吉源物流城前期策劃報(bào)告

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析1.房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2013年1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44302億元，同比名義增長(zhǎng)20.5%，增速比1-6月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資30318億元，增長(zhǎng)20.2%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.4%。1-7月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25264億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增速比1-6月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9298億元，增長(zhǎng)21.0%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9739億元，增長(zhǎng)25.0%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工面積、竣工面積走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積568681萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.2%，增速比1-6月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積417255萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.6%。房屋新開(kāi)工面積112638萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.4%，增速提高4.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積82617萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.1%。房屋竣工面積41643萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.9%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積32384萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.6%。1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18717萬(wàn)平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4398億元，增長(zhǎng)14.7%，增速提高7.2個(gè)百分點(diǎn)。1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量及銷售額走勢(shì)及分析數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1-7月份，商品房銷售面積61133萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.8%，增速比1-6月份回落2.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)27.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.2%。商品房銷售額39549億元，增長(zhǎng)37.8%，增速比1-6月份回落5.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)39.9%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)39.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)20.4%。其中，東部地區(qū)商品房銷售面積31038萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.2%，增速比1-6月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)；銷售額24793億元，增長(zhǎng)42.1%，增速回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積15171萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.9%，增速回落4.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額7328億元，增長(zhǎng)35.1%，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積14924萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.4%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額7427億元，增長(zhǎng)27.5%，增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。7月末，商品房待售面積44274萬(wàn)平方米，比6月末增加543萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加423萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少50萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加72萬(wàn)平方米。1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1-7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長(zhǎng)31.5%，增速比1-6月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款11433億元，增長(zhǎng)31.1%；利用外資269億元，增長(zhǎng)18.0%；自籌資金25151億元，增長(zhǎng)18.2%；其他資金29977億元，增長(zhǎng)45.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款18448億元，增長(zhǎng)44.7%；個(gè)人按揭貸款7945億元，增長(zhǎng)56.0%。亞展觀點(diǎn)：據(jù)亞展長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，2013年上半年，新開(kāi)工增速加快尤為突出，企業(yè)投資信心較強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年，少數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍會(huì)有明顯漲幅，一些城市政策升級(jí)的可能性依然存在。