商業(yè)定位策劃思路

肥西花世界小鎮(zhèn)商業(yè)定位思路9個(gè)問題1.策劃報(bào)告中需要詳細(xì)的市場(chǎng)精準(zhǔn)分析研判；2.花世界小鎮(zhèn)產(chǎn)品的定位，精準(zhǔn)消費(fèi)客群結(jié)構(gòu)；3.年度的游客量和收入分析；4.業(yè)態(tài)要考慮如何進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)濟(jì)效益；5.業(yè)態(tài)配比和細(xì)分需要落到花世界小鎮(zhèn)的每個(gè)單體建筑上，便于工程做功能配套；6.給出具體的招商模式建議涵蓋租金，招商措施等確保小鎮(zhèn)能夠按照定位的要求和開業(yè)的時(shí)間要求完成商業(yè)招商工作；7.商鋪的銷售分析和具體的建議措施；8.報(bào)告其它部分按報(bào)告組成內(nèi)容進(jìn)行梳理分述；9.招商承接。市場(chǎng)分析和研判1）.肥西的商業(yè)機(jī)會(huì)在哪里

2）.項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)點(diǎn)

3）.部分案例分析

4）.濱湖萬達(dá)文旅城運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀啟發(fā)

5）.結(jié)論1）.肥西的商業(yè)機(jī)會(huì)在哪里肥西的消費(fèi)能力并不弱，但大部分被分流到了合肥市，尤其是消費(fèi)升級(jí)項(xiàng)目。有生活配套需求（永輝超市、綠地新都會(huì)）有消費(fèi)升級(jí)預(yù)期（合肥的后花園，生活方式的體驗(yàn)）見于品牌的戰(zhàn)略意義，建議選擇消費(fèi)升級(jí)，體驗(yàn)商業(yè)，以配合文旅定位，同時(shí)規(guī)避未來的低端競(jìng)爭(zhēng)，挖掘區(qū)域價(jià)值。2）.項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值機(jī)會(huì)點(diǎn)花世界小鎮(zhèn)將改變區(qū)域氣質(zhì)，對(duì)城區(qū)功能、環(huán)境等綜合品質(zhì)有較大提升；未來區(qū)域價(jià)值的體現(xiàn)，不是配套商業(yè)和機(jī)能服務(wù)所能完成的，在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，需要更強(qiáng)的概念和內(nèi)容來推動(dòng)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的缺失和機(jī)會(huì)；文化藝術(shù)成就商業(yè)，商業(yè)帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)，消費(fèi)升級(jí)改變生活方式。3）.部分案例分析紐約SOHO城市游憩商業(yè)區(qū)案例紐約SOHO（SouthofHoustonStreet）位于紐約曼哈頓島的西南端。紐約SOHO是一個(gè)占地不足0.17平方英里，居民人口約為6541人的社區(qū)。五十多年前，SOHO僅是城市的工業(yè)區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)成為紐約乃至美國現(xiàn)代藝術(shù)的代名詞，形成了以藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)為龍頭，餐飲業(yè)、酒吧業(yè)、旅游業(yè)、時(shí)裝業(yè)等多種功能復(fù)合的城市活力中心。藝術(shù)類專業(yè)市場(chǎng)類藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)住宅類藝術(shù)家公寓、“雅皮”住宅辦公類藝術(shù)工作室（畫家作坊）展示及展銷類畫廊購物商業(yè)類購物類購物中心名牌專營(yíng)店時(shí)裝業(yè)休閑娛樂休閑類酒吧業(yè)餐飲業(yè)旅游類旅游業(yè)旅館紐約SOHO城市游憩商業(yè)區(qū)案例半個(gè)世紀(jì)前，紐約開始了從工業(yè)中心到金融中心的轉(zhuǎn)型，曼哈頓島的SOHO區(qū)出現(xiàn)了大量空置廠房。