怡蓮新城小區(qū)物業(yè)管理方案

錦苑小區(qū)物業(yè)管理方案目錄物業(yè)管理公司簡介錦苑概況及管理模式企業(yè)管理理念及服務(wù)理念管理機構(gòu)設(shè)置和人員配置表管理目標(biāo)服務(wù)管理內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)保障承諾書管理費說明相關(guān)建議結(jié)束語附：營業(yè)執(zhí)照一、錦苑物業(yè)管理有限公司介紹錦苑物業(yè)管理有限公司 成立于 1994 年，注冊資本 700萬元?，F(xiàn)為深圳市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。目前正申報國家一級物業(yè)管理企業(yè)。公司 2002年度主營業(yè)收入15780萬元，利潤總額1472萬元。錦苑物業(yè)自成立之日起，堅持走專業(yè)化、市場化、社會化的道路，致力于在全國范圍內(nèi)為各類高中檔物業(yè)提供全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理和會所管理服務(wù)。公司目前管理的物業(yè)面積已達(dá)120多萬平方米：管理的物業(yè)主要分布于深圳、惠州、安徽、哈爾濱、長沙等地。具體項目主要有：深圳市國際商場、上步國際商場、嘉賓國際商場、中心區(qū)國際商場、龍崗國際商場、國企大廈、港逸豪庭大廈、錦湖花園、榭麗花園、融富花園、香蜜樓花園、、綠怡居、惠州陽光100、安徽英華大廈、安徽英華商廈、安徽九華山莊、哈爾濱國際商場、長沙國際商場。同時公司還經(jīng)營管理市中心產(chǎn)權(quán)式酒店一座。公司先后榮獲“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、示范大廈”、“深圳市安全文明小區(qū)標(biāo)兵”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、“深圳市安全文明小區(qū)”、“國家檔案管理二級企業(yè)”等榮譽稱號。同時我公司在2001年順利通過通過ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。我公司管理類型結(jié)合多樣，管理經(jīng)驗豐富，人力資源富足。而且我司具有豐富的樓宇租售中介經(jīng)營實力，曾為多個發(fā)展商的樓盤實施全過程租售，在對我集團(tuán)自行開發(fā)的超高層（45層）酒店式公寓、港逸豪庭848套房屋銷售中取得了銷售套的優(yōu)秀業(yè)績。公司貫徹“管理嚴(yán)明科學(xué)、環(huán)境安全舒適、服務(wù)至誠滿意、追求發(fā)展創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，將深錦苑品牌戰(zhàn)略及 CIS引入企業(yè)文化具備較強的管理水平和力量， 公司設(shè)有總辦、企業(yè)發(fā)展部、市場拓展部、品質(zhì)管理部、計劃財務(wù)部、人力資源部等職能部門及下設(shè)各分支機構(gòu)。 總公司和下屬的各分公司、 管理處共同打造了一支訓(xùn)練有素、技術(shù)全面、技能高超的專業(yè)化服務(wù)隊伍， 在公司管理人員隊伍中具有大專以上文化的占員工總數(shù)80%，具有各類專業(yè)職稱的占員工總數(shù)的 57%。同時，公司在對管轄之商業(yè)物業(yè)保安管理方面，通過建立智能化技防系統(tǒng)，通過治安防范快速反應(yīng)系統(tǒng)，以抽檢、時檢、日檢、周查、月評等各種不同的方式及手段落實安全管理工作，同時不間斷在現(xiàn)場進(jìn)行各種應(yīng)急方案模擬演習(xí)，嚴(yán)控人流、物流、車流的出入和引導(dǎo)，確保各大廈及小區(qū)的安全運行。公司各級保安人員均從中國人民武裝警察部隊和中國人民解放軍海、陸、空三軍退役軍人中選拔出來的尖子人員，年齡平均在22歲左右，熟練掌握各種擒拿格斗、硬氣功、各類軍警棍術(shù)、刀術(shù)等各種防衛(wèi)技能，且《深圳市消防安全上崗證書》和《深圳市保安人員上崗證》的持證率達(dá)到100%。由于狠抓安全管理，公司成立以來來培養(yǎng)出一只訓(xùn)練有素，準(zhǔn)軍事化的保安隊伍，9年來未發(fā)一起重大刑事案件，并連續(xù)多年獲稱市、區(qū)級安全文明先進(jìn)單位稱號。公司堅持“讓業(yè)主滿意、服務(wù)于社會”的服務(wù)理念，奉行100%業(yè)主第一的思想，努力成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為行政主管部門與專業(yè)公司及社會各界都公認(rèn)的好伙伴、好企業(yè)、好朋友。目前我公司在物業(yè)管理領(lǐng)域里已形成了一定的規(guī)模，在社會上具有良好的聲譽和社會知名度，公司的發(fā)展目標(biāo)是逐步在企業(yè)內(nèi)部形成合理的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、科學(xué)的資源配置、先進(jìn)的管理機制、規(guī)范的企業(yè)制度以求迅速擴(kuò)張，形成以資產(chǎn)為紐帶的企業(yè)集團(tuán)管理機構(gòu)，為“深錦苑”這顆南國璀璨的明珠增添耀眼的光彩！錦苑物業(yè)管理有限公司二OO三年十月十八日二 錦苑概況及管理模式1.錦苑概況本次物業(yè)管理范圍為： 住宅小區(qū)內(nèi)所有建筑、 道路、綠化帶的治安， 清潔，綠化，房屋及設(shè)備維護(hù)、維修等住宅小區(qū)占地面積： 70畝，建筑面積約 61600平方米。房屋基本情況： 整個小區(qū)建成后， 共11棟多層，5棟小高層，其中多層為五層異型框架結(jié)構(gòu)，小高層為 12曾框架剪刀力墻結(jié)構(gòu)，一梯四戶，共 39個單元，總計 560戶。其中：1.一期為7棟多層住宅，1-7#樓總建筑面積19776㎡，計190套，現(xiàn)已全部交付使用。二期在建工程總建筑面積31967㎡，其中多層住宅3棟，9-11#樓，小高層住宅4棟，高1#樓，高2#樓，高4#樓，高5#樓共計286套，二期將于2004年11月30日全面交付使用。三期工程最遲于二期工程完工后開工，建設(shè)多層8#樓，小高層3#樓，建筑面積9000㎡，計84套，工期約18個月。4.