關(guān)于房地產(chǎn)市場托市的思考

關(guān)于房地產(chǎn)市場托市的思考

作為地方公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的直接創(chuàng)造者和保障，地方政府必須體現(xiàn)公共行政的精神，維護(hù)地方公共利益。然而，在現(xiàn)實生活中，地方政府往往偏離地方公共利益，追求自身利益，導(dǎo)致自身利益的偏離。本文結(jié)合目前房價非理性上漲這一社會熱點問題,對房地產(chǎn)市場中的地方政府自利性行為及消極影響進(jìn)行具體分析,以期幫助人們從另一角度認(rèn)識和理解當(dāng)前房價非理性上漲問題。一、理性投資策略我國許多城市的房價自2002年以來,出現(xiàn)了前所未有的大幅非正常上漲,并遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)爻鞘写蟛糠志用竦馁徺I能力,主要表現(xiàn)為以下方面:1.國內(nèi)商品房價格分析從圖1中,我們可以看出全國性商品房平均價格在2000年至2002年之間一直是平穩(wěn)上漲,但是從2003年起全國性商品房價格開始出現(xiàn)大幅度非正常上漲尤其是2004年,2003年上漲了4.8%,2004年上漲了15%?！?005年全國房價上漲15.2%。”遠(yuǎn)超出了國民經(jīng)濟(jì)增長速度,全國性房價已經(jīng)開始出現(xiàn)非理性上漲。2.東中西地區(qū)的房地產(chǎn)市場分析地區(qū)性房價在部分大中城市房價大幅上漲的帶動下,自2003年起也開始了迅猛上漲,尤其是東部和中部地區(qū),西部部分大城市也緊跟其后(見圖2)。從圖2中我們可以看出,2003年東中西地區(qū)平均房價分別上漲了6.41%、4.05%和3.58%,而2005年東中西地區(qū)平均房價分別上漲了16.90%、10.20%和7.60%,“在2006年1月份,國家統(tǒng)計局發(fā)表數(shù)據(jù),全國70個大中城市房價上升5.5%。北京市商品房漲幅21.2%,深圳上漲了17.38%,連一向被認(rèn)為漲勢比較溫和的廣州,房價也后來居上,突然上漲了25%左右。”由此可見,東部地區(qū)和部分中、西部地區(qū)房價也出現(xiàn)了非理性上漲。3.商品住宅總體控制能力通常認(rèn)為,當(dāng)房價收入比在3:1-6:1之間(即3-6倍)時,居民對市場上的商品住宅普遍具有支付能力。而目前我國許多城市的房價收入比例都遠(yuǎn)超過這一范圍。其中以2004年最為突出(見表1)。二、地方政府的自利性反映在房價的非理性增長中1.房屋拆遷規(guī)模的下降為追求政績,地方政府紛紛對城市進(jìn)行亮化、美化以及所謂的舊城改造,“積極”實施大規(guī)模拆遷,人為制造了大量住房需求,拉動了房價上漲。“全國的統(tǒng)計數(shù)字顯示,全國房地產(chǎn)需求有三分之一是拆遷帶動的,有的城市50%是拆遷,有的甚至是60%、70%是城市改造帶動的?！苯ㄔO(shè)部總經(jīng)濟(jì)師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在其文章中也暗示了大規(guī)模的城市拆遷帶動了房價上漲,2004年“1-10月,全國房屋拆遷總量同比下降了50%,房屋拆遷規(guī)模的下降,放緩了被動性住房需求釋放節(jié)奏,一定程度地緩解了市場供求矛盾?！鄙虾Ｊ?999-2003年的拆遷所造成住房需求占當(dāng)年商品住宅竣工面積比重的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也印證了此結(jié)論(見表2)。其它房價上漲較快的城市拆遷規(guī)模也毫不遜色,“2003年一年天津的拆遷量為450萬平方米,比2002年增長3倍。據(jù)當(dāng)?shù)厝私榻B,由于拆遷力度過大,而新盤又鮮有推出,2003年天津許多拆遷戶幾乎無房可買,市場嚴(yán)重供不應(yīng)求,以致于許多期房沒開盤就已經(jīng)被預(yù)售一空。在強(qiáng)勁需求的帶動下,天津房價也一路走高?！背啥肌?002年拆遷面積為124.3萬平方米,比照2001年的47.82萬平方米,增長率達(dá)到159.93%,拆遷戶數(shù)也由2001年的11735戶激增到2002年的24492戶,增長率為108.7%。2003年的拆遷戶數(shù)也有23720戶。”2003年南京市“全年共完成國有土地拆遷項目115個,拆遷房屋面積179萬平方米,拆遷居民2.4萬戶,加上集體土地拆遷,共計拆遷7.4萬戶。而同期南京商品房合同銷售面積739.02萬平方米?！