淺議房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工管理(1.6)

淺議房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工管理摘要:房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是工程管理中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的方法研究，有助于提高建筑企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)企業(yè)健康發(fā)展有著極大的現(xiàn)實(shí)意義。關(guān)鍵詞:可行性進(jìn)度計(jì)劃控制管理前言當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)施工企業(yè)的管理水平還普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益還低于當(dāng)前國際的一般水平。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，利潤(rùn)將隨之降低。只有通過挖掘潛力，提高項(xiàng)目管理水平和項(xiàng)目管理人員的素質(zhì)，不斷開拓創(chuàng)新，才能使房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)得以生存和發(fā)展。1項(xiàng)目部應(yīng)充分發(fā)揮全方位管理協(xié)調(diào)作用項(xiàng)目部是業(yè)主公司在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理部門，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的各方面情況有著最直接的接觸與掌握，是公司項(xiàng)目生產(chǎn)計(jì)劃的具體細(xì)節(jié)實(shí)施的督促者、組織者。項(xiàng)目部的管理是項(xiàng)目能否按計(jì)劃完成的關(guān)鍵因素之一，項(xiàng)目部如何整合管理力量、發(fā)揮管理效能，是項(xiàng)目部日常工作中要注重解決的問題。(1)項(xiàng)目部各專業(yè)工程師應(yīng)建立全面管理的工作意識(shí)。在現(xiàn)場(chǎng)日常管理中，項(xiàng)目部每個(gè)專業(yè)工程師在自己專業(yè)范圍內(nèi)能很好地處理事務(wù)，而施工時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)專業(yè)之間的相互矛盾。這就是在解決專業(yè)問題時(shí)，僅考慮本專業(yè)怎樣做而沒有全面考慮由此對(duì)其他專業(yè)有無影響而造成的。要做到全面考慮問題、有效的解決問題，需要注意做到以下幾點(diǎn):①要掌握?qǐng)D紙全面情況，注重專業(yè)相互對(duì)照。在圖紙會(huì)審時(shí)盡可能將問題進(jìn)行消化處理，會(huì)審后至作業(yè)前的時(shí)間內(nèi)，仍然要不斷的反復(fù)審閱圖紙，使問題能在日常的工作中不斷的得以消除，為施工作業(yè)消除障礙。在日常工作中，項(xiàng)目部各專業(yè)工程師除了做好本專業(yè)內(nèi)的圖紙審核外，還應(yīng)加強(qiáng)各專業(yè)之間的溝通，注重查閱其它專業(yè)圖紙，以使問題在綜合考慮的情況下得以全面合理的解決②要注重帶著問題看現(xiàn)場(chǎng)，注重現(xiàn)場(chǎng)巡視的有效性高層建筑建筑規(guī)模相對(duì)較大，要一次巡視到每一個(gè)部位需要很長(zhǎng)的時(shí)間，靠一個(gè)人的精力、能力要想做到面面俱到是很難的，有時(shí)是不可能的。在日常的現(xiàn)場(chǎng)巡視中，項(xiàng)目工程師在各自的巡視中，要有較為明確的目的，即此次巡視，要檢查什么部位、什么內(nèi)容，要有相對(duì)明確的目標(biāo)，這樣可以避免漫無目的、信馬由組，從而加強(qiáng)巡視的目標(biāo)性、縮短無效巡視時(shí)間。同時(shí)項(xiàng)目工程師對(duì)通過此次巡視要解決什么問題、要掌握什么情況、實(shí)際發(fā)現(xiàn)的問題怎樣解決等，要有相對(duì)明確的預(yù)期及切實(shí)的落實(shí)。③要注重問題的有效處理無論是圖紙問題還是現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)安排問題，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就要堅(jiān)持到問題解決落實(shí)。項(xiàng)目部在問題的解決處理上，逐步形成發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、落實(shí)問題的工作思路，涉及專業(yè)協(xié)作、部門協(xié)作以及單位協(xié)作的間題，項(xiàng)目部都要及時(shí)發(fā)出信息、督促問題的解決進(jìn)度，不以非本專業(yè)、本部門解決為理由而擱置不問。(2)項(xiàng)目部各專業(yè)工程師應(yīng)建立按計(jì)劃工作的意識(shí)計(jì)劃是衡量日常工作進(jìn)展效果的重要尺度之一，階段計(jì)劃不能如期完成就可能影響整體計(jì)劃的最終實(shí)現(xiàn)，在日常工作中，項(xiàng)目部各專業(yè)工程師要建立嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃的工作意識(shí)。①注重項(xiàng)目施工一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的建立與實(shí)施施工一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃是項(xiàng)目實(shí)施的基本控制標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)系到工程各階段建設(shè)目標(biāo)及公司的年度開發(fā)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。