在建公用建筑一棟，建筑面積 905㎡（其中水泵房 114㎡）綠化面積：18667.6㎡道路面積8331㎡污水檢查井30座，雨水檢查井26座，化糞池17座電梯五部（品牌：臺灣“崇友”）水泵房一座，水泵8個（功率為37KW2臺，3KW2臺，5.5KW3臺，0.75KW1臺）小區(qū)干道燈106盞停車場5個，占地面積約1900㎡，車位約77個自行車房1座，建筑面積96㎡住宅小區(qū)配套設(shè)施有：給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。2.物業(yè)管理模式深錦苑物業(yè)管理有限公司根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及住宅小區(qū)的特點， 本著“精干高效”、“以崗定人”的原則建立住宅小區(qū)的物業(yè)管理機構(gòu)，在原深錦苑安徽公司基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)錦苑和原有物業(yè)的物業(yè)管理，以便更合理統(tǒng)配人力資源，在經(jīng)濟(jì)上實行合二為一的統(tǒng)管模式，提供一體化、專業(yè)化、全方位的物業(yè)管理服務(wù)，為住宅小區(qū)盡最大可能提供各種便利， 提供“不斷超越客戶要求” 的優(yōu)良品質(zhì)服務(wù)， 實施“三好”服務(wù)：“好管家、好朋友、好保姆” 。.企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念：團(tuán)隊意識和吃苦精神 +個性舒張和競爭機制 +先進(jìn)模式和一體化管理1、團(tuán)隊意識和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。 “企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個性舒張和競爭機制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。 個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式， 人有不同層次的需求，員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性， 有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式：以人為中心、強調(diào)服務(wù)、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定，國際質(zhì)量管理體系（ ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T28001-2001）一體化管理體系無疑是最佳選擇，企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系， 用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性?！罢媲懈冻?、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。公司堅持“讓業(yè)主滿意、服務(wù)于社會”的服務(wù)理念，奉行 100%業(yè)主第一的思想，努力成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為行政主管部門與專業(yè)公司及社會各界都公認(rèn)的好伙伴、好企業(yè)、好朋友。四 管理機構(gòu)設(shè)置和人員配置表住宅小區(qū)管理機構(gòu)設(shè)置本項目管理機構(gòu)實行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)安保、保潔和維修三個部門，共需配置36人。安保、保潔和維修由本公司經(jīng)理進(jìn)行歸口管理，各部門日常工作任務(wù)執(zhí)行在經(jīng)理的指導(dǎo)下開展工作。根據(jù)住宅小區(qū)的實際情況，確定錦苑及原有物業(yè)實行共管施行人力資源共享，節(jié)約人力成本，由本公司實施技術(shù)支持。住宅小區(qū)管理機構(gòu)具體結(jié)構(gòu)如下：怡蓮新城管理處客戶服務(wù) 安保服務(wù)隊 保潔服務(wù)組 維修服務(wù)組日常接待巡邏室內(nèi)保潔樓宇自動化服務(wù)提供監(jiān)控室外保潔機電設(shè)備客戶回訪消防有償保潔電梯設(shè)備檔案管理車輛財務(wù)管理文化活動根據(jù)本項目實際情況及公司 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，項目部需設(shè)項目經(jīng)理 1人、管理員2人，財務(wù)人員 1人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。各部門人員配置2．1住宅小區(qū)2．1．1概述根據(jù)住宅小區(qū)實際情況及公司 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，住宅小區(qū)需設(shè)經(jīng)理 1人、管理員2人，財務(wù)人員 1人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。2．1．2人員分配與崗位安排崗位名稱 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注管理本部門員工，處理本部門經(jīng)理 1 住宅小區(qū)、日常事務(wù)，處理投訴等負(fù)責(zé)處理一般事務(wù)，日常接待，管理員 2 一般性投訴接待，鑰匙保管， 住宅小區(qū)、客戶服務(wù)等負(fù)責(zé)處理一般事務(wù)，日常接待，財務(wù)人員 1住宅小區(qū)、收繳費用等2．2安保服務(wù)隊2．2．1概述根據(jù)本項目實際情況及公司ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，項目部安保隊需設(shè)隊長1人，領(lǐng)班(巡邏崗安保員)兼崗1個，設(shè)門崗3個、治安巡邏、監(jiān)控崗2個，實行“三班兩運轉(zhuǎn)”24小時安保運作，共計安保員15人。2．2．2人員分配及崗位安排部門 崗位名稱 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注隊長