但隨著季節(jié)性推盤(pán)高峰的來(lái)臨，房屋銷售將穩(wěn)定增長(zhǎng)，量?jī)r(jià)水平好于去年同期但增速會(huì)較今年上半年明顯放緩，不同城市的分化將進(jìn)一步加劇。2、房地產(chǎn)宏觀政策分析2.1近期國(guó)家宏觀調(diào)控2012年9月2日，央行繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)中國(guó)人民銀行于8月2日發(fā)文指出：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，支持中小套型普通商品住房建設(shè)和居民首套自住普通商品房消費(fèi)。2012年9月7日，國(guó)務(wù)院對(duì)建筑面積中的商業(yè)面積比例做出規(guī)定國(guó)務(wù)院于9月7日的意見(jiàn)中提及：新建社區(qū)社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%。同時(shí)還提出，地方政府應(yīng)出資購(gòu)買(mǎi)一部分商業(yè)用房，用以支持社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的服務(wù)完善。此外還鼓勵(lì)各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地。2012年10月9日，國(guó)務(wù)院：加強(qiáng)住房稅收征管，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議上，國(guó)務(wù)院發(fā)布的報(bào)告中提出：要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房稅收政策，落實(shí)和完善結(jié)構(gòu)性減稅政策，促進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)融合式發(fā)展，落實(shí)支持小型微型企業(yè)發(fā)展的稅收政策。2012年10月12日八成銀行已取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠由于銀行放貸進(jìn)入四季度后，放貸速度放緩，額度收緊。八成銀行取消了首套房貸利率8.5折優(yōu)惠，主流的是9折以上，甚至有部分銀行在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮。2013年2月20日“國(guó)五條”政策出臺(tái)溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，國(guó)務(wù)院再出“國(guó)五條”抑制投機(jī)投資購(gòu)房。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。亞展觀點(diǎn)：自二月份以來(lái)，國(guó)五條的出臺(tái)標(biāo)志著政策導(dǎo)向的再一次收緊。由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的投資的限制，住宅市場(chǎng)大環(huán)境較差，更多投資性客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)現(xiàn)艷陽(yáng)天。湘西州及吉首市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展3.1經(jīng)濟(jì)概況2012全年，湘西州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值397.7億元，增長(zhǎng)8.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值59.2億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值158.6億元，增長(zhǎng)7.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值179.9億元，增長(zhǎng)10.9%。人均生產(chǎn)總值為15465元，增長(zhǎng)7.6%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1-6月，吉首市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值48.3億元，同比增長(zhǎng)5.3%；財(cái)稅總收入3.8億元，同比增長(zhǎng)13.3％；32家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入6.9億元，同比增長(zhǎng)15%；旅游接待人數(shù)、旅游收入同比增長(zhǎng)29.09%、25.62%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資26.97億元，同比增長(zhǎng)23.0%。3.2人口分布情況2012年底全州總?cè)丝?89.65萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.7%。常住人口258.12萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.7%，其中城鎮(zhèn)人口97.05萬(wàn)人?？?cè)丝谥校贁?shù)民族人口226.93萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?8.4％。其中，吉首市約占30萬(wàn)人。3.3區(qū)位情況湘西自治州位于湖南西北部，東界常德，南毗懷化，西鄰川、黔，北連鄂西，地處東經(jīng)109°11′～110°55′，北緯27°44′～29°47′之間。全州面積12.14萬(wàn)平方公里，其中耕地占9.1%。1997年末，全州轄1市7縣，即吉首、瀘溪、鳳凰、花垣、保靖、古丈、永順、龍山7縣，州府設(shè)在吉首市。全州共39個(gè)區(qū)，54個(gè)鎮(zhèn)，245個(gè)鄉(xiāng)。吉首市是湘西土家族苗族自治州首府，位于湖南省西部，武陵山脈東麓，湘、鄂、渝、黔四省市邊區(qū)中心，是貴陽(yáng)－重慶－宜昌－長(zhǎng)沙－柳州500公里半徑內(nèi)的城市網(wǎng)絡(luò)中心點(diǎn)，東面是長(zhǎng)株潭兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)，西面是重慶城鄉(xiāng)一體化試驗(yàn)區(qū)，具有肩挑南北、承接?xùn)|西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。自古商賈云集，貿(mào)易興盛，被譽(yù)為武陵山區(qū)的一顆明珠。市轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處，總面積1062平方公里。3.4交通情況湘西州已經(jīng)形成鐵、公、水綜合運(yùn)輸格局，焦柳鐵路由北向南穿過(guò)州內(nèi)5縣市，境內(nèi)里程132公里，是湘西州交通運(yùn)輸?shù)囊粭l主動(dòng)脈。