五星級酒店可行性分析報告

五星級酒店可行性報告————————————————————————————————————————————————————————————————日期：2五星級酒店籌建報告烏審旗圣昌房地產(chǎn)開發(fā)估價作業(yè)時間：2023-5-23—、工程總論工程背景工程名稱圣昌國際大酒店工程位于內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市烏審旗，是中國自然氣家鄉(xiāng)，生態(tài)環(huán)境保持良好，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢顯著。圣昌國際大酒店是集餐飲、住宿、運(yùn)動、休閑于一體的五星級大酒店。依托獨(dú)特的自然氣、煤炭、稀土等資源，烏審旗已成為全國人居收入百強(qiáng)縣，年接待游客近百萬人次。工程用地10余畝〔7000㎡，總建筑面積36000㎡，綠化率：30%348個。開發(fā)公司：烏審旗圣昌房地產(chǎn)開發(fā)資金來源：自籌及融資4of17二、產(chǎn)權(quán)式酒店的投資環(huán)境中國旅游進(jìn)展趨勢隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，人民的生活觀念有了根本性的變化，從一味的抓住收入轉(zhuǎn)到假日休閑、旅游上來，中國旅游已經(jīng)進(jìn)入一個快車道中國旅游業(yè)已經(jīng)形成很大的規(guī)模，在此規(guī)模的根底上不會總是高速甚至超高速的增長；國內(nèi)旅游，現(xiàn)在已經(jīng)超過了十三億人次，這意味著中國每人每年平均出游一次。國內(nèi)旅游進(jìn)展?jié)摿κ潜容^大的，且依據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，旅游人數(shù)增長率每年均保持在20%左右。這就意味著中國的旅游市場已經(jīng)進(jìn)入高速增長時期。烏審旗旅游進(jìn)展規(guī)劃依據(jù)《鄂爾多斯城市總體規(guī)劃》旅游規(guī)劃中說明，烏審旗市要圍繞“羊、煤、土、氣”的資源特色，構(gòu)筑“綠色草原”的主體旅游體系，把烏審旗建設(shè)成為旅游主題形象鮮亮、產(chǎn)品特色突出、旅游根底設(shè)施完善、旅游效勞質(zhì)量優(yōu)良的區(qū)域性國際自然旅游勝地。烏審旗的旅游背景圣昌國際大酒店。位于烏審旗景觀大道北側(cè)、商業(yè)繁華地帶、人群密集區(qū)。與陜、寧大路相通，是集餐飲、住宿、休閑、度假為一體的綜合星級酒店。烏審旗呈現(xiàn)在世人面前的不僅僅是草原特色，這里有少數(shù)民族特有的熱忱、天然的氧吧、豐富的美味，帶給游人的是生命的享受。5of17三、產(chǎn)權(quán)式酒店背景、進(jìn)展趨勢31產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)展環(huán)境隨著我國旅游市場環(huán)境日漸改善。產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)展的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展快速，白領(lǐng)以上階層急劇擴(kuò)大，成為都市消費(fèi)主流群體，同時全的休閑消費(fèi)觀念為分時度假消費(fèi)帶來了商機(jī)。在日漸成熟的旅游度假市場下，不斷擴(kuò)張的旅游休閑消費(fèi)群體，產(chǎn)權(quán)式酒店的型地產(chǎn)將成為旅游城市最有力的協(xié)作者與支持者，本公司所說的產(chǎn)權(quán)酒店，不是單純的將客房銷售給世人，而是將客房產(chǎn)權(quán)供給應(yīng)各地的商界精英，每年賜予確定期限入住本店，請他邀請同僚、朋友或親人來消費(fèi)、休閑，這不僅保證了酒店長期的客源，而且能快速提升江山半島的旅游知名度。