1

管理本部門員工，

處住宅小區(qū)、理本部門日常事務(wù)負(fù)責(zé)控制無關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，檢查進(jìn)出大門的物品，檢查門崗9大門安保服務(wù)出入小區(qū)的車輛，收隊發(fā)小區(qū)內(nèi)的信件、報刊雜志指揮車輛停放，檢查巡邏、機車輛狀況，處理消防5報警，維護(hù)消防系動各區(qū)域統(tǒng)，監(jiān)管用戶電梯使用及貨物堆放情況2．3保潔服務(wù)隊2．3．1概述根據(jù)住宅小區(qū)實際情況及公司 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保潔服務(wù)隊需設(shè)隊長1人，保潔員8人，綠化工 3人。住宅小區(qū)公共區(qū)域日常保潔：室內(nèi)：樓道、臺階、電梯。室外：車道、路面。2．3．2人員分配與崗位安排部門 崗位名稱 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注1管理本部門員工，處理本部隊長住宅小區(qū)、門日常事務(wù)住宅小區(qū)綠保潔服 綠化工 3 日常綠地及樹木維護(hù)化帶及路面務(wù)隊保潔員

8

電梯、樓梯及所有公共區(qū)域

外圍及樓道區(qū)域注：每天保潔員8人正常工作。當(dāng)有重大活動需增加人員時由本公司保潔部調(diào)派；綠化工人負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的綠化維護(hù)，大型綠化工程統(tǒng)一由本公司綠化隊負(fù)責(zé)。2．4維修服務(wù)隊2．4．1概述根據(jù)本項目實際情況及公司

