房地產(chǎn)廣告策劃書002

100%營(yíng)銷策劃文案大集合北京石景山華聯(lián)商廈開業(yè)慶典暨開業(yè)促銷企劃案劉大海于1997年12月-2001年2月在北京商廈（超市）集團(tuán)公司任企劃部經(jīng)理，在工作期間：多次策劃華聯(lián)商廈及超市的開業(yè)方案的促銷方案，取得了相當(dāng)?shù)男Ч谷A聯(lián)在北京商圈取得了一定的知譽(yù)度。其中華聯(lián)商廈（石景山店）1998.4.25日的全新開業(yè)期間所舉辦的"買200送400"的促銷活動(dòng)較為成功和典型。應(yīng)用：該策劃案主要針對(duì)零售行業(yè)。特別對(duì)百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)的開業(yè)及開業(yè)期間所配合的促銷活動(dòng)有較強(qiáng)的針對(duì)性，同時(shí)對(duì)各類零售大中型百貨商場(chǎng)的日常的節(jié)假日的特別促銷，也有一定的借鑒性。同時(shí)本企劃案對(duì)大中型百貨商場(chǎng)企劃部經(jīng)理在如何搞好開業(yè)活動(dòng)及相間配套的促銷活動(dòng)，提高商場(chǎng)的銷售額，以達(dá)到提升企業(yè)的影響度。可以起到拋磚引玉的作用。內(nèi)容：如何確保"首戰(zhàn)必勝"是所有新生項(xiàng)目的首要問(wèn)題，對(duì)于商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，開業(yè)時(shí)的興衰決定了商場(chǎng)的命運(yùn)。為了確保"首戰(zhàn)必勝"，不同的項(xiàng)目遇到的癥結(jié)也有所不同。商場(chǎng)開業(yè)成功所必須克服的癥結(jié)問(wèn)題是：既要有轟動(dòng)的場(chǎng)面，又要有實(shí)實(shí)在在的營(yíng)業(yè)額，而要使經(jīng)常發(fā)生矛盾的兩者兼具，就要求助于策劃。解決商場(chǎng)成功開業(yè)問(wèn)題可采取"人氣-商氣-商機(jī)"層遞法，即在理念上采取三個(gè)操作步驟：激發(fā)人氣、營(yíng)造商氣、沉淀商機(jī)。激發(fā)人氣主要依靠三個(gè)方法：禮賓舉措、廣場(chǎng)活動(dòng)、新聞造勢(shì)；營(yíng)造商氣就要緊緊圍繞著"銷售額=交易筆數(shù)×客單數(shù)"公式，在"禮賓"、"會(huì)員"、"幸運(yùn)"、"歡樂(lè)"等節(jié)日性概念上大做文章：沉淀商機(jī)可以通過(guò)"低買高送，交易延伸"的方式實(shí)現(xiàn)。把上述三個(gè)理念性步驟整合起來(lái)策劃，在同一個(gè)時(shí)空內(nèi)實(shí)施策劃，商場(chǎng)的開業(yè)就會(huì)體現(xiàn)出驚爆度、知名度、驚奇度、美譽(yù)度效果，同時(shí)，也可以大大地提高銷售額。對(duì)零售業(yè)百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)來(lái)講，它的開業(yè)活動(dòng)是否別致新穎即"首戰(zhàn)是否能大獲全勝，"給人以耳目一新并最終一炮打響，對(duì)于此商場(chǎng)在該地區(qū)先聲奪人并立穩(wěn)腳跟有著至關(guān)重要的影響。如果正式開業(yè)留下種種缺憾，將對(duì)以后各項(xiàng)的開展造成相當(dāng)?shù)谋粍?dòng)。另外，任何一個(gè)百貨商場(chǎng)的生存，很重要的是看它的銷售如何，銷售業(yè)績(jī)的好壞，這是任何一個(gè)企劃活動(dòng)策劃者與決策者都回避不了的問(wèn)題。如何在商場(chǎng)開業(yè)形式上成功的同時(shí)，同時(shí)也讓商場(chǎng)有很好的銷售業(yè)績(jī)，是擺在策劃者面前的不容忽視與回避的問(wèn)題。北京華聯(lián)商廈（石景山店）在1998年1月18日經(jīng)過(guò)短暫的試營(yíng)業(yè)的情況下，針對(duì)北京華聯(lián)（石景山店）"人氣薄、商圈弱"的具體情況，精心策劃了本次1998年4月25日全新試營(yíng)業(yè)企劃案。本企劃案主要圍繞"人氣-商氣-商機(jī)"這條線索及遞進(jìn)式解決思路來(lái)策劃本案。特別是緊緊抓住"人氣"這一根本之根本，開展了"來(lái)就送"、"貴賓卡回娘家"、"幸運(yùn)飛鏢"、"歡樂(lè)轉(zhuǎn)盤"等各種形式的活動(dòng)，創(chuàng)意了"買200送400"的石破天驚式消費(fèi)引導(dǎo)性優(yōu)惠政策，歷時(shí)十天的開業(yè)，創(chuàng)造了2000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額，比正常營(yíng)業(yè)時(shí)的營(yíng)業(yè)額高出二倍多，充分體現(xiàn)了"人氣-商氣-商機(jī)"策劃理念在確保商場(chǎng)"首戰(zhàn)必勝"中的價(jià)值。人氣：從根本上講，本商圈中"人氣"比較薄弱，雖緊挨長(zhǎng)安西街，但由于留車不留人，商場(chǎng)背后永樂(lè)小區(qū)、魯谷小區(qū)屬新建居民區(qū)，入住不及50%。虼耍綣抵保揮腥縟肆骺馱矗善燙旄塹?、兄冾w炫熱順彼頻?人氣"，必然造成開業(yè)時(shí)勢(shì)態(tài)低糜，很難為下一步的商氣、商機(jī)提供可靠保證。因此，圍繞如何加強(qiáng)"人氣"，策劃者創(chuàng)意了各種活動(dòng)，以使"人氣"旺盛，使商氣、商機(jī)有充足可靠的保證。商氣：有了較為充足的人潮涌向商圈內(nèi)商場(chǎng)，隨之而來(lái)的各種商氣就有了產(chǎn)生環(huán)境，商氣的形成，也就必然為今后本商圈內(nèi)各種商機(jī)的產(chǎn)生提供最大的可能性與機(jī)率。商氣可以說(shuō)是為"商機(jī)"做了良好的過(guò)渡。商機(jī)：商機(jī)的最終形成從某種程度上說(shuō)是在雄厚的"人氣"基礎(chǔ)上產(chǎn)生的結(jié)果，商機(jī)不會(huì)無(wú)緣無(wú)故的產(chǎn)生，在零售商業(yè)中，"人氣"的厚與薄、強(qiáng)與弱，很大程度上影響著商氣與商機(jī)，商機(jī)如果產(chǎn)生，必然對(duì)商場(chǎng)本身有著良好影響，乃為提高商場(chǎng)銷售、擴(kuò)大商場(chǎng)影響起到最終作用。因此本案在零售行業(yè)百貨商業(yè)業(yè)態(tài)中，特別是在商場(chǎng)開業(yè)階段如何處理好"人氣-商氣-商機(jī)"這一層遞關(guān)系，使商場(chǎng)在商圈中站穩(wěn)腳步，做到首仗必勝，最終在商圈中確立并鞏固自己地位，本案有著一定程度上的借鑒意義。案例：北京華聯(lián)商廈第一家商場(chǎng)--阜成門店自1997年4月25日開業(yè)以來(lái)，在北京百貨商場(chǎng)中初步取得了一些影響。這種良好的態(tài)勢(shì)也極大的鼓舞華聯(lián)商廈集團(tuán)以更大的規(guī)模和更好的形象展現(xiàn)"企業(yè)形象"同時(shí)也努力在北京激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。因此北京華聯(lián)商廈第二家商場(chǎng)--石景山店于1998年1月18日試營(yíng)業(yè)。背景分析：地理位置：北京華聯(lián)商廈（石景山店）地處北京西部的石景山區(qū)，雖然緊臨西長(zhǎng)安街，但該商場(chǎng)位置不屬于十字路口型人流聚集地，交通雖方便，但屬于"留車不留人"景況；商場(chǎng)背后永樂(lè)小區(qū)，魯谷小區(qū)屬新建小區(qū)，居住率只有50%，商機(jī)人氣先天不足。競(jìng)爭(zhēng)商圈：石景山區(qū)商業(yè)相對(duì)市中心來(lái)講，較為落后，本區(qū)只有一座同業(yè)態(tài)中型商場(chǎng)--星座商場(chǎng)，但該商場(chǎng)僅離華聯(lián)商廈（石景山店）僅三公里，且同處西長(zhǎng)安街沿線，事實(shí)上必然要面臨競(jìng)爭(zhēng)。商業(yè)氛圍：從現(xiàn)在的宏觀角度來(lái)看，當(dāng)時(shí)95-97年可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)貿(mào)易零售行業(yè)"百貨商場(chǎng)"發(fā)展的黃金時(shí)期，百貨商場(chǎng)可以說(shuō)是開一家，火一家，但華聯(lián)商廈（石景山）入市適逢"黃金期"低峰回落期，各種困難已初見(jiàn)端倪。當(dāng)時(shí)，百貨商場(chǎng)常見(jiàn)的促銷手段"全場(chǎng)打′折""買就送贈(zèng)品"也都普遍應(yīng)用，已無(wú)特別新鮮感，無(wú)形當(dāng)中都加大了促銷方案的策劃和實(shí)施難度。另，北京華聯(lián)商廈（石景山店）經(jīng)過(guò)緊鑼密鼓籌備，同時(shí)為正式開業(yè)作好準(zhǔn)備。該商場(chǎng)于98年1月18日進(jìn)行了試營(yíng)業(yè)，主要是為磨合商場(chǎng)各個(gè)部門及相關(guān)環(huán)節(jié)，以便為今后正式開業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。同時(shí)在試營(yíng)業(yè)期的組織了一些促銷活動(dòng)，如買100送50，來(lái)就贈(zèng)禮品、幸運(yùn)轉(zhuǎn)盤、歡喜抽獎(jiǎng)?等等活動(dòng)。正面效果：使華聯(lián)商廈（石景山店）有了一個(gè)初步良好的印象，每天初步達(dá)到銷售額；相對(duì)負(fù)面效果：當(dāng)?shù)鼐用耦櫩统醪?領(lǐng)教"了商場(chǎng)促銷的種種好處，但如以后再做類似活動(dòng)，他們相對(duì)已失去"新鮮感"，無(wú)形當(dāng)中增大的正式開業(yè)的驚奇度、驚爆度。北京華聯(lián)商廈（石景山店）北京華聯(lián)商廈（石景山店）地處北京石景山區(qū)，長(zhǎng)安街西部南側(cè)，經(jīng)營(yíng)面積12000平方米共分五層（一層：化妝品、鞋）；二層：女士服裝，三層：男士服裝，四層：大小家電，五層：小吃廣場(chǎng)）。特點(diǎn)：商場(chǎng)門前有一5500平方米的大廣場(chǎng)。從以上各種背景分析情況可看，做好本項(xiàng)"全新開業(yè)及促銷案"是有一定難度的，作為企劃部負(fù)責(zé)人，以上這些問(wèn)題也與公司上層領(lǐng)導(dǎo)多次召開會(huì)議，分析優(yōu)劣與利弊，雖然明知有相當(dāng)難度，但也要求務(wù)必成功。即：（1）必須在開業(yè)氣勢(shì)上務(wù)必要"一炮打響"，體現(xiàn)宏大規(guī)模的特點(diǎn)（驚爆度）（2）通過(guò)本次開業(yè)，務(wù)必要在周邊居民中留下深刻的印象（3）在同行業(yè)態(tài)中留下較好的知譽(yù)度（4）促銷活動(dòng)務(wù)必與眾不同，使顧客有"新鮮感"，且易傳播（驚奇度）（5）本促銷活動(dòng)務(wù)必能夠提高銷售額（6）本促銷活動(dòng)的確能讓顧客感到"實(shí)惠"，最終增加"華聯(lián)"美譽(yù)度（7）本次企劃促銷案能夠便于操作實(shí)施（8）其它在明確了以上八點(diǎn)，最終在本次策劃的核心矛盾焦點(diǎn)在"銷售額--毛利--顧客實(shí)惠"這一問(wèn)題上即：商場(chǎng)要提高銷售，意味著毛利的增加，價(jià)格偏高顧客購(gòu)買不踴躍-形不成人氣；顧客要實(shí)惠，商品要降毛利，但商場(chǎng)銷售額同樣要受損失-失去商機(jī)；在如何解決這一問(wèn)題時(shí)，企劃部與上層領(lǐng)導(dǎo)最終采取"舍棄一頭（毛利），確保兩頭（顧客人流、銷售額）"-以確保"人氣"為本。后來(lái)的結(jié)果證明這一思路是明智的、正確的。