所以說產(chǎn)權(quán)式酒店面對與消費(fèi)群體的中高端客戶群體，將不斷提升工程本身的形象，同時推動景區(qū)與城市的旅游形象的口碑建立，而城市形象的宣傳又可將高品質(zhì)產(chǎn)權(quán)式酒店作為支持點(diǎn)，形成相輔相成的關(guān)系；在產(chǎn)權(quán)式酒店成功運(yùn)營下，將可建立利益客戶群體網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大旅游人群范圍，增加旅游人群的固定性，從而形成長效的城市推動效果，當(dāng)擁有更多的固定消費(fèi)人群集中后，首先將旅游景區(qū)周邊的商業(yè)消費(fèi)水平推動至一個的高度，以旅游為點(diǎn)，以點(diǎn)帶動城市經(jīng)濟(jì)鏈條的快速進(jìn)展，最終達(dá)成城市進(jìn)展的目的。6of1732XXX產(chǎn)權(quán)式酒店的入駐的必要性XXX旅游環(huán)境游客漸漸由周邊地市一級客源市場轉(zhuǎn)向國內(nèi)外二級客源市場。隨著防城港對外知名度的不斷提升，旅游產(chǎn)品的日益成熟，旅游促銷活動的深入開展，客源市場漸漸由區(qū)內(nèi)的XXXX等地市轉(zhuǎn)向區(qū)外，乃至國外的各階層游客。旅游熱點(diǎn)升溫、亮點(diǎn)突出。濱海運(yùn)動休閑游、十萬大山森林觀光游、邊疆探秘游、高山漂流等熱點(diǎn)旅游景區(qū)呈現(xiàn)火爆場面。防城港城市進(jìn)呈現(xiàn)狀城市形象：防城港作為中國與東南亞連接的第一大門戶，不管是在經(jīng)濟(jì)、旅游、形象等方面都是有重要地位，防城港的進(jìn)展表達(dá)的不只是城市形象，而是國門形象。經(jīng)濟(jì)：防城港市經(jīng)濟(jì)在不斷的發(fā)生巨變，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷攀升，多家超級企業(yè)進(jìn)駐，給城市帶來更多的經(jīng)濟(jì)支持點(diǎn)，大量人口的涌入將給經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展帶來一個的契機(jī)。旅游：防城港是連接?xùn)|南亞最大的一個形象港口，擁有眾多的旅游資源，現(xiàn)在的防城港就與進(jìn)展初期時的海南、深圳一樣，將會成為中國將來的特色旅游城市，中國最大的與東南亞連接城市。政策：1、 企業(yè)所得稅減免稅優(yōu)待政策；2、 邊疆貿(mào)易優(yōu)待政策；7of173、防城港市鼓舞國內(nèi)外客商投資；防城港市以外的國內(nèi)外企業(yè)及其他經(jīng)濟(jì)組織或個人來防城港市投資興辦的企業(yè)統(tǒng)稱為“外來投資企業(yè)“，除享受國家和廣西壯族自治區(qū)制定的優(yōu)待政策外，還享受本規(guī)定的優(yōu)待待遇。4、 防城港市主要投資優(yōu)待政策：防城港市既沿邊又沿海，又居西部，同時又是全國１４個沿海開放城市之一。在防城港市投資，享受國家及廣西有關(guān)投資優(yōu)待政策的同時，又可享受國家西部大開發(fā)有關(guān)優(yōu)待政策和邊疆地區(qū)及沿海開放城市應(yīng)享有的優(yōu)待政策。5、 防城港超級企業(yè)入駐，擴(kuò)大人流，帶動城市連續(xù)性產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)展；6、 將防城港打造成西南部的“小深圳，帶動周邊地區(qū)進(jìn)展；同類旅游城市案例深圳深圳只有30年的城史，但深圳已經(jīng)是旅游交通樞紐、中轉(zhuǎn)站或終點(diǎn)站；商務(wù)活動頻繁，商業(yè)、會展、金融等現(xiàn)代效勞功能集中，帶來商務(wù)旅游和會展旅游；這些都是深圳旅游的根本特質(zhì)，為深圳旅游的將來進(jìn)展供給了主要路徑和進(jìn)展方向。