怡蓮新城小區(qū)物業(yè)管理方案

錦苑小區(qū)物業(yè)管理方案目錄物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介錦苑概況及管理模式企業(yè)管理理念及服務(wù)理念管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置表管理目標(biāo)服務(wù)管理內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)保障承諾書(shū)管理費(fèi)說(shuō)明相關(guān)建議結(jié)束語(yǔ)附：營(yíng)業(yè)執(zhí)照一、錦苑物業(yè)管理有限公司介紹錦苑物業(yè)管理有限公司 成立于 1994 年，注冊(cè)資本 700萬(wàn)元?，F(xiàn)為深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。目前正申報(bào)國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)。公司 2002年度主營(yíng)業(yè)收入15780萬(wàn)元，利潤(rùn)總額1472萬(wàn)元。錦苑物業(yè)自成立之日起，堅(jiān)持走專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的道路，致力于在全國(guó)范圍內(nèi)為各類(lèi)高中檔物業(yè)提供全方位、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理和會(huì)所管理服務(wù)。公司目前管理的物業(yè)面積已達(dá)120多萬(wàn)平方米：管理的物業(yè)主要分布于深圳、惠州、安徽、哈爾濱、長(zhǎng)沙等地。具體項(xiàng)目主要有：深圳市國(guó)際商場(chǎng)、上步國(guó)際商場(chǎng)、嘉賓國(guó)際商場(chǎng)、中心區(qū)國(guó)際商場(chǎng)、龍崗國(guó)際商場(chǎng)、國(guó)企大廈、港逸豪庭大廈、錦湖花園、榭麗花園、融富花園、香蜜樓花園、、綠怡居、惠州陽(yáng)光100、安徽英華大廈、安徽英華商廈、安徽九華山莊、哈爾濱國(guó)際商場(chǎng)、長(zhǎng)沙國(guó)際商場(chǎng)。同時(shí)公司還經(jīng)營(yíng)管理市中心產(chǎn)權(quán)式酒店一座。公司先后榮獲“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、示范大廈”、“深圳市安全文明小區(qū)標(biāo)兵”、“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”、“深圳市安全文明小區(qū)”、“國(guó)家檔案管理二級(jí)企業(yè)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。同時(shí)我公司在2001年順利通過(guò)通過(guò)ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證。我公司管理類(lèi)型結(jié)合多樣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，人力資源富足。而且我司具有豐富的樓宇租售中介經(jīng)營(yíng)實(shí)力，曾為多個(gè)發(fā)展商的樓盤(pán)實(shí)施全過(guò)程租售，在對(duì)我集團(tuán)自行開(kāi)發(fā)的超高層（45層）酒店式公寓、港逸豪庭848套房屋銷(xiāo)售中取得了銷(xiāo)售套的優(yōu)秀業(yè)績(jī)。公司貫徹“管理嚴(yán)明科學(xué)、環(huán)境安全舒適、服務(wù)至誠(chéng)滿(mǎn)意、追求發(fā)展創(chuàng)新”的質(zhì)量方針，將深錦苑品牌戰(zhàn)略及 CIS引入企業(yè)文化具備較強(qiáng)的管理水平和力量， 公司設(shè)有總辦、企業(yè)發(fā)展部、市場(chǎng)拓展部、品質(zhì)管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、人力資源部等職能部門(mén)及下設(shè)各分支機(jī)構(gòu)。 總公司和下屬的各分公司、 管理處共同打造了一支訓(xùn)練有素、技術(shù)全面、技能高超的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)隊(duì)伍， 在公司管理人員隊(duì)伍中具有大專(zhuān)以上文化的占員工總數(shù)80%，具有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)的占員工總數(shù)的 57%。同時(shí)，公司在對(duì)管轄之商業(yè)物業(yè)保安管理方面，通過(guò)建立智能化技防系統(tǒng)，通過(guò)治安防范快速反應(yīng)系統(tǒng)，以抽檢、時(shí)檢、日檢、周查、月評(píng)等各種不同的方式及手段落實(shí)安全管理工作，同時(shí)不間斷在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行各種應(yīng)急方案模擬演習(xí)，嚴(yán)控人流、物流、車(chē)流的出入和引導(dǎo)，確保各大廈及小區(qū)的安全運(yùn)行。公司各級(jí)保安人員均從中國(guó)人民武裝警察部隊(duì)和中國(guó)人民解放軍海、陸、空三軍退役軍人中選拔出來(lái)的尖子人員，年齡平均在22歲左右，熟練掌握各種擒拿格斗、硬氣功、各類(lèi)軍警棍術(shù)、刀術(shù)等各種防衛(wèi)技能，且《深圳市消防安全上崗證書(shū)》和《深圳市保安人員上崗證》的持證率達(dá)到100%。由于狠抓安全管理，公司成立以來(lái)來(lái)培養(yǎng)出一只訓(xùn)練有素，準(zhǔn)軍事化的保安隊(duì)伍，9年來(lái)未發(fā)一起重大刑事案件，并連續(xù)多年獲稱(chēng)市、區(qū)級(jí)安全文明先進(jìn)單位稱(chēng)號(hào)。公司堅(jiān)持“讓業(yè)主滿(mǎn)意、服務(wù)于社會(huì)”的服務(wù)理念，奉行100%業(yè)主第一的思想，努力成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為行政主管部門(mén)與專(zhuān)業(yè)公司及社會(huì)各界都公認(rèn)的好伙伴、好企業(yè)、好朋友。目前我公司在物業(yè)管理領(lǐng)域里已形成了一定的規(guī)模，在社會(huì)上具有良好的聲譽(yù)和社會(huì)知名度，公司的發(fā)展目標(biāo)是逐步在企業(yè)內(nèi)部形成合理的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、科學(xué)的資源配置、先進(jìn)的管理機(jī)制、規(guī)范的企業(yè)制度以求迅速擴(kuò)張，形成以資產(chǎn)為紐帶的企業(yè)集團(tuán)管理機(jī)構(gòu)，為“深錦苑”這顆南國(guó)璀璨的明珠增添耀眼的光彩！錦苑物業(yè)管理有限公司二OO三年十月十八日二 錦苑概況及管理模式1.錦苑概況本次物業(yè)管理范圍為： 住宅小區(qū)內(nèi)所有建筑、 道路、綠化帶的治安， 清潔，綠化，房屋及設(shè)備維護(hù)、維修等住宅小區(qū)占地面積： 70畝，建筑面積約 61600平方米。房屋基本情況： 整個(gè)小區(qū)建成后， 共11棟多層，5棟小高層，其中多層為五層異型框架結(jié)構(gòu)，小高層為 12曾框架剪刀力墻結(jié)構(gòu)，一梯四戶(hù)，共 39個(gè)單元，總計(jì) 560戶(hù)。其中：1.一期為7棟多層住宅，1-7#樓總建筑面積19776㎡，計(jì)190套，現(xiàn)已全部交付使用。二期在建工程總建筑面積31967㎡，其中多層住宅3棟，9-11#樓，小高層住宅4棟，高1#樓，高2#樓，高4#樓，高5#樓共計(jì)286套，二期將于2004年11月30日全面交付使用。三期工程最遲于二期工程完工后開(kāi)工，建設(shè)多層8#樓，小高層3#樓，建筑面積9000㎡，計(jì)84套，工期約18個(gè)月。4.