指向了新政：控訴中央對樓市“有壓無保〞，導(dǎo)致行業(yè)“入冬〞。策略建議未雨籌繆，慎防一跌百跌、一退〔房〕百退，消除購房者觀望疑慮情緒是關(guān)鍵，充分利用客戶“追漲殺跌〞心理，進(jìn)行全員托市；開展商聯(lián)合托市：如舉辦頂峰論壇研究托市策略；建立地產(chǎn)商聯(lián)盟，保衛(wèi)房價，通過聯(lián)盟增強(qiáng)與市場及政府搏弈的力量等。輿論托市：加大報刊、網(wǎng)絡(luò)的輿論導(dǎo)向力度?！窘梃b】防“骨牌效應(yīng)〞全員托市建議：在售工程策略建議在做好對外托市外，練好內(nèi)功打造高品質(zhì)產(chǎn)品和效勞。尤其是一些抗跌性差的物業(yè)：如地段差、產(chǎn)品綜合素質(zhì)低、缺乏品牌支持的企業(yè)。切實(shí)抓好工程質(zhì)量和園林設(shè)計(jì)施工，防止園林“見光〞后或入伙時因?yàn)楣こ藤|(zhì)量和園林效果差導(dǎo)致入伙“退房潮〞。必要時，可追加投入本