薄?003年武漢房屋拆遷總量超過260萬平方米,比上年增長34.7%,拆遷戶數(shù)24433戶,增幅高達(dá)87.7%?！币陨线@些城市大規(guī)模拆遷,人為制造了巨大的住房需求,帶動了當(dāng)?shù)胤績r持續(xù)迅猛上漲。2.“高地價”引發(fā)城市土地交易價格分析土地已成為地方政府財政收入的主要來源,地方政府通過“圈地”和土地市場中的“招拍賣”等手段,使土地價格急劇上漲?！皬?000—2004年,浦東的土地每畝均價從200多萬元漲到800多萬,其中陸家嘴有的地方的地價超過3000萬元每畝。”寧波“2000年出讓均價為92萬元/畝,2001年為129萬元/畝,2002年為208萬元/畝?！备叩貎r給地方帶來了巨額財政收入,為地方政府建造“政績工程”和“形象工程”提供了強(qiáng)大的財力支持?！耙粋€不大的無錫市,一年賣地收入就達(dá)112億元;大上海一年土地進(jìn)帳就有近千億元,而隨著地價的瘋長,城市當(dāng)局可支配的財富也是驚人增長?！绷頁?jù)全國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù)表明,“2001年到2003年間,地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年,這個數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億元。可供比較的是,在實施積極財政政策的1998-2003年5年間,全國發(fā)行國債也不過9300億元。”高地價引發(fā)了高房價,“國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的調(diào)查報告顯示,2004年一季度35個大中城市有9個城市房價漲幅超過10個百分點,另外有7個城市土地交易價格漲幅超過10個百分點。對比這些城市可以發(fā)現(xiàn),其中有5個都是重合的:上海、沈陽、杭州、寧波、天津。同年二季度,全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點,土地交易價格同比漲幅超過10%的城市有6個,其中重合的城市有4個:杭州、上海、沈陽、天津?？梢?地價上漲是當(dāng)前房價上漲中的重要因素?！?.公司調(diào)控之力:“一拖一放”針對引起全社會普遍關(guān)注的持續(xù)走高的房價,2004年中央政府推出了多項政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控,然而讓人迷惑的是,在此背景下,當(dāng)年全年商品房平均銷售價格仍然同比上漲14.4%,其中商品房住宅價格上漲了15.2%。為什么中央政府的調(diào)控政策沒發(fā)揮應(yīng)有作用呢?到底誰在阻止房價下跌呢?地方政府是其轄內(nèi)房地產(chǎn)走勢的最大主導(dǎo)因素,其對土地收益的高度依賴決定了其不會容忍房價的大幅度下跌。此外,房地產(chǎn)業(yè)在整個地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的舉足輕重地位和已成為眾多地方經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)也決定了房價不會大幅度下跌。以上海為例,房地產(chǎn)業(yè)已成為其支柱產(chǎn)業(yè),“2005年1月中旬,上海市市長韓正向人代會所作‘政府工作報告’顯示,2004年上海房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值622.59億元,同比增長20.4%,占全市GDP的比重為8.4%。這意味著,在上海市去年高達(dá)13.5的GDP增量中,房地產(chǎn)業(yè)拉動了1.3%的比重。而在1990年,上海房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重僅為0.5%,房地產(chǎn)業(yè)已成為上海增長最快的支柱產(chǎn)業(yè)?！倍绻逊康禺a(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)一起算,則更大,有數(shù)據(jù)顯示,“2004年,上海房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了19.5%的GDP,成為GDP增長的第一大引擎,經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的傾向相當(dāng)明顯?！痹谥醒牒暧^調(diào)控的形勢下,為了避免房價大幅度下跌,不危及自身利益,該市采取了“一拖一放”的措施進(jìn)行托市。