房地產(chǎn)項目全程營銷策劃方案

項目全程營銷策劃方案中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。PAGE1中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.目錄第一部分前期發(fā)展策劃1.項目市場調(diào)查分析1.1宏觀環(huán)境分析1.2項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析1.3項目板塊市場分析淡2越.遲0切祖項狗目癥市危場爐定膚位混及挨總京體費思濃路犬2榮.紋1集么項隸目讓競蛛爭屢力鳳分勉析睬2眾.霜2口飛項孫目葬競宗爭物態(tài)辭勢角分舍析被2隔.猶3壞覺項被目叛發(fā)承展峰定漲位擴2號.麻3姜.伍1氣捏發(fā)閉展蓄商蛇定虜位滋2提.鏡4岔沈市西場大定第位凍2奮.煎4排.盡1宇項齊目畫形緒象頸定忘位乓2紀(jì).李4勝.多2需梨價決格充策務(wù)略劑2醫(yī).災(zāi)5晌漏項情目四主崗題嘩定蓬位警2掩.乖5礎(chǔ).嫌1艷主春題括概艷念憂2洋.翠5激.柄2次主傭題昌詮的釋串2艱.帳5胞.床3隸球主統(tǒng)題獸構(gòu)騎筑皮要壇素裝第銷二抬部鍋分筍漁浸營圈銷撤推害廣脅策顧劃師1屠．罪“番金高逸鞏豪號廷紛”炊總鏈體漢推晶廣改背黨景蜓及童思連路糊1森.漸1吧推圣廣由背翁景哈1磁.收2攔推渠廣杜思蚊路忍2閑．強“艦金吸逸銅豪贊廷脾”蛾總康體侵策端劃雞思錦路萌3圍.劉啞項辮目散推愈廣紡階洋段葡3鳳.古1耀推渣廣從出竿發(fā)逝點澇3揀.蛾2吐分抽期盛推箏廣如模痛式咬安鐵排退3鼓.酸2打.宵1儉市漠場途預(yù)毅告季期蠻3介.著2口.咐2借整準(zhǔn)體陳造墊勢戒期載3敵.售2讓.南3巖開子盤稈引宵導(dǎo)嫌期疑3危.祖2柴.聰4船暗內(nèi)迷部喬認司購貍期奉3臥.陰2統(tǒng).閣5牛開放盤勞強陽銷回期洲4特.監(jiān)銷唱售漸必怎備濕條藥件處4歌.灶1勁法奮律娃文反件光4泳.沸2痰現(xiàn)續(xù)場葬包憂裝竊4裹.垃2借.劃1厚售敢樓數(shù)大睬廳揚4似.棋2諸.凍2壯示禿范龜單帝位紋4誓.褲2校.倒3皇工辦地述圍轎4黎.紋2灘.膀4附戶喉外液廣梁告遲牌久4加.壞3鐮宣柏傳呀造繁勢瓣4艙.艇4斷銷歷售水工臘具縱4針.剖5非銷左售超策斃略燈5熱.表媒痛體陡選摘擇節(jié)5現(xiàn).概1賢廣事告折媒斷體鈴5肥.嫂2歐自祥投酸媒掌體驚5老.思3趕媒辭體鋤組維合滅6判.啄推諒售院單勤位洲策壽略魄6漿.預(yù)1臟目梢的難6媽.嬌2敘銷路售娘進梢度賊控含制寫6誦.羞3釘價泉格領(lǐng)策主略償6棕.鈴3迅.蛛1咬項描目洽價紹格胡制溉定每原祥則西6奏.爛3既.盞2餐確菠定戒項遼目偉價喪格樹的批影冤響見因聲素版6太.潛4鹿銷雙售學(xué)渠烏道塑6捷.暗4技.舞1痕現(xiàn)秋場產(chǎn)銷割售妖6晴.沒4心.末2茶房響展博會與6稠.舅4槐.耕3柱聯(lián)蹲誼狗會圓7熟.切造善勢請活陣動懼及風(fēng)促祝銷落手情段虎匯圍總佳7舊.撲1踐造北勢及活茄動濫匯桿總贊7智.栽1餐.碼1敢活倍動綿目龍的偶7叔.濱1耳.幕2理活猜動缺分良類令7傷.盛2童促亂銷蒼活閘動我匯減總霜7畝.歇2管.集1丘活逼動險目揚的昌7著.摸2擺.頌2散活啦動暫形伏式領(lǐng)8議.弄銷什售陡計跳劃盆9粥.劈費禽用林預(yù)歸算鋪9喉.悲1約售字樓禿處括、置現(xiàn)問場計包敞裝獎9僑.祖2爹廣瞎告廣投繞放淹及畢媒真體以9拴.遭3火銷氧售脾費嘗用緊第米一塑部閣分廊圖蝦前組期譽發(fā)頭展哈策勺劃行販項撲目柳市淘場龍調(diào)泰查活分宰析捆1杜.拍1臂宏削觀弦環(huán)導(dǎo)境往分巧析釣和蓮其青它慰任莖何手行飛業(yè)海一蘇樣母，居房核地烏產(chǎn)丘的君健勾康霜、窩穩(wěn)盯步豐發(fā)胸展蝦與戲宏土觀竹大椒環(huán)垂境院密白不拼可泛分叉，偵對濤經(jīng)競濟齊大價環(huán)椅境瞧的恢進擁行茄基各本安分錄析裂和級預(yù)吹測更，癢將陶有克助累于咱把怪握億投隆資胃方宿向拐，挽樹臥立蹈發(fā)沫展雞信謙心貨，禿金喪逸測豪惠廷悅運丙行橫期侵間反約鐘在稻2思0縫0匯6騾—廉2歸0魂0較7榆年悼間障，澡現(xiàn)銅就撞該擋期丑間缸宏猴觀欣經(jīng)賓濟回環(huán)溜境票預(yù)純測迅分權(quán)析筐如姜下猴：晨1梅.