這些倉庫廠房多為高頂沒有隔間的統(tǒng)樓房（Loft）風(fēng)格。頹舊的廠房因租金低廉，使SOHO區(qū)漸漸成為藝術(shù)家聚集的地方。這里成了自由、藝術(shù)、前衛(wèi)的代名詞和開放的藝術(shù)中心。而Loft也逐漸成為一種鮮明的建筑風(fēng)格乃至個(gè)人的生活方式。當(dāng)SOHO成為美國現(xiàn)代藝術(shù)的中心，來此淘金的游客吸引了時(shí)尚店和各類酒吧的進(jìn)駐。畫廊、名牌時(shí)裝、特色餐飲匯集于此，而爵士、藍(lán)調(diào)、鋼琴、搖滾、說唱樂等各種音符充溢在各色酒吧之中。在SOHO，處處可感受創(chuàng)意和靈感的流瀉，甚至坐品咖啡閑看人流都是一種密集的視覺享受。紐約SOHO城市游憩商業(yè)區(qū)案例藝術(shù)是SOHO成功發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力：藝術(shù)帶來人流，而人流又帶來商業(yè)。藝術(shù)是SOHO繁榮的驅(qū)動(dòng)力，同時(shí)藝術(shù)與商業(yè)的結(jié)合，更增添了SOHO前衛(wèi)、時(shí)尚、自由的現(xiàn)代氣息。先鋒藝術(shù)帶來城市活力：藝術(shù)、文化的核心是人，被吸引來的具有活躍思想、創(chuàng)意靈感的窮困藝術(shù)家，而先鋒的、多元的思想之間的碰撞形造就了城市的活力源頭。傳統(tǒng)建筑元素的應(yīng)用：傳統(tǒng)建筑是一座城市的歷史、文化的積淀，承載了城市獨(dú)有的精神，其與現(xiàn)代藝術(shù)的融合形成了一種極佳的城市故事表述方式，成為城市不可復(fù)制的魅力內(nèi)核。K11城市游憩商業(yè)區(qū)案例放眼中國商業(yè)，能讓消費(fèi)者暫時(shí)忘記“商場(chǎng)”這個(gè)名詞的，來自香港新世界集團(tuán)的K11算是一個(gè)。它的每個(gè)項(xiàng)目在藝術(shù)氛圍、環(huán)境打造上，都讓人們目不暇接，在藝術(shù)、人文、自然上的造詣給了人們淋漓盡致的體驗(yàn)感。K11所展現(xiàn)的是博物館中的藝術(shù)與零售，所有品牌、產(chǎn)品、故事以及購物體驗(yàn)都將在這里呈現(xiàn)。K11一直是藝術(shù)與商業(yè)結(jié)合的典范，在藝術(shù)領(lǐng)域有更深的底蘊(yùn)和根基。位于武漢的K11藝術(shù)村就是KAF的一項(xiàng)重點(diǎn)計(jì)劃，自2011年?duì)I運(yùn)以來，一直為藝術(shù)家提供進(jìn)行創(chuàng)作、交流和溝通的平臺(tái)。K11把藝術(shù)家的作品放在商場(chǎng)內(nèi)巡展或永久收藏，讓顧客在購物和休閑期間欣賞到各種風(fēng)格的藝術(shù)作品。K11城市游憩商業(yè)區(qū)案例給商業(yè)中心賦予藝術(shù)中心的價(jià)值K11城市游憩商業(yè)區(qū)案例啟發(fā)大眾與自然之間的親密關(guān)系K11城市游憩商業(yè)區(qū)案例激活年輕的多元文化生活方式K11城市游憩商業(yè)區(qū)案例將藝術(shù)融入商業(yè)：用藝術(shù)打造商業(yè)空間，以獨(dú)特的定位從一眾零售百貨業(yè)中脫穎而出。改造之后的K11，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)70%，365日不斷的藝術(shù)活動(dòng)不斷帶來人流量和關(guān)注度，形成將商業(yè)與藝術(shù)結(jié)合的博物館零售業(yè)態(tài)。將當(dāng)代藝術(shù)帶入人群：藝術(shù)活動(dòng)穿插在購物中心內(nèi)的形式，準(zhǔn)確吸引了目標(biāo)消費(fèi)群體，通過打造個(gè)性藝術(shù)標(biāo)簽的方式，營(yíng)造一種消費(fèi)氛圍和歸屬感，這是多數(shù)購物社區(qū)無法賦予消費(fèi)者的。