ISO9001

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保修期內(nèi)維修服務(wù)隊需設(shè)隊長

1人（兼水暖技工）；變配電房值班員兼工程維修人員

4人,實行“三班二運轉(zhuǎn)”

24小時值班制度，共計工程維修人員

5人。2．4．2人員分配與崗位安排部門 崗位名稱 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注1管理本部門員工，日管理處，各樓層維修服務(wù)隊長常設(shè)備巡檢、保養(yǎng)公共區(qū)域、隊值班4維修員運行維護(hù)、日常報修值班室、小區(qū)注：維修員休息或有重大維修任務(wù)時由工程部提供人員支持。從業(yè)人員的素質(zhì)要求部門 崗位 人數(shù)經(jīng)理1人管理處管理員2人財 務(wù)1人人員維 修維修班 5人工保 安保安隊 15人員清潔清潔綠化部工12人

職責(zé)全面負(fù)責(zé)項目部工作及與客戶聯(lián)絡(luò)協(xié)助項目經(jīng)理，負(fù)責(zé)的日常運作、客戶回訪、檔案管理費用收取與結(jié)算處理日常報修及設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與巡檢安全保衛(wèi)、巡邏公共區(qū)域衛(wèi)生清潔、綠化保養(yǎng)

具備條件本科以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，英語流利，協(xié)調(diào)能力強，精通ISO9001質(zhì)量體系。大專以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，具有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，熟悉ISO9001質(zhì)量體系。大專以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)，具有2年以上物業(yè)財務(wù)管理經(jīng)驗隊長要求工程師職稱，隊員要求四級以上技術(shù)等級，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)。22周歲以上40周歲以下，高中以上學(xué)歷，退役軍人，身高173~178CM，雙眼裸視力1.2以上，身體健康，反應(yīng)敏捷，有安保經(jīng)驗。能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。五 服務(wù)管理內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1．1客戶服務(wù)內(nèi)容接待服務(wù)儀表儀容端莊整潔；按規(guī)定著裝，服裝整潔，佩戴胸卡，頭發(fā)梳理整齊，淡妝、不留長指甲、不涂抹指甲油；接聽電話，做好來電記錄；問訊服務(wù)接受問訊及查詢；處理客戶的郵件；函件、雜志收發(fā)管理；引導(dǎo)服務(wù)門崗安保提供引導(dǎo)客戶至訪問目的地；代辦服務(wù)為客戶提供訂閱報刊雜志的信息；根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志；為客戶開通電話、寬帶等服務(wù)；1．2客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項目

標(biāo)準(zhǔn)上崗前，服務(wù)人員均要做好儀容儀表的自我檢查，做到儀容端莊，儀表整潔，符合各項規(guī)定的要求。上崗后，服務(wù)人員均要站姿端正，精神飽滿，面帶微笑，全神貫注，隨時作好接待客人的準(zhǔn)備。站姿應(yīng)保持兩腳與雙肩同寬，兩手自然垂直。接待

按詩客人要做到熱情主動，禮貌服務(wù)，語言規(guī)范。在規(guī)定的服務(wù)時間內(nèi)，

始終保持有崗、

有人、有服務(wù)。工作程序完善，接待服務(wù)規(guī)范。保持周圍環(huán)境的整潔， 做到無浮灰、無勝跡、無死角、無“四害”，臺面文具、文件堆放整齊有序。做好交接班工作，交接清楚，并有交接記錄。在電話鈴響三聲內(nèi)必須提機，并禮貌應(yīng)答；仔細(xì)聆聽客人要求，若沒有聽清，可禮貌的請客人重述一遍；電話接聽

