青年公寓策劃方案

青年公寓策劃方案一、項目概況位置該項目位于杭州市西湖區(qū)，天目山路與教工路交叉處，緊鄰西湖旅游景區(qū)，周邊盡是郁郁蔥蔥的林木，為項目供應(yīng)了絕佳的自然欣賞景觀及取之不竭的自然空氣資源。項目技術(shù)指標用地面積：XXXXX總建筑面積：XXXXX建筑密度：XX容積率：XX綠化率：XX停車場：XX健身會所：XX幼兒園：XX周邊設(shè)施學(xué)校：杭州電子科技高校、浙江教化學(xué)院、浙江電大、浙江高校西溪校區(qū)菜場：農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：省立同德醫(yī)院酒店：金都賓館，浙江嘉海大酒店超市：世紀聯(lián)華、24小時便利店銀行：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行郵局：距離本項目約500米交通：慶豐村、跑馬場、教工路口等多個公交站點項目機會點市場空間：隨著人們生活水平的提高，對居住質(zhì)量的要求也在不斷擴大，面對他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計，功能配套較完善的中高檔住宅小區(qū)，將有一個持續(xù)成長的市場空間。策劃前瞻性：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”剛好精確的做好市場調(diào)研，充分利用社會資源，從整體上進行規(guī)劃，使項目有的放矢，搶占自然先機，并且能夠在開盤后將策劃理念始終如一的貫徹實施究竟。二、市場分析杭州市房地產(chǎn)市場基本狀況杭州市同類住宅調(diào)查分析2?3、消費者分析一般狀況下消費者的消費心理和對居住環(huán)境的要求有以下基本的幾點：首先，環(huán)境規(guī)劃肯定要好，周邊的基本生活配套要齊全（包括學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、圖書館等），各種消費、活動、消遣站場所要足夠。尤其該項目針對的主要是一些中高端消費人群，那么在規(guī)劃設(shè)計時，要留意整體設(shè)計的現(xiàn)代化氣息，要緊跟時尚潮流，外立面的顏色要新奇、大方協(xié)調(diào)，內(nèi)部設(shè)計要智能化。另外95%以上的消費者傾向于購買全封閉式的小區(qū)。其次，綠化率要高，這一點已經(jīng)成為消費者對居住環(huán)境的必要要求之一。大部分的消費者相較高層還是偏向于選擇多層住宅，因其價格便宜，而且后期的管理費用也會較低。大部分的消費者不會傾向于選擇單體別墅，因其涉及的資金相對較大。消費者對物業(yè)管理方面不外乎以下幾點基本要求：保安、清潔、房屋修理、園林綠化及一些特色服務(wù)（家政、訂票、托兒、托老等）三、項目分析v本項目優(yōu)勢環(huán)境：鬧中取靜，，緊鄰西湖風(fēng)景區(qū)，擁有自然的巨大綠地覆蓋及自然風(fēng)光地段：經(jīng)過多年的開發(fā)，該地區(qū)已經(jīng)積累了肯定的人氣，接近商業(yè)繁華地帶，周邊電腦城,高檔寫字樓，大中院校眾多，離目標消費者工作地近。交通：周邊公交站點許多，更有幾路夜間直通車，交通24小時都特別便利。物業(yè)：智能化的物業(yè)管理、24小時保安，全封閉式管理。物業(yè)要與業(yè)主加強聯(lián)系、溝通。本項目劣勢配套設(shè)施：周邊超市、運動場、游泳池基本設(shè)施已經(jīng)配備，因面對目標消費群體是青年人群,但后期尚待進一步引進、完善一些休閑、消遣設(shè)施。房屋設(shè)計：房源種類較多、層次不一，面對比較困難。價格：因地價較高，價格對比方面稍顯劣勢，這是本案銷售的最大難點。競爭對手依據(jù)樓盤的位置和定位，把“綠水新城”、“世紀花園”作為主要競爭對手，具體狀況如下:綠水新城優(yōu)勢：項目資金雄厚、周轉(zhuǎn)力度大，價格上具有優(yōu)勢劣勢：周邊環(huán)境比較嘈雜世紀花園優(yōu)勢：設(shè)計、規(guī)劃合理、現(xiàn)代化，極具吸引力劣勢：面對的是高端人群，市場承受力有限四、推廣策略v目標消費群體目標消費者：電腦、電子、通訊城的業(yè)主、周邊高檔寫字樓白領(lǐng)、各大中院校工作人員以及對生活品質(zhì)要求較高具有肯定經(jīng)濟實力的階層。