日本六本木之丘城市游憩商業(yè)區(qū)案例2003年，由KPF建筑師事務(wù)所打造的「六本木之丘」正式竣工，之后此區(qū)更接力開設(shè)森美術(shù)館、國立新美術(shù)館與21_21DesignSight，讓六本木在十年不到的時(shí)間，搖身一變成為東京都內(nèi)最重要的藝術(shù)重鎮(zhèn)之一。2009年起，由港區(qū)自治委員會(huì)與東京藝術(shù)委員會(huì)共同發(fā)起的「六本木ArtNight」，無疑成為此地最重要的藝術(shù)慶典。每年「六本木ArtNight」的開催期間，策展單位根據(jù)當(dāng)年主題，邀請(qǐng)不同藝術(shù)家透過設(shè)計(jì)、音樂、影像與各類型裝置藝術(shù)點(diǎn)綴六本木的大街小巷城市游憩商業(yè)區(qū)案例烏鎮(zhèn)城市游憩商業(yè)區(qū)案例深圳華僑城城市游憩商業(yè)區(qū)案例深圳華僑城創(chuàng)意文化園位于深圳華僑城原東部工業(yè)區(qū)內(nèi)，是由舊廠房改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的工作室，引進(jìn)各類型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，如設(shè)計(jì)、攝影、動(dòng)漫創(chuàng)作、教育培訓(xùn)、藝術(shù)等行業(yè)，還有一些有創(chuàng)意特色的相關(guān)產(chǎn)業(yè)如概念餐廳、酒廊、零售、咖啡等。上海8號(hào)橋城市游憩商業(yè)區(qū)案例上海盧灣區(qū)的特色創(chuàng)意園區(qū)8號(hào)橋，位于上海市中心城區(qū)盧灣區(qū)建國中路8-10號(hào)，占地7000多平方米，總建筑面積12000平方米。園區(qū)由20世紀(jì)70年代所建造的上海汽車制動(dòng)器廠的老廠房改造而成。4）.濱湖萬達(dá)文旅城運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀啟發(fā)酒吧街早期為完成招商與定位需求巨額裝修補(bǔ)貼，如漫咖啡裝修補(bǔ)貼四百平米，約240萬?，F(xiàn)在萬達(dá)茂金街的租賃價(jià)格一層在80~100，一拖二以上的均價(jià)60，免租在2~6個(gè)月不等，看業(yè)主意愿了，整體出租率32%；剛開始一層租金100~300不等，現(xiàn)在租不掉，下調(diào)至80~100；萬達(dá)樂園可客流量周一至周五平均1000人，周末平均5500人。5）.結(jié)論千篇一律的傳統(tǒng)商業(yè)街產(chǎn)品不適合文旅，缺少概念和買賣及商業(yè)氛圍（行話：沒有市場(chǎng)）；從市場(chǎng)供需推導(dǎo)業(yè)態(tài)內(nèi)容，確定商業(yè)定位-引導(dǎo)消費(fèi)升級(jí)-差異化經(jīng)營(yíng)；市場(chǎng)的供與需，城市發(fā)展及生活方式的改變推動(dòng)了假日經(jīng)濟(jì)的崛起，商業(yè)進(jìn)入體驗(yàn)式商業(yè)的發(fā)展期，市民需要城市之外的休憩空間；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位邏輯：來源于生活，高于生活，在文化藝術(shù)和生活美學(xué)以及生活方式提供沉浸式的體驗(yàn)感。花世界小鎮(zhèn)產(chǎn)品定位1）.文化旅游or生活體驗(yàn)？

近郊度假or城市空間？

花世界小鎮(zhèn)商業(yè)定位肥西之于合肥望京之于北京城市空間的一部分不是文旅不是度假城市游憩

