住房信托制度建設(shè)芻議

12021年5月10日住房信托制度建設(shè)芻議【摘要】住房資產(chǎn)作為我國居民家庭財富的重要組成部分，其有效管理和有序傳承對人民群眾的安居樂業(yè)、民生福祉具有重要意義。住房信托是民事信托的一種，屬于實(shí)物資產(chǎn)信托，是指住房所有者作為委托人，將住房資產(chǎn)交由受托人，為受益人的利益履行住房管理、維護(hù)、出租、出售等受托行為的服務(wù)類信托。對社會而言，住房信托制度是盤活閑置住房的重要途徑，能更好地滿足人民群眾的住房需求；對信托行業(yè)而言，住房信托制度能夠?yàn)樾磐行袠I(yè)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，推動信托行業(yè)回歸業(yè)務(wù)本源；對房地產(chǎn)行業(yè)而言，住房信托制度能夠推動行業(yè)從增量開發(fā)向存量管理轉(zhuǎn)變，助推房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展；對家庭而言，住房信托制度是家庭財產(chǎn)有序傳承的重要制度供給，能有效防止家庭成員對財產(chǎn)的不當(dāng)處置和糾紛爭產(chǎn)。然而，住房信托的信托的經(jīng)濟(jì)、社會意義進(jìn)行分析，并對阻礙住房信托發(fā)展的各類問題2rtMayth2021ABriefExplorationonBuildingtheFrameworkforrustsGlobalFamilyBusinessResearchCenterHaoGao,LeiXuAbstractAsthemostvaluableassetinhouseholdwealthinChina,housingassetsareimportantforthecountry’sresidences’levelofhappinessandthestabilityofthesociety.Ahousingtrustisafiduciaryrelationshipinwhichatrustor(normallythehousingowner)givesanotherparty,knownasthetrustee,therighttoholdtitleofthehousingassetsforthebenefitofabeneficiaryorbeneficiaries.Forsociety,housingtrustsareinstrumentaltoalleviatinghousingscarcitybyincreasingoverallsupply.Fortrustcompanies,housingtrustscouldbeanewstrategicdevelopmentarea,withlow-riskandhigh-qualityhousingassets.Forrealestateindustry,housingtrustscanbetheimpetusforshiftfromincrementaldevelopmenttoinventorymanagement.Forfamilies,housingtrustshelpsucceedthefamilywealthinorderbypreventingimproperdisposalandconflictcausedbysuccessors.However,therearestillproblemsinthefieldsoflegislation,propertyrightsregistration,taxationandfinancialsupervision,whichobstructthedevelopmentofhousingtrusts.Thisreportpresentsananalysisoftheeconomicandsocialbenefitsthatcanbeobtainedfromhousingtrustsandtriestoofferpolicyrecommendationsbasedtosolvetheexistingproblems.3一、建立住房信托制度的必要性以來就是最重要的家庭資產(chǎn)類別之一。改革開放以來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，住房存量規(guī)模日益擴(kuò)大、，已成為我國居民家庭財富的重要組成部分。根據(jù)《中國住房市值報告》數(shù)據(jù)，2018年中國住房市值為321萬億元，相當(dāng)于我國GDP的3.56倍，高于世界其他主要經(jīng)濟(jì)體(美國、英國、德國、日本該數(shù)據(jù)2018年分別為1.26倍、3.20倍、2.38倍、2.08倍)。