繁1誕.漿1建鋸國掩民站經(jīng)花濟翠平黃穩(wěn)必發(fā)琴展總根邪據(jù)縮新肌華咸社泄《騎金川融文參音考陣》絮《救房碼地晉產(chǎn)洲參莫考膛》側(cè)及堅各進媒椅體吊經(jīng)糾濟掉報弓道族，萬中茅國存當(dāng)棋前西經(jīng)礙濟濫形槳勢惹發(fā)些展浩良燒好酸，軋國聽民供經(jīng)要濟冒內(nèi)辨在淋的睡、梯自塞主押的發(fā)增售長巧機燒制仰正模在社形魯成永，攔經(jīng)溉濟估運承行澡開展始痛出城現(xiàn)貢良況性城互濾動甲局甩面忍，攤以趣投刊資性為盆主揚帶玉動裕經(jīng)套濟壘總琴量幅增營長事，騙以憶消輝費險結(jié)豬構(gòu)之變斧化讓促揀進差經(jīng)催濟鐘結(jié)零構(gòu)旗調(diào)恰整倆，遣使嗓經(jīng)閣濟嬸發(fā)燥展廣進薯入丘了迫市割場或推均進購和添政劍府綁調(diào)青控納良剛性堡互漆動葬的鎮(zhèn)新倘階正段隙，墨對中外鬼貿(mào)愁易艘活炊力勸增蝶強局，肝產(chǎn)岸品川國濤際士競睬爭獵力若增基強皺。某下瞞一狀階壘段周的供經(jīng)濕濟枕工晃作南重交點嗎一簽是提促資進尸經(jīng)謝濟傍持躍續(xù)總較醒快課增抽長鄉(xiāng)，未積增極探完劣善矩消襯費備政踩策必和律消灣費鉤環(huán)餐境蛾，拐擴逐大種消的費猜需畝求者。林二駁是檢增掌加適農(nóng)快民托收泛入喊。成三悶是挺積吧極玻促患進艘就招業(yè)籠和苦再毫就信業(yè)咳。異四面是貫進盆一而步賽深爆化拌各出項櫻經(jīng)綿濟龜體泉制悄改涉革豎。巡五梁是地繼查續(xù)原擴盛大層出蠅口咽和么利傭用逗外奧資鑰。描六片是套加滋強潮財轉(zhuǎn)政身金戚融毛工郵作漁。昏從愧國檔家釣基湊本革的薪經(jīng)娃濟團政纖策凡來摟看乎，拐我向國筐在爽2巡0危0興6粒~籠2蕉0洽0機7寸年櫻期胳間馳，債如泥果隱沒煌有眉突誓變感的奶國臭際探形燈勢革，取國染民型經(jīng)貢濟眾仍致將廈保曬持娃持錯續(xù)訊平喊穩(wěn)蟲增訴長張。推1扁.渴1化.栗2紐房明地診產(chǎn)象業(yè)頁將菌進載入州結(jié)直構(gòu)配性婦調(diào)惜整爛近功年篇來涉中抱國狐房盡地堂產(chǎn)渣業(yè)蛾出把現(xiàn)楚了挖局辛部治過泊熱粉的典現(xiàn)瑞象列，弓高鳳檔議物嶺業(yè)賺開鋪發(fā)朗過薦剩在，脖房所地濤產(chǎn)犧貸箭款傲增煎長擦過但快陪，哈房鍛地紗產(chǎn)什融哨資費過完于株依醉賴孔銀暫行甘，南造策成迫銀欣行壟風(fēng)德險撞過摧大蠢，盟通寺貨丸膨愚脹品的期壓朱力屯增求大是，陰因移此策，諸國餃務(wù)飽院廢副石總紋理游曾賠培恒炎趕在早全晃國蒸房降地綠產(chǎn)警工丹作乖會闖議嘴上鋼說吊，項中雀國封將通重楚點芒發(fā)肥展牲經(jīng)胸濟竭適諒用表房連和至中供低底價直位協(xié)普簡通骨商井品繞住梨房紡，偉主病要冷措誕施領(lǐng)是市嚴(yán)百格貪控過制塞土流地款供最給泄與擋審假批快制結(jié)度臣，藍加摘大也個未人斤房性信惹貸覽款規(guī)力典度倚和烏管用理鴉措李施叮，妙調(diào)緞?wù)炪y勻行頸貸掌款框政莖策阻。米在棕2各0帽0按6呆頭~右2浮0妄0祖7辰年凳間機，外中葬低蒸價管位顏的砌商戒品割房費將潮成遠為遙市摩場享主逢流棚。片實柱力我雄乞厚旬的獄房姨地蘋產(chǎn)縣商攔進叮一作步辣擴飛大歡市完場導(dǎo)份筋額右。沉金缺融涌相刺關(guān)龍政仰策越穩(wěn)宗健誼由功于羊國稠家媽目扭前游的跳經(jīng)腐濟唇政李策困還海是紐以精拉仙動宏內(nèi)糟需鐮、予刺狐激咽個腎人雷消城費武為咐主直，賭加煙上濾東脖北含老批工慕業(yè)挽區(qū)像改誼造告、庫西悟部番大蜘開符發(fā)毒以熔及嘩三恢峽宮等映大賽型青基柳礎(chǔ)估建蚊設(shè)格均旅需左要姨大標(biāo)量侵資科金戚支蒜持勁，懇因州此夸，魂近界年泰來村利阻率繭上坦調(diào)鐮的巧機躁率寨不顫大插。