聽清客人要求，并作好記錄，需要其它部門解決時，填寫相關(guān)表格及時報相關(guān)部門解決；耐心回答客人問題并做詳細(xì)解答；通話完畢等對方掛機后方可掛機；安保服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)2．1安保服務(wù)內(nèi)容大門崗服務(wù)外來人員、車輛進(jìn)出管理物品出門管理日常郵件、報刊雜志的收發(fā)巡邏崗服務(wù)綜合樓公共區(qū)域安全防范管理業(yè)主裝修狀況巡視管理 （裝修施工、 裝修時間、垃圾清運、電梯使用）2．2安保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項目 標(biāo)準(zhǔn)熟悉掌握項目的基本情況；人、車、物品出入檢查、登記；能準(zhǔn)確填寫各種表格，記錄；能熟練掌握對講設(shè)備的操作程序；門崗安保善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員，并能及時正確處理各種突發(fā)事件；及時收發(fā)業(yè)主的郵件、報刊雜志；服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮；巡邏崗安保 能熟練掌握基本情況建筑物結(jié)構(gòu)， 防盜消防設(shè)備， 主要通道的具體位置， 變壓器房，配電房等重點位置的防范等；按時巡邏，按時到指定地點簽到；接到報警不超過兩分鐘趕到現(xiàn)場并報告；處理各種違章，文明禮貌，及時有效，機動靈活，不失原則；及時發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故；確保消防通道的暢通， 及時通知業(yè)主清理堆放在上面的私人用品；總值班室接電話部超過不超過 3聲鈴聲響到指定地點緊急集合90秒或120秒安保工作時限 接到電話到達(dá)現(xiàn)場 120秒提前15分鐘上崗安保員每30分鐘巡邏一次，到指定的地點分別簽到保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)3．1保潔服務(wù)內(nèi)容維護(hù)公共區(qū)域清潔負(fù)責(zé)垃圾清運3．2保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項目樓梯、走廊電梯外圍公共用地及綠化

標(biāo)準(zhǔn)地面、扶手、窗臺、墻面和燈具，無雜物、無積塵地面、墻壁、按鍵盤、電梯內(nèi)部和門，無污跡地毯、電梯槽、天花板以及轎箱四壁無污跡空氣清新，無異味地面及綠地?zé)o雜物、積水，無明顯污跡、泥沙垃圾捅外表無明顯的污跡，無垃圾黏附物設(shè)備間燈具垃圾筒不銹鋼樓層通道地面標(biāo)識、宣傳牌消防栓箱玻璃窗內(nèi)外墻面

喬灌木保持樹型美觀，草坪軋剪整齊，無枯枝、枯葉，無病害蟲害，確?；ú輼淠镜姆泵?、造型優(yōu)美無雜物無水跡和污漬無積塵目視垃圾筒、蓋無污水、污垢垃圾日產(chǎn)日清垃圾筒、蓋表面光亮垃圾筒外無垃圾黏附物亞光面不銹鋼表面無污跡、無灰塵表面光亮水泥地面目視干凈無雜物無污跡無污跡、積塵無污跡、積塵玻璃窗明亮，無明顯污跡；外墻表面無明顯污跡，色澤光亮；金屬及裝飾無明顯污跡，有光澤；工程服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4．1工程服務(wù)內(nèi)容設(shè)備運行設(shè)備的日常檢查設(shè)備日常與定期維護(hù)保養(yǎng)維修保養(yǎng)公用設(shè)施的檢查公用設(shè)施的維護(hù)與修理入室維修服務(wù)4．2工程服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建筑體項目標(biāo)準(zhǔn)觀測房屋無傾斜地基基礎(chǔ)地基無明顯沉降、移位墻體無嚴(yán)重裂縫等無傾斜、變形、弓凸、剝落梁、柱、板主體無開裂和非收縮性裂縫無露筋等每年全面檢查一次墻面/墻體室內(nèi)樓道、樓梯墻面3~4年全面修補、粉刷或噴涂油漆一次頂棚抹灰層牢固無面層剝落和明顯裂縫公共門窗門牢固、平整、美觀、無銹蝕屋面隔熱層/防水層散水坡/雨檐臺/連廊樓板/地面磚建筑小品/標(biāo)示牌道路項目水泥路面道板磚、拼花磚電纜溝蓋板