中國人民銀行城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債課題組2019年10月調(diào)查結(jié)果顯示：我國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的實(shí)物城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%，高于世界其他主要經(jīng)濟(jì)體 (美國、英國、德國、日本該數(shù)據(jù)2018年分別為24.3%、48.9%、20.8%、36.7%)。作為家庭占比最大的資產(chǎn)類別，住房資產(chǎn)的有效管理和有序傳承將對我國居民的安居樂業(yè)、民生福祉產(chǎn)生重要影響。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2021年一季度發(fā)布的《中國家庭財富指數(shù)調(diào)研報告》顯示，今年一季度財富增加的家庭中，住房資產(chǎn)的貢獻(xiàn)率達(dá)76.7%。然而，有效管理住房資產(chǎn)需要家庭4投入大量精力，而且住房資產(chǎn)的傳承方式、稅費(fèi)成本、法律法規(guī)等相較于其他類型資產(chǎn)而言更為復(fù)雜，這些都增加了家庭財富的管理難度和成本。在代際財富傳承中，因住房資產(chǎn)分配而產(chǎn)生的家庭財產(chǎn)糾紛屢見不鮮，已成為影響家庭和諧、社會穩(wěn)定和精神文明的重要因“家庭是社會的細(xì)胞。家庭和睦則社會安定，家庭幸福則社會祥和，家庭文明則社會文明。……國家富強(qiáng)，民族復(fù)興，人民幸福，不是抽象的，最終要體現(xiàn)在千千萬萬個家庭都美滿幸福上，體現(xiàn)在億萬人民生活不斷改善上?！眹沂奈逡?guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，要完善住房市場體系和住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡；加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源。在金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)人民福祉的大背景下，應(yīng)當(dāng)切實(shí)推進(jìn)住房信托等金融制度供給，以金融業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革不斷滿足人民群眾對美好生活的向往。住房信托是民事信托的一種，屬于實(shí)物資產(chǎn)信托，是指住房所有者作為委托人，將住房資產(chǎn)交由受托人，為受益人的利益履5行住房管理、維護(hù)、出租、出售等受托行為的服務(wù)類信托。發(fā)展住房信托，不僅能夠有效推動我國居民家庭財富的有序傳承，還將有助于擴(kuò)大住房的有效供給，提升住房資源的實(shí)際利用率，有效彌補(bǔ)我國住房的需求缺口。二、住房信托制度的功能與意義(一)對社會而言，住房信托制度是盤活閑置住房的重要途徑，更好但隨之而來的是住房的金融化，住房的投資屬性日益增加，導(dǎo)致大量投資性房產(chǎn)出現(xiàn)，房屋空置現(xiàn)象嚴(yán)重。目前，居民住房領(lǐng)域的主要矛得到滿足，這種住房資源的錯配很可能會帶來嚴(yán)重的社會民生問題。示，我國的空置房屋已經(jīng)達(dá)到了6500萬套，其中一、二、三線城市的住房空置率分別為完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民住房信托可以成為吞吐住房資源的“蓄水池”。居民將閑置住房置入信托，受托人通過對住房的裝修、維護(hù)、出租等專業(yè)受托管理行為，在為受益人獲取利益的同時，也能實(shí)現(xiàn)有效擴(kuò)大住房資源供給、6長期需求，從而使得增加住房資源供給長期有效，有利于盤活城市的(二)對信托行業(yè)而言，住房信托制度能夠?yàn)樾磐行袠I(yè)注入數(shù)十萬億住房信托制度的建立能夠?yàn)槲覈磐行袠I(yè)注入數(shù)十萬億量級的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為信托行業(yè)回歸業(yè)務(wù)本源，轉(zhuǎn)型升級發(fā)展增添新的活力。2020年5月，銀保監(jiān)會發(fā)布《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求的“資產(chǎn)荒”，行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛加劇。