禁央蠻行鬼2膽0弄0凈3故年軟上塔半為年榮報粱告絨中貓，邀貨筋幣糠政甜策欣的豪基別調(diào)鬧是刮“贊人挪民帝幣攤存銅貸槽款些基副準(zhǔn)送利相率弓將村保嘗持饒基隙本王穩(wěn)勿定母”股，崗“隔人宮民描幣裝匯純率屯的騾基誠本梢穩(wěn)殃定荒”棕。用面靈對已人果民蒼幣按升捏值竟的習(xí)壓溪力爆，桐中肢央升的川態(tài)婚度淚是沿：謙保念持手人竿民課幣蹦匯帽率懼基阻本判穩(wěn)掘定季，曬完帝善仆匯鄭率狂形品成角機告制參，廉采侵取陜綜梁合餅措派施哪緩熱解秧人現(xiàn)民狼幣硬升證值繁的種壓江力制。敬摔結(jié)往論質(zhì)：萌宏云觀叛經(jīng)始濟留環(huán)帥境辭穩(wěn)寨定火，幣利銅率渠波損動討不否大潮，闊有去利限個膚人敘住精房漆信殲貸指，看中花低讀檔慘樓骨盤存開腳始話增干量都，傭市丙場土資剩源弟進教一架步召集灰中倆在管大符型紗地種產(chǎn)豐商結(jié)手蚊中唐。踐房征地近產(chǎn)汪業(yè)桌進組入挺結(jié)嶺構(gòu)捕性倆調(diào)全整齊，遠整展體完樓學(xué)價館向贏下服。背1元.蘭2負剪項鵲目即所丹在莊地陰房每地嘩產(chǎn)劫市號場闊狀鄰況石分皆析專1注.襲2禍.晃1怨中口山朽市圍房摔地銀產(chǎn)子市蒜場吸現(xiàn)辜狀程剖織析白（之市娛區(qū)限）資中貨山源市晨房槽地抖產(chǎn)干市居場我目腹前拋呈橋現(xiàn)遙出跪以謝下南特住點轉(zhuǎn)：且2挑0秩0炒5衫年此1奮-窮1蜻0裹月燦房冠地耍產(chǎn)乖市瘦場公概查況使1針.晨2單.與1肆.渾1兄、樸2或0牢0睛5葬年脹1鄉(xiāng)-滋1悼0歇月宏商糊品慧房綁施墻工喊、磨竣代工岸面呈積邊及聲銷秩售忌面冰積元（誓數(shù)快據(jù)續(xù)來熟源貌中異山弊統(tǒng)架計男局結(jié)）澤：指標(biāo)名稱1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月商品房施工面積（萬平方米）-388．1累計54.221.7426.9535.5556.2121.8970.1359.92商品房竣工面積（萬平方米）-18．67累計8.358.5827.6924.929.1822.8315.3320.45商品房銷售面積（萬平方米）15．73累計6.6112.8319.7113.7725.9230.1417.8211.07凡妙呀姜肚鍛注貢：為2塞月震份造數(shù)基字燒為透1包、果2別月傷份陳的榴累館積糠數(shù)漁字縫。壁(敬2污0槽0播5桐年啞1垮-蘿1預(yù)0煮月居商匠品藍房濁施濕工尖、改竣護工水面污積漲及瓜銷挽售兄面狹積瞇走友勢樂圖卵)施工面積施工面積寨由轎上親圖怪可喚見石，襪項冶目攻一療般說會仇選稿擇巧在書1墊、糠2殃月健份兆立樹項絞、崗報紹建篩、示施譽工戚，摟趕徑在增年邊中子銷扯售扔旺惱季登到稍來桑時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型谷別數(shù)墅箭項螞目僵玉犧湖線山俊莊昏。結(jié)論：●從中山市中心城市各大板塊的地段經(jīng)濟、行政、歷史文化、交通狀況、市政配套設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、樓房供應(yīng)量，物業(yè)價格水平，潛在消費者理想擇業(yè)區(qū)域綜合因素，調(diào)查分析，樓房的價格策略必須考慮區(qū)域片區(qū)自身價值。區(qū)域片區(qū)自身價值遞減排序：東區(qū)→博愛路區(qū)→北區(qū)（指石岐區(qū)）→西區(qū)→火炬區(qū)→南區(qū)。中山人擇居觀念依然呈現(xiàn)出比較保守狀態(tài)，地緣性特點明顯，如火炬區(qū)、南區(qū)、西區(qū)高端客戶主要流向東區(qū)、博愛路區(qū)。中山房地產(chǎn)市場上概念炒作不成熟，消費者對概念炒作接受程度不高，消費者置業(yè)除受地段影響外，置業(yè)呈現(xiàn)出理性特征。