本次開業(yè)活動(dòng)分兩部分：1、開業(yè)慶典2、促銷活動(dòng)時(shí)間：1998年4月25日--5月4日（10天）一、開業(yè)慶典1、開業(yè)慶典儀式：（4月25日上午）為體現(xiàn)開業(yè)活動(dòng)當(dāng)日熱鬧非凡、宏大壯觀的場(chǎng)面，慶典活動(dòng)各項(xiàng)規(guī)格都比試營(yíng)業(yè)期間有了提升，除了常規(guī)的軍樂(lè)隊(duì)、和平鴿、鼓樂(lè)隊(duì)之外，還特別組織了石景山區(qū)街道各居委會(huì)的"老年秧歌隊(duì)"參加表演，使許多人認(rèn)為不登大雅之堂"老年秧歌隊(duì)"也出盡了風(fēng)頭，讓開業(yè)觀眾顧客耳目一新；同時(shí)，企劃部還利用"首鋼"在石景山區(qū)的優(yōu)勢(shì)，特別邀請(qǐng)了"首鋼工人威風(fēng)鑼鼓隊(duì)"，這是他們?cè)趨⒓舆^(guò)亞運(yùn)會(huì)開幕式后第二次重大活動(dòng)，數(shù)十面大鼓，威風(fēng)雄壯氣勢(shì)。把整個(gè)開幕儀式推向高潮。5500平方米的廣場(chǎng)人頭攢動(dòng)，摩肩接踵宏偉簡(jiǎn)潔的開業(yè)慶典式達(dá)到了理想的效果。2、廣場(chǎng)演出為使本次開業(yè)慶典活動(dòng)的宏大規(guī)模保持較好地連續(xù)性，不至于出現(xiàn)一開業(yè)慶典完畢，即人丁冷落的現(xiàn)象，即如何能夠較好地始終如一"保持人氣"、"維持人氣"、"增加人氣"，企劃部同樣做了大量相關(guān)策劃。開業(yè)十天中，每天下午3：30-5：00，在廣場(chǎng)上舉行各種文藝演出，為此演出，專門花費(fèi)近10萬(wàn)元，按專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制作了一個(gè)活動(dòng)拼裝舞臺(tái)，可拼成舞臺(tái)、T型臺(tái)等；旁邊帶活動(dòng)更衣間和化裝間。每個(gè)演出團(tuán)體只演出一場(chǎng)，保持節(jié)目的不重復(fù)的新鮮性，充分滿足觀眾顧客的心理，如"有首鋼歌舞團(tuán)"、"東方霸王花"、"東方時(shí)尚模特表演"、"城市原創(chuàng)歌曲演唱會(huì)"、"中外進(jìn)行曲軍樂(lè)演奏"等等，演出的同時(shí)，同時(shí)由主持人穿插介紹華聯(lián)商廈的一些背景和知識(shí)，使現(xiàn)場(chǎng)的觀眾對(duì)"華聯(lián)"的認(rèn)知度幾乎近90%。因此頭兩天精彩的演出結(jié)束后，從第三天起有時(shí)不到下午1點(diǎn)，就有人在舞臺(tái)邊等候位子。一時(shí)間，整個(gè)商場(chǎng)門前廣場(chǎng)成了一個(gè)人的海洋，文化的廣場(chǎng)。之所以選擇下午3：30左右，主要是商場(chǎng)每天下午3：30-5：00是一個(gè)相對(duì)人流低峰期，通過(guò)廣場(chǎng)演出活動(dòng)，把人流低峰期變成高潮期，這對(duì)于商場(chǎng)提高來(lái)客數(shù)和當(dāng)日銷售額有著至關(guān)重要的作用。二、促銷活動(dòng)1、華聯(lián)商廈"石破天驚，買200送400"（本次保銷活動(dòng)核心）起初，企劃部也準(zhǔn)備做"賀開業(yè)慶典o全場(chǎng)7折"，但這種形式已在京城商場(chǎng)促銷中出現(xiàn)過(guò)多次新鮮度較低。不管是對(duì)提高銷售，還是擴(kuò)大影響，恐怕難有大的作為?；顒?dòng)產(chǎn)生：由于前邊已介紹了，首先是在這次開業(yè)促銷銷售中是確保銷售額，還是保毛利，還是都保，公司上下最終達(dá)成共識(shí)：如果都保，有可能哪頭都沒(méi)做到，最終以犧牲部分毛利，來(lái)?yè)Q取較高銷售額，只有這樣才能確保來(lái)之不易的人氣和商氣，同時(shí)較高的絕對(duì)銷售額對(duì)經(jīng)營(yíng)者和銷售者來(lái)說(shuō)都是一種信心的保證。形式：以哪種形式出現(xiàn)在顧客面前，并且讓顧客接受，是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，如果形式不好，再好的內(nèi)容，別人也不能領(lǐng)會(huì)。常規(guī)的如"全場(chǎng)′折""滿100送′′"，顧客都嘗試過(guò)，有似曾相識(shí)之處，"新鮮度"較低。經(jīng)過(guò)企劃部精心策劃計(jì)算決定以"買200送400"的形式出現(xiàn)。即顧客拿200元人民幣即可換取一張價(jià)值400元的禮金卡（有防偽標(biāo)志，北京特種印刷廠印制），然后顧客即可拿此400元禮金卡在商場(chǎng)內(nèi)使用。使用規(guī)則如下：1、本卡須在有效期內(nèi)使用2、本卡須一次購(gòu)足400元以上，不足部分用現(xiàn)金補(bǔ)足3、本卡每次只能在同一專柜使用一張，不得累加使用4、本卡使用時(shí)不找零5、特例商品不參加（如家電、某些品牌化妝品）它避免了促銷活動(dòng)如"全場(chǎng)打折×折"的常規(guī)思維，通過(guò)對(duì)同一事物，轉(zhuǎn)換角度進(jìn)行思維和操作，達(dá)到了預(yù)想的目的，即常規(guī)事物中一般是買A送B，B一般是≦A，如果是買A送B，B≧A人們必將產(chǎn)生強(qiáng)烈的"好奇心"，而一件事物能夠引起人們的好奇心這正是任何一個(gè)策劃者所期待的和追求的。原理：本活動(dòng)購(gòu)物在400元時(shí)，優(yōu)惠程度最大即5折，但隨著購(gòu)物的增加，相應(yīng)打折程度同時(shí)在遞減；根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全場(chǎng)同一專柜單價(jià)相加到400元的貨品種類組合約在30%左右，因此整個(gè)促銷活動(dòng)平均打折約在7折左右。以上使用這種"買200送400"這種形式，給任何購(gòu)物階層都是一種極大的購(gòu)物欲沖擊。這時(shí)，正逢美國(guó)動(dòng)作大片《石破天驚》在北京放映，廣告鋪天蓋地。我這時(shí)立即將這種效應(yīng)引用在這次促銷中，即在買200送400前邊加了"前綴"，即成"華聯(lián)商廈石破天驚，買200送400"，一時(shí)成了街頭巷尾的瑯瑯上口的廣告語(yǔ)，某種程度上也可以說(shuō)是"信手拈來(lái)"，整個(gè)促銷主題可以說(shuō)是符合以下幾點(diǎn)：（1）鮮明時(shí)代性；（2）易識(shí)別性；（3）、特色性；（4）易傳播性；（5）沖擊性；（6）可操作性。事實(shí)上，本次"買200送400"的活動(dòng)，相當(dāng)于"全場(chǎng)7折"，這時(shí)期百貨有30%多的毛利，讓利尚在承受范圍之內(nèi)。但對(duì)于廣大顧客消費(fèi)者來(lái)說(shuō)卻真的帶來(lái)莫大實(shí)惠。特別是對(duì)一次性購(gòu)物在400元左右的顧客最最經(jīng)濟(jì)劃算，讓顧客真真正正感受到了購(gòu)物帶來(lái)的快感，充分滿足了人們的購(gòu)物欲。[活動(dòng)花絮]：（1）、當(dāng)企劃部把稿件拿到報(bào)社、廣播電臺(tái)、電視臺(tái)審稿時(shí)后要到（播）出時(shí)，媒體工作人員的第一反應(yīng)是--你們?nèi)A聯(lián)搞錯(cuò)了，應(yīng)該是"滿400送200"。一電視臺(tái)播音員在配音時(shí)"主動(dòng)"把"滿200送400"念成"滿400送200"，?第二反應(yīng)是不相信是真的，經(jīng)過(guò)解釋后，都嘖嘖稱奇。（2）、街頭百姓看到本廣告，都在打聽(tīng)，相互琢磨，以前只聽(tīng)說(shuō)過(guò)"買100送50"，怎么能"買200送400"呢？一時(shí)在北京商圈議論紛紛。（3）、活動(dòng)進(jìn)行到第二天，早晨6：30（商場(chǎng)9：00開門）就有人排隊(duì)等候購(gòu)買400元禮金券，隊(duì)伍長(zhǎng)達(dá)1.5公里。從以上幾點(diǎn)看出，本次活動(dòng)運(yùn)用"反向思維"原理做到出奇制勝并充滿懸念。2輔助性促銷活動(dòng)（1）剪角回收"來(lái)就贈(zèng)"只要憑《北京晚報(bào)》《精品購(gòu)物指南》和華聯(lián)DM快訊廣告剪角，即可換取小禮品一份。（2）貴賓卡回娘家憑華聯(lián)商廈會(huì)員卡購(gòu)物（無(wú)論金額）大小，會(huì)員顧客都可獲小禮品一份（3）幸運(yùn)飛標(biāo)憑購(gòu)物小票滿30元即可投飛標(biāo)一次（根據(jù)成績(jī)領(lǐng)獎(jiǎng)）（4）歡樂(lè)轉(zhuǎn)盤憑購(gòu)物小票滿50元，即可轉(zhuǎn)盤一次（設(shè)不同獎(jiǎng)項(xiàng)獎(jiǎng)品，其中一等獎(jiǎng)為VCD一臺(tái)）（5）其它媒體運(yùn)作：事實(shí)上，本次開業(yè)促銷活動(dòng)取得圓滿成功，僅有商場(chǎng)本身的宣傳是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。之所以開業(yè)"買200送400"有比較廣泛的認(rèn)知度，并起到了預(yù)想中的效果，這當(dāng)中各種媒體的妥善良好運(yùn)用與操作有著密不可分和不可替代的作用。1、報(bào)紙：選擇《北京晚報(bào)》《精品購(gòu)物指南》在開業(yè)慶典10天前即開始宣傳。2、電視臺(tái)選擇專業(yè)廣告公司，為"石破天驚買200送400"制作了15秒的電視廣告，分別在BTV-1、BTV-2。石景山區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、門頭溝區(qū)地方有線臺(tái)播出。3、電臺(tái)將聲音從"電視廣告"中剝離作為電臺(tái)廣告，在《北京音樂(lè)臺(tái)》《北京交通臺(tái)》中播出。4、DM快訊北京華聯(lián)商廈專門設(shè)計(jì)了本期DM快訊（對(duì)開，正背四色）發(fā)行15萬(wàn)份，由大學(xué)生入戶直投到周邊居民區(qū)；商場(chǎng)組織員工在街道散發(fā)（已與當(dāng)?shù)毓ど叹謴V告科備案）5、宣傳車由石景山區(qū)區(qū)委出面協(xié)調(diào)，市容辦，綜合辦同意"華聯(lián)宣傳車"在長(zhǎng)安街西線（公主墳~古城）進(jìn)行宣傳。6、商場(chǎng)美工運(yùn)用各種手段把賣場(chǎng)內(nèi)裝飾起來(lái)，營(yíng)造開業(yè)喜慶氛圍（包括看板、展示板、POP海報(bào)、店內(nèi)廣播等）7、軟性廣告（相關(guān)報(bào)道）在此之前，邀請(qǐng)京城各報(bào)社記者組織座談會(huì)在活動(dòng)中和結(jié)束后，以本商業(yè)現(xiàn)象為主題展開新聞，各方位、各角度進(jìn)行宣傳報(bào)道。效果：經(jīng)過(guò)精心的策劃，縝密的組織，全方位多角度的宣傳，各部門協(xié)調(diào)配合和努力的工作，終于換來(lái)了可喜的回報(bào)。開業(yè)期的廣場(chǎng)文化活動(dòng)與"買200送400"（及輔助促銷活動(dòng)）的配合，起到了良好的效果。開業(yè)當(dāng)日銷售額達(dá)260余萬(wàn)。相當(dāng)于平時(shí)的4倍多?；顒?dòng)10天中日平均銷售200萬(wàn)左右，為日平均3倍多。10天銷售額總計(jì)2000多萬(wàn)。與此同時(shí)北京各大報(bào)紙都把本次活動(dòng)作為一種現(xiàn)象來(lái)報(bào)道，在較短時(shí)間，北京華聯(lián)商廈石景山商場(chǎng)家喻戶曉，使華聯(lián)商廈的知譽(yù)度穩(wěn)步上升；同時(shí)在商廈廣場(chǎng)上開展大型歌舞演出活動(dòng)在京也開了先河，一方面使華聯(lián)商廈在進(jìn)行類似活動(dòng)更有信心，同時(shí)帶動(dòng)北京其它商場(chǎng)文化活動(dòng)的開展，使北京百貨商場(chǎng)從以前的單純促銷讓利，向更加豐富精彩的形式轉(zhuǎn)變即"廣場(chǎng)文化"的形成；以后，京城百貨業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)將"打折"以各種形式活動(dòng)的出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入到了白熱化的程度。