截至2021在信托行業(yè)規(guī)范化和轉(zhuǎn)型過程中，住房信托能夠成為我國信托行業(yè)回歸本源的重要資產(chǎn)類別和戰(zhàn)略業(yè)務(wù)方向，有望成為信托業(yè)轉(zhuǎn)型行業(yè)源源不斷地提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而助推信托業(yè)長期健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)(三)對房地產(chǎn)行業(yè)而言，住房信托制度能夠推動行業(yè)從增量開發(fā)向7住房信托制度有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)行業(yè)入與規(guī)模擴(kuò)張，發(fā)展模式相對粗放。隨著我國住房供需矛盾逐漸緩和與國民收入不斷增長，居民對住房質(zhì)量的要求逐漸提升，房地產(chǎn)行業(yè)住房信托制度的建立，意味著住房資產(chǎn)由具備專業(yè)能力的受托人進(jìn)行管理、經(jīng)營、運(yùn)作，這將有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)由增量開發(fā)向存量管理的轉(zhuǎn)型升級，推動房地產(chǎn)行業(yè)向供需平衡、價格穩(wěn)健、精細(xì)(四)對家庭而言，住房信托制度是家庭財產(chǎn)有序傳承的關(guān)鍵載體，產(chǎn)的不當(dāng)處置和糾紛爭產(chǎn)在家庭財產(chǎn)繼承中，住房的繼承問題成為引發(fā)家庭矛盾糾紛的至2020年6月間，北，其中房產(chǎn)作為主要家庭繼承糾紛的重要抓手。建立合理有效、專業(yè)規(guī)范的住房傳承制度，據(jù)《民法典》第一千一百四十五條的規(guī)定，未來的遺產(chǎn)繼承需要有遺產(chǎn)管理人的參與。遺產(chǎn)管理人將履行制作遺產(chǎn)清單、處理被繼承人債8權(quán)債務(wù)、分割遺產(chǎn)等義務(wù)，在住房繼承流程逐步完善的同時，管理成本也相應(yīng)增加。住房信托的受托人實(shí)際上充當(dāng)了家庭房產(chǎn)“遺產(chǎn)管理的角色，根據(jù)委托人意愿對住房資產(chǎn)做出系統(tǒng)規(guī)劃與有效安排，住房信托可以有效限制子女對房產(chǎn)的不當(dāng)處置，發(fā)揮靈活有序傳承、規(guī)避家庭爭產(chǎn)、避免子女揮霍、專業(yè)保值增值等作用。與遺囑更低，有利于建立和睦的家庭關(guān)系，促進(jìn)家庭文明建設(shè)。例如，如果委托人不希望后代出售住房，但又希望后代享有租金收益或居住權(quán)，三、建立住房信托制度的難點(diǎn)問題目前我國民事信托的受托資產(chǎn)主要為現(xiàn)金及金融資產(chǎn)，以住房不動產(chǎn)為受托資產(chǎn)的信托為數(shù)甚少。究其原因，我國存在《信托法》不強(qiáng)等難點(diǎn)問題，導(dǎo)致住房等不動產(chǎn)難以成為信托財產(chǎn)，住房信托的發(fā)展存在較大制度障礙，信托公司開展民事信托業(yè)務(wù)的動力仍需增強(qiáng)。些難點(diǎn)問題，才能實(shí)現(xiàn)家庭財產(chǎn)傳承的有效性和多樣性，住房信托是民事信托的一種，屬于實(shí)物資產(chǎn)信托，其主體由委9托人、受托人、受益人和監(jiān)察人組成，客體是信托財產(chǎn)。本質(zhì)是委托人將信托財產(chǎn)(住房)轉(zhuǎn)讓給受托人(信托公司)，由受托人按委托人的意愿為受益人進(jìn)行管理。國際通行的信托制度是建立在信托財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移基礎(chǔ)之上的，即委托人必須將信托財產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到受托人名下，這是信托的本質(zhì)屬性和制度保障。但我國2001年通過的《信托法》第2條關(guān)于信托定義中的表述中，“將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人”，其中“委托給”為我國《信托法》獨(dú)創(chuàng)，對信托財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)住房信托是超長期的不動產(chǎn)財產(chǎn)安排和傳承計劃，其存續(xù)期限一般長達(dá)數(shù)十年之久。從法理及實(shí)踐上來看，“委托給”對于存續(xù)期只有幾年的商事信托而言影響不大，但對于較長期限的住房信托而言卻成為明顯的制度缺陷。