在建公用建筑一棟，建筑面積 905㎡（其中水泵房 114㎡）綠化面積：18667.6㎡道路面積8331㎡污水檢查井30座，雨水檢查井26座，化糞池17座電梯五部（品牌：臺(tái)灣“崇友”）水泵房一座，水泵8個(gè)（功率為37KW2臺(tái)，3KW2臺(tái)，5.5KW3臺(tái)，0.75KW1臺(tái)）小區(qū)干道燈106盞停車(chē)場(chǎng)5個(gè)，占地面積約1900㎡，車(chē)位約77個(gè)自行車(chē)房1座，建筑面積96㎡住宅小區(qū)配套設(shè)施有：給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)。2.物業(yè)管理模式深錦苑物業(yè)管理有限公司根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及住宅小區(qū)的特點(diǎn)， 本著“精干高效”、“以崗定人”的原則建立住宅小區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在原深錦苑安徽公司基礎(chǔ)上，負(fù)責(zé)錦苑和原有物業(yè)的物業(yè)管理，以便更合理統(tǒng)配人力資源，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行合二為一的統(tǒng)管模式，提供一體化、專(zhuān)業(yè)化、全方位的物業(yè)管理服務(wù)，為住宅小區(qū)盡最大可能提供各種便利， 提供“不斷超越客戶(hù)要求” 的優(yōu)良品質(zhì)服務(wù)， 實(shí)施“三好”服務(wù)：“好管家、好朋友、好保姆” 。.企業(yè)管理理念及服務(wù)理念根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，公司采取以下管理理念：團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神 +個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 +先進(jìn)模式和一體化管理1、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。 “企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制：在人本企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。 個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式， 人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性， 有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。3、先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ ISO9001：2000）、環(huán)境管理體系（ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T28001-2001）一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇，企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系， 用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性?！罢媲懈冻?、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。公司堅(jiān)持“讓業(yè)主滿(mǎn)意、服務(wù)于社會(huì)”的服務(wù)理念，奉行 100%業(yè)主第一的思想，努力成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友；成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友；成為行政主管部門(mén)與專(zhuān)業(yè)公司及社會(huì)各界都公認(rèn)的好伙伴、好企業(yè)、好朋友。四 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配置表住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置本項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)實(shí)行管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)安保、保潔和維修三個(gè)部門(mén)，共需配置36人。安保、保潔和維修由本公司經(jīng)理進(jìn)行歸口管理，各部門(mén)日常工作任務(wù)執(zhí)行在經(jīng)理的指導(dǎo)下開(kāi)展工作。根據(jù)住宅小區(qū)的實(shí)際情況，確定錦苑及原有物業(yè)實(shí)行共管施行人力資源共享，節(jié)約人力成本，由本公司實(shí)施技術(shù)支持。住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)具體結(jié)構(gòu)如下：怡蓮新城管理處客戶(hù)服務(wù) 安保服務(wù)隊(duì) 保潔服務(wù)組 維修服務(wù)組日常接待巡邏室內(nèi)保潔樓宇自動(dòng)化服務(wù)提供監(jiān)控室外保潔機(jī)電設(shè)備客戶(hù)回訪消防有償保潔電梯設(shè)備檔案管理車(chē)輛財(cái)務(wù)管理文化活動(dòng)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況及公司 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目部需設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理 1人、管理員2人，財(cái)務(wù)人員 1人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。各部門(mén)人員配置2．1住宅小區(qū)2．1．1概述根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況及公司 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，住宅小區(qū)需設(shè)經(jīng)理 1人、管理員2人，財(cái)務(wù)人員 1人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。2．1．2人員分配與崗位安排崗位名稱(chēng) 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注管理本部門(mén)員工，處理本部門(mén)經(jīng)理 1 住宅小區(qū)、日常事務(wù)，處理投訴等負(fù)責(zé)處理一般事務(wù)，日常接待，管理員 2 一般性投訴接待，鑰匙保管， 住宅小區(qū)、客戶(hù)服務(wù)等負(fù)責(zé)處理一般事務(wù)，日常接待，財(cái)務(wù)人員 1住宅小區(qū)、收繳費(fèi)用等2．2安保服務(wù)隊(duì)2．2．1概述根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況及公司ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目部安保隊(duì)需設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人，領(lǐng)班(巡邏崗安保員)兼崗1個(gè)，設(shè)門(mén)崗3個(gè)、治安巡邏、監(jiān)控崗2個(gè)，實(shí)行“三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)”24小時(shí)安保運(yùn)作，共計(jì)安保員15人。2．2．2人員分配及崗位安排部門(mén) 崗位名稱(chēng) 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注隊(duì)長(zhǎng)

