房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程

房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程房地產(chǎn)開發(fā)策劃流程房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程（日照海景房）建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括：項(xiàng)目投資策劃項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃④項(xiàng)目形象策劃⑤項(xiàng)目推廣策劃⑥項(xiàng)目顧問、銷售代理⑦項(xiàng)目服務(wù)策劃⑧項(xiàng)目二次策劃研發(fā)中心建議，未雨綢繆，在萊西項(xiàng)目上作試點(diǎn)，試圖將整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目理念系統(tǒng)化，并加強(qiáng)成本控制，為以后的開發(fā)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提供依據(jù)。這個(gè)框架是研發(fā)中心借鑒理整其他公司開發(fā)項(xiàng)目的框架，可能個(gè)別地方不太適合或繁瑣，在以后的工作中可以修正和調(diào)整完善，力爭形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)告文件。案頭工作階段第一章“某項(xiàng)目”投資策劃第一節(jié)項(xiàng)目投資策劃的含義項(xiàng)目投資策劃是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下些功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營中就可以未雨綢繆。通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、萊西同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。第二節(jié)某項(xiàng)目投資策劃的具體內(nèi)容一、 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1.項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查？地理位置？地質(zhì)地貌狀況？土地面積及其紅線圖？七通一平現(xiàn)狀2.項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查？地塊周邊的建筑物？綠化景觀？自然景觀？歷史人文景觀？環(huán)境污染狀況3.地塊交通條件調(diào)查？地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃？項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況？地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4.周邊市政配套設(shè)施調(diào)查？購物場(chǎng)所？文化教育？醫(yī)療衛(wèi)生？金融服務(wù)？郵政服務(wù)？娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)？生活服務(wù)？游樂休憩設(shè)施？周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素？歷史人文區(qū)位影響二、 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)1.宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2.萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)3.萊西房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4.萊西商品住宅市場(chǎng)板塊的化分及其差異5.萊西商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6.萊西商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析三、 土地SWOT分析1.項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2.項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3.項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4.項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四、項(xiàng)目市場(chǎng)地位1.類比競爭樓盤調(diào)研2.項(xiàng)目定位：？市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）？功能定位？建筑風(fēng)格定位五、項(xiàng)目價(jià)值分析1.商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念?商品住宅價(jià)值分析法：類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法a選擇可類比項(xiàng)目b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重c分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)?類比土地價(jià)值決定因素a類比土地價(jià)值：地段資源差異※市政交通及直入交通的便利性的差異※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括一一周邊自然和綠化景觀的差異一一教育、人文景觀的差異一一各種污染程度的差異一一周邊社區(qū)素質(zhì)的差異※周邊市政配套便利性的差異b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)※單體戶型設(shè)計(jì)※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)※小區(qū)配套和物業(yè)管理※形象包裝和營銷策劃※發(fā)展商品牌和實(shí)力c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素※經(jīng)濟(jì)因素※政策因素2.項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析?類比樓盤分析與評(píng)價(jià)?項(xiàng)目價(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六、項(xiàng)目定價(jià)模擬1.均價(jià)的確定2.項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬?項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)？首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2.項(xiàng)目受期成本模擬？成本模擬表及其說明3.項(xiàng)目收益部分模擬?銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表？利潤模擬及說明a模擬說明b利潤模擬表?敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)?價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功2.資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性?減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本?對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3.經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)？國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化？國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議1.影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素?政策法規(guī)因素？地塊狀況因素？發(fā)展商操作水平因素？自己投放量及資金回收要求?銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素？市場(chǎng)供求因素？上市時(shí)間要求2.項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)?項(xiàng)目開發(fā)步驟?項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估?結(jié)論第二章某項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃第一節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的含義（根據(jù)萬科研發(fā)中心經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商引領(lǐng)設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)）通過完整科學(xué)的投資策劃分析，可以明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以某項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。第二節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容一、總體規(guī)劃1.項(xiàng)目地塊概述?項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀？項(xiàng)目臨界四周狀況？項(xiàng)目地貌狀況2.項(xiàng)目地塊情況分析?初步規(guī)劃及設(shè)想？影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素?土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避?市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3.建筑空間布局？總體平面規(guī)劃及其說明？功能分區(qū)示意及說明4.道路系統(tǒng)布局？