對概念炒作較多有博愛路優(yōu)雅翠園、朗晴軒，東區(qū)的頤和山莊、水云軒，火炬區(qū)的健康花城，西區(qū)的藍波灣。從這些概念炒作的項目來分析，這些發(fā)展商多為外地的，似乎都有點照抄異地的經(jīng)營模式。中山市房地產(chǎn)市場對概念炒作接受程度不高，經(jīng)過調(diào)查分析，個人推論主要跟本地消費者的學(xué)歷水平、就業(yè)類型、生活方式、信息接觸靈敏度有關(guān)。中山市人口整體學(xué)歷水平不高，高新技術(shù)工業(yè)數(shù)量少，處于藍領(lǐng)階層的工人占多數(shù)。真正的中產(chǎn)階層聚集于政府部門的公務(wù)員和個體私營老板，因而在中山啟動概念炒作十分艱苦。中山市房地產(chǎn)市場物業(yè)同質(zhì)化程度高，主要是由于其它行業(yè)轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)水平不高造成。因而未來中山市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品走精品化道路是跳出激烈競爭圈層的最重要辦法。如小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、園林綠化雕塑、小區(qū)功能配套設(shè)施、新型環(huán)保的建筑材料應(yīng)用等方面著手。隨著中山房地產(chǎn)市場日漸成熟和城區(qū)可開發(fā)利用的空間有限，小樓盤的生存更加困難。樓市郊區(qū)化、大盤化的發(fā)展是今后幾年房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點。如凱茵新城、華發(fā)生態(tài)園、翠林蘭溪、城市風(fēng)景、玉湖山莊、鄂爾多斯、健康花城、大信的海岸家園等大項目。未來市場上供應(yīng)的高端產(chǎn)品數(shù)量大，單單別墅項目有華發(fā)生態(tài)園（1000畝）、翠蘭林溪（400畝）、玉湖山莊（4000畝）、碧堤灣畔（200畝）、凱茵新城（3000畝）、鄂爾多斯（380畝）、大信的海岸家園（996畝）產(chǎn)品可能由別墅和洋房組合。而鎮(zhèn)區(qū)的別墅項目有橫欄的南珠灣、三鄉(xiāng)雅居樂新城、紅寶石山莊、俊豪名居，小欖的陽光美加等。市場上別墅項目存量有奕翠園、聚豪園、星港灣、陽光花地、永怡花園等。經(jīng)過未來房地產(chǎn)供應(yīng)量的調(diào)查分析，推論：市場上性價比高的、界于中端和高端夾層的產(chǎn)品市場空間巨大。2.0項目市場定位及總體思路2.1項目競爭力分析2.1.1項目自身素質(zhì)及資源高性價比（中檔價格，高檔產(chǎn)品；洋房價格，別墅享受）優(yōu)美景觀(浪漫水景生態(tài)主題園林)完美規(guī)劃（圍合式、南北布局、盡量考慮采光、通風(fēng)、居住、活動與景觀均好性，注重建筑群體的組合關(guān)系，注重建筑細節(jié)對時尚、優(yōu)雅、親和居住氛圍的營造）經(jīng)典戶型（方正實用，功能合理，南北通透，院落情懷）便捷交通（博愛路、105國道、沙溪南路、寶珠路、新濠路交匯處）成熟配套（醫(yī)院、學(xué)校、市場、銀行、郵局等）高雅格調(diào)（歐陸經(jīng)典式建筑風(fēng)格）品質(zhì)地段（沙溪未來CBD片區(qū)規(guī)劃、緊鄰1000余畝生態(tài)園、緊鄰中山主城區(qū)繁華商圈，入則寧靜，出則繁華）主題會所風(fēng)情商業(yè)街運動社區(qū)、學(xué)習(xí)型社區(qū)、休閑社區(qū)、智能社區(qū)規(guī)模適中，住宅總建筑面積8萬平方米，806套的總戶數(shù)，從居住角度來講是比較理想的社區(qū)。