開關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密，不松動門窗及門窗配件齊全屋面防水層無老化、拉裂、開裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象板端縫、伸縮縫油膏緊貼天溝、落水管、落水口暢通不積水，屋面出入口完好隔熱層無缺少現(xiàn)象與建筑物外墻連接完好無脫離開縫現(xiàn)象無排水不暢通現(xiàn)象無裂縫、起殼、空鼓、下陷表面平整，無破損樓板、地面磚上無水泥渣完好率100%符合安全要求標(biāo)識牌齊全醒目標(biāo)準(zhǔn)整體要求路面平滑無明顯坑洼、破損輕微破損面積每處不超過 0.5平方米邊角整齊無缺口98%沒有松動單塊破損面積大于 20%的道板磚在 100平方米內(nèi)不超過4塊平整不缺少一塊單塊破壞面積不能超過 0.1平方米檔土坡、墻 每處塌陷破損面積不超過 0.5平方米踏步、臺階沒有明顯破損路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設(shè)施完好室外各類圍墻護(hù)欄圍墻整體外觀一致沒有明顯破損和面層剝落門窗、墻面、鎖完好值班室、崗?fù)o損壞需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范道閘色彩鮮明道閥上下靈活自如無損壞配件齊全，手動，自動控制正常路障牢固、無明顯傾斜（10度之內(nèi)）完好，紅白間條鮮明、醒目色彩鮮明車位畫線/禁停線和標(biāo)字體清晰、醒目識標(biāo)識符合要求線條直，寬度一致。路面維修良好路面無坑洼和凹陷無積水、裂痕石料不暴露燈柱垂直埋置牢固燈柱不腐蝕和生銹路燈燈柱上油漆不褪色燈柱上編號清楚燈臀牢固安裝在燈柱上燈罩不損壞，燈正常人行道維修良好曠地 井蓋維修良好路燈維修良好排水項目標(biāo)準(zhǔn)排水通暢井蓋沒有明顯裂紋或破損井壁沒有塌陷雨污水井/蓋井蓋型號符合輕型、重型要求標(biāo)識正確與周圍道路高度保持一致與路面高度不超出正負(fù)2厘米與綠地正常不超出溝體完好明暗溝明溝蓋板齊全溝渠暢通無阻給排水管道（含綠化用水管水閥完好水管閥）無滲漏不管通暢無阻塞排水通暢井蓋沒有明顯裂紋或破損井壁沒有塌陷化糞池井蓋型號符合輕型、重型要求標(biāo)識正確與周圍道路高度保持一致與路面高度不超出正負(fù)2厘米與綠地正常不超出消防項目標(biāo)準(zhǔn)無損壞開關(guān)自如消防檢栓、消防管、消清潔防閥門無滲、漏現(xiàn)象周圍無堆放雜物保持水壓壓力表計在綠色區(qū)噴筒是否暢通干粉滅火器零部件是否完整可見部防腐層是否完好鉛封是否完好有檢驗標(biāo)志六 服務(wù)保障承諾書概述參照《全國城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》 ，以及我公司 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對投標(biāo)書所要求完成的物業(yè)管理的各項指標(biāo)予以承諾。承諾指標(biāo)共分十二項，以表格的形式對各分項指標(biāo)進(jìn)行承諾，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施措施。各項指標(biāo)序國家服務(wù)指標(biāo)名稱指標(biāo)測定依據(jù)管理指標(biāo)實施措施號標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)房屋及配《全國城市物分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建業(yè)管理優(yōu)秀住1套設(shè)施完98%99%立完善的巡查制度，健全好率宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評擋案記錄分細(xì)則》建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單房屋零修、《全國城市物后攜帶工具3分鐘內(nèi)到業(yè)管理優(yōu)秀住現(xiàn)場，零修工程及時完2急修及時99%100%率宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評成，急修工程不過夜。并分細(xì)則》建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實行24小時值班制度維修工程《全國城市物業(yè)管理住宅小分項監(jiān)督，工程部嚴(yán)格把3質(zhì)量合格100%100%率區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)關(guān)，按照工序一步到位則》維修工程無 要質(zhì)量回訪 100%求率序國家投標(biāo)指標(biāo)名稱指標(biāo)號標(biāo)準(zhǔn)清潔保潔4 99% 100%率道路完好率及使用95%100%率停車場完95% 100%好率路燈完好6 率及使用 95% 99%率因管理原治安案件 因造成治1‰發(fā)生率 安案件發(fā)生率為07因管理原單車、摩托1‰以 因造成車車、汽車被下 輛被盜率盜率為0火災(zāi)發(fā)生 1‰以8 0率 下