地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng)b道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r?項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說明d停車場(chǎng)布置5.綠化系統(tǒng)布局？地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向？項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析b主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6.公建與配套系統(tǒng)?周邊市政配套設(shè)施調(diào)查?配套功能配置及安排?公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示b營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示?公共建筑平面設(shè)計(jì)提示?公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示?公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7.分期開發(fā)?分期開發(fā)思路？首期開發(fā)思路8.分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃1.總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃？總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思？建筑色彩計(jì)劃附送：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工作報(bào)告可行性報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)（暫定名）2、 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1） 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2） 《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3） 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（5） 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（6） 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7） 《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（8） 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》3、 項(xiàng)目概況1）地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。2）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：畝（平方米）容積率：開發(fā)周期： 土地價(jià)格：元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：皿3)周圍環(huán)境與設(shè)施步行約10分鐘可至a市中心。西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。西南靠近a市小學(xué)。北面為a市人民銀行。4、項(xiàng)目sot分析優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 東側(cè)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。劣勢(shì)及威脅拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。工作報(bào)告可行性報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過高。規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。二、市場(chǎng)分析1a市概況（參考） a市位于河南岸，面積平方公里，人口萬。 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級(jí)森林公園、國家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國家批準(zhǔn)為國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。 投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng)；水運(yùn)以長江干流的重要港口一一a港為樞紐，擁有國家對(duì)外開放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬。2a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。 二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。 表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。表現(xiàn)之三：房價(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。工作報(bào)告可行性報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。 表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對(duì)今后市場(chǎng)的預(yù)測(cè)：——從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。 一一從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。 ——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。一一從需求關(guān)系看 根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。3、主要競爭項(xiàng)目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項(xiàng)目套數(shù)建筑面積（萬皿）平均單價(jià)（元/皿）位置向陽小區(qū)1500221400寶山路新華小區(qū)78581344黃河街銀河小區(qū)1701460銀河街成光小區(qū)1301400學(xué)院路太陽神小區(qū)5006.91508英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況項(xiàng)目面積皿單價(jià)元/皿位置匯豐花園40~~804000~5600新城區(qū)秋爽花園50~~705000~1XX市中心碧苑小區(qū)36~~506800建設(shè)路桃園小區(qū)車庫550秋浦路荷花村車庫550建設(shè)路三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，工作報(bào)告可行性報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二一一四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：按照a市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。1、 住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米二34329*819.20元=28122316.80元2、 經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、 室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等： 34929平方米*48元=1676592元6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等：1）、搬家費(fèi)： 住宅：200戶*300元=60000元 經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計(jì)：64500元 2）、過渡費(fèi)： 住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元小計(jì)：632535元其他費(fèi)用 3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元5）、獎(jiǎng)勵(lì)：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。 按照a市人民政府令，對(duì)a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元（二）建筑成本分析對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000皿，建筑面積：XXm2o 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300皿，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606皿，合計(jì)建筑面積：17906皿。 地塊內(nèi)大致布置一棟15層29.4*13.8*15層；一棟12層29.4*13.8*12層；工作報(bào)告可行性報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告三棟12層40*15*12層；一棟15層40*15*15層；占地面積：3211皿，建筑面積：41554皿總占地面積：5861皿，建筑密度：20.7%總建筑面積：61460皿，容積率：2.17 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861皿，總戶數(shù)約為297戶。建設(shè)成本估算（一）、工程前期費(fèi)：1、 拆遷成本2、 土地出讓金3、 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460皿*50元/tf=307.3萬元4、 人防基金：配套建地下室5、 規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元6、 墻改：61460*8=49.168萬元散裝水泥：61460*2=12.29萬元白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：614