2004年5月中央實行宏觀調(diào)控后,上海樓市急轉(zhuǎn)直下,絕大部分房子銷售不暢,樓盤直接、變相打折隨處可見,二手房交易也急劇下降。在此情況下,上海市房地局宣稱,當(dāng)年計劃建成300萬平方米中低價配套商品房,到5月,全市新建配套商品房已建成80.2萬平方米,在建面積245萬平方米。同時,還計劃新開工300萬平方米。但是到當(dāng)年第三季度,應(yīng)正是推出時候,卻反而沒有了消息,據(jù)稱已延緩?fù)瞥觥Ｍ瑯右彩窃诖藭r不久前,《上海市住房公積金管理若干規(guī)定(草案)》開始征求市民意見,而《規(guī)定》的最大變化就是住房公積金的提取條件放寬。然而更讓人驚奇的是,平時難得露面的政府智囊專家們,紛紛在滬上各大媒體上撰文發(fā)表言論,為樓市唱贊歌。在房價是上漲還是下跌的選擇中,地方政府出于自身利益考慮,選擇了前者,而犧牲了公共福利,房價出現(xiàn)非理性上漲也在情理之中。4.壟斷利潤是隱性財政收入的重要載體一些地方政府并不滿足于以土地中心為依托,全面介入土地一級市場,大量賣地獲取巨額土地出讓收入,而同時競相成立并大力扶植由政府全資所有或控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司,這些公司從政府的土地供應(yīng)中心手中以低廉價格獲取大量優(yōu)質(zhì)土地,并全面包攬從土地開發(fā)到住房動拆遷、從房地產(chǎn)開發(fā)到銷售的一系列產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié),左右逢源,獲取巨額壟斷利潤,成為地方政府的隱性財政收入。以上海為例,“上海房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中,過半為當(dāng)?shù)厥袇^(qū)兩級政府的國有企業(yè),并持有大量土地儲備。例如,由政府直接投資管理的上海城開集團(tuán),在上海本地?fù)碛?00公頃的土地項目,其中30公頃位于中心城區(qū)。而上海土地儲備中心控股的上市公司—中華企業(yè)在上海的土地儲備更多達(dá)930公頃?！边@么大的土地儲備量,僅土地價格上漲就能坐收巨額差價收入。而在2002年11月,上海地產(chǎn)集團(tuán)組建成立,這是上海近年來由政府投資組建并實行國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營的最大房地產(chǎn)企業(yè),其董事長曾任上海建委副主任,上海地產(chǎn)集團(tuán)與上海市土地儲備中心是“兩塊牌子,一套班子”管理運作。土地儲備中心是市政府設(shè)立的土地儲備機(jī)構(gòu),地產(chǎn)集團(tuán)則是市政府土地儲備的運作載體。名列上海房地產(chǎn)50強(qiáng)中的多家公司的國有資產(chǎn),目前已經(jīng)劃撥到上海地產(chǎn)集團(tuán)名下。從政府利益的直接介入房地產(chǎn)市場方面也可以看出,地方政府對房價非理性上漲有不可推卸的責(zé)任。5.王懷忠利用房地產(chǎn)市場執(zhí)法的權(quán)力地方政府人員包括地方政府官員及普通的公務(wù)員,前者的自利性主要表現(xiàn)從干預(yù)土地交易中獲取非法巨額回報,利用職位和職權(quán)的影響謀求自身利益的最大化,也就是腐敗,上有原國土資源部部長田鳳山,下有原浙江省建設(shè)廳副廳長楊秀珠。另據(jù)《人民日報》報道,“安徽省前副省長王懷忠在阜陽任職期間,直接干預(yù)大量土地批租和出讓事務(wù)。1994年到2000年,阜陽明顯屬于國有土地資產(chǎn)流失的高達(dá)10億元,而這筆巨資的絕大部分又都流入了王懷忠傾心扶持的少數(shù)‘老板’手中。”王懷忠理所當(dāng)然的也從中獲得了巨額回報。后者主要是利用房地產(chǎn)市場執(zhí)法過程中的行政自由裁量權(quán)謀取私利。以上地方政府行政人員的種種自利性行為無疑都構(gòu)成了房價成本,自然影響到了房價。三、濟(jì)發(fā)展和改善城市環(huán)境發(fā)揮的作用地方政府自利性行為固然對推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和改善城市環(huán)境發(fā)揮了一定積極作用,但也產(chǎn)生了巨大的消極影響,除了推動房價非理性上漲外,還有如下表現(xiàn):1.控制自有資金2004年雖然被業(yè)界稱為“房地產(chǎn)政策年”,中央政府出臺了一系列試圖為過熱的房地產(chǎn)市場降溫的政策,包括:土地使用權(quán)一律實行公開招標(biāo),嚴(yán)禁低價買地;提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻,開發(fā)商對開發(fā)項目的自備資金必須達(dá)到35%;嚴(yán)控房地產(chǎn)投資信貸和按揭信貸等。