州境內(nèi)有2條國(guó)道，6條省道、縣道1855公里、鄉(xiāng)道3635公里、村道3266公里。吉首作為湘西州的首府，歷來(lái)是湘鄂渝黔邊區(qū)重要的物資集散地，銅仁·鳳凰機(jī)場(chǎng)離吉首僅70公里，焦柳鐵路、吉恩鐵路、秀吉益鐵路、張懷城際鐵路、209、319國(guó)道，以及杭瑞高速、包茂高速、吉恩高速等橫貫而過(guò)，交通暢通便捷。3.5產(chǎn)業(yè)發(fā)展截止2012年底，全州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值397.7億元，增長(zhǎng)8.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值59.2億元，增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值158.6億元，增長(zhǎng)7.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值179.9億元，增長(zhǎng)10.9%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為14.9：39.9：45.2。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為7.1%、32.2%、60.7%。未來(lái)十五年，吉首將重點(diǎn)培育綠色食品、生物制藥、旅游休閑三大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，改造壯大冶金、建材、化工三大產(chǎn)業(yè)鏈。3.6城市發(fā)展規(guī)劃至2020年，吉首市人口規(guī)模計(jì)劃達(dá)到35萬(wàn)人。城市建設(shè)用地規(guī)模為3430公頃。吉首城市總體布局空間結(jié)構(gòu)為以人民路為主軸，以乾州為核心、以周邊群山為背景，間隙分布，形成山水相依、城林交融的“一主—次兩點(diǎn)”帶狀組團(tuán)式生態(tài)園林城市空間格局。“一主”即乾州組團(tuán)，“一次”即峒河組團(tuán)，“二點(diǎn)”即北部的振武營(yíng)和東部的馬鞍山兩個(gè)工業(yè)生產(chǎn)基地。3.7武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)發(fā)展武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)發(fā)展要以中心城市為依托，以交通干線為骨架，以資源環(huán)境承裁能力好的地區(qū)為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，沿路興城、以點(diǎn)帶線、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動(dòng)，加快形成以“一縱三橫”“豐”字型經(jīng)濟(jì)帶為骨架，以懷化、吉首、張家界、黔江、恩施、銅仁等中心城市為支撐，以縣（市）城為基本單元的空間發(fā)展格局。優(yōu)化城鎮(zhèn)、園區(qū)、交通、生態(tài)環(huán)境四大布局。亞展觀點(diǎn)：吉首市位于湘西州首府，隨著吉首市對(duì)綠色食品、建材、制藥、冶金等產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)培育，武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，吉首市湘鄂渝黔邊區(qū)物資集散地的地位將進(jìn)一步提高。吉首市住宅市場(chǎng)分析4.1產(chǎn)品特征吉首住宅市場(chǎng)產(chǎn)品主要集中于多層、小高層等，高層、別墅、洋房物業(yè)較少，并且主要集中于乾州新區(qū)。市場(chǎng)上除了世紀(jì)山水，其余皆為小體量樓盤(pán)。4.2市場(chǎng)供需據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年底，吉首市住宅存量為373.65萬(wàn)㎡。2012全年銷售面積達(dá)55.24萬(wàn)㎡，成交4533套，成交金額142564萬(wàn)元。與2011年相比（成交面積：54.47萬(wàn)㎡，成交套數(shù)4508套，成交金額131772萬(wàn)元）分別增長(zhǎng)了1.41%，0.56%，8.18%。4.3銷售價(jià)格2012年新建商品住房銷售均價(jià)為2581元/㎡，比上一年成交均價(jià)增長(zhǎng)6.69%。普通商品房銷售均價(jià)為2866元/㎡，其中電梯房成交均價(jià)為3186元/㎡，非電梯房成交均價(jià)為2347元/㎡。定向開(kāi)發(fā)和團(tuán)購(gòu)的商品房成交均價(jià)為1730元/㎡。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1-7月，吉首市場(chǎng)上住宅項(xiàng)目的成交價(jià)在2200-4000元/㎡不等，其中，乾州新區(qū)樓盤(pán)普遍要比吉首老區(qū)售價(jià)高。4.4商鋪?zhàn)饨鸺鬃≌袌?chǎng)商鋪大多為底商，一般不超過(guò)3層。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年1-7月，商鋪?zhàn)饨鹪?0-180元/㎡/月，不同地段，不同樓層租金差別較大。4.5去化速度據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年一季度，吉首住宅市場(chǎng)共49個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)總體去化669套，月均去化230套左右。其中，兩房去化速度明顯高于三房去化速度。4.6典型樓盤(pán)分析表項(xiàng)目名稱總戶數(shù)主力戶型已售量月均去化均價(jià)（元/㎡）未推量預(yù)推產(chǎn)品世紀(jì)山水650050-80㎡一房、別墅410套67套/月40005000戶32層高層龍鳳吉祥山莊777戶100-160㎡三房、四房15套7套/月【不含安資房】2700640戶別墅、洋房、11層小高層、20-30層高層財(cái)信·潮尚街326間商鋪10-28㎡小商鋪320套160套/月30000戶——亞展觀點(diǎn)：吉首住宅市場(chǎng)多為多層及小高層，高層特別是超過(guò)25層以上的高層產(chǎn)品，市場(chǎng)抗性較大。另外，洋房形態(tài)的產(chǎn)品銷售情況較好，小戶型產(chǎn)品銷售較好的大都有贈(zèng)送面積，公寓類戶型銷售不暢。吉首市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研5.1城市商圈吉首市主要分為老城區(qū)與乾州新區(qū)兩個(gè)商圈，吉首老區(qū)商圈主要集中在人民北路、武陵?yáng)|路，乾州新區(qū)商圈的范圍大致為人民南路和建新路。5.2商鋪產(chǎn)品特征吉首老城區(qū)商圈主要形態(tài)是商業(yè)步行街，百貨中心，批發(fā)市場(chǎng)。商業(yè)步行街、專業(yè)市場(chǎng)一般只2-3層，百貨中心不超過(guò)6層。乾州新區(qū)商圈主要以住宅底商為主，另加少量購(gòu)物超市，商鋪樓層大多只有2層。