深圳的30年進(jìn)展，旅游地產(chǎn)的協(xié)作及支持功不行沒，通過創(chuàng)地產(chǎn)的打造，給旅游城市的打造起到推波助瀾的作用，在旅游地產(chǎn)中最具有進(jìn)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)就只有產(chǎn)權(quán)式酒店，通過此產(chǎn)權(quán)式酒店在旅游景區(qū)內(nèi)或周邊，將給更多長中期度假的游客帶來身臨其境的感受，從而吸引更多旅游者到此觀光；深圳產(chǎn)權(quán)式酒店建于兩類地方：強(qiáng)勢自然資源的地方〔景，客流量較大的中心商務(wù)區(qū)；8of17案例：丹楓白露酒店設(shè)立在中心商務(wù)區(qū)，平均月開房率達(dá)85%~90%，是以旅游客為主的產(chǎn)權(quán)酒店，其次有固定商務(wù)客群進(jìn)展洽談入住，旺季客房供不應(yīng)求；深圳雅蘭酒店位于大梅沙四周，是離大梅沙海灘最近的酒店之一，為五湖四海的來賓供給休閑度假式效勞的酒店，由二幢五層現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑組成，擁有多類不同形式的客房210間，設(shè)施先進(jìn)，每間客房均可賞識到怡人的美景，大梅沙海天一色，沙灘綿長，秀麗的南國熱帶海濱風(fēng)景盡收眼底。海南海南島處于亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部，北隔瓊州海峽與雷州半島相對,包括海南島和西沙群島、南沙群島、中沙群島的島礁及其領(lǐng)海。東部沿線的三亞市、?？谑?、瓊海市等地，旅游度假房地產(chǎn)得到成片開發(fā)。在三亞市的亞龍灣，五星級酒店的密度居全國之首。在“國家海岸”海棠灣，國內(nèi)眾多的投資者以及國際頂尖的酒店治理公司，都把目光聚焦于這片正在建設(shè)中的秀麗海岸，這里將成為全國乃至全世界品質(zhì)最高的度假勝地之一。案例：海棠灣世界知名度假酒店，現(xiàn)已建成別墅、豪華套房、家庭公寓、標(biāo)準(zhǔn)客房800余間〔。有景觀式淡水泳池、高爾夫練習(xí)場、海濱消遣場、會議中心、商務(wù)中心、各式餐廳、露天咖啡廳等。是休閑度假、康復(fù)療養(yǎng)、商務(wù)會議的抱負(fù)場所海南海棠灣世知度假酒店位于我國最南端的熱帶濱海旅游城市，坐落于三亞與陵水交界處的海棠灣畔。9of17由上述案例看出在旅游文化城市打造中，除了多方因素協(xié)作下，旅游地產(chǎn)同樣是一個具有高度協(xié)作作用的產(chǎn)業(yè)，縱觀深圳、海南進(jìn)展初期與防城港有諸多相識之處，在旅游景區(qū)的快速進(jìn)展中均使用到了旅游地產(chǎn)這把利劍，將城市旅游形象、景區(qū)形象及度假居住形象三點(diǎn)緊緊的結(jié)合在一起，從而到達(dá)相互配套、相互支持，最終到達(dá)口碑的共同建立；3.5產(chǎn)權(quán)式酒店的入駐帶來的城市效益依據(jù)以上案例我們可以看出，在一個重點(diǎn)旅游城市的進(jìn)展中，產(chǎn)權(quán)式酒店對于城市的進(jìn)展是一個有力的推動者，表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：1、景區(qū)形象：產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)可引進(jìn)高品質(zhì)酒店治理企業(yè)的入駐，通過高品質(zhì)的酒店運(yùn)營，協(xié)作景區(qū)的進(jìn)展，高檔的綜合性酒店就成為旅游景區(qū)最有力的形象宣傳點(diǎn)及支撐點(diǎn)，旅游者除了可賞識美景外，同樣可享受到高品質(zhì)的休閑配套，形成立體是的效勞，最終提升景區(qū)的整體形象。2、城市形象：當(dāng)旅游景區(qū)的整體形象提高，帶來大量的旅客涌入，不斷形成城市化消費(fèi)，同時，吸引的人流會分流出固定居住人群，擴(kuò)大城市人口，集中城市人才，加快城市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。3、就業(yè)形勢：依據(jù)規(guī)劃及經(jīng)營需要，本酒店除了將為客戶供給約800套客房外，還有依據(jù)酒店經(jīng)營治理需要而設(shè)立的各個治理部門。