花世界小鎮(zhèn)商業(yè)定位據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國人均GDP已于2011年超過5000美元，2015年超過了8000美元，如今，北京、上海等一線城市的人均GDP則達(dá)到了1.5萬美元。在物質(zhì)條件充裕的情況下，人們?cè)谖幕糜?、藝術(shù)創(chuàng)意等精神領(lǐng)域相關(guān)消費(fèi)的增長(zhǎng)也進(jìn)一步成為主流趨勢(shì)。同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)由“黃金時(shí)代”的上半?yún)^(qū)走入“白銀時(shí)代”的下半?yún)^(qū)，在《2016胡潤(rùn)百富榜》中，地產(chǎn)行業(yè)上榜富豪人數(shù)占比再次下降，從2015年的16.1%下降到了15.4%。井噴式的發(fā)展之后，產(chǎn)能過剩與存量積聚使得中國的地產(chǎn)行業(yè)不得不進(jìn)行迭代與顛覆。曾有預(yù)言，藝術(shù)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)行業(yè)高端產(chǎn)品發(fā)展的主流方向之一。由此，在“雙創(chuàng)”時(shí)代中，文旅與藝術(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為扭轉(zhuǎn)中國商業(yè)地產(chǎn)頹勢(shì)的關(guān)鍵之一。城市游憩空間文化成就商業(yè)藝術(shù)提高生活花世界小鎮(zhèn)商業(yè)定位2)RBD花世界小鎮(zhèn)商業(yè)定位城市游憩商業(yè)區(qū)概念詮釋：RBD(RecreationalBusinessDistrict)-城市游憩商業(yè)區(qū)概念最早是在上世紀(jì)70年代由斯坦斯菲爾德（Stansfield）和里克特（Rickert）在研究旅游區(qū)的購物問題時(shí)提出的：所謂RBD就是為滿足季節(jié)性涌入城市的游客的需要，城市內(nèi)集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇物和禮品商店的街區(qū)。RBD初期的主要注意力集中于旅游區(qū)的購物問題，概念引入中國后，RBD的研究則被界定為“城市中由于旅游活動(dòng)和休閑活動(dòng)的需要而逐步發(fā)展起來的城市RBD”，從而延伸到了休閑領(lǐng)域。總結(jié)國內(nèi)外的研究成果，結(jié)合當(dāng)前城市發(fā)展的特點(diǎn)，可以把RBD解釋為：城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施(旅游、購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等）集聚的特定區(qū)域，商業(yè)、游憩業(yè)和旅游業(yè)的互動(dòng)區(qū)，它是以城市商業(yè)中心為基礎(chǔ)，形成的供本地市民和外地游客休息、娛樂、休閑、觀光、購物的區(qū)域，是游憩與商業(yè)結(jié)合的產(chǎn)物，是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分?；ㄊ澜缧℃?zhèn)商業(yè)定位城市游憩商業(yè)區(qū)的城市功能：首先是對(duì)城市建設(shè)影響深遠(yuǎn)：RBD與城市旅游密切相關(guān).因此不但影響城市的合理規(guī)劃，而且涉及城市功能的發(fā)展方向；其次，RBD人為因素明顯：或者屬于政府引導(dǎo)或者屬于商業(yè)開發(fā)，所以從一開始RBD就定位清楚，形成旅游吸引物的時(shí)間短；第三，商業(yè)帶動(dòng)性強(qiáng)：RBD涉及領(lǐng)域比較寬泛，確切的講，游憩商業(yè)中心不僅僅局限在零售業(yè)，而且會(huì)逐步形成城市的特殊商業(yè)區(qū)，因此它對(duì)當(dāng)?shù)貎H僅的帶動(dòng)性很強(qiáng)，甚至?xí)P(guān)乎一個(gè)城市的吸引力、就業(yè)狀態(tài)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。