2023年自考類法律自考房地產(chǎn)法2010-2022歷年真題選編帶答案難題含解析

2023年自考類法律自考房地產(chǎn)法2010-2022歷年真題選編帶答案難題含解析（圖片大小可自由調(diào)整）第1卷一.歷年考點(diǎn)試題黑鉆版(共75題)1.試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營中發(fā)包方的權(quán)利和義務(wù)。2.房地產(chǎn)買賣3.下列關(guān)于置業(yè)擔(dān)保公司的設(shè)立條件的說法錯(cuò)誤的是______A.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B.有固定的服務(wù)場所C.有不少于2000萬元人民幣的實(shí)有資本D.有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員4.下列選項(xiàng)中，不屬于房產(chǎn)稅征稅對象的是______A.城市土地上的房產(chǎn)B.農(nóng)村土地上的房產(chǎn)C.建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府所在地的土地上的房產(chǎn)D.尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)5.下列屬于2003年《房地產(chǎn)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中對房地產(chǎn)市場分類的有______A.土地市場B.房屋一級市場C.房屋二級市場D.房屋三級市場E.房屋四級市場6.下列哪些建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理?______A.高科技并能帶動行業(yè)技術(shù)進(jìn)步的項(xiàng)目B.5萬平方米以下的住宅建設(shè)工程C.衛(wèi)生、社會福利等項(xiàng)目D.學(xué)校、影劇院、體育場館項(xiàng)目E.使用國際組織或者國外政府援助資金的項(xiàng)目7.資質(zhì)等級為二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本應(yīng)當(dāng)不少于人民幣______A.800萬元B.500萬元C.300萬元D.200萬元8.下列關(guān)于土地增值稅構(gòu)成要素的表述中，不正確的是______A.土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人B.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額C.因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅D.納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起15天內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)9.下列不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是______A.出讓取得的國有土地使用權(quán)B.張某的個(gè)人房屋C.我國某名牌大學(xué)的教學(xué)樓D.某私營企業(yè)的國有土地使用權(quán)10.簡述商品房包銷的基本流程。11.開發(fā)商不得再自行銷售由包銷商包銷的商品房，這體現(xiàn)了商品房包銷的______特征。A.分工性B.風(fēng)險(xiǎn)性C.排他性D.廣泛性12.下列關(guān)于建設(shè)工程的最低保修期的哪些選項(xiàng)是正確的?A.基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限B.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年C.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期D.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為5年E.建設(shè)工程的保修期，自發(fā)包方與承包方約定的日期起算13.對符合要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在______內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明。A.3個(gè)工作B.5個(gè)工作日C.10個(gè)工作D.12個(gè)工作日14.商品房現(xiàn)售15.國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)依法取得______A.建設(shè)用地通知書B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國有土地使用權(quán)證書D.建設(shè)用地批準(zhǔn)書16.建設(shè)工程投標(biāo)保證金一般不得超過總價(jià)的______A.1%B.2%C.5%D.8%17.下列關(guān)于住房公積金提取和使用的表述，不正確的是______A.職工死亡，其繼承人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額B.職工提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額的，應(yīng)由所在單位核實(shí)并出具提取證明C.住房公積金管理中心可以向他人提供擔(dān)保D.申請人申請住房公積金貸款的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保18.資質(zhì)等級為二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本應(yīng)當(dāng)不少于______A.200萬元B.300萬元C.500萬元D.800萬元19.下列選項(xiàng)中，被拆遷人只能選擇由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，不能選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的是______A.非公益事業(yè)房屋的附屬物B.公益事業(yè)房屋C.非公益事業(yè)房屋D.臨時(shí)搭建的房屋20.房地產(chǎn)21.建設(shè)工程監(jiān)理制度是我國建設(shè)管理體制的一項(xiàng)重要改革，下列哪個(gè)主體有權(quán)規(guī)定實(shí)行強(qiáng)制監(jiān)理的建筑工程的范圍?A.全國人大常委會B.國務(wù)院C.省級人民政府D.省級人民政府建設(shè)行政主管部門22.簡述銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅中稅務(wù)機(jī)關(guān)確定營業(yè)額的順序。23.下列屬于《憲法》對土地管理的規(guī)定的有______A.城市的土地屬于國家所有B.宅基地和自留地、自留山屬于集體所有C.國家為了公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或征用并補(bǔ)償D.對城市土地的開發(fā)、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等進(jìn)行了規(guī)定E.土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓24.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行______A.登記主義B.準(zhǔn)則主義C.申報(bào)主義D.備案主義25.商品房銷售廣告違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》等規(guī)定的，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不包括______A.通報(bào)批評B.罰款C.停止發(fā)布D.補(bǔ)償26.物業(yè)管理服務(wù)合同27.房地產(chǎn)行紀(jì)的實(shí)質(zhì)是______A.代理行為B.居間行為C.咨詢服務(wù)行為D.買賣或出租行為28.商品房預(yù)售需要“五證”齊全，“五證”包括______A.國有土地使用權(quán)證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程開工許可證E.預(yù)售許可證29.新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)______年的暫定期。A.半B.一C.二D.三30.土地增值稅31.由于存量房交易具有其特殊性，故而在存量房交易中處于十分重要地位的是______A.房地產(chǎn)開發(fā)商B.房地產(chǎn)中介C.房地產(chǎn)管理部門D.人民政府32.自治區(qū)劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的______A.70%以上B.50%以上C.60%以上D.80%以上33.業(yè)主34.經(jīng)營性開發(fā)35.國有土地使用權(quán)出讓，由______與土地使用者簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。A.省級人民政府B.市、縣人民政府C.省級以上人民政府土地管理部門D.市、縣人民政府土地管理部門36.依照我國法律規(guī)定，中外合資、中外合作企業(yè)的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸______A.所在地縣級以上人民政府B.中方投資者C.中外合資、中外合作企業(yè)D.外方投資者37.試論我國關(guān)于外商投資企業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)定。38.下列單位中，屬于土地增值稅納稅人的是______A.建造房屋的施工單位B.出售房產(chǎn)的中外合資房地產(chǎn)公司C.房地產(chǎn)管理的物業(yè)公司D.以上均不是39.沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設(shè)工程施工合同的行為______A.有效B.無效C.可變更D.效力待定40.出售公有住房，舊房的抵交價(jià)，可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低，但最多不能低于新房抵交價(jià)的______A.50%B.60%C.70%D.80%41.個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)42.利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積______以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)______以上業(yè)主同意。A.1/2

