房地產(chǎn)不同轉(zhuǎn)讓方式的納稅籌劃

企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中，涉及到營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城建稅）等多個(gè)稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。為此企業(yè)可以考慮采用投資入股、企業(yè)合并等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，從而達(dá)到延期納稅、降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。一、以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

（一）以投資入股方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

1．營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》的規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營(yíng)業(yè)稅。而企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)則需要繳納營(yíng)業(yè)稅。2．土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)文《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》的規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。而對(duì)于以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。3．房產(chǎn)稅。對(duì)于投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)蕾，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，由被投資方繳納房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由投資方按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。4．企業(yè)所得稅。一般情況下，應(yīng)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)、按非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。下面以實(shí)際案例分析投資和銷(xiāo)售方式對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響。

案例1：華美晨裝集團(tuán)在北京郊區(qū)有一家全資子公司麗人公司，該公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計(jì)支付地價(jià)款800萬(wàn)元，廠房連同土地的賬面價(jià)值為1200萬(wàn)元。華泰公司想在此地建設(shè)一個(gè)大型商場(chǎng)，為此找到麗人公司洽談收購(gòu)此地塊，出價(jià)9000萬(wàn)元。該地塊上廠房的評(píng)估價(jià)格為320萬(wàn)元。如果麗人公司將廠房連同土地銷(xiāo)售給華泰公司，按照規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置、抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)或抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，故麗人公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅410萬(wàn)元（9000-800）×5%]，城建稅和教育費(fèi)附加41萬(wàn)元[410×（7%＋3%）]，印花稅4.5萬(wàn)元（9000×0.5‰），土地增值稅3903.28萬(wàn)元（增值額7425.5×60%-扣除項(xiàng)目金額1575.5×35%），企業(yè)所得稅860.31萬(wàn)元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，納稅合計(jì)為5219.09萬(wàn)元，麗人公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的凈收益為2580.91萬(wàn)元。華泰公司需要繳納契稅270萬(wàn)元（9000×3%），印花稅4.5萬(wàn)元（9000×0.5‰）。而如果麗人公司以投資入股的方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到華泰公司，之后再以9000萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)的話，其稅收負(fù)擔(dān)可以大幅度降低。1．麗人公司應(yīng)該繳納的稅收。麗人公司以房地產(chǎn)進(jìn)行投資入股，不征收營(yíng)業(yè)稅，也無(wú)需繳納城建稅和教育費(fèi)附加；由于投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此該項(xiàng)投資行為暫免征收土地增值稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)繳納印花稅＝9000×0.5‰＝4.5（萬(wàn)元）

投資及股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)納企業(yè)所得稅＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（萬(wàn)元）

節(jié)稅總額＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（萬(wàn)元）。2．華泰公司應(yīng)該繳納的稅收。

契稅＝9000×3%＝270（萬(wàn)元）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅4.5萬(wàn)元。從方案設(shè)計(jì)看，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下，華泰公司的稅收負(fù)擔(dān)沒(méi)有變化，而麗人公司可以節(jié)約3265.71萬(wàn)元的稅金支出。（二）以房地產(chǎn)投資入股過(guò)程中需要注意的問(wèn)題