年齡：大約在25—45歲之間家庭結(jié)構(gòu)進入初中期，人口簡潔，對居住環(huán)境的消遣性、休閑性要求較高具有生活品嘗，對住宅要求在中高檔次，崇尚“物有所值”的消費觀點，希望通過外在的居住環(huán)境體現(xiàn)自己的文化內(nèi)涵、賣點接近工作地點，便利便利，保證足夠的業(yè)余時間智能化的物業(yè)管理、24小時全封閉管理，平安保障社區(qū)環(huán)境鬧中取靜，既不脫離都市的繁華，又緊鄰自然風(fēng)光周邊交通便利，免除后顧之憂休閑性、消遣性完全融入生活五、媒體分析及選擇平面媒體：《杭州日報》、《都市快報》等一些杭州市較大的報紙媒體，閱讀率高、讀者層次廣泛，可以作為該項目宣揚的主要媒體。此外，須要針對目標群體進行調(diào)研、分析，依據(jù)他們的閱讀愛好習(xí)慣，選擇針對性的報紙媒體作為補充。最終一些閱讀量較高的房地產(chǎn)?？部梢宰鳛椴诲e的選擇。電視媒體：杭州電視1臺等一些頻道，收視率、影響力在本地區(qū)都比較高，可以通過贊助某專題的形式獲得在開盤前后一個月黃金時段廣告宣揚片投放，以更加生動、直觀的形象將信息傳遞到消費群體。廣播媒體：收聽廣播多以乘坐出租車、私家車時收聽，為打發(fā)時間，多為比較被動?？梢钥紤]長期、大容量、反復(fù)的宣揚。戶外媒體：針對目標消費群體，選擇合適公交車站牌的燈箱廣告、大廈外墻巨幅立體效果圖海報、高速路廣告牌等。網(wǎng)絡(luò)媒體：如杭州19樓的房產(chǎn)專題模塊，即時更新發(fā)布信息，投入少，可以剛好獲得反饋信息。六、廣告策略總體策略把該項目的宣揚與樹立華邦地產(chǎn)的品牌形象有效的結(jié)合在一起。與競爭對手相區(qū)分，徹底的分析調(diào)研，發(fā)掘該項目的特性之處。要細致周到，體現(xiàn)出處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。塑造項目“將都市繁華和大自然的安靜渾然為一體，特性、休閑、時尚、現(xiàn)代”的形象。不僅是家，更是身心的渡假場所、生活品質(zhì)的體現(xiàn)。分期策略引導(dǎo)試銷期該項目重在樹形象，在這個期間通過多方位的媒體宣揚來造勢，針對目標消費者給出足夠的信息，通過強勢的宣揚吸引消費者的留意力。在正式投入之前要對對媒體進行嚴格篩選，爭取達到最好的效果；同時也要對目標市場及產(chǎn)品進行嚴格的調(diào)查和細分，從而給樓盤精確地定位，也更精確地鎖定目標消費群體。公開強銷期媒體宣揚接著造勢，鞏固前期宣揚結(jié)果適時宣揚銷售成果，刺激消費者充分利用媒體資源，進一步挖掘潛在客戶銷售沖刺期根依據(jù)前期市場反應(yīng)，剛好檢討，適時的調(diào)整宣揚策略、方向廣告主題及口號“居住在風(fēng)景里，生活在城市里”一一都市與自然合一“回到家就起先渡假”一一消遣性、休閑感七、營銷活動v營銷渠道建設(shè)及人員培訓(xùn)銷售渠道的建設(shè)：售樓處、售樓熱線、樣板間、房交會以及通過在目標消費者聚集地開展無形的廣告銷售，以點帶面。人員培訓(xùn)：時間、人數(shù)合理支配，打造高效、專業(yè)的銷售團隊、營銷活動開盤慶典活動活動概要：時間：地點：青年公寓社區(qū)擬邀媒體：電視臺、報社、廣告公司活動方案：前期打算一一到場嘉賓、禮品、剪彩儀式、請柬、秩序維護、廣告發(fā)布、媒體報道現(xiàn)場活動一一現(xiàn)場布置、會場布置、儀式流程限制現(xiàn)場買房送禮/抽獎活動盡量突破傳統(tǒng)，以新奇、好用，制造新聞，引起消費者的愛好和關(guān)注某某大型廣場明星才藝表演宣揚會和消費者最近距離的接觸，項目更加深化人心。利用明星效應(yīng)，進一步擴大宣揚的力度和廣度，使得信息盡可能的傳播開來，挖掘出盡可能多的潛在客戶。八、預(yù)算及安排廣告總額應(yīng)占銷售總額的5%左右，其中80%為支配中投入，20%做為機動費用媒體費用為支配廣告投入的60%,其中報紙30%、電視40