1/2B.2/3

2/3C.1/2

2/3D.2/3

1/243.下列符合土地出讓條件的有______A.區(qū)域內(nèi)土地達(dá)到“一通一平”B.區(qū)域內(nèi)土地達(dá)到“三通一平”C.區(qū)域內(nèi)土地達(dá)到“五通一平”D.區(qū)域內(nèi)土地達(dá)到“七通一平”E.區(qū)域內(nèi)土地達(dá)到“八通一平”44.迄今為止，各國關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記及其效力的規(guī)定，主要有三種模式：即德國模式、托倫斯模式和______A.美國模式B.英國模式C.法國模式D.日本模式45.趙琳在濱州市某小區(qū)內(nèi)有一處一樓的門面，經(jīng)營著一家餐飲店。2008年7月4日早上6時(shí)許，天降暴雨。小區(qū)人行道下的排洪溝突然爆裂，大量污水迅速涌入地勢較低的餐飲店內(nèi)。店內(nèi)人員來不及搶救店內(nèi)財(cái)物，造成店內(nèi)存放的食品、原材料及部分設(shè)施設(shè)備被污水浸泡、毀損。事發(fā)時(shí)，小區(qū)的物業(yè)管理處也遭受了污水的襲擊。物業(yè)管理處工作人員忙著搶救自己的財(cái)物，沒有派員工對該店的財(cái)物進(jìn)行搶救。據(jù)悉，2005～2008年，該排洪溝已發(fā)生5次爆裂。事后經(jīng)清點(diǎn)，物業(yè)管理處認(rèn)可趙琳遭受的財(cái)物損失為2萬余元。由于賠償問題沒有得到解決，趙琳將物業(yè)管理方告上法庭，要求賠償財(cái)物損失(2萬余元)和停業(yè)損失共計(jì)3.8萬余元。