1

管理本部門(mén)員工，

處住宅小區(qū)、理本部門(mén)日常事務(wù)負(fù)責(zé)控制無(wú)關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，檢查進(jìn)出大門(mén)的物品，檢查門(mén)崗9大門(mén)安保服務(wù)出入小區(qū)的車(chē)輛，收隊(duì)發(fā)小區(qū)內(nèi)的信件、報(bào)刊雜志指揮車(chē)輛停放，檢查巡邏、機(jī)車(chē)輛狀況，處理消防5報(bào)警，維護(hù)消防系動(dòng)各區(qū)域統(tǒng)，監(jiān)管用戶(hù)電梯使用及貨物堆放情況2．3保潔服務(wù)隊(duì)2．3．1概述根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際情況及公司 ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保潔服務(wù)隊(duì)需設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1人，保潔員8人，綠化工 3人。住宅小區(qū)公共區(qū)域日常保潔：室內(nèi)：樓道、臺(tái)階、電梯。室外：車(chē)道、路面。2．3．2人員分配與崗位安排部門(mén) 崗位名稱(chēng) 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注1管理本部門(mén)員工，處理本部隊(duì)長(zhǎng)住宅小區(qū)、門(mén)日常事務(wù)住宅小區(qū)綠保潔服 綠化工 3 日常綠地及樹(shù)木維護(hù)化帶及路面務(wù)隊(duì)保潔員

8

電梯、樓梯及所有公共區(qū)域

外圍及樓道區(qū)域注：每天保潔員8人正常工作。當(dāng)有重大活動(dòng)需增加人員時(shí)由本公司保潔部調(diào)派；綠化工人負(fù)責(zé)住宅小區(qū)的綠化維護(hù)，大型綠化工程統(tǒng)一由本公司綠化隊(duì)負(fù)責(zé)。2．4維修服務(wù)隊(duì)2．4．1概述根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況及公司

ISO9001

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保修期內(nèi)維修服務(wù)隊(duì)需設(shè)隊(duì)長(zhǎng)