10of17四、工程分析及市場定位4.1市場定位產(chǎn)品定位：從市場調(diào)查來看，在旅游人群眾多、旅游消費(fèi)較大的烏審旗，房地產(chǎn)工程多以住宅類工程為主，缺少房地產(chǎn)業(yè)與酒店結(jié)合工程。因此，打造擁有產(chǎn)權(quán)的五星級酒店，通過高檔的酒店形成品牌效應(yīng)，通過高檔酒店將商務(wù)、高端旅客引進(jìn)景區(qū)，提高消費(fèi)人群數(shù)量及品質(zhì)，酒店與個人、公司、集團(tuán)形成固定的關(guān)系，增加固定消費(fèi)人群，通過旅客的快速增長形成區(qū)域整體進(jìn)展的趨勢。價格定位：價格定位可參考目前市場狀況，及國內(nèi)類似旅游城市產(chǎn)權(quán)式酒店銷售價格，同時結(jié)合工程投資預(yù)算、本錢分析、消費(fèi)人群特征制定工程價格。五、工程消費(fèi)者定位：防城港經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較為快速，催生出大量的中產(chǎn)階層。而且每年有大量的旅游人群成為工程的挖掘亮點(diǎn)。所以，可以考慮區(qū)外具有確定經(jīng)濟(jì)實力的投資客。另外，依據(jù)產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營閱歷，此行業(yè)主要的潛在客戶群為：—是具有確定經(jīng)濟(jì)實力的家庭或個人，這局部人主要關(guān)注投資類產(chǎn)品的升值及投資回報；二是一些公司或事業(yè)單位，其購置動機(jī)是用于員工的福利或會議、差旅。尤其是可以避開事業(yè)單位因建設(shè)招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，所帶來的治理及經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。三是分時度假公司，其購置動機(jī)純粹是業(yè)務(wù)需要。11of17六、規(guī)劃思路建立大型的綜合性五星級酒店，配套客房、商業(yè)、消遣、休閑、大型會議等功能設(shè)施；將區(qū)域打造成東盟外交、商務(wù)會議、國內(nèi)旅游的集散中心?！?〕.喜來登集團(tuán)全球預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)的輸送目標(biāo)市場客源的數(shù)量。這是多數(shù)投資方看重國際酒店品牌的關(guān)鍵點(diǎn)，這些治理集團(tuán)給投資方做路演和說服投資方接納集團(tuán)治理的王牌之一，即是集團(tuán)全球預(yù)訂網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勁的送客力氣，這也是多數(shù)高端酒店投資方選擇國際品牌的理由。〔2〕.國際治理集團(tuán)人才、品牌優(yōu)勢。全球化人才的培育和調(diào)集，始終是國際酒店治理集團(tuán)的另一張王牌，國際酒店的效勞標(biāo)準(zhǔn)時經(jīng)過漫長的歷史提煉出來的精華，在高標(biāo)準(zhǔn)的根底上打造特色，表達(dá)出的才是高品質(zhì)、高水準(zhǔn)。〔3〕.運(yùn)營理念、治理系統(tǒng)優(yōu)勢。酒店的綜合氣氛是由裝修、家具、員工、裝飾及效勞表現(xiàn)給客人的，效勞不僅要表達(dá)在酒店軟件效勞中，同時在其他方面要綜合表達(dá)。喜來登酒店治理公司其品牌的定位、內(nèi)涵，再設(shè)計裝修、服務(wù)，賣點(diǎn)格外突出，深得每一個客戶的信懶。七、投資估算與資金籌措7.1工程總投資估算依據(jù)近期托付方供給的土地取得本錢及烏審旗建設(shè)工程價格信息、工程造價定額資料及工程的具體狀況，參照施工圖設(shè)計概算書，經(jīng)分析測算，本工程總投12of17資估算額為人民幣3.5億元。