解釋：在零售行業(yè)中，一般任何一個(gè)新的百貨商場(chǎng)入住該地區(qū)，都面臨著一個(gè)"商圈"大小與強(qiáng)弱的問(wèn)題其實(shí)"商圈"從某種程度上來(lái)講是一個(gè)"人氣"強(qiáng)與弱、厚與薄的關(guān)系，人氣強(qiáng)了、人氣旺了，就意味著有相對(duì)確立與穩(wěn)固商圈。即人氣--商氣--商機(jī)，最終形成穩(wěn)定商圈，為商場(chǎng)的今后發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。人氣：在本次開業(yè)活動(dòng)中"人氣"的聚集可以說(shuō)是一切活動(dòng)開展之根本，就圍繞著如何聚集"人氣"，使本次開業(yè)活動(dòng)在聚集雄厚"人氣"上做了大量策劃活動(dòng)工作，因?yàn)樵谶@里沒(méi)有了"人氣"，以后的"商氣"--"商機(jī)"最終成為無(wú)源之水，空中樓閣。因此，本次開業(yè)活動(dòng)中，把聚集"人氣"當(dāng)成頭等任務(wù)來(lái)抓，使之商氣、商機(jī)、有著扎實(shí)雄厚的基礎(chǔ)以下活動(dòng)的開展，無(wú)一不是為聚集人氣而精心策劃：A、輔助活動(dòng)①來(lái)就贈(zèng)：只要開業(yè)當(dāng)天來(lái)華聯(lián)商廈的人，即送小禮品一份。說(shuō)明：爭(zhēng)取本商圈內(nèi)盡可能最大多數(shù)的潛在居民，來(lái)也不讓人"白來(lái)"（有小禮品贈(zèng)），使之最終形成滾滾人潮，形成"人氣"。②貴賓卡"回娘家"：憑華聯(lián)會(huì)員卡購(gòu)物（無(wú)論金額大小），會(huì)員顧客都可獲小禮品一份。說(shuō)明：吸引"會(huì)員",聚集"人氣"③幸運(yùn)飛鏢：憑購(gòu)物小票滿30元即可投飛鏢一次說(shuō)明：吸引小額度顧客，聚集"人氣"④歡樂(lè)轉(zhuǎn)盤：憑購(gòu)物小票滿100元即可轉(zhuǎn)盤一次（最高獎(jiǎng)為VCD）說(shuō)明：吸引大額顧客，提升客單價(jià)，并聚集"人氣"B、廣場(chǎng)活動(dòng)：①開業(yè)慶典：軍樂(lè)隊(duì)、威風(fēng)鑼鼓、舞龍舞獅等聲勢(shì)浩大的演出，吸引群眾參觀。說(shuō)明：通過(guò)開業(yè)慶典豐富多彩活動(dòng)吸引群眾參觀，達(dá)到聚集"人氣"的目的。②廣場(chǎng)演出：開業(yè)三天內(nèi)，每天下午3：00-5：00舉行五彩繽紛的精彩演出。說(shuō)明：下午3：00-5：00是一個(gè)相對(duì)客流低潮期，通過(guò)精彩演出吸引人潮，達(dá)到聚集"人氣"，形成人流高峰期。C、媒體運(yùn)作：報(bào)紙、電視、廣播、DM、宣傳車、軟性新聞報(bào)道等全方位立體轟炸，使商圈內(nèi)外盡人皆知。說(shuō)明：動(dòng)用一切宣傳手段，使人觀注華聯(lián)開業(yè)，聚集不同層次人潮形成"人氣"。促銷活動(dòng)："買200送400"活動(dòng)說(shuō)明：充分利用"反向思維"原理，供眾多顧客對(duì)活動(dòng)充滿好奇心來(lái)到商場(chǎng)內(nèi)，并且踴躍購(gòu)物，形成源源人潮，形成"人氣"。從以上各項(xiàng)活動(dòng)作用來(lái)看，活動(dòng)的最終目的是以圍繞住如何聚集"人氣"并留住"人氣"來(lái)展開工作的。當(dāng)有了雄厚的、旺盛的"人氣"為基礎(chǔ)后，此后的商氣-商機(jī)就有了可靠基礎(chǔ)，商機(jī)的問(wèn)題也就可以迎刃而解。下面用公式來(lái)概述本次活動(dòng)創(chuàng)意和動(dòng)機(jī)銷售額（S）=交易筆數(shù)（A）′客單價(jià)（B）事實(shí)上交易筆數(shù)（A）大致是與商場(chǎng)來(lái)客數(shù)成正比的，而客單價(jià)與商場(chǎng)物價(jià)高低，顧客購(gòu)物多少，顧客購(gòu)買力等有關(guān)系，因此欲提高銷售額S、A與B任何二個(gè)因素增加都可影響S增加，相對(duì)于B來(lái)說(shuō)A的影響條件較小，而B的因素較為復(fù)雜。因此對(duì)于企劃者來(lái)說(shuō)，只要摸準(zhǔn)情況，策劃活動(dòng)時(shí)，針對(duì)以上兩點(diǎn)，都可見(jiàn)到明顯效果。本次活動(dòng)針對(duì)交易筆數(shù)（A）提高的因素（1）、舉行大型開業(yè)活動(dòng)；（2）、舉行大型廣場(chǎng)演出；（3）、來(lái)就贈(zèng)活動(dòng)；（4）、各種輔助小型促銷活動(dòng)（5）、其它以上這些都為了吸引商圈內(nèi)的人到商場(chǎng)，只要顧客到商場(chǎng)（附近）并進(jìn)入商場(chǎng)都可以說(shuō)是潛在消費(fèi)者，只要是消費(fèi)者就意味著有交易金額，交易筆數(shù)A自然上升。本次活動(dòng)針對(duì)客單價(jià)（B）提高的因素：（1）、買200送400（須一次性用完，只要用禮金卡消費(fèi)客單價(jià)必然要大于等于400元，客單價(jià)是平常數(shù)倍）（2）、幸運(yùn)飛標(biāo)（憑小票30元）（3）、歡樂(lè)轉(zhuǎn)盤（憑小票50元）以上這些都為鼓勵(lì)顧客購(gòu)物，并且購(gòu)物越多，優(yōu)惠的程度就越大，目的是努力提高客單價(jià)B。因此這兩者如果結(jié)合的好，必然能夠增加銷售額（S）；事實(shí)上這兩者是相輔相成，互為促動(dòng)的。比如說(shuō)本次開業(yè)慶典活動(dòng)，有顧客事先不知道，參加開業(yè)慶典以后他也參加"買200送400"活動(dòng)，這樣平均客單價(jià)就相應(yīng)提高；有的顧客是聽(tīng)說(shuō)"買200送400"，然后他又動(dòng)員其它人來(lái)，這樣又增加了來(lái)客數(shù)。因此只要策劃活動(dòng)時(shí)，使活動(dòng)對(duì)A、B這兩方面因素有針對(duì)性，銷售額S最終將會(huì)有相應(yīng)的提高。商氣-當(dāng)本次開業(yè)活動(dòng)圍繞"人氣"開展各項(xiàng)活動(dòng)時(shí)，在"人氣"有了旺盛的聚集后，相對(duì)來(lái)說(shuō)，商氣的形成也就自然而來(lái)，因?yàn)榉N種豐富多彩、花樣繁多的活動(dòng)，也在"引誘"并"打動(dòng)"顧客的購(gòu)買欲，使之"乘興而來(lái)，滿載而歸"。商機(jī)-可以說(shuō)是商場(chǎng)開業(yè)后要追求的結(jié)果，通過(guò)商機(jī)最終要達(dá)到任何一家商場(chǎng)所要追求的目標(biāo)，即：提高銷售，擴(kuò)大影響。本次開業(yè)活動(dòng)中的核心活動(dòng)"買200送400"正是策劃者所要希望的，想利用該活動(dòng)達(dá)到"提高華聯(lián)銷售，擴(kuò)大華聯(lián)影響"的目的，從最終的當(dāng)天銷售來(lái)看，達(dá)到了280萬(wàn)。京城零售業(yè)內(nèi)無(wú)一不在談?wù)摯嘶顒?dòng)話題，從效果上來(lái)看，基本上達(dá)到了此目的。從較為理想的效果中找原因，前期策劃各項(xiàng)圍繞著"人氣"做文章，做了大量鋪墊性、基礎(chǔ)性的工作。使華聯(lián)商廈（石景山店）商圈內(nèi)較為薄弱的"人氣"狀況，在開業(yè)期間有了重大改觀。正是因?yàn)殚_業(yè)中通過(guò)各種活動(dòng)聚集了旺盛"人氣"，才使得"商氣"的產(chǎn)生，并產(chǎn)生無(wú)限"商機(jī)"。最終完成人氣-商氣-商機(jī)的最終遞進(jìn)過(guò)程。即就企劃做某項(xiàng)活動(dòng)來(lái)說(shuō)，它并不為了熱鬧而熱鬧，它最終的結(jié)果是要反映在"商機(jī)"里銷售上，銷售額的高低和活動(dòng)影響度大小可以說(shuō)是評(píng)判一項(xiàng)企劃活動(dòng)成功與否的重要標(biāo)尺；任何企劃活動(dòng)都不能偏離這一點(diǎn)，如果為了華而不實(shí)的熱鬧，必然要走入企劃誤區(qū)。綜述一：本次開業(yè)活動(dòng)出發(fā)點(diǎn)在"確保開業(yè)慶典隆重成功，銷售額絕對(duì)值要高"。換個(gè)角度來(lái)講這次開業(yè)模式可以說(shuō)是"高投入，高回報(bào)"，絕對(duì)銷售額值高是在犧牲一定毛利的情況下完成的（打折），因此在日常企劃活動(dòng)中要根據(jù)實(shí)際情況切不可硬套；否則，必然要出問(wèn)題或效果不佳。綜述二：這次開業(yè)活動(dòng)營(yíng)業(yè)銷售額達(dá)到理想的目標(biāo)，"石破天驚買200送400"的促銷活動(dòng)，可以說(shuō)起到出奇制勝的作用，功不可沒(méi)。因此，本次促銷活動(dòng)"石破天驚、買200送400"的合理充分利用"反向思維"這點(diǎn)，最終做到"出奇制勝"，取得促銷上的成功！綜述三：①本次活動(dòng)打折力度比較大，無(wú)形當(dāng)中提高了"顧客心理購(gòu)買閥值"以后促銷活動(dòng)需要更大的努力。②"日銷售額"相對(duì)活動(dòng)高峰期間有一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間"谷底期"。③本次活動(dòng)基本上屬于"高投入，高產(chǎn)出"，策劃費(fèi)用絕對(duì)值對(duì)較大。④商圈顧客對(duì)"華聯(lián)商廈"促銷抱有期待心理，每逢活動(dòng)或節(jié)假日就期待華聯(lián)"打折"，對(duì)日常促銷加大難度。房地產(chǎn)策劃框架(標(biāo)準(zhǔn)版)現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷；7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查.地理位置.地質(zhì)地貌狀況.土地面積及紅線圖.土地規(guī)劃使用性質(zhì).七通一平現(xiàn)狀2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查.地塊周邊的建筑物.綠化景觀.自然景觀.歷史人文景觀.環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.購(gòu)物場(chǎng)所.文化教育.醫(yī)療衛(wèi)生.金融服務(wù).郵政服務(wù).娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng).生活服務(wù).娛樂(lè)休息設(shè)施.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素.歷史人文區(qū)位影響二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù).國(guó)家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策.固定資產(chǎn)投資總額：全國(guó)及項(xiàng)目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù).中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī).項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重.政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī).政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī).短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析.各種檔次商品住宅客戶分析.商品住宅客戶購(gòu)買行為分析三土地SWOT（深層次）分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料.綜合評(píng)判2、項(xiàng)目定位.市場(chǎng)定位：區(qū)域定位主力客戶群定位.功能定位.建筑風(fēng)格定位五項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：選擇可類比項(xiàng)目確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià).類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值A(chǔ)市政交通及直入交通的便利性的差異B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異C周邊市政配套便利性的差異項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體戶型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營(yíng)銷策劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析.類比樓盤分析與評(píng)價(jià).項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六項(xiàng)目定價(jià)模擬1、均價(jià)的確定.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法有效需求成本加價(jià)法A分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍B確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬.商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價(jià)確定系數(shù)確定幅度.具體單位定價(jià)模擬七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo).首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目首期成本模擬.成本模擬表及其說(shuō)明3、項(xiàng)目收益部分模擬.銷售收入模擬：銷售均價(jià)假設(shè)銷售收入模擬表.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：模擬說(shuō)明利潤(rùn)模擬表.敏感性分析：可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià).價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本.對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn).國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九開發(fā)節(jié)奏建議1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素.政策法規(guī)因素.地塊狀況因素.發(fā)展商操作水平因素.資金投放量及資金回收要求.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素.市場(chǎng)供求因素.上市時(shí)間要求2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè).項(xiàng)目開發(fā)步驟.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估.結(jié)論第二章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。一總體規(guī)劃1、項(xiàng)目地塊概述.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀.項(xiàng)目臨界四周狀況.項(xiàng)目地貌狀況2、項(xiàng)目地塊情況分析.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)3、建筑空間布局.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明4、道路系統(tǒng)布局.地塊周邊交通環(huán)境示意：地塊周邊基本路網(wǎng)項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：項(xiàng)目主要出入口設(shè)置項(xiàng)目主要干道設(shè)置項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明項(xiàng)目停車場(chǎng)布置5、綠化系統(tǒng)布局.地塊周邊景觀環(huán)境示意：地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)6、公建與配套系統(tǒng).項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.項(xiàng)目配套功能配置及安排.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7、分期開發(fā).分期開發(fā)思路.首期開發(fā)思路8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度二建筑風(fēng)格定位1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思.建筑色彩計(jì)劃2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示三主力戶型選擇1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例3、主力戶型設(shè)計(jì)提示.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示.別墅戶型設(shè)計(jì)提示4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示四室內(nèi)空間布局裝修概念提示1、室內(nèi)空間布局提示2、公共空間主題選擇3、庭院景觀提示五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想.地塊已有的自然環(huán)境利用.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì).組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì).項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì).針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)六公共家具概念設(shè)計(jì)提示1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè).營(yíng)銷中心大堂.管理辦公室2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思3、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì).客廳裝修概念設(shè)計(jì).廚房裝修概念設(shè)計(jì).主人房裝修概念設(shè)計(jì).兒童房裝修概念設(shè)計(jì).客房裝修概念設(shè)計(jì).室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門窗）裝修提示4、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì).項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì).項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)2、背景音樂(lè)指導(dǎo).廣場(chǎng)音樂(lè)布置.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置九小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式.住戶特征描述.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，它貫穿于商品的開發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷是發(fā)展商必須樹立的觀念。一建筑材料選用提示1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤建筑材料選用類比2、新型建筑裝飾材料提示3、建筑材料選用提示二施工工藝流程指導(dǎo)1、工程施工規(guī)范手冊(cè)2、施工工藝特殊流程提示三質(zhì)量控制1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示四工期控制1、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度提示2、施工組織與管理五造價(jià)控制1、建筑成本預(yù)算提示2、建筑流動(dòng)資金安排提示六安全管理1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案2、安全施工條例第四章項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。其他形象（略）一項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分1、名稱.項(xiàng)目名.道路名.建筑名.組團(tuán)名2、標(biāo)志3、標(biāo)準(zhǔn)色4、標(biāo)準(zhǔn)字體二延展及運(yùn)用部分1、工地環(huán)境包裝視覺(jué).建筑物主體.工地圍墻.主路網(wǎng)及參觀路線.環(huán)境綠化2、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì).營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì).營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示.營(yíng)銷中心大門橫眉設(shè)計(jì).營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì).臺(tái)面設(shè)計(jì).展板設(shè)計(jì).營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌.銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示.銷售用品系列設(shè)計(jì).示范單位導(dǎo)視牌.示范單位樣板房說(shuō)明牌3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì).辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì).物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)第五章項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。一區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查.項(xiàng)目概括.市場(chǎng)定位.銷售價(jià)格.銷售政策措施.廣告推廣手法.主要媒體應(yīng)用及投入頻率.公關(guān)促銷活動(dòng).其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段3、結(jié)論二項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策1、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策三目標(biāo)客戶群定位分析1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析.家庭成員結(jié)構(gòu).家庭收入情況.住房要求、生活習(xí)慣4、項(xiàng)目客戶群定位.目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究目標(biāo)市場(chǎng)特征描述.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分目標(biāo)客戶特征描述目標(biāo)客戶資料四價(jià)格定位及策略1、項(xiàng)目單方成本2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)3、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4、價(jià)格策略.定價(jià)方法.均價(jià).付款方式和進(jìn)度.優(yōu)惠條款.樓層和方位差價(jià).綜合計(jì)價(jià)公式5、價(jià)格分期策略.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格.入市價(jià)格.價(jià)格升幅周期.價(jià)格升幅比例.價(jià)格技術(shù)調(diào)整.價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制.項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷售額配比表五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排六廣告策略1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分.廣告總體策略.廣告的階段性劃分2、廣告主題3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作.購(gòu)房須知.詳細(xì)價(jià)格表.銷售控制表.樓書.宣傳海報(bào)、折頁(yè).認(rèn)購(gòu)書.正式合同.交房標(biāo)準(zhǔn).物業(yè)管理內(nèi)容.物業(yè)管理公約七媒介策略1、媒體總策略及媒體選擇.媒體總策略.媒體選擇.媒體創(chuàng)新使用2、軟性新聞主題3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模5、費(fèi)用估算八推廣費(fèi)用計(jì)劃1、現(xiàn)場(chǎng)包裝2、印刷品3、媒介投放4、公關(guān)活動(dòng)九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝十營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正1、效果測(cè)評(píng)形式.進(jìn)行性測(cè)評(píng).結(jié)論性測(cè)評(píng)2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo).銷售收入.企業(yè)利潤(rùn).市場(chǎng)占有率.品牌形象和企業(yè)形象第六章項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營(yíng)銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。一銷售周期劃分及控制1、銷售策略.營(yíng)銷思想（全面營(yíng)銷）：全過(guò)程營(yíng)銷全員營(yíng)銷.銷售網(wǎng)絡(luò)：專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）銷售代理商（銷售顧問(wèn)）兼職售樓員.銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶.銷售階段：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期蓄勢(shì)調(diào)整期開盤試銷期銷售擴(kuò)張期強(qiáng)勢(shì)銷售期掃尾清盤期.政策促銷.銷售活動(dòng).銷售承諾2、銷售過(guò)程模擬.銷售實(shí)施：顧客購(gòu)買心理分析樓房情況介紹簽定認(rèn)購(gòu)書客戶檔案記錄成交情況總匯正式合同公證簽定正式合同辦理銀行按揭銷售合同執(zhí)行監(jiān)控成交情況匯總.銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：收款催款過(guò)程控制按期交款的收款控制延期交工的收款控制入住環(huán)節(jié)控制客戶檔案客戶回訪與親情培養(yǎng)與物業(yè)管理的交接.銷售結(jié)束：銷售資料的整理和保管銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定銷售工作中的處理個(gè)案記錄銷售工作總結(jié)二各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施三各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施四銷售前資料準(zhǔn)備1、批文及銷售資料.批文：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷售許可證.樓宇說(shuō)明書：項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞戶型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物管內(nèi)容.價(jià)格體系：價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）.合同文本：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書）銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書2、人員組建.銷售輔導(dǎo)：發(fā)展商銷售隊(duì)伍A主管銷售副總B銷售部經(jīng)理C銷售主管或銷售控制D銷售代表E銷售/事務(wù)型人員F銷售/市場(chǎng)人員G綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）.專業(yè)銷售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作A專職銷售經(jīng)理B派員實(shí)地參與銷售C項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃、銷售，提供支持，理順關(guān)系.專業(yè)銷售公司總部就項(xiàng)目銷售管理提供支持.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用.銷售代理：發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合A負(fù)責(zé)營(yíng)銷的副總B處理法律事務(wù)人員C財(cái)務(wù)人員.專業(yè)銷售公司成立項(xiàng)目銷售隊(duì)伍A銷售經(jīng)理（總部派出）B銷售代表C項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）.專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用3、制定銷售工作進(jìn)度總表4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬.銷售控制表.銷售收入預(yù)算表5、銷售費(fèi)用預(yù)算表.總費(fèi)用預(yù)算.分項(xiàng)開支：銷售人員招聘費(fèi)用銷售人員工資銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)銷售人員服裝費(fèi)銷售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用銷售人員差旅費(fèi)用銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用臨時(shí)雇用銷售人員工作費(fèi)用.邊際費(fèi)用：銷售優(yōu)惠打折銷售公關(guān)費(fèi)用6、財(cái)務(wù)策略.信貸：選擇適當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動(dòng)操作.付款方式：多種付款選擇優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通.按揭：明晰項(xiàng)目按揭資料盡可能擴(kuò)大年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略按揭銀行選擇藝術(shù)保險(xiǎn)公司及條約公證處及條約按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制.合伙股東：實(shí)收資本注入關(guān)聯(lián)公司操作股東分配換股操作資本運(yùn)營(yíng)7、商業(yè)合作關(guān)系.雙方關(guān)系：發(fā)展商與策劃商發(fā)展商與設(shè)計(jì)院發(fā)展商與承建商發(fā)展商與承銷商發(fā)展商與廣告商發(fā)展商與物業(yè)管理商發(fā)展商與銀行（融資單位）.三方關(guān)系：發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院發(fā)展商、策劃商、承銷商發(fā)展商、策劃商、廣告商發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）.多方關(guān)系：發(fā)展商、策劃商、其他合作方8、工作協(xié)調(diào)配合.甲方主要負(fù)責(zé)人：與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備分權(quán)銷售部門，并明確其責(zé)任全員營(yíng)銷的發(fā)動(dòng)和組織.直接合作人：合同洽談銷售策劃工作對(duì)接銷售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤信息反饋催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥工作效果總結(jié).財(cái)務(wù)部：了解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展參與重大營(yíng)銷活動(dòng)銷售管理工作，配合催收房款配合銷售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略及時(shí)辦理劃撥銷售策劃代理費(fèi).工程部：工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配嚴(yán)把工程質(zhì)量文明施工?