聯(lián)系所學(xué)，談?wù)勀銓Ρ景傅目捶ā?6.簡述對從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員的管理。47.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起______內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。A.10日B.20日C.30日D.60日48.簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。49.未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處罰款，其罰款的幅度為人民幣______A.1～5萬元B.5～20萬元C.10～15萬元D.10～20萬元50.個(gè)人與單位之間的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，最低可由______A.鄉(xiāng)級以上人民政府處理B.縣級以上民政府處理C.市級以上人民政府處理D.省級以上人民政府處理51.房地產(chǎn)融資擔(dān)保52.下列屬于業(yè)主大會職責(zé)的是______A.召集和主持業(yè)主大會B.選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)C.檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作D.審議年度管理工作計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算53.下列關(guān)于商品房買賣合同示范文本的說法錯(cuò)誤的是______A.文本僅僅具有示范的作用B.當(dāng)事人可以不依照文本而另行簽訂合同C.當(dāng)事人不得約定排除示范文本中的某些條款D.當(dāng)事人就示范文本中沒有規(guī)定的條款可以進(jìn)行協(xié)商54.按照商品房銷售廣告的內(nèi)容和特點(diǎn)，商品房銷售廣告可以分為______A.商品房品質(zhì)廣告B.商品房環(huán)境廣告C.商品房功能廣告D.商品房優(yōu)惠廣告E.商品房現(xiàn)場廣告55.試述房屋租賃合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。56.房地產(chǎn)估價(jià)57.下列屬于免繳城鎮(zhèn)土地使用稅的有______A.軍隊(duì)自用的土地B.綠化地帶等公共用地C.間接用于漁業(yè)的生產(chǎn)用地D.名勝古跡自用的土地E.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體自用的土地58.下列哪個(gè)說法是正確的?______A.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起2個(gè)月內(nèi)開工B.因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，以兩次為限C.既不開工又不申請延期或者超過延期時(shí)限的，施工許可證經(jīng)主管部門吊銷后失效D.以上說法均不正確59.根據(jù)《物權(quán)法》第149條的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的使用年限屆滿，土地使用者要繼續(xù)使用土地的，______A.自動續(xù)期B.應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期C.重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同D.按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金60.公共租賃住房61.耕地占用稅62.試述不動產(chǎn)登記的公信力。63.簡述國有土地使用權(quán)出讓的特征。64.申請人隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的，申請人在______年內(nèi)不得再次申請申請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)。A.1B.2C.3D.465.依照我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請住房開發(fā)貸款的條件包括______A.信用等級較高B.具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)C.開發(fā)項(xiàng)目有“四證”D.開發(fā)項(xiàng)目具有良好市場前景E.自有資金達(dá)到開發(fā)項(xiàng)目總投資的35%以上66.簡述契稅的減免情形。67.縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對______可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。A.二、三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)B.分支機(jī)構(gòu)以自己名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不按規(guī)定出具估價(jià)報(bào)告D.房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)違反禁止行為68.業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)自產(chǎn)生之日起30日以內(nèi)______A.向物業(yè)所在地居民委員會備案B.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級工商行政管理部門備案C.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案D.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府宣誓就職69.土地儲備70.預(yù)購商品房貸款抵押71.當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，面積誤差比絕對值在______以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款。A.1%B.2.5%C.3%D.5%72.拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情形是______A.拆除商品房的B.拆除出租住宅房屋C.拆除原本為共同共有的房屋的D.被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的73.借款人以所購住房抵押的范圍是住房價(jià)值的______A.30%B.全額C.40%D.60%74.下列選項(xiàng)中，哪一項(xiàng)租金包含了成本費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租及利潤等8項(xiàng)內(nèi)容______A.市場租金B(yǎng).商品租金C.成本租金D.福利租金75.簡述房地產(chǎn)開發(fā)的含義。第1卷參考答案一.歷年考點(diǎn)試題黑鉆版1.參考答案：發(fā)包方的權(quán)利包括：(1)發(fā)包的權(quán)利；(2)監(jiān)督的權(quán)利；(3)處理的權(quán)利；