1．投資合同的簽訂。在稅務(wù)處理中，嚴(yán)格界定了“投資”的含義——投資是指參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。也就是說(shuō)要想享受不征收營(yíng)業(yè)稅、暫免征收土地增值稅的稅收待遇，投資各方必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)；如果投資方未承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，而是分取固定的股息、紅利，則要按照出租房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，無(wú)法達(dá)到上述節(jié)稅效果。2．操作時(shí)間間隔。企業(yè)要想達(dá)到上進(jìn)節(jié)稅效果，必須注意以房地產(chǎn)投資入股的時(shí)間與轉(zhuǎn)讓股權(quán)的時(shí)間間隔問(wèn)題，兩者時(shí)間間隔最好在一年以上，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)可能會(huì)以實(shí)質(zhì)課稅原則為由，對(duì)上述行為征稅。3．注意《公司法》中對(duì)不同投資方式的比例限制。《公司法》規(guī)定，全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。換言之，非貨幣資產(chǎn)投資入股的比例最高不得超過(guò)70%，如果在投資過(guò)程中沒(méi)有達(dá)到上述要求，就會(huì)給方案的執(zhí)行帶來(lái)不必要的麻煩。4．正確認(rèn)識(shí)和處理納稅籌劃對(duì)不同稅種的影響。從上面的籌劃方案可以看出，投資入股方式可以獲得營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但是由于上述稅種的稅收負(fù)擔(dān)減少，企業(yè)的利潤(rùn)增加，相應(yīng)增加了企業(yè)所得稅的稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)應(yīng)綜合考慮這一影響，并及時(shí)繳納企業(yè)所得稅。5．加強(qiáng)雙方的溝通和合作，實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。上述方案中，麗人公司通過(guò)籌劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果。但是對(duì)華泰公司而言，該方案并沒(méi)有降低其稅負(fù)，反而會(huì)增加華泰公司潛在的稅負(fù)——今后華泰公司轉(zhuǎn)讓其以投資入股方式獲得的房地產(chǎn)時(shí)，需要金額繳納營(yíng)業(yè)稅，即選擇投資入股方武將使華泰公司的潛在稅收負(fù)擔(dān)增加450萬(wàn)元（9000×5%）。因此麗人公司在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需要加強(qiáng)和華泰公司的溝通，在投資入股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面做出適當(dāng)?shù)淖尣?，以此獲得華泰公司的支持和配合，從而達(dá)到雙贏的目的。二、通過(guò)企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

仍以案例1為例。假設(shè)被投資方是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——信誠(chéng)公司，此時(shí)如麗人公司仍采用投資入股、再轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則無(wú)法達(dá)到上述節(jié)稅效果。因?yàn)楸煌顿Y方信誠(chéng)公司從事的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)投資行為無(wú)法享受暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。那么在這種方式下，是否可以采用企業(yè)合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以降低其稅收負(fù)擔(dān)呢？

（一）以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

1．土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文的規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

2．契稅。企業(yè)合并過(guò)程中，對(duì)合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。3．企業(yè)所得稅。企業(yè)合并過(guò)程中，企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理方武有兩種：一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理。

（1）一般性稅務(wù)處理。在一般性稅務(wù)處理中，合并企業(yè)應(yīng)接公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。

（2）特殊性稅務(wù)處理。對(duì)于企業(yè)合并，如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并，可以選擇采用特殊性稅務(wù)處理。

在特殊性稅務(wù)處理中，對(duì)于股權(quán)支付部分，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼；被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。對(duì)于非股權(quán)支付部分，其稅務(wù)處理方式與一般性稅務(wù)處理相同。案例2：信誠(chéng)公司吸收合并麗人公司。在合并日，麗人公司資產(chǎn)賬面價(jià)值共2200萬(wàn)元，現(xiàn)金1000萬(wàn)元，廠房及土地賬面價(jià)值1200萬(wàn)元，公允價(jià)值9000萬(wàn)元；負(fù)債的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)和公允價(jià)值皆為1000萬(wàn)元；實(shí)收資本800萬(wàn)元，留存收益400萬(wàn)元。信誠(chéng)公司支付給華美公司1000萬(wàn)股、公允價(jià)值為9元／股的本公司股份，華美公司對(duì)麗人公司投資的計(jì)稅基礎(chǔ)為800萬(wàn)元。

1．麗人公司的涉稅事項(xiàng)分析。在合并過(guò)程中，麗人公司將廠房及土地轉(zhuǎn)移到信誠(chéng)公司名下，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅。如果各方經(jīng)協(xié)商采用一般性稅務(wù)處理方式進(jìn)行企業(yè)合并的所得稅處理，則麗人公司應(yīng)該進(jìn)行清算。清算所得＝企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格-資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，清算費(fèi)用-相關(guān)稅費(fèi)＋債務(wù)清償損益＝（9000-1200）＋（1000-1000）＋（1000-1000）＝7800（萬(wàn)元）麗人公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝7800×25%＝1950（萬(wàn)元）2．華美公司的涉稅事項(xiàng)分析。