1人（兼水暖技工）；變配電房值班員兼工程維修人員

4人,實(shí)行“三班二運(yùn)轉(zhuǎn)”

24小時(shí)值班制度，共計(jì)工程維修人員

5人。2．4．2人員分配與崗位安排部門(mén) 崗位名稱(chēng) 人數(shù) 工作內(nèi)容 工作區(qū)域 備注1管理本部門(mén)員工，日管理處，各樓層維修服務(wù)隊(duì)長(zhǎng)常設(shè)備巡檢、保養(yǎng)公共區(qū)域、隊(duì)值班4維修員運(yùn)行維護(hù)、日常報(bào)修值班室、小區(qū)注：維修員休息或有重大維修任務(wù)時(shí)由工程部提供人員支持。從業(yè)人員的素質(zhì)要求部門(mén) 崗位 人數(shù)經(jīng)理1人管理處管理員2人財(cái) 務(wù)1人人員維 修維修班 5人工保 安保安隊(duì) 15人員清潔清潔綠化部工12人

職責(zé)全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目部工作及與客戶(hù)聯(lián)絡(luò)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)的日常運(yùn)作、客戶(hù)回訪、檔案管理費(fèi)用收取與結(jié)算處理日常報(bào)修及設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與巡檢安全保衛(wèi)、巡邏公共區(qū)域衛(wèi)生清潔、綠化保養(yǎng)

具備條件本科以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，英語(yǔ)流利，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，精通ISO9001質(zhì)量體系。大專(zhuān)以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)，具有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量體系。大專(zhuān)以上文化，物業(yè)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)，具有2年以上物業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)隊(duì)長(zhǎng)要求工程師職稱(chēng)，隊(duì)員要求四級(jí)以上技術(shù)等級(jí)，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)。22周歲以上40周歲以下，高中以上學(xué)歷，退役軍人，身高173~178CM，雙眼裸視力1.2以上，身體健康，反應(yīng)敏捷，有安保經(jīng)驗(yàn)。能吃苦耐勞，工作兢兢業(yè)業(yè)。五 服務(wù)管理內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1．1客戶(hù)服務(wù)內(nèi)容接待服務(wù)儀表儀容端莊整潔；按規(guī)定著裝，服裝整潔，佩戴胸卡，頭發(fā)梳理整齊，淡妝、不留長(zhǎng)指甲、不涂抹指甲油；接聽(tīng)電話(huà)，做好來(lái)電記錄；問(wèn)訊服務(wù)接受問(wèn)訊及查詢(xún)；處理客戶(hù)的郵件；函件、雜志收發(fā)管理；引導(dǎo)服務(wù)門(mén)崗安保提供引導(dǎo)客戶(hù)至訪問(wèn)目的地；代辦服務(wù)為客戶(hù)提供訂閱報(bào)刊雜志的信息；根據(jù)客戶(hù)要求代訂各類(lèi)報(bào)刊雜志；為客戶(hù)開(kāi)通電話(huà)、寬帶等服務(wù)；1．2客戶(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目

標(biāo)準(zhǔn)上崗前，服務(wù)人員均要做好儀容儀表的自我檢查，做到儀容端莊，儀表整潔，符合各項(xiàng)規(guī)定的要求。上崗后，服務(wù)人員均要站姿端正，精神飽滿(mǎn)，面帶微笑，全神貫注，隨時(shí)作好接待客人的準(zhǔn)備。站姿應(yīng)保持兩腳與雙肩同寬，兩手自然垂直。接待

按詩(shī)客人要做到熱情主動(dòng)，禮貌服務(wù)，語(yǔ)言規(guī)范。在規(guī)定的服務(wù)時(shí)間內(nèi)，

始終保持有崗、

有人、有服務(wù)。工作程序完善，接待服務(wù)規(guī)范。保持周?chē)h(huán)境的整潔， 做到無(wú)浮灰、無(wú)勝跡、無(wú)死角、無(wú)“四害”，臺(tái)面文具、文件堆放整齊有序。做好交接班工作，交接清楚，并有交接記錄。在電話(huà)鈴響三聲內(nèi)必須提機(jī)，并禮貌應(yīng)答；仔細(xì)聆聽(tīng)客人要求，若沒(méi)有聽(tīng)清，可禮貌的請(qǐng)客人重述一遍；電話(huà)接聽(tīng)