2.1.2項目的SWOT分析STRENTH（優(yōu)勢）：●產(chǎn)品優(yōu)勢●價格優(yōu)勢●社區(qū)配套優(yōu)勢●周邊配套優(yōu)勢WEAKNESS（劣勢）：●地段形象稍差●品牌號召力略遜OPORTUNITY（市場機會）●在項目面市期間直接競爭對手較少，產(chǎn)品差異化特征比較明顯●利用規(guī)劃，社區(qū)配套，園林營造淡化劣勢●置業(yè)門檻的相對較低，可供挖掘的客戶范圍廣泛THREAT（威脅）●目前市場上中大戶型競爭激烈，將導(dǎo)致產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，如果項目銷售時間過長，競爭對手可能會不斷增加●外地地產(chǎn)大鱷的挺進，將使整個市場競爭更加劇烈，營銷推廣成本升高根據(jù)對“金逸豪廷”的SWOT分析，我們已經(jīng)清楚項目最突出的優(yōu)勢在于性價比，在營銷過程中重點要提升區(qū)域形象、完善小區(qū)生活配套、提升地產(chǎn)商品牌形象、塑造小區(qū)獨特的個性文化和生活方式。2.2項目競爭態(tài)勢分析2.2.1競爭形態(tài)分析2.2.2產(chǎn)品缺口及項目機會目前市場上的產(chǎn)品尚未將中檔社區(qū)的產(chǎn)品素質(zhì)、生活方式、置業(yè)價格三者加以整合，因此，本項目的機會在于優(yōu)良的產(chǎn)品素質(zhì)、精心營造的社區(qū)生活形象及適當(dāng)?shù)膬r位。2.3項目發(fā)展定位2.3.1發(fā)展商定位發(fā)展商形象定位務(wù)實、穩(wěn)健、誠信發(fā)展商經(jīng)營理念以市場為依托、重視產(chǎn)品品質(zhì)、追求適度超前，為客戶創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間發(fā)展商的競爭理念恪守商業(yè)道德、依靠創(chuàng)新、出色的產(chǎn)品占領(lǐng)市場2.4市場定位中高檔價位、高產(chǎn)品素質(zhì)，面向中高收入群體的高性價比社區(qū)。2.4.1項目形象定位10萬平米城市精英優(yōu)越生活領(lǐng)地，形象需體現(xiàn)陽光、快樂、自信、向上及優(yōu)質(zhì)生活。2.4.2價格策略根據(jù)產(chǎn)品單元的差異性（朝向、樓層、景觀、裝修情況、市場接受度）進行合理訂價，以低于市場同類產(chǎn)品、具有震撼力的價格入市，引起市場的高度關(guān)注，并在銷售的不同階段，根據(jù)市場變化情況，作相應(yīng)的靈活調(diào)整。2.4.3目標(biāo)客戶群定位人員立足于沙溪區(qū)域，輻射周邊十公里范圍內(nèi)的城區(qū)、大涌、沙朗、東升等區(qū)鎮(zhèn)，個人月收入在3000元左右及以上的普通市民和外來人員。年齡以25~40歲之間為主；職業(yè)以當(dāng)?shù)厣虅?wù)人員、年輕公務(wù)員、個體戶、私營業(yè)主、教職員工、醫(yī)護人員、企業(yè)的中高層管理、技術(shù)人員、自由職業(yè)者等為主?！裆诚?zhèn)：四個工業(yè)區(qū)、2100多家工商企業(yè)、7000多家個體工商戶、三個專業(yè)批發(fā)市場。2公里范圍內(nèi)聚集大量公共事業(yè)單位和政府辦事機構(gòu)。主流客戶群：個體戶、工薪階層、公共事業(yè)單位職工、私營企業(yè)主購房動機主要表現(xiàn)：二次置業(yè)改善居住環(huán)境，第一次置業(yè)（安居樂業(yè)），方便上班、結(jié)婚用房●西區(qū)：西區(qū)與沙溪鎮(zhèn)一線之隔，西區(qū)商貿(mào)業(yè)繁榮，酒店業(yè)、娛樂業(yè)、飲食業(yè)異常發(fā)達，各種各樣的專業(yè)批發(fā)市場等，聚集了大批年輕工薪階層和個體戶。主流客戶群：工薪階層、個體戶購房動機主要表現(xiàn)：第一次置業(yè)（安居樂業(yè)）、方便上班、結(jié)婚用房●石岐區(qū)、東區(qū)、南區(qū)：從事第三產(chǎn)業(yè)、公共事業(yè)或從事生產(chǎn)的年輕工薪階層。購主流客戶群：工薪階層、公共事業(yè)單位職工房動機主要表現(xiàn)：第一次置業(yè)（安居樂業(yè)）、方便上班、結(jié)婚用房?！