（1）華美公司轉(zhuǎn)讓麗人公司股權(quán)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。

（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)納企業(yè)所得稅

清算所得產(chǎn)生的新留存收益＝7800-1950＝5850（萬(wàn)元）

總留存收益＝400＋5850＝6250（萬(wàn)元）

華美公司應(yīng)確認(rèn)的股息收益為6250萬(wàn)元，該股息所得免征企業(yè)所得稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得＝9000-800-6250-1950＝0（萬(wàn)元）（3）華美公司獲得信誠(chéng)公司1000萬(wàn)股股票的計(jì)稅基礎(chǔ)為9000萬(wàn)元。3．信誠(chéng)公司的涉稅事項(xiàng)分析。

（1）印花稅。信誠(chéng)公司的注冊(cè)資本和資本公積增加金額為9000萬(wàn)元，應(yīng)納印花稅4.5萬(wàn)元。

（2）在企業(yè)合并中，信誠(chéng)公司獲得麗人公司的廠房和土地?zé)o須繳納契稅。

（3）信誠(chéng)公司應(yīng)按公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，印廠房及土地為9000萬(wàn)元，現(xiàn)金為1000萬(wàn)元，負(fù)債為1000萬(wàn)元。如果在上述業(yè)務(wù)中，各方采用特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行所得稅的稅務(wù)處理，則信誠(chéng)公司接受麗人公司資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以麗人公司的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定，即廠房及土地為1200萬(wàn)元，現(xiàn)金和負(fù)債分別為1000萬(wàn)元；麗人公司無(wú)須進(jìn)行清算，其相關(guān)所得稅事項(xiàng)由信誠(chéng)公司承繼；華美公司取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的麗人公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)800萬(wàn)元確定，此時(shí)可以看到，在特殊性稅務(wù)處理中，由于麗人公司沒(méi)有進(jìn)行清算，未繳納企業(yè)所得稅，因此華美公司所獲得的股權(quán)、信誠(chéng)公司所獲得的廠房及土地仍以原計(jì)稅基礎(chǔ)確定，會(huì)使企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)潛在后移，因此建議在企業(yè)合并中采用一般性稅務(wù)處理方式。（二）以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對(duì)土地增值稅的影響