附表：工程總投資估算表1前期工程費(fèi)7200萬元2二次裝修及酒店設(shè)備2.16億元3小區(qū)硬化、綠化等6700萬元4工程總本錢3.5億元依據(jù)相關(guān)規(guī)劃條件，估量開發(fā)面積為3.6萬平方米。我們在計算工程總投資時按此面積計算工程本錢?！惨陨鲜且罁?jù)喜來登治理公司供給的建筑、裝修、裝飾、配套、家具標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展測算〕八、工程建設(shè)及酒店治理建設(shè)治理為確保工程的順當(dāng)建設(shè)，我公司組織成立工程建設(shè)指揮部，全面負(fù)責(zé)工程建設(shè)。籌建階段：由指揮部組織專人負(fù)責(zé)工程前期工作。建設(shè)階段：工程立項及建設(shè)方案批準(zhǔn)后，組織進(jìn)展工程招投標(biāo)，監(jiān)視中標(biāo)單位依據(jù)工程設(shè)計方案實施工程建設(shè)?？⒐を炇眨撼薪▎挝槐Ｙ|(zhì)、保量如期完成工程建設(shè)后，由上級主管部門組織工程驗收，確保各項工程到達(dá)優(yōu)良工程標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境保護(hù)、安全防護(hù)與節(jié)能工程區(qū)域污水主要為生活污水，對此，將嚴(yán)格依據(jù)環(huán)保要求進(jìn)展集中處理后達(dá)標(biāo)排放，并入公共排污系統(tǒng)。生活垃圾承受“分類袋裝”方式定時外運(yùn)，無污染源產(chǎn)生。為制造優(yōu)雅舒適的環(huán)境，對工程所在區(qū)域四周綠化做重點(diǎn)考慮。13of17建筑內(nèi)設(shè)自動消火栓、避雷設(shè)施、建設(shè)抗震按6級設(shè)防。酒店物業(yè)治理專設(shè)保安部，安全防范有充分保障。建筑裝潢設(shè)計樂觀承受構(gòu)造、材料、技術(shù)。各種燈飾選用節(jié)能型。所需電器及設(shè)備均選用節(jié)能高效型產(chǎn)品。在治理上，承受承受先進(jìn)科學(xué)的治理方式，實現(xiàn)節(jié)能降耗。工程風(fēng)險及防范建議工程風(fēng)險政策風(fēng)險

本工程對于政府經(jīng)濟(jì)政策、城市進(jìn)展規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展定位的變化比較敏感，及城市進(jìn)展規(guī)劃的開工日期等因素，存在風(fēng)險隱患；市場風(fēng)險本工程其興盛程度依靠于城市規(guī)劃的正常進(jìn)展及周邊旅游市場的興盛，才能形成良好的市場環(huán)境；工程風(fēng)險防范措施A、加速工程開發(fā)相關(guān)報建工作的進(jìn)度，加強(qiáng)工程治理，把握本錢，保證工程順當(dāng)竣工；B、與知名品牌第三方物業(yè)合作，在工程運(yùn)營前就進(jìn)展品牌及口碑的打造；C、通過與國際知名品牌合作，將產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險缺口降至最低，實現(xiàn)長效運(yùn)營酒店；D、加強(qiáng)營銷工作，進(jìn)展客戶積存，實現(xiàn)酒店能有固定及長效客群到此旅游消費(fèi)；結(jié)論：綜上所述，依據(jù)現(xiàn)在烏審旗快速進(jìn)展的現(xiàn)狀，重點(diǎn)14of17打造旅游、資源城市，大量的人流擁入，產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生是必不行少的，通過產(chǎn)權(quán)式酒店的入駐可協(xié)作城市旅游景區(qū)的進(jìn)展，提高效勞水平及休閑、娛樂配備，同時提高該地形象，形成城市形象的提高，城市品牌的形成帶動大量的旅客進(jìn)入，分流長居人口，增加人才數(shù)量及質(zhì)量，同時帶動產(chǎn)業(yè)進(jìn)展，增加就業(yè)形勢，推動人才進(jìn)入烏審旗就業(yè)，擴(kuò)大烏審旗進(jìn)展再吸引人才的良性循環(huán)模式；再則增加城市消費(fèi)力量