發(fā)包方的義務(wù)包括：(1)維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)；(2)尊重承包方生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)；(3)為承包方提供必要的服務(wù)；(4)組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；此外，還有法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。2.參考答案：房地產(chǎn)買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式，是指轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價(jià)款的行為。3.參考答案：C[解析]設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；(2)有固定的服務(wù)場所；(3)有不少于1000萬元人民幣的實(shí)有資本；(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房；(5)有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員；(6)有符合《公司法》要求的公司章程；(7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。4.參考答案：B[解析]房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房產(chǎn)為征稅對象，以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，其征收范圍不包括農(nóng)村。5.參考答案：ABCD[解析]2003年的《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》把房地產(chǎn)市場區(qū)分為：土地市場、房屋一級市場、房屋二級市場、房屋三級市場。6.參考答案：ACDE[解析]根據(jù)國務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第12條，下列建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理：(1)國家重點(diǎn)建設(shè)工程，主要包括：①基礎(chǔ)設(shè)施、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)中的大型項(xiàng)目；②高科技并能帶動行業(yè)技術(shù)進(jìn)步的項(xiàng)目；③跨地區(qū)并對全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展或者區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大影響的項(xiàng)目；④對社會發(fā)展有重大影響的項(xiàng)目；⑤其他骨干項(xiàng)目。(2)大中型公用事業(yè)項(xiàng)目，主要包括：①供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目；②科技、教育、文化等項(xiàng)目；③體育、旅游、商業(yè)等項(xiàng)目；④衛(wèi)生、社會福利等項(xiàng)目；⑤其他公用事業(yè)項(xiàng)目。(3)成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程。其中建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設(shè)工程必須實(shí)行監(jiān)理；5萬平方米以下的住宅建設(shè)工程，可以實(shí)行監(jiān)理。(4)利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程，主要包括：①使用世界銀行、亞洲開發(fā)銀行等國際組織貸款資金的項(xiàng)目；②使用國外政府及其機(jī)構(gòu)貸款資金的項(xiàng)目；③使用國際組織或者國外政府援助資金的項(xiàng)目。(5)國家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程，主要包括：①項(xiàng)目總投資額在3000萬元以上關(guān)系社會公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；②學(xué)校、影劇院、體育場館項(xiàng)目。7.參考答案：C[解析]根據(jù)《資質(zhì)管理辦法》第5條的規(guī)定，資質(zhì)等級一級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本為500萬以上，資質(zhì)等級二級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本為300萬以上，資質(zhì)等級三級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本為50萬以上。8.參考答案：D[考點(diǎn)]房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度→房地產(chǎn)稅

[解析]土地增值稅是指對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種房地產(chǎn)稅。

納稅人：納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

征稅范圍：土地增值稅的增稅范圍是轉(zhuǎn)讓的國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。

繳納方式：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7天內(nèi)向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

綜上所述，本題選擇D項(xiàng)。9.參考答案：C10.參考答案：商品房包銷的基本流程大致如下：

(1)開發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房；

(2)雙方確定商品房包銷基價(jià)；

(3)不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發(fā)商支付確定數(shù)額的商品房價(jià)款(或者根據(jù)已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價(jià)向出賣人支付已完成銷售的包銷款項(xiàng))；