5.3業(yè)態(tài)分布吉首老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要為大型百貨、購(gòu)物超市、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)等，人流較多，商業(yè)繁華。業(yè)態(tài)主要以生活用品、電子、餐飲、金融、建材、煙酒、網(wǎng)吧、超市、彩票、旅游等相關(guān)，新區(qū)內(nèi)中大型娛樂(lè)業(yè)態(tài)稀少。5.4市場(chǎng)供需吉首老區(qū)商圈在售商業(yè)項(xiàng)目有財(cái)信、步步高、太豐等，約有6萬(wàn)方商業(yè)存量，預(yù)計(jì)將在今年推向市場(chǎng)商業(yè)約4萬(wàn)方。乾州新區(qū)在售商業(yè)較少，大多是住宅底商，暫無(wú)大型的商業(yè)項(xiàng)目面市。5.5銷售價(jià)格吉首老區(qū)商圈售價(jià)較高，在售商業(yè)項(xiàng)目一樓臨街商鋪約4-9萬(wàn)/㎡，二樓約7-8千/㎡，三樓先招商中，暫不出售。乾州新區(qū)商鋪一樓約2-4萬(wàn)/㎡，二樓約5-6千/㎡，三樓約3-5千/㎡。5.6租金水平吉首老區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚絽^(qū)間為54-166元/㎡/月，乾州新區(qū)商鋪?zhàn)饨鹚絽^(qū)間為33-173元/㎡/月.5.7去化速度吉首老區(qū)商鋪銷售情況較好，財(cái)信項(xiàng)目只剩三樓約1000㎡未售完，月去化量約為160套。步步高5月份開(kāi)始賣(mài)VIP卡蓄客，現(xiàn)約累積客戶800組、太豐廣場(chǎng)客戶意向登記中，預(yù)計(jì)10月份認(rèn)籌。亞展觀點(diǎn)：從銷售價(jià)格、推售量、去化情況看，吉首老城區(qū)商業(yè)皆優(yōu)于乾州新區(qū)。老城區(qū)商業(yè)氛圍成熟，但市場(chǎng)環(huán)境較差，乾州新區(qū)商業(yè)環(huán)境較優(yōu)，有些地段商鋪?zhàn)饨鸪^(guò)老城區(qū)，可見(jiàn)新區(qū)商業(yè)潛力巨大。湘西物流行業(yè)專題調(diào)研時(shí)間：2013年7月27日—8月3日；數(shù)量：本次共發(fā)放問(wèn)卷60張，收回有效問(wèn)卷36張；調(diào)研方式：針對(duì)吉首物流園相關(guān)企業(yè)走訪；問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)：本次市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)研具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：6.1、對(duì)物流企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所滿意度調(diào)查從上表可以看出：物流企業(yè)對(duì)目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的地段、租金相對(duì)比滿意，分別占總調(diào)研人群的27%、22%；其次為物流運(yùn)輸及人氣，分別占總調(diào)研人群的17%、16%。由此可以看出，地段、租金水平、人氣、物流運(yùn)輸是促成這些企業(yè)選擇該地的重要原因。6.2、對(duì)物流企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不滿意情況調(diào)查由上表可以看出：物流企業(yè)對(duì)目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不滿意主要集中在管理水平及倉(cāng)儲(chǔ)上，分別占總調(diào)研人群的33%及19%。目前，物流園對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)、物管水平要求不斷提升，后期本項(xiàng)目規(guī)劃可就此點(diǎn)做參考。6.3、是否愿意搬遷新園區(qū)由上表可以看出：約89%的企業(yè)愿意搬遷至新園區(qū)，僅11%的企業(yè)不愿意搬遷，從側(cè)面可以看出，絕大部分企業(yè)對(duì)目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不滿意。后期我項(xiàng)目在招商銷售中可緊抓這一機(jī)會(huì)點(diǎn)。6.４、對(duì)新園區(qū)有何要求由上表可以看出：21%的企業(yè)希望新園區(qū)交通便利，19%的企業(yè)希望新園區(qū)租金價(jià)格合適，17%的企業(yè)希望有停車(chē)配套及倉(cāng)庫(kù)配套，這些都是促成企業(yè)考慮是否搬遷新園區(qū)的硬件措施。6.５、是否考慮搬遷至雅溪出口附近由上表可以看出：約92%的客戶愿意搬遷至常吉雅溪出口附近，僅8%的企業(yè)不愿意搬遷?？梢?jiàn)，此地塊已得到絕大部分企業(yè)認(rèn)知，抗性不大，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是利好消息。6.６、愿意租賃或購(gòu)買(mǎi)商鋪意愿由上表可以看出：約56%的企業(yè)愿意以租賃的方式進(jìn)駐新園區(qū)，約22%的客戶愿意以成本價(jià)的方式自建，另有19%的企業(yè)以招商及銷售實(shí)際條件來(lái)做考慮?？梢?jiàn)，物流企業(yè)對(duì)商鋪主要以租賃為主。6.7、對(duì)商鋪面積需求由上表可以得知：39%的物流企業(yè)對(duì)商鋪面積需求主要為50－80㎡左右，31%的物流企業(yè)對(duì)商鋪面積需求在80－100㎡左右?？梢?jiàn)，50－100㎡左右的商鋪為物流企業(yè)主要考慮面積段，后期本項(xiàng)目可根據(jù)此面積段進(jìn)行商鋪劃分。6.8.1、對(duì)卸貨平臺(tái)的面積需求由以上兩個(gè)表可以看出：企業(yè)對(duì)卸貨平臺(tái)面積要求主要集中在50－100㎡，占總調(diào)研人群的70%，后期本項(xiàng)目可根據(jù)此面積段進(jìn)行卸貨平臺(tái)面積劃分；從是否需要卸貨雨篷來(lái)看，約86%的企業(yè)對(duì)此并不做要求，僅14%的客戶需求，后期可適當(dāng)根據(jù)企業(yè)需求做部分雨篷。6.8.2、對(duì)商鋪層高、進(jìn)深、面寬需求從調(diào)查問(wèn)卷中可以得知：56%的企業(yè)希望商鋪層高于4.5－5米之間；70%的企業(yè)希望商鋪進(jìn)深于10－16米之間；72%的企業(yè)希望開(kāi)間在3－5米之間，這也是目前經(jīng)營(yíng)商鋪面積比例的現(xiàn)狀，故本項(xiàng)目在規(guī)劃商鋪時(shí)可根據(jù)客戶需求及項(xiàng)目實(shí)際情況考慮商鋪的進(jìn)深及開(kāi)間區(qū)間。6.9、可承受商鋪價(jià)格由上表可以看出：83%的企業(yè)如需購(gòu)買(mǎi)商鋪，希望售價(jià)在6000－8000元/㎡左右，企業(yè)心理價(jià)位偏低。6.10、可承受商鋪?zhàn)赓U價(jià)格由上表可以看出：69%的企業(yè)可接受新園區(qū)租金價(jià)格在10－20元/㎡/月，17%的企業(yè)可接受新園區(qū)租金價(jià)格在20－30元/㎡/月，從側(cè)面看，也是企業(yè)對(duì)本地塊租金價(jià)格水平的認(rèn)知。