聽(tīng)清客人要求，并作好記錄，需要其它部門(mén)解決時(shí)，填寫(xiě)相關(guān)表格及時(shí)報(bào)相關(guān)部門(mén)解決；耐心回答客人問(wèn)題并做詳細(xì)解答；通話(huà)完畢等對(duì)方掛機(jī)后方可掛機(jī)；安保服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)2．1安保服務(wù)內(nèi)容大門(mén)崗服務(wù)外來(lái)人員、車(chē)輛進(jìn)出管理物品出門(mén)管理日常郵件、報(bào)刊雜志的收發(fā)巡邏崗服務(wù)綜合樓公共區(qū)域安全防范管理業(yè)主裝修狀況巡視管理 （裝修施工、 裝修時(shí)間、垃圾清運(yùn)、電梯使用）2．2安保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目 標(biāo)準(zhǔn)熟悉掌握項(xiàng)目的基本情況；人、車(chē)、物品出入檢查、登記；能準(zhǔn)確填寫(xiě)各種表格，記錄；能熟練掌握對(duì)講設(shè)備的操作程序；門(mén)崗安保善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員，并能及時(shí)正確處理各種突發(fā)事件；及時(shí)收發(fā)業(yè)主的郵件、報(bào)刊雜志；服從領(lǐng)導(dǎo)，聽(tīng)從指揮；巡邏崗安保 能熟練掌握基本情況建筑物結(jié)構(gòu)， 防盜消防設(shè)備， 主要通道的具體位置， 變壓器房，配電房等重點(diǎn)位置的防范等；按時(shí)巡邏，按時(shí)到指定地點(diǎn)簽到；接到報(bào)警不超過(guò)兩分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)告；處理各種違章，文明禮貌，及時(shí)有效，機(jī)動(dòng)靈活，不失原則；及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種事故隱患，不因失職而出現(xiàn)一次意外事故；確保消防通道的暢通， 及時(shí)通知業(yè)主清理堆放在上面的私人用品；總值班室接電話(huà)部超過(guò)不超過(guò) 3聲鈴聲響到指定地點(diǎn)緊急集合90秒或120秒安保工作時(shí)限 接到電話(huà)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 120秒提前15分鐘上崗安保員每30分鐘巡邏一次，到指定的地點(diǎn)分別簽到保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)3．1保潔服務(wù)內(nèi)容維護(hù)公共區(qū)域清潔負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)3．2保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目樓梯、走廊電梯外圍公共用地及綠化

標(biāo)準(zhǔn)地面、扶手、窗臺(tái)、墻面和燈具，無(wú)雜物、無(wú)積塵地面、墻壁、按鍵盤(pán)、電梯內(nèi)部和門(mén)，無(wú)污跡地毯、電梯槽、天花板以及轎箱四壁無(wú)污跡空氣清新，無(wú)異味地面及綠地?zé)o雜物、積水，無(wú)明顯污跡、泥沙垃圾捅外表無(wú)明顯的污跡，無(wú)垃圾黏附物設(shè)備間燈具垃圾筒不銹鋼樓層通道地面標(biāo)識(shí)、宣傳牌消防栓箱玻璃窗內(nèi)外墻面

喬灌木保持樹(shù)型美觀，草坪軋剪整齊，無(wú)枯枝、枯葉，無(wú)病害蟲(chóng)害，確?；ú輼?shù)木的繁茂、造型優(yōu)美無(wú)雜物無(wú)水跡和污漬無(wú)積塵目視垃圾筒、蓋無(wú)污水、污垢垃圾日產(chǎn)日清垃圾筒、蓋表面光亮垃圾筒外無(wú)垃圾黏附物亞光面不銹鋼表面無(wú)污跡、無(wú)灰塵表面光亮水泥地面目視干凈無(wú)雜物無(wú)污跡無(wú)污跡、積塵無(wú)污跡、積塵玻璃窗明亮，無(wú)明顯污跡；外墻表面無(wú)明顯污跡，色澤光亮；金屬及裝飾無(wú)明顯污跡，有光澤；工程服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)4．1工程服務(wù)內(nèi)容設(shè)備運(yùn)行設(shè)備的日常檢查設(shè)備日常與定期維護(hù)保養(yǎng)維修保養(yǎng)公用設(shè)施的檢查公用設(shè)施的維護(hù)與修理入室維修服務(wù)4．2工程服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)建筑體項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)觀測(cè)房屋無(wú)傾斜地基基礎(chǔ)地基無(wú)明顯沉降、移位墻體無(wú)嚴(yán)重裂縫等無(wú)傾斜、變形、弓凸、剝落梁、柱、板主體無(wú)開(kāi)裂和非收縮性裂縫無(wú)露筋等每年全面檢查一次墻面/墻體室內(nèi)樓道、樓梯墻面3~4年全面修補(bǔ)、粉刷或噴涂油漆一次頂棚抹灰層牢固無(wú)面層剝落和明顯裂縫公共門(mén)窗門(mén)牢固、平整、美觀、無(wú)銹蝕屋面隔熱層/防水層散水坡/雨檐臺(tái)/連廊樓板/地面磚建筑小品/標(biāo)示牌道路項(xiàng)目水泥路面道板磚、拼花磚電纜溝蓋板