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合.物業(yè)管理公司：工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)人員形象銷售文件配合銷售賣場(chǎng)的管理軍體操練保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五銷售培訓(xùn)1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo).物業(yè)詳情：項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況項(xiàng)目特點(diǎn)A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等B平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、深、寬、高等C項(xiàng)目的優(yōu)劣分析D項(xiàng)目營(yíng)銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策.業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)A術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的理解B建筑識(shí)圖C計(jì)算戶型面積心理學(xué)基礎(chǔ)銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度.銷售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧A如何以問(wèn)題套答案B詢問(wèn)客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等C掌握買家心理D恰當(dāng)使用電話的方法展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧A客戶心理分析B銷售員接待客戶技巧推銷技巧語(yǔ)言技巧身體語(yǔ)言技巧.簽定買賣合同的程序：售樓部簽約程序A辦理按揭及計(jì)算B入住程序及費(fèi)用C合同說(shuō)明D其他法律文件E所需填寫的各類表格展銷會(huì)簽訂合同的技巧和方法A訂金的靈活處理B客戶跟蹤.物業(yè)管理課程：物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理規(guī)則公共契約.銷售模擬：以實(shí)際樓盤為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易利用項(xiàng)目營(yíng)銷接待中心、樣板房模擬銷售過(guò)程及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬.實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng)2、銷售手冊(cè).批文：公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照商品房銷售許可證.樓宇說(shuō)明書：項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞戶型圖與會(huì)所平面圖會(huì)所內(nèi)容交樓標(biāo)準(zhǔn)選用建筑材料物管內(nèi)容.價(jià)格體系：價(jià)目表付款方式按揭辦理辦法利率表辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用入住流程入住收費(fèi)明細(xì)表物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）.合同文本：預(yù)定書（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書）銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本個(gè)人住房抵押合同個(gè)人住房公積金借款合同個(gè)人住房商業(yè)性借款合同保險(xiǎn)合同公證書3、客戶管理系統(tǒng).電話接聽(tīng)登記表.新客戶表.老客戶表.客戶訪談?dòng)涗洷?銷售日統(tǒng)計(jì)表.銷售周報(bào)表.銷售月報(bào)表.已成交客戶檔案表.應(yīng)收帳款控制表.保留樓盤控制表4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書.職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：職業(yè)精神職業(yè)信條職業(yè)特征.銷售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧：業(yè)務(wù)的階段性業(yè)務(wù)的特殊性業(yè)務(wù)的技巧.項(xiàng)目概括：項(xiàng)目基本情況優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求阻力點(diǎn)剖析升值潛力空間.銷售部管理架構(gòu)：職能人員設(shè)置與分工待遇六銷售組織與日常管理1、組織與激勵(lì).銷售部組織架構(gòu)：主管銷售副總銷售部經(jīng)理銷售主管銷售控制廣告、促銷主管銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）入住辦成員財(cái)務(wù)人員（配合）.銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求專業(yè)知識(shí)要求心理素質(zhì)要求服務(wù)規(guī)范要求A語(yǔ)言規(guī)范B來(lái)電接聽(tīng)C顧客來(lái)函D來(lái)訪接待E顧客回訪F促銷環(huán)節(jié)G銷售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素.職責(zé)說(shuō)明：銷售部各崗位職務(wù)說(shuō)明書銷售部各崗位工作職責(zé).考核、激勵(lì)措施：銷售人員業(yè)績(jī)考核辦法提成制度銷售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)A銷售記錄表B客戶到訪記錄表C連續(xù)接待記錄D客戶檔案2、工作流程.銷售工作五個(gè)方面的內(nèi)容：制定并實(shí)施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象制定并實(shí)施合理的價(jià)格政策實(shí)施規(guī)范的銷售操作與管理保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力.銷售工作的三個(gè)階段：預(yù)備階段操作階段完成階段（總結(jié)）.銷售部的工作職責(zé)（工作流程）：市場(chǎng)調(diào)查-目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù)批件申辦-面積計(jì)算、預(yù)售許可資料制作-樓盤價(jià)格、合約文件宣傳推廣-廣告策劃、促銷實(shí)施銷售操作-簽約履行、樓款回收成交匯總-回款復(fù)審、糾紛處理客戶入住-入住通知、管理移交產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成項(xiàng)目總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情.銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）：公司宣傳推廣挖掘潛在客戶銷售代表多次接待，銷售主管支持客戶簽定認(rèn)購(gòu)書付訂金客戶正式簽約客戶付款辦理入住手續(xù)資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶3、規(guī)則制度概念提示.合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃簽定預(yù)定書的必要程序.示范單位管理辦法.銷售人員管理制度：考勤辦法值班紀(jì)律管理制度客戶接待制度業(yè)務(wù)水平需求及考核.銷售部職業(yè)規(guī)范第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷的同時(shí)，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。一項(xiàng)目銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料1、樓宇質(zhì)量保證書2、樓宇使用說(shuō)明書3、業(yè)主公約4、用戶手冊(cè)5、樓宇交收流程6、入伙通知書7、入伙手續(xù)書8、收樓書9、承諾書10、業(yè)主/用戶聯(lián)系表11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書12、遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表二物業(yè)管理內(nèi)容策劃1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入2、保潔服務(wù)3、綠化養(yǎng)護(hù)4、安全及交通管理5、三車及場(chǎng)地管理6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)8、房屋事務(wù)管理9、檔案及數(shù)據(jù)的管理10、智能化的服務(wù)11、家政服務(wù)12、多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開通13、與業(yè)主的日常溝通14、社區(qū)文化服務(wù)三物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)1、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等2、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道.遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定.在經(jīng)營(yíng)范圍允許下.結(jié)合不同的工作重點(diǎn).把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn).遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則.各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則四物業(yè)管理培訓(xùn)1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：.為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解.提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ).物業(yè)及物業(yè)管理的的概念.建筑物種類及管理.物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展.業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé).裝修管理.綠化管理.管理人員的操守及工作態(tài)度.房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修.財(cái)務(wù)管理.物業(yè)管理法規(guī).人事管理制度.