6.11、對(duì)物流園相關(guān)生活配套需求調(diào)研從調(diào)研結(jié)果來(lái)看：43%的企業(yè)希望有住宿區(qū)、36%的企業(yè)希望有停車(chē)場(chǎng)、另有14%的企業(yè)希望配備有餐飲區(qū)。可見(jiàn)，新園區(qū)的生活配套完善也是企業(yè)選擇的重要因素之一。亞展觀點(diǎn)：物流企業(yè)絕大部分對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)不滿意，有搬遷的想法。大多愿意租賃新場(chǎng)地開(kāi)業(yè)，但對(duì)于項(xiàng)目租金和售價(jià)，普遍心理預(yù)期較低。對(duì)于這些商家，項(xiàng)目在后期招商過(guò)程中，可充分利用州物流協(xié)會(huì)的號(hào)召力。7、吉首專業(yè)市場(chǎng)商家問(wèn)卷調(diào)查分析時(shí)間：2013年7月23日—26日；數(shù)量：本次發(fā)放問(wèn)卷100張，收回有效問(wèn)卷93張；調(diào)研方式：根據(jù)名單專門(mén)拜訪。問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)：本次市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)研具體統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：7.1、商戶對(duì)目前經(jīng)營(yíng)地滿意部分調(diào)查由上表可以得知，商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)地段及人氣最為看重，分別占此次調(diào)查問(wèn)卷的49%及29%，其次為租金水平。由此可以得知，好的地段及人氣是商戶進(jìn)駐考慮的先決條件。7.2、商戶對(duì)目前經(jīng)營(yíng)地不滿意部分調(diào)查由圖表可以得知：商戶對(duì)目前經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所不滿意部分以管理水平、物流為首，分別占調(diào)研客戶的26%、21%；其次為倉(cāng)儲(chǔ)、及市場(chǎng)環(huán)境，分別占總調(diào)研客戶的15%及12%。由此可以看出，在市場(chǎng)選定后，客戶看中的更多的是物業(yè)管理水平，物流水平及倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)備能力。7.3、近期是否考慮商鋪投資從吉首各大專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果來(lái)看，近期大部分商戶未考慮投資，約33%的商戶考慮投資。從側(cè)面說(shuō)明，吉首現(xiàn)各大、中、小專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)比較穩(wěn)定，客戶投資意向較低。7.４、近期是否考慮搬遷新市場(chǎng)從上表可以得知：現(xiàn)吉首各大專業(yè)市場(chǎng)商戶對(duì)是否搬遷新市場(chǎng)態(tài)度基本持平，絕大部分商戶對(duì)新市場(chǎng)持觀望態(tài)度。7.5、如愿意搬遷至新市場(chǎng)，客戶考慮租賃或購(gòu)買(mǎi)方式選擇從上表可以看出：租賃及購(gòu)買(mǎi)商鋪客戶分別占總調(diào)研人群的31%、19%?？梢?jiàn)，客戶對(duì)是否搬遷新市場(chǎng)主要以商鋪?zhàn)赓U條件及商鋪售價(jià)進(jìn)行考量。7.6、考慮搬遷客戶，對(duì)新市場(chǎng)要求從上表可以得知：客戶對(duì)搬遷新市場(chǎng)主要考慮為地段、租金及交通，分別占總調(diào)研人群的18%、16%、16%；其次為物流水平、物管水平及倉(cāng)庫(kù)，分別占總調(diào)研人群的11%、9%、9%。故除常規(guī)商鋪利好條件外，物流、物管及倉(cāng)儲(chǔ)越來(lái)越成為商戶租賃或購(gòu)買(mǎi)商鋪的重要條件。7.7、是否考慮搬遷至雅溪出口附近由上表可以看出：有63%的客戶愿意搬遷至雅溪出口附近，項(xiàng)目地理位置被大部分商戶所認(rèn)知并認(rèn)同，后期項(xiàng)目銷售及招商存在一定優(yōu)勢(shì)。7.8、如愿意搬遷客戶，可接受商鋪形態(tài)從調(diào)查問(wèn)卷中可以得知：48%的商鋪意向客戶傾向于專業(yè)市場(chǎng)；其次為臨街商鋪，占購(gòu)鋪意向客戶的33%。本項(xiàng)目定位于專業(yè)市場(chǎng)，符合吉首商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。7.9、客戶對(duì)面積需求從調(diào)查問(wèn)卷中可以得知，商鋪面積在40－100㎡的中小戶型接受度較高，占比54%；其次為20－40㎡的的小戶型，占比的13%，可見(jiàn)，調(diào)查意向人群對(duì)20－100㎡的商鋪需求較為強(qiáng)烈。故本項(xiàng)目在規(guī)劃商鋪面積時(shí)可根據(jù)客戶需求考慮面積段的比例劃分。7.10、客戶可接受樓層、層高、徑深及面寬從調(diào)查問(wèn)卷中可以得知：94%的意向客戶希望為一層商鋪；54%的意向客戶希望商鋪層高于4.5－5米之間；92%的意向客戶希望商鋪進(jìn)深于10－16米之間；47%的意向客戶希望開(kāi)間在4.5－5米之間，這也是目前經(jīng)營(yíng)商鋪面積比例的現(xiàn)狀，故本項(xiàng)目在規(guī)劃商鋪時(shí)可根據(jù)客戶需求及項(xiàng)目實(shí)際情況考慮商鋪的進(jìn)深及開(kāi)間區(qū)間。7.11、客戶對(duì)商鋪價(jià)格期望從調(diào)查問(wèn)卷中可以得知：大部分客戶對(duì)該片區(qū)商鋪心理價(jià)位在8000－10000元/㎡，占總調(diào)研人群的81%；其次為20000元以下，占總調(diào)研人群的19%。這是客戶目前對(duì)該片區(qū)商鋪價(jià)格認(rèn)知的反映。調(diào)查過(guò)程中通過(guò)與客戶溝通交流，老城區(qū)商圈的價(jià)格已被客戶所認(rèn)知，但新開(kāi)發(fā)片區(qū)客戶信心不足，故后期本項(xiàng)目可根據(jù)客戶心理價(jià)位進(jìn)行參考。亞展觀點(diǎn)：雖然目前老城區(qū)商家對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)有很多不滿意，但由于對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)信心不足，大部分沒(méi)有投資搬遷欲望。項(xiàng)目后期針對(duì)吉首本地商家的招商工作開(kāi)展難度較大。吉首市專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研吉首專業(yè)市場(chǎng)分為五大片區(qū)，分別雅溪片區(qū)、紅旗門(mén)片區(qū)、關(guān)廂門(mén)片區(qū)、火車(chē)站片區(qū)及武陵西路片區(qū)。8.1、雅溪片區(qū)—民營(yíng)小區(qū)項(xiàng)目概況民營(yíng)小區(qū)總占地面積210畝，建筑面積約20萬(wàn)方。