由于信托財產(chǎn)的歸屬不明確、獨(dú)立性不足，很難真正實(shí)現(xiàn)住房信托對于信托財產(chǎn)保護(hù)、家庭財產(chǎn)傳承等核心功能。(二)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記缺失信托財產(chǎn)登記制度不健全也成為制約住房信托發(fā)展的重要因素。根據(jù)《物權(quán)法》和《信托法》，我國實(shí)行登記生效主義。委托人按照法律規(guī)定為辦理登記手續(xù)的財產(chǎn)設(shè)立信托時，應(yīng)該辦理登記手續(xù)，確認(rèn)財產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，信托方能生效。但由于我國沒有出臺信托財產(chǎn)登記制度，這一方面造成了信托公司在開展業(yè)務(wù)時只能通過合同法來持有信(三)稅負(fù)成本過高由于現(xiàn)行法律法規(guī)沒有針對民事信托非交易性過戶這一特性進(jìn)行機(jī)關(guān)普遍將信托財產(chǎn)的置入視為一次市場交易行為，入信托看作交易行為，那么住房的轉(zhuǎn)移要繳納印花稅、契稅，還可能要繳納營業(yè)稅、個人所得稅。同時，這種繳納是雙重的，即信托設(shè)立時，委托人向受托人轉(zhuǎn)移要繳納一次，信托終止時，受托人按約定向受益人轉(zhuǎn)移住房時還須再繳納一次。以上雙重征稅的問題大大加重了住房信托的設(shè)立成本，嚴(yán)重制約了住房信托發(fā)揮調(diào)節(jié)資源(四)民事信托監(jiān)管適用性不強(qiáng)受歷史發(fā)展等原因局限，我國目前尚未對商事信托和民事信托進(jìn)行明確的監(jiān)管區(qū)分，現(xiàn)行金融監(jiān)管框架主要針對商事信托設(shè)立，尚未充分考慮民事信托的特征和規(guī)律進(jìn)行專門規(guī)制。實(shí)際上，商事信托和民事信托在信托目的、受益人范圍、存續(xù)期限、委托人意愿、受托人商事信托是推進(jìn)某種商事目的(以投融資為主)的工具，如集合資金信托計劃。在商事信托中，委托人更多是充當(dāng)投資者角色，對信托制式合同的內(nèi)容很少有磋商的權(quán)利，而受托人履行的義務(wù)主要是產(chǎn)品適當(dāng)性和投資者保護(hù)等。民事信托則是委托人進(jìn)行長期財產(chǎn)安排和，例如家族信托、住房信托、慈善信托等。在民事信托中，委托人對信托目的、存續(xù)期限、受益權(quán)、信托財產(chǎn)的管理辦法應(yīng)具有信義義務(wù)。托的不同特點(diǎn)，建議銀保監(jiān)會對住房信托、家族信托、慈善信托等民事信托業(yè)務(wù)發(fā)放新的、獨(dú)立的民事信托牌照，將進(jìn)行商事信托與民事信托進(jìn)行分類監(jiān)管。同時，鑒于民事信托涉及民生、存續(xù)期較長，不宜向風(fēng)險評級較高的信托公司發(fā)放此類牌照。另外，考慮到住房管理的專業(yè)性，亦可考慮引導(dǎo)少數(shù)頭部物業(yè)管理公。(一)加強(qiáng)研究住房信托制度，將住房信托作為拓寬城鎮(zhèn)住房供給、盤活存量住房資源、提升人民福祉和國家治理能力的戰(zhàn)略性制度從宏觀層面看，住房信托能夠拓寬住房供給，彌補(bǔ)城鎮(zhèn)化過程中的住房需求缺口；從中觀層面看，住房信托能夠?yàn)樾磐行袠I(yè)發(fā)展注入新的活力，助推房地產(chǎn)業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型；從微觀層面看，住房信托能夠助力家庭財產(chǎn)有序傳承，促進(jìn)社會和諧。鑒于住房信托制度在濟(jì)、社會等層面的多重作用，建議就住房信托制度進(jìn)行深入研究，將住房信托制度上升為保民生的戰(zhàn)略性制度。建議可考慮在房屋空置率畸高的海南自由貿(mào)易港先行試點(diǎn)，將住房信托能夠盤活的住房資源與《百萬人才進(jìn)海南行動計劃(2018-2025)》等現(xiàn)行制度有機(jī)對接，(二)盡快修訂《信托法》，出臺與住房信托相關(guān)的管理?xiàng)l例，解決稅收不合理問題，使住房信托的發(fā)展有法可依、有路可循住房信托、慈善信托等民事信托最為重要的法律基礎(chǔ)設(shè)施。建議相關(guān)部委(財政部、住建部、自然資源部、國稅總局、銀保監(jiān)會等)組織對住房信托非交易性過戶的特性，解決住房信托在設(shè)立、分配和清算(三)出臺明確的住房信托登記制度，建立國家層面的信托財產(chǎn)權(quán)屬建議針對民事信托財產(chǎn)涉及的不動