通過(guò)案例2可以看出，以合并方武轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，可以達(dá)到暫免征收土地增值稅的目的。那么這種方式是否可以真正減少土地增值稅的負(fù)擔(dān)呢？要解決這一問(wèn)題，關(guān)鍵點(diǎn)在于：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除的納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金應(yīng)提供相應(yīng)的憑據(jù)，換言之，由于在企業(yè)合并過(guò)程中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)時(shí)，并沒(méi)有單獨(dú)支付地價(jià)款，也沒(méi)有繳納土地增值稅，因此兼并企業(yè)將兼并中所獲得的房地產(chǎn)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，仍舊以被兼并企業(yè)獲得土地使用權(quán)的地價(jià)款或者出讓金作為土地增值稅扣除的依據(jù)，也就是說(shuō)，在案例2中，信誠(chéng)公司獲得麗人公司土地使用權(quán)后，如果進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除的地價(jià)款為800萬(wàn)元，而非9000萬(wàn)元。也就是說(shuō)納稅人無(wú)論以何種方式獲得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能適當(dāng)推遲土地增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，但難以達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額、降低土地增值稅的目的。一、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)模式從公司并購(gòu)模式而言不論企業(yè)合并，還是單純涉及資產(chǎn)的并購(gòu)或股權(quán)的受讓?zhuān)罱K離不開(kāi)股權(quán)并購(gòu)或資產(chǎn)并購(gòu)兩種模式。二、房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)方式兩種并購(gòu)模式主要有以下幾種具體操作方式：（一）房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)，已取得完備的土地使用權(quán)證，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證，已具備開(kāi)工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上為：1、土地使用權(quán)；2、涵蓋了轉(zhuǎn)讓方所取得之立項(xiàng)批準(zhǔn)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等一系列行政許可的建設(shè)開(kāi)發(fā)權(quán)。根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備如下條件：1、轉(zhuǎn)讓方和受讓方都應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)而自用情形除外；2、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)合法取得土地使用權(quán)，并已交付了土地出讓金。如果是劃撥土地，應(yīng)當(dāng)辦理了有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)并補(bǔ)交了土地出讓金；3、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4、項(xiàng)目土地使用權(quán)為出讓取得的，房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)達(dá)到25％以上。而項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要辦理的法律手續(xù)包括：1、項(xiàng)目土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)；2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的備案手續(xù)，具體由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證的更名手續(xù)，具體由規(guī)劃管理部門(mén)和建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理；4、向原立項(xiàng)審批部門(mén)辦理項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。（二）在建工程轉(zhuǎn)讓在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜课萁ㄔO(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)工程竣工前，將在建房屋及土地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給購(gòu)買(mǎi)人。與轉(zhuǎn)讓整體項(xiàng)目不同的是，部分在建工程轉(zhuǎn)讓系指轉(zhuǎn)讓方有時(shí)僅以整體項(xiàng)目中的單幢或數(shù)幢在建房屋工程進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)溆喙こ倘杂善渥约和瓿?。?duì)于在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)覈?guó)法律法規(guī)未作出具體規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》（2004年修訂）及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年）均只對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓作了簡(jiǎn)要規(guī)定。目前只有少數(shù)城市專(zhuān)門(mén)針對(duì)在建工程轉(zhuǎn)讓作了較為具體的規(guī)定，如上海和石家莊。如《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，轉(zhuǎn)讓在建工程必須符合五項(xiàng)條件：1、在建工程所占土地使用權(quán)為出讓取得，并已支付全部土地使用權(quán)出讓金，或?qū)僭?994年底前以劃撥方式取得土地使用權(quán)，但已列入市計(jì)委商品房計(jì)劃的內(nèi)資項(xiàng)目；2、土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證（屬１９９４年底前，劃撥取得土地使用權(quán)的，應(yīng)是持有效期內(nèi)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》）；3、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；4、房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資額已經(jīng)完成２５％以上。