探討一些常見(jiàn)個(gè)案2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作.對(duì)公司早期工作進(jìn)行一次鑒定.各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度五物業(yè)管理規(guī)章制度1、員工守則2、崗位職責(zé)及工作流程3、財(cái)務(wù)制度4、采購(gòu)及招標(biāo)程序5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)6、業(yè)主委員會(huì)章程7、各配套功能管理規(guī)定8、文件管理規(guī)定9、辦公設(shè)備使用制度10、值班管理制度11、消防責(zé)任制12、消防管理規(guī)定13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定14、裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書15、停車場(chǎng)管理規(guī)定16、非機(jī)動(dòng)車管理規(guī)定17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書19、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六物業(yè)管理操作規(guī)程1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程4、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程7、停車場(chǎng)、車庫(kù)操作規(guī)程8、停車場(chǎng)、車庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程9、會(huì)所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程12、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程15、管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程16、租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程七物業(yè)管理的成本費(fèi)用1、管理員工支出.薪金及福利.招聘和培訓(xùn).膳食及住宿2、維護(hù)及保養(yǎng).照明及通風(fēng)系統(tǒng).機(jī)電設(shè)備.動(dòng)力設(shè)備.保安及消防設(shè)備.給排水設(shè)備.公共設(shè)備設(shè)施.園藝綠化.工具及器材.冷暖系統(tǒng).雜項(xiàng)維修3、公共費(fèi)用.公共電費(fèi).公共水費(fèi).排污費(fèi).垃圾費(fèi).滅蟲4、行政費(fèi)用.辦公室支出.公關(guān)費(fèi)用.電話通訊費(fèi)用.差旅費(fèi)5、保險(xiǎn)費(fèi)6、其他.節(jié)日燈飾.審計(jì)費(fèi)用.雜項(xiàng)支出7、管理者酬金8、營(yíng)業(yè)稅9、預(yù)留項(xiàng)目維修基金物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。八物業(yè)管理ISO9002提示1、質(zhì)量手冊(cè)2、程序文件3、工作規(guī)程4、質(zhì)量記錄表格5、行政管理制度6、人力資源管理制度第八章項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷二次策劃營(yíng)銷是指發(fā)展商已成功地開發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型項(xiàng)目已完成部分組團(tuán)，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競(jìng)爭(zhēng)力。也可以說(shuō)是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過(guò)全面策劃營(yíng)銷來(lái)提升項(xiàng)目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。一全面策劃營(yíng)銷1、全過(guò)程策劃營(yíng)銷.項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；.項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；.項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；.項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；.項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷；.項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；.項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；2、全員營(yíng)銷.項(xiàng)目營(yíng)銷的實(shí)現(xiàn)決不只是營(yíng)銷部門的事情，而是所有非營(yíng)銷部門全方位、全過(guò)程參與的營(yíng)銷管理過(guò)程.營(yíng)銷手段的整體性企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格、渠道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項(xiàng)需求.營(yíng)銷主體的整體性公司應(yīng)以營(yíng)銷部門為核心，各個(gè)部門統(tǒng)一以市場(chǎng)為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買家創(chuàng)造最大的價(jià)值。二品牌戰(zhàn)略提示1、品牌塑造.了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競(jìng)爭(zhēng)力.形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo).擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng).全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象2、品牌維護(hù).品牌管理系統(tǒng).建立品牌評(píng)估系統(tǒng).持續(xù)一致的投資品牌3、品牌提升.持續(xù)不斷地深度開發(fā)品牌產(chǎn)品.深化品牌內(nèi)涵.不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力三發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提示1、人力資源科學(xué)配置.要甄選出公司所需的合格人才.為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境.創(chuàng)造能力的激發(fā).績(jī)效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制2、產(chǎn)業(yè)化道路策略.提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè).將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展.深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性3、專業(yè)化道路策略.提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系.節(jié)能及新能源開發(fā)利用.住宅管線技術(shù)體系.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù).提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系.住宅智能化技術(shù)體系廣告文案的書寫框架(標(biāo)準(zhǔn)版)廣告策劃書廣告策劃，又稱廣告企劃，是在市場(chǎng)調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對(duì)廣告整體活動(dòng)或某一方面活動(dòng)的預(yù)先設(shè)想和策劃。廣告策劃書把在廣告活動(dòng)中所要采取的一切部署都列出來(lái)，指示相關(guān)人員在特定時(shí)間予以執(zhí)行，它是廣告活動(dòng)的正式行動(dòng)文件。廣告策劃書有兩種形式，一種是表格式的。這種形式的廣告策劃書上列有廣告主現(xiàn)在的銷售量或者銷售金額、廣告目標(biāo)、廣告訴求重點(diǎn)、廣告時(shí)限、廣告訴求對(duì)象、廣告地區(qū)、廣告內(nèi)容、廣告表現(xiàn)戰(zhàn)略、廣告媒體戰(zhàn)略、其他促銷策略等欄目。其中廣告目標(biāo)一欄又分為知名度、理解度、喜愛(ài)度、購(gòu)買愿意度等小欄目。一般不把具體銷售量或銷售額作為廣告目標(biāo)。因?yàn)殇N售量或銷售額只是廣告結(jié)果測(cè)定的一個(gè)參考數(shù)值，它們還會(huì)受商品（勞務(wù)）的包裝、價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)等因素的影響。這種廣告策劃書比較簡(jiǎn)單，使用的面不是很廣。另一種是以書面語(yǔ)言敘述的廣告策劃書，運(yùn)用廣泛。這種把廣告策劃意見(jiàn)撰寫成書而形式的廣告計(jì)劃，又稱廣告策劃書。人們通常所說(shuō)的廣告策劃書和廣告策劃書實(shí)際是一回事，沒(méi)有什么大的差別。一份完整的廣告策劃書至少應(yīng)包括如下內(nèi)容：1、前言；2、市場(chǎng)分析；3、廣告戰(zhàn)略或廣告重點(diǎn)；4、廣告對(duì)象或廣告訴求；5、廣告地區(qū)或訴求地區(qū)；6、廣告策略；7、廣告預(yù)算及分配；8、廣告效果預(yù)測(cè)。當(dāng)然，廣告策劃書可能因撰寫者個(gè)性或個(gè)案的不同而有所不同，但內(nèi)容大體如此。下面簡(jiǎn)述撰寫時(shí)主意的問(wèn)題。1、前言部分，應(yīng)簡(jiǎn)明概要地說(shuō)明廣告活動(dòng)的時(shí)限、任務(wù)和目標(biāo)，必要時(shí)還應(yīng)說(shuō)明廣告主的營(yíng)銷戰(zhàn)略。這是全部計(jì)劃的搞要，它的目的是把廣告計(jì)劃的要點(diǎn)提出來(lái)，讓企業(yè)最高層次的決策者或執(zhí)行人員快速閱讀和了解，使最高層次的決策者或執(zhí)行人員對(duì)策劃的某一部分有疑問(wèn)時(shí)，能通過(guò)翻閱該部分迅速了解細(xì)節(jié)，這部分內(nèi)容不宜太長(zhǎng)，以數(shù)百字為佳，所以有的廣告策劃書稱這部分為執(zhí)行摘要。2、市場(chǎng)分析部分，一般包括四方面的內(nèi)容：（1）企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析；（2）產(chǎn)品分析；（3）、市場(chǎng)分析；（4）消費(fèi)者研究；撰寫時(shí)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品分析的結(jié)果，說(shuō)明廣告產(chǎn)品自身所具備的特點(diǎn)和優(yōu)點(diǎn)。