開(kāi)關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密，不松動(dòng)門(mén)窗及門(mén)窗配件齊全屋面防水層無(wú)老化、拉裂、開(kāi)裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象板端縫、伸縮縫油膏緊貼天溝、落水管、落水口暢通不積水，屋面出入口完好隔熱層無(wú)缺少現(xiàn)象與建筑物外墻連接完好無(wú)脫離開(kāi)縫現(xiàn)象無(wú)排水不暢通現(xiàn)象無(wú)裂縫、起殼、空鼓、下陷表面平整，無(wú)破損樓板、地面磚上無(wú)水泥渣完好率100%符合安全要求標(biāo)識(shí)牌齊全醒目標(biāo)準(zhǔn)整體要求路面平滑無(wú)明顯坑洼、破損輕微破損面積每處不超過(guò) 0.5平方米邊角整齊無(wú)缺口98%沒(méi)有松動(dòng)單塊破損面積大于 20%的道板磚在 100平方米內(nèi)不超過(guò)4塊平整不缺少一塊單塊破壞面積不能超過(guò) 0.1平方米檔土坡、墻 每處塌陷破損面積不超過(guò) 0.5平方米踏步、臺(tái)階沒(méi)有明顯破損路燈燈座箱、燈柱、燈罩、燈泡等設(shè)施完好室外各類(lèi)圍墻護(hù)欄圍墻整體外觀一致沒(méi)有明顯破損和面層剝落門(mén)窗、墻面、鎖完好值班室、崗?fù)o(wú)損壞需懸掛的管理規(guī)定等鏡框整齊、規(guī)范道閘色彩鮮明道閥上下靈活自如無(wú)損壞配件齊全，手動(dòng)，自動(dòng)控制正常路障牢固、無(wú)明顯傾斜（10度之內(nèi)）完好，紅白間條鮮明、醒目色彩鮮明車(chē)位畫(huà)線/禁停線和標(biāo)字體清晰、醒目識(shí)標(biāo)識(shí)符合要求線條直，寬度一致。路面維修良好路面無(wú)坑洼和凹陷無(wú)積水、裂痕石料不暴露燈柱垂直埋置牢固燈柱不腐蝕和生銹路燈燈柱上油漆不褪色燈柱上編號(hào)清楚燈臀牢固安裝在燈柱上燈罩不損壞，燈正常人行道維修良好曠地 井蓋維修良好路燈維修良好排水項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)排水通暢井蓋沒(méi)有明顯裂紋或破損井壁沒(méi)有塌陷雨污水井/蓋井蓋型號(hào)符合輕型、重型要求標(biāo)識(shí)正確與周?chē)缆犯叨缺３忠恢屡c路面高度不超出正負(fù)2厘米與綠地正常不超出溝體完好明暗溝明溝蓋板齊全溝渠暢通無(wú)阻給排水管道（含綠化用水管水閥完好水管閥）無(wú)滲漏不管通暢無(wú)阻塞排水通暢井蓋沒(méi)有明顯裂紋或破損井壁沒(méi)有塌陷化糞池井蓋型號(hào)符合輕型、重型要求標(biāo)識(shí)正確與周?chē)缆犯叨缺３忠恢屡c路面高度不超出正負(fù)2厘米與綠地正常不超出消防項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)無(wú)損壞開(kāi)關(guān)自如消防檢栓、消防管、消清潔防閥門(mén)無(wú)滲、漏現(xiàn)象周?chē)鸁o(wú)堆放雜物保持水壓壓力表計(jì)在綠色區(qū)噴筒是否暢通干粉滅火器零部件是否完整可見(jiàn)部防腐層是否完好鉛封是否完好有檢驗(yàn)標(biāo)志六 服務(wù)保障承諾書(shū)概述參照《全國(guó)城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》 ，以及我公司 ISO9001 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)投標(biāo)書(shū)所要求完成的物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾。承諾指標(biāo)共分十二項(xiàng)，以表格的形式對(duì)各分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行承諾，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施。各項(xiàng)指標(biāo)序國(guó)家服務(wù)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)測(cè)定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施號(hào)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)房屋及配《全國(guó)城市物分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建業(yè)管理優(yōu)秀住1套設(shè)施完98%99%立完善的巡查制度，健全好率宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)擋案記錄分細(xì)則》建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單房屋零修、《全國(guó)城市物后攜帶工具3分鐘內(nèi)到業(yè)管理優(yōu)秀住現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完2急修及時(shí)99%100%率宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)成，急修工程不過(guò)夜。并分細(xì)則》建立回訪制度和回訪記錄。以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)值班制度維修工程《全國(guó)城市物業(yè)管理住宅小分項(xiàng)監(jiān)督，工程部嚴(yán)格把3質(zhì)量合格100%100%率區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)關(guān)，按照工序一步到位則》維修工程無(wú) 要質(zhì)量回訪 100%求率序國(guó)家投標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)號(hào)標(biāo)準(zhǔn)清潔保潔4 99% 100%率道路完好率及使用95%100%率停車(chē)場(chǎng)完95% 100%好率路燈完好6 率及使用 95% 99%率因管理原治安案件 因造成治1‰發(fā)生率 安案件發(fā)生率為07因管理原單車(chē)、摩托1‰以 因造成車(chē)車(chē)、汽車(chē)被下 輛被盜率盜率為0火災(zāi)發(fā)生 1‰以8 0率 下