在建工程轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，即在建工程轉(zhuǎn)讓方應(yīng)于簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同之前向房屋土地資源管理局辦理申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)手續(xù)，只有經(jīng)批準(zhǔn)的工程方可對(duì)外進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)涣磉€需辦理過(guò)戶手續(xù)，即在建工程的轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)于在建工程轉(zhuǎn)讓合同簽訂生效后三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)交易中心或區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)。如《石家莊市城鎮(zhèn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十條規(guī)定，房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合下列條件：1、取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、取得建設(shè)工程施工許可證；4、房屋建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資總額已完成25%以上。房屋建設(shè)工程需轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)持上述文件向房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理部門(mén)提出申請(qǐng)，對(duì)符合條件的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理部門(mén)發(fā)給批準(zhǔn)證明，對(duì)不符合轉(zhuǎn)讓條件的，作出轉(zhuǎn)讓的決定，并書(shū)面通知申請(qǐng)人。從上述可以看出，整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與部分在建工程轉(zhuǎn)讓的條件及手續(xù)基本相同，但亦有不同之處。整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與部分在建工程轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點(diǎn)在于：受讓方在較大程度上可以避免相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，如以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)前的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。缺點(diǎn)在于：一是投資開(kāi)發(fā)成本較大，需交納辦理土地過(guò)戶契稅（成交額的3％）和手續(xù)費(fèi)等；二是除需要處理與政府主管部門(mén)的關(guān)系外，還需要處理與勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等各方的關(guān)系，同時(shí)還會(huì)有與購(gòu)房戶、金融單位之間的繁雜關(guān)系，手續(xù)非常繁瑣。（三）合作開(kāi)發(fā)根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)及最高院相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是指兩方以上當(dāng)事人為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的合作開(kāi)發(fā)方式。一般是一方提供土地，另一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，共同開(kāi)發(fā)土地，建筑房屋，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后按約定比例分享利益。成功的合作開(kāi)發(fā)，應(yīng)注意如下問(wèn)題：1、提供土地一方必須取得了土地使用權(quán)，交納了土地出讓金，或者辦理了土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具備了轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)條件。2、項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)過(guò)了立項(xiàng)批準(zhǔn)，取得了報(bào)建許可，手續(xù)合法。3、至少合作一方具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。4、應(yīng)當(dāng)辦理合建審批及土地使用權(quán)變更登記。5、應(yīng)堅(jiān)持共同出資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，避免出現(xiàn)不承擔(dān)虧損的保底條款；6、合作開(kāi)發(fā)協(xié)議應(yīng)就增加投資數(shù)額分擔(dān)比例、建筑面積減少或增加的分配處理、利潤(rùn)分配比例等方面作出具體的約定，以防出現(xiàn)糾紛。（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄈ抗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓和部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)搁_(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有人（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其專(zhuān)門(mén)設(shè)立的項(xiàng)目公司）通過(guò)轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，受讓人通過(guò)受讓該股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制，從而以資本運(yùn)作來(lái)達(dá)到并購(gòu)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的意圖。股權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡(jiǎn)單，受讓人只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并按規(guī)定辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù)即可控制、管理整個(gè)項(xiàng)目。