再根據(jù)市場(chǎng)分析的情況，把廣告產(chǎn)品與市場(chǎng)中各種同類商品進(jìn)行比較，并指出消費(fèi)者的愛(ài)好和偏向。如果有可能，也可提出廣告產(chǎn)品的改進(jìn)或開發(fā)建議。有的廣告策劃書稱這部分為情況分析，簡(jiǎn)短地?cái)⑹鰪V告主及廣告產(chǎn)品的歷史，對(duì)產(chǎn)品、消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行評(píng)估。3、廣告戰(zhàn)略或廣告重點(diǎn)部分，一般應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位和市場(chǎng)研究結(jié)果，闡明廣告策略的重點(diǎn)，說(shuō)明用什么方法使廣告產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中建立深刻的印象。用什么方法刺激消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買興趣，用什么方法改變消費(fèi)者的使用習(xí)慣，使消費(fèi)者選購(gòu)和使用廣告產(chǎn)品。用什么方法擴(kuò)大廣告產(chǎn)品的銷售對(duì)象范圍。用什么方法使消費(fèi)者形成新的購(gòu)買習(xí)慣。有的廣告策劃書在這部分內(nèi)容中增設(shè)促銷活動(dòng)計(jì)劃，寫明促銷活動(dòng)的目的、策略和設(shè)想。也有把促銷活動(dòng)計(jì)劃作為單獨(dú)文件分別處理的。4、廣告對(duì)象或廣告訴求部分，主要根據(jù)產(chǎn)品定位和市場(chǎng)研究來(lái)測(cè)算出廣告對(duì)象有多少人、多少戶。根據(jù)人口研究結(jié)果，列出有關(guān)人口的分析數(shù)據(jù)，概述潛在消費(fèi)者的需求特征和心理特征、生活方式和消費(fèi)方式等。5、廣告地區(qū)或訴求地區(qū)部分，應(yīng)確定目標(biāo)市場(chǎng)，并說(shuō)明選擇此特定分布地區(qū)的理由。6、廣告策略部分，要詳細(xì)說(shuō)明廣告實(shí)施的具體細(xì)節(jié)。撰文者應(yīng)把所涉及的媒體計(jì)劃清晰、完整而又簡(jiǎn)短地設(shè)計(jì)出來(lái)，詳細(xì)程度可根據(jù)媒體計(jì)劃的復(fù)雜性而定。也可另行制定媒體策劃書。一般至少應(yīng)清楚地?cái)⑹鏊褂玫拿襟w、使用該媒體的目的、媒體策略、媒體計(jì)劃。如果選用多種媒體，則需對(duì)各類媒體的刊播及如何交叉配合加以說(shuō)明。7、廣告預(yù)算及分配部分，要根據(jù)廣告策略的內(nèi)容，詳細(xì)列出媒體選用情況及所需費(fèi)用、每次刊播的價(jià)格，最好能制成表格，列出調(diào)研、設(shè)計(jì)、制作等費(fèi)用。也有人將這部分內(nèi)容列入廣告預(yù)算書中專門介紹。8、廣告效果預(yù)測(cè)部分，主要說(shuō)明經(jīng)廣告主認(rèn)可，按照廣告計(jì)劃實(shí)施廣告活動(dòng)預(yù)計(jì)可達(dá)到的目標(biāo)。這一目標(biāo)應(yīng)該和前言部分規(guī)定的目標(biāo)任務(wù)相呼應(yīng)。在實(shí)際撰寫廣告策劃書時(shí)，上述八個(gè)部分可有增減或合并分列。如可增加公關(guān)計(jì)劃、廣告建議等部分，也可將最后部分改為結(jié)束語(yǔ)或結(jié)論，根據(jù)具體情況而定。撰寫廣告策劃書一般要求簡(jiǎn)短。避免冗長(zhǎng)。要簡(jiǎn)要、概述、分類，刪除一切多余的文字，盡量避免再三再四地重復(fù)相同概念，力求簡(jiǎn)練、易讀、易懂。撰寫廣告計(jì)劃時(shí)，不要使用許多代名詞。廣告策劃的決策者和執(zhí)行者不在意是誰(shuí)的觀念、誰(shuí)的建議，他們需要的是事實(shí)。廣告策劃書在每一部分的開始最好有一個(gè)簡(jiǎn)短的摘要。在每一部分中要說(shuō)明所使用資料的來(lái)源，使計(jì)劃書增加可信度。一般說(shuō)來(lái)，廣告策劃書不要超過(guò)二萬(wàn)字。如果篇幅過(guò)長(zhǎng)，可將圖表及有關(guān)說(shuō)明材料用附錄的辦法解決。在撰寫過(guò)程中，視具體情況，有時(shí)也將媒體策劃、廣告預(yù)算、總結(jié)報(bào)告等部分專門列出，形成相對(duì)獨(dú)立的文案。隨后分而述之。媒體策劃書廣告要通過(guò)一定的媒體來(lái)傳播廣告信息。廣告媒體不同，其廣告費(fèi)用、廣告設(shè)計(jì)、廣告策略和廣告效果也不同。另外，不同的廣告媒體在不同的時(shí)間、地點(diǎn)使用或進(jìn)行不同的組合運(yùn)用，廣告效果也不同．因此廣告活動(dòng)中常需制定媒體策劃書。1、媒體策劃書的形式媒體策劃書也可分為兩類。一類是表格式的，一般是一種廣告主體填制一表。橫欄為月份，直欄為媒體名稱。即分別填寫每個(gè)月的媒體計(jì)劃量。報(bào)紙媒體以欄數(shù)、行數(shù)為計(jì)量單位，電視廣播媒體以秒／次為計(jì)量單位，其他媒體根據(jù)相應(yīng)的計(jì)量單位計(jì)算。另一類是將媒體計(jì)劃寫成書面材料。這里僅介紹用文字?jǐn)⑹龅拿襟w策劃書。2、媒體策劃書的內(nèi)容大致可分為五部分：（1）前言或摘要；（2）背景評(píng)論與情況分析；（3）媒體目的或媒體目標(biāo)；（4）媒體策略；（5）策劃說(shuō)明。前言部分，對(duì)媒體計(jì)劃的基本策略和要素進(jìn)行評(píng)述。背景評(píng)論與情況分析部分，簡(jiǎn)明扼要地描述產(chǎn)品（勞務(wù)）的市場(chǎng)情況，概括行銷目標(biāo)與廣告目標(biāo)，說(shuō)明創(chuàng)意的方向。媒體目的部分，對(duì)媒體策劃所將達(dá)成的目的或目標(biāo)作明確與可行動(dòng)的宣告。媒體策略部分，概述怎樣從媒體的選擇、媒體的配合、廣告的日程頻次安排、費(fèi)用分配等方面達(dá)成媒體目標(biāo)。計(jì)劃說(shuō)明部分，闡述媒體計(jì)劃的執(zhí)行要素，所考慮選擇各種策略及媒體的理由。一切戰(zhàn)術(shù)上的做法都可以包括在這部分中。3、應(yīng)該注意的是，上述五個(gè)部分不是一成不變的，可視具體情況增減，撰寫媒體策劃書的目的，是讓有關(guān)人員對(duì)媒體在廣告運(yùn)動(dòng)中的具體運(yùn)作及具體作用做到心中有數(shù)。廣告預(yù)算書廣告預(yù)算是對(duì)廣告活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的框算和分配計(jì)劃，也是廣告策劃整體方案的重要組成部分。廣告預(yù)算提出廣告費(fèi)用開支的數(shù)目和具體的分配方案。１、廣告預(yù)算書一般以圖表的形式將廣告預(yù)算的列支、計(jì)劃和分配詳盡地表示出來(lái)。廣告預(yù)算書的格式及內(nèi)容視不同業(yè)務(wù)需要所涉及的項(xiàng)目具體擬定。一般直欄分為項(xiàng)目、開支內(nèi)容、費(fèi)用和執(zhí)行時(shí)間，橫欄為項(xiàng)目的明細(xì)分類，如市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)、廣告制作費(fèi)、廣告媒體租金、服務(wù)費(fèi)、促銷與公關(guān)費(fèi)等。廣告預(yù)算書后一般還附加一段說(shuō)明文字，對(duì)預(yù)算書的內(nèi)容進(jìn)行解釋。２、廣告預(yù)算書的格式和內(nèi)容不可能千篇一律，要視具體的業(yè)務(wù)項(xiàng)目而定。有的項(xiàng)目也可具體化，如其他雜費(fèi)開支一欄可具體分為：郵電、運(yùn)輸、差旅、勞務(wù)等費(fèi)用。也可增加項(xiàng)目，如廣告機(jī)構(gòu)辦公費(fèi)或管理費(fèi)、人員工資或者服務(wù)費(fèi)等。廣告預(yù)算書的基本格式如下：預(yù)算委托單位:負(fù)責(zé)人:預(yù)算單位:負(fù)責(zé)人:廣告預(yù)算項(xiàng)目:期限:廣告預(yù)算總額:預(yù)算員:廣告預(yù)算時(shí)間:預(yù)算書編號(hào):項(xiàng)目開支內(nèi)容費(fèi)用執(zhí)行時(shí)間市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)1.文獻(xiàn)檢索；2.實(shí)地調(diào)查；3.研究分析廣告設(shè)計(jì)費(fèi)1.報(bào)紙；2.雜志；3.電視；4.電臺(tái)；5.其它廣告制作費(fèi)1.印刷；2.攝制；3.工程；4.其它媒體租金1.報(bào)紙；2.雜志；3.電視；4.電臺(tái)；5.其它公關(guān)促銷費(fèi)1.公關(guān)；2.促銷：A市場(chǎng)B市場(chǎng)C市場(chǎng)D市場(chǎng)服務(wù)費(fèi)管理費(fèi)其它雜費(fèi)機(jī)動(dòng)費(fèi)用總計(jì)備注:廣告總結(jié)報(bào)告在廣告策劃按廣告策劃書所列內(nèi)容和工作日程細(xì)節(jié)實(shí)施之后，應(yīng)及時(shí)測(cè)試廣告效果，并結(jié)合廣告實(shí)施過(guò)程的情況和發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題．寫出總結(jié)報(bào)告，作為今后改進(jìn)廣告工作的意見(jiàn)，也是對(duì)廣告主進(jìn)行信息反饋，為企業(yè)改進(jìn)產(chǎn)品或開發(fā)新產(chǎn)品提供市場(chǎng)信息咨詢?？偨Y(jié)報(bào)告一般包括１、前言；２、前段工作總結(jié)；３、主要成績(jī)；４、存在問(wèn)題；５、改進(jìn)措施與建議等五項(xiàng)內(nèi)容．１、前言。同廣告策劃書一樣，前言部分主要對(duì)這次廣告的目的，通過(guò)廣告活動(dòng)達(dá)到什么效果，作概要介紹。２、工作總結(jié)。主要回顧前段工作過(guò)程，詳細(xì)介紹廣告宜傳活動(dòng)的規(guī)模，范圍和影響，概要總結(jié)工作成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)并說(shuō)明是否已達(dá)到預(yù)定的廣告目標(biāo)，３、主要成績(jī)。在主要成績(jī)部分，應(yīng)結(jié)合廣告活動(dòng)的過(guò)程，根據(jù)廣告效果調(diào)查的結(jié)果詳細(xì)介紹此次廣告活動(dòng)在產(chǎn)品創(chuàng)牌、廣告創(chuàng)意、產(chǎn)品促銷效果和公共關(guān)系等各方面的工作成績(jī)，詳細(xì)介紹產(chǎn)品品牌在消費(fèi)者中間的印象深刻程度，廣告創(chuàng)意的號(hào)召力和感染力，介紹產(chǎn)品的銷售成績(jī)和公共關(guān)系的發(fā)展層次。尤其是對(duì)新聞單位的報(bào)道，應(yīng)該收集剪報(bào)作為附件存檔案?jìng)洳?，同時(shí)在這一額眾還應(yīng)對(duì)廣告活動(dòng)和廣告效果調(diào)查中所發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)、特點(diǎn)和廣告的優(yōu)秀特色予以充分的肯定，對(duì)廣告業(yè)績(jī)作出合理評(píng)價(jià)，４、存在問(wèn)題。在這一階段，主要有總結(jié)廣告活動(dòng)本身存在的問(wèn)題和產(chǎn)品品質(zhì)本身存在的問(wèn)題這兩方面的內(nèi)容，在廣告活動(dòng)本身的總結(jié)中，應(yīng)指出廣告創(chuàng)意、廣告表現(xiàn)和廣告表達(dá)方式等的尚不如意之處以待今后的工作中加以改進(jìn)。同時(shí)，如在廣告戰(zhàn)略．廣告策略等方面，存在應(yīng)予修正的內(nèi)容，也應(yīng)