(4)商品房銷售后，超過包銷基價(jià)部分為包銷商的經(jīng)營收入；

(5)如果低于基價(jià)售出，其不足基價(jià)部分，由包銷商向開發(fā)商補(bǔ)償；

(6)包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價(jià)購入全部未售出的商品房。11.參考答案：C[解析]與一般的委托代理不同，商品房包銷下，包銷商擁有獨(dú)家銷售權(quán)，其包銷行為具有排他性。包銷商的排他性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)開發(fā)商不得再自行銷售由包銷商包銷的商品房；(2)開發(fā)商不能將約定范圍的商品房再允許第三家銷售，否則就構(gòu)成違約。12.參考答案：ABC[解析]根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第40條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。13.參考答案：A[解析]對符合要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明。14.參考答案：商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。15.參考答案：C[解析]國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者作為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。16.參考答案：B[解析]建設(shè)工程投標(biāo)擔(dān)保可以采用投標(biāo)保函或者投標(biāo)保證金的方式，一般不得超過投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過80萬元，招標(biāo)人不得挪用投標(biāo)保證金。17.參考答案：C18.參考答案：B19.參考答案：A本題考查的知識點(diǎn)是拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?。依照我國法律?guī)定，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償方式，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。但是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不做產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只能由拆遷人給予補(bǔ)償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。20.參考答案：房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。21.參考答案：B[解析]根據(jù)《建筑法》第30條規(guī)定，國家推行建筑工程監(jiān)理制度。國務(wù)院可以規(guī)定實(shí)行強(qiáng)制監(jiān)理的建筑工程范圍。22.參考答案：(1)按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

(2)按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

(3)按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)。公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。23.參考答案：ABCE[解析]本題中ABCE項(xiàng)屬于《憲法》對土地的相關(guān)規(guī)定，而D項(xiàng)屬于《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。24.參考答案：B[解析]設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請?jiān)O(shè)立登記。未經(jīng)企業(yè)法人登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊，不得從事經(jīng)營活動。由此可見，在我國設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行準(zhǔn)則主義。25.參考答案：D[解析]商品房銷售廣告違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》、《廣告法》等規(guī)定的，相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)通報(bào)批評、罰款、停止發(fā)布等責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，還應(yīng)依法承擔(dān)刑事責(zé)任。26.參考答案：物業(yè)管理服務(wù)合同是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托從事物業(yè)管理服務(wù)，由委托方與受托方訂立的約定雙方權(quán)利義務(wù)的書面協(xié)議。27.參考答案：D28.參考答案：ABCDE[解析]在實(shí)踐中，一般根據(jù)“五證”來判斷商品房預(yù)售是否合法合規(guī)?！拔遄C”即：(1)國有土地使用權(quán)證；(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(3)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(4)建設(shè)工程開工許可證；(5)預(yù)售許可證。29.參考答案：B[解析]《資質(zhì)管理辦法》第3條把物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。30.參考答案：土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象征收的一種稅。31.參考答案：B[解析]由于存量房與商品房相比具有其特殊性，故而中介在存量房交易的地位十分重要。32.參考答案：D本題考查的知識點(diǎn)是基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度?！锻恋毓芾矸ā返?4條規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上。33.參考答案：業(yè)主是指依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。34.參考答案：經(jīng)營性開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司投資生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，并通過房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)讓，追求經(jīng)營利潤的開發(fā)活動。35.參考答案：D[解析]國有土地使用權(quán)出讓由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。36.參考答案：C本題考查的知識點(diǎn)是涉外房產(chǎn)制度的相關(guān)規(guī)定。外商獨(dú)資企業(yè)的房產(chǎn)歸外商獨(dú)資企業(yè)所有；中外合資、中外合作經(jīng)營的房產(chǎn)，依據(jù)合資、合作合同，房產(chǎn)權(quán)歸中外合資、合作企業(yè)所有，或者中外合作者共有。37.參考答案：(1)外商投資企業(yè)土地使用權(quán)的取得：①土地使用權(quán)作為中國合營者投資的一部分。如果中方合資者以其擁有的土地使用權(quán)折作股本投入合資企業(yè)，或者中方合作者以其擁有的土地使用權(quán)作為合作條件投入合作企業(yè)，那么，當(dāng)這一合資(或合作)企業(yè)的合資(或合作)合同得到批準(zhǔn)，并在所在地縣級以上工商行政管理部門注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)證書后，即取得土地使用權(quán)。②土地使用權(quán)未作為中國合營者投資的一部分，分兩種途徑取得土地使用權(quán)：一是向國家取得，即外商投資企業(yè)按照有關(guān)建設(shè)用地的規(guī)定，通過繳納土地使用費(fèi)而取得土地使用權(quán)；二是向其他土地使用者取得，即外商投資企業(yè)通過土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。