指標(biāo)測定依據(jù)《全國城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》

建立維修回訪制度，及時征求業(yè)主意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量管理指標(biāo)實施措施區(qū)內(nèi)保潔落實到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈等公共設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，事務(wù)助理配合檢查落實。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用實行24小時巡查制度，根據(jù)實際情況，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保人身財產(chǎn)安全全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)合演習(xí)，加大宣傳力度，由安保進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理違章發(fā)生9 1‰ 0.5‰率序 國家 投標(biāo)指標(biāo)名稱號 標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)違章處理90%以率100%上有效投訴2‰以率1‰以下下

建立交叉巡視制度，跟蹤參照國家建設(shè)管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處部標(biāo)準(zhǔn)理，加強宣傳工作， 杜絕指標(biāo)測定依據(jù) 管理指標(biāo)實施措施參照國家建設(shè) 違章發(fā)生并建立相應(yīng)的部標(biāo)準(zhǔn) 回訪記錄按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項工作，采取措施，加《全國城市物 強與業(yè)主的溝通，定期走10投訴處理 以95%率 上

100%

業(yè)管理優(yōu)秀住 訪業(yè)主，征求管理意見，宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評 強化服務(wù)意識，提高員工投訴回訪95%以100%率上對物業(yè)管95%以11理的滿意99%率上大型及重要機電設(shè)95%100%備完好率管理人員無 要13 培訓(xùn)合格 100%求率

分細(xì)則》 素質(zhì)，及時為業(yè)主排憂解難；投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)， 完《國家城市物善服務(wù)，在日常工作中注業(yè)管理優(yōu)秀住意收集業(yè)主的廣泛意見，宅達(dá)標(biāo)評分細(xì)加強住管雙方的溝通交則》流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意完善機電設(shè)備的運行制《全國城市物度合維修保養(yǎng)制度，配備業(yè)管理優(yōu)秀住專業(yè)工程技術(shù)人員，所有宅達(dá)標(biāo)評分細(xì)維修人員全部持證上崗，則》出現(xiàn)故障及時排除《全國城市物業(yè)所有管理人員、機電及保管理優(yōu)秀住宅達(dá)安員持證上崗標(biāo)評分細(xì)則》六 管理費說明本方案中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；安保費；保險費；辦公費；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費等構(gòu)成，經(jīng)過初步測算錦苑目前全委范圍內(nèi)正常年份每月多層住宅物業(yè)管理費為理費為1.50元/㎡，具體測算依據(jù)如下：