該項(xiàng)目位于湖南省吉首市雅溪小區(qū)，是一家集建材、家電、百貨、窗簾布藝等批發(fā)兼零售的綜合性市場(chǎng)。目前在售商戶1000多家，其中建材城商戶300多戶，工貿(mào)城商戶700多戶，且基本無(wú)空缺鋪位。價(jià)格水平民營(yíng)小區(qū)自2006年正式對(duì)外銷售，當(dāng)時(shí)售價(jià)3000－5000元/㎡，根據(jù)房屋二手市場(chǎng)估計(jì)，目前房?jī)r(jià)約為2.5萬(wàn)/㎡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，民營(yíng)小區(qū)已售商鋪62%，吉首財(cái)政局自持38%。租金水平目前已售商鋪基本為商戶自主經(jīng)營(yíng)及自主招租，財(cái)政局自持商鋪統(tǒng)一對(duì)外招租，租金水平一樓約50元/㎡/月，二樓約40元/㎡/月，三樓約30元/㎡/月，四樓約10－12元/㎡/月，三四樓商鋪現(xiàn)基本作為倉(cāng)庫(kù)使用。物業(yè)管理費(fèi)商鋪：3元/㎡/月倉(cāng)庫(kù)：2元/㎡/月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)工貿(mào)城：一樓以家電為主、二樓以針織品、小百貨為主、三樓以窗簾布藝、少量居家用品為主；建材城主要以衛(wèi)浴、涂料、瓷磚為主。經(jīng)營(yíng)面積一樓主力鋪位：30－300㎡左右二樓主力鋪位：100－2000㎡左右經(jīng)營(yíng)情況分析民營(yíng)小區(qū)業(yè)態(tài)相對(duì)集中，以中低檔產(chǎn)品為主，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)環(huán)境較好，且商鋪基本無(wú)空缺。在吉首專業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)域上，已占據(jù)主導(dǎo)地位。8.2、紅旗門(mén)片區(qū)—大湘西商貿(mào)城項(xiàng)目概況大湘西商貿(mào)城位于吉首老城區(qū)，總占地面積21000平方米，建筑面積7萬(wàn)平方米，擁有大小商業(yè)門(mén)面518間。于2003年10月動(dòng)工興建，2004年12月竣工，2005年3月進(jìn)入試營(yíng)業(yè)，進(jìn)場(chǎng)商達(dá)130多家。項(xiàng)目位于吉首市武陵?yáng)|路與團(tuán)結(jié)路交叉處，商住裙樓式設(shè)計(jì)。底下一、二層為商業(yè)，主要從事建筑裝飾材料的批發(fā)、零售。價(jià)格水平根據(jù)房屋二手市場(chǎng)估計(jì)，目前房?jī)r(jià)約為1.2－2萬(wàn)/㎡（一樓內(nèi)街）。租金水平目前大湘西商貿(mào)城一樓對(duì)外招租，二樓暫不對(duì)外招租。一樓臨街商鋪?zhàn)饨鸺s50－60元/㎡/月，一樓內(nèi)街商鋪約28－40元/㎡/月，二樓商鋪15－20元/㎡/月（原租金水平）。物業(yè)管理費(fèi)2元/㎡/月經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一樓：建材，主要以墻紙、衛(wèi)浴、涂料、門(mén)窗為主；二樓：窗簾布藝、及少量辦公家具和居家用品。經(jīng)營(yíng)面積一樓標(biāo)準(zhǔn)商家鋪位以40－50㎡為主，部分中大型商戶經(jīng)營(yíng)面積在200㎡左右；二樓以大商戶為主，經(jīng)營(yíng)面積在500－1000㎡左右。經(jīng)營(yíng)情況分析大湘西商貿(mào)城位于老城區(qū)紅旗門(mén)，市場(chǎng)較為成熟。目前進(jìn)駐商家約157戶，剩余鋪位約20戶，商家開(kāi)鋪率為89%。項(xiàng)目一樓建材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較好，商戶較為穩(wěn)定，二樓經(jīng)營(yíng)情況較差，無(wú)人氣。根據(jù)房屋二手市場(chǎng)估計(jì)，目前房?jī)r(jià)約為1.2－2萬(wàn)/㎡8.3、紅旗門(mén)片區(qū)—紅旗門(mén)家電大市場(chǎng)項(xiàng)目概況紅旗門(mén)家電大市場(chǎng)位于武陵?yáng)|路，為二層住宅底商商鋪。價(jià)格水平根據(jù)房屋二手市場(chǎng)估計(jì)，目前一樓房?jī)r(jià)約為2－3萬(wàn)/㎡。租金水平一層臨街商鋪約為70元/㎡/月；一層內(nèi)街商鋪約為30－40元/㎡/月，二層商鋪約為10元/㎡/月。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)200元/年/間。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一樓為家電用品，二樓為廣告公司及少量服裝加工廠、網(wǎng)吧及酒店。經(jīng)營(yíng)面積主力商鋪面積65㎡左右.經(jīng)營(yíng)情況分析紅旗門(mén)家電大市場(chǎng)總共商鋪68間，其中一樓家電行業(yè)基本處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)，且以中低檔次產(chǎn)品為主；二樓大部分商鋪為廣告制作公司及部分空置門(mén)面。就目前市場(chǎng)行情來(lái)看，紅旗門(mén)家電大市場(chǎng)已逐步被市場(chǎng)所淘汰，大中型家電商場(chǎng)已成為消費(fèi)者首選購(gòu)買(mǎi)方向。8.4、紅旗門(mén)片區(qū)—紅旗門(mén)大市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)）項(xiàng)目概況紅旗門(mén)大市場(chǎng)位于吉首市紅旗門(mén)紅旗路和武陵路交匯的黃金三角，坐落在傳統(tǒng)商業(yè)旺地紅旗門(mén)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的舊址，占據(jù)紅旗門(mén)片區(qū)的商業(yè)核心。項(xiàng)目總建筑面積為15830.31㎡，其中商業(yè)近300個(gè)單位，住宅48戶。商業(yè)一層為星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，二層為副食品批發(fā)零售超市。、價(jià)格水平此商鋪為開(kāi)發(fā)商自持商鋪，未對(duì)外公開(kāi)銷售。租金水平一層商鋪約為20－30/㎡/月；二層商鋪約為10元/㎡/月。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)為2元/㎡/月。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一樓為副食批發(fā)、少量煙酒及婚慶用品；二樓為窗簾市場(chǎng)（一樓內(nèi)街含部分窗簾商家）。經(jīng)營(yíng)面積主力商鋪面積20－70㎡左右.經(jīng)營(yíng)情況分析紅旗門(mén)大市場(chǎng)已基本轉(zhuǎn)型為附近居民生活用品采購(gòu)處，且以零售為主，原以農(nóng)貿(mào)批發(fā)為主的市場(chǎng)已名存實(shí)亡。