而且不需要受讓方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，為很多非房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資創(chuàng)造了可行條件。另外亦可規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須已投資25%的障礙，但如受讓方或并轉(zhuǎn)讓方是外資企業(yè)者除外，因其股權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)外資委批準(zhǔn)，而外資委同樣也要求以完成25%投資額作為轉(zhuǎn)讓的基本條件；以及土地出讓合同中明確規(guī)定在未完成25%投資額前股權(quán)不得變更者除外。但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓也存在一些問(wèn)題，一是會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素增加。如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有人的全部債務(wù)都要承擔(dān)償還責(zé)任。而受讓人很難全面掌握項(xiàng)目所有人的債務(wù)，如項(xiàng)目所有人對(duì)外進(jìn)行保證擔(dān)保及簽訂已構(gòu)成違約的合同等。但盡管如此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓以其手續(xù)簡(jiǎn)單、費(fèi)用節(jié)省和開(kāi)發(fā)快捷的特點(diǎn)深受房地產(chǎn)轉(zhuǎn)受讓雙方青睞，成為目前使用最多的一種并購(gòu)方式。三、幾種不同并購(gòu)方式的稅負(fù)分析假設(shè)收購(gòu)方SG公司擬收購(gòu)轉(zhuǎn)讓方ZR公司所擁有已經(jīng)處于開(kāi)發(fā)作業(yè)期的某房地產(chǎn)項(xiàng)目，法律手續(xù)齊全，該房地產(chǎn)項(xiàng)目的賬面價(jià)值為1億元，市場(chǎng)價(jià)值為1.5億元，ZR公司為M公司的全資子公司。SG公司收購(gòu)該項(xiàng)目采取以下方式：（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式此方式包括房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓與部分在建工程轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢儆谡５纳唐方灰追绞健４朔绞绞召?gòu)的客體是單純的房地產(chǎn)項(xiàng)目，出讓方放棄房地產(chǎn)的所有權(quán)，收購(gòu)方以貨幣資金為代價(jià)取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律所有權(quán)。此方式不會(huì)影響到交易雙方的法律地位問(wèn)題，即收購(gòu)前后交易雙方的法人資格沒(méi)有任何改變。1、方案設(shè)計(jì)SG公司與ZR公司直接簽署協(xié)議，SG公司支付給ZR公司貨幣資金1.5億元，取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)。2、并購(gòu)稅負(fù)成本對(duì)轉(zhuǎn)讓方ZR公司來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按我國(guó)現(xiàn)行稅務(wù)法規(guī)，應(yīng)按5%交納營(yíng)業(yè)稅（假設(shè)該公司城建稅為7%，教育費(fèi)附加為3%）；同時(shí)還應(yīng)交納土地增值稅，假設(shè)ZR公司對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元；雙方簽署協(xié)議還應(yīng)當(dāng)交納印花稅，稅目為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，適用稅率為0.05%。ZR公司因轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)納稅額為：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)為：(15000-10000)×5.5%＝275萬(wàn)元；應(yīng)納的印花稅為：15000×0.05%＝7.5萬(wàn)元；應(yīng)納的土地增值稅為:增值額超出扣除項(xiàng)目金額的比率為(15000-11000)／11000＝36.36％;應(yīng)繳納的土地增值稅：4000×30%＝1200萬(wàn)元。以上轉(zhuǎn)讓方ZR公司共應(yīng)繳納稅款為1482.5萬(wàn)元。對(duì)收購(gòu)方SG公司來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)納契稅，稅率按3%計(jì)算，則SG公司因購(gòu)買(mǎi)行為應(yīng)納稅額如下：應(yīng)納的印花稅為:15000×0.05%＝7.5萬(wàn)元；應(yīng)納契稅為:15000×3%=450萬(wàn)元;SG公司合計(jì)應(yīng)稅為457.5萬(wàn)元。除以上稅務(wù)成本外，收購(gòu)方SG公司還應(yīng)當(dāng)交納一些與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的法律手續(xù)變更支出，該部分支出在一般情況下金額較小。3、優(yōu)缺點(diǎn)采用直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的方式進(jìn)行并購(gòu)，其方式簡(jiǎn)單明了，收購(gòu)周期較短，除稅費(fèi)以外的其它交易成本一般較小。但交易的雙方都有較大金額的稅費(fèi)支出，轉(zhuǎn)讓方支付的大額稅費(fèi)支出，在雙方談判時(shí)會(huì)推高交易對(duì)價(jià)，使收購(gòu)方交易成本上升。（二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式在此方式下，收購(gòu)方出具貨幣資金，購(gòu)買(mǎi)另外一家擁有某目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)股權(quán)，以達(dá)到間接擁有對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。此時(shí)，交易的標(biāo)的為房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)，而并非是房地產(chǎn)項(xiàng)目本身，除非收購(gòu)方取得房地產(chǎn)股權(quán)后更改企業(yè)名稱(chēng)，否則房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變。交易主體一方為收購(gòu)企業(yè)，另一方則為擁有房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的股東。1、方案設(shè)計(jì)收購(gòu)方SG公司與ZR公司的母公司M公司簽署協(xié)議，以現(xiàn)金方式購(gòu)買(mǎi)M公司擁有的SG公司的股權(quán)，以間接取得對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有權(quán)。