從它的制定到具體落實(shí)，都需要仔細(xì)的斟酌、認(rèn)真的核對(duì)、嚴(yán)格執(zhí)行。當(dāng)工程進(jìn)度與計(jì)劃偏差過大，確實(shí)已無法按其實(shí)施時(shí)，項(xiàng)目部及時(shí)組織進(jìn)行一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃修正，在最終節(jié)點(diǎn)不調(diào)或盡可能微調(diào)的情況下，對(duì)現(xiàn)有各施工工作內(nèi)容進(jìn)行重新安排，制定一級(jí)網(wǎng)絡(luò)修正計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施，使現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度在可控范圍內(nèi)，以保證公司計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。②加強(qiáng)項(xiàng)目月進(jìn)度、周進(jìn)度計(jì)劃的控制項(xiàng)目一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃是控制框架，需要更為詳盡的細(xì)部計(jì)劃作為日常工作的控制依據(jù)。項(xiàng)目部日常要求各施工單位編制現(xiàn)場(chǎng)的周計(jì)劃、月計(jì)劃，在計(jì)劃中對(duì)未完成部分要有糾偏措施，每月月計(jì)劃要與一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃進(jìn)行核對(duì)，使月計(jì)劃在一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的控制范圍之內(nèi)。在現(xiàn)場(chǎng)周例會(huì)上對(duì)各項(xiàng)計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行總結(jié)，督促確定糾偏措施的落實(shí)。③加強(qiáng)物資供應(yīng)計(jì)劃的管理工程材料設(shè)備的及時(shí)供應(yīng)，是工程進(jìn)度能夠按計(jì)劃完成的重要保障。項(xiàng)目部在物資需求計(jì)劃方面提出了較高的要求，對(duì)于甲供、甲定乙供物資，要求施工單位首先根據(jù)一級(jí)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃編制總需求計(jì)劃，作為該物資的選擇確定、組織供應(yīng)的控制基準(zhǔn)，項(xiàng)目部進(jìn)行審核后及時(shí)轉(zhuǎn)交公司，使得各項(xiàng)物資能夠滿足工程進(jìn)度需要。隨著工程的推進(jìn)，要求各施工單位編制專項(xiàng)物資需求計(jì)劃，及時(shí)根據(jù)工程變更對(duì)總計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充修改。如調(diào)整補(bǔ)充物資內(nèi)容、調(diào)整供應(yīng)時(shí)間批次等，使得各項(xiàng)物資供應(yīng)能夠按計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目部對(duì)其審核后及時(shí)轉(zhuǎn)公司，為公司提供作為價(jià)格確定、調(diào)整供應(yīng)的依據(jù)。(2)項(xiàng)目部各專業(yè)工程師應(yīng)建立持續(xù)過程質(zhì)量控制的意識(shí)建筑質(zhì)量是公司立足于市場(chǎng)的根本之一，質(zhì)量控制貫穿于施工作業(yè)的始終。項(xiàng)目部在日常質(zhì)量控制工作中，應(yīng)注重以下幾個(gè)方面的管理:①建立內(nèi)在質(zhì)量與外在質(zhì)量并重的管理意識(shí)項(xiàng)目部在日常工作中應(yīng)建立內(nèi)在質(zhì)量與外觀質(zhì)量并重的管理意識(shí)，內(nèi)在質(zhì)量控制好，可使建筑產(chǎn)品本身使用功能得到根本保證，外觀質(zhì)量控制的到位，可體現(xiàn)建筑產(chǎn)品制作的精細(xì)與完美，使得業(yè)主觀感較為滿意。兩者都能有效控制，使得建立品牌效應(yīng)有了良好的基礎(chǔ)。②嚴(yán)格監(jiān)督控制各項(xiàng)檢查項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于各道工序的隱蔽檢查、試驗(yàn)檢驗(yàn)，作為項(xiàng)目部必須根據(jù)項(xiàng)目工程情況監(jiān)控到位，使其各項(xiàng)檢查流程正常運(yùn)行，任何一個(gè)環(huán)節(jié)疏忽，都可能給后續(xù)作業(yè)留下隱患。③注重文件資料的即時(shí)性在整個(gè)工程施工中，各項(xiàng)質(zhì)量文件資料記錄往往沒有當(dāng)時(shí)簽署，造成許多資料失去其時(shí)間鑒證性，后期補(bǔ)寫資料與實(shí)際情況不一定吻合，容易產(chǎn)生糾紛責(zé)任不清，同時(shí)也是現(xiàn)場(chǎng)管理失控的表現(xiàn)。(4)項(xiàng)目部專業(yè)工程師應(yīng)建立以合同為依據(jù)處理間題的管理意識(shí)凡事有依據(jù)，在實(shí)際處理問題時(shí)就有確定問題的底線。在施工過程中，施工單位經(jīng)常會(huì)提出一些涉及費(fèi)用的問題來談判，盡可能的為其爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)。