8.5、關(guān)廂門(mén)片區(qū)—關(guān)廂門(mén)大市場(chǎng)項(xiàng)目概況關(guān)廂門(mén)大市場(chǎng)總建筑面積約１0000㎡，是一個(gè)經(jīng)過(guò)20年專業(yè)打造的綜合性大型批發(fā)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品種1500余種。主要包括服裝、鞋襪、日用百貨、針織毛紡織和床上用品。價(jià)格水平根據(jù)房屋二手市場(chǎng)估計(jì)，目前一樓房?jī)r(jià)約為2－3萬(wàn)/㎡。租金水平一層商鋪約為60－70元/㎡/月；二層商鋪約為40元/㎡/月，三層商鋪約為20－30元/㎡/月。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)按商鋪間數(shù)來(lái)收取，70元/間。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一層商鋪主要以日用百貨、鞋帽箱包、精品小百貨為主；二層商鋪主要以服裝、床上用品、毛線為主；三層商鋪主要以內(nèi)衣產(chǎn)品為主。經(jīng)營(yíng)面積主力商鋪面積7－20㎡.經(jīng)營(yíng)情況分析關(guān)廂門(mén)大市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20余年長(zhǎng)時(shí)間市場(chǎng)積累，其以日用百貨、服裝、箱包為主的批發(fā)市場(chǎng)在吉首已奠定基礎(chǔ)。前期關(guān)廂門(mén)市場(chǎng)對(duì)外活躍度較高，自谷縣開(kāi)通高速后，較大部分商家進(jìn)貨渠道增加，客源有一定分流。8.6、火車(chē)站片區(qū)—湘西汽配五金機(jī)電大市場(chǎng)項(xiàng)目概況“湘西汽配五金機(jī)電大市場(chǎng)（原名湘西物資大市場(chǎng)）是“2004湖南投資洽談會(huì)”州、市人民政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目。市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積65000余平方米，停車(chē)場(chǎng)3000余平方米，配套住房300套，其中商鋪為住宅一層底商。市場(chǎng)以“五金、機(jī)電、汽車(chē)農(nóng)機(jī)配件、金屬材料”為主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品。價(jià)格水平該商鋪2005年對(duì)外銷售，售價(jià)為4000元/㎡左右；現(xiàn)根據(jù)房屋二手市場(chǎng)估計(jì)，目前房?jī)r(jià)約為1.5－2萬(wàn)/㎡左右。租金水平該商鋪大部分商家為自營(yíng)商戶，少部分為租戶，租金價(jià)格水平為35元/㎡/月左右。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)為1.5元/㎡/月。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)五金、機(jī)電、汽車(chē)農(nóng)機(jī)配件、金屬材料。經(jīng)營(yíng)面積主干道商鋪面積約為15－35㎡左右，側(cè)面商鋪基本為倉(cāng)庫(kù)及大商家辦公區(qū)域。經(jīng)營(yíng)情況分析該市場(chǎng)由政府部門(mén)牽頭，且要求城區(qū)內(nèi)相關(guān)行業(yè)商戶通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃的方式進(jìn)駐市場(chǎng)，故市場(chǎng)業(yè)態(tài)分布集中，對(duì)外認(rèn)知度較高，且經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好。內(nèi)部商戶基本為自購(gòu)自營(yíng)客戶，其經(jīng)營(yíng)成本較低，對(duì)外搬遷興趣不大。8.7、武陵西路片區(qū)—五金機(jī)電一條街項(xiàng)目概況武陵西路主要為出售五金機(jī)電一條街的商鋪。該商鋪為公安局、防疫站內(nèi)部單位房的住宅底商部分，為政府部門(mén)自持商鋪。自2003年開(kāi)始對(duì)外招商，商鋪數(shù)量約為230間，現(xiàn)暫無(wú)空置商鋪。價(jià)格水平政府部門(mén)自持商鋪，未對(duì)外銷售。租金水平商鋪?zhàn)饨鸺s為100元/㎡/月，連續(xù)簽約六年免一年租金。物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)為480元/間/年。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)五金、機(jī)電、汽車(chē)農(nóng)機(jī)配件、及生活配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)面積主力商鋪面積約為40－60㎡左右，部分15－30㎡小鋪及100㎡左右商鋪。經(jīng)營(yíng)情況分析五金機(jī)電一條街位于吉首老城區(qū)，且均為臨街商鋪。該項(xiàng)目現(xiàn)已形成一定規(guī)模，業(yè)態(tài)相對(duì)集中，對(duì)外認(rèn)知度較高，經(jīng)營(yíng)情況較好。亞展觀點(diǎn)：目前專業(yè)市場(chǎng)基本集中于老城區(qū)，且經(jīng)營(yíng)、銷售情況良好，。專業(yè)市場(chǎng)大多只有兩層，對(duì)于第三層商鋪，市場(chǎng)抗性較大。但由于老城區(qū)市場(chǎng)環(huán)境較差，不夠檔次。環(huán)境高端的商業(yè)市場(chǎng)尚處空白。周邊典型類比或競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)研9.1鳳凰城區(qū)鳳凰城區(qū)商業(yè)分為古城區(qū)與新城區(qū)，古城商圈范圍主要圍繞古城景點(diǎn)向周邊輻射，商業(yè)業(yè)態(tài)皆與旅游相關(guān)；新區(qū)商圈范圍主要以虹橋中路為線，東至建設(shè)路、西至新華路，商業(yè)業(yè)態(tài)以生活配套為主。小結(jié)：鳳凰新區(qū)主要業(yè)態(tài)為：服裝、賓館、超市、KTV、餐飲、煙酒、鞋帽箱包等。租金高低與所處區(qū)位密切相關(guān)，從54元/㎡/月至238元/㎡/月皆有。鳳凰古城景點(diǎn)游客人流較多要，業(yè)態(tài)為：銀飾、民族飾品、工藝品、小吃、土特產(chǎn)、民族服飾、餐飲等。租賃金額為60-233元/㎡/月。9.2瀘溪瀘溪縣商業(yè)沿建設(shè)北路及建設(shè)中路，呈半圓形分布?？h城除新建立的金港商貿(mào)城是專業(yè)的建材市場(chǎng)外，沒(méi)有比較集中的大型商圈。小結(jié)：瀘溪縣除白沙建設(shè)路外，沒(méi)有其他成熟的商圈，租金從31-154元/㎡/月不等，因縣城人口相對(duì)較少，沒(méi)有足夠的人流支持，商業(yè)氛圍不顯。瀘溪縣唯一的專業(yè)建材市場(chǎng)——金港商貿(mào)城，也因人流較少，開(kāi)街不久而入場(chǎng)率低，商業(yè)氣氛不足。9.3懷化懷化縣較大的商業(yè)市場(chǎng)有兩個(gè)，一個(gè)是從懷化火車(chē)站改造而成的英泰商場(chǎng)，另個(gè)是舞水路東行步行街。