(2)對外商投資企業(yè)使用土地的限制：①外商投資企業(yè)對其占有的土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)；②外商投資企業(yè)用地期限與企業(yè)的經(jīng)營期限相同；③外商投資企業(yè)不得擅自改變土地的用途，如需改變土地使用合同規(guī)定的土地用途，應(yīng)按申請用地程序辦理變更用地手續(xù)：④外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守所在地的建設(shè)規(guī)劃，按照該土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃使用土地，進(jìn)行建設(shè)。

(3)土地使用費(fèi)：根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，外商投資企業(yè)用地，不論是新征收的土地，還是利用中方合資者或者合作者原來使用的土地，都應(yīng)繳納土地使用貲，又稱“場地使用費(fèi)”。場地使剛費(fèi)包括征收土地的補(bǔ)償費(fèi)、原有建筑物的拆遷費(fèi)、人員安置費(fèi)，以及為外商投資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施分?jǐn)偟耐顿Y費(fèi)用等。38.參考答案：B[解析]本題考核土地增值稅的納稅人。土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，具體包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織和個(gè)體經(jīng)營者。39.參考答案：B[考點(diǎn)]房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)→建設(shè)工程施工合同

[解析]根據(jù)我國《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條之規(guī)定，建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條第5項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)定無效：

(1)承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；

(2)沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；

(3)建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的。

所以選擇B項(xiàng)。40.參考答案：D41.參考答案：個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)，是指申請人在申請住房抵押貸款時(shí)，根據(jù)合同的約定購買相應(yīng)的保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人對于合同約定的可能發(fā)生的事故所造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償保險(xiǎn)金責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時(shí)負(fù)責(zé)替借款人償還本息的行為。42.參考答案：B[解析]利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意。43.參考答案：BCD[解析]土地一級開發(fā)是指按照區(qū)域總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求，對一定區(qū)域內(nèi)的城市國有土地和農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的拆遷、補(bǔ)償、安置，以進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使區(qū)域內(nèi)土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的前期開發(fā)活動，土地必須完成一級開發(fā)后才能出讓。44.參考答案：C45.參考答案：該案中物業(yè)管理處未能很好地履行自己的兩個(gè)義務(wù)，造成了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。一是沒有很好地履行對共用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。該排洪溝管道發(fā)生過5次爆裂，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)對此加強(qiáng)防范，在雨季來臨前妥善做好維護(hù)，防止再次發(fā)生爆裂。同時(shí)還應(yīng)采取應(yīng)急措施，以控制損失的擴(kuò)大。二是沒有很好地履行物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范義務(wù)，以及在發(fā)生安全事故后協(xié)助救助的義務(wù)。在明知該排洪溝管道存在安全隱患的情況下，卻無任何防范，且事發(fā)后沒有安排人員來幫助排險(xiǎn)救助，因此對趙琳物品水泡的損失，物業(yè)公司承擔(dān)一定的責(zé)任。至于趙琳的停業(yè)損失，應(yīng)由趙琳舉證證明，否則不予支持。46.參考答案：房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T包括為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。47.參考答案：D[解析]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。48.參考答案：(1)權(quán)利構(gòu)成的復(fù)合型。

(2)權(quán)利客體的特定性與觀念性。

(3)權(quán)利存續(xù)與處分的整體性。

(4)屬人性強(qiáng)。49.參考答案：B50.參考答案：A[考點(diǎn)]主要考查的知識點(diǎn)是土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議的處理問題。