翊笥浚核綘I企業(yè)主、個體工商戶、高級管理人員和高技術(shù)人員。大涌鎮(zhèn)與沙溪鎮(zhèn)在地緣上同稱隆都，在風(fēng)俗上和人文情懷上比較接近，而且在親緣上有連帶關(guān)系。主流客戶群：中小型私營企業(yè)主、個體工商戶、管理人員和高技術(shù)人員。購房動機主要表現(xiàn)：向往城區(qū)生活和改善居住環(huán)境且方便照料自己事業(yè)，安居樂業(yè)和解決戶籍問題。●東升、板芙、橫欄：主流客戶群：私營企業(yè)主、個體工商戶、管理人員和高技術(shù)人員。購房動機主要表現(xiàn)：向往城區(qū)生活和改善居住環(huán)境，又想節(jié)約購房成本。2.5項目主題定位2.5.1主題概念金逸豪廷——精英生活，城市座標(biāo)2.5.2主題詮釋●精英代表著一種特定的客戶群體，精英生活就很旗幟鮮明地闡述我們項目是針對這種特定客戶群量身定做的，此外精英生活蘊含著一種優(yōu)越的、精品的、高雅的生活。●金逸豪廷位于中山市中心組團板塊，沙溪鎮(zhèn)入口的朗心綜合商務(wù)區(qū)，該位置被沙溪鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)成沙溪鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑，代表沙溪鎮(zhèn)城市建設(shè)的的形象，發(fā)展的潛力不言而喻，用“城市座標(biāo)”高度概括我們項目將要打造城市的標(biāo)志性建筑。2.5.3主題構(gòu)筑要素產(chǎn)品的優(yōu)越性提供了高品質(zhì)的生活空間適中的價位提供置業(yè)的可能性主題會所、戶外運動休閑設(shè)施、各式各樣的俱樂部組織提供了休閑、學(xué)習(xí)、運動、享受優(yōu)越的條件。精心塑造的“高檔、活力、健康、優(yōu)越”的社區(qū)形象滿足目標(biāo)客戶群內(nèi)心需要被認同的居地身分，從而滿足部份社會認同與尊重的需求。第二部分營銷推廣策劃“金逸豪廷”總體推廣背景及思路1.1推廣背景「金逸豪廷」項目營銷推廣方案是以項目市場定位、產(chǎn)品定位和目標(biāo)客戶群定位為基礎(chǔ),并以其作為整體策略的根本性支撐,從而貫穿于整個營銷宣傳策略之中,使未來的宣傳推廣可以充分體現(xiàn)「金逸豪廷」的真實質(zhì)量。項目現(xiàn)狀是宣傳推廣的實際操作性因素。一期項目預(yù)計5月上旬開工,按照項目之工程建筑進度,基本于2006年9月份內(nèi)部認購，2007年10月1日示范單位正式開放。根據(jù)以往的銷售經(jīng)驗,每年的5-10月是房地產(chǎn)的熱銷期,所以本項目如果各方面的前期籌備工作淮備充足,能夠按照預(yù)期時間開盤,明年國慶節(jié)開盤是項目最好的推售時機。1.2推廣思路標(biāo)榜城市中心地塊價值的絕對賣點,引導(dǎo)城市規(guī)劃未來沙溪CBD的識知與關(guān)注。樹立沙溪建設(shè)新亮點,建立新標(biāo)準(zhǔn)都市化住宅理念,即營造新城市主義概念。建立沙溪獨一無二「大」景觀、「新」景觀小區(qū)形象。宣傳公司開發(fā)背景,奠基公司企業(yè)形象。樹立「金逸豪廷」項目市場影響力,奠定項目品牌形象,并為后期項目開發(fā)作好準(zhǔn)備。配合前期的項目推廣階段,突出項目整體形象及時反饋、測試市場的真實反應(yīng),為銷售策略和后期的調(diào)整提供最準(zhǔn)確的參考數(shù)據(jù)?！敖鹨莺劳ⅰ笨傮w策劃思路推廣階段推廣時間推廣目的推廣思路推廣主題市場預(yù)告期2006.04.07–2006.07.30項目初步形象建立,引起關(guān)注顯示地塊位置優(yōu)勢,并宣傳公司開發(fā)背景,塑造項目品牌和公司知名度誠信廣浩，金逸豪廷及家，就在這里整體造勢期2006.08.01–2006.08.31使項目在市場產(chǎn)生多角度,多層面效應(yīng),創(chuàng)造市場熱點標(biāo)榜項目賣點,突出項目質(zhì)量,推出新高尚住宅理念精英生活，城市座標(biāo)金逸豪廷地段篇開盤引導(dǎo)期2006.09.01–2006.09.30正是介入項目一期銷售宣傳,進入內(nèi)部登記，造成旺銷聲勢。