小結(jié)：舞水路東興步行街運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，相比英泰商場(chǎng)，步行街商業(yè)氛圍較濃，人流較大，市場(chǎng)較成熟。主要業(yè)態(tài)包括：品牌服裝、箱包、鞋品、化妝品、床品、養(yǎng)生館、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、小吃等，租金均價(jià)在150元／㎡／月。英泰商場(chǎng)臨街商鋪以服飾為主，一層主要業(yè)態(tài)包括男女服裝、皮具箱包、鞋品。負(fù)一樓主要業(yè)態(tài)為餐飲、數(shù)碼、童裝、飾品、家紡、超市，租金由90至150元／㎡／月不等。因開(kāi)業(yè)才半年，商場(chǎng)人流量不大。9.4長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙作為湖南省的省會(huì)城市，配套成熟，人流量大，商業(yè)氛圍濃厚。性質(zhì)與本項(xiàng)目較為相似的商圈，為處于岳麓區(qū)的奧克斯廣場(chǎng)及羅馬商業(yè)廣場(chǎng)。小結(jié)：奧克斯廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，商業(yè)氛圍相對(duì)成熟，故租金均價(jià)在500元/㎡/月，商業(yè)業(yè)態(tài)有品牌服裝、鞋品、大型超市、百貨、電影院、KTV、飾品、餐飲、化妝品等。羅馬商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)半年左右，商業(yè)業(yè)態(tài)有品牌服裝、鞋品、大型超市、百貨、電影院、KTV、飾品、餐飲、化妝品等。租金均價(jià)為200元/㎡/月。9.5銅仁市市調(diào)情況9.5.1西南國(guó)際商貿(mào)城項(xiàng)目概況銅仁西南國(guó)際商貿(mào)城總占地面積約419畝，建筑面積約60萬(wàn)方。該項(xiàng)目位于湖南省銅仁市銅大高速收費(fèi)站旁，是一家集商貿(mào)、物流、酒店辦公、居住為一體的大型商貿(mào)中心。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，如今在售為一期一組團(tuán)，約549間商鋪。價(jià)格水平臨街一樓臨街二樓內(nèi)街一樓內(nèi)街二樓內(nèi)街三樓1.2萬(wàn)/㎡1萬(wàn)/㎡7000—8000元/㎡5000—6000元/㎡3000－4000元/㎡倉(cāng)庫(kù)一樓5800元/㎡倉(cāng)庫(kù)二樓3000元/㎡備注：負(fù)一、二、三層暫不出售，以招商為主。租金水平（租賃期為5年，5年之后租金另議）商鋪?zhàn)饨穑呵皟赡昝庾?，?-5年租金水平如下：商鋪負(fù)二、三層：70元/㎡/月；商鋪負(fù)一層：40元/㎡/月；一層：35元/㎡/月；二層：30元/㎡/月；三層：20元/㎡/月。倉(cāng)庫(kù)租金：前三年10元/㎡/月，4-5年15元/㎡/月。物流區(qū)租金：第一年全免，第二年20元/㎡/月，第三年25元/㎡/月，第四年30元/㎡/月，第五年35元/㎡/月。物業(yè)管理費(fèi)商鋪：1.2元/㎡倉(cāng)庫(kù)：10元/㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一組團(tuán)臨高速負(fù)一層：銀行一組團(tuán)臨高速負(fù)二、三層：陶瓷衛(wèi)浴品牌店一組團(tuán)：以建材為主，陶瓷、衛(wèi)浴潔具、石材、櫥柜、衣柜、木地板、樓梯、門(mén)業(yè)、馬賽克、家居等。二組團(tuán)規(guī)劃：板材、五金電線、不銹鋼、鋁材、玻璃、家私、窗簾、布藝、燈飾、燈具、墻紙、地毯、油漆等三組團(tuán)規(guī)劃：物流公司、快遞公司、招待所、賓館、寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)面積在售一期一組團(tuán)主力面積：80—100㎡經(jīng)營(yíng)情況分析目前商鋪銷售較慢，但招商情況較好，銅仁大批老市場(chǎng)商戶紛紛搬遷至該市場(chǎng)，市場(chǎng)氛圍較為濃烈，對(duì)外認(rèn)知度高。9.5.2、笑哈哈國(guó)際商貿(mào)物流城項(xiàng)目概況笑哈哈國(guó)際商貿(mào)物流城總占地面積約3100畝，建筑面積約475萬(wàn)方。該項(xiàng)目位于湖南省銅仁市燈塔循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)物流園區(qū)內(nèi)，成為以資源型物流為導(dǎo)向，現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)物流為主導(dǎo)，發(fā)展日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料消費(fèi)品和工農(nóng)產(chǎn)品為重點(diǎn)的行業(yè)物流。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，如今在售為一期建材家居市場(chǎng)，約1000間商鋪。價(jià)格水平負(fù)一樓：暫不對(duì)外銷售，一樓價(jià)格6000—7000元/㎡，二樓均價(jià)5000元/㎡，三樓均價(jià)4000元/㎡租金水平（租賃期為5年，前三年租金不變，從第四年開(kāi)始，租金漲幅不超過(guò)15%）樓層月租賃價(jià)格（元/㎡）負(fù)一樓32一樓35二樓29三樓27物業(yè)管理費(fèi)商鋪（倉(cāng)庫(kù)贈(zèng)送，不收物管費(fèi)）：1.8元/㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一期負(fù)一層（架空層）：自營(yíng)配套、木材、門(mén)窗、樓梯；一期一層：超市、木地板、陶瓷、衛(wèi)浴、潔具；一期二層：五金工具、燈飾照明、廚衛(wèi)、櫥柜、電工、吊頂、油漆；一期三層：裝飾材料、家居用品、油漆、墻紙、涂料。經(jīng)營(yíng)面積在售一期主力面積：35.5㎡，可多間購(gòu)買(mǎi)。經(jīng)營(yíng)情況分析該項(xiàng)目從2012年元旦開(kāi)盤(pán)，截止2013年8月，共售出商鋪約800套，目前，一樓商鋪已售完，二樓商鋪剩余十余套，三樓商鋪剩余較多。相比銅仁市其他類似項(xiàng)目，該項(xiàng)目以小面積商鋪、招商返租優(yōu)惠政策及聯(lián)合政府部門(mén)進(jìn)行商戶補(bǔ)貼等多種方式，促進(jìn)銷售，銷售情況良好。9.5.3、銅仁其他專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研現(xiàn)代商貿(mào)物流園：該園系寶慶商會(huì)自營(yíng)自建，僅對(duì)寶慶經(jīng)互會(huì)會(huì)員出售，均價(jià)3500元/㎡，為一拖三商鋪，主力店面100平左右。目前銅仁老專業(yè)市場(chǎng)，金灘批發(fā)城商家已集體進(jìn)駐。紅色28機(jī)電市場(chǎng)：該市場(chǎng)2007年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，老市場(chǎng)現(xiàn)已無(wú)管理機(jī)