《土地管理法》規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。51.參考答案：房地產(chǎn)融資擔(dān)保是指在房地產(chǎn)開發(fā)融資或消費(fèi)融資活動中，對融出資金的債權(quán)人提供的人的擔(dān)?；蛭锏膿?dān)保，包括保證、質(zhì)押、抵押等常見的擔(dān)保方式。52.參考答案：B[解析]業(yè)主大會履行下列職責(zé)：(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。53.參考答案：C[解析]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房買賣合同示范文本》，這些文本只具有示范作用，并不排除當(dāng)事人另外簽訂合同，或排除示范文本中的某些條款，或就示范文本中沒有規(guī)定的條款進(jìn)行協(xié)商。54.參考答案：ABCD[解析]按照商品房銷售廣告的內(nèi)容和特點(diǎn)，可以將商品房銷售廣告分為商品房品質(zhì)廣告、商品房環(huán)境廣告、商品房功能廣告、商品房優(yōu)惠廣告等。55.參考答案：(1)出租人的權(quán)利義務(wù)。

出租人的權(quán)利包括：①租金收取權(quán)；②用房監(jiān)督權(quán)；③合同解除權(quán)；④房屋收回權(quán)。

出租人的義務(wù)包括：①交付房屋并使之適于使用的義務(wù)；②修繕房屋的義務(wù)；③瑕疵擔(dān)保義務(wù)；④負(fù)擔(dān)出租房屋上合法稅費(fèi)的義務(wù)。

(2)承租人的權(quán)利義務(wù)。

承租人的權(quán)利包括：①房屋使用權(quán)；②優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)；③合同解除權(quán)。

承租人的義務(wù)包括：①支付租金的義務(wù)；②依約使用房屋的義務(wù)；③妥善保管房屋的義務(wù)；④合同終止時(shí)返還原房的義務(wù)。

(3)其他特定人的權(quán)利義務(wù)。

①承租人的同住人對以承租人名義租賃的房屋有共同居住權(quán)，承租人在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

②出租人的繼承人因出租人在租賃期限內(nèi)死亡而繼承其出租的房屋的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。

③承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。56.參考答案：房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。57.參考答案：ABCE[考點(diǎn)]本題考查的知識點(diǎn)是免繳城鎮(zhèn)土地使用稅的情形。

依照我國法律規(guī)定，下列土地免繳城鎮(zhèn)土地使用稅：國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳5～10年；由財(cái)政部門另行規(guī)定免繳的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。58.參考答案：B[解析]建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期，以兩次為限，每次不超過3個(gè)月。既不開工又不申請延期或者超過延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。59.參考答案：A[解析]《物權(quán)法》第149條對有期限的建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期作了原則性的規(guī)定。根據(jù)該條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使權(quán)用期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。60.參考答案：公共租賃住房：是指由公共財(cái)政投資或企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。61.參考答案：耕地占用稅是指對占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種房地產(chǎn)稅。62.參考答案：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，統(tǒng)稱物權(quán)變動。不動產(chǎn)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，具有公信力。

(1)公示原則。

公示原則要求物權(quán)的變動，必須以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)出來。物權(quán)作為對特定的物享有的直接支配和排他的權(quán)利，具有優(yōu)先權(quán)和物上請求權(quán)的效力，如果不以一定的可以從外部查知的方式表現(xiàn)物權(quán)變動，就可能給第三人帶來不測的損害，難以保證交易的安全。

民法上以“登記”為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，以“交付”為動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式。

(2)公信原則。

公信原則包括兩方面的內(nèi)容：①除非有相反的證據(jù)證明，登記權(quán)利人(記載于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人)推定為該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人推定為該動產(chǎn)的權(quán)利人，即“權(quán)利的正確性推定效力”。②凡善意信賴公示的表象而為一定的行為，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，保護(hù)的方式就是承認(rèn)此行為產(chǎn)生的物權(quán)變動的效力。

公信原則是公示原則的必要補(bǔ)充。有了公示原則，我們在進(jìn)行物權(quán)交易時(shí)，就不必顧慮他人主張未公示的物權(quán)。但公示原則不能解決真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)與公示的物權(quán)狀態(tài)不相符合的情況。依據(jù)公信原則，行為人可以信賴登記與占有所公示的物權(quán)狀態(tài)，進(jìn)行交易，而不必?fù)?dān)心其實(shí)際