深度挖掘樓盤各種優(yōu)勢元素,重組項目宣傳方式和賣點,力求達到市場旺銷的態(tài)勢（貴族）都市生活，（繁華）城市座標(biāo)金逸豪廷地段篇內(nèi)部認購期2006.10.01–2006.10.31樓盤形象及認知的延伸,使市場關(guān)注度得以持續(xù)保持，進入內(nèi)部認購。（已取得預(yù)售證）將客戶認可的賣點擴展,提升并保持項目形象及在市場中的地位,爭奪潛在客群都市優(yōu)質(zhì)生活的標(biāo)準(zhǔn)，由金逸確定(生活篇)開盤強銷期2006.11.01–2006.12.31通過開盤達到強銷的效果，創(chuàng)造市場熱銷。提升并保持項目形象及在市場中的地位,爭奪潛在客群待定項目推廣階段3.1推廣出發(fā)點由于本項目規(guī)模大,開發(fā)周期長,產(chǎn)品涉及住宅、臨街商鋪,所以推廣應(yīng)以打造項目品牌和形象為主,提升項目在沙溪的整體地位。3.2分期推廣模式安排3.2.1市場預(yù)告時間:2006年4月–2006年7月目的:前期的市場潤色的自的主要是將項目首度推出市場,獲取市場認知,并達到前期的客戶積累,爭奪潛在客戶源,并初步樹立公司形象和項目品牌。方式:首度推廣利用新聞采訪、軟性繕稿宣傳、專家訪談等手段,輔以路牌廣告將本項目在市場上推出曝光,這一階段將同時配合項目一期的宣傳進行新聞炒作,使本案成功為城市輿論焦點,引起社會公眾的認知,從而在市場建立項目的深刻印象。手段:以軟性媒體為主,通過大量繕稿、報紙的專題報導(dǎo)、專家訪談等將本項目之形象概念作大量定位。戶外路牌廣告,將項目的形象及奠基信息作適量曝光。3.2.2整體造勢期時間:2006年8月目的:制造市場熱點,引起社會關(guān)注,提升項目印象值和心理價值,烘托受關(guān)注氣氛，為開盤的轟動效應(yīng)做準(zhǔn)備。方式:通過多方位,多角度及多種形式之廣告媒介組合,將本項目優(yōu)勢的素質(zhì)圍繞著宣傳進行規(guī)模較大、針對性較強的宣傳,將整盤的形象不斷充實、完善的同時,使買家進入對本項目之關(guān)注,期對金逸豪廷項目本身產(chǎn)生極高的認同,直至已產(chǎn)生購買欲望。手段:此階段不應(yīng)放棄第一階段的推廣手段,但又要與市場預(yù)告期有所區(qū)分,通過系列式的報紙、路牌、直投雜志進行廣告宣傳,以高密集式的播放頻率,營造聲勢,鞏固項目品牌形象。3.2.3引導(dǎo)期（內(nèi)部登記）時間:2006年9月目的:此階段目的是造成市場轟動效應(yīng),聚集人氣,為開盤熱銷作前期準(zhǔn)備;配合銷售工作的開展,完成預(yù)定銷售指標(biāo),為整個項目的銷售工作全面開展奠定堅實的基礎(chǔ)。方式:此階段的還沒有銷售許可證,只能以內(nèi)部登記的形式進行前期的蓄客，為下一階段的銷售作鋪墊。配合售樓部開業(yè)慶典。手段:整合多方媒體資源和訴求點,引發(fā)爆炸性宣傳效果,戶外廣告加大力度,并直接曝光金逸豪廷的實際賣點,形成區(qū)域和市場的主流氣候。配合戶外、報紙、雜志、燈旗、以及公共宣傳品和自身宣傳品,形成轟動效果。3.2.4內(nèi)部認購期時間:2006年10月目的:保持項目受關(guān)注程度,抬升項目口碑,使項目一直保持高競爭力和市場認同,以縮短銷售周期,快速回籠資金。方式:本階段的實地操作較為廣泛,由于有銷售許可證,在廣告宣傳方面可以神形結(jié)合、雙合推廣。在前一階段的內(nèi)部登記期基本告一段落的前提下,根據(jù)登記的實際情況對推廣模式、渠道和頻率進行調(diào)整,以細化宣傳項目實際賣點為主,并分步循序?qū)㈨椖抠u點推出,保持關(guān)注點的新鮮度,多角度迎合不同需求、不同偏好客戶群的要求，進行開盤炒作、整合營銷、多角度全方位宣傳推廣。手段:以報紙夾報為主,以項目不同賣點為要素,設(shè)計系列廣告,分期推廣,并對推廣效果進行統(tǒng)計分析,將最受歡迎的幾個賣點著重再推出,并結(jié)合戶外和直投雜志,強行塑造項目在沙溪的強勢地位。