指標(biāo)測(cè)定依據(jù)《全國(guó)城市物業(yè)管理住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》

建立維修回訪制度，及時(shí)征求業(yè)主意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量管理指標(biāo)實(shí)施措施區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈等公共設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，事務(wù)助理配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用實(shí)行24小時(shí)巡查制度，根據(jù)實(shí)際情況，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保人身財(cái)產(chǎn)安全全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)合演習(xí)，加大宣傳力度，由安保進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理違章發(fā)生9 1‰ 0.5‰率序 國(guó)家 投標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng)號(hào) 標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)違章處理90%以率100%上有效投訴2‰以率1‰以下下

建立交叉巡視制度，跟蹤參照國(guó)家建設(shè)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處部標(biāo)準(zhǔn)理，加強(qiáng)宣傳工作， 杜絕指標(biāo)測(cè)定依據(jù) 管理指標(biāo)實(shí)施措施參照國(guó)家建設(shè) 違章發(fā)生并建立相應(yīng)的部標(biāo)準(zhǔn) 回訪記錄按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加《全國(guó)城市物 強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走10投訴處理 以95%率 上

100%

業(yè)管理優(yōu)秀住 訪業(yè)主，征求管理意見(jiàn)，宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng) 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工投訴回訪95%以100%率上對(duì)物業(yè)管95%以11理的滿(mǎn)意99%率上大型及重要機(jī)電設(shè)95%100%備完好率管理人員無(wú) 要13 培訓(xùn)合格 100%求率

分細(xì)則》 素質(zhì)，及時(shí)為業(yè)主排憂(yōu)解難；投訴處理有結(jié)果、有記錄和回訪采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)， 完《國(guó)家城市物善服務(wù)，在日常工作中注業(yè)管理優(yōu)秀住意收集業(yè)主的廣泛意見(jiàn)，宅達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)加強(qiáng)住管雙方的溝通交則》流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿(mǎn)意完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行制《全國(guó)城市物度合維修保養(yǎng)制度，配備業(yè)管理優(yōu)秀住專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，所有宅達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)維修人員全部持證上崗，則》出現(xiàn)故障及時(shí)排除《全國(guó)城市物業(yè)所有管理人員、機(jī)電及保管理優(yōu)秀住宅達(dá)安員持證上崗標(biāo)評(píng)分細(xì)則》六 管理費(fèi)說(shuō)明本方案中我公司特別注明物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)主要由管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；安保費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理處固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)等構(gòu)成，經(jīng)過(guò)初步測(cè)算錦苑目前全委范圍內(nèi)正常年份每月多層住宅物業(yè)管理費(fèi)為理費(fèi)為1.50元/㎡，具體測(cè)算依據(jù)如下：

