房地產(chǎn)開發(fā)流程海南萬(wàn)科

房地產(chǎn)開發(fā)流程海南萬(wàn)科/項(xiàng)發(fā)部房地產(chǎn)開發(fā)流程一覽

七大流程：一、土地獲?。ㄍ恋刈C）二、項(xiàng)目備案（項(xiàng)目備案證）三、規(guī)劃報(bào)建（臨時(shí)規(guī)劃許可證）四、施工報(bào)建（施工許可證）五、預(yù)售許可（商品房預(yù)售許可證）六、竣工交付（竣工驗(yàn)收備案證）七、產(chǎn)證辦理（房產(chǎn)證）

一、土地獲取1、一手地：招標(biāo)、拍賣、掛牌土地招標(biāo)：政府發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)人制定標(biāo)書專家組評(píng)標(biāo)

開標(biāo)確定中標(biāo)人土地拍賣：政府發(fā)布拍賣公告競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)

竟買人

通過審查后得到印有編號(hào)的竟買標(biāo)志牌

拍賣會(huì)，價(jià)

高者得。土地掛牌：政府發(fā)布掛牌公告競(jìng)買人提出競(jìng)買申請(qǐng)竟買人填

寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。如果

在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，

并符合其他交易條件的，掛牌成交；（勾地）2、二手地：主要以收購(gòu)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)進(jìn)行合作；其他方式如：

拍賣、收購(gòu)資產(chǎn)，在建工程轉(zhuǎn)讓等。二、項(xiàng)目備案階段主要審批部門：市發(fā)改委關(guān)聯(lián)審批部門：市規(guī)劃局、市國(guó)土環(huán)境資源局、市住建局（或省住建廳）、消防局本階段從選址意見書許可復(fù)核開始，到完成項(xiàng)目立項(xiàng)備案結(jié)束：

項(xiàng)目立項(xiàng)備案（市發(fā)改委）公開出讓土地招拍掛獲取土地后，繳納土地出讓金即可直接辦理土地出讓合同及土地證，已不需再要辦理如此繁瑣之手續(xù)，但如果是劃撥用地，這個(gè)流程還是一樣的。所以，和前輩們比起來，我們已經(jīng)很幸福了。設(shè)計(jì)部要協(xié)助提供：1、建筑節(jié)能評(píng)估申請(qǐng)報(bào)告2、項(xiàng)目建議書及節(jié)能設(shè)計(jì)專篇需要提供如下資料：1、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃審批意見；2、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3、項(xiàng)目備案書面申請(qǐng)；4、項(xiàng)目投資建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防范合同書(一式四份)；5、國(guó)有土地使用證復(fù)印件或其他土地權(quán)屬證明材料。6、企業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)表（一式四份）；7、科工信或住建部門出具的節(jié)能審查意見。三、項(xiàng)目規(guī)劃階段主要審批部門：市規(guī)劃局關(guān)聯(lián)審批部門：市住建局（或省住建廳）、市人防辦、市國(guó)土局（或省國(guó)土廳）、市園林局、市氣象局、市國(guó)安局、市地震局、市圖紙審查中心、發(fā)改委、招投標(biāo)中心本階段從規(guī)劃條件開始，到核發(fā)臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證結(jié)束。本階段涉及的審批部門多、耗時(shí)長(zhǎng)。其中比較標(biāo)志性的是“市規(guī)劃委員會(huì)”的審議，政府將在會(huì)議上決定項(xiàng)目可否進(jìn)入開發(fā)狀態(tài)，大概一個(gè)月開一次。已有控規(guī)的區(qū)域可依照控規(guī)設(shè)計(jì)方案，不需要申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)條件。規(guī)劃方案必須通過“專家評(píng)審會(huì)”評(píng)審，再通過“規(guī)劃委員會(huì)”審議，規(guī)劃局根據(jù)規(guī)委會(huì)審議結(jié)果出具方案審查意見，基本內(nèi)容為項(xiàng)目的容積率、綠化率、限高、停車位等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的規(guī)定。在取得規(guī)劃局的方案審查意見后，還需要通過節(jié)能方案審查（住建）、人防方案審查（人防）、環(huán)保方案審查（國(guó)土）、綠化方案審查（園林）、氣象方案審查（氣象）、國(guó)安方案審查（國(guó)安）、抗震方案審查（地震）提供建筑施工圖、面積計(jì)算書及7個(gè)單位的方案審查回復(fù)意見，由規(guī)劃局批示工審意見書及臨規(guī)證。四、施工許可階段主要審批部門：市住建局關(guān)聯(lián)審批部門：市圖紙審查中心、招投標(biāo)中心、質(zhì)監(jiān)站、市氣象局、市人防辦、市消防局、市水務(wù)局、市規(guī)劃局本階段從施工圖送審開始，到核發(fā)施工許可證及規(guī)劃驗(yàn)線結(jié)束。意味著項(xiàng)目可以“正式”開工了。正常的施工圖審查大概3~4周，完成后拿到“施工圖審查合格書”。后續(xù)可同時(shí)辦理招標(biāo)備案（相關(guān)手續(xù)辦理需要約1~2周時(shí)間，先發(fā)改、后住建）及防雷、人防消防、水土保持方案的審批。招標(biāo)公示的時(shí)間為20個(gè)自然日、開標(biāo)需要3天。繳納市政配套設(shè)施相關(guān)費(fèi)用需要約1周。施工許可證審批約為3工作日從施工圖審查至施工許可證獲取時(shí)間大概會(huì)是在45~60個(gè)自然日，規(guī)劃驗(yàn)線需要3個(gè)工作日時(shí)間，合計(jì)：施工階段的相關(guān)審查需要約48~63個(gè)自然日。五、預(yù)售許可階段主要審批部門：市住建局、房產(chǎn)交易中心關(guān)聯(lián)審批部門：相關(guān)面積測(cè)繪單位預(yù)售許可：1、房屋面積圖紙測(cè)量（面積預(yù)測(cè)繪）；2、物業(yè)備案證辦理（含白蟻防治、物業(yè)招標(biāo)）；

3、房號(hào)表

4、合同模板

5、預(yù)售方案

6、項(xiàng)目信息材料表

7、預(yù)售中心、市場(chǎng)科組織查看現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度

8、預(yù)售綜合資料審核

9、科、局領(lǐng)導(dǎo)審批

10、核發(fā)預(yù)售許可證

在總的房地產(chǎn)開發(fā)流程里，這是個(gè)相對(duì)簡(jiǎn)單的流程，但往往會(huì)因?yàn)楣こ痰男蜗筮M(jìn)度無法達(dá)到銷售形象，而導(dǎo)致審批難度并不小。六、驗(yàn)收交付階段主要審批部門：市住建局關(guān)聯(lián)審批部門：市質(zhì)監(jiān)站、市發(fā)改委及其它相關(guān)綜合驗(yàn)收單位、市規(guī)劃局、市消防局、市人防辦（有人防工程）、市國(guó)土局、市園林局、本階段從主體竣工驗(yàn)收開始，到領(lǐng)取竣工備案證及換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證結(jié)束。主體竣工驗(yàn)收：市住建局、質(zhì)監(jiān)站為主綜合驗(yàn)收：市發(fā)改委牽頭，其它單位分項(xiàng)驗(yàn)收：以分項(xiàng)驗(yàn)收單位的意見為主結(jié)果：領(lǐng)取竣工備案證、換發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證七、產(chǎn)證辦理階段主要審批部門：市住建局、國(guó)土局、

房產(chǎn)交易中