花世界小鎮(zhèn)商業(yè)定位城市游憩商業(yè)區(qū)的城市功能：城市游憩商業(yè)區(qū)(RBD)的形成這不僅僅是一項(xiàng)新型功能植入既有城市之中，重要的是游憩休閑性質(zhì)使城市空間從傳統(tǒng)意義的消費(fèi)場(chǎng)所本身轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)對(duì)象，功能的變遷使其成為超大能量的帶動(dòng)體，促使周邊大量地區(qū)承接新的功能或轉(zhuǎn)換原有功能，而眾多城市道路交通的建設(shè)，都會(huì)將RBD及其周邊地區(qū)培育成為城市中心體系中的一個(gè)新樞紐，使原并不十分活躍的地區(qū)轉(zhuǎn)換為新的城市休閑性商業(yè)游憩活動(dòng)中心，其核心是吸引人流的商業(yè)游憩，這種功能的形成將對(duì)城市產(chǎn)生永久的影響，RBD土地利用方式與強(qiáng)度決定了城市游憩商業(yè)構(gòu)成的二維基面和基本形態(tài)格局，這將影響未來城市空間結(jié)構(gòu)的整體變遷，同時(shí)影響著城市發(fā)展對(duì)場(chǎng)所和空間本身進(jìn)行規(guī)劃和組織的方式方法。3).文化藝術(shù)、生活美學(xué)“祥源生活美學(xué)的價(jià)值觀”僑福芳草地北京購物中心頂層設(shè)有僑福當(dāng)代美術(shù)館，定期舉辦藝術(shù)展覽由蘋果社區(qū)售樓處改造而來的今日美術(shù)館，目前已經(jīng)形成了包括展覽、學(xué)術(shù)、藝術(shù)教育、館藏等在內(nèi)的全方位發(fā)展格局圖為藝術(shù)家石川2017年根據(jù)今日美術(shù)館外景所創(chuàng)作的AR互動(dòng)裝置《謎盒》武漢K11在K11系列獨(dú)有的業(yè)態(tài)及服務(wù)上也做了升級(jí)，比如空中櫻園，比如設(shè)置了工作室與體驗(yàn)館跨層的音樂都市農(nóng)莊。而K11體系內(nèi)首個(gè)室外休閑慢生活街區(qū)，將以輕餐Hightea及新零售業(yè)態(tài)為主，打造全新的武漢時(shí)尚休閑空間。阿那亞在開啟一種全新的社區(qū)營(yíng)造方向，意在讓人的生活變得精彩上海K11創(chuàng)立后第一次重要展覽“印象派大師·莫奈特展”十分火爆“西蒙·丹尼-真·萬眾創(chuàng)業(yè)”展覽現(xiàn)場(chǎng)，OCAT深圳館;圖片來自藝術(shù)家與OCAT深圳館業(yè)態(tài)規(guī)劃如何使得花世界小鎮(zhèn)作為RBD突出業(yè)態(tài)差異？花世界小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)差異人類改造環(huán)境而環(huán)境塑造人類，城市生活更多轉(zhuǎn)向精神領(lǐng)域的追求，原先商業(yè)空間的純物質(zhì)載體性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)空間享受的重視和對(duì)交流空間的重視，其實(shí)質(zhì)是城市文化的改變，其存在為城市居民提供了高品質(zhì)的精神休閑場(chǎng)所。花世界小鎮(zhèn)環(huán)境與行為的每個(gè)細(xì)節(jié)都可以成為文化方式、文化底蘊(yùn)、文化成就的展示，流覽沉浸于具有文化意義的環(huán)境空間中，人們無形中提升了自己的生活品味，對(duì)城市整體文化的提升具有重要意義。準(zhǔn)確地說，它應(yīng)該成為文化行為重要構(gòu)成主體，是城市文化元素對(duì)話、互動(dòng)和城市文化生長(zhǎng)的容器?；ㄊ澜缧℃?zhèn)業(yè)態(tài)差異利用文化輸出的手段才是可以使得花世界小鎮(zhèn)在現(xiàn)有區(qū)位條件、環(huán)境背景、商業(yè)氛圍下，異軍突起的唯一破題手法。而在文化范疇中，當(dāng)代藝術(shù)的表達(dá)方式是最具傳播力、話題性、感知度的文化類型，我們建議：將當(dāng)代藝術(shù)植入花世界小鎮(zhèn)，將藝術(shù)作為驅(qū)動(dòng)力，面