0.7元/

㎡，小高層綜合管（一）包含取費(fèi)項(xiàng)目：1、 安防服務(wù)小時(shí)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行全方位安全管理、消防設(shè)施設(shè)備的管理等。2、 保潔綠化服務(wù)建筑物及裝修部分的清潔與保養(yǎng)及附屬設(shè)施的清潔服務(wù)，包括房屋的天棚、地板、墻壁、門(mén)窗、課桌椅、洗手間、走廊、照明燈具、標(biāo)志系統(tǒng)等（不含材料費(fèi)、設(shè)備工程改造和保險(xiǎn)等費(fèi)用）。住宅小區(qū)道路、各種過(guò)道、廣場(chǎng)及等公共區(qū)域的清潔與保潔工作。對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)排水溝渠、污水井、化糞池進(jìn)行清洗及排污服務(wù)校內(nèi)各種綠化植物的澆水、施肥、修剪造型、除草等委托服務(wù)范圍內(nèi)的蟲(chóng)害消殺服務(wù)工業(yè)垃圾與生活垃圾分類(lèi)收集、處理、清運(yùn)服務(wù)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)（二）費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成1、報(bào)價(jià)包含人工費(fèi)、 各種保險(xiǎn)費(fèi)、 福利費(fèi)、加班費(fèi)、辦公費(fèi)、資料費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、通訊費(fèi)、伙食費(fèi)、服裝費(fèi)以及各類(lèi)設(shè)備、器材的購(gòu)置費(fèi)和折舊費(fèi)、管理費(fèi)、由于后勤物業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的水電費(fèi)及稅金。2、委托方提供辦公用房、值班用房和必需用房。3、清潔部分含：必要的清潔器具、清洗劑、消毒劑、漂白水、垃圾袋、室外的垃圾桶、除臭劑。4、綠化部分含：日常保養(yǎng)、施肥、殺蟲(chóng)所需要的物料，必需的工具（如電動(dòng)修剪機(jī)）以及所產(chǎn)生的水電費(fèi)5、安防部分：含：電筒、對(duì)講機(jī)、雨衣等裝備6、工程部分：含：必須配備的各種工程（包括水、電、木、電話(huà)、空調(diào)、五金、消防、污水處理等后勤設(shè)備和房屋建筑零星修補(bǔ)）所需要的器具。（三）預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)是作為我們暫行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定依據(jù)。 根據(jù)安徽省合肥市物價(jià)局規(guī)定及錦苑樓盤(pán)的素質(zhì)和周邊相類(lèi)似樓盤(pán)的價(jià)格比照， 擬定多層房的綜合管理費(fèi)為 0.70元/M2；小高層綜合管理費(fèi)為 1.50元/M2；上述管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬報(bào)區(qū)物價(jià)主管部門(mén)審核備案。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后， 現(xiàn)定的或報(bào)批的暫行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)為基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)單價(jià)的浮動(dòng)幅度為上下 20%。受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托而提供的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)或特約服務(wù)，需要收費(fèi)的，由物業(yè)管理公司與委托人協(xié)商確定。空置房擬由物業(yè)管理公司管理，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按一定的物業(yè)管理費(fèi)比例繳納空置房的管理費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與收入的對(duì)照表收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)情況年最低收入年最高收入備注多層管理費(fèi)0.7元/月/平米228744.00254160.00小高層管理費(fèi)1.50元/月/平米284429.88316033.20車(chē)位管理費(fèi)按70%的使用率算77616.00泊車(chē)費(fèi)：110880.00120元/月其它收入3000.003000.00指有償服務(wù)合計(jì)593789.88684073.20第一年全年收入132894.72全額的80%+空管理費(fèi)僅包括小區(qū)一期166118.4置房的50%第二年全年收入496302.92全額的80%+空管理費(fèi)包括小區(qū)一、二期529526.60置房的50%第三年全年收入593789.88全額管理費(fèi)包括小區(qū)三期住宅樓684073.20（四）預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)成本人工費(fèi)：309285元/年員工工資：共 36人。主任：1200元/月×1名×12月=14400元/年會(huì)計(jì)：800元/月×1名×12月=9600元/年管理員：700元/月×2名×12月=16800元/年工程技術(shù)人員： 750/月×5名×12=45000元/年保安員：600元/月×15名×12月=108000元/年保潔員：300元/月×12名×12月=43200元/年合計(jì)：237000元/年員工保險(xiǎn)：工資總額的15%35550福利基金：工資總額的14%33180培訓(xùn)、教育經(jīng)費(fèi)：1.5%3555辦公費(fèi)用：24900元/年交通費(fèi)：（400元/月）4800通訊費(fèi)：（二臺(tái)電話(huà)，其中一臺(tái)熱線服務(wù)電話(huà)。300元/臺(tái)月）7200辦公低耗品、設(shè)備保養(yǎng)：6500制服費(fèi)：（32人×200元/年）6400公共設(shè)施日常維修費(fèi)用：29465元/年維修費(fèi):室外道路維修（8331M2×1元/年）8331化糞池清理維護(hù)（17座×300元/座〃年）5100元/年污、水檢查井清理維護(hù)（264個(gè)×20元/個(gè)〃年）5280元/年停車(chē)場(chǎng)所維護(hù)（77個(gè)×12M2/×1元/M2〃年）924元/年戶(hù)外燈（106盞×10元/盞〃年）1060元/年樓道燈（500盞×10元/盞〃年）4620元/年標(biāo)示牌、宣傳欄、圍欄養(yǎng)護(hù)：1000元/年蓄水池維護(hù)消毒：（21個(gè)×150元/個(gè)〃年）3150元/年環(huán)境管理費(fèi)：35774.3元/年綠化費(fèi)（18667.6M2×0.30元/M2）5600垃圾清運(yùn)費(fèi)（1500元/月×12月）18000消殺費(fèi)（51743M2×0.1元/M2）5174.3清潔工具、損耗、清潔用品：5000綠