通過多次的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，項(xiàng)目部要求每一位專業(yè)工程師，在平時(shí)加強(qiáng)合同的學(xué)習(xí)掌握，處理問題時(shí)要有準(zhǔn)確的依據(jù)，尤其涉及投資造價(jià)的間題，這樣在與施工單位談判時(shí)能夠做到有理有據(jù)，使公司利益得以維護(hù)。同時(shí)注意主動(dòng)保留收集施工過程中文字資料記錄等，為可能面臨的索賠工作做好應(yīng)有的準(zhǔn)備。如在某項(xiàng)目鋁合金門窗的施工過程中，項(xiàng)目部將日常施工過程中的檢查督促工作的文件資料有意識(shí)收集，整理保留了充分的對(duì)方違約的證據(jù)，在最后與該分包商的索賠商務(wù)談判中，使公司較為主動(dòng)，較好的維護(hù)了公司的利益。(5)項(xiàng)目部專業(yè)工程師必須建立安全持續(xù)動(dòng)態(tài)管理意識(shí)安全管理是項(xiàng)目工程管理的重中之重，項(xiàng)目部每一位成員都必須牢牢建立安全持續(xù)動(dòng)態(tài)管理的意識(shí)，在整個(gè)工程作業(yè)過程中任何階段都不能有絲毫松懈，針對(duì)工程各個(gè)階段進(jìn)行危險(xiǎn)源識(shí)別、監(jiān)控現(xiàn)場(chǎng)安全體系的運(yùn)行效果，及時(shí)糾正違規(guī)操作、消除安全隱患，使現(xiàn)場(chǎng)處于安全可控的狀態(tài)。在總結(jié)幾次事故的教訓(xùn)的同時(shí)，項(xiàng)目部采取更為細(xì)致的安全檢查方法，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全架構(gòu)、制度管理、方案實(shí)施、日常教育、日常機(jī)械維護(hù)、安全設(shè)施維護(hù)等每周每月定期進(jìn)行全面檢查，檢查安全預(yù)案的實(shí)施情況，檢查內(nèi)容細(xì)致化、標(biāo)準(zhǔn)化、格式化，堅(jiān)持安全問題的徹底落實(shí)，針對(duì)各階段特點(diǎn)進(jìn)行安全防范，堅(jiān)持以預(yù)防為主，以達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)安全處于可控狀態(tài)。2項(xiàng)目部應(yīng)充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用監(jiān)理公司受業(yè)主公司的委托，對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面管理，監(jiān)理的行為結(jié)果是要業(yè)主公司承擔(dān)，因此項(xiàng)目部作為業(yè)主公司的駐現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，需要處理好與監(jiān)理部的監(jiān)督協(xié)作。(1)項(xiàng)目部應(yīng)正確的進(jìn)行角色定位項(xiàng)目部屬業(yè)主公司機(jī)構(gòu)，是開發(fā)商的現(xiàn)場(chǎng)代表，一言一行都代表著公司，考慮問題要全面，既有技術(shù)專業(yè)的看法又要有商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維。監(jiān)理公司雖受業(yè)主公司委托，對(duì)于施工單位而言，監(jiān)理部的言行同樣代表開發(fā)商。項(xiàng)目部對(duì)于監(jiān)理部的現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)予以必要的監(jiān)督，監(jiān)督其在處理問題時(shí)不能有損于業(yè)主公司的利益。(2)項(xiàng)目部與監(jiān)理部管理層次應(yīng)明確監(jiān)理部負(fù)責(zé)日常的工程檢查驗(yàn)收等監(jiān)理工作，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督監(jiān)理部工作控制狀態(tài)，通過監(jiān)理部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有效管理。這樣可使現(xiàn)場(chǎng)問題得到層層過濾處理，既使監(jiān)理能夠履行其職責(zé)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，又能使項(xiàng)目部從另一個(gè)層面上協(xié)調(diào)處理問題，避免項(xiàng)目部成為監(jiān)理部的保姆。3、監(jiān)督監(jiān)理部的規(guī)范化管理在日常工作中，除去參加現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、檢查復(fù)核工程情況外，不定期檢查督促監(jiān)理部的問題處理過程，要求其及時(shí)辦理文件質(zhì)量資料的整理簽署，對(duì)其不當(dāng)處理進(jìn)行必要的糾正，監(jiān)督其能夠規(guī)范管理，按合同有理有據(jù)的處理問題。3加強(qiáng)廉潔自律教育項(xiàng)目部作為公司的外向型部門，在日常的工作中需要和眾多承包商、材料供應(yīng)商打交道。一些供應(yīng)商往往為了自身的利益，可能會(huì)出現(xiàn)送禮、吃回扣等不良現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)上述情況，就很難會(huì)公平、公正地選擇供應(yīng)商，甚至?xí)撟骷?，給公司帶來損失，也會(huì)影響自己的前途。因此，項(xiàng)目部人員要從思想上引起高度重視，嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，提高自身修養(yǎng)，抵制一些不良現(xiàn)象。部門也要通過座談會(huì)等形式，不定期的與員工進(jìn)行溝通，了解員工思想狀況，努力消除上述情況的發(fā)生，營(yíng)造