0.7元/

㎡，小高層綜合管（一）包含取費項目：1、 安防服務(wù)小時對住宅小區(qū)進(jìn)行全方位安全管理、消防設(shè)施設(shè)備的管理等。2、 保潔綠化服務(wù)建筑物及裝修部分的清潔與保養(yǎng)及附屬設(shè)施的清潔服務(wù)，包括房屋的天棚、地板、墻壁、門窗、課桌椅、洗手間、走廊、照明燈具、標(biāo)志系統(tǒng)等（不含材料費、設(shè)備工程改造和保險等費用）。住宅小區(qū)道路、各種過道、廣場及等公共區(qū)域的清潔與保潔工作。對住宅小區(qū)內(nèi)排水溝渠、污水井、化糞池進(jìn)行清洗及排污服務(wù)校內(nèi)各種綠化植物的澆水、施肥、修剪造型、除草等委托服務(wù)范圍內(nèi)的蟲害消殺服務(wù)工業(yè)垃圾與生活垃圾分類收集、處理、清運服務(wù)、設(shè)備設(shè)施運行維護(hù)（二）費用項目的構(gòu)成1、報價包含人工費、 各種保險費、 福利費、加班費、辦公費、資料費、培訓(xùn)費、通訊費、伙食費、服裝費以及各類設(shè)備、器材的購置費和折舊費、管理費、由于后勤物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的水電費及稅金。2、委托方提供辦公用房、值班用房和必需用房。3、清潔部分含：必要的清潔器具、清洗劑、消毒劑、漂白水、垃圾袋、室外的垃圾桶、除臭劑。4、綠化部分含：日常保養(yǎng)、施肥、殺蟲所需要的物料，必需的工具（如電動修剪機）以及所產(chǎn)生的水電費5、安防部分：含：電筒、對講機、雨衣等裝備6、工程部分：含：必須配備的各種工程（包括水、電、木、電話、空調(diào)、五金、消防、污水處理等后勤設(shè)備和房屋建筑零星修補）所需要的器具。（三）預(yù)計營業(yè)收入市場導(dǎo)向定價是作為我們暫行收費標(biāo)準(zhǔn)的制定依據(jù)。 根據(jù)安徽省合肥市物價局規(guī)定及錦苑樓盤的素質(zhì)和周邊相類似樓盤的價格比照， 擬定多層房的綜合管理費為 0.70元/M2；小高層綜合管理費為 1.50元/M2；上述管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)擬報區(qū)物價主管部門審核備案。小區(qū)業(yè)主委員會成立后， 現(xiàn)定的或報批的暫行收費標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)為基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)。收費單價的浮動幅度為上下 20%。受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托而提供的專項服務(wù)或特約服務(wù)，需要收費的，由物業(yè)管理公司與委托人協(xié)商確定?？罩梅繑M由物業(yè)管理公司管理，由開發(fā)建設(shè)單位按一定的物業(yè)管理費比例繳納空置房的管理費。收費標(biāo)準(zhǔn)與收入的對照表收費項目收費情況年最低收入年最高收入備注多層管理費0.7元/月/平米228744.00254160.00小高層管理費1.50元/月/平米284429.88316033.20車位管理費按70%的使用率算77616.00泊車費：110880.00120元/月其它收入3000.003000.00指有償服務(wù)合計593789.88684073.20第一年全年收入132894.72全額的80%+空管理費僅包括小區(qū)一期166118.4置房的50%第二年全年收入496302.92全額的80%+空管理費包括小區(qū)一、二期529526.60置房的50%第三年全年收入593789.88全額管理費包括小區(qū)三期住宅樓684073.20（四）預(yù)計經(jīng)營成本人工費：309285元/年員工工資：共 36人。主任：1200元/月×1名×12月=14400元/年會計：800元/月×1名×12月=9600元/年管理員：700元/月×2名×12月=16800元/年工程技術(shù)人員： 750/月×5名×12=45000元/年保安員：600元/月×15名×12月=108000元/年保潔員：300元/月×12名×12月=43200元/年合計：237000元/年員工保險：工資總額的15%35550福利基金：工資總額的14%33180培訓(xùn)、教育經(jīng)費：1.5%3555辦公費用：24900元/年交通費：（400元/月）4800通訊費：（二臺電話，其中一臺熱線服務(wù)電話。300元/臺月）7200辦公低耗品、設(shè)備保養(yǎng)：6500制服費：（32人×200元/年）6400公共設(shè)施日常維修費用：29465元/年維修費:室外道路維修（8331M2×1元/年）8331化糞池清理維護(hù)（17座×300元/座〃年）5100元/年污、水檢查井清理維護(hù)（264個×20元/個〃年）5280元/年停車場所維護(hù)（77個×12M2/×1元/M2〃年）924元/年戶外燈（106盞×10元/盞〃年）1060元/年樓道燈（500盞×10元/盞〃年）4620元/年標(biāo)示牌、宣傳欄、圍欄養(yǎng)護(hù)：1000元/年蓄水池維護(hù)消毒：（21個×150元/個〃年）3150元/年環(huán)境管理費：35774.3元/年綠化費（18667.6M2×0.30元/M2）5600垃圾清運費（1500元/月×12月）18000消殺費（51743M2×0.1元/M2）5174.3清潔工具、損耗、清潔用品：5000綠