但由于房地產(chǎn)市場與地方政府利害關(guān)聯(lián)巨大,地方政府出于維護(hù)和實現(xiàn)自身利益目的,利用房地產(chǎn)市場中諸多信息的不透明、不對稱,編造數(shù)字與中央政府進(jìn)行博弈,同時利用“托市”等手段抵制中央宏觀調(diào)控政策的影響,結(jié)果2004年房價不但沒有出現(xiàn)廣大城市居民預(yù)期的下跌現(xiàn)象,反而房價又大漲了15.2%,超過了居民收入增長,最終導(dǎo)致了中央政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的失靈。2.地方政府的自利行為房地產(chǎn)市場有其自身運行規(guī)律,能根據(jù)市場中反饋的真實供求信息靈敏地對房價進(jìn)行自動調(diào)整,從而引導(dǎo)廣大居民的理性消費。但由于地方政府出于自身利益考慮,過多地用行政權(quán)力干預(yù)土地供給;實施大規(guī)模住房拆遷,人為制造住房需求;同時組建自己的房地產(chǎn)公司,直接參與市場競爭,在房地產(chǎn)市場中既當(dāng)裁判員,又當(dāng)運動員,這樣就必然造成房地產(chǎn)市場競爭主體之間的不平等。上述地方政府的種種自利行為不但嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)市場的運行,而且也破壞了房地產(chǎn)市場的固有運行規(guī)律,從而使房價不能真實的反映供求之間的關(guān)系,也誤導(dǎo)了廣大城市居民對房價的預(yù)期,出現(xiàn)非理性購房行為,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場失靈。此外,地方政府這種著眼于自身利益,追求短期的財政收入最大化的行為也影響到了城市房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。盲目賣地,土地供應(yīng)缺乏計劃和規(guī)劃性,尤其是在城市化和“經(jīng)營城市”驅(qū)動下,更加速了這一進(jìn)程,最終導(dǎo)致了城市土地儲備中可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越少,有些城市城區(qū)尤其是東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的一些城市,已經(jīng)出現(xiàn)了供地危機(jī)甚至無地可供。據(jù)“國土部門到廈門檢查,證實廈門城市地區(qū)土地已經(jīng)全部‘出賣’完?！边@更影響了房地產(chǎn)開發(fā)的土地供求關(guān)系,刺激了房價進(jìn)一步上漲。同時,高地價帶動的遠(yuǎn)超過居民購買承受能力的過高房價,也影響到了房價今后的上漲空間,這一切都會影響到房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展和城市的可持續(xù)發(fā)展能力。3.部分地方政府行使國家權(quán)力,維護(hù)和實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的利益地方政府的存在是以得到地方人民的認(rèn)可和支持為前提的,而認(rèn)可和支持卻來自于地方政府維護(hù)和實現(xiàn)地方公共利益和人民利益。顯然,地方政府的自利性行為背離了人民賦予它的應(yīng)盡責(zé)任和委托目的。過高的地價和房價已激起部分社會成員的怨恨和不滿,引發(fā)了人民對政府合法性的追問:我們的地方政府到底在代表誰行使國家權(quán)力?又在維護(hù)和實現(xiàn)誰的利益?高地價、高房價表明,我們的地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合起來在掠奪當(dāng)?shù)鼐用窈蜕鐣墓餐敻弧２糠值胤秸疄橹\取自身利益,推進(jìn)政績工程建設(shè),切切實實在維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)商的利益。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院常務(wù)副院長劉福垣撰文指出,“不管他們是怎么說的,也不管他們是怎么想的,從實際效果上看問題,那些經(jīng)營土地的政府官員實際上是代表大官和大款們的利益,他們一步一個腳印,走的是實實在在的私人資本主義道路。”4.居民家庭負(fù)債率