3.2.5開盤強銷期時間:2006年11月–12月目的:給項目再造聲勢，加大受關(guān)注程度,抬升項目口碑,使項目一直保持高競爭力和市場認同。方式:進行開盤活動炒作、整合營銷、多角度全方位宣傳推廣。手段:以報紙夾報為主,以項目不同賣點為要素,設(shè)計系列廣告,分期推廣,并對推廣效果進行統(tǒng)計分析,將最受歡迎的幾個賣點著重再推出,并結(jié)合戶外和直投雜志,強行塑造項目在沙溪的強勢地位。4.銷售必備條件4.1法律文件五證齊全是項目開售的基本條件之一，具體包括：土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證預(yù)售許可證4.2現(xiàn)場包裝現(xiàn)場銷售環(huán)境應(yīng)該是從外(圍墻、戶外廣告)到內(nèi)(售樓處、樣板間)的和諧統(tǒng)一，是項目檔次高低的最直觀的反映，是銷售人員與客戶交流的主要場所，并直接影響到客戶對項目先入為主的印象。所謂“好環(huán)境，”好心情”，環(huán)境、氣氛的好壞對客戶、銷售員的情緒都有很大影響。建議根據(jù)項目形象定位在正式開盤前做好現(xiàn)場環(huán)境的整治及包裝，具體包括如下方面：4.2.1售樓大廳（完成時間9月1日前，9月10日開業(yè)）售樓大廳是樓盤給客戶的第一印象，從外觀造型上應(yīng)獨樹一幟，能吸引眼球，并且與樓盤整體形象完全相吻合，同時還應(yīng)提升項目的整體印象值。本項目規(guī)模較大，開發(fā)周期長，應(yīng)建設(shè)專門的，高品位的銷售大廳。售樓大廳的位置以視面角角度最大且交通最方便為準(zhǔn),以項目地塊分析，臨寶珠路轉(zhuǎn)角位建設(shè)銷售大廳,并保證一定的高度，則經(jīng)過寶珠路的車輛行人都能夠看到銷售大廳。售樓大廳應(yīng)注重周圍環(huán)境的營造，首先應(yīng)設(shè)置必要的功能區(qū)，如停車位，其次，門前小廣場要設(shè)計現(xiàn)代感的綠植、水景等精致的小景觀，并且設(shè)置醒目的樓盤標(biāo)志。因銷售大廳處于路口的絕佳位置,應(yīng)于大廳外立面上設(shè)計大幅樓盤名稱字樣，樹立本小區(qū)最具吸引力形象。售樓大廳內(nèi)部的設(shè)計首先要注意功能區(qū)刻劃分，具體應(yīng)設(shè)計前臺、模型展示區(qū)、洽談區(qū)、休息區(qū)、辦公區(qū)。前臺不應(yīng)與大門距離太遠，以便值班人員能夠第一時間發(fā)現(xiàn)客戶進門并上前打招呼。模型展示區(qū)應(yīng)與洽談區(qū)有一定距離，以防止參觀模型客與正在洽談客戶互相干擾，或?qū)潜P有不好的看法而影響到其它人想法。洽談區(qū)和休息區(qū)可以相臨，但布置應(yīng)有所區(qū)別，洽談區(qū)布置圓形玻璃材質(zhì)的桌椅(避免方形，因方形不利于拉近銷售員與客戶的距離)，方便銷售員介紹并為客戶計算房價，休息區(qū)應(yīng)布置沙發(fā)和茶幾，主要是為多次看房或己購房的客戶提供一個寬松白的聊天場所，應(yīng)盡量使其喜歡這里的環(huán)境，并經(jīng)常來坐坐，這樣可以帶動大廳內(nèi)的人氣，而且他們會成為樓盤仔的活廣告(己購房的客戶一般都會對自已所買的房子大加稱贊，并期待別人的認可，滿足心理需求)。另外，洽談區(qū)和休息區(qū)可設(shè)計成酒吧風(fēng)格，讓客戶在輕松舒適的氛圍中與銷售代表交流。辦公區(qū)應(yīng)設(shè)有營銷經(jīng)理辦公室、財務(wù)室(現(xiàn)場財務(wù)收款)、主任室(銷售部、客服部等)、公共辦公區(qū)(銷售員)、會議室、更衣室。一般情況下，公司其它部門不應(yīng)設(shè)于銷售大廳，因為其它部門工作人員的進進出出是會影響銷售大廳的氣氛和整體感覺，并干擾銷售人員的接待工作。另外銷售大廳的整體裝修風(fēng)格應(yīng)與樓盤形象定位吻合,內(nèi)部的家具、展柀、燈光、前臺、LOGO、植物的設(shè)計與