此時(shí)交易在SG公司與M公司之間進(jìn)行。2、并購(gòu)稅負(fù)成本對(duì)轉(zhuǎn)讓方M公司來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓對(duì)ZR公司的股權(quán)，按財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅，不屬于營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅的范疇，也無(wú)需交納土地增值稅，僅需交納印花稅。對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)為購(gòu)買(mǎi)股權(quán)，根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》(財(cái)稅[2003]184號(hào))，不屬于應(yīng)納契稅的范疇，也僅需交納印花稅，假設(shè)雙方的交易對(duì)價(jià)也為1.5億元。M公司因購(gòu)買(mǎi)行為應(yīng)納稅額如下：應(yīng)納的印花稅為：15000×0.05%＝7.5萬(wàn)元；SG公司因購(gòu)買(mǎi)行為應(yīng)納稅額為：應(yīng)納的印花稅為：15000×0.05%＝7.5萬(wàn)元；在其它交易成本方面，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義所有者還是ZR公司，所以除非SG公司變更公司名稱(chēng)，否則也不需要法律手續(xù)變更支出。3、優(yōu)缺點(diǎn)采用這種方式并購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，花費(fèi)的稅務(wù)成本最少，直接交易成本最低，收購(gòu)方通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股權(quán)的方式間接控制房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用于轉(zhuǎn)讓方公司僅開(kāi)發(fā)這一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的情形，收購(gòu)方將同時(shí)面臨原企業(yè)遺留的一些虧損和其它法律責(zé)任，因此在并購(gòu)初期的財(cái)務(wù)調(diào)查是非常重要的。采用這種方式還有另外一些好處，如原ZR公司遺留的虧損，仍可彌補(bǔ)以后房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，從而取得規(guī)避企業(yè)所得稅的好處，收購(gòu)方SG公司以后退出時(shí)會(huì)比較方便，可以選用較多的運(yùn)作方式。（三）合作開(kāi)發(fā)方式在此方式下，收購(gòu)方出具貨幣資金，與擁有目標(biāo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)以房地產(chǎn)項(xiàng)目共同出資組建一個(gè)新的合資企業(yè)，新企業(yè)成立后，又可派生出兩種并購(gòu)分方式：一種為雙方約定共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建成出讓取得收益后，雙方按出資比例分享方式，在此分方式下，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)行為發(fā)生，收購(gòu)方與房地產(chǎn)企業(yè)之間為合作關(guān)系；另一種分方式為，以房地產(chǎn)項(xiàng)目出資的企業(yè)在新企業(yè)成立后，向出具貨幣資金的一方轉(zhuǎn)讓新企業(yè)股權(quán)，此分方式下，雙方先合資合作，再由收購(gòu)方出具貨幣獎(jiǎng)金收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)擁有新合資企業(yè)的股權(quán)。1、方案設(shè)計(jì)收購(gòu)方SG公司出貨幣資金2億元，ZR公司以房地產(chǎn)項(xiàng)目出資，作價(jià)1.5億元，雙方共同組新企業(yè)X公司。新企業(yè)成立后，即可以雙方約定共同開(kāi)發(fā)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，也可以由SG公司再收購(gòu)ZR公司擁有的對(duì)X公司的股權(quán)。2、并購(gòu)稅負(fù)成本SG公司與ZR公司共同設(shè)立新企業(yè)，由于采用有實(shí)物出資形式，所以會(huì)發(fā)生一定的評(píng)估費(fèi)用，注冊(cè)新公司還需要驗(yàn)資，交納一定的注冊(cè)費(fèi)，新公司成立后還應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)與房地產(chǎn)有關(guān)法律手續(xù)予以變更，因此該方式下會(huì)發(fā)生較大的交易成本。除上述交易成本外，此方式下發(fā)生的稅務(wù)成本如下：（1）單純的合作開(kāi)發(fā)方式根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，SG公司與ZR公司應(yīng)納稅金如下：●營(yíng)業(yè)稅及附加根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2002]191號(hào))，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。因此無(wú)論設(shè)立Ｘ企業(yè)后，ZR公司是否向SG公司轉(zhuǎn)讓新企業(yè)股權(quán)，雙方均無(wú)需交納營(yíng)業(yè)稅及附加。●印花稅根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知》(財(cái)稅[2003]183號(hào))，實(shí)行公司制改造的企業(yè)在改制過(guò)程中成立的新企業(yè)(重新辦理法人登記的)，其新啟用的資金賬簿記載的資金或因企業(yè)建立資本紐帶關(guān)系而增加的資金，凡原已貼花的部分可不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予貼花。公司制改造包括國(guó)有企業(yè)依《公司法》整體改造成國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司;企業(yè)通過(guò)增資擴(kuò)股或者轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)他人對(duì)企業(yè)的參股，將企業(yè)改造成有限責(zé)任公司或股份有限公司;企業(yè)以其部分財(cái)產(chǎn)和相應(yīng)債務(wù)與他人組建新公司；企業(yè)將債務(wù)留在原企業(yè)，而以其優(yōu)質(zhì)財(cái)產(chǎn)與他人組建的新公司。因此，X公司的組建符合公司制改造的規(guī)定。所以，ZR公司、SG公司和X公司應(yīng